[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15 %..

[crispus]

https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html

Dans son livre Chroniques d’un loueur Airbnb à Paris (Editions Kawa, 142 p., 22,95 euros), M. Tsaros revendique avec franchise d’exercer sans autorisation ni numéro d’enregistrement, ce qui lui vaut d’être poursuivi par la Ville de Paris qui lui réclame 250 000 euros d’amende.

Détail révélateur du siphonnage du parc locatif privé des villes par les locations touristiques : M. Tsaros est lui-même locataire de sa résidence principale, avec un bail longue durée classique et moyennant 1 000 euros par mois, dans le même immeuble que deux de ses locations de même surface qui lui rapportent chacune 3 900 euros par mois !

[Blangar1]

https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html

Dans son livre Chroniques d’un loueur Airbnb à Paris (Editions Kawa, 142 p., 22,95 euros), M. Tsaros revendique avec franchise d’exercer sans autorisation ni numéro d’enregistrement, ce qui lui vaut d’être poursuivi par la Ville de Paris qui lui réclame 250 000 euros d’amende.

Détail révélateur du siphonnage du parc locatif privé des villes par les locations touristiques : M. Tsaros est lui-même locataire de sa résidence principale, avec un bail longue durée classique et moyennant 1 000 euros par mois, dans le même immeuble que deux de ses locations de même surface qui lui rapportent chacune 3 900 euros par mois !

hyper savoureux

Cela me rappelle la franchise déroutante de ce jeune AI nous expliquant que, évidemment, ses patrons (propriétaires de l'agence immobilière), ben...non... ils n'étaient pas propriétaires de leur RP sur Paris, mais locataires.
Ils préféraient, et de loin, mettre leur argent dans qq chose à louer.

Le gars qui veut te vendre un truc, mais il n'a pas d'échantillon avec lui

[kamoulox]

L’avantage c’est qu’il y aura un afflux d’appartement à louer à la rentrée plutôt que du rbnb.

Donc apparts à louer, rénovés, qui vont arriver massivement sur le marché, les bouzes vont soit devoir casser les prix, ou les proprios lâcher des ronds pour louer.

Après à voir s’il y en aura beau oui à la vente, c’est possible mais pas certain, ça dependra des reins du proprio.

[Vincent92]

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs, ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente.

On sait très bien qu'avec une baisse de PIB d'au moins 8%, probablement davantage, les loyers feront partie des victimes. Chômage, difficulté financière, quand on ne peut plus payer le loyer... Et là on parle d'une location classique.

Mais qu'en est-il pour les locations style AIRB&B? Qu'en est-il des logements étudiants pour des étudiants qui n'ont plus cours de l'année?

Il faudrait définir le "on", de quel marché on parle et surtout l'ampleur de votre baisse. Comme dit plus haut, ne pas oublier également que la plupart des bailleurs ont une assurance loyers impayés.
Pour AirBnB, les bailleurs (qui sont une très petite minorité) qui ont choisi ce business modèle comme référence sont effectivement dans la panade.

On entends souvent que certains quartiers sont remplis de Airbnb ( Les centraux).. la on est parti pour une saison blanche.. chiffre d affaire = 0 pendant 6mois entre avril et septembre.....et il y a de grande chance que ça continue derrière !
Hâte de voir ce que ça donne !

Oui, en effet. À voir la proportion qui ne va rien changer, changer le type de bail ou vendre.
Dans tous les cas, on est à Paris. Je ne suis pas vraiment convaincu que - par exemple - 10000 nouvelles locations qui arrivent en même temps aient un impact moyen terme fort sur le prix des loyers. On peut même s’attendre à qu’une partie importante ne respecte l’encadrement (après tout, ils étaient déjà pour la plupart hors la loi) et loue très cher. Plus cher que les bouses. Il ne faut pas oublier que la demande est forte. Surtout dans ces quartier pour des biens refait et bien équipés. Même si le chômage augmente, je ne suis pas sûr que les bailleurs aient vraiment du mal à trouver des locataires.

A part si le chômage passe à plus de 20% comme certains le pensent. J’avoue pour ma part que c’est loin d’être mon scénario central.

Tout le monde s’accordera à dire que c’est un facteur baissier sans forcément être d’accord sur son importance.

[Cagou780]

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

ce raisonnement est bon quand on est en présence d'un bailleur qui n'a pas de crédit à rembourser.
Non seulement la plupart des airbnb ont été financés à crédit mais pour certains les revenus locatifs futurs ont été pris en compte (au moins en partie) dans le montage du financement faute d'apport ou de revenus suffisants.
Ceux dont les revenus locatifs escomptés ont été pris en compte dans la capacité d'emprunt vont être dans la difficulté puisque qu'ils devront compenser d'une manière ou d'une autre l'absence de revenus locatifs. Parmi eux il y a surement des ménages "modestes" que l'on aurait jamais dû laisser s'engager dans ce genre de montage. Si la crise sanitaire et économique perdure, leur seule garantie sera un bien immobilier dont le prix aura baissé... Les banques ne vont pas laisser des ménages ne pas rembourser leurs dettes pendant des mois et des mois.

[Vincent92]

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

ce raisonnement est bon quand on est en présence d'un bailleur qui n'a pas de crédit à rembourser.
Non seulement la plupart des airbnb ont été financés à crédit mais pour certains les revenus locatifs futurs ont été pris en compte (au moins en partie) dans le montage du financement faute d'apport ou de revenus suffisants.
Ceux dont les revenus locatifs escomptés ont été pris en compte dans la capacité d'emprunt vont être dans la difficulté puisque qu'ils devront compenser d'une manière ou d'une autre l'absence de revenus locatifs. Parmi eux il y a surement des ménages "modestes" que l'on aurait jamais dû laisser s'engager dans ce genre de montage. Si la crise sanitaire et économique perdure, leur seule garantie sera un bien immobilier dont le prix aura baissé... Les banques ne vont pas laisser des ménages ne pas rembourser leurs dettes pendant des mois et des mois.

Je suis d’accord. Si les revenus des loyers baissent, le bailleur peut être dans la panade.
Attention tout de même car la résilience des bailleurs est globalement importante.
1- Parce que presque tous les prêts sont modulables (l’échéance peut être suspendu pendant un certain temps, la somme due diminuée d’au moins 10%) même si la modulation n’est pas souvent instantanée.
2- Si on parle de Paris, la plupart des bailleurs ont de bonne situation financière
3- Si on parle de Paris, tous les bailleurs ne se sont pas lancés cette année. Ils sont même peu nombreux. Pour certain, la machine à cash a déjà pas mal tournée et il y a des réserves.
4- Les taux sont presque toujours fixe.
...

Je ne pense pas que beaucoup de bailleurs vont être en difficulté en quelque mois.
il existe nécessairement des bailleurs - notamment courte durée - qui vont se retrouver en difficulté. On peut même imaginer des « double peines » (perte de revenu du travail + perte de revenu locatif). Ou qu’ils se retrouvent en difficulté pour des raisons qui n’ont rien à voir avec leur investissement immobilier. Attention juste de ne pas surestimer leur nombre.

[sawaï]

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio

4% HC, sans la TF, l'entretien, les intérêts ? donc 0% tout compris, donc tu vis dans une zone en bulle (là où les prix ont le plus de raison de baisser).

Pour ma part, je résonne autrement : c'est ma capacité d'épargne qui paye mes loyers. Selon les dernières estimations datant d'avant confinement (donc taux d'avant covid), je gagne 7 ans et 20k de crédit en 2 ans de ma capacité d'épargne actuelle : de 25 ans et 46k de coût de crédit, je passe à 18 ans et 26k de crédit, le tout pour 11k de loyer sur 2 ans. L'effet est important car sur des durées longues, et s'amenuisera à mesure que les durées baisseront, mais pour l'instant ça me plaît bien, je ne suis pas trop pressé et je gagne de l'argent à payer mes loyers. A condition d'épargner sérieusement.
Bien sûr, je ne suis pas Mme Irma donc tous les paramètres restent volontairement fixes : prix de l'achat, taux.

ta vision me semble plus exacte (sawai cherche à annuler ses loyers pour avoir le même emprunt, or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement), vos conclusions diffèrent d'une part parce qu'il a voulu prendre le rendement brut (très loin du net) et d'autre part parce que tu consacres plus d'argent (loyer + épargne pour toi, loyer pour lui). Vous avez chacun votre vision, cependant le rendement réel donnera une estimation plus objective.

Oui, j'ai bien précisé que c'était un calcul simpliste, accessible pour cette raison au plus grand nombre, ce qui peut donner des indications sur l'évolution des mentalités (Mme Michu...).

