June 5 2019
Elizabeth Capelle is a writer living in New York City.
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A Housing Economy for the Many
Une économie du logement pour le plus grand nombre
Le logement est une nécessité fondamentale, mais un nombre croissant de personnes sont incapables de payer le coût de la vie dans les grandes villes. Pour faire face à la crise, nous devons réduire la financiarisation du logement.
Elizabeth Capelle ▪ 5 juin 2019
Un ouvrier du bâtiment à Hudson Yards, 34e rue ouest, à New York (John St. John / Flickr)
Lorsque le New York Times a publié un article de 2017 sur le coût élevé du logement rédigé par deux économistes du MIT et de Harvard, leur journaliste a écrit : «Les gens vont sûrement contester les calculs des économistes, mais leur conclusion générale, à savoir les nouvelles maisons entraîneraient des prix plus bas - n'est pas controversé à distance. "
En fait, cette «conclusion générale» a été contestée à maintes reprises. Bien que certains auteurs américains se soient opposés à l'idée qu'une augmentation de l'offre de logements entraînerait une réduction des coûts, c'est au Royaume-Uni, qui est confronté à une crise de l'abordabilité du logement comparable à celle des États-Unis, où les chercheurs ont systématiquement sapé cette idée. Considérez ces déclarations de livres publiés à Londres ces dernières années:
«Le problème fondamental en Grande-Bretagne et dans d'autres pays occidentaux n'est pas la pénurie de logements.» —Danny Dorling, Tout est solide: comment la grande catastrophe du logement définit notre époque et que nous pouvons faire pour y remédier ( 2014)
«Les preuves empiriques invalident le truisme économique selon lequel l'offre excédentaire doit entraîner une baisse des prix et que la hausse des prix est le résultat d'une offre insuffisante.» - Manuel B. Aalbers, La financiarisation du logement: une approche d'économie politique (2016)
"L'offre fixe de terres pour des utilisations particulières signifie qu'elle ne s'intègre pas facilement dans les théories économiques traditionnelles où l'offre et la demande fixent les prix sur un marché libre." - Josh Ryan-Collins, Laurie Macfarlane et Toby Lloyd, Repenser l'économie de la terre Logement (2017)
«J'espère exposer le mensonge selon lequel la crise du logement est une question de marché entre l'offre et la demande.» —Anna Minton, Big Capital: qui est à Londres? (2017)
Les géographes, urbanistes, sociologues et économistes hétérodoxes britanniques ne manquent pas d'écrire sur le sujet. Avec un aussi grand nombre de travaux critiquant l’idée selon laquelle la crise du logement est une question d’offre et de demande - et offrant des explications alternatives - comment le journaliste du Times pourrait-il affirmer que l’idée n’était «pas si controversée»?
Comme l' écrivait James Kwak dans le Washington Monthly de l'année dernière, l'économie est «pour le meilleur ou pour le pire, la discipline explicative prédominante de notre époque». Et dans le courant néoclassique de la discipline, le modèle dominant est que les marchés répartissent les biens et les services de manière efficace. le fonctionnement d'un mécanisme de tarification de l'offre et de la demande.
Tant les médias grand public que la plupart des décideurs gouvernementaux en matière de logement adhèrent généralement à ce modèle. Les conservateurs insistent sur le fait que le marché pourrait régler le problème du logement si les localités ne supprimaient que les réglementations de zonage qui limitent où et comment les promoteurs peuvent construire. Les libéraux ajoutent à la condition que certaines exigences ou incitations du gouvernement peuvent être nécessaires pour s'assurer que les promoteurs produisent une certaine proportion d'unités inférieures au taux du marché pour les résidents à revenus modérés ou faibles. Dans ses efforts pour atténuer la crise du logement à New York, le maire Bill de Blasio, champion déclaré de la politique progressiste, a suivi le plan libéral. Lorsque l'urbaniste Tom Angotti a critiqué les fondements du plan du maire, la commissaire au logement de Blasio, Vicki Been, a répondu: «L'affirmation qu'il n'est pas nécessaire de construire plus de logements pour garantir l'accessibilité financière du logement» est l'équivalent de déni du changement climatique. "
Démystifier l'offre et la demande
Les chiffres suggèrent le contraire. Le géographe belge Manuel B. Aalbers a examiné les prix des logements en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Espagne et aux États-Unis de 1995 à 2011 et a constaté que, tandis que le nombre d'unités avait augmenté dans les cinq pays, les coûts de logement avaient augmenté dans chaque pays.
Aalbers écrit que «le marché du logement, comme tout autre marché, ne peut être qualifié d’entité« naturelle », mais doit être considéré comme le produit social des institutions qui le façonnent.» Divers facteurs du monde réel compliquent un simple approvisionnement. -et-demande la compréhension des coûts de logement. Comme l'économiste Christine ME Whitehead l'a expliqué dans un article de 2012, le marché du logement se caractérise par une inélasticité de l'offre; le temps de latence et le financement requis pour les nouvelles constructions empêchent une réponse rapide à la demande de nouvelles unités. Mais ce qui distingue le logement, c’est que sa valeur dépend fortement de l’emplacement du terrain sous lequel il se trouve. La terre dans des endroits désirables est rare et vous ne pouvez pas en produire plus. Cela concerne directement le marché du logement. Près de 80% de la population britannique vit dans des zones urbaines ne représentant que 8,9% de la masse terrestre. (Aux États-Unis, 67,2% de la population vit sur seulement 3,5% du territoire.)
