Mon proprio vend

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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oléobulle
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Mon proprio vend

#1 Message par oléobulle » 30 mars 2019, 16:44

Mon proprio vend... et cela m'emmerde prodigieusement. J'ai plusieurs mois pour me décider entre 3 options:

1- Trouver une nouvelle Loc
2- Racheter l'appart
3- Acheter un autre appart

Vu mon budget et le prix de l'immo dans le voisinage, je ne mentionne le 3/ que pour le principe.

Alors, pour remettre les choses dans le contexte: Je n'apprécie pas spécialement cet appart, quand j'y ai emménagé il y a des années, c'était principalement pour l'emplacement et pour le loyer relativement modéré par rapport à la concurrence. En pratique, j'économise depuis quelques années, principalement dans l'objectif de mettre assez d'argent de côté pour, idéalement, viser l'achat d'un petit 2 pièces ou, sinon, trouver une autre loc si ce n'était pas possible.

Je m'étais fixé comme objectif de mettre entre 40000 et 50000€ de côté avant de prendre une décision. Mais on dirait qu'il va falloir me décider avant.

Là, j'ai environ 31000€ de côté. Mon proprio se propose de mettre en vente pour 115000€ Si je prend en compte les frais de notaire, je pense pouvoir affirmer que l'appart me coûterait dans les 125000. Avec mon apport, cela ferait donc dans les 95000 à emprunter soit, si j'en crois les simulateurs sur internet, dans les 600€ par mois sur 15 ou 16 ans, ce qui paraît à la portée de mon salaire de célibataire de 1792€ avant prélèvement à la source. A priori.

Alors, pour résumer:

- Acheter cet appart ne me paraît pas hors de ma portée. Cependant, cet appart ce n'est pas Versailles, je ne peux pas dire que la perspective m'enthousiasme follement, j'ai certes économisé mais ce n'était pas dans la perspective de l'acquérir.
- Ceci étant dit, pour 115000€ à Colombes et même dans le 92, j'aurais du mal à trouver un appart de 25m² qui déchaîne les foules de toute façon...
- Je peux évidemment déménager en Loc pour "mettre de l'argent de côté". Cependant, trouver une Loc qui ne soit pas totalement pourrie pour le tiers de son salaire, c'est toujours galère, ensuite parvenir à économiser sur une longue période ça n'a rien d'évident, et pour finir c'est toujours lourdingue de se dire que, quitte à vivre dans un 25m² modeste pour 600€ par mois, au moins dans le cas de l'achat on a quelque chose à la fin.

Evidemment, je peux toujours choisir de déménager beaucoup plus loin, ou dans les tréfonds du 93, mais la perspective ne m'enchante pas non plus.

Bref... je ne sais pas trop si acheter cet appart serait la pire erreur de ma vie ou si, au contraire, c'est prendre une autre loc et ne pas l'acheter qui serait la pire erreur de ma vie.

Pour l'instant, j'ai pris RDV avec mon banquier, j'aimerais au moins savoir si la perspective de me filer un crédit de 600€ par mois sur 15 ou 16 ans lui tirerait des larmes de rire, ou si la perspective est envisageable.

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Re: Mon proprio vend

#2 Message par EmileZola » 30 mars 2019, 16:50

A t'il respecté le délai de 6 mois avant la fin du bail ?

oléobulle
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Re: Mon proprio vend

#3 Message par oléobulle » 30 mars 2019, 17:11

EmileZola a écrit :
30 mars 2019, 16:50
A t'il respecté le délai de 6 mois avant la fin du bail ?
ça ne change pas grand chose pour moi, mais oui.

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Re: Mon proprio vend

#4 Message par Pi-r2 » 30 mars 2019, 17:22

le plus important c'est l'emplacement et en RP c'est encore plus vrai. Aller à un endroit moins safe ne serait pas une bonne idée. Là tu connais déjà ton environnement.
à première vue et d'après ce que tu dis, je pense que j’achèterais (après une petite négo avec le proprio sait on jamais). Tu ne te mets pas dans une situation problèmatique et tu pourras toujours revendre plus tard en ayant le temps de préparer le move.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Mon proprio vend

#5 Message par ignatius » 30 mars 2019, 17:30

Je ne connais pas ton âge, mais vu les taux actuels, pourquoi ne pas emprunter sur 20 ans, voire plus ?

Actuellement on peut choper du 1 % sur 20 ans.
Ce serait dommage d'emprunter sur 15 ans et avoir moins de marge financière.

Pour info, 100000 € sur 20 ans à 1 %, ça nous donne 460 € par mois.
125 000 ça fait 575 € par mois.
De quoi conserver son apport au chaud, qui rapportera bon an mal an au moins 600 €, soit 50 € par mois.

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Re: Mon proprio vend

#6 Message par optimus maximus » 30 mars 2019, 17:31

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 16:44
Mon proprio vend... et cela m'emmerde prodigieusement. J'ai plusieurs mois pour me décider entre 3 options:

1- Trouver une nouvelle Loc
2- Racheter l'appart
3- Acheter un autre appart

Vu mon budget et le prix de l'immo dans le voisinage, je ne mentionne le 3/ que pour le principe.

Alors, pour remettre les choses dans le contexte: Je n'apprécie pas spécialement cet appart, quand j'y ai emménagé il y a des années, c'était principalement pour l'emplacement et pour le loyer relativement modéré par rapport à la concurrence. En pratique, j'économise depuis quelques années, principalement dans l'objectif de mettre assez d'argent de côté pour, idéalement, viser l'achat d'un petit 2 pièces ou, sinon, trouver une autre loc si ce n'était pas possible.