[jobserve75]

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

ce raisonnement est bon quand on est en présence d'un bailleur qui n'a pas de crédit à rembourser.
Non seulement la plupart des airbnb ont été financés à crédit mais pour certains les revenus locatifs futurs ont été pris en compte (au moins en partie) dans le montage du financement faute d'apport ou de revenus suffisants.
Ceux dont les revenus locatifs escomptés ont été pris en compte dans la capacité d'emprunt vont être dans la difficulté puisque qu'ils devront compenser d'une manière ou d'une autre l'absence de revenus locatifs. Parmi eux il y a surement des ménages "modestes" que l'on aurait jamais dû laisser s'engager dans ce genre de montage. Si la crise sanitaire et économique perdure, leur seule garantie sera un bien immobilier dont le prix aura baissé... Les banques ne vont pas laisser des ménages ne pas rembourser leurs dettes pendant des mois et des mois.

Je suis d’accord. Si les revenus des loyers baissent, le bailleur peut être dans la panade.
Attention tout de même car la résilience des bailleurs est globalement importante.
1- Parce que presque tous les prêts sont modulables (l’échéance peut être suspendu pendant un certain temps, la somme due diminuée d’au moins 10%) même si la modulation n’est pas souvent instantanée.
2- Si on parle de Paris, la plupart des bailleurs ont de bonne situation financière
3- Si on parle de Paris, tous les bailleurs ne se sont pas lancés cette année. Ils sont même peu nombreux. Pour certain, la machine à cash a déjà pas mal tournée et il y a des réserves.
4- Les taux sont presque toujours fixe.
...

Je ne pense pas que beaucoup de bailleurs vont être en difficulté en quelque mois.
il existe nécessairement des bailleurs - notamment courte durée - qui vont se retrouver en difficulté. On peut même imaginer des « double peines » (perte de revenu du travail + perte de revenu locatif). Ou qu’ils se retrouvent en difficulté pour des raisons qui n’ont rien à voir avec leur investissement immobilier. Attention juste de ne pas surestimer leur nombre.

Je pense qu’il faut arrêter de penser que le marché Airbnb va engendrer une baisse. Je ne dis pas que l’immobilier ne baissera pas en euros constants mais Airbnb sera un élément très faible.
Comme le précise Vincent 92, la machine à cash a bien fonctionné pour les propriétaires anciens et ils peuvent s’attendre à des jours meilleurs. Je ne pense pas qu’il y ait eu beaucoup d’investisseurs Airbnb ces derniers temps. Pour louer un appartement sur une courte durée sur Paris, il faut désormais convertir un autre local en bien d’habitation. La location courte durée est limitée à 120 nuitées/an et les contrôles se sont renforcés. De fait, ce type de location n’est pas plus rentable qu’une autre location « normale » et moins rentable qu’une location meublée avec un bail.
Je ne vous donc pas qui aurait pu se lancer dans du Airbnb récemment sur Paris et être pris à la gorge pour vendre

[Cagou780]

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

ce raisonnement est bon quand on est en présence d'un bailleur qui n'a pas de crédit à rembourser.
Non seulement la plupart des airbnb ont été financés à crédit mais pour certains les revenus locatifs futurs ont été pris en compte (au moins en partie) dans le montage du financement faute d'apport ou de revenus suffisants.
Ceux dont les revenus locatifs escomptés ont été pris en compte dans la capacité d'emprunt vont être dans la difficulté puisque qu'ils devront compenser d'une manière ou d'une autre l'absence de revenus locatifs. Parmi eux il y a surement des ménages "modestes" que l'on aurait jamais dû laisser s'engager dans ce genre de montage. Si la crise sanitaire et économique perdure, leur seule garantie sera un bien immobilier dont le prix aura baissé... Les banques ne vont pas laisser des ménages ne pas rembourser leurs dettes pendant des mois et des mois.

Je suis d’accord. Si les revenus des loyers baissent, le bailleur peut être dans la panade.
Attention tout de même car la résilience des bailleurs est globalement importante.
1- Parce que presque tous les prêts sont modulables (l’échéance peut être suspendu pendant un certain temps, la somme due diminuée d’au moins 10%) même si la modulation n’est pas souvent instantanée.
2- Si on parle de Paris, la plupart des bailleurs ont de bonne situation financière
3- Si on parle de Paris, tous les bailleurs ne se sont pas lancés cette année. Ils sont même peu nombreux. Pour certain, la machine à cash a déjà pas mal tournée et il y a des réserves.
4- Les taux sont presque toujours fixe.
...

Je ne pense pas que beaucoup de bailleurs vont être en difficulté en quelque mois.
il existe nécessairement des bailleurs - notamment courte durée - qui vont se retrouver en difficulté. On peut même imaginer des « double peines » (perte de revenu du travail + perte de revenu locatif). Ou qu’ils se retrouvent en difficulté pour des raisons qui n’ont rien à voir avec leur investissement immobilier. Attention juste de ne pas surestimer leur nombre.

Comment un bailleur (emprunteur) qui ne touche pas de loyer peut être dans une bonne situation financière ?
La mairie de Paris estime à 25 - 30 000 le nombre de airbnb. A rapporter aux 40 000 transactions de 2019 c'est pas mal non ? Dont 30 % serait pour faire du Airbnb !!!!
https://www.capital.fr/immobilier/les-f ... tinale-eco
Article très très intéressant car les chiffres (qui sont hallucinants sur l'évolution du poids de la location courte durée) sont donnés par des professionnels de l'immobilier.
La machine à cash elle a surtout servi pour l'instant à rembourser les prêts et à servir de caution pour de nouveaux emprunts.

[ParisIDF92]

L’avantage c’est qu’il y aura un afflux d’appartement à louer à la rentrée plutôt que du rbnb.

Donc apparts à louer, rénovés, qui vont arriver massivement sur le marché, les bouzes vont soit devoir casser les prix, ou les proprios lâcher des ronds pour louer.

Ce sera plus compliqué que cela:

1. Augmentation de l'offre en raison de:

- Flux d'appartements précédemment loués sur AirBNB.

- Si le chômage commence à augmenter (et je pense qu'à ce moment-là - septembre/octobre - il y aura déjà les premiers symptômes), peut être qu'un certain nombre de locataires décident de quitter Paris (nouveau chômage, intérims ou CDD non renouvelés). Sans espoir de trouver quelque chose de nouveau et avec l'essor du télétravail, ils peuvent penser que dépenser des centaines d'euros par mois sur une boîte d'allumettes à Paris ne fait pas du sens.

- Étudiants universitaires. Est-ce que l'année prochaine il y aura autant d'étudiants que l'année dernière avec toutes les restrictions de mouvement? Je ne pense seulement aux étudiants "provinciaux" ou Erasmus mais, surtout, aux étudiants internationaux non-Européens de master, MBA, etc. (souvent assez aisés).

2. Baisse de la demande

- Même si le chômage ne commence pas à exploser en septembre/octobre, il semble clair que la plupart des entreprises n'embaucheront personne ou ils auront une activité très limitée. Septembre est une période privilégiée pour les "nouveaux cadres" dans leur premier emploi. Ce marché peut pratiquement disparaître.

En plus, nous, les locataires, sommes des losers, comme le savent nos amis du 92 dans le forum . J'imagine que parmi les locataires, il y a une plus grande proportion de personnes en situation plus précaire (CDD, CDI relativement récent, des salaires moins élevés, des épargnes limités, etc.). La raison pour laquelle beaucoup n'ont pas entrée dans la "property ladder".

[Romario]

Sur Paris, l'offre était faible et la demande énorme.
Vous pensez que que la hausse de l'offre et la diminution de la demande seront suffisamment importantes pour entraîner une baisse significative des prix ?

[Korn]

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

ce raisonnement est bon quand on est en présence d'un bailleur qui n'a pas de crédit à rembourser.
Non seulement la plupart des airbnb ont été financés à crédit mais pour certains les revenus locatifs futurs ont été pris en compte (au moins en partie) dans le montage du financement faute d'apport ou de revenus suffisants.
Ceux dont les revenus locatifs escomptés ont été pris en compte dans la capacité d'emprunt vont être dans la difficulté puisque qu'ils devront compenser d'une manière ou d'une autre l'absence de revenus locatifs. Parmi eux il y a surement des ménages "modestes" que l'on aurait jamais dû laisser s'engager dans ce genre de montage. Si la crise sanitaire et économique perdure, leur seule garantie sera un bien immobilier dont le prix aura baissé... Les banques ne vont pas laisser des ménages ne pas rembourser leurs dettes pendant des mois et des mois.

