Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

[ProfGrincheux]

Si le bien n'est pas médiocre, il peut y avoir intérêt à le garder.

Mon vrai problème avec le Pinel et les dispositifs précédents est que c'est une subvention à un secteur économique.

La théorie des marches parfaits, celle qui sous tend la concurrence libre et non faussée, condamne ces subventions sans appel. Les marchés réels n'étant pas parfaits, on peut s'en fiche et recuser la théorie comme simpliste. Mais attention, il faut garder en mémoire qu'elle pourrait s'appliquer dans certaines conditions

Quand la subvention est anti-cyclique, que l'on relance une activité en berne, ca peut se justifier. Plus généralement, ca dépend des marches spécifiques et des modalités de leur imperfection.

Mais quand on subventionne alors que le secteur tourne à plein régime, que la subvention est procyclique, elle se convertit en marges et frais d'intermédiaire excessifs.
Les entreprises inefficaces survivent alors que si elles mourraient quand tout va bien personne ne les regretterait. Des projets mauvais et inutiles sont lancés.
Cette description ressemble tout de même un peu à ce que prévoit la théorie simpliste. Et d'une certaine façon on se rapproche du marché parfait puisque la production de logements s'approche de ce qui est nécessaire a la demande.

Je crois vraiment qu'il fallait couper la défiscalisation immobilière en 2002 quand les prix du foncier explosaient sous l'effet de la frénésie d'achat des promoteurs pour lancer des programmes defiscalisants. Après, quand ca s'est retourné, il a fallu renouveler les dispositifs encore et encore de peur de faire couler le secteur . Et subir un prix du foncier durablement haut car il est très inelastique à la baisse, les vendeurs ayant le temps.

Quant elle est procyclique, la subvention a tendance à se transformer en rente captée par des intermédiaires.

Une partie de l'explosion du cout du foncier français en 2000-2008 a été causée par les dispositifs de défiscalisation. Inutile captation de rente par les détenteurs de foncier.

Ce n'est pas à ça que doivent servir les impôts. Du moins de mon point de vue.

D'autre part si les investisseurs ont besoin de défiscaliser pour acheter de l'immobilier locatif, ce qui est le cas car on craint l'arret de cet investissement si on arrête la défiscalisation, c'est qu'il y a un problème dans le marché. Qu'il n'est pas parfait. Et dans le cas de l'immobilier locatif en France, c'est une litote de le dire imparfait.

La fiscalité des placements en France est presque le paramètre principal de décision devant la qualité intrinsèque. La aussi, il y a un problème.

[Jeffrey]

La défiscalisation est à double tranchant.
On la veut maximale, pour payer le moins d'impôt, ce qui fait que l'on peut être moins regardant sur le prix et les calculs de rentabilité brute hors défiscalisation.
Car celle-ci n'est pas éternelle.
Du coup, une fois la défiscalisation passée, il y a revente car la rentabilité est médiocre pour un bien ancien.
Or le problème, c'est que cette stratégie est identique pour une proportion importante de propriétaires, et cela fait baisser le prix à la revente.
Raison de plus pour utiliser le dispositif Pinel sur une construction individuelle.

Ouais ouais ouais ouais
Ça se saurait si les prix Immo baissaient à la revente

[ignatius]

La défiscalisation est à double tranchant.
On la veut maximale, pour payer le moins d'impôt, ce qui fait que l'on peut être moins regardant sur le prix et les calculs de rentabilité brute hors défiscalisation.
Car celle-ci n'est pas éternelle.
Du coup, une fois la défiscalisation passée, il y a revente car la rentabilité est médiocre pour un bien ancien.
Or le problème, c'est que cette stratégie est identique pour une proportion importante de propriétaires, et cela fait baisser le prix à la revente.
Raison de plus pour utiliser le dispositif Pinel sur une construction individuelle.

Ouais ouais ouais ouais
Ça se saurait si les prix Immo baissaient à la revente

Il faut distinguer la zone A de la zone B1 où le dynamisme des prix n'est pas le même.

[Jeffrey]

Si le bien n'est pas médiocre, il peut y avoir intérêt à le garder.

Mon vrai problème avec le Pinel et les dispositifs précédents est que c'est une subvention à un secteur économique.

La théorie des marches parfaits, celle qui sous tend la concurrence libre et non faussée, condamne ces subventions sans appel. Les marchés réels n'étant pas parfaits, on peut s'en fiche et recuser la théorie comme simpliste. Mais attention, il faut garder en mémoire qu'elle pourrait s'appliquer dans certaines conditions

Quand la subvention est anti-cyclique, que l'on relance une activité en berne, ca peut se justifier. Plus généralement, ca dépend des marches spécifiques et des modalités de leur imperfection.

Mais quand on subventionne alors que le secteur tourne à plein régime, que la subvention est procyclique, elle se convertit en marges et frais d'intermédiaire excessifs.
Les entreprises inefficaces survivent alors que si elles mourraient quand tout va bien personne ne les regretterait. Des projets mauvais et inutiles sont lancés.
Cette description ressemble tout de même un peu à ce que prévoit la théorie simpliste. Et d'une certaine façon on se rapproche du marché parfait puisque la production de logements s'approche de ce qui est nécessaire a la demande.

Je crois vraiment qu'il fallait couper la défiscalisation immobilière en 2002 quand les prix du foncier explosaient sous l'effet de la frénésie d'achat des promoteurs pour lancer des programmes defiscalisants. Après, quand ca s'est retourné, il a fallu renouveler les dispositifs encore et encore de peur de faire couler le secteur . Et subir un prix du foncier durablement haut car il est très inelastique à la baisse, les vendeurs ayant le temps.

Quant elle est procyclique, la subvention a tendance à se transformer en rente captée par des intermédiaires.

Une partie de l'explosion du cout du foncier français en 2000-2008 a été causée par les dispositifs de défiscalisation. Inutile captation de rente par les détenteurs de foncier.

Ce n'est pas à ça que doivent servir les impôts. Du moins de mon point de vue.

D'autre part si les investisseurs ont besoin de défiscaliser pour acheter de l'immobilier locatif, ce qui est le cas car on craint l'arret de cet investissement si on arrête la défiscalisation, c'est qu'il y a un problème dans le marché. Qu'il n'est pas parfait. Et dans le cas de l'immobilier locatif en France, c'est une litote de le dire imparfait.

La fiscalité des placements en France est presque le paramètre principal de décision devant la qualité intrinsèque. La aussi, il y a un problème.

Tu n’as pas pris la bonne théorie. En économie, ça s’appelle un acteur nommé État.
Ça s’étudie aussi, mais ce n’est pas le libéralisme.

[Jeffrey]

La défiscalisation est à double tranchant.
On la veut maximale, pour payer le moins d'impôt, ce qui fait que l'on peut être moins regardant sur le prix et les calculs de rentabilité brute hors défiscalisation.
Car celle-ci n'est pas éternelle.
Du coup, une fois la défiscalisation passée, il y a revente car la rentabilité est médiocre pour un bien ancien.
Or le problème, c'est que cette stratégie est identique pour une proportion importante de propriétaires, et cela fait baisser le prix à la revente.
Raison de plus pour utiliser le dispositif Pinel sur une construction individuelle.

Ouais ouais ouais ouais
Ça se saurait si les prix Immo baissaient à la revente

Il faut distinguer la zone A de la zone B1 où le dynamisme des prix n'est pas le même.

Dans ce cas je te laisse éditer la totalité de tes interventions où tu énonces des dogmes généraux (genre la renta brute avant avantage fiscal doit être supérieure à 5%). Bien qu’à lire certains intervenants, le sens du mot « général » puisse porter à plusieurs interprétations.

[ignatius]

Et dans la vraie vie, la théorie économique ça ne marche pas.
L'économie est une activité où le facteur humain est prépondérant.
Elle peut être theorisée comme à peu près n'importe quoi, mais cette théorisation servira juste à expliquer pourquoi les prévisions ne se sont pas réalisées comme prévu.
Tout simplement parce qu'un facteur essentiel reste imprévisible, le facteur humain, même si certains comportements sont analysés.
Si les sciences dures obtenaient les mêmes résultats que la théorie économique, on aurait quelques soucis à se faire.

[Jeffrey]

Et dans la vraie vie, la théorie économique ça ne marche pas.
L'économie est une activité où le facteur humain est prépondérant.
Elle peut être theorisée comme à peu près n'importe quoi, mais cette théorisation servira juste à expliquer pourquoi les prévisions ne se sont pas réalisées comme prévu.
Tout simplement parce qu'un facteur essentiel reste imprévisible, le facteur humain, même si certains comportements sont analysés.
Si les sciences dures obtenaient les mêmes résultats que la théorie économique, on aurait quelques soucis à se faire.

Ouais ouais ouais ouais ouais

[ignatius]

La défiscalisation est à double tranchant.
On la veut maximale, pour payer le moins d'impôt, ce qui fait que l'on peut être moins regardant sur le prix et les calculs de rentabilité brute hors défiscalisation.
Car celle-ci n'est pas éternelle.
Du coup, une fois la défiscalisation passée, il y a revente car la rentabilité est médiocre pour un bien ancien.
Or le problème, c'est que cette stratégie est identique pour une proportion importante de propriétaires, et cela fait baisser le prix à la revente.
Raison de plus pour utiliser le dispositif Pinel sur une construction individuelle.

Ouais ouais ouais ouais
Ça se saurait si les prix Immo baissaient à la revente

Il faut distinguer la zone A de la zone B1 où le dynamisme des prix n'est pas le même.

Dans ce cas je te laisse éditer la totalité de tes interventions où tu énonces des dogmes généraux (genre la renta brute avant avantage fiscal doit être supérieure à 5%). Bien qu’à lire certains intervenants, le sens du mot « général » puisse porter à plusieurs interprétations.

Un investissement peut être peu rentable, ce n'est pas interdit. C'est juste se compliquer la tâche que d'investir dans un logement qui rapporte l'équivalent d'un fond euros.
Après reste l'effet de levier grâce à l'emprunt immobilier qui motive souvent l'achat immobilier.

Sinon si l'on veut creuser sur le Pinel et les différentes possibilités d'investissement, nvestir sur des SCPI éligibles au Pinel en empruntant est possible.
L'avantage est que l'on peut investir des sommes bien inférieures à un achat direct.

[Jeffrey]

Un investissement peut être peu rentable, ce n'est pas interdit. C'est juste se compliquer la tâche que d'investir dans un logement qui rapporte l'équivalent d'un fond euros.
Après reste l'effet de levier grâce à l'emprunt immobilier qui motive souvent l'achat immobilier.

Il y a une différence majeure, le bien immo rapporte un pécule et on conserve le bien matériel en plus à valeur locative constante modulo l’inflation.
Un fond euros ou autre rapporte, mais si on consomme la rente qu’il produit, sa valeur fixe se déprécie par l’inflation.

[ignatius]

Un investissement peut être peu rentable, ce n'est pas interdit. C'est juste se compliquer la tâche que d'investir dans un logement qui rapporte l'équivalent d'un fond euros.
Après reste l'effet de levier grâce à l'emprunt immobilier qui motive souvent l'achat immobilier.

Il y a une différence majeure, le bien immo rapporte un pécule et on conserve le bien matériel en plus à valeur locative constante modulo l’inflation.
Un fond euros ou autre rapporte, mais si on consomme la rente qu’il produit, sa valeur fixe se déprécie par l’inflation.

Il faut que le loyer perçu + la defisc couvrent le coût de détention (crédit, assurance, fiscalité directe locale, IR+PS, charges...).
Or dns le cas d'un pinel c'est très rarement le cas, même en allongeant la durée du prêt .
Par ailleurs les banques rechignent à financer sur 25 ans un bien dont l'avantage fiscal s'arrêtera au bout de 12 ans.