Les coûts du logement étant liés à la terre, les propriétaires sont en mesure d’obtenir un loyer. Bien plus que l'argent que les locataires paient chaque mois à leur propriétaire, les «loyers économiques» sont les avantages non acquis qu'un propriétaire peut tirer lorsque le terrain prend de la valeur sans perdre de sa valeur. Par exemple, les extensions récentes des lignes de chemin de fer souterraines et souterraines de Londres ont augmenté la valeur des terrains voisins de jusqu'à 52%. Dans ce cas, les propriétaires privés ont tiré leur épingle du jeu de l'amélioration des infrastructures financées par les contribuables, ce qui n'est pas inhabituel. Mais le loyer économique peut aussi découler de l'amélioration du sort économique général d'une région. Les loyers permettent aux propriétaires fonciers d'exploiter une plus-value non acquise en facturant davantage aux locataires ou en demandant un prix plus élevé aux acheteurs. En tant qu'économistes, Josh Ryan-Collins et Laurie Macfarlane et le spécialiste des politiques du logement, Toby Lloyd, affirment dans Repenser l'économie de la terre et du logement , ces problèmes liés à la propriété foncière sont au cœur des "règles et coutumes qui sous-tendent la propriété privée", qui "ont en réalité très peu à faire l’économie et beaucoup plus à faire avec la politique et le pouvoir. "
Peut-être l'histoire du logement britannique explique-t-elle le refus de tant d'écrivains britanniques d'accepter la pensée basée sur le marché à sa valeur nominale. Dans l'après-guerre, le Royaume-Uni n'a pas laissé de logements au marché. Au lieu de cela, le gouvernement a construit de nombreux logements sociaux (publics), instauré un contrôle des loyers des logements privés et adopté des lois de planification pour réglementer le développement. Les taxes foncières étaient élevées et la réglementation des hypothèques stricte. Le résultat fut que la plupart des Britanniques - mais pas dans de nombreux cas les Britanniques noirs - étaient mieux logés que jamais auparavant.
À partir des années 1970, toutefois, les logements sociaux ont commencé à être privatisés, le contrôle des loyers a été progressivement supprimé, les lois sur la planification ont été affaiblies et les indemnités de logement ont été abaissées. En outre, dans les années 80, la déréglementation financière a entraîné la libéralisation des prêts hypothécaires; pour les banques, le logement a remplacé l'industrie en tant que principal centre d'intérêt des prêts. Comme Laurie Macfarlane l'a souligné dans une conférence TEDx 2017, «une offre de crédit en augmentation constante interagissait avec une offre de terres fixe, alimentant la flambée des prix de l'immobilier», et les prix des logements se sont retirés du revenu. Le «boom des prix de l'immobilier» a entraîné une augmentation correspondante des loyers.
La journaliste Anna Minton, dans Big Capital: Who Is London For? « Si le prix de la nourriture avait augmenté au même rythme que le prix des maisons au Royaume-Uni au cours des quarante dernières années», écrit-elle, «aujourd'hui, un poulet coûterait plus de 50 £» (plus de 65 $). À Londres, où les prix du logement sont deux fois plus élevés que dans le reste du pays, ce poulet coûterait maintenant 100 £.
Ayant constaté un tel contraste entre le succès du régime de logement soutenu par le gouvernement et la calamité d'un ordre de logement impulsé par le marché, il n'est pas étonnant que nombre d'écrivains britanniques aient été poussés à remettre en question une théorie qui insiste sur l'efficacité du marché du logement.
Au cœur de la crise du logement: la financiarisation
Les effets négatifs des modifications de la politique du logement ont été aggravés par la financiarisation, que les auteurs de Rethinking définissent comme «la pénétration et l'influence croissante des marchés financiers, des motivations, des institutions et des élites dans de nouveaux domaines de l'État, de l'économie et de la société». le financement du logement a été un développement clé ici, avec plus de crédits disponibles pour les particuliers et les entreprises, et moins de règles concernant le décaissement de ce crédit. La libéralisation des prêts hypothécaires a entraîné une plus grande disponibilité de crédit, ce qui a entraîné une inflation des prix. La déréglementation a également conduit aux prêts à risque et prédateurs qui ont joué un rôle si important dans la crise financière de 2007-2008.