Je suis d’accord. Si les revenus des loyers baissent, le bailleur peut être dans la panade.
Attention tout de même car la résilience des bailleurs est globalement importante.
1- Parce que presque tous les prêts sont modulables (l’échéance peut être suspendu pendant un certain temps, la somme due diminuée d’au moins 10%) même si la modulation n’est pas souvent instantanée.
2- Si on parle de Paris, la plupart des bailleurs ont de bonne situation financière
3- Si on parle de Paris, tous les bailleurs ne se sont pas lancés cette année. Ils sont même peu nombreux. Pour certain, la machine à cash a déjà pas mal tournée et il y a des réserves.
4- Les taux sont presque toujours fixe.
...

Je ne pense pas que beaucoup de bailleurs vont être en difficulté en quelque mois.
il existe nécessairement des bailleurs - notamment courte durée - qui vont se retrouver en difficulté. On peut même imaginer des « double peines » (perte de revenu du travail + perte de revenu locatif). Ou qu’ils se retrouvent en difficulté pour des raisons qui n’ont rien à voir avec leur investissement immobilier. Attention juste de ne pas surestimer leur nombre.

Comment un bailleur (emprunteur) qui ne touche pas de loyer peut être dans une bonne situation financière ?
La mairie de Paris estime à 25 - 30 000 le nombre de airbnb. A rapporter aux 40 000 transactions de 2019 c'est pas mal non ? Dont 30 % serait pour faire du Airbnb !!!!
https://www.capital.fr/immobilier/les-f ... tinale-eco
Article très très intéressant car les chiffres (qui sont hallucinants sur l'évolution du poids de la location courte durée) sont donnés par des professionnels de l'immobilier.
La machine à cash elle a surtout servi pour l'instant à rembourser les prêts et à servir de caution pour de nouveaux emprunts.

Microphènomène circonscrit à Paris ©

[Vincent92]

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

ce raisonnement est bon quand on est en présence d'un bailleur qui n'a pas de crédit à rembourser.
Non seulement la plupart des airbnb ont été financés à crédit mais pour certains les revenus locatifs futurs ont été pris en compte (au moins en partie) dans le montage du financement faute d'apport ou de revenus suffisants.
Ceux dont les revenus locatifs escomptés ont été pris en compte dans la capacité d'emprunt vont être dans la difficulté puisque qu'ils devront compenser d'une manière ou d'une autre l'absence de revenus locatifs. Parmi eux il y a surement des ménages "modestes" que l'on aurait jamais dû laisser s'engager dans ce genre de montage. Si la crise sanitaire et économique perdure, leur seule garantie sera un bien immobilier dont le prix aura baissé... Les banques ne vont pas laisser des ménages ne pas rembourser leurs dettes pendant des mois et des mois.

Je suis d’accord. Si les revenus des loyers baissent, le bailleur peut être dans la panade.
Attention tout de même car la résilience des bailleurs est globalement importante.
1- Parce que presque tous les prêts sont modulables (l’échéance peut être suspendu pendant un certain temps, la somme due diminuée d’au moins 10%) même si la modulation n’est pas souvent instantanée.
2- Si on parle de Paris, la plupart des bailleurs ont de bonne situation financière
3- Si on parle de Paris, tous les bailleurs ne se sont pas lancés cette année. Ils sont même peu nombreux. Pour certain, la machine à cash a déjà pas mal tournée et il y a des réserves.
4- Les taux sont presque toujours fixe.
...

Je ne pense pas que beaucoup de bailleurs vont être en difficulté en quelque mois.
il existe nécessairement des bailleurs - notamment courte durée - qui vont se retrouver en difficulté. On peut même imaginer des « double peines » (perte de revenu du travail + perte de revenu locatif). Ou qu’ils se retrouvent en difficulté pour des raisons qui n’ont rien à voir avec leur investissement immobilier. Attention juste de ne pas surestimer leur nombre.

Comment un bailleur (emprunteur) qui ne touche pas de loyer peut être dans une bonne situation financière ?

Je parlais de leur situation financière par ailleurs (cash, revenu du travail ou annexe important,...). Le profil de l'acheteur parisien est assez impressionnant en terme de ressources financières, même s'il existe évidemment des disparités.
La situation va évidemment se dégrader pour ceux qui ne touchent pas de revenu. Mon point est qu'il faut prendre en compte la situation de départ.
Ce n'est pas pareil de se retrouver sans revenu foncier pendant 6 mois quand on gagne 8k€ et/ou qu'on a du cash de côté et qu'on a une location AirBnB que quand on a 3k€ de revenu, 0 cash de côté et qu'on a 3 locations AirBnB payées à crédit.

La mairie de Paris estime à 25 - 30 000 le nombre de airbnb. A rapporter aux 40 000 transactions de 2019 c'est pas mal non ? Dont 30 % serait pour faire du Airbnb !!!!

C'est sûrement plus que 30 000 mais il ne faut pas voir les utilisateurs AirBnB d'un seul bloc.
Il y a des propriétaires occupants (sûrement la majorité) qui le font de temps en temps pour avoir des revenus supplémentaires de temps en temps. Pour ceux là, cela n'a pas un vraiment d'impact.
Il y a des propriétaires bailleurs qui en font un business et qui ont une situation financière très bonne. Ceux là peuvent réagir de différentes manières mais ne sont pas acculés. Ils peuvent se permettre d'attendre pour arbitrer, ne pas arbitrer en estimant que cela repartira dans x mois ou décider que ce n'est plus intéressant de faire du AirBnB d'arbitrer tout de suite.
Il y a des propriétaires bailleurs qui en font un business et qui ont une situation financière difficile. Ceux là doivent arbitrer rapidement.
Parmi ceux qui arbitrent, ils ne vont pas tous se mettre à vendre. Une partie va par exemple changer de type de bail et basculer vers du plus longue durée.
Tout cela pour dire qu'il me semble difficile d'anticiper le nombre de vendeurs supplémentaires que cela va engendrer. D'autant qu'il s'agit d'un marché plutôt opaque (les bailleurs qui font du AirBnB à l'année sont dans l'immense majorité hors la loi).

https://www.capital.fr/immobilier/les-f ... tinale-eco
Article très très intéressant car les chiffres (qui sont hallucinants sur l'évolution du poids de la location courte durée) sont donnés par des professionnels de l'immobilier.
La machine à cash elle a surtout servi pour l'instant à rembourser les prêts et à servir de caution pour de nouveaux emprunts.

Je ne vois pas bien en quoi cette article est intéressant. Il parle des locations France entière dans leur globalité (tous types de baux confondus).
Qu'en conclues tu?

Microphènomène circonscrit à Paris ©

Au contraire. Pour une fois qu'on parle de quelque chose de précis, il est intéressant de le creuser.
Cela change des discussions de comptoir qui mélangent tous les marchés et phénomènes et des intervenants qui sortent leur boule de cristal sur cette crise pour déduire une tendance générale dont concrètement tout le monde se fiche puisqu'on est acheteur, vendeur ou attentiste dans un marché précis.

[Blangar1]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.
Pour info, consultez un "professionnel" comme M. Bricombert (cherchez Yann-Olivier Bricombert sur le net). Il propose des rendements de folaille... avec de la location meublée courte durée. C'est la winne 2019-2020.
Je disais donc, avec 1 transaction sur 3 qui est le fait d'un winner à l'effet levier de goret, on comprend mieux l'envolée du prix au m2 parisien.
Oui, bien sûr, "c'est le marché".
Néanmoins, on voit bien qu'on s'éloigne des fondamentaux de l'immobilier qui consiste à se loger et pas à concurrencer les hôtels.

Je ne parle que de ce que je connais. La winne parisienne.

Alors, avec un tourisme qui ne va pas bien fort, des voyages durablement plus compliqués, des gestes et des postures durablement distants, je ne vois pas comment tout cela peut tenir.

[Vincent92]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi? Il y a plein de parisiens qui achètent pour louer à l'année J'en connais et on a des exemples sur le site. Ave a par exemple récemment acheté pour louer en meublé à l'année.

[Blangar1]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi?

J'ai dit : "type Air B&B"
Parce que le business plan sur un autre type de location ne flotte pas, dès lors que l'effet de levier est mis en oeuvre (aka recours au crédit)

[Vincent92]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi?

J'ai dit : "type Air B&B"
Parce que le business plan sur un autre type de location ne flotte pas, dès lors que l'effet de levier est mis en oeuvre

La plupart des parisiens achètent avec beaucoup de cash. La proportion de l'apport moyen par rapport au prix d'achat moyen est juste impressionnant.
L'apport améliore nécessairement le "cashflow". Mais c'est sûr qu'à force de suppositions et des raisonnements aux doigts mouillés, on peut en déduire des choses...