Je m'étais fixé comme objectif de mettre entre 40000 et 50000€ de côté avant de prendre une décision. Mais on dirait qu'il va falloir me décider avant.

Là, j'ai environ 31000€ de côté. Mon proprio se propose de mettre en vente pour 115000€ Si je prend en compte les frais de notaire, je pense pouvoir affirmer que l'appart me coûterait dans les 125000. Avec mon apport, cela ferait donc dans les 95000 à emprunter soit, si j'en crois les simulateurs sur internet, dans les 600€ par mois sur 15 ou 16 ans, ce qui paraît à la portée de mon salaire de célibataire de 1792€ avant prélèvement à la source. A priori.

Alors, pour résumer:

- Acheter cet appart ne me paraît pas hors de ma portée. Cependant, cet appart ce n'est pas Versailles, je ne peux pas dire que la perspective m'enthousiasme follement, j'ai certes économisé mais ce n'était pas dans la perspective de l'acquérir.
- Ceci étant dit, pour 115000€ à Colombes et même dans le 92, j'aurais du mal à trouver un appart de 25m² qui déchaîne les foules de toute façon...
- Je peux évidemment déménager en Loc pour "mettre de l'argent de côté". Cependant, trouver une Loc qui ne soit pas totalement pourrie pour le tiers de son salaire, c'est toujours galère, ensuite parvenir à économiser sur une longue période ça n'a rien d'évident, et pour finir c'est toujours lourdingue de se dire que, quitte à vivre dans un 25m² modeste pour 600€ par mois, au moins dans le cas de l'achat on a quelque chose à la fin.

Evidemment, je peux toujours choisir de déménager beaucoup plus loin, ou dans les tréfonds du 93, mais la perspective ne m'enchante pas non plus.

Bref... je ne sais pas trop si acheter cet appart serait la pire erreur de ma vie ou si, au contraire, c'est prendre une autre loc et ne pas l'acheter qui serait la pire erreur de ma vie.

Pour l'instant, j'ai pris RDV avec mon banquier, j'aimerais au moins savoir si la perspective de me filer un crédit de 600€ par mois sur 15 ou 16 ans lui tirerait des larmes de rire, ou si la perspective est envisageable.
Il ne tirera pas des larmes de rire, il te proposera en bon commercial un prêt sur 20 ans en t'expliquant que ta mensualité sera moins élevée (et les intérêts dûs plus élevés).

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Re: Mon proprio vend

#7 Message par lecriminel » 30 mars 2019, 17:37

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 16:44
En pratique, j'économise depuis quelques années, principalement dans l'objectif de mettre assez d'argent de côté pour, idéalement, viser l'achat d'un petit 2 pièces
achète ton 2P où tu veux
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Mon proprio vend

#8 Message par EmileZola » 30 mars 2019, 17:43

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 17:11
EmileZola a écrit :
30 mars 2019, 16:50
A t'il respecté le délai de 6 mois avant la fin du bail ?
ça ne change pas grand chose pour moi, mais oui.
Si tu aurais pu gagner 3 ans.

ignatius

Re: Mon proprio vend

#9 Message par ignatius » 30 mars 2019, 17:51

optimus maximus a écrit :
30 mars 2019, 17:31
oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 16:44
Mon proprio vend... et cela m'emmerde prodigieusement. J'ai plusieurs mois pour me décider entre 3 options:

1- Trouver une nouvelle Loc
2- Racheter l'appart
3- Acheter un autre appart

Vu mon budget et le prix de l'immo dans le voisinage, je ne mentionne le 3/ que pour le principe.

Alors, pour remettre les choses dans le contexte: Je n'apprécie pas spécialement cet appart, quand j'y ai emménagé il y a des années, c'était principalement pour l'emplacement et pour le loyer relativement modéré par rapport à la concurrence. En pratique, j'économise depuis quelques années, principalement dans l'objectif de mettre assez d'argent de côté pour, idéalement, viser l'achat d'un petit 2 pièces ou, sinon, trouver une autre loc si ce n'était pas possible.

Je m'étais fixé comme objectif de mettre entre 40000 et 50000€ de côté avant de prendre une décision. Mais on dirait qu'il va falloir me décider avant.

Là, j'ai environ 31000€ de côté. Mon proprio se propose de mettre en vente pour 115000€ Si je prend en compte les frais de notaire, je pense pouvoir affirmer que l'appart me coûterait dans les 125000. Avec mon apport, cela ferait donc dans les 95000 à emprunter soit, si j'en crois les simulateurs sur internet, dans les 600€ par mois sur 15 ou 16 ans, ce qui paraît à la portée de mon salaire de célibataire de 1792€ avant prélèvement à la source. A priori.

Alors, pour résumer:

- Acheter cet appart ne me paraît pas hors de ma portée. Cependant, cet appart ce n'est pas Versailles, je ne peux pas dire que la perspective m'enthousiasme follement, j'ai certes économisé mais ce n'était pas dans la perspective de l'acquérir.
- Ceci étant dit, pour 115000€ à Colombes et même dans le 92, j'aurais du mal à trouver un appart de 25m² qui déchaîne les foules de toute façon...
- Je peux évidemment déménager en Loc pour "mettre de l'argent de côté". Cependant, trouver une Loc qui ne soit pas totalement pourrie pour le tiers de son salaire, c'est toujours galère, ensuite parvenir à économiser sur une longue période ça n'a rien d'évident, et pour finir c'est toujours lourdingue de se dire que, quitte à vivre dans un 25m² modeste pour 600€ par mois, au moins dans le cas de l'achat on a quelque chose à la fin.

