Au JT de 13h de TF1, petit reportage en Mayenne où les agents immobiliers ont plein de demandes d'achat des Parisiens.
Certains pour une RS, d'autres pour RP avec télétravail partiel.
Laval = 1h15 depuis Montparnasse.
Vu
Malheureux.
Tu fais bien. Explosion du marche des RS en Paca et en corse imminent
Ben voyonslecriminel a écrit : ↑26 avr. 2020, 11:50or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement)
J'ai aussi vu le marché parisien dans les années 1990 et au-delà.ProfGrincheux a écrit : ↑26 avr. 2020, 12:10Il n'y a aucune chose surprenante dans la vidéo de Touati. Ses conclusions me paraissent être tout a possibles, proba>25%, comme si je disais que la température à l'ombre à 14h00 le 14/07/2020 au Parc des Buttes-Chaumont sera supérieure à 32℃.
Simplement, il n'y a pas de démonstration de l'hypothèse que les rapports prix-immobilier/pnb doivent (*) être constants, il y a au moins le facteur taux d'interet qui joue et ça il en parle.
Ensuite, les prix relatifs des différents types de biens varient au cours du temps. Il est évident que dans une économie ou il y a pénurie alimentaire, les prix alimentaires relatifs sont au plus haut (sauf contrôle des prix). Il est également évident que plus les revenus des ménages (pas forcément de tous les ménages d'ailleurs) sont élevés relativement au coût des biens de consommation de première necessité, plus il y a de capacité d'épargne, plus les prix relatifs des actifs augmentent - et leur rendement baisse.
Ensuite la référence temporelle choisie est beaucoup trop courte. 30 ans = 3 cycles immobiliers. La fixation de l'origine de la comparaison prix immobilier/pib à 1984 est arbitraire. Si on décide de mettre l'indice 100 en 2010 ou en 2002 le premier diagramme de Touati raconterait une histoire differente. Il vaudrait mieux la fixer à 1789 ou 1815. La corrélation avec la structure sociale apparaîtrait mieux.
Il y a eu une première bulle immobilière dans les années 1980-1990. J'habitais à Paris pendant cette période, j'avais des copains de milieu plus bourgeois que le mien et plus modestes aussi. Nous étions au courant de l'explosion des prix de l'immobilier parisien. Il y avait un peu d'inquiétude car on savait qu'on ne pourrait pas entrer avant un petit moment puisqu'on est tous rentrés dans la vie professionnelle entre 1990 et 1994. C'est ce qui a poussé ma femme à insister qu'on quitte Paris et l'IDF. Voila quelques éléments structurels de cette bulle dont je me souviens:
- transformation appartements>bureaux dans le bel haussmannien des quartiers centraux.
- réhabilitation des appartements locatifs loi de 1948 qui étaient peu confortables (litote (**)) et qui se libéraient suite aux décès des locataires.
- suractivité des marchands de bien.
- montée en gamme de la qualité de construction du neuf.
Dans cette première bulle il y avait quand même beaucoup d'effet qualité, de montée en gamme des actifs. Elle s'est dégonflée parce que les marchands de biens ont pris des risques excessifs (c'est l'origine des problèmes du Crédit Lyonnais) et ensuite les institutionnels sont sortis du marché du locatif résidentiel.
Le point que je veux souligner est qu'en dehors des variables strictement économiques que Touati met en exergue il y a des variables de nature juridique, réglementaire - donc en réalité politiques- qui jouent. On ne peut pas comparer un marché immobilier ou une partie significative du parc immobilier locatif privé est sous la loi de 1948 et un marché où celle ci ne s'applique plus. Si on mettait en place la loi de 1948 aujourd'hui (hypothèse purement académique qui ne se produira pas dans le monde réel) tout d'un coup l'immobilier perdrait peut être 60% de sa valeur et le parc locatif 90%.
Je n'avais pas perçu avec une si grande acuité l'importance de la loi de 1948 à l'époque.
(*) d'ailleurs en quel sens du verbe devoir faut il comprendre l' occurrence "doivent"? Est ce le respect d'une loi économique ou politique, d'une préférence économique ou politique, d'une norme sociale?