[Blangar1]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi?

J'ai dit : "type Air B&B"
Parce que le business plan sur un autre type de location ne flotte pas, dès lors que l'effet de levier est mis en oeuvre

La plupart des parisiens achètent avec beaucoup de cash. La proportion de l'apport moyen par rapport au prix d'achat moyen est juste impressionnant.
C'est sûr qu'à force de suppositions et des raisonnements aux doigts mouillés, on peut en déduire des choses...

Tu peux sourcer ? Je suis très intéressé...

[supermascotte]

Sur Paris, l'offre était faible et la demande énorme.
Vous pensez que que la hausse de l'offre et la diminution de la demande seront suffisamment importantes pour entraîner une baisse significative des prix ?

Bah oui, complètement, avec la crise, on est rentré dans un nouveau paradigme.

Avant crise, on était dans une situation extrêmement tendue. Avec des prix complètement déconnectés de la réalité. Même sans enfant un couple de cadres CSP+ galéraient comme des fous pour acheter un truc potable. Ce simple constat auraient déjà dû alerter les gens.

Et les gens acceptaient de se saigner aux quatre veines parce qu'ils admettaient comme des vérités absolues et inaltérables les points suivants :

1) L'immobilier, surtout à Paris, ne peut que monter. Mieux vaut acheter maintenant, plus tard ce sera hors de nos moyens.
2) Les perspectives économiques sont optimistes.
3) Les taux d'intérêts sont historiquement bas. Il faut en profiter
4) Dans le monde d'aujourd'hui, il faut acheter dans les métropoles. Le marché immobilier Parisien est un marché restreint avec une offre limitée de biens. Une ville monde que le monde entier veut s'arracher.

Dans le monde d'après crise, on entre dans un univers complètement différent, c'est un nouveau paradigme.

1) Les perspectives économiques sont extrêmement mauvaises. On ne sait pas de quoi demain sera fait, mais demain, on peut perdre son emploi. Demain, on peut voir ses revenus diminuer voire s'évaporer. Là on parle d'une vague hypothèse théorique. Nous allons connaître une crise d'anthologie. Il y aura peu de personnes qui ne seront pas affectés par cette crise. Est-ce que dans ce contexte, il y aura beaucoup de monde pour vouloir se saigner aux quatre veines et s'endetter sur 25 ans pour acheter un petit appartement à Paris? J'en doute. Et je pense que demain très peu de monde pourrait de toute façon se le permettre.
2) Les taux des crédits immobilier commencent à remonter, aïe...
3) Finalement est-ce une si bonne idée d'acheter en centre-ville ou en métropole dans le contexte du coronavirus ? Est-ce que finalement la grande maison en petite ou grande couronne n'offre finalement pas un meilleur cadre de vie pour deux fois moins cher que le petit appartement pourri acheté à Paris? En plus, avec le télétravail, on voit bien que ça marche plutôt pas mal. Dans les prochaines années, les entreprises vont se dire que c'est pas mal et ça permet de faire des économies sur les bureaux et les particuliers se disent que ça leur épargne de faire des allers-retours au travail et en plus ça leur permet de vivre dans un cadre de vie au final bien plus agréable qu'à Paris. Moi-même, vivant à Paris, je ne rêve que d'une chose. Quitter Paris. Et le confinement rend ce désir encore plus prégnant. Je pense d'ailleurs que c'est un sentiment pas mal partagé en ces temps difficiles.
4) Étonnamment, contrairement à ce qu'on pourrait croire. Paris est une ville qui se dépeuple depuis plusieurs décennie. Les appartements se sont vidés et ont été remplacés par des appartements offerts en location, ou se sont transformés en RS pour étrangers fortunés ou ont été acheté pour des raisons purement spéculatives. Là encore, je prends l'exemple de mon appartement dans le 15ème. 2 appartements sur 12 sont en location AIRBnB, inutile de dire qu'actuellement ils sont vides. Bref, il y a une réserve importante d'appartement vides à Paris. Et avec la faillite de ceux qui s'étaient imaginés faire fortune avec l'investissement locatif, on va avoir beaucoup d'offres d'appartement inonder le marché.

Enfin, et ça c'est le point le plus important. Il ne faut pas oublier qu'on était dans une bulle immobilière. L'augmentation des prix était un phénomène auto-alimenté. C'est-à-dire que les gens étaient prêts à payer cher parce qu'ils étaient persuadés que les prix ne feraient que monter et qu'ils en tireraient une plus value. Est-ce que demain ces gens seront prêts à payer + de 10 000 €/m² à Paris si les prix n'augmentent plus, voire pire si les prix diminuent. La réponse est NON.

Du coup, quand tu as un éclatement de bulle immobilière, tu as l'effet inverse qui s'enclenche. Tu as encore moins d'acheteurs et encore plus de vendeurs sur le marché parce que les gens voient les prix baisser et anticipent le fait que la baisse va se poursuivre.

[Blangar1]

@supermascotte : as-tu une idée plus précise du montant relatif d'apport personnel dans les achats parisiens ?

Je suis 100% en phase avec ton analyse, à laquelle j'ajouterais que les conditions de vie sociale (ie distances, densité de population, transports en commun saturés, etc...) ne vont pas rendre plus agréable la vie dans une ville très densément peuplée.

On oublie toujours que Paris est la 7ème ville DU MONDE en densité de population (et pas seulement la 7ème merveille du monde)

[Korn]

ce raisonnement est bon quand on est en présence d'un bailleur qui n'a pas de crédit à rembourser.
Non seulement la plupart des airbnb ont été financés à crédit mais pour certains les revenus locatifs futurs ont été pris en compte (au moins en partie) dans le montage du financement faute d'apport ou de revenus suffisants.
Ceux dont les revenus locatifs escomptés ont été pris en compte dans la capacité d'emprunt vont être dans la difficulté puisque qu'ils devront compenser d'une manière ou d'une autre l'absence de revenus locatifs. Parmi eux il y a surement des ménages "modestes" que l'on aurait jamais dû laisser s'engager dans ce genre de montage. Si la crise sanitaire et économique perdure, leur seule garantie sera un bien immobilier dont le prix aura baissé... Les banques ne vont pas laisser des ménages ne pas rembourser leurs dettes pendant des mois et des mois.

Je suis d’accord. Si les revenus des loyers baissent, le bailleur peut être dans la panade.
Attention tout de même car la résilience des bailleurs est globalement importante.
1- Parce que presque tous les prêts sont modulables (l’échéance peut être suspendu pendant un certain temps, la somme due diminuée d’au moins 10%) même si la modulation n’est pas souvent instantanée.
2- Si on parle de Paris, la plupart des bailleurs ont de bonne situation financière
3- Si on parle de Paris, tous les bailleurs ne se sont pas lancés cette année. Ils sont même peu nombreux. Pour certain, la machine à cash a déjà pas mal tournée et il y a des réserves.
4- Les taux sont presque toujours fixe.
...

Je ne pense pas que beaucoup de bailleurs vont être en difficulté en quelque mois.
il existe nécessairement des bailleurs - notamment courte durée - qui vont se retrouver en difficulté. On peut même imaginer des « double peines » (perte de revenu du travail + perte de revenu locatif). Ou qu’ils se retrouvent en difficulté pour des raisons qui n’ont rien à voir avec leur investissement immobilier. Attention juste de ne pas surestimer leur nombre.

Comment un bailleur (emprunteur) qui ne touche pas de loyer peut être dans une bonne situation financière ?

Je parlais de leur situation financière par ailleurs (cash, revenu du travail ou annexe important,...). Le profil de l'acheteur parisien est assez impressionnant en terme de ressources financières, même s'il existe évidemment des disparités.
La situation va évidemment se dégrader pour ceux qui ne touchent pas de revenu. Mon point est qu'il faut prendre en compte la situation de départ.
Ce n'est pas pareil de se retrouver sans revenu foncier pendant 6 mois quand on gagne 8k€ et/ou qu'on a du cash de côté et qu'on a une location AirBnB que quand on a 3k€ de revenu, 0 cash de côté et qu'on a 3 locations AirBnB payées à crédit.

La mairie de Paris estime à 25 - 30 000 le nombre de airbnb. A rapporter aux 40 000 transactions de 2019 c'est pas mal non ? Dont 30 % serait pour faire du Airbnb !!!!