Evidemment, je peux toujours choisir de déménager beaucoup plus loin, ou dans les tréfonds du 93, mais la perspective ne m'enchante pas non plus.

Bref... je ne sais pas trop si acheter cet appart serait la pire erreur de ma vie ou si, au contraire, c'est prendre une autre loc et ne pas l'acheter qui serait la pire erreur de ma vie.

Pour l'instant, j'ai pris RDV avec mon banquier, j'aimerais au moins savoir si la perspective de me filer un crédit de 600€ par mois sur 15 ou 16 ans lui tirerait des larmes de rire, ou si la perspective est envisageable.
Il ne tirera pas des larmes de rire, il te proposera en bon commercial un prêt sur 20 ans en t'expliquant que ta mensualité sera moins élevée (et les intérêts dûs plus élevés).
Avec les taux actuels et son salaire, il vaut mieux garder son apport placé à 2 %, et emprunter sur 20 ans à 1 % que sur 15 à 0.80 % et cramer son apport.

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Re: Mon proprio vend

#10 Message par Pi-r2 » 30 mars 2019, 18:00

oui et il faut aussi penser à garder de l'argent (dans le cas présent je dirais au moins 10k) pour faire face à des imprévus sans devoir emprunter à un taux bien plus élevé.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Mon proprio vend

#11 Message par Vincent92 » 30 mars 2019, 18:05

igniatius a écrit :Avec les taux actuels et son salaire, il vaut mieux garder son apport placé à 2 %, et emprunter sur 20 ans à 1 % que sur 15 à 0.80 % et cramer son apport.
Avec son salaire et sa situation de célibataire, çela ne semble pas du tout évident d'emprunter à 1% sur 20 ans. A fortiori en comptant l'assurance.
De toute façon, il faut demander les deux simulations si on n'est pas fixé.
Le cash gardé ne lui servira probablement pas à placer sur un support dans un premier temps à placer mais plutôt d'épargne de sécurité, moins rémunéré que le taux de son crédit mais appietzbt une certaine résilience.
Enfin et surtout, ton raisonnement est faux, s'il emprunte sur 20 plutôt que 15 pour placer la différence, il ne faut pas qu'il fasse mieux que son prêt sur 20 ans TEG pour que se soit intéressant mais nettement plus (car il aurait obtenu un meilleur taux sur 15 ans).
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2019, 18:09, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mon proprio vend

#12 Message par ignatius » 30 mars 2019, 18:08

Voici les taux pratiqués.
https://www.empruntis.com/financement/a ... ionaux.php

Au pire, on a du 1.50 % sur 20 ans.
Mieux vaut emprunter le maximum sur cette durée.

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Re: Mon proprio vend

#13 Message par Vincent92 » 30 mars 2019, 18:16

En partant sur 1,2% et en rajoutent 0,15% d'assurance ça fait 1,35%.
Mais il faut faire beaucoup mieux que ca pour que se soit intéressant d'emprunter sur 20 plutôt que 15 (car le taux 15 serait plus faible). Probablement au moins faire ~1,6% net apres impôts . Bref, on est assez proche d'une AV fond €, placement qui est plus risqué (puisqu'on compare à du sûr à 100%).
Pour moi, le principal intérêt est surtout de garder une épargne de précision.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mon proprio vend

#14 Message par lecriminel » 30 mars 2019, 18:19

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 16:44
Mon proprio vend... et cela m'emmerde prodigieusement. J'ai plusieurs mois pour me décider entre 3 options:

1- Trouver une nouvelle Loc
2- Racheter l'appart
quel est ton projet de vie ?
rester travailler toute ta vie en RP, dans un travail qui te plait (meme s'il ne te permet pas de te loger dignement), chercher mieux en RP ou tu es ouvert à autre chose ? Dans le premier cas, l'achat est probablement meilleur, mais pas dans le second.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Mon proprio vend

#15 Message par achillemo » 30 mars 2019, 18:22

Je paierais uniquement les FDN avec l apport. Et emprunt sur 20 ans. Il faut garder 20 keuros sous le coude et une mensualité basse car être proprio c'est aussi faire des réparation, payer des charges, la TF, etc...

Dons la mensualité doit être à minima 100 euros en dessous de ton loyer actuel pour ne pas commencer à galérer chaque fin de mois, surtout les 30 derniers jours...
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: Mon proprio vend

#16 Message par PACA » 30 mars 2019, 18:22

J'ai fait juste une petite recherche à Colombes, entre 20 et 30 m2 il n'y a rien au dessous de 140 000, La moindre chambre en coloc est à 500 => difficile de trouver un loyer faible.
Problème à résoudre = se loger.

Faire une petite enquête :
- Evolution du quartier, nuisances ?
- Travaux éventuels dans la copropriété ?
- Potentiel de "relooking" de l'appart : combien faut-il mettre en travaux pour faire un petit bon de 20 à 30% en prix de vente ? (point important)
Si il n'y a pas d'indicateur négatif de dévalorisation dans le temps => ça vaut la peine d'acheter, faire une offre à 110 000
Le loyer était modéré, le proprio semble honnête ... , difficile de faire une offre plus basse.
Vu les prix du marché le risque de se planter me semble faible => il faut jouer l'achat

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Re: Mon proprio vend

#17 Message par Vincent92 » 30 mars 2019, 18:26

PACA a écrit :
30 mars 2019, 18:22
J'ai fait juste une petite recherche à Colombes, entre 20 et 30 m2 il n'y a rien au dessous de 140 000, La moindre chambre en coloc est à 500 => difficile de trouver un loyer faible.
Problème à résoudre = se loger.