Si je prends l'exemple de la maison que j'ai construite, en n'ayant pas eu de terrain à payer, la trésorerie (le fameux cash flow des winners) est positive, mais avec un emprunt qui a couvert 80 % du coût de la construction, sur une durée de 20 ans.
Avec 100 % empruntés, le flux de trésorerie est neutre.

La fiscalité s'équilibre :
la réduction d'impôt couvre l'ir + PS des revenus fonciers et la TF sur la durée de l'opération (12 ans).

Si l'on prend la rentabilité, elle est d'environ 6 % brut hors avantage fiscal.

[Jeffrey]

Un investissement peut être peu rentable, ce n'est pas interdit. C'est juste se compliquer la tâche que d'investir dans un logement qui rapporte l'équivalent d'un fond euros.
Après reste l'effet de levier grâce à l'emprunt immobilier qui motive souvent l'achat immobilier.

Il y a une différence majeure, le bien immo rapporte un pécule et on conserve le bien matériel en plus à valeur locative constante modulo l’inflation.
Un fond euros ou autre rapporte, mais si on consomme la rente qu’il produit, sa valeur fixe se déprécie par l’inflation.

Il faut que le loyer perçu + la defisc couvrent le coût de détention (crédit, assurance, fiscalité directe locale, IR+PS, charges...).

Or dns le cas d'un pinel c'est très rarement le cas, même en allongeant la durée du prêt .

pourquoi « il faut » ? Je pige pas.
Tu crois que c’est la seule façon de réaliser un investissement ?

Par ailleurs les banques rechignent à financer sur 25 ans un bien dont l'avantage fiscal s'arrêtera au bout de 12 ans.

Si tu le dis.
Maintenant, peut être que ta façon de calculer la durée de l’opération est quelque peu ... trop figée.

Si je prends l'exemple de la maison que j'ai construite, en n'ayant pas eu de terrain à payer, la trésorerie (le fameux cash flow des winners) est positive, mais avec un emprunt qui a couvert 80 % du coût de la construction, sur une durée de 20 ans.
Avec 100 % empruntés, le flux de trésorerie est neutre.

La fiscalité s'équilibre :
la réduction d'impôt couvre l'ir + PS des revenus fonciers et la TF sur la durée de l'opération (12 ans).

Si l'on prend la rentabilité, elle est d'environ 6 % brut hors avantage fiscal.

Ouais, tu as gagné de l’argent sans en débourser. Tant mieux pour toi. Maintenant, tu additionnes des choux et des carottes. Une réduction d’impôt ne couvre pas un impôt...
Tes 6% ne veulent plus dire grand chose...

[ProfGrincheux]

Je n'ai pas une immense confiance dans les théories économiques non plus. Il y a des trucs qui me paraissent plus ou moins bien s'appliquer. La loi de l'offre et de la demande par exemple semble bien marcher.

Que les dispositifs type pinel aient le type d'inconvénients que je decris n'est pas infirmé par le fait que c'est ce que prévoit une théorie douteuse. Sur ce forum ont été presentees quelques évidences empiriques de programmes douteux et de bilans peu glorieux tires par des investisseurs.

Mais j'avoue que j'ai été mis de mauvaise humeur par des cgp téléphonant chez moi pour me fourguer un appartement à l'autre bout de la France.

[ignatius]

Ouais, tu as gagné de l’argent sans en débourser. Tant mieux pour toi. Maintenant, tu additionnes des choux et des carottes. Une réduction d’impôt ne couvre pas un impôt...
Tes 6% ne veulent plus dire grand chose...

Tu as raison.
En plus mon calcul était erroné.

Je reprends :
Rentabilité brute hors défiscalisation (intégration du terrain à sa valeur vénale au moment de la construction ) : 4.5 %
Avec defisc : 6.5 %.
Tu vas me dire, tu nous sors 5 % tu n'y es même pas.
Comme je n'ai pas payé le terrain, et que j'ai fait construire à 700 km de chez moi, j'ai assez peu tiré sur le coût de la construction (CCMI, cuisine faite par artisan, peintures également et jardin par un paysagiste).
Par ailleurs j'ai privilégié des matériaux de qualité, pas les moins chers, idem pour le système de chauffage.
Je pense qu'on pouvait gratter environ 20 000 € en suivant le chantier au quotidien et en gérant en direct une partie du chantier ( soit 200 € du m2).
Ce qui amenait à une rentabilité brute de 5 %.

Rentabilité brute sur dépenses réelles effectuées (hors valeur du terrain):
Hors defisc : 6.5 %
Avec defisc : 9 %
La magie du pinel est que tu peux faire rentrer dans l'assiette de défiscalisation un terrain qui ne t'as rien coûté (patagraphe : terrain acquis à titre gratuit dans l'instruction au BOI).

Par contre en terme de rentabilité par rapport à la valeur actuelle de la maison (les prix se sont envolés spécifiquement dans ce secteur, face à la gare de Bordeaux, mais cela a eu un coût : 5 ans de gel des permis de construire), l'arbitrage se fera sûrement sur une vente après la période de défiscalisation, le rendement brut se situant désormais autour de 3.5 %.
S'il se maintenait à ce niveau dans 10 ans,
compte tenu de la fiscalité importante des revenus fonciers (TMI + 17.2 % sur les revenus fonciers nets), on tomberait en dessous de 1.5 % net.
Reste comme évoqué plus haut, l'effet de levier, qui permet d'obtenir plus et plus vite qu'en plaçant chaque mois quelques centaines d'euros sur le fonds euro d'une AV.

[ProfGrincheux]

L'exemple donné par ignatius illustre la captation de la rente par le propriétaire foncier que je reproche au Pinel.

[Goldorak2]

Une partie de l'explosion du cout du foncier français en 2000-2008 a été causée par les dispositifs de défiscalisation. Inutile captation de rente par les détenteurs de foncier.

Non c'est faux. Des dispositifs de défiscalisation sont très anciennes. Ce qui était nouveaux en 2000 c'est la généralisation des PLU y compris-c'est la nouveauté- dans les petites communes. Et une plus grande sévérité dans la libéralisation des terrains à bâtir. Cad la raréfaction des terrains à bâtir sur tout le territoire (et pas seulement les centres villes historiques).
Les détenteurs de rares terrains constructibles se sont gavés. Ainsi que les détenteurs d'ancien. Par la magie des restrictions foncères beaucoup plus sévères et la loi de l'offre et de la demande. (serrage de vis de l'offre de terrain à bâtir, évolution normale ou accrue de la demande (baisse des taux, peur de la bourse)).

Et c'est pas fini. L'étalement urbain est toujours officiellement la 9ème plaie d'Egypte. Les restrictions foncières sont de plus en plus sévères alors que les besoins immo augmentaient (nombre d'habitant + nombre de m² par habitants)

[ignatius]

L'exemple donné par ignatius illustre la captation de la rente par le propriétaire foncier que je reproche au Pinel.

En gros il faut se remettre dans la tête du décideur.
Pourquoi ces avantages fiscaux ?
Pour proposer un logement accessible à prix raisonnable aux locataires (pour info, le loyer que je pratique, calé quasiment sur le plafond du barême Pinel, est 30 % inférieur aux loyers pour les biens de même type hors défiscalisation).
Deux solutions :
- construire du logement social, mais il faut investir et c'est pas très vendeur auprès de l'électorat
- faire construire des logements par le privé, et proposer aux propriétaires qui louent un avantage fiscal, en contrepartie de la gestion locative du bien (combien auraient coûté la gestion d'un parc de 300 000 logements sociaux supplémentaires à la place de Scellier et Pinel), et des risques relatifs à cet investissement.
Par ailleurs, cela permet de disséminer l'offre de logement accessible et de ne pas la concentrer sur certaines villes sursaturées en logement social.

Il y a des points positifs d'un point de vue collectif :
- amélioration qualitative de l'offre locative
- pression à la baisse sur les loyers dans le parc privé
- apparition sur le marché de biens offerts à la location qui n'auraient pas vus le jour sans ce dispositif.
Mon cas se place dans la 3e catégorie.
Sans le Pinel, j'aurai vendu le terrain, et pas de location possible sur ce secteur.
A titre d'info, je loue ma maison à une jeune fille qui est vendeuse, et dont le compagnon est aide-soignant qui ne pourraient en aucun cas louer ou acheter ce type de bien (qui est actuellement estimé pas loin de 350 000 €, compte tenu de la flambée des prix dans ce secteur depuis 3 ans).

J'ai vendu le grand terrain d'à côté (il s'agissait à l'origine d'un grand terrain que j'ai coupé en 2 parts inégales).
L'acheteur travaille en Suisse dans la finance ainsi que son épouse. Il a payé cash, l'équivalent de 3 ans et demi de mon salaire de cadre sup au ministère des finances.

Le Pinel permet ainsi une certaine mixité sociale.
S j'avais vendu les deux terrains, la gentrification forcée était en marche.

Je suis d'accord pour dire que certains sont gagnants (moi en l'occurrence).
Cependant, l'objectif initial, à savoir fournir un logement peu onéreux (30 % minimum en dessous des prix de location actuels), favoriser la mixité sociale, et se décharger de la gestion du parc locatif est pleinement atteint.
Et ce pour un coup pas si élevé pour les finances publiques de l'Etat (défisc - surplus d'IR et de PS, soit environ 1500 € par an dans mon cas).

[ProfGrincheux]

@Goldo: Lis bien. J'ai dit "une partie de". J'avoue et concède à ta critique que je ne sais pas quantifier cette partie. Définitivement, le dispositif à boosté la demande.
@ignatius: je préférerais financer directement et explicitement le logement social.

[ignatius]

@ignatius: je préférerais financer directement et explicitement le logement social.

Les coûts ne sont pas les mêmes.
Pour connaître un peu le sujet du financement du logement social via les missions MIILOS que j'effectuais dans ma jeunesse (http://www.hamaris.fr/Le-guide-de-l-hab ... ent-Social), je préfère pour ma part que seul le logement social soit géré par les OPHLM.
Dans un souci de saine gestion des finances publiques, le recours à la défiscalisation est préférable, malgré son coût apparemment élevé.

[Parsifal]

Je suis pour la disparition de tous les logements sociaux. Le marché s'adaptera. Il faudra juste veiller à ce que le public ne concentre pas l'offre de service attrayante dans une seule zone comme c'est le cas actuellement avec les centres universitaires.

[Sifar]

L'exemple donné par ignatius illustre la captation de la rente par le propriétaire foncier que je reproche au Pinel.

En gros il faut se remettre dans la tête du décideur.
Pourquoi ces avantages fiscaux ?
Pour proposer un logement accessible à prix raisonnable aux locataires (pour info, le loyer que je pratique, calé quasiment sur le plafond du barême Pinel, est 30 % inférieur aux loyers pour les biens de même type hors défiscalisation).
Deux solutions :
- construire du logement social, mais il faut investir et c'est pas très vendeur auprès de l'électorat
- faire construire des logements par le privé, et proposer aux propriétaires qui louent un avantage fiscal, en contrepartie de la gestion locative du bien (combien auraient coûté la gestion d'un parc de 300 000 logements sociaux supplémentaires à la place de Scellier et Pinel), et des risques relatifs à cet investissement.
Par ailleurs, cela permet de disséminer l'offre de logement accessible et de ne pas la concentrer sur certaines villes sursaturées en logement social.

Il y a des points positifs d'un point de vue collectif :
- amélioration qualitative de l'offre locative
- pression à la baisse sur les loyers dans le parc privé
- apparition sur le marché de biens offerts à la location qui n'auraient pas vus le jour sans ce dispositif.
Mon cas se place dans la 3e catégorie.
Sans le Pinel, j'aurai vendu le terrain, et pas de location possible sur ce secteur.
A titre d'info, je loue ma maison à une jeune fille qui est vendeuse, et dont le compagnon est aide-soignant qui ne pourraient en aucun cas louer ou acheter ce type de bien (qui est actuellement estimé pas loin de 350 000 €, compte tenu de la flambée des prix dans ce secteur depuis 3 ans).