C'est sûrement plus que 30 000 mais il ne faut pas voir les utilisateurs AirBnB d'un seul bloc.
Il y a des propriétaires occupants (sûrement la majorité) qui le font de temps en temps pour avoir des revenus supplémentaires de temps en temps. Pour ceux là, cela n'a pas un vraiment d'impact.
Il y a des propriétaires bailleurs qui en font un business et qui ont une situation financière très bonne. Ceux là peuvent réagir de différentes manières mais ne sont pas acculés. Ils peuvent se permettre d'attendre pour arbitrer, ne pas arbitrer en estimant que cela repartira dans x mois ou décider que ce n'est plus intéressant de faire du AirBnB d'arbitrer tout de suite.
Il y a des propriétaires bailleurs qui en font un business et qui ont une situation financière difficile. Ceux là doivent arbitrer rapidement.
Parmi ceux qui arbitrent, ils ne vont pas tous se mettre à vendre. Une partie va par exemple changer de type de bail et basculer vers du plus longue durée.
Tout cela pour dire qu'il me semble difficile d'anticiper le nombre de vendeurs supplémentaires que cela va engendrer. D'autant qu'il s'agit d'un marché plutôt opaque (les bailleurs qui font du AirBnB à l'année sont dans l'immense majorité hors la loi).

https://www.capital.fr/immobilier/les-f ... tinale-eco
Article très très intéressant car les chiffres (qui sont hallucinants sur l'évolution du poids de la location courte durée) sont donnés par des professionnels de l'immobilier.
La machine à cash elle a surtout servi pour l'instant à rembourser les prêts et à servir de caution pour de nouveaux emprunts.

Je ne vois pas bien en quoi cette article est intéressant. Il parle des locations France entière dans leur globalité (tous types de baux confondus).
Qu'en conclues tu?

Microphènomène circonscrit à Paris ©

Au contraire. Pour une fois qu'on parle de quelque chose de précis, il est intéressant de le creuser.
Cela change des discussions de comptoir qui mélangent tous les marchés et phénomènes et des intervenants qui sortent leur boule de cristal sur cette crise pour déduire une tendance générale dont concrètement tout le monde se fiche puisqu'on est acheteur, vendeur ou attentiste dans un marché précis.

C'était 2nd, voire 3ème degré qui t'était d'ailleurs adressé.

[Korn]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi? Il y a plein de parisiens qui achètent pour louer à l'année J'en connais et on a des exemples sur le site. Ave a par exemple récemment acheté pour louer en meublé à l'année.

Voilà qui est précis et qui sort des discutions de comptoir.

[Blangar1]

En cherchant le montant moyen de l'apport personnel sur Paris, je tombe sur cette perle de Paris Match : https://www.parismatch.com/Vivre/Argent ... el-1639904

"L'avis d'expert de Maël Bernier, directrice des études chez le courtier Meilleurtaux.com : .../...Question : Faut-il investir l’ensemble de ses économies ?
Réponse : Non, du moins si votre niveau d’endettement est bon. S’endetter aujourd’hui, c’est s’enrichir"

Certes, elle vend du crédit...

[Blangar1]

Sur Paris, l'offre était faible et la demande énorme.
Vous pensez que que la hausse de l'offre et la diminution de la demande seront suffisamment importantes pour entraîner une baisse significative des prix ?

4) Étonnamment, contrairement à ce qu'on pourrait croire. Paris est une ville qui se dépeuple depuis plusieurs décennie. Les appartements se sont vidés et ont été remplacés par des appartements offerts en location, ou se sont transformés en RS pour étrangers fortunés ou ont été acheté pour des raisons purement spéculatives. Là encore, je prends l'exemple de mon appartement dans le 15ème. 2 appartements sur 12 sont en location AIRBnB, inutile de dire qu'actuellement ils sont vides. Bref, il y a une réserve importante d'appartement vides à Paris. Et avec la faillite de ceux qui s'étaient imaginés faire fortune avec l'investissement locatif, on va avoir beaucoup d'offres d'appartement inonder le marché.

Si la location était de la location de longue durée, le recensement ne ferait pas apparaître de dépeuplement. CQFD

[Vincent92]

Pourquoi?

J'ai dit : "type Air B&B"
Parce que le business plan sur un autre type de location ne flotte pas, dès lors que l'effet de levier est mis en oeuvre

La plupart des parisiens achètent avec beaucoup de cash. La proportion de l'apport moyen par rapport au prix d'achat moyen est juste impressionnant.
C'est sûr qu'à force de suppositions et des raisonnements aux doigts mouillés, on peut en déduire des choses...

Tu peux sourcer ? Je suis très intéressé...

Je n'ai pas le temps de rechercher (je le ferais peut être plus tard) mais il faut aller fouiller les chiffres de la BdF ou des notaires. Je l'ai lu mais la recherche dans des archives peut prendre du temps.
Voici néanmoins un article trouver rapidement pour donner une tendance :

https://www.moneyvox.fr/credit/actualit ... er-a-paris

Vousfinancer livre quelques données sur le profil moyen des emprunteurs parisiens via son réseau en 2019 : un prêt moyen de 295 000 euros, complété par 112 000 euros d’apport personnel, pour un crédit sur 22 ans et 8 mois, et 80 000 euros de revenus annuels pour le ménage (6 667 euros par mois).

Cela fait presque 30% d'apport en moyenne.

Et encore, c'est poussé à la baisse par les primos qui ont moins d'apport :

L’achat à Paris concerne une minorité de primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois : seuls 28% des dossiers selon Vousfinancer. Les primo-accédants parisiens ont en moyenne 33 ans, un apport de 80 000 euros, empruntent 258 000 euros sur 23 ans et 5 mois, en affichant des revenus de 51 000 euros par an (4 250 euros par mois).

Si on se concentre vraiment sur ceux qui veulent faire du locatif, c'est donc encore plus d'apport moyen.

[slash33]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi? Il y a plein de parisiens qui achètent pour louer à l'année J'en connais et on a des exemples sur le site. Ave a par exemple récemment acheté pour louer en meublé à l'année.

Voilà qui est précis et qui sort des discutions de comptoir.

Le montant de l'apport est plus élevé. Le ratio capital sur emprunt est cependant plus faible qu'en province à cause des prix beaucoup plus élevés. Les parisiens sont donc globalement plus endettés que les provinciaux.

[Vincent92]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi? Il y a plein de parisiens qui achètent pour louer à l'année J'en connais et on a des exemples sur le site. Ave a par exemple récemment acheté pour louer en meublé à l'année.

Voilà qui est précis et qui sort des discutions de comptoir.

Le montant de l'apport est plus élevé. La ratio capital sur emprunt est cependant plus faible qu'en province à cause des prix beaucoup plus élevé.

Non, la proportion d'apport est supérieure, malgré des prix plus élevé.

[Blangar1]

J'ai dit : "type Air B&B"
Parce que le business plan sur un autre type de location ne flotte pas, dès lors que l'effet de levier est mis en oeuvre

La plupart des parisiens achètent avec beaucoup de cash. La proportion de l'apport moyen par rapport au prix d'achat moyen est juste impressionnant.
C'est sûr qu'à force de suppositions et des raisonnements aux doigts mouillés, on peut en déduire des choses...

Tu peux sourcer ? Je suis très intéressé...

Je n'ai pas le temps de rechercher (je le ferais peut être plus tard) mais il faut aller fouiller les chiffres de la BdF ou des notaires. Je les ai lu mais la recherche dans des archives peut prendre du temps.
Voici néanmoins un article trouver rapidement pour donner une tendance :

https://www.moneyvox.fr/credit/actualit ... er-a-paris

Vousfinancer livre quelques données sur le profil moyen des emprunteurs parisiens via son réseau en 2019 : un prêt moyen de 295 000 euros, complété par 112 000 euros d’apport personnel, pour un crédit sur 22 ans et 8 mois, et 80 000 euros de revenus annuels pour le ménage (6 667 euros par mois).
En savoir plus : https://www.moneyvox.fr/credit/actualit ... er-a-paris

Ca fait presque 30% d'apport

Et encore, c'est poussé à la baisse par les primos qui ont moins d'apport :

L’achat à Paris concerne une minorité de primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois : seuls 28% des dossiers selon Vousfinancer. Les primo-accédants parisiens ont en moyenne 33 ans, un apport de 80 000 euros, empruntent 258 000 euros sur 23 ans et 5 mois, en affichant des revenus de 51 000 euros par an (4 250 euros par mois).
En savoir plus : https://www.moneyvox.fr/credit/actualit ... er-a-paris

Si on se concentre vraiment sur ceux qui veulent faire du locatif, c'est donc encore plus d'apport moyen.

Merci
Fair enough
Maintenant, même avec 30% d'apport personnel, fais tourner un business plan pour de la location de longue durée, avec un rendement brut autour de 3 ou 4%.
Et regarde le résultat : même sur 20 ans, ça ne flotte pas
Quand je dis que cela ne flotte pas, c'est que le cash flow généré est voisin de zéro.
Comme nos winners ne sont pas là par philanthropie, on ne voit pas pourquoi ils se contenteraient d'un cash flow de zéro pendant 20 ans.