Faire une petite enquête :
- Evolution du quartier, nuisances ?
- Travaux éventuels dans la copropriété ?
- Potentiel de "relooking" de l'appart : combien faut-il mettre en travaux pour faire un petit bon de 20 à 30% en prix de vente ? (point important)
Si il n'y a pas d'indicateur négatif de dévalorisation dans le temps => ça vaut la peine d'acheter, faire une offre à 110 000
Le loyer était modéré, le proprio semble honnête ... , difficile de faire une offre plus basse.
Vu les prix du marché le risque de se planter me semble faible => il faut jouer l'achat
Je suis d'accord avec ca. Si tu comptes rester au moins 10 ans en région parisienne dont une bonne partie dans ce logement et que le prix est faible, le risque sur cet achat me semble faible.
D'autant que tu connais parfaitement le contexte (avantages/inconvénients de l'appartement et du quartier).
Si tu comptes te positionner, il faut tenter une négociation (faible) orale. Ca ne coute rien. Si ca ne fonctionne pas, tant pis.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mon proprio vend

#18 Message par slash33 » 30 mars 2019, 18:33

Manque de détails sur ta situation perso. Inscrit 2008 donc tu dois quand même avoir un peu d'âge non?

Tu n'as pas trop parlé du bien actuel de ses avantages et inconvénients ainsi que de ton mode de vie. Au jugé, le prix est en deçà de la concurrence de 30k€ environ. Je ne pense pas qu'un banquier acceptera de t'endetter à hauteur de 600€/mois avec ton niveau de revenu. Il va probablement proposer 20 voir 25 ans. Un 2 pièces c'est 180k€ minimum et encore j'ai eu beaucoup de mal à trouver une annonce compatible. C'est clairement hors de ton budget.

Si tu n'as pas de plans à moyen ou long terme, genre vie à deux, cela ne m'apparaît pas comme une mauvaise alternative. Le choix est tient sous couvert de ce que la banque va proposer. Et attention au coût de l'assurance.

PS: oubliez les taux que vous annoncez, ce n'est certainement pas le taux qui lui sera proposé. Il aura peut-être 1,5% sur 20 ans hors assu. au mieux.
Modifié en dernier par slash33 le 30 mars 2019, 18:37, modifié 1 fois.

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Re: Mon proprio vend

#19 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 18:35

Mise en vente pour 115000€ à Colombes en 2019 ! C'est un studio ou un 2P dans un immeuble et/ou quartier pas terrible ?
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Mon proprio vend

#20 Message par Vincent92 » 30 mars 2019, 18:49

Slash33 a écrit :PS: oubliez les taux que vous annoncez, ce n'est certainement pas le taux qui lui sera proposé. Il aura peut-être 1,5% sur 20 ans hors assu. au mieux.
Je suis d'accord. Vu son revenu et sa situation, je ne pense pas qu'il aurait 1% ou 1.2% sur 20 ans. Je répondais de manière théorique à ignatuis en prenant le meilleur des cas.
L'idée était surtout de mettre en avant qu'il ne suffit pas de faire mieux que le taux TAEG obtenu sur 20 ans avec un placement pour que se soit intéressant d'emprunter sur 20 ans plutôt que sur 15 ans. Et que ce n'est finalement pas si facile et garanti que ca de le faire. Meme avec un bon taux.
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Re: Mon proprio vend

#21 Message par slash33 » 30 mars 2019, 18:59

Il faut inclure les taxes dans vos calculs. Mon banquier m'a bien vendu le montage d'emprunter tout et de placer le reste. Donc je lui ai montré le scénario que j'ai retenu et il m'a laconiquement dit: "effectivement, le votre est meilleur".

En 2018 j'ai payé mon loyer avec les intérêts d'un capital placé de 1900€. A ce jour mon patrimoine net est de 257 039,55. Edit: ah non pardon manque presque 10 000 de plus.

Mon banquier n'a rien "d'intelligent" à proposer, et mon CGP encore moins. Par contre, c'est clair qu'il me prêterait à un taux défiant toute concurrence.

Bon pour en revenir au sujet, il faut détailler ta situation perso si tu veux qu'on te donne une conseil qui ait un minimum de valeur.
Modifié en dernier par slash33 le 30 mars 2019, 19:11, modifié 1 fois.

ignatius

Re: Mon proprio vend

#22 Message par ignatius » 30 mars 2019, 19:10

slash33 a écrit :
30 mars 2019, 18:59
Il faut inclure les taxes dans vos calculs. Mon banquier m'a bien vendu le montage d'emprunter tout et de placer le reste. Donc je lui ai montré le scénario que j'ai retenu et il m'a laconiquement dit: "effectivement, le votre est meilleur".
J'ai fait plein de simulations sous excel avec plein de scenarios vu que j'envisage de renégocier mon prêt sur une durée plus courte avec ou non un rachat partiel.
Si l'on place la difference, sur 5 ans, selon les scenarios, on gagne au mieux 200 € par an, soit 15 euros par mois au prix d'efforts de trésorerie assez importants (et je parle de sommes plus importantes que le montant évoqué pour ce cas).

Donc là à mon avis, ce qu'il faut c'est conserver le maximum d'épargne et réduire au maximum le montant de la mensualité.
Emprunt sur durée longue avec faible apport.
Ce qu'il faut, c'est voir l'impact sur le coût de l'assurance, mais comme on ne connait ni l'âge ni l'état de santé d'oleobulle, seul lui peut faire les simulations.

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Re: Mon proprio vend

#23 Message par slash33 » 30 mars 2019, 19:14

Les plans "j'emprunte et je place" n'ont que très peu d'intérêt à court et moyen terme, voir présente un risque caché dans certains cas. Il est bien plus "simple" d'exploser cette perf sur des coups ponctuels (et surtout dans la durée). En fait, la situation actuelle est une bénédiction pour cette stratégie, si tant est qu'on puisse appeler ça une stratégie.