J'ai vendu le grand terrain d'à côté (il s'agissait à l'origine d'un grand terrain que j'ai coupé en 2 parts inégales).
L'acheteur travaille en Suisse dans la finance ainsi que son épouse. Il a payé cash, l'équivalent de 3 ans et demi de mon salaire de cadre sup au ministère des finances.

Le Pinel permet ainsi une certaine mixité sociale.
S j'avais vendu les deux terrains, la gentrification forcée était en marche.

Je suis d'accord pour dire que certains sont gagnants (moi en l'occurrence).
Cependant, l'objectif initial, à savoir fournir un logement peu onéreux (30 % minimum en dessous des prix de location actuels), favoriser la mixité sociale, et se décharger de la gestion du parc locatif est pleinement atteint.
Et ce pour un coup pas si élevé pour les finances publiques de l'Etat (défisc - surplus d'IR et de PS, soit environ 1500 € par an dans mon cas).

Ami lecteur, sauras-tu isoler la seule phrase importante de ce texte ?

[Jeffrey]

Ouais, tu as gagné de l’argent sans en débourser. Tant mieux pour toi. Maintenant, tu additionnes des choux et des carottes. Une réduction d’impôt ne couvre pas un impôt...
Tes 6% ne veulent plus dire grand chose...

Tu as raison.
En plus mon calcul était erroné.

Je reprends :
Rentabilité brute hors défiscalisation (intégration du terrain à sa valeur vénale au moment de la construction ) : 4.5 %
Avec defisc : 6.5 %.
Tu vas me dire, tu nous sors 5 % tu n'y es même pas.
Comme je n'ai pas payé le terrain, et que j'ai fait construire à 700 km de chez moi, j'ai assez peu tiré sur le coût de la construction (CCMI, cuisine faite par artisan, peintures également et jardin par un paysagiste).
Par ailleurs j'ai privilégié des matériaux de qualité, pas les moins chers, idem pour le système de chauffage.
Je pense qu'on pouvait gratter environ 20 000 € en suivant le chantier au quotidien et en gérant en direct une partie du chantier ( soit 200 € du m2).
Ce qui amenait à une rentabilité brute de 5 %.

Rentabilité brute sur dépenses réelles effectuées (hors valeur du terrain):
Hors defisc : 6.5 %
Avec defisc : 9 %
La magie du pinel est que tu peux faire rentrer dans l'assiette de défiscalisation un terrain qui ne t'as rien coûté (patagraphe : terrain acquis à titre gratuit dans l'instruction au BOI).

Par contre en terme de rentabilité par rapport à la valeur actuelle de la maison (les prix se sont envolés spécifiquement dans ce secteur, face à la gare de Bordeaux, mais cela a eu un coût : 5 ans de gel des permis de construire), l'arbitrage se fera sûrement sur une vente après la période de défiscalisation, le rendement brut se situant désormais autour de 3.5 %.
S'il se maintenait à ce niveau dans 10 ans,
compte tenu de la fiscalité importante des revenus fonciers (TMI + 17.2 % sur les revenus fonciers nets), on tomberait en dessous de 1.5 % net.
Reste comme évoqué plus haut, l'effet de levier, qui permet d'obtenir plus et plus vite qu'en plaçant chaque mois quelques centaines d'euros sur le fonds euro d'une AV.

C'est marrant, j'ai pourtant l'habitude des chiffres, mais quand je te lis, j'ai l'impression qu'on ne parle pas la même langue.
Il y a une avalanche de chiffres pas bien justifiés, des hypothèses et des affirmations fortement discutables, et toujours la manie d'en revenir à ton exemple, celui d'un terrain que tu as reçu en manne divine et qui fait rentrer ton calcul dans la catégorie des situations providentielles tandis que les autres ne sont pas intéressantes.

Je sais que c'est le comportement de nombre d'intervenants sur ce forum, une forme d'autojustification qui rassure. Mais ce n'est pas très utile comme discussion.

Donc on va redire quelques bases: le Pinel est un dispositif fiscal qui permet de retrouver une rentabilité dans un investissement dans le neuf pour louer à des locataires répondant à des plafonds de revenus.

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI. Evidemment que si tu gagnes au loto et/ou que t'as un terrain gratuit, ça augmente le taux de rentabilité, mais rien que de calculer un bouzin en faisant ressortir un rendement annuel relativement à un prix d'achat, c'est une pure logique de comptabilité d'entreprise. Donc c'est des conneries pour un particulier.

Les prédictions à la mords moi l'nœud sur l'incidence du nombre de Pinels sur le prix de revente dedans 10 ou 12, c'est du pipeau, parce que ça dépend de tellement de choses que c'est proprement stupide d'affirmer ce genre de phrase d'une manière générale à propos du Pinel. Et j'emploie ici le mot général au sens le plus communément admis, pas à celui qui arrange le propagandiste.

En d'autres termes, le Pinel permet de réduire un prix d'achat de 20% environ en contrepartie d'un plafonnement des loyers. Ce plafonnement des loyers a certes une incidence sur la rentabilité, mais quand on observe un programme donné (neuf), c'est fort utile d'évaluer le nombre de Pinels/Dufflot/Besson et autres dispositifs en cours dans le programme, parce que finalement cela conditionne le prix du marché locatif. Je reste dans le général, mais c'est ce qu'a affirmé le rapport de la cour des comptes à propos de l'effet modérateur attendu des dispositifs Pinel sur le loyer moyen constaté.

Le reste, ça se calcule au cas par cas, sans additionner des choses abracadabrantes.

[ignatius]

Donc on va redire quelques bases: le Pinel est un dispositif fiscal qui permet de retrouver une rentabilité dans un investissement dans le neuf pour louer à des locataires répondant à des plafonds de revenus.

Exactement. C'est d'ailleurs ce qui lui est reproché par un certain nombre d'intervenants. Sans le dispositif fiscal, la rentabilité n'est très souvent pas intéressante pour un investisseur, de l'ordre de 3 % brut. Parce que quand on achète un appartement pour faire du locatif, on devient un investisseur. C'est comme la prose et M. Jourdain.

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI. Evidemment que si tu gagnes au loto et/ou que t'as un terrain gratuit, ça augmente le taux de rentabilité, mais rien que de calculer un bouzin en faisant ressortir un rendement annuel relativement à un prix d'achat, c'est une pure logique de comptabilité d'entreprise. Donc c'est des conneries pour un particulier.

A partir du moment où tu fais un investissement, il faut faire le calcul de rentabilité qui va avec. Le calcul reste le même. Un investissement locatif avec une renta brute de 2 %, à part si l'on espère revendre avec une forte plus value, ce n'est absolument pas intéressant compte tenu des contraintes associé à ce type d'investissement.

Les prédictions à la mords moi l'nœud sur l'incidence du nombre de Pinels sur le prix de revente dedans 10 ou 12, c'est du pipeau, parce que ça dépend de tellement de choses que c'est proprement stupide d'affirmer ce genre de phrase d'une manière générale à propos du Pinel. Et j'emploie ici le mot général au sens le plus communément admis, pas à celui qui arrange le propagandiste.

Sauf que comme évoqué, avec un investissement rentabilisé uniquement par la défiscalisation, lorsque cette dernière s'arrête, un certain nombre de propriétaires décide de vendre. Au même moment, puisque les ventes des programmes sont souvent assez peu étalées dans le temps. Cela donne une pression à la baisse sur le prix de vente.

En d'autres termes, le Pinel permet de réduire un prix d'achat de 20% environ en contrepartie d'un plafonnement des loyers.

Profgrincheux évoquait les programmes de défiscalisation, vendues souvent à des prix élevés, l'avantage fiscal étant un argument commercial pour vendre plus cher. Il en est de même sur le marché des fenêtres, des portes, à partir du moment où crédit d'impôt il y a eu, le prix s'est envolé. Une réduction de 20 % sur un prix majoré, voilà ce qui est reproché aux programmes de défiscalisation par leurs détracteurs.

Ce plafonnement des loyers a certes une incidence sur la rentabilité, mais quand on observe un programme donné (neuf), c'est fort utile d'évaluer le nombre de Pinels/Dufflot/Besson et autres dispositifs en cours dans le programme, parce que finalement cela conditionne le prix du marché locatif. Je reste dans le général, mais c'est ce qu'a affirmé le rapport de la cour des comptes à propos de l'effet modérateur attendu des dispositifs Pinel sur le loyer moyen constaté.

Un indicateur régulièrement évoqué est le nombre de propriétaires occupants pour un programme de construction. Bien que tu contestes cet élément, qui n'est peut être pas étayé scientifiquement, un nombre très faible de propriétaire occupant indique un risque important de mise en vente passé la durée de la défiscalisation, et donc de potentielles difficultés à la revente, ou tout du moins une concurrence non négligeable. C'est un facteur de risque en terme d'investissement.

Après il faut juste savoir ce que l'on souhaite faire.

Baisser ses impôts ? Il existe tout un tas d'autres possibilités.
Investir dans l'immobilier ? C'est un moyen effectivement. L'ancien permet de le faire à des prix bien moins onéreux (en province), puisque la variété des prix est importante, les biens anciens étant localisés partout, les biens neufs cantonnés où le foncier est disponible.
Profiter de l'effet de levier ? C'est à mon avis le principal avantage, mais il existe pour tout investissement immobilier.

Non le Pinel a le vent en poupe, car c'est très simple. On va voir un commercial, on signe, on fait un versement, on passe devant le notaire, et ensuite on encaisse des loyers.
En général, la simplicité a un coût. Elle se retrouve dans la rentabilité. Faire soi-même son opération (maison individuelle donc) permet de limiter le nombre d'intermédiaires et de gagner en rentabilité (ce qui est aussi le but d'un investissement).

Pour ceux qui sont intéressés par le Pinel, ou sa défiscalisation, pourquoi ne pas investir sur un Denormandie ? Le coût d'entrée est bien plus faible (par exemple un studio à 40 000 €), le choix dans le bien plus varié, les travaux décidés librement par l'acquéreur.
Bien sûr il y a des contraintes : investir dans l'une des villes sélectionnées (245 villes du plan d'action Coeur de Ville) et effectuer des travaux représentant 25 % de la valeur du bien afin notamment d'améliorer son efficacité énergétique.

[Jeffrey]

Donc on va redire quelques bases: le Pinel est un dispositif fiscal qui permet de retrouver une rentabilité dans un investissement dans le neuf pour louer à des locataires répondant à des plafonds de revenus.

Exactement. C'est d'ailleurs ce qui lui est reproché par un certain nombre d'intervenants. Sans le dispositif fiscal, la rentabilité n'est très souvent pas intéressante pour un investisseur, de l'ordre de 3 % brut. Parce que quand on achète un appartement pour faire du locatif, on devient un investisseur. C'est comme la prose et M. Jourdain.

Ah, j'avais crû comprendre que ce qui lui est reproché, c'était de ne pas être rentable. Si tu me dis que ce qui lui est reproché, c'est d'être rentable, c'est ok pour moi

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI. Evidemment que si tu gagnes au loto et/ou que t'as un terrain gratuit, ça augmente le taux de rentabilité, mais rien que de calculer un bouzin en faisant ressortir un rendement annuel relativement à un prix d'achat, c'est une pure logique de comptabilité d'entreprise. Donc c'est des conneries pour un particulier.

A partir du moment où tu fais un investissement, il faut faire le calcul de rentabilité qui va avec. Le calcul reste le même.

Le même que quoi ?
Je ne comprends pas.
Qui a dit que calculer le montant des revenus exonéré des taxes et impositions doit exprimer un pourcentage du prix initial pour que cela constitue un indicateur pertinent ? C'est ton conseiller fiscal ?
Il me semble que tout dépend des sommes investies initialement et/ou en cours de location par le biais d'un locataire. En sus de quoi retirer par principe le montant de l'avantage fiscal pour estimer un ratio initial, tu trouves que c'est comme cela qu'il faut faire ? Ben je trouve la démarche absurde.