[slash33]

Si. On a déjà discuté de tout ça.

L’achat à Paris concerne une minorité de primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois : seuls 28% des dossiers selon Vousfinancer

Et ça c'est une généralité qui s'applique à toutes les grandes villes du territoire.

[Blangar1]

Si. On a déjà discuté de tout ça.

Si tu intègres une perspective de plus-value, peut-être
Mais dans ce cas, c'est de la spéculation, pas de l'investissement

(mais peut-être ton commentaire ne s'adressait pas à mon assertion de cash flow nul...)

[Vincent92]

La plupart des parisiens achètent avec beaucoup de cash. La proportion de l'apport moyen par rapport au prix d'achat moyen est juste impressionnant.
C'est sûr qu'à force de suppositions et des raisonnements aux doigts mouillés, on peut en déduire des choses...

Tu peux sourcer ? Je suis très intéressé...

Je n'ai pas le temps de rechercher (je le ferais peut être plus tard) mais il faut aller fouiller les chiffres de la BdF ou des notaires. Je les ai lu mais la recherche dans des archives peut prendre du temps.
Voici néanmoins un article trouver rapidement pour donner une tendance :

https://www.moneyvox.fr/credit/actualit ... er-a-paris

Vousfinancer livre quelques données sur le profil moyen des emprunteurs parisiens via son réseau en 2019 : un prêt moyen de 295 000 euros, complété par 112 000 euros d’apport personnel, pour un crédit sur 22 ans et 8 mois, et 80 000 euros de revenus annuels pour le ménage (6 667 euros par mois).
En savoir plus : https://www.moneyvox.fr/credit/actualit ... er-a-paris

Ca fait presque 30% d'apport

Et encore, c'est poussé à la baisse par les primos qui ont moins d'apport :

L’achat à Paris concerne une minorité de primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois : seuls 28% des dossiers selon Vousfinancer. Les primo-accédants parisiens ont en moyenne 33 ans, un apport de 80 000 euros, empruntent 258 000 euros sur 23 ans et 5 mois, en affichant des revenus de 51 000 euros par an (4 250 euros par mois).
En savoir plus : https://www.moneyvox.fr/credit/actualit ... er-a-paris

Si on se concentre vraiment sur ceux qui veulent faire du locatif, c'est donc encore plus d'apport moyen.

Merci
Fair enough
Maintenant, même avec 30% d'apport personnel, fais tourner un business plan pour de la location de longue durée, avec un rendement brut autour de 3 ou 4%.
Et regarde le résultat : même sur 20 ans, ça ne flotte pas
Quand je dis que cela ne flotte pas, c'est que le cash flow généré est voisin de zéro.
Comme nos winners ne sont pas là par philanthropie, on ne voit pas pourquoi ils se contenteraient d'un cash flow de zéro pendant 20 ans.

Si tu sous entends que le cashflow est négatif au final et qu'il faut rajouter un peu tous les mois, c'est probable. Mais cela n'arrête pas forcément les investisseurs parisiens. Recherche l'achat d'Ave sur ce forum. Car c'est vraiment le profil typique. Cela aide beaucoup à comprendre la logique de ces bailleurs qui ne raisonnent probablement pas comme toi.

[Blangar1]

Si tu sous entends que le cashflow est négatif au final et qu'il faut rajouter un peu tous les mois, c'est probable. Mais cela n'arrête pas forcément les investisseurs parisiens. Recherche l'achat d'Ave. Car c'est vraiment typiquement le typiquement de profil. Cela aide beaucoup à comprendre la logique des bailleurs qui ne raisonnent probablement pas comme toi.
[/quote]

Alors là... comment te dire... par rapport à ce type d'investisseur.... je ne souhaite pas me confronter...
Je comprends que l'on fasse un investissement de long terme, par préparer sa retraite par exemple.
Mais du coup, si les rentrées baissent, le "reste à financer" mensuel croît. Et il n'est pas sûr que les bailleurs puissent tenir...

[Cagou780]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi?

J'ai dit : "type Air B&B"
Parce que le business plan sur un autre type de location ne flotte pas, dès lors que l'effet de levier est mis en oeuvre (aka recours au crédit)

Sinon comment expliquer l'explosion de ce type d'achat au cours des dernières années (+ 200 % en 10 ans en France et 30 % des achats sur Paris) ?
La rentabilité d'un bien location courte durée est manifestement supérieure à un bien en location longue durée mais si il y une explosion de l'investissement locatif c'est pour faire du longue durée ? la bonne blague...

[supermascotte]

Aucune idée sur la proportion d'apport personnel dans les transactions immobilière à Paris. Et je pense pas qu'on puisse trouver ce genre d'information. Mais c'est à mon avis probable que le taux d'apport personnel soit bien plus important à Paris qu'ailleurs en France. Pour plusieurs raisons.

1) Sans apport personnel, acheter à Paris, c'est à la limite de l'impossible.
2) Il y a des riches français et Etrangers qui peuvent se le permettre
3) Il y a quelques secundo accédant qui peuvent avoir un apport de 400 k € voire plus.

Mais bon, que des gens payent cash ne plaident pas spécialement en faveur d'une hausse des prix, bien au contraire. Avoir acheté un bien immobilier cash récemment, sauf cas particulier, c'est franchement très très ***. C'est se priver d'un des seuls intérêt du marché immobilier ces dernières années.

Au contraire, c'est infiniment plus intéressant d'acheter cash quand les taux d'intérêts sont élevés. Avec des taux élevés, les prix immobilier sont généralement moins élevés et en plus le coût du crédit est plus élevé. Donc si tu peux acheter cash tu es doublement gagnant.

Inversement c'est infiniment moins intéressant d'acheter cash quand les taux d'intérêt sont bas, parce que là pour le coup, les prix sont généralement plus élevés et emprunter ne coûte pas cher. Raison pour laquelle un certain nombre d'acheteurs, même en capacité d'acheter cash leur bien immobilier, vont préférer emprunter à taux faible et garder leur épargne sur des fonds qui vont leur rapporter des intérêts supérieurs au coût de leur emprunt. Ce qui revient au final pratiquement pratiquement au même que d'emprunter à sa banque pour investir en bourse...

[Vincent92]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.

Pourquoi?

J'ai dit : "type Air B&B"
Parce que le business plan sur un autre type de location ne flotte pas, dès lors que l'effet de levier est mis en oeuvre (aka recours au crédit)

Sinon comment expliquer l'explosion de ce type d'achat au cours des dernières années (+ 200 % en 10 ans en France et 30 % des achats sur Paris) ?
La rentabilité d'un bien location courte durée est manifestement supérieure à un bien en location longue durée mais si il y une explosion de l'investissement locatif c'est pour faire du longue durée ? la bonne blague...

Vu qu'on ne pourra jamais savoir, faisons au doigt mouillé...
Il doit y avoir à tout casser 30 000 logements courte durée à l'année à Paris constitués principalement en 7-8 ans.
30-40k transactions/an ca fait genre 12% des transactions. Et encore, il y a des propriétaires qui sont passés à ce type de location sans passer par la case "achat" (car ils étaient déjà propriétaire). Donc, ca doit être encore nettement moins.
Tout cela est du doigt mouillé et c'est typiquement ce qu'il ne faut pas faire. Mais penser que la majorité des transactions c'est pour faire du AirBnB, c'est mathématiquement n'importe quoi...

[Romario]

Sur Paris, l'offre était faible et la demande énorme.
Vous pensez que que la hausse de l'offre et la diminution de la demande seront suffisamment importantes pour entraîner une baisse significative des prix ?

[...]2) Les taux des crédits immobilier commencent à remonter, aïe...

Pour le moment, rien ne dit que les taux vont sensiblement et durablement remonter.

3) Finalement est-ce une si bonne idée d'acheter en centre-ville ou en métropole dans le contexte du coronavirus ?

Je suis d'accord, mais certains ménages feront peut-être le raisonnement dans l'autre sens, pour être plus proche des commerces, des facilités, etc.

4) Étonnamment, contrairement à ce qu'on pourrait croire. Paris est une ville qui se dépeuple depuis plusieurs décennie. Les appartements se sont vidés et ont été remplacés par des appartements offerts en location, ou se sont transformés en RS pour étrangers fortunés ou ont été acheté pour des raisons purement spéculatives.[...]Bref, il y a une réserve importante d'appartement vides à Paris. Et avec la faillite de ceux qui s'étaient imaginés faire fortune avec l'investissement locatif, on va avoir beaucoup d'offres d'appartement inonder le marché.