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Re: Mon proprio vend

#24 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 19:17

slash33 a écrit :
30 mars 2019, 18:59

En 2018 j'ai payé mon loyer avec les intérêts d'un capital placé de 1900 €
???
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Mon proprio vend

#25 Message par oléobulle » 30 mars 2019, 19:18

coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 18:35
Mise en vente pour 115000€ à Colombes en 2019 ! C'est un studio ou un 2P dans un immeuble et/ou quartier pas terrible ?
C'est un 25m², il n'y a quand même pas beacoup de 2P de cette taille :wink:

1P donc, mais cuisine séparée. Le quartier est convenable (c'est pas le quartier chic des vallées mais on n'est pas au milieu des barres HLM non plus) , l'immeuble est ancien mais bien entretenu.

L'appart en lui-même serait à peu près correct pour sa taille s'il était un étage plus haut avec vue sur la rue, mais dans ce cas il serait j'imagine plus cher et on n'aurait pas cette discussion. Malheureusement, il est au RDC dans une cour intérieure. Avantage relatif si on peut dire, je reste à peu près au frais durant les épisodes de canicule...

Donc oui, il n'est "pas cher" comparé à d'autres, mais encore heureux...

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Re: Mon proprio vend

#26 Message par slash33 » 30 mars 2019, 19:21

coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 19:17
slash33 a écrit :
30 mars 2019, 18:59

En 2018 j'ai payé mon loyer avec les intérêts d'un capital placé de 1900 €
???
1900€ placés sur une action spécifique à 8 ans m'ont rapporté 6000€ de capital après taxes. Mon loyer est de 500CC pour 46m² qui me suffisent amplement.

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Re: Mon proprio vend

#27 Message par Vincent92 » 30 mars 2019, 19:23

ignatius a écrit :J'ai fait plein de simulations sous excel avec plein de scenarios vu que j'envisage de renégocier mon prêt sur une durée plus courte avec ou non un rachat partiel.
La problématique n'est pas la même. Le paramètre à ne surtout pas oublier/le plus impactant est qu'on ne compare pas ici un prêt sur 20 ans à un achat cash mais un prêt sur 20 ans à un prêt sur 15 ans.

Exemple avec une même mensualité :
Cas 1 : J'emprunte sur 15 ans 79k5€ à 1,2% et je rajoute 20k5€. Plus rien à payer au bout de 15 ans.
Cas 2 : J'emprunte sur 20 ans 100k€ à 1,5% (en ayant tout considéré) et je place 20k5€ il me reste 27k5€ à payer au bout de 15 ans.
Pour obtenir 27k5€ avec 20k5€, il ne faut placer sur un placement qui fait mieux que 1.5% mais quasiment à 2% en intérêts composés.

Sachant que ce n'est qu'un scénario parmi d'autres (sans rien changer des paramètres, il se passe autre chose si je rembourse avant les 15 ans par exemple).
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2019, 19:28, modifié 4 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mon proprio vend

#28 Message par slash33 » 30 mars 2019, 19:24

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 19:18
Donc oui, il n'est "pas cher" comparé à d'autres, mais encore heureux...
Orientation, parking (et besoin de), DPE, voisinage, bonne/mauvaise localisation (en absolu, par rapport à tes impératifs)?

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Re: Mon proprio vend

#29 Message par Vincent92 » 30 mars 2019, 19:34

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 19:18
coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 18:35
Mise en vente pour 115000€ à Colombes en 2019 ! C'est un studio ou un 2P dans un immeuble et/ou quartier pas terrible ?
C'est un 25m², il n'y a quand même pas beacoup de 2P de cette taille :wink:

1P donc, mais cuisine séparée. Le quartier est convenable (c'est pas le quartier chic des vallées mais on n'est pas au milieu des barres HLM non plus) , l'immeuble est ancien mais bien entretenu.

L'appart en lui-même serait à peu près correct pour sa taille s'il était un étage plus haut avec vue sur la rue, mais dans ce cas il serait j'imagine plus cher et on n'aurait pas cette discussion. Malheureusement, il est au RDC dans une cour intérieure. Avantage relatif si on peut dire, je reste à peu près au frais durant les épisodes de canicule...

Donc oui, il n'est "pas cher" comparé à d'autres, mais encore heureux...
Le RDC fait baisser le prix déjà. Il y a du bruit? Peut on facilement cambrioler? Est il lumineux?
Finalement, avec cette description plus précise, il me demande s'il est vraiment beaucoup plus intéressant que le marché. À combien l'estimes tu?
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2019, 19:38, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mon proprio vend

#30 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 19:37

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 19:18
coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 18:35
Mise en vente pour 115000€ à Colombes en 2019 ! C'est un studio ou un 2P dans un immeuble et/ou quartier pas terrible ?
C'est un 25m², il n'y a quand même pas beacoup de 2P de cette taille :wink:

1P donc, mais cuisine séparée. Le quartier est convenable (c'est pas le quartier chic des vallées mais on n'est pas au milieu des barres HLM non plus) , l'immeuble est ancien mais bien entretenu.

L'appart en lui-même serait à peu près correct pour sa taille s'il était un étage plus haut avec vue sur la rue, mais dans ce cas il serait j'imagine plus cher et on n'aurait pas cette discussion. Malheureusement, il est au RDC dans une cour intérieure. Avantage relatif si on peut dire, je reste à peu près au frais durant les épisodes de canicule...