Un investissement locatif avec une renta brute de 2 %, à part si l'on espère revendre avec une forte plus value, ce n'est absolument pas intéressant compte tenu des contraintes associé à ce type d'investissement.

Un investissement locatif pendant 51 ans avec une rentabilité de 2% ce n'est pas intéressant ? Tu peux me dire où c'est écrit ces règles dans le marbre qui font établir des comparaisons ridicules entre des situations absolument pas comparables avec un seul indicateur rafistolé ? D'ailleurs, si tu as zéro en poche, que tu empruntes, achètes et loue pour récupérer une rentabilité de 2%, tu vas surement me dire que ce n'est pas intéressant. Ton indicateur brut n'a strictement aucun intérêt.

Les prédictions à la mords moi l'nœud sur l'incidence du nombre de Pinels sur le prix de revente dedans 10 ou 12, c'est du pipeau, parce que ça dépend de tellement de choses que c'est proprement stupide d'affirmer ce genre de phrase d'une manière générale à propos du Pinel. Et j'emploie ici le mot général au sens le plus communément admis, pas à celui qui arrange le propagandiste.

Sauf que comme évoqué, avec un investissement rentabilisé uniquement par la défiscalisation, lorsque cette dernière s'arrête,

Imaginons un instant que la défiscalisation porte sur 99% du montant, quand elle s'arrête, tu vas encore m'expliquer que ce n'est pas une bonne affaire? La fin de la période de défiscalisation n'a pas une valeur numérique en termes de finance, c'est une échéance. La défiscalisation a pour effet de réduire le montant d'achat de 20% point à la ligne. Tu évalues une valeur d'achat et de revente, point barre. Si tu te sens obligé de revendre parce que tu n'as plus de dégrèvement fiscal, c'est juste idiot. Tu fais un calcul qui n'a aucun sens.

un certain nombre de propriétaires décide de vendre. Au même moment, puisque les ventes des programmes sont souvent assez peu étalées dans le temps. Cela donne une pression à la baisse sur le prix de vente.

tu as des exemples, ou tu racontes ça au doigt mouillé ? Parce que ça serait intéressant d'avoir une donnée statistique significative sur cette affirmation. N'importe comment, ça veut juste dire que c'est une stratégie qui n'est pas nécessairement la plus avisée au bout de la période de défiscalisation. Mais si tu te sens obligé de vendre et que tu me dis que c'est parce que tu as éclusé l'avantage fiscal conduisant à la réduction du prix, c'est parfaitement stupide.

En d'autres termes, le Pinel permet de réduire un prix d'achat de 20% environ en contrepartie d'un plafonnement des loyers.

Profgrincheux évoquait les programmes de défiscalisation, vendues souvent à des prix élevés, l'avantage fiscal étant un argument commercial pour vendre plus cher.

Profgrincheux ne fait pas la différence entre un marché libre en théorie économique et un marché régulé par l'action de l'état. Donc je pense qu'au delà de certaines affirmations et réactions qu'il admet être épidermique, il faudrait être certain que lui et d'autres ont parfaitement pigé le comportement des acteurs économiques, y compris l'état et les bailleurs individuels.

Il en est de même sur le marché des fenêtres, des portes, à partir du moment où crédit d'impôt il y a eu, le prix s'est envolé. Une réduction de 20 % sur un prix majoré, voilà ce qui est reproché aux programmes de défiscalisation par leurs détracteurs.

Et donc il faudrait acheter uniquement des fenêtres d'occasion ? Je pige pas le parallèle. Tous les programmes neufs ou presque pouvaient bénéficier jusqu'à récemment d'un avantage de type Pinel, ou de la série d'avant. Le fait que l'état réduise la voilure montre bien qu'il y laisse des plumes, et que c'est donc un marché attractif pour les bailleurs individuels, sauf à considérer que tu es plus malin que tout le monde par principe. Rien que ça et l'expérience des ayatollahs historiques de la bulle immo ça devrait rendre un peu humble dans ses analyses et ses compréhensions des mécanismes.

Ce plafonnement des loyers a certes une incidence sur la rentabilité, mais quand on observe un programme donné (neuf), c'est fort utile d'évaluer le nombre de Pinels/Dufflot/Besson et autres dispositifs en cours dans le programme, parce que finalement cela conditionne le prix du marché locatif. Je reste dans le général, mais c'est ce qu'a affirmé le rapport de la cour des comptes à propos de l'effet modérateur attendu des dispositifs Pinel sur le loyer moyen constaté.

Un indicateur régulièrement évoqué est le nombre de propriétaires occupants pour un programme de construction. Bien que tu contestes cet élément, qui n'est peut être pas étayé scientifiquement, un nombre très faible de propriétaire occupant indique un risque important de mise en vente passé la durée de la défiscalisation,

En fait, je n'ai toujours pas compris pourquoi. Si tu voulais me donner une explication satisfaisante, j'en serais intéressé. Dis moi, tu comptes vendre tes maisons quand la réduc fiscale est terminée ? Pourquoi faire ? En acheter une autre et réengager des frais de notaire et ensuite remettre en location ? C'est pas clair du tout....

et donc de potentielles difficultés à la revente, ou tout du moins une concurrence non négligeable. C'est un facteur de risque en terme d'investissement.

Parce qu'avoir un fond d'actions, c'est pas risqué ?

Après il faut juste savoir ce que l'on souhaite faire.

Baisser ses impôts ? Il existe tout un tas d'autres possibilités.

Je pense en effet qu'il faudrait vraiment en tenir une couche pour investir dans le Pinel pour réduire ses impôts, vu que tout ce que cela procure, c'est une hausse des revenus par les loyers, et que la déduction fiscale n'absorbe pas la hausse des revenus. Or donc, cela ne fait pas changer de tranche d'imposition, et chaque euro gagné par ce dispositif locatif est imposé au même taux que le taux marginal d'imposition. Donc à vrai dire, prendre un Pinel pour réduire ses impôts, c'est possible pour quelqu'un qui est sous curatelle peut être, sinon je vois pas.

Investir dans l'immobilier ? C'est un moyen effectivement. L'ancien permet de le faire à des prix bien moins onéreux (en province), puisque la variété des prix est importante, les biens anciens étant localisés partout, les biens neufs cantonnés où le foncier est disponible.

ça non plus cela ne veut rien dire; mais passons.

Profiter de l'effet de levier ? C'est à mon avis le principal avantage, mais il existe pour tout investissement immobilier.

Je sais pas, investir pour sa retraite par exemple ?

Non le Pinel a le vent en poupe, car c'est très simple. On va voir un commercial, on signe, on fait un versement, on passe devant le notaire, et ensuite on encaisse des loyers.
En général, la simplicité a un coût. Elle se retrouve dans la rentabilité. Faire soi-même son opération (maison individuelle donc) permet de limiter le nombre d'intermédiaires et de gagner en rentabilité (ce qui est aussi le but d'un investissement).

Ouais, du qualitatif pour terminer les explications. Plus on travaille pour se constituer un revenu locatif, plus c'est rémunérateur. Merci beaucoup, je transmettrai les remarques aux concernés. Pour ce qui est des calculs, je vais attendre que tu me donnes des choses un peu plus cohérentes et argumentées.

Pour ceux qui sont intéressés par le Pinel, ou sa défiscalisation, pourquoi ne pas investir sur un Denormandie ? Le coût d'entrée est bien plus faible (par exemple un studio à 40 000 €), le choix dans le bien plus varié, les travaux décidés librement par l'acquéreur.
Bien sûr il y a des contraintes : investir dans l'une des villes sélectionnées (245 villes du plan d'action Coeur de Ville) et effectuer des travaux représentant 25 % de la valeur du bien afin notamment d'améliorer son efficacité énergétique.

Par exemple parce que ce dispositif débute en 2019 seulement ? Enfin je dis ça, j'imagine que ça peut expliquer pour les gens qui faisaient du Pinel jusqu'en 2018 ...
Sinon, peut être aussi parce que entreprendre des travaux en étant maitre d'œuvre, ça suppose quelques compétences ou connaissances. Mais je ne vois pas en quoi c'est plus varié, puisque cela ne concerne que les villes de taille moyenne et table sur un programme politique de revitalisation des quartiers défraichis. Je suppose que ça veut dire qu'il y a des risques à prendre en compte aussi...

[Jeffrey]

Pour ceux qui sont intéressés par le Pinel, ou sa défiscalisation, pourquoi ne pas investir sur un Denormandie ? Le coût d'entrée est bien plus faible (par exemple un studio à 40 000 €), le choix dans le bien plus varié,

Je viens de jeter un œil à ce dispositif que tu cites.
Les villes concernées en région parisienne sont :
Mantes
Les Mureaux,
Trappes,
Poissy,
Sartrouville,
Gonesse, ...
t'es un sacré comique

[ignatius]

Pour ceux qui sont intéressés par le Pinel, ou sa défiscalisation, pourquoi ne pas investir sur un Denormandie ? Le coût d'entrée est bien plus faible (par exemple un studio à 40 000 €), le choix dans le bien plus varié,

Je viens de jeter un œil à ce dispositif que tu cites.
Les villes concernées en région parisienne sont :
Mantes
Les Mureaux,
Trappes,
Poissy,
Sartrouville,
Gonesse, ...
t'es un sacré comique

Tu cites uniquement l'Ile de France.
Pour deux départements dont je connais bien le marché immobilier, la Seine-Maritime et la Gironde, on a Fécamp, Dieppe, Libourne.
D'autres villes comme Vannes, Lorient, Saint-Brieuc, Valence, Narbonne, Carcassonne, Angoulême, Cognac, Saintes....
https://www.gestion-patrimoine.finance/ ... ispositif/

Sinon pour un Pinel en région parisienne, avec le plafond de 5500 € du m2, ta défiscalisation n'atteint pas 2 % par an des sommes déboursées dans pas mal d'endroit.

[Jeffrey]

Pour ceux qui sont intéressés par le Pinel, ou sa défiscalisation, pourquoi ne pas investir sur un Denormandie ? Le coût d'entrée est bien plus faible (par exemple un studio à 40 000 €), le choix dans le bien plus varié,

Je viens de jeter un œil à ce dispositif que tu cites.
Les villes concernées en région parisienne sont :
Mantes
Les Mureaux,
Trappes,
Poissy,
Sartrouville,
Gonesse, ...
t'es un sacré comique

Tu cites uniquement l'Ile de France.
Pour deux départements dont je connais bien le marché immobilier, la Seine-Maritime et la Gironde, on a Fécamp, Dieppe, Libourne.
D'autres villes comme Vannes, Lorient, Saint-Brieuc, Valence, Narbonne, Carcassonne, Angoulême, Cognac, Saintes....
https://www.gestion-patrimoine.finance/ ... ispositif/

Sinon pour un Pinel en région parisienne, avec le plafond de 5500 € du m2, ta défiscalisation n'atteint pas 2 % par an des sommes déboursées dans pas mal d'endroit.

je cite ce que je connais, Fécamp et Libourne, je sais les situer sur une carte, mais je n'y ai jamais foutu les pieds. Pour Dieppe, disons que ça m'a fait tiquer, et en allant sur Wikipédia, on trouve ça :

Selon une étude de l'INSEE publiée en 2014, Dieppe est la ville la plus pauvre de Haute-Normandie avec un revenu annuel médian inférieur à 16 000 €/an. Cette situation serait notamment due à la trop grande importance du parc locatif de la ville dans lequel les foyers les plus pauvres sont sur-représentés123,124.

Selon les statistiques, les revenus moyens par ménage à Dieppe étaient en 2004 de 12 428 €/an (contre 15 027 €/an au niveau national)125.