Pour les points 3 & 4, c'est un raisonnement qui part du postulat que le confinement va durer des années.
Le tourisme reprendra bien un jour, Paris ne perdra pas de son attractivité.

J'ai tendance à penser que cette crise sanitaire aura un impact important sur le marché immobilier, mais je n'arrive pas à trouver la certitude que Paris va s'effondrer.

[ParisIDF92]

L'idée de l'investisseur millionnaire comme le standard dans le marché d'AirBNB à Paris me semble assez illusoire.

J'imagine (parce que je connais des cas comme celui-ci) que de nombreux cas seront de ce type: cadre ou couple de cadres qui possède un appartement à Paris avec un prêt depuis quelques années. À l'époque, ils avaient payé (par exemple) 400 000 euros et maintenant, cela "vaut" 800 000 euros.

Acheter un appartement pour AirBNB à Paris n'était pas si compliqué ni si cher pour un propriétaire. En fait, je dirais que Paris est le paradis d'AirBNB en raison de l'énorme quantité de petites surfaces qu'il y a (il suffit de le comparer à d'autres villes comme Londres ou Berlin où il est très rare de trouver des appartements si petits). Des dizaines de milliers de studios de 15, 20 ou 30 m2.

Acheter un studio de 20m2 à 200 000 euros pour le mettre sur AirBNB pour ces personnes n'est donc pas si compliqué. Avec quelques dizaines de milliers d'épargne, la garantie de l'appartement principal et 2 CDI, voilà.

Le problème vendra lorsque

1) Les rendements d'AirBNB disparaissent
2) les revenus du travail sont en baisse (chômage, indépendants avec moins de revenus)
3) le collatéral (résidence principale) baisse aussi en valeur

Effet domino.

[slash33]

https://www.adil75.org/fileadmin/Sites/ ... ADIL75.pdf

Par contre j'ai un problème: les conditions de financement ont globalement disparu de toutes les sources que je connaissais (FBF, BdF, CSL/CSA, ADIL, etc.). D'ailleurs ça fait deux ans que la FBF a cessé de produire toute publication sur le sujet.

Edit: il semblerait que la publication soit désormais la prérogative exclusive de la BdF. Cf http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 9#p2416759

[lecriminel]

or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement)

Ben voyons
A moins de prendre des cas extrêmes (quelques quartiers du centre de Paris très recherchés par exemple), ce n'est pas le cas.

par définition, un rendement est à 0% si le coût de possession est égal au loyer.
Avec un loyer de 4% HC et hors tout, on ne doit pas en être très loin.
les charges qui représenteraient 1/4 du loyer CC enlèveraient 1%
on doit être proche de 1% de TF
de 1% d'entretien
et de 1% de taux
arrondi=0%

Je t'ai dit que c'était le contraire. Le rendement financier est supérieur rendement économique à partir du moment où le taux d'emprunt est inférieur au rendement économique. Emprunter ne baisse pas le rendement, au contraire. Mise à part en cas d'effet "massue". Tu fais systématiquement cette erreur.
Soustraire les charges alors que tu pars d'un hors charge a également (presque) aucun sens. En tout cas, ca ne peut pas faire 1%.

je ne comprends pas ta remarque
1-je parle du RE, pas du RF puisque c'est lui qui détermine ce que tu gagnes/perds vs location, d'ailleurs le taux d'emprunt et supérieur au RE, forcément avec un rendement net de 0 et une inflation qui grignotte la valeur du bien, on est dans le cas d'un (minuscule) effet massue. Je compte le taux qu'il y ait emprunt ou non, en partant du principe que le taux de placement sans risque est égal au taux d'emprunt immobilier; 1%.
2- je me suis embrouillé, je partais du loyer CC car la donnée était "sans compter les charges..." (que j'ai interpréter comme "..à retirer", j'ai pu me tromper mais je ne crois pas)
De toute façon avec un rendement aussi faible, il n'y a aucune raison de paniquer et acheter quelque chose qui ne te convient pas, ce n'est pas comme en province quand tu tournes à 5% net où là tu as un motif de te bouger (toujours sans paniquer).

[ParisIDF92]

Le tourisme reprendra bien un jour, Paris ne perdra pas de son attractivité.

Pour revenir à l'ère du tourisme débridé de 2019, il faudra sûrement attendre plusieurs années.

D'autre part, on verra si AirBNB va revenir ou non.

- Les voisins (propriétaires) des co-propriétés (par exemple) du Marais ou des Camps de Mars qui, en raison des conditions d'hygiène, font pression pour interdire tout AirBNB (des inconnus qui rentrent et sortent tout le temps: question de sécurité sanitaire).

- Les chaînes d'hôtels comme Accor qui sont très touchées par la crise et font pression pour interdire AirBNB afin que cela n'affecte encore plus leurs activités.

J'ai tendance à penser que cette crise sanitaire aura un impact important sur le marché immobilier, mais je n'arrive pas à trouver la certitude que Paris va s'effondrer.

La "certitude" que "le pierre dans une ville mondiale comme Paris ne peut jamais baisser" est ce qui a conduit à la flambée des prix entre 2011 et 2019 à Paris/IDF. Quand ces "certitudes" sont partagées par tous... danger.

[Vincent92]

Ben voyons
A moins de prendre des cas extrêmes (quelques quartiers du centre de Paris très recherchés par exemple), ce n'est pas le cas.

par définition, un rendement est à 0% si le coût de possession est égal au loyer.
Avec un loyer de 4% HC et hors tout, on ne doit pas en être très loin.
les charges qui représenteraient 1/4 du loyer CC enlèveraient 1%
on doit être proche de 1% de TF
de 1% d'entretien
et de 1% de taux
arrondi=0%

Je t'ai dit que c'était le contraire. Le rendement financier est supérieur rendement économique à partir du moment où le taux d'emprunt est inférieur au rendement économique. Emprunter ne baisse pas le rendement, au contraire. Mise à part en cas d'effet "massue". Tu fais systématiquement cette erreur.
Soustraire les charges alors que tu pars d'un hors charge a également (presque) aucun sens. En tout cas, ca ne peut pas faire 1%.

je ne comprends pas ta remarque
1-je parle du RE, pas du RF puisque c'est lui qui détermine ce que tu gagnes/perds vs location, d'ailleurs le taux d'emprunt et supérieur au RE, forcément avec un rendement net de 0 et une inflation qui grignotte la valeur du bien, on est dans le cas d'un (minuscule) effet massue. Je compte le taux qu'il y ait emprunt ou non, en partant du principe que le taux de placement sans risque est égal au taux d'emprunt immobilier; 1%.

Comme déjà dit, il y a 2 façons de compter :
- Soit tu calcules le rendement économique : Dans ce cas là, aucune raison de prendre en compte le coût du levier
- Soit tu calcules le rendement financier : Dans ce cas là, le levier augmente le gain (ou la perte) et tu ne peux pas calculer comme tu le fais

Retrancher du rendement parce que d'autres placements rapportent x n'a pas non plus de sens.
Il faut calculer le rendement d'un placement en absolu et non en relatif. On peut ensuite comparer à d'autres placements pour dire que c'est mieux ou moins bien voir que c'est mieux de x%.
Si le rendement théorique est de 2% net et le rendement du livret A de 0,5% net, on pourra dire qu'on gagne théoriquement 1,5% de plus en choisissant l'un plutôt que l'autre.
Mais en aucun cas que le rendement de ce placement est de 1,5%.

[slash33]

Bon j'ai quand même réussi à trouver deux sources, mais qui ne vont pas plus loin que IDF pour le découpage:

Enquête annuelle du SGACPR sur le financement de l'habitat: pour une distinction IDF/Province et des indicateurs généraux.
https://acpr.banque-france.fr/sites/def ... bitat.xlsx

Suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat : on y voit l'affectation du crédit de manière très détaillée
https://acpr.banque-france.fr/sites/def ... publi.xlsx

[Cagou780]

Vu qu'on ne pourra jamais savoir, faisons au doigt mouillé...
Il doit y avoir à tout casser 30 000 logements courte durée à l'année à Paris constitués principalement en 7-8 ans.
30-40k transactions/an ca fait genre 12% des transactions. Et encore, il y a des propriétaires qui sont passés à ce type de location sans passer par la case "achat" (car ils étaient déjà propriétaire). Donc, ca doit être encore nettement moins.
Tout cela est du doigt mouillé et c'est typiquement ce qu'il ne faut pas faire. Mais penser que la majorité des transactions c'est pour faire du AirBnB, c'est mathématiquement n'importe quoi...