Donc oui, il n'est "pas cher" comparé à d'autres, mais encore heureux...
Et il est loué combien hors charges ?
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Mon proprio vend

#31 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 19:41

slash33 a écrit :
30 mars 2019, 19:21
coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 19:17
slash33 a écrit :
30 mars 2019, 18:59

En 2018 j'ai payé mon loyer avec les intérêts d'un capital placé de 1900 €
???
1900€ placés sur une action spécifique à 8 ans m'ont rapporté 6000€ de capital après taxes. Mon loyer est de 500CC pour 46m² qui me suffisent amplement.
Tu performes bien mieux que Cedric ; envoie moi ton RIB que je t'envoie mes econocrocs à faire travailler.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Mon proprio vend

#32 Message par oléobulle » 30 mars 2019, 19:43

slash33 a écrit :
30 mars 2019, 19:24
oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 19:18
Donc oui, il n'est "pas cher" comparé à d'autres, mais encore heureux...
Orientation, parking (et besoin de), DPE, voisinage, bonne/mauvaise localisation (en absolu, par rapport à tes impératifs)?
- Orientation sans intérêt, la fenêtre donne sur une cour intérieure, le soleil ne doit avoir une chance de pénétrer qu'une heure par an, à midi heure solaire, à chaque solstice d'été :lol:
- Parking aucune idée tiens, il y en a un rattaché à l'immeuble mais je n'ai pas le permis moi-même. Il n'est pas exclu qu'il y ait une cave d'ailleurs, il faudrait me renseigner.
- DPE aucune idée, un technicien est venu faire des mesures il y a quelques années. Si j'achète je me renseignerai évidemment. Ceci dit, c'est un immeuble des années 1930, je ne m'attend pas à un miracle.
- Voisins corrects,
- Localisation ok, c'est quand même un peu pour ça que j'avais pris cette loc. Je suis à 10mn à pied sans me presser de la gare.
- TF à prévoir de 850€/an après m'être renseigné auprès des impôts
- Charges à priori ~100€/mois selon mes quittances, à confirmer quand le proprio m'aura envoyé un relevé des charges
slash33 a écrit :
30 mars 2019, 18:59
Bon pour en revenir au sujet, il faut détailler ta situation perso si tu veux qu'on te donne une conseil qui ait un minimum de valeur.
44 ans, célibataire, pas d'enfants, pas de crédit, pas de voiture, en bonne santé, un peu de tension, mais sous contrôle avec la petite pilule que je prend chaque matin. 8)

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Re: Mon proprio vend

#33 Message par slash33 » 30 mars 2019, 19:47

coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 19:41
Tu performes bien mieux que Cedric ; envoie moi ton RIB que je t'envoie mes econocrocs à faire travailler.
Ce n'est pas comparable. La stratégie de Cédric est inscrite dans le long terme. Moi j'ai joué des coups par épisodes en ciblant des secteurs spécifiques soit ce qu'on te dira de ne jamais faire en bourse.

Il faut avoir un peu de culot. Jusqu'à présent ça a payé. Mais, je te préviens, sincèrement je ne pense pas que ça payera autant voir du tout à l'avenir. Voilà la stratégie à laquelle j'ai pensé il y a 8 ans: en période de conflit avec des banques centrales favorables, qu'est-ce qui présente un profil de risque faible voir nul et une opportunité de croissance importante? Réponse: voilà sur quoi j'ai investi les 1900€: https://www.boursorama.com/cours/1rPHO/

Actuellement, j'ai tiré toutes mes cartouches. Il faut que je me repositionne complètement et je n'anticipe aucunement que la situation aille dans la même direction pour les années à venir.
Modifié en dernier par slash33 le 30 mars 2019, 19:55, modifié 4 fois.

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Re: Mon proprio vend

#34 Message par Vincent92 » 30 mars 2019, 19:48

Franchement, vu ton âge et ta situation patrimoniale/revenu je dirais que c'est le moment ou jamais d'acheter. Si tu attends tu prends un risque (non négligeable) de ne plus jamais pouvoir acheter, dans le 92 en tout cas.
Apres, à toi de voir si cet appartement est intéressant ou non (c'est une autre question).
Charges à priori ~100€/mois selon mes quittances, à confirmer quand le proprio m'aura envoyé un relevé des charges
Tu ne dois probablement pas tout payer en tant que locataire.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2019, 19:53, modifié 1 fois.
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Re: Mon proprio vend

#35 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 19:52

slash33 a écrit :
30 mars 2019, 19:47
coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 19:41
Tu performes bien mieux que Cedric ; envoie moi ton RIB que je t'envoie mes econocrocs à faire travailler.
Ce n'est pas comparable. La stratégie de Cédric est inscrite dans le long terme. Moi j'ai joué des coups par épisodes en ciblant des secteurs spécifiques. En l'occurrence voilà sur quoi j'ai investi les 1900€: https://www.boursorama.com/cours/1rPHO/
OK je suppose que tu avais des infos privilégiées, tu bosses dans l'informatique, c'est pas un coup de dés.
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Re: Mon proprio vend

#36 Message par slash33 » 30 mars 2019, 19:56

coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 19:52
OK je suppose que tu avais des infos privilégiées, tu bosses dans l'informatique, c'est pas un coup de dés.
Non aucune info privilégiée. Juste un raisonnement que j'ai exposé plus haut. Par contre le fait que j'ai revendu au plus haut était un coup de dés. Je ne nierai pas que la chance est un facteur important de ma réussite.