En termes de revenus, en 2014, les foyers aux revenus médians les plus faibles ou en grande difficulté financière sont situés dans les ZUS (Les Bruyères, Val Druel et Neuville Neuf) ainsi que dans la cité du marin au Pollet. Si le centre-ville (hors front de mer et quartier Saint-Jacques) présente une part très importante de bas revenus avec des foyers vivant de prestations sociales (quartier du bout du quai, Grande-Rue, îlot Sainte-Catherine), la population y est plus hétérogène permettant un niveau de revenus médians plus élevés. D'une manière générale, les foyers les plus aisés résident à Caude Côte (salaire médian annuel de 23 165 €/an), dans le vieux Neuville (19 227 €/an), dans le quartier Saint-Pierre (18 686 €/an), dans celui de Paul Bert Puys (17 789 €/an), celui des Coteaux (16 036 €/an) et dans celui du front de mer-quartier Saint-Jacques (salaire médian annuel de 15 406 €/an). À l'inverse, les revenus les plus faibles sont situés dans la zone du quai Henri-IV, de la Grande-Rue et de l'îlot Sainte-Catherine (13 995 euros), au Pollet (13 886 €/an), à Val Druel (10 331 €/an), à Neuville Neuf (10 270 €/an) et aux Bruyères (9 971 €/an) dans le quartier de Janval126.

Ville en déclin depuis une quarantaine d'années, le taux de chômage de l'agglomération dieppoise est ainsi élevé depuis les années 1970 et figure parmi les plus élevés de la région (10,8 % au deuxième trimestre 2006). Ce haut niveau de chômage résulte du déclin des chantiers navals et de l’industrie textile115.

y a pas à dire, tu m'as vendu du rêve.
Maintenant, sur le fond, c'est parfaitement logique de proposer une déduction fiscale pour ceux qui choisissent d'investir dans ces quartiers. Je crois pas que t'iras m'expliquer que le problème sera uniquement au moment de la revente. Si ?
En tout cas, t'étonnes pas si les gens préfèrent du Pinel. Mais ça donne une idée du niveau de tes conseils d'investisseur.

[ignatius]

Oui et ? Ai je dit que Dieppe c'était le rêve ?
A titre d'information, regarde le prix de l'immobilier ancien sur Dieppe. Dans l'ancien avec travaux, on est parfois en dessous de 1000 € du m2.
La rentabilité avoisine donc les 10 % gors système defiscalisant, avec le risque associé.
Tu penses également que Vannes, Angoulême, Valence ça ne vaut rien ?
Sinon je ne donne pas de conseil, chacun est libre d'investir comme il l'entend.
Je dis juste que présenter le pinel vendu sur plaquette comme une bonne affaire montre une exigence faible en matière immobilière.
Le Censi-Bouvard doit aussi être une opportunité si je suis le même raisonnement.

[Vincent92]

Les prédictions à la mords moi l'nœud sur l'incidence du nombre de Pinels sur le prix de revente dedans 10 ou 12, c'est du pipeau, parce que ça dépend de tellement de choses que c'est proprement stupide d'affirmer ce genre de phrase d'une manière générale à propos du Pinel. Et j'emploie ici le mot général au sens le plus communément admis, pas à celui qui arrange le propagandiste.

Ce n’est même pas qu’une question de nombre de logements Pinel qui vont être mis en concurrence en même temps, c’est plus large que cela. L’appartement d’une dizaine d'années sera en concurrence avec les appartements neufs, les appartements qui ont une dizaine d’années et ceux qui ont une vingtaine d’années.

Sans avoir de boule de cristal, je peux affirmer que dans 10 ans le nouvel acheteur préférera l’achat d’un logement neuf en Pinel (ou du nom du nouveau ministre) à l’achat d’un logement équivalent mais qui a une dizaine d’années ans et qu’il ne peut pas louer au prix du marché.
Par contre, il aura un avantage très limité vs celui qui a une vingtaine d’années.
La dépréciation d’un Pinel est importante car on perd les avantages du neuf et du Pinel (pas/peu de travaux les premières années, pas de frais de notaire réduit, pas d’avantage fiscal,...) à la revente.

Il est tout à fait possible que le marché est tellement augmenté qu’un propriétaire arrive à vendre son Pinel plus cher qu’il l’a acheté.
Il n'empêche qu’il est presque sûr que la PV serait moins importante que pour un logement avec des caractéristiques similaires mais passant de 10 à 20 ans d'âge (puisque cela ne fait pas une grande différence pour l’acheteur).

Je trouve qu’il est malhonnête de balayer d’un revers de main cet élément important parce qu’on ne peut pas connaître l’avenir ou parce qu’il existerait des rares Pinel au prix du récent (à ce moment, il est évident qu’il faut mieux acheter le logement neuf).
L’argument que chaque vente est unique ou qu’on ne peut pas prévoir l’avenir est juste.
On peut même dire qu’il en suffit d’un, le sien. Mais, quand on prend la (grande) majorité des Pinel proposée, la réalité (d’un prix beaucoup plus élevé que dans le récent) saute aux yeux.

[Jeffrey]

Les prédictions à la mords moi l'nœud sur l'incidence du nombre de Pinels sur le prix de revente dedans 10 ou 12, c'est du pipeau, parce que ça dépend de tellement de choses que c'est proprement stupide d'affirmer ce genre de phrase d'une manière générale à propos du Pinel. Et j'emploie ici le mot général au sens le plus communément admis, pas à celui qui arrange le propagandiste.

Ce n’est même pas qu’une question de nombre de logements Pinel qui vont être mis en concurrence en même temps, c’est plus large que cela. L’appartement d’une dizaine d'années sera au concurrence avec les appartements neufs, les appartements qui ont une dizaine d’années et ceux qui ont une vingtaine d’années.
Sans avoir de boule de cristal, je peux affirmer que dans 10 ans le nouvel acheteur préférera l’achat d’un logement neuf en Pinel (ou du nom du nouveau ministre) à l’achat d’un logement équivalent mais qui a une dizaine d’années ans et qu’il ne peut pas louer au prix du marché.
Par contre, il aura un avantage très limité vs celui qui a une vingtaine d’années.
La dépréciation d’un Pinel est importante car on perd les avantages du neuf et du Pinel (pas/peu de travaux les premières années, pas de frais de notaire réduit, pas d’avantage fiscal,...) à la revente.
Il est tout à fait possible que le marché est tellement augmenté qu’un propriétaire arrive à vendre son Pinel plus cher qu’il l’a acheté.
Il n'empêche qu’il est presque sûr que la PV serait moins importante que pour un logement avec des caractéristiques similaires mais passant de 10 à 20 ans d'âge (puisque cela ne fait pas une grande différence pour l’acheteur).
Je trouve qu’il est malhonnête de balayer d’un revers de main cet élément important parce qu’on ne peut pas connaître l’avenir ou parce qu’il existerait des rares Pinel au prix du récent (à ce moment, il est évident qu’il faut mieux acheter le logement neuf).
L’argument que chaque vente est unique ou qu’on ne peut pas prévoir l’avenir est juste.
On peut même dire qu’il en suffit d’un, le sien. Mais, quand on prend la (grande) majorité des Pinel proposée, la réalité (d’un prix beaucoup plus élevé que dans le récent) saute aux yeux.

Qu'est-ce qui percute pas chez toi ? Qui te dit qu'il faut revendre le logement acheté Pinel passé dix ans ?
pour le reste, raconter qu'un bien ancien de 10 ou 20 ans, c'est pareil, ça n'engage que toi.

[Jeffrey]

Sinon je ne donne pas de conseil, chacun est libre d'investir comme il l'entend.

Ah d'accord, c'était pas des conseils avisés les interventions précédentes avec toutes les phrases affirmatives sur la rentabilité. ça me rassure, j'avais mal compris.

[Vincent92]

Les prédictions à la mords moi l'nœud sur l'incidence du nombre de Pinels sur le prix de revente dedans 10 ou 12, c'est du pipeau, parce que ça dépend de tellement de choses que c'est proprement stupide d'affirmer ce genre de phrase d'une manière générale à propos du Pinel. Et j'emploie ici le mot général au sens le plus communément admis, pas à celui qui arrange le propagandiste.

Ce n’est même pas qu’une question de nombre de logements Pinel qui vont être mis en concurrence en même temps, c’est plus large que cela. L’appartement d’une dizaine d'années sera au concurrence avec les appartements neufs, les appartements qui ont une dizaine d’années et ceux qui ont une vingtaine d’années.
Sans avoir de boule de cristal, je peux affirmer que dans 10 ans le nouvel acheteur préférera l’achat d’un logement neuf en Pinel (ou du nom du nouveau ministre) à l’achat d’un logement équivalent mais qui a une dizaine d’années ans et qu’il ne peut pas louer au prix du marché.
Par contre, il aura un avantage très limité vs celui qui a une vingtaine d’années.
La dépréciation d’un Pinel est importante car on perd les avantages du neuf et du Pinel (pas/peu de travaux les premières années, pas de frais de notaire réduit, pas d’avantage fiscal,...) à la revente.
Il est tout à fait possible que le marché est tellement augmenté qu’un propriétaire arrive à vendre son Pinel plus cher qu’il l’a acheté.
Il n'empêche qu’il est presque sûr que la PV serait moins importante que pour un logement avec des caractéristiques similaires mais passant de 10 à 20 ans d'âge (puisque cela ne fait pas une grande différence pour l’acheteur).
Je trouve qu’il est malhonnête de balayer d’un revers de main cet élément important parce qu’on ne peut pas connaître l’avenir ou parce qu’il existerait des rares Pinel au prix du récent (à ce moment, il est évident qu’il faut mieux acheter le logement neuf).
L’argument que chaque vente est unique ou qu’on ne peut pas prévoir l’avenir est juste.
On peut même dire qu’il en suffit d’un, le sien. Mais, quand on prend la (grande) majorité des Pinel proposée, la réalité (d’un prix beaucoup plus élevé que dans le récent) saute aux yeux.

Qu'est-ce qui percute pas chez toi ? Qui te dit qu'il faut revendre le logement acheté Pinel passé dix ans ?
pour le reste, raconter qu'un bien ancien de 10 ou 20 ans, c'est pareil, ça n'engage que toi.

Tu as raison, il est possible de conserver le Pinel mais le rendement - boosté par l’avantage fiscal - chute au bout de 12 ans maximum.
Bien qu’il soit alors possible de remonter petit à petit son loyer.
Et si l’on a acheté plus cher au départ (car neuf), quand bien même on retrouverait le loyer marché au bout de x années, le rendement risque de ne pas être équivalent à un logement non neuf.

[ProfGrincheux]

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI. Evidemment que si tu gagnes au loto et/ou que t'as un terrain gratuit, ça augmente le taux de rentabilité, mais rien que de calculer un bouzin en faisant ressortir un rendement annuel relativement à un prix d'achat, c'est une pure logique de comptabilité d'entreprise. Donc c'est des conneries pour un particulier.

Je ne le crois pas. Dès qu'on utilise l'emprunt et plus on l'utilise, plus cette logique fait sens.

Un proprietaire-bailleur peut d'ailleurs être vu comme un fournisseur de services de logement.

Je ne suis pas simplet non plus au point de ne pas savoir que les marchés réels sont régulés par l'Etat. Maintenant, je n'ai pas une compréhension fine de tous les mécanismes mais je trouve que le marché immobilier résultant est cher et peu fluide, avec de lourdes barrières à l'entrée. Je ne suis donc pas convaincu qu'une politique plus libérale ne fonctionnerait pas mieux dans ce domaine.

[Jeffrey]

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI. Evidemment que si tu gagnes au loto et/ou que t'as un terrain gratuit, ça augmente le taux de rentabilité, mais rien que de calculer un bouzin en faisant ressortir un rendement annuel relativement à un prix d'achat, c'est une pure logique de comptabilité d'entreprise. Donc c'est des conneries pour un particulier.

Je ne le crois pas. Dès qu'on utilise l'emprunt et plus on l'utilise, plus cette logique fait sens.

Quelle logique ? une logique d'amortissement ? Je ne comprends pas de quoi tu parles. Se débarrasser d'un bien au bout de 10 ans parce qu'on a éclusé l'avantage financier conféré pour réduire son coût n'entraîne en rien une obligation de le revendre. Ou alors il faut que l'un de vous m'explique pourquoi. Je comprends en général assez bien, suffit de s'appliquer quand on m'explique. Je trouve que tout ce que j'ai lu sur ce fil est un tas de déclarations pas vraiment justifiées.

Un proprietaire-bailleur peut d'ailleurs être vu comme un fournisseur de services de logement.

C'est effectivement le cas.

Je ne suis pas simplet non plus au point de ne pas savoir que les marchés réels sont régulés par l'Etat. Maintenant, je n'ai pas une compréhension fine de tous les mécanismes mais je trouve que le marché immobilier résultant est cher et peu fluide, avec de lourdes barrières à l'entrée. Je ne suis donc pas convaincu qu'une politique plus libérale ne fonctionnerait pas mieux dans ce domaine.

c'est possible, mais c'est un autre problème que celui de l'opportunité d'un particulier d'investir dans un Pinel. On change de point de vue en examinant cela. Ce qui m'a fait réagir, ce sont toutes ces affirmations gratuites sur les "conseils qui n'en sont pas de faire du Pinel".
Et en la matière, par rapport à la question que tu soulèves, je ne suis pas convaincu du tout. Il n'y a qu'à regarder ce qui se passe en Angleterre par exemple...Maintenant, si on y réfléchit un peu, le marché immo est cher et présente donc aussi une inertie, c'est peut être cela qui attire les investisseurs par rapport au marché des actions et obligations. Les années 2000 nous ont habituées à un certain nombre de crise de l'économie, mondiale de plus.
Je me demande bien ce qui est le plus raisonnable quand on a 300000€ de dispo (plafond Pinel), investir dans un appart neuf et profiter d'une réduction de prix de 20%, ou acheter des actions Renault, St Gobain, Total ... ou que sais je encore...
Je comprends bien que le marché apparaisse cher, et peu fluide, mais je ne suis pas certain que tout le monde le voit comme un problème en soi.

[Jeffrey]

Tu as raison, il est possible de conserver le Pinel mais le rendement - boosté par l’avantage fiscal - chute au bout de 12 ans maximum.

Même si tu ne comprends pas mes objections à cette phrase, tu devrais quand même réaliser que je viens de pondre un post assez long à Ignatius pour remettre en question ce principe de compréhension du mécanisme. Alors au pire, tu pourrais demander une seconde explication, ou simplement te dire que j'ai carrément exprimé le contraire, plutôt que de reproduire la même affirmation, parce que ça rend les échanges pas follement constructifs tu vois ?

Bien qu’il soit alors possible de remonter petit à petit son loyer.
Et si l’on a acheté plus cher au départ (car neuf), quand bien même on retrouverait le loyer marché au bout de x années, le rendement risque de ne pas être équivalent à un logement non neuf.

tu te rends compte à quel point c'est du vent ce que tu viens de dire ?
En sortie de Pinel, si tous les gens autour de toi font du Pinel, tu remontes pas ton loyer, parce que c'est la norme des loyers. Capito ?
Si par contre, tu constates que ton loyer est en deça de la norme locative, tu as le droit de le remonter, c'est écrit dans la loi. Capito ?
Le reste, c'est des hypothèses qui t'arrangent.

[WolfgangK]

Je ne sais pas combien de message il va falloir avant qu'on tombe tous d'accord sur le fait que la rentabilité d'un investissement locatif, avec ou sans avantage fiscal (Pinel ou autre), dépend du marché immo et du marché locatif local et de leur évolution…

[pimono]

Je suis pour la disparition de tous les logements sociaux. Le marché s'adaptera.

moi aussi je pense ça, mais c'est sur la voie, l'état qui a pondu sa loi sur un pourcentage minimale de logement sociaux sur chaque commune il y a quelques années et ce mouvement de plus de HLM, ca va contre le vent, c'est encore une belle arnaque à la privatisation future.

Si l'état doit aider, ça devrait les plus pauvres à accéder à l'immobilier car c'est très important d'avoir une société de personnes qui aiment vivre et qui respectent leur quartiers. Quand il y a autant de quartiers-ghettos entiers où les gens sont locataires, il faut pas s'étonner que ça se drogue à chaque étage et que tout cela se répercute négativement sur la société.

En France, il y a trop de locataires vs proprios, c'est un vrai problème social qui devrait être abordé avec sérieux et courage. Le pinel comme tous ces autres plans défisc ça été inventé pour faire des cadeaux aux promoteurs et à ceux qui ont déjà du pouvoir d'achat qui sont à chaque fois ciblés comme les heureux bénéficiaires, ça ne résoud rien du tout, tous ces dispositifs fiscaux n'ont jamais eut une efficacité sur les loyers, ni une incidence sur le logement.

[ignatius]

Je me demande bien ce qui est le plus raisonnable quand on a 300000€ de dispo (plafond Pinel), investir dans un appart neuf et profiter d'une réduction de prix de 20%, ou acheter des actions Renault, St Gobain, Total ... ou que sais je encore...
Je comprends bien que le marché apparaisse cher, et peu fluide, mais je ne suis pas certain que tout le monde le voit comme un problème en soi.

Quand on a 300 000 € de dispo, si on les investit dans du Pinel ou de l'immobilier en général, on perd l'avantage de l'effet levier du crédit.
Cela devient encore moins intéressant.

[Jeffrey]

Je ne sais pas combien de message il va falloir avant qu'on tombe tous d'accord sur le fait que la rentabilité d'un investissement locatif, avec ou sans avantage fiscal (Pinel ou autre), dépend du marché immo et du marché locatif local et de leur évolution…

oui, et c'est pourquoi j'ai réagi à ceci :

Le Pinel n'en est même pas une, c'est juste un mauvais investissement.

[...]
L'achat d'un appartement en Pinel est un mauvais investissement .

Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.
[...]

Il y a des contributeurs qui ne donnent pas de conseils, mais énoncent quand même des généralités (c) (copyright pour le terme employé )
Après, désolé d'avoir une voix discordante dans ce concert plus ou moins unanime.

[kamoulox]

Je suis pour la disparition de tous les logements sociaux. Le marché s'adaptera.

moi aussi je pense ça, mais c'est sur la voie, l'état qui a pondu sa loi sur un pourcentage minimale de logement sociaux sur chaque commune il y a quelques années et ce mouvement de plus de HLM, ca va contre le vent, c'est encore une belle arnaque à la privatisation future.

Si l'état doit aider, ça devrait les plus pauvres à accéder à l'immobilier car c'est très important d'avoir une société de personnes qui aiment vivre et qui respectent leur quartiers. Quand il y a autant de quartiers-ghettos entiers où les gens sont locataires, il faut pas s'étonner que ça se drogue à chaque étage et que tout cela se répercute négativement sur la société.

En France, il y a trop de locataires vs proprios, c'est un vrai problème social qui devrait être abordé avec sérieux et courage. Le pinel comme tous ces autres plans défisc ça été inventé pour faire des cadeaux aux promoteurs et à ceux qui ont déjà du pouvoir d'achat qui sont à chaque fois ciblés comme les heureux bénéficiaires, ça ne résoud rien du tout, tous ces dispositifs fiscaux n'ont jamais eut une efficacité sur les loyers, ni une incidence sur le logement.

Les plus pauvres ont déjà du mal à boucler un budget alors devenir proprios...

La Roumanie est le pays d’Europe où il y a le plus de propriétaires. Ça fait rêver hein?

Tu devrais ouvrir un cabinet de conseil en immobilier.

Comment être proprio au rsa?

Tu serais riche

[ProfGrincheux]

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI. Evidemment que si tu gagnes au loto et/ou que t'as un terrain gratuit, ça augmente le taux de rentabilité, mais rien que de calculer un bouzin en faisant ressortir un rendement annuel relativement à un prix d'achat, c'est une pure logique de comptabilité d'entreprise. Donc c'est des conneries pour un particulier.

Je ne le crois pas. Dès qu'on utilise l'emprunt et plus on l'utilise, plus cette logique fait sens.

Quelle logique ? une logique d'amortissement ? Je ne comprends pas de quoi tu parles. Se débarrasser d'un bien au bout de 10 ans parce qu'on a éclusé l'avantage financier conféré pour réduire son coût n'entraîne en rien une obligation de le revendre. Ou alors il faut que l'un de vous m'explique pourquoi. Je comprends en général assez bien, suffit de s'appliquer quand on m'explique. Je trouve que tout ce que j'ai lu sur ce fil est un tas de déclarations pas vraiment justifiées.

Un proprietaire-bailleur peut d'ailleurs être vu comme un fournisseur de services de logement.

C'est effectivement le cas.

Je ne suis pas simplet non plus au point de ne pas savoir que les marchés réels sont régulés par l'Etat. Maintenant, je n'ai pas une compréhension fine de tous les mécanismes mais je trouve que le marché immobilier résultant est cher et peu fluide, avec de lourdes barrières à l'entrée. Je ne suis donc pas convaincu qu'une politique plus libérale ne fonctionnerait pas mieux dans ce domaine.

c'est possible, mais c'est un autre problème que celui de l'opportunité d'un particulier d'investir dans un Pinel. On change de point de vue en examinant cela. Ce qui m'a fait réagir, ce sont toutes ces affirmations gratuites sur les "conseils qui n'en sont pas de faire du Pinel".
Et en la matière, par rapport à la question que tu soulèves, je ne suis pas convaincu du tout. Il n'y a qu'à regarder ce qui se passe en Angleterre par exemple...Maintenant, si on y réfléchit un peu, le marché immo est cher et présente donc aussi une inertie, c'est peut être cela qui attire les investisseurs par rapport au marché des actions et obligations. Les années 2000 nous ont habituées à un certain nombre de crise de l'économie, mondiale de plus.
Je me demande bien ce qui est le plus raisonnable quand on a 300000€ de dispo (plafond Pinel), investir dans un appart neuf et profiter d'une réduction de prix de 20%, ou acheter des actions Renault, St Gobain, Total ... ou que sais je encore...
Je comprends bien que le marché apparaisse cher, et peu fluide, mais je ne suis pas certain que tout le monde le voit comme un problème en soi.

Mon raisonnement est le suivant. D'abord, je me place sur un horizon de long terme, disons 25 ans.

Si un particulier dont le patrimoine se limite à sa RP emprunte 300k sur 25 ans pour acheter un actif immobilier de 300k à 5% brut theorique, il en tire en gros 3,5% net (s'il évite les soucis d'impayés et de dégradation du logement par le locataire) et devra assumer un cash-flow négatif de 6% pour l'emprunt en comptant l'assurance. Bilan: -7.5k/an pendant 25 ans. Il faut donc mobiliser une capacité d' épargne de 7.5k/an sur 25 ans, ce qui n'est pas négligeable. Et pendant ce temps là, des contentieux chronophages peuvent surgir de toutes parts avec le locataire, l'agence immobilière, le syndic, le promoteur, l'assurance sans compter les artisans.

Si le particulier (propriétaire de sa RP) dispose déjà de 300k de liquidités, la situation est bien meilleure. Pourquoi pas, si on est prêt à se coller à la gestion locative, un pinel de 175 k, 75 k d'actions, 30 k de fonds euros, 20 k de livrets réglementés? Ou même 300k de Pinel?

Je ne fais pas de calcul d'actualisation ni ne prends en compte l'inflation. La non-prise en compte de l'inflation est définitivement une faiblesse du raisonnement. La non prise en compte de l'irpp aussi, pourtant à Tmi=30% l'impact n'est pas nul.

Quittons maintenant l'investisseur individuel et laissons le optimiser sous contraintes dans son coin. Revenons à la politique du logement.

Je pense qu'on tombera d'accord qu'il n'y a aucune façon théorique ou expérimentale de trancher ce débat de politique fiscale.

A défaut, a-t'on une étude comparative avec une méthodologie bien expliquée sur l'ensemble des pays de l'OCDE?

[ignatius]

Il n'y a pas de vérités révélées, mais avec un investissement en fonds propres, sans passer par un emprunt, le Pinel est dans la majorité des cas battu par une solution alternative : location dans l'ancien, par le Denormandie, investissement dans des actions pour les dividendes (imposition à 30 % au lieu de 47.2 %) .
Seuls éventuellement les fonds euros et le livret A peuvent faire moins bien ( à voir).
Il faut juste prendre un programme dans chaque zone, et voir ce qu'il en est.

Un avantage fiscal de -20 %, s'il fournit un loyer minoré de 30 %, me semble a priori peu rentable.

Si vous avez des exemples de programmes, on peut faire les calculs.

[Vincent92]

tu te rends compte à quel point c'est du vent ce que tu viens de dire ?
En sortie de Pinel, si tous les gens autour de toi font du Pinel, tu remontes pas ton loyer, parce que c'est la norme des loyers. Capito ?
Si par contre, tu constates que ton loyer est en deça de la norme locative, tu as le droit de le remonter, c'est écrit dans la loi. Capito ?
Le reste, c'est des hypothèses qui t'arrangent.

Ce qui est indiqué dans la loi c'est que tu as le droit d'augmenter ton loyer sous certaines conditions (s'il est manifestement sous évalué et que tu as fait des travaux). Et tu n'as pas le droit de le mettre au prix marché. Tu as le droit d'augmenter de 50% de la différence (entre prix marché et loyer pratiqué).
Tu ne peux pas le réévaluer comme tu veux et quand tu veux.
Par ailleurs, même si tu arrives après x années au prix marché, le rendement sera toujours plus faible qu'un bien ancien si tu as acheté plus cher au départ.

Edit : https://www.service-public.fr/particuli ... oits/F1312

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Si tu n'augmente pas ton loyer, ton rendement chute puisqu'il n'y a plus l'avantage fiscale. C'est comme ca.

[Jeffrey]

Mon raisonnement est le suivant. D'abord, je me place sur un horizon de long terme, disons 25 ans.

Si un particulier dont le patrimoine se limite à sa RP emprunte 300k sur 25 ans pour acheter un actif immobilier de 300k à 5% brut theorique, il en tire en gros 3,5% net (s'il évite les soucis d'impayés et de dégradation du logement par le locataire) et devra assumer un cash-flow négatif de 6% pour l'emprunt en comptant l'assurance. Bilan: -7.5k/an pendant 25 ans. Il faut donc mobiliser une capacité d' épargne de 7.5k/an sur 25 ans, ce qui n'est pas négligeable. Et pendant ce temps là, des contentieux chronophages peuvent surgir de toutes parts avec le locataire, l'agence immobilière, le syndic, le promoteur, l'assurance sans compter les artisans.

Si le particulier (propriétaire de sa RP) dispose déjà de 300k de liquidités, la situation est bien meilleure. Pourquoi pas, si on est prêt à se coller à la gestion locative, un pinel de 175 k, 75 k d'actions, 30 k de fonds euros, 20 k de livrets réglementés? Ou même 300k de Pinel?

Plutôt que de lire les réponses d'ignatius qui sont des affirmations où on ne voit pas les calculs - mais pas des conseils , j'ai été recherché la feuille excell que j'avais pondu quand on m'avait demandé conseil.
Je la reprends rapidement avec les données de Raisonnable92. Ce n'est pas la virgule qui compte, et je fais un cadre d'hypothèse qui n'a rien d'universel, mais qui permet de comparer.
Supposons que des gens autour de la cinquantaine (c'est mes amis, même âge que moi environ) veulent faire un investissement locatif pour la retraite.
Ils disposent disons de 80K€ d'épargne et peuvent soit acheter du neuf, soit de l'ancien.
On va partir sur le principe qu'ils sont en mesure d'avoir une charge financière à assumer pendant une dizaine d'années avant la retraite, et qu'ensuite, ils veulent compenser une perte de revenus prévisible...

Soit ils achètent du neuf en dispositif Pinel, soit ils cherchent dans l'ancien, et à enveloppe constante, ils peuvent viser plus grand.
on redonne le jeu de données :

Si vous voulez un exemple concret, j'ai fait un investissement pinel cette année.

Localisation : 94240
PA : 193k (parking exclu car pas pris en compte dans le Pinel)
PA retenu Pinel : 189200e
FDN : 5k environ
Plafond loyer HC : 692e/mois
Surface : 34,4m2
Charges copro. estimées : 90e/mois
TF : aucune idée... mais offerte les 2 premières années

A vos calculs de renta

Ok, on y va :
Solution Pinel :
Prix 189000,00
surface 34,40
coeff de zone 17,17
coeff =(0.7+19/S)*zone =21,50

Valeur locative =coeff*surf = 739,68

Montant Apport 80000,00
Montant prêt 109000,00

calcul crédit
montant 109000
taux d'emprunt 1,05
assurance 0,2
durée en année 10
remboursement 975,42 €

données techniques
intérêts totaux 5870 (je ne les déduis pas des frais réels dans la suite du calcul, c'est pinaillage)
montant emprunté 109000
rembt hors ass 957
Coût global du prêt 8050
intérêts pendant 9 ans 5815
intérêts au delà des 9 ans 55

on injecte dans le montage :
remboursement 975,42

hypothèse vacance locative 1,00 mois par an
frais annuels 739,68 (un mois de loyer, je ne les déduis pas des sommes imposables)
Gain locatif 8136,52
surcout impots 2440,96 (taxation à 30%)
Gain locatif après impots 5695,56
montage pinel
réduction impots 3780,00 (2% par an)
durée pinel 9,00
réduction impots réelle 13767,34 (surcout lié à la ressource locative moins déduc pinel)

Bilan : effort mensuel pendant 9 ans = 231,54 /mois
hypothèse, prolongement du Pinel pendant 3 ans :
montage pinel 3 ans supplémentaires
réduction impots 1890,00
durée pinel 3,00
réduction impots réelle -1636,35

effort mensuel pendant 3 ans supplémentaire 404,47


effort total via dispositif Pinel = 119567,29 pour disposer d'un bien au moment de la retraite qui assure une rente locative de 740€/mois, probablement avec un retour dans une zone d'imposition < 30%
renta avant impot de l'opération = 10*740/119567 = 6.2 %

******************************************
Deuxième hypothèse : achat dans l'ancien, même budget, donc plus grand. Hypothèse = +25% de surface. (c'est très surestimé)
On recommence :
Prix 189000,00
coeff pondérateur 1,25
surface 43

valeur locative 924,

montant Apport 80000,00
Montant prêt 109000,00

remboursement 975,42 (même montage financier qu'au dessus, je ne recopie pas)

vacance locative 1,00
Gain locatif 10170,65
surcout impots 2904,438297
Gain locatif après impots 7266,21

effort mensuel pendant 12 ans 446,95€/mois (déjà, c'est pas pareil)
effort total = 144361,0341
renta avant impot de l'opération = 10*924/144361 =6.4 %


différence des deux solutions = +25K€
différence des deux loyers = 924-739=185€/mois
durée de résorption du différentiel = 135 mois = 11 ans.
avec dans un cas un appartement de 10 ans, dans l'autre un bien beaucoup plus ancien...

[Jeffrey]

tu te rends compte à quel point c'est du vent ce que tu viens de dire ?
En sortie de Pinel, si tous les gens autour de toi font du Pinel, tu remontes pas ton loyer, parce que c'est la norme des loyers. Capito ?
Si par contre, tu constates que ton loyer est en deça de la norme locative, tu as le droit de le remonter, c'est écrit dans la loi. Capito ?
Le reste, c'est des hypothèses qui t'arrangent.

Ce qui est indiqué dans la loi c'est que tu as le droit d'augmenter ton loyer sous certaines conditions (s'il est manifestement sous évalué et que tu as fait des travaux). Et tu n'as pas le droit de le mettre au prix marché. Tu as le droit d'augmenter de 50% de la différence (entre prix marché et loyer pratiqué).
Tu ne peux pas le réévaluer comme tu veux et quand tu veux.
Par ailleurs, même si tu arrives après x années au prix marché, le rendement sera toujours plus faible qu'un bien ancien si tu as acheté plus cher au départ.

Edit : https://www.service-public.fr/particuli ... oits/F1312

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Si tu n'augmente pas ton loyer, ton rendement chute puisqu'il n'y a plus l'avantage fiscale. C'est comme ca.

Tu piges pas vite hein;
c'est quoi d'après toi l'ordre de grandeur supposé entre deux loyers, l'un contraint, l'autre libre, dans une même résidence au bout de 10 ans ?
On parle de quoi ? 100 € d'écart par mois ? 150 € ? tu comprends le sens du mot "et" ?
"s'il est manifestement sous évalué et que tu as fait des travaux"
"l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :"
Si au bout de dix ans, tu prends trois adresses à côté de chez toi et que tu constates +150€, tu fais +75€ et on n'en parle plus.
les ordres de grandeur mon vieux...

[WolfgangK]

Je ne sais pas combien de message il va falloir avant qu'on tombe tous d'accord sur le fait que la rentabilité d'un investissement locatif, avec ou sans avantage fiscal (Pinel ou autre), dépend du marché immo et du marché locatif local et de leur évolution…

oui, et c'est pourquoi j'ai réagi à ceci :

Le Pinel n'en est même pas une, c'est juste un mauvais investissement.

[...]
L'achat d'un appartement en Pinel est un mauvais investissement .

Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.
[...]

Il y a des contributeurs qui ne donnent pas de conseils, mais énoncent quand même des généralités (c) (copyright pour le terme employé )
Après, désolé d'avoir une voix discordante dans ce concert plus ou moins unanime.

C'est quand même malheureux parce que je pense qu'il y avait des discussions plus intéressantes à avoir sur ce fil de discussion.
Pour revenir au sujet originel, je pense qu'il aurait été intéressant de réagir sur

notamment lorsque l’installation d’un nouvel équipement public (station de métro ou de RER dans le cadre du Grand Paris, par exemple), entraîne une hausse locale des prix de l’immobilier.

Est-ce que la variation spécifique locale des prix immo est principalement directement causée par l'action publique (infrastructure, transports publiques) ou par d'autres facteurs (e.g. changement de population par gentrification ou "grand remplacement) ?

et pour la défiscalisation, je pense qu'il est intéressant de se demander si l'intervention publique est souhaitable (pour quels buts : "diversification" des populations locales ?) etdans ce cas, les avantages / inconvénients d'incitations fiscales (prise de risque partagée, effets d'aubaine…) par rapport à une action directe (HLM).

Là j'ai l'impression qu'un paquets de contributeurs croient devoir déciller des naïfs sur le fait qu'une incitation fiscale n'est pas synonyme de bonne affaire mais sur-corrigent en disant que c'est forcément une mauvaise affaire…

[ignatius]

Mon raisonnement est le suivant. D'abord, je me place sur un horizon de long terme, disons 25 ans.

Si un particulier dont le patrimoine se limite à sa RP emprunte 300k sur 25 ans pour acheter un actif immobilier de 300k à 5% brut theorique, il en tire en gros 3,5% net (s'il évite les soucis d'impayés et de dégradation du logement par le locataire) et devra assumer un cash-flow négatif de 6% pour l'emprunt en comptant l'assurance. Bilan: -7.5k/an pendant 25 ans. Il faut donc mobiliser une capacité d' épargne de 7.5k/an sur 25 ans, ce qui n'est pas négligeable. Et pendant ce temps là, des contentieux chronophages peuvent surgir de toutes parts avec le locataire, l'agence immobilière, le syndic, le promoteur, l'assurance sans compter les artisans.

Si le particulier (propriétaire de sa RP) dispose déjà de 300k de liquidités, la situation est bien meilleure. Pourquoi pas, si on est prêt à se coller à la gestion locative, un pinel de 175 k, 75 k d'actions, 30 k de fonds euros, 20 k de livrets réglementés? Ou même 300k de Pinel?

Plutôt que de lire les réponses d'ignatius qui sont des affirmations où on ne voit pas les calculs - mais pas des conseils , j'ai été recherché la feuille excell que j'avais pondu quand on m'avait demandé conseil.
Je la reprends rapidement avec les données de Raisonnable92. Ce n'est pas la virgule qui compte, et je fais un cadre d'hypothèse qui n'a rien d'universel, mais qui permet de comparer.
Supposons que des gens autour de la cinquantaine (c'est mes amis, même âge que moi environ) veulent faire un investissement locatif pour la retraite.
Ils disposent disons de 80K€ d'épargne et peuvent soit acheter du neuf, soit de l'ancien.
On va partir sur le principe qu'ils sont en mesure d'avoir une charge financière à assumer pendant une dizaine d'années avant la retraite, et qu'ensuite, ils veulent compenser une perte de revenus prévisible...

Soit ils achètent du neuf en dispositif Pinel, soit ils cherchent dans l'ancien, et à enveloppe constante, ils peuvent viser plus grand.
on redonne le jeu de données :

Si vous voulez un exemple concret, j'ai fait un investissement pinel cette année.

Localisation : 94240
PA : 193k (parking exclu car pas pris en compte dans le Pinel)
PA retenu Pinel : 189200e
FDN : 5k environ
Plafond loyer HC : 692e/mois
Surface : 34,4m2
Charges copro. estimées : 90e/mois
TF : aucune idée... mais offerte les 2 premières années

A vos calculs de renta

Ok, on y va :
Solution Pinel :
Prix 189000,00
surface 34,40
coeff de zone 17,17
coeff =(0.7+19/S)*zone =21,50

Valeur locative =coeff*surf = 739,68

Montant Apport 80000,00
Montant prêt 109000,00

calcul crédit
montant 109000
taux d'emprunt 1,05
assurance 0,2
durée en année 10
remboursement 975,42 €

données techniques
intérêts totaux 5870 (je ne les déduis pas des frais réels dans la suite du calcul, c'est pinaillage)
montant emprunté 109000
rembt hors ass 957
Coût global du prêt 8050
intérêts pendant 9 ans 5815
intérêts au delà des 9 ans 55

on injecte dans le montage :
remboursement 975,42

hypothèse vacance locative 1,00 mois par an
frais annuels 739,68 (un mois de loyer, je ne les déduis pas des sommes imposables)
Gain locatif 8136,52
surcout impots 2440,96 (taxation à 30%)
Gain locatif après impots 5695,56
montage pinel
réduction impots 3780,00 (2% par an)
durée pinel 9,00
réduction impots réelle 13767,34 (surcout lié à la ressource locative moins déduc pinel)

Bilan : effort mensuel pendant 9 ans = 231,54 /mois
hypothèse, prolongement du Pinel pendant 3 ans :
montage pinel 3 ans supplémentaires
réduction impots 1890,00
durée pinel 3,00
réduction impots réelle -1636,35

effort mensuel pendant 3 ans supplémentaire 404,47


effort total via dispositif Pinel = 119567,29 pour disposer d'un bien au moment de la retraite qui assure une rente locative de 740€/mois, probablement avec un retour dans une zone d'imposition < 30%
renta avant impot de l'opération = 10*740/119567 = 6.2 %

******************************************
Deuxième hypothèse : achat dans l'ancien, même budget, donc plus grand. Hypothèse = +25% de surface. (c'est très surestimé)
On recommence :
Prix 189000,00
coeff pondérateur 1,25
surface 43

valeur locative 924,

montant Apport 80000,00
Montant prêt 109000,00

remboursement 975,42 (même montage financier qu'au dessus, je ne recopie pas)

vacance locative 1,00
Gain locatif 10170,65
surcout impots 2904,438297
Gain locatif après impots 7266,21

effort mensuel pendant 12 ans 446,95€/mois (déjà, c'est pas pareil)
effort total = 144361,0341
renta avant impot de l'opération = 10*924/144361 =6.4 %


différence des deux solutions = +25K€
différence des deux loyers = 924-739=185€/mois
durée de résorption du différentiel = 135 mois = 11 ans.
avec dans un cas un appartement de 10 ans, dans l'autre un bien beaucoup plus ancien...

Interessant on n'a pas la même approche (des approximations sur la fiscalité notamment l'oubli des prélèvements sociaux à 17.2 % du revenu foncier net).

Je viens de voir un appartement sur l'Hay les Roses de 34.6 m2 à vendre sur le bon coin à 142500 €.
Je regarde ce soir pour faire les calculs comparatifs.

Ceci dit, c'est toujours plus intéressant d'effectuer des calculs sur des exemples concrets.

Ensuite je prendrai un autre exemple sur un programme neuf en zone B1 (tout le monde n'habite pas la région parisienne), pour une surface plus importante.
L'idéal serait d'avoir un panel de plusieurs biens de différentes tailles, dans des zones géographiques différentes afin d'en tirer quelques pistes d'enseignements (tu vois je suis très prudent) :
par exemple la surface à privilégier en fonction du prix et de la localisation, à partir de quelle différence de prix un investissement en Pinel est plus intéressant que dans de l'ancien (ou inversement), l'impact de la durée de détention, faut il revendre son bien à l'issue de la période de défiscalisation....

Edit : je viens également de voir un appartement neuf de 40 m2 (même localisation 94240) à 284 k€.
On peut supposer que la rentabilité, même avec le pinel (plafonné à 220 k€) ne sera pas très élevée, en tout cas bien moindre que dans l'ancien.
C'est cela qu'il faudrait voir : quel est le point d'équilibre entre un investissement en pinel et un dans l'ancien ?
Prix majoré de 20 % ? 30 % ?

[Vincent92]

tu te rends compte à quel point c'est du vent ce que tu viens de dire ?
En sortie de Pinel, si tous les gens autour de toi font du Pinel, tu remontes pas ton loyer, parce que c'est la norme des loyers. Capito ?
Si par contre, tu constates que ton loyer est en deça de la norme locative, tu as le droit de le remonter, c'est écrit dans la loi. Capito ?
Le reste, c'est des hypothèses qui t'arrangent.

Ce qui est indiqué dans la loi c'est que tu as le droit d'augmenter ton loyer sous certaines conditions (s'il est manifestement sous évalué et que tu as fait des travaux). Et tu n'as pas le droit de le mettre au prix marché. Tu as le droit d'augmenter de 50% de la différence (entre prix marché et loyer pratiqué).
Tu ne peux pas le réévaluer comme tu veux et quand tu veux.
Par ailleurs, même si tu arrives après x années au prix marché, le rendement sera toujours plus faible qu'un bien ancien si tu as acheté plus cher au départ.

Edit : https://www.service-public.fr/particuli ... oits/F1312

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Si tu n'augmente pas ton loyer, ton rendement chute puisqu'il n'y a plus l'avantage fiscale. C'est comme ca.

Tu piges pas vite hein;
c'est quoi d'après toi l'ordre de grandeur supposé entre deux loyers, l'un contraint, l'autre libre, dans une même résidence au bout de 10 ans ?
On parle de quoi ? 100 € d'écart par mois ? 150 € ? tu comprends le sens du mot "et" ?
"s'il est manifestement sous évalué et que tu as fait des travaux"
"l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :"
Si au bout de dix ans, tu prends trois adresses à côté de chez toi et que tu constates +150€, tu fais +75€ et on n'en parle plus.
les ordres de grandeur mon vieux...

Tu m’avais donné l’exemple d’un loyer de 500€ dans le marche libre vs 412€ en Pinel. Cela fait une différence de loyer de ~20%, ramener à 10% à la fin de la défiscalisation en faisant des travaux. Si on part sur un achat 20% plus cher (car Pinel neuf), ça fait une différence de rendement de -25% (après majoration du loyer) ou +33% (dépendant duquel sert de référence). Tu as raison, 75 ou 100 de revenu, c’est pareil. On ne va pas chipoter pour si peu, n’est ce pas?

[ignatius]

Ce soir je regarderai si je peux prendre des exemples avec de vraies annonces.
L'Hay les Roses.
Un bien en Seine-Maritime (zone peu dynamique au niveau des prix immobiliers).
Un autre en Gironde, zone très dynamique.

On verra ce que cela donne.

L'idéal serait de prendre un bien de 35-40 m2, un de 50-60 m2 et un plus grand (70-80 m2).
Mais ça risque de faire beaucoup.
Je verrai ce que je trouve.

[Jeffrey]

Interessant on n'a pas la même approche (des approximations sur la fiscalité notamment l'oubli des prélèvements sociaux à 17.2 % du revenu foncier net).

Tu m'as fait bosser une bonne demi-heure
J'ai repris mon fichier, j'avais laissé passer une coquille parce que j'avais codé certaines données en dur par rapport à ce qu'on m'avait demandé. Et j'ai ajouté les prélèvements sociaux.

j'ai repris les données de Raisonnable
ça donne :
Hypothèse 1 : pinel
Prix 189000,00
surface 34,40
zone 17,17
coeff =(0.7+19/S)*zone 21,50

Valeur locative 739,68

Montant Apport 100000,00
Montant prêt 89000,00

remboursement 672,91

vacance locative 1,00
Gain locatif 8136,52
Gain locatif après déduc FR 6738,54
Tranche 0,30
surcout impots +CS (0,17) 3167,11
Gain locatif après impots 3571,42
montage pinel
réduction impots/an 3780,00
durée pinel 9,00
réduction impots totale 34020,00

effort mensuel pendant 9 ans 5,44

montage pinel +3 ans supplémentaires
réduction impots 1890,00
durée pinel 3,00
Gain locatif après déduc FR 6738,54
Tranche 0,30
surcout impots +CS (0,17) 3167,11
Gain locatif après impots 3571,42
réduction impots totale 5670,00

effort mensuel pendant 3 ans 162,94







frais annuels 739,68 (1 mois)

effort total 106452,91

*********************
hypothese 2 : Achat ancien
Prix 189000,00
coeff pondérateur 1,25
surface 43

valeur locative 924,6045

montant Apport 100000,00
Montant prêt 89000,00

remboursement 672,91

vacance locative 1,00
Gain locatif 10170,65
Gain locatif après déduc FR 8587,75
Tranche 0,30
surcout impots (+CS 0,17) 4036,240297
Gain locatif après impots 4551,51

effort mensuel pendant 12 ans 238,76


frais annuel 924,60 (1 mois)

effort total 134381,9398

différence = 27900€ soit
durée de résorption du différentiel = 27900/185 = 12 ans.
Si tu as des questions, n'hésite pas.
Je retourne un peu bosser quand même

[Jeffrey]

et pour la défiscalisation, je pense qu'il est intéressant de se demander si l'intervention publique est souhaitable (pour quels buts : "diversification" des populations locales ?) etdans ce cas, les avantages / inconvénients d'incitations fiscales (prise de risque partagée, effets d'aubaine…) par rapport à une action directe (HLM).

Je trouve ta question quelque peu incongrue. La défiscalisation ce sont des mesures adaptatives sur la fiscalité, qui elle même est par essence une intervention de l'état; Si y a pas d'état, y a pas de fiscalité. La défiscalisation ne se range pas dans une boite à part. C'est juste un ensemble de mesures avec lesquelles l'état organise à la fois ses dépenses et ses rentrées d'argent.
Je n'ai peut-être pas compris ta question.