La financiarisation a eu tendance à promouvoir la valeur d'échange du logement par rapport à sa valeur d'usage. Grâce à la disponibilité du crédit et aux progrès de la technologie financière, les investissements dans le logement ont fortement augmenté. Les propriétaires ordinaires voient maintenant leur maison comme un actif dont la valeur va augmenter. Dans certaines villes, les investisseurs aisés achètent des maisons ou des appartements sans intention de vivre. ils veulent simplement un endroit sûr et rentable pour garer leur argent. La titrisation d’hypothèques a facilité l’investissement dans le logement de la part d’actionnaires très éloignés. Les sociétés de capital-investissement et d’autres types d’entreprises se sont lancées dans l’action, achetant des logements locatifs dans le monde entier, augmentant les loyers et les frais, et faisant de leur mieux pour se débarrasser de tous les locataires à loyer contrôlé qui vivraient dans leurs propriétés. La spéculation - l'achat d'actifs dans l'espoir que leur valeur augmentera - est désormais un élément central du marché du logement, avec des conséquences désastreuses pour l'accessibilité financière.
Pourquoi le logement est-il considéré comme un investissement aussi attractif? Comme l'expliquent les auteurs de Rethinking , «La permanence et la rareté inhérente des terres en font un bon atout pour la conservation de la valeur. . . . La plupart des immobilisations se déprécient avec le temps en raison de l'usure naturelle, mais les terres ont tendance à s'apprécier. »Dans« La financiarisation du logement: une approche d'économie politique, Manuel Aalbers montre en quoi ces caractéristiques, surchargées par la déréglementation financière, sapent la analyse du marché du logement:
Les prix des logements ne sont pas principalement déterminés par le développement de la demande et de l'offre de logements. . . mais plutôt par la demande et l'offre de financement à la fois pour les consommateurs de logements (principalement sous forme de prêts hypothécaires) et pour les producteurs de logements (via une gamme d'instruments financiers destinés aux promoteurs immobiliers, aux entreprises de construction et aux différents types de propriétaires).
Les économistes traditionnels n'ont pas réussi à expliquer avec précision la crise du logement, non seulement à cause de leur conceptualisation inadéquate de la terre et du logement, mais aussi, selon les termes de Rethinking , en raison de leur incapacité à "conceptualiser correctement le rôle du système bancaire dans l'économie et les flux de crédit et les stocks de dettes qu'il crée. "
L'alternative
Toute une série de politiques mises en œuvre au cours des dernières décennies ont alourdi les coûts pour les acheteurs de maison et les locataires ordinaires et ont transformé les investissements dans les terrains et les logements en une des voies de profit les plus sûres pour les personnes les plus riches du monde. Les intérêts financiers cherchant à augmenter la valeur des actifs immobiliers à tout prix, il devient évident que la construction de logements supplémentaires ne peut résoudre la crise de l'accessibilité financière.
Quelle est l'alternative? Aux États-Unis, les défenseurs du logement et les activistes qui ne poursuivent pas le programme «construire plus» sont déjà préoccupés par des préoccupations immédiates urgentes telles que la résistance au harcèlement des propriétaires, la discrimination et les expulsions, et la promotion du contrôle des loyers, du logement social et des fiducies foncières communautaires. et autres formes de logement décommodifié. Mais il existe une tâche connexe, et potentiellement plus difficile, qui requiert notre attention: le recul de la financiarisation du logement.
Aalbers suggère quatre mesures pour lancer ce processus: premièrement, une politique du logement qui ne favoriserait pas l'accession à la propriété, comme le fait la politique actuelle, et «un transfert du soutien fiscal des prêts hypothécaires vers la construction et le maintien de logements sociaux [publics]»; deuxièmement, la promotion de formes de logement alternatives telles que les coopératives à capitaux limités et les fiducies foncières communautaires, afin de donner la priorité à «le logement en tant que bien social par rapport au logement en tant que produit de base ou actif financier»; troisièmement, la réglementation visant à resserrer les exigences en matière d’hypothèque, ce qui réduirait en fin de compte les coûts de logement; et quatrièmement, la réglementation de la titrisation hypothécaire et des taux d’intérêt. D'autres ont approuvé une réforme supplémentaire: une taxe sur la valeur foncière pour traiter «le problème du loyer». Si cette loi était promulguée, les terres seraient taxées, mais pas les logements ou autres améliorations, restituant au public une valeur créée socialement.
Ces mesures vont au-delà des idées reçues et de la politique en matière de logement. En effet, ils seraient considérés comme perturbant les principaux intérêts économiques et insuffisamment respectueux des droits de propriété. Mais comme le font valoir Aalbers et le géographe Brett Christophers, «il ne peut y avoir de changement socio-économique progressif significatif et durable sans une résolution directe de la question du logement».
Le logement est une nécessité fondamentale de la vie. Mais dans un système de marché, vous ne pouvez pas l'avoir si vous ne pouvez vous le permettre, et aujourd'hui, un nombre alarmant de ménages peuvent se le permettre à peine, voire pas du tout. Un récent sondage national a révélé qu'une majorité écrasante d'Américains estimaient désormais qu'assurer un logement convenable et abordable devrait être une «priorité nationale». Dans un moment de renaissance de la politique de la gauche, il est temps qu'un mouvement revienne sur la financiarisation du logement.
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