(**) Je connaissais des amis de mes grands-parents ou des membres de la famille de cette generation, qui etaient locataires loi de 1948, les dernieres sont mortes nonagénaires vers 2000, les immeubles ont été réhabilités pour y loger des bobos. Ils étaient beaucoup moins bien logés que les habitants de logements sociaux et proprietaires-occupants, c' était flagrant, les wc sur le palier n'avaient pas été repeints depuis 1938 au moins . Il y avait aussi encore quelques taudis dans le 13ème ou je vivais dans les années 1980, bien pires que là où les mamies que j'ai evoquées vivaient. En fait elles n'y vivaient pas à plein temps. Elles avaient des maisonettes à la campagne, issues sans doute de quelque modeste héritage, pour l'été et utilisaient leur appartement parisien pour rester proches de leurs enfants qui étaient en Ile-de-France. Ceux la ont été détruits. Comme seront détruits les immeubles squattés et les taudis ou sévissent aujourd'hui les marchands de sommeil.
Cela prouve surtout qu'on a à faire a une discussion de café du commerce.
Ce n'était pas dit dans la chanson...
S'endetter c'est s'enrichir est simpliste. S'endetter c'est prendre un risque, ce qui généralement est payant, en tous cas quand on peut l'assumer.Blangar1 a écrit : ↑26 avr. 2020, 09:18Voici :https://www.capital.fr/immobilier/les-f ... tinale-eco
A crédit, bien sûr, avec effet de levier max.
On a discuté récemment avec un conseiller en gestion de patrimoine. Il nous disait : s'endetter, c'est s'enrichir. Ça fait belle lurette que tous les MBA expliquaient en long et en détail ce qu'est l'effet de levier.
Maintenant que M et Mme Michu ont bien compris, on va voir les effets in vivo.
C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.ProfGrincheux a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:56Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.
En effet, c'est corrigé, merci.
Je parlais des loyers à l'année évidemment. Ce qui représente la très grande majorité des bailleurs. Cela me paraissait évident mais il faut à priori préciser...Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:49C'est très vrai, les loyers saisonniers ou Airbnb ne baissent pas., il n'y en a plus
Peut-etre qu'en juillet-aout, avec la reprise en V grâce aux avions remplis de touristes, ils pourront se refaire et même augmenter les tarifs pour compenser les pertes. . On ne sait pas
Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés toute l'année en courte durée avant le confinement à Paris? (pour rappel, il y a ~1 374 000 logements à Paris et ~2/3 des parisiens sont locataires)Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:58Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.
https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html
Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport nationalVincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:02Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:58Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.
https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?
Dès qu'on essaie de demander des éléments de parler du sujet plus précisément...Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:07Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport nationalVincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:02Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:58Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.
https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?
Pas de prévisions sur les loyers, ça dépendra de ce que l'Etat réserve aux apprentis pour sauver les vrais professionnels
Airbnb à lui seul à annonce 70 000 appartements rien qu'a Paris, ça te suffit?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:08Dès qu'on essaie de demander des éléments de parler d'un sujet plus précisément...Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:07Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport nationalVincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:02Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:58Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.
https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?
Pas de prévisions sur les loyers, ça dépendra de ce que l'Etat réserve aux apprentis pour sauver les vrais professionnels
Tu as raison, restons en au café du commerce...
Il est indiqué dans ton article "Dans un communiqué publié vendredi 20 décembre, la plateforme a indiqué que 65 000 appartements avaient été proposés à la location en 2019, dont 52 000 logements entiers".Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:11Airbnb à lui seul à annonce 70 000 appartements rien qu'a Paris, ça te suffit?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:08Dès qu'on essaie de demander des éléments de parler d'un sujet plus précisément...Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:07Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport nationalVincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:02Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?
Pas de prévisions sur les loyers, ça dépendra de ce que l'Etat réserve aux apprentis pour sauver les vrais professionnels
Tu as raison, restons en au café du commerce...
Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:20Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :
https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php
300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.
Moi non-plus mais j'arrive à entendre ce que dit le Maire de la ville sur la video.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:22Je ne suis pas abonnéKorn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:20Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :
https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php
J'ai été voir l'article connexe disponible en entier et éditer mon message précédent. Tu as raison, 300 logements (ou 600 même si tu veux) proposés à l'année, c'est ÉNORME. Le maire à raison, le manque de petits logements de vient pas du fait qu'il y a beaucoup d'étudiants .Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:28Moi non-plus mais j'arrive à entendre ce que dit le Maire de la ville sur la video.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:22Je ne suis pas abonnéKorn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:20Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :
https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php
Mais je n'avais pas besoin de l'entendre, il suffit que je compte mes connaissances qui se sont mis à la locations saisonniaires depuis 3 ou 4 ans dans le Morbihan. Oui, il s'agit bien d'une explosion.
Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:22Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:20Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :
https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.
On peut même prendre 600 si tu veux. Sur 33 417 logements cela fait moins de 2% du parc en prenant 600.Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:32Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:22Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:20Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :
https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.
Et encore une fois, si tu penses que tout le monde passe par Airbnb
Pourquoi 600? Quelle est ta base?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:35On peut même prendre 600 si tu veux. Sur 33 417 logements cela fait moins de 2% du parc en prenant 600.Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:32Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:22Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:20Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :
https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.
Et encore une fois, si tu penses que tout le monde passe par Airbnb
Avec 44,3% de propriétaires occupants, cela fait moins de 5% du parc locatif.
Je ne dis pas que le phénomène est nul ou négligeable et que l'impact d'un changement serait presque nul. Cela jouera même probablement sur certains micro marchés. Enfin, penser que c'est très significatif et que l'impact d'un effondrement temporaire de cette activité va être ou serait massif. Bref... comme souvent quand on gratte cela ressemble davantage à une prédication Nostradamus.
J’ai pris le chiffre de l’article et multiplié par 2 pour être large. Alors qu’il s’agit d’un article à charge. Maintenant, si tu as une autre source qui montre qu’en fait c’est 5000 logements...Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:46Pourquoi 600? Quelle est ta base?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:35On peut même prendre 600 si tu veux. Sur 33 417 logements cela fait moins de 2% du parc en prenant 600.Korn a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:32Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 16:22Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php
300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!
Et encore une fois, si tu penses que tout le monde passe par Airbnb
Avec 44,3% de propriétaires occupants, cela fait moins de 5% du parc locatif.
Je ne dis pas que le phénomène est nul ou négligeable et que l'impact d'un changement serait presque nul. Cela jouera même probablement sur certains micro marchés. Enfin, penser que c'est très significatif et que l'impact d'un effondrement temporaire de cette activité va être ou serait massif. Bref... comme souvent quand on gratte cela ressemble davantage à une prédication Nostradamus.
par définition, un rendement est à 0% si le coût de possession est égal au loyer.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:37Ben voyonslecriminel a écrit : ↑26 avr. 2020, 11:50or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement)
A moins de prendre des cas extrêmes (quelques quartiers du centre de Paris très recherchés par exemple), ce n'est pas le cas.
Je l'ai déjà expliqué plusieurs fois, l'intérêt d'un investissement locatif à Paris repose en grande partie sur la plus-value à la revente qui compense un rendement faible.Blangar1 a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:38Si je ne dois retenir qu'un seul indicateur, c'est le rendement net sur de la location nue longue durée. Cet indicateur est voisin de zéro, par défaut, sur Paris, dès lors que l'on anticipe plus de plüvalüe.
Aussi, la location se justifie pleinement. Le non-investissement et l'attentisme aussi.
Quand même, les 30 et quelques % d'achats pour location dans Paris en 2019, ça fait bien réfléchir.
Comme disait je ne sais plus lequel : "lorsque le chauffeur de taxi m'explique où investir, il est largement temps d'en sortir"
Je ne suis pas en total désaccord avec vous. J'ai d'ailleurs commencé sur cette file en disant qu'il y aurait peut-être des points d'entrée intéressants à moyen terme pour l'investissement locatif. Si ça baisse de 25% et que les loyers ne baissent pas le rendement nominal est multiplié par 4/3. Ca change beaucoup de choses.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:01C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.ProfGrincheux a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:56Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.
Je t'ai dit que c'était le contraire. Le rendement financier est supérieur rendement économique à partir du moment où le taux d'emprunt est inférieur au rendement économique. Emprunter ne baisse pas le rendement, au contraire. Mise à part en cas d'effet "massue". Tu fais systématiquement cette erreur.lecriminel a écrit : ↑26 avr. 2020, 17:29par définition, un rendement est à 0% si le coût de possession est égal au loyer.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:37Ben voyonslecriminel a écrit : ↑26 avr. 2020, 11:50or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement)
A moins de prendre des cas extrêmes (quelques quartiers du centre de Paris très recherchés par exemple), ce n'est pas le cas.
