Et qu'ils suspendent leur remboursement de crédit ou diminue la somme dûe (l’écrasante majorité des crédits est modulable)Praséodyme a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:30Des gars qui bâtissent leur gagne-pain sur l'effet levier du crédit immo auraient tous les reins assez solides pour encaisser quelques mois de pertes ?
Leur solvabilité tient au fait qu'ils peuvent revendre leurs actifs. Si faute de chiffre d'affaires ils ne peuvent plus rembourser leurs emprunts, il faudra bien qu'ils revendent quelque chose.
[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15 %..
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Modifié en dernier par Vincent92 le 28 avr. 2020, 10:32, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ce n'est pas aussi binaire. Clairement ils peuvent encaisser un mois de vacance et la banque peut différer ou moduler le crédit.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
...
Modifié en dernier par Pazuzu le 28 avr. 2020, 10:44, modifié 1 fois.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
J'ai toujours vu le guichetier calculer le taux comme ça :Ben92 a écrit : ↑27 avr. 2020, 23:27C'est même 75% pour une banque que je connais, et en plus elle calcule l'endettement en différentiel pour les investisseurs. J'ai un ex-collègue qui était spécialiste et qui m'avait expliqué qu'il pouvait acheter quasiment "indéfiniment".
Par exemple :
Un gars a un revenu de 4000 €/net et un emprunt pour sa RP de 1200€. Taux d'endettement de 30%.
Il fait un investissement locatif qui coute 530€/mois de crédit et génère un loyer HC de 600€. La banque prend 75% des loyers en compte, soit 450€. Elle considère que ça augmente son endettement de 530-450 soit 80€.
Son nouveau taux d'endettement est donc : 1280/4000 = 32%.
(Avec la méthode classique sont taux d'endettement serait (1200+530)/(4000+450) = 38,9%)
Bref avec la méthode de l'endettement différentiel on peut acheter des appartements en augmentant de seulement 1% ou 2% son taux d'endettement à chaque investissement, voire pas du tout, voire même le baisser !!!
Malheureusement, cette méthode du calcul du taux d'endettement n'est plus d'actualité, sauf peut-être pour les 15% dérogatoires (et encore je en suis pas sûr). Ce durcissement date de janvier 2020 donc rien à voir avec la crise.
revenus 3000, emprunt 1000 pour la RP
projet invest : revenu 1500, emprunt 500 : 1500*0,7 = 1050 . (1000+500)/(3000+1050) > 33% => ça ne passe pas.
après, faut argumenter
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
J'ai l'impression que les proprios d'airbnb ont un totem d'invulnérabilité : ils font de l'investissement locatif à crédit mais s'ils ne louent pas c'est pas grave, s'ils ne remboursent pas leur emprunt c'est pas grave. On se demande bien pourquoi en temps normal ils se font chier à louer et à rembourser ?Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:31Et qu'ils suspendent leur remboursement de crédit ou diminue la somme dûe (l’écrasante majorité des crédits est modulable)Praséodyme a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:30Des gars qui bâtissent leur gagne-pain sur l'effet levier du crédit immo auraient tous les reins assez solides pour encaisser quelques mois de pertes ?
Leur solvabilité tient au fait qu'ils peuvent revendre leurs actifs. Si faute de chiffre d'affaires ils ne peuvent plus rembourser leurs emprunts, il faudra bien qu'ils revendent quelque chose.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ce que j'ai dit est vrai pour tout le monde, pas uniquement pour les loueurs AirBnB . L'option de reports et modulations d’échéances est quelque chose de basique dans les crédits immobiliers français.Cagou780 a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:50J'ai l'impression que les proprios d'airbnb ont un totem d'invulnérabilité : ils font de l'investissement locatif à crédit mais s'ils ne louent pas c'est pas grave, s'ils ne remboursent pas leur emprunt c'est pas grave. On se demande bien pourquoi en temps normal ils se font chier à louer et à rembourser ?Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:31Et qu'ils suspendent leur remboursement de crédit ou diminue la somme dûe (l’écrasante majorité des crédits est modulable)Praséodyme a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:30Des gars qui bâtissent leur gagne-pain sur l'effet levier du crédit immo auraient tous les reins assez solides pour encaisser quelques mois de pertes ?
Leur solvabilité tient au fait qu'ils peuvent revendre leurs actifs. Si faute de chiffre d'affaires ils ne peuvent plus rembourser leurs emprunts, il faudra bien qu'ils revendent quelque chose.
Ceci dit, c'est une option qui coûte de l'argent (on doit rembourser plus au final). C'est donc à utiliser uniquement en cas de besoin :
https://reassurez-moi.fr/guide/pret-imm ... /suspendre
Modifié en dernier par Vincent92 le 28 avr. 2020, 11:01, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
vu le profil de ces gens, je ne les imagine pas ne pas être endettés ras la gueule (l'effet levier qui les enrichit), donc ils ne sont pas près de rembourser des mensualités suspendues sans devoir vendre un bien pour sauver les autres.Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:54L'option de suspendre ses mensualités ou de moduler à la baisse la somme due est quelque chose de basique dans les crédits immobiliers français.
Ceci dit, c'est une opération qui coûte de l'argent (on doit rembourser plus au final). C'est donc à utiliser en cas de besoin.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Le winner RBNB 2019 sera à cette époque ce que fut le marchand de biens à une autre époque. Celui qui larguera ce qu'il a à larguer, parce que sinon le poids l'envoie au tapis.
Evidemment qu'on peut "moduler" les remboursements de crédit, les différer, etc...
Mais à la fin il faut quand même payer, et ce n'est pas avec une vacance durable à venir (je n'ai pas parlé des vacances hein !!!) et donc des rentrées qui ne se feront pas que le différé pourra être poursuivi ad vitam aeternam.
Evidemment qu'on peut "moduler" les remboursements de crédit, les différer, etc...
Mais à la fin il faut quand même payer, et ce n'est pas avec une vacance durable à venir (je n'ai pas parlé des vacances hein !!!) et donc des rentrées qui ne se feront pas que le différé pourra être poursuivi ad vitam aeternam.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
+1000lecriminel a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:01vu le profil de ces gens, je ne les imagine pas ne pas être endettés ras la gueule (l'effet levier qui les enrichit), donc ils ne sont pas près de rembourser des mensualités suspendues sans devoir vendre un bien pour sauver les autres.Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:54L'option de suspendre ses mensualités ou de moduler à la baisse la somme due est quelque chose de basique dans les crédits immobiliers français.
Ceci dit, c'est une opération qui coûte de l'argent (on doit rembourser plus au final). C'est donc à utiliser en cas de besoin.
Mais sinon, j'ai un truc à leur proposer. Un bon réméré par exemple.
J'achète (avec possibilité pour le vendeur de racheter à un prix convenu d'avance, dans un délai de 5 ans) avec une décote de 40% vs le "prix de marché actuel".
Et entre-temps, je loue au même avec 8% de rentabilité.
Modifié en dernier par Blangar1 le 28 avr. 2020, 11:05, modifié 1 fois.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Et bien, c'est très simple, tu ne passes pas par airbnb ou autres plateformes.
Quand tu fais de la location saisonnière à la semaine en zone touristique, assez rapidement, tu as des clients qui reviennent et te contactent directement sans passer par une plateforme quelconque par laquelle ils paieront plus cher. 100% black pour le proprio, que demande le peuple.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Je ne fais d'expliquer un système très basique qui devrait être connu de ceux qui connaissent soit disant l'immobilier. Ne pas avoir les moyens de rembourser pour quelque mois n'oblige pas à vendre.lecriminel a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:01vu le profil de ces gens, je ne les imagine pas ne pas être endettés ras la gueule (l'effet levier qui les enrichit), donc ils ne sont pas près de rembourser des mensualités suspendues sans devoir vendre un bien pour sauver les autres.Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:54L'option de suspendre ses mensualités ou de moduler à la baisse la somme due est quelque chose de basique dans les crédits immobiliers français.
Ceci dit, c'est une opération qui coûte de l'argent (on doit rembourser plus au final). C'est donc à utiliser en cas de besoin.