Au doigt mouillé ça doit être ça.
Bah moi je trouve ça pas mal du tout d'avoir bouffé 12 % du marché en 7-8 ans(10% si on enlève propriétaires qui sont passés à ce type de location sans passer par la case "achat"). ça fait une belle progression.

[Pazuzu]

Le Bnb dans Paris est devenu quasi impossible à plein temps. Difficile donc de se baser sur le site qui ne doit plus proposer les logements que 120j/an ayant un numéro d'enregistrement.

En plus, je pense que la quasi totalité des appartements acheté pour du locatif sont des chambres de bonne, des studio, à la rigueur de petits T2. Personne n'achete des 3-4 pièces ou plus pour faire du locatif.

C'est donc pas les investisseurs qui peuvent influer beaucoup sur le prix pour toutes les moyennes et garndes surfaces.

[Pazuzu]

Bon j'ai quand même réussi à trouver deux sources, mais qui ne vont pas plus loin que IDF pour le découpage:

Enquête annuelle du SGACPR sur le financement de l'habitat: pour une distinction IDF/Province et des indicateurs généraux.
https://acpr.banque-france.fr/sites/def ... bitat.xlsx

Très intéressant, ce qui est dommage c'est que c'est tout le classeur qu'on aurait aimé avoir en distinguant Paris/IdF/Province.

Globalement, on constate que les taux d'efforts sont souvent très élévés, et les taux d'apports souvent très très faible.

[lecriminel]

Les chaînes d'hôtels comme Accor qui sont très touchées par la crise et font pression pour interdire AirBNB afin que cela n'affecte encore plus leurs activités.

Accor est très dangereux en démocratie 2.0, leurs concurrents n'ont qu'à bien se tenir;
je ne vais pas vous en dire plus mais ils ont embauché Sarko et ont d'autres liens malsains en politique.
Déjà pour avoir le toupet de demander à interdire la concurrence, je vous raconte pas la confiance de ces gens.

[lecriminel]

En plus, je pense que la quasi totalité des appartements acheté pour du locatif sont des chambres de bonne, des studio, à la rigueur de petits T2. Personne n'achete des 3-4 pièces ou plus pour faire du locatif.

je ne suis pas sûr que ce soit un bon choix, c'est bien plus cher au m2 et pas forcément la cible des touristes étrangers.
C'est plus exotique de dormir dans une capsule à Tokyo que dans un trou à rat à Paris.

[ParisIDF92]

Le pauvre...

https://www.elespanol.com/espana/madrid ... 883_0.html

Jorge, propriétaire de deux appartements dans le centre de Madrid. Ces deux propriétés lui procuraient 7.000 euros par mois. "Maintenant, multipliez cela par les mois d'ici à mars de l'année prochaine. C'est beaucoup d'argent". La vie professionnelle de Jorge est totalement liée au tourisme. En plus de ces deux appartements, il est le chef de cuisine de l'hôtel The Pavilions à Madrid et, bien sûr, il est en chômage partiel. Dans ce scénario, Jorge a été obligé de mettre ses appartements en location à long terme, mais il n'a toujours pas de locataires.

[supermascotte]

Le pauvre...

https://www.elespanol.com/espana/madrid ... 883_0.html

Jorge, propriétaire de deux appartements dans le centre de Madrid. Ces deux propriétés lui procuraient 7.000 euros par mois. "Maintenant, multipliez cela par les mois d'ici à mars de l'année prochaine. C'est beaucoup d'argent". La vie professionnelle de Jorge est totalement liée au tourisme. En plus de ces deux appartements, il est le chef de cuisine de l'hôtel The Pavilions à Madrid et, bien sûr, il est en chômage partiel. Dans ce scénario, Jorge a été obligé de mettre ses appartements en location à long terme, mais il n'a toujours pas de locataires.

Bon bah on sait qu'il y aura à Madrid bientôt 2 appartements et 1 bail commercial à vendre à -20% d'ici 1 ou 2 mois

[supermascotte]

Sur Paris, l'offre était faible et la demande énorme.
Vous pensez que que la hausse de l'offre et la diminution de la demande seront suffisamment importantes pour entraîner une baisse significative des prix ?

[...]2) Les taux des crédits immobilier commencent à remonter, aïe...

Pour le moment, rien ne dit que les taux vont sensiblement et durablement remonter.

Actuellement les taux remontent et les banques restreignent le crédit. C'est à cause d'une part des recommandations du HCSF qui était inquiet de la bulle immobilière avant la crise sanitaire mais aussi et surtout parce qu'actuellement les banques souffrent et doivent restreindre le crédit pour survivre. Qui plus est, le contexte de crise actuelle oblige les banques à revoir leur rapport au risque. En 2020, 2021, les risques de chômage, de faillite personnelle et de dégradation de la situation financière des particuliers seront bien plus élevées que ce qu'ils étaient en 2019 où il y avait beaucoup moins de nuages à l'horizon. En tant que Banquier, vous êtes obligés de tenir compte de ça et vous allez appliquer une prime de risque plus importante (y compris pour de meilleurs profils).

Mais même en mettant de côté ce point là, il faut que vous gardiez à l'esprit que les prix de l'immobilier ont augmenté du fait de la pression positive de la baisse des taux d'emprunt sur les crédits immobilier. Cela entraînait mécaniquement une hausse du pouvoir d'achat des Français. Or, on est arrivé au bout de cette logique. On est arrivé au plancher, les taux de crédit immobilier ne pourront pas baisser davantage qu'ils l'ont déjà fait (techniquement et juridiquement ce n'est pas possible). Donc même en admettant que les taux d'emprunts sur les crédits immobilier ne montent pas, ils ne pourront plus alimenter la hausse du pouvoir d'achat et donc la hausse du marché immobilier.

Si on résume, dorénavant, le marché immobilier ne pourra plus compter sur l'un des principaux moteurs de sa hausse, à savoir les taux d'emprunt.

3) Finalement est-ce une si bonne idée d'acheter en centre-ville ou en métropole dans le contexte du coronavirus ?

Je suis d'accord, mais certains ménages feront peut-être le raisonnement dans l'autre sens, pour être plus proche des commerces, des facilités, etc.

Franchement je pense pas. Et c'est à l'heure actuelle pure spéculation de ma part. Je pense que pas mal de gens ont actuellement pas mal de temps pendant le confinement pour se poser des questions existentielles. Je pense que pas mal de parisiens coincés dans des petits appartement pour lesquels ils se sont énormément endettés regrettent de ne pas avoir acheté une maison ou bien un appartement avec terrasse/balcon dans la grande couronne qui leur aurait procuré un confort de vie somme toute bien supérieur. En plus de ça, avec le télétravail qui va nécessairement se démocratiser, ça va sûrement être beaucoup plus envisageable d'arranger vie en Banlieue et travail. Ca va inciter un peu plus de monde à s'éloigner de la capitale.

Pour ce qui est des commerces, bah je sais pas pour vous mais je vis au 21ème siècle. Je vis à 200 m de la rue du commerce, mais si je veux acheter quelque chose, en général j'achète en ligne. Et pour ce qui est des facilités, franchement, vivant à Paris, je vois pas grand chose qui me manquerait si je déménageais dans une bonne ville de banlieue. Il y aura ptet des choses qui exigeront de passer à Paris en dehors du boulot, mais est-ce que ça justifie l'écart de prix et de cadre de vie entre la capitale-Petite et grande couronne, je pense pas.

Et tout ça, c'est sans parler du projet d'aménagement du grand Paris.

Après il y aura toujours des gens qui préfèreront vivre à la Capitale, mais probablement moins qu'avant.

4) Étonnamment, contrairement à ce qu'on pourrait croire. Paris est une ville qui se dépeuple depuis plusieurs décennie. Les appartements se sont vidés et ont été remplacés par des appartements offerts en location, ou se sont transformés en RS pour étrangers fortunés ou ont été acheté pour des raisons purement spéculatives.[...]Bref, il y a une réserve importante d'appartement vides à Paris. Et avec la faillite de ceux qui s'étaient imaginés faire fortune avec l'investissement locatif, on va avoir beaucoup d'offres d'appartement inonder le marché.

Pour les points 3 & 4, c'est un raisonnement qui part du postulat que le confinement va durer des années.
Le tourisme reprendra bien un jour, Paris ne perdra pas de son attractivité.

J'ai tendance à penser que cette crise sanitaire aura un impact important sur le marché immobilier, mais je n'arrive pas à trouver la certitude que Paris va s'effondrer.
[/quote]

Soyez patient. Dans 6 mois ~ 1 an, on cessera de spéculer et on commencera à voir clairement le comportement du marché.