Avec un loyer de 4% HC et hors tout, on ne doit pas en être très loin.
les charges qui représenteraient 1/4 du loyer CC enlèveraient 1%
on doit être proche de 1% de TF
de 1% d'entretien
et de 1% de taux
arrondi=0%
Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:01C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.ProfGrincheux a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:56Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.
Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.supermascotte a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:39Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:01C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.ProfGrincheux a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:56Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.
Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...
Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.
A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.
C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)
On sait très bien qu'avec une baisse de PIB d'au moins 8%, probablement davantage, les loyers feront partie des victimes. Chômage, difficulté financière, quand on ne peut plus payer le loyer... Et là on parle d'une location classique.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:44Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, voir des charges imprévues.supermascotte a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:39Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:01C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.ProfGrincheux a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:56Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.
Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...
Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.
A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.
C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs, ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente.
Il faudrait définir le "on", de quel marché on parle et surtout l'ampleur de votre baisse. Comme dit plus haut, ne pas oublier également que la plupart des bailleurs ont une assurance loyers impayés.supermascotte a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:49On sait très bien qu'avec une baisse de PIB d'au moins 8%, probablement davantage, les loyers feront partie des victimes. Chômage, difficulté financière, quand on ne peut plus payer le loyer... Et là on parle d'une location classique.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:44Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, voir des charges imprévues.supermascotte a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:39Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:01C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.
Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...
Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.
A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.
C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs, ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente.
Mais qu'en est-il pour les locations style AIRB&B? Qu'en est-il des logements étudiants pour des étudiants qui n'ont plus cours de l'année?
On entends souvent que certains quartiers sont remplis de Airbnb ( Les centraux).. la on est parti pour une saison blanche.. chiffre d affaire = 0 pendant 6mois entre avril et septembre.....et il y a de grande chance que ça continue derrière !Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:51Il faudrait définir le "on", de quel marché on parle et surtout l'ampleur de votre baisse. Comme dit plus haut, ne pas oublier également que la plupart des bailleurs ont une assurance loyers impayés.supermascotte a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:49On sait très bien qu'avec une baisse de PIB d'au moins 8%, probablement davantage, les loyers feront partie des victimes. Chômage, difficulté financière, quand on ne peut plus payer le loyer... Et là on parle d'une location classique.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:44Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, voir des charges imprévues.supermascotte a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:39
Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?
Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...
Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.
A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.
C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs, ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente.
Mais qu'en est-il pour les locations style AIRB&B? Qu'en est-il des logements étudiants pour des étudiants qui n'ont plus cours de l'année?
Pour AirBnB, les bailleurs (qui sont une très petite minorité) qui ont choisi ce business modèle comme référence sont effectivement dans la panade.
Sauf ton respect, tu dérailles mon cher.Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:44Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.supermascotte a écrit : ↑26 avr. 2020, 19:39Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?Vincent92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 15:01C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.ProfGrincheux a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:56Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.
Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...
Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.
A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.
C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.
Merci Ben92. J 'ai bien compris.Ben92 a écrit : ↑26 avr. 2020, 17:53Je l'ai déjà expliqué plusieurs fois, l'intérêt d'un investissement locatif à Paris repose en grande partie sur la plus-value à la revente qui compense un rendement faible.Blangar1 a écrit : ↑26 avr. 2020, 14:38Si je ne dois retenir qu'un seul indicateur, c'est le rendement net sur de la location nue longue durée. Cet indicateur est voisin de zéro, par défaut, sur Paris, dès lors que l'on anticipe plus de plüvalüe.
Aussi, la location se justifie pleinement. Le non-investissement et l'attentisme aussi.
Quand même, les 30 et quelques % d'achats pour location dans Paris en 2019, ça fait bien réfléchir.
Comme disait je ne sais plus lequel : "lorsque le chauffeur de taxi m'explique où investir, il est largement temps d'en sortir"
En outre, il y a d'autres avantages : locataires solvables, pas de cassos, pas de vacances locatives, taxe foncière faible qui font qu'il y a moins de déperdition entre les rendements brut et net.
Enfin, il s'agit d'un investissement sans risque : c'est donc normal que le rendement soit plus faible qu'un immeuble de rapport à Vesoul.
C'est un investissement patrimonial plutôt que de rendement, pour reprendre le langage des CGP.