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Re: Mon proprio vend

#37 Message par oléobulle » 30 mars 2019, 20:03

Vincent92 a écrit :
30 mars 2019, 19:34
Le RDC fait baisser le prix déjà. Il y a du bruit? Peut on facilement cambrioler? Est il lumineux?
Finalement, avec cette description plus précise, il me demande s'il est vraiment beaucoup plus intéressant que le marché. À combien l'estimes tu?
- "On" peut probablement cambrioler assez facilement en passant par la fenêtre, mais il y a quand même un digicode pour rentrer dans l'immeuble (et 2 caméras de surveillance), et je n'ai pas eu de soucis depuis que je suis là.
- Hélas, il y a parfois du bruit oui. Notamment le matin quand la gardienne sort les poubelles. Car ait-je omis de préciser que cet appart était à proximité du local à poubelles ? Oups. Il est situé à proximité du local à poubelles (non, assez loin pour m'éviter les nuisances olfactives, rassurez-vous hein)
- Le prix ? :lol: Hors période de bulle immo, je l'évaluerait généreusement à 50000€ (probablement le prix que mon proprio a payé, tiens...). Malheureusement, nous ne sommes pas hors période de bulle immo, et quand on voir les palaces que l'on peut se payer dans le coin pour la même somme alors, même si envoyer balader mon proprio reste très tentant, l'équation n'est plus si simple.
coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 19:37
Et il est loué combien hors charges ?
Le proprio a augmenté le loyer après quelques années, actuellement je le loue à 500€ + 99€ de charges.

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Re: Mon proprio vend

#38 Message par slash33 » 30 mars 2019, 20:06

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 19:43
Parking aucune idée tiens, il y en a un rattaché à l'immeuble mais je n'ai pas le permis moi-même.
Si tu penses l'acheter, voici une idée: vends le pour 15-20k environ. Ça fera baisser ton prix d'achat.

Après tout ce que tu m'as dit, je pense que le bien est à peu près au prix de marché en fait. Reste que ça me semble pas être une mauvaise idée d'achat si tu peux baisser à 15 ans à taux d'effort identique (ce que je doute malheureusement)

Attention, les charges semblent élevées (sauf si l'énergie est incluse dedans - à préciser). C'est peut-être même la raison de la vente.

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Re: Mon proprio vend

#39 Message par lecriminel » 30 mars 2019, 20:13

Vincent92 a écrit :
30 mars 2019, 19:48
Franchement, vu ton âge et ta situation patrimoniale/revenu je dirais que c'est le moment ou jamais d'acheter. Si tu attends tu prends un risque (non négligeable) de ne plus jamais pouvoir acheter, dans le 92 en tout cas.
j'aurais dit la même chose mais tourné differemment: à cet age-là, est ce que ça vaut encore le coup de s'endetter pour acheter ? (et je pense que non)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Mon proprio vend

#40 Message par slash33 » 30 mars 2019, 20:17

lecriminel a écrit :
30 mars 2019, 20:13
Vincent92 a écrit :
30 mars 2019, 19:48
Franchement, vu ton âge et ta situation patrimoniale/revenu je dirais que c'est le moment ou jamais d'acheter. Si tu attends tu prends un risque (non négligeable) de ne plus jamais pouvoir acheter, dans le 92 en tout cas.
j'aurais dit la même chose mais tourné differemment: à cet age-là, est ce que ça vaut encore le coup de s'endetter pour acheter ? (et je pense que non)
Au contraire. Dans sa situation actuelle, je dirai qu'il n'y a qu'une seule question à sa poser: comment je me projette à l'âge de la retraite. Et franchement, si elle n'attend pas le prince charmant (il semble être rare en région parisienne plus qu'ailleurs, déjà qu'il se fait rare globalement...), je lui dirai que l'offre a le mérite d'exister et de ne pas être abusive si tant est qu'on ne considère pas les période actuelle comme abusive.

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Re: Mon proprio vend

#41 Message par ProfGrincheux » 30 mars 2019, 20:26

J'ai lu la file. Dans cette situation, j'achete pour sécuriser ma situation à long terme, je garde 10-20k d'épargne et j'emprunte sur 20 ans. Si loyer+epargne < mensualité ça passera facilement.

Pour le prix. Regarde Patrim. Fais venir un agent pour estimer le bien. Au besoin tu le pipotes que tu es proprietaire et que tu réfléchis le mettre en vente. Si le prix de l'estimation est superieur à 125k tu peux prendre à 115. Sinon, tu vois. Si l'estimation est à 100k, il faut faire baisser à 96k. Le proprio paierait au moins 5k en frais d'agence. Comme ça il s'y retrouve quand même.

Il y a aussi un truc: un bien loué est décoté et autant que tu profites de cette décote. Je ne suis pas sûr de comment l'évaluer ici.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Mon proprio vend

#42 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 20:27

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 20:03
Vincent92 a écrit :
30 mars 2019, 19:34
Le RDC fait baisser le prix déjà. Il y a du bruit? Peut on facilement cambrioler? Est il lumineux?
Finalement, avec cette description plus précise, il me demande s'il est vraiment beaucoup plus intéressant que le marché. À combien l'estimes tu?
- "On" peut probablement cambrioler assez facilement en passant par la fenêtre, mais il y a quand même un digicode pour rentrer dans l'immeuble (et 2 caméras de surveillance), et je n'ai pas eu de soucis depuis que je suis là.
- Hélas, il y a parfois du bruit oui. Notamment le matin quand la gardienne sort les poubelles. Car ait-je omis de préciser que cet appart était à proximité du local à poubelles ? Oups. Il est situé à proximité du local à poubelles (non, assez loin pour m'éviter les nuisances olfactives, rassurez-vous hein)
- Le prix ? :lol: Hors période de bulle immo, je l'évaluerait généreusement à 50000€ (probablement le prix que mon proprio a payé, tiens...). Malheureusement, nous ne sommes pas hors période de bulle immo, et quand on voir les palaces que l'on peut se payer dans le coin pour la même somme alors, même si envoyer balader mon proprio reste très tentant, l'équation n'est plus si simple.
coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 19:37
Et il est loué combien hors charges ?
Le proprio a augmenté le loyer après quelques années, actuellement je le loue à 500€ + 99€ de charges.
Donc il y a une gardienne, attention les 99 € que tu payes, c'est le montant des charges récupérables sur le locataire, celles payées par le proprio sont plus élevées, lui demander le montant exact.

Donc 500 € X 12 = 6 000 € annuel - la TF 850€ = 5 150 X 100 / 125 K€ = 4.12 % de renta. C'est correct, si tu devais louer ou revendre l'appart.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Mon proprio vend

#43 Message par PACA » 30 mars 2019, 20:28

oléobulle a écrit :
30 mars 2019, 20:03
- Le prix ? :lol: Hors période de bulle immo, je l'évaluerait généreusement à 50000€ (probablement le prix que mon proprio a payé, tiens...).
Le seul garage box fermé à la vente que j'ai vu est à 24 000 ... la surface n'est pas précisée.
Si on ne s'y plait pas il faut impérativement regarder ailleur, min dans les 140 000, si l'objectif est de vivre "heureux" ….
Modifié en dernier par PACA le 30 mars 2019, 20:33, modifié 1 fois.

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Re: Mon proprio vend

#44 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 20:32

slash33 a écrit :
30 mars 2019, 20:17
elle n'attend pas le prince charmant (il semble être rare en région parisienne plus qu'ailleurs, déjà qu'il se fait rare globalement...), .
Oléobulle est une Nana ?
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Re: Mon proprio vend

#45 Message par slash33 » 30 mars 2019, 20:40

coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 20:32
slash33 a écrit :
30 mars 2019, 20:17
elle n'attend pas le prince charmant (il semble être rare en région parisienne plus qu'ailleurs, déjà qu'il se fait rare globalement...), .
Oléobulle est une Nana ?
Mon interprétation (hâtive?) de: "un peu de tension, mais sous contrôle avec la petite pilule que je prend chaque matin. 8)"

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Re: Mon proprio vend

#46 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 20:48

slash33 a écrit :
30 mars 2019, 20:40
coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 20:32
slash33 a écrit :
30 mars 2019, 20:17
elle n'attend pas le prince charmant (il semble être rare en région parisienne plus qu'ailleurs, déjà qu'il se fait rare globalement...), .
Oléobulle est une Nana ?
Mon interprétation (hâtive?) de: "un peu de tension, mais sous contrôle avec la petite pilule que je prend chaque matin. 8)"
Je suis circonspect, j'ai lu ça aussi mais de là à en déduire le sexe de l’intéressé...

Bon bref, ça ne change rien au cas exposé.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Mon proprio vend

#47 Message par slash33 » 30 mars 2019, 20:49

coolfonzi a écrit :
30 mars 2019, 20:48
Bon bref, ça ne change rien au cas exposé.
En fait si, un peu, si on se perd en conjecture.

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Re: Mon proprio vend

#48 Message par coolfonzi » 30 mars 2019, 21:01

Bon pour en revenir à nos moutons (ceux de la bulle) et me mettant à la place d'Oléobulle, je me pose quelques questions :

Est-ce que j'ai envie de rester long terme dans un appart en RDC avec une heure de soleil/jour au grand max ?

Est-ce que j'ai envie de rester long terme sur Paris pour gagner un salaire de 1792€ avant prélèvement à la source ?

Est-ce que je n'ai pas intérêt à partir en province pour un salaire équivalent ou à peine inférieur en ayant un meilleur cadre de vie (immo moins cher) ?
Bonjour chez vous ! :D

oléobulle
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Re: Mon proprio vend

#49 Message par oléobulle » 30 mars 2019, 21:13

Je parlais de mon médicament contre l'hypertension. Je suis bien un mâle :roll:
lecriminel a écrit :
30 mars 2019, 20:13
Vincent92 a écrit :
30 mars 2019, 19:48
Franchement, vu ton âge et ta situation patrimoniale/revenu je dirais que c'est le moment ou jamais d'acheter. Si tu attends tu prends un risque (non négligeable) de ne plus jamais pouvoir acheter, dans le 92 en tout cas.
j'aurais dit la même chose mais tourné differemment: à cet age-là, est ce que ça vaut encore le coup de s'endetter pour acheter ? (et je pense que non)
Je comprend l'idée. Je ne suis à vrai dire pas obsédé par l'idée d'acheter un appart. Mais avant de partir sur de grandes généralités, il faut bien réaliser que l'offre de location est à pleurer.

Mon loyer actuel est de 599€. Quand je recherche sur seloger les offres disponibles pour 600€, elles sont à pleurer. Souvent moins de 20m², mon appart ferait presque figure de palace en comparaison.
Il y a des offres relativement tolérables pour 700€, mais c'est plus du tiers de mon loyer, et même si je me sens parfaitement capable de les payer, c'est le proprio qui'il faut convaincre, pas moi.

Il y a quelques jours j'ai répondu à une offre de loc qui me semblait parfaite. Et j'ai eu beau annoncer à l'agence que j'avais 30000€ de côté si ça pouvait rassurer le proprio, je n'ai même pas eu de réponse :evil:

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Re: Mon proprio vend

#50 Message par slash33 » 30 mars 2019, 21:24

Autant pour mon intuition. :mrgreen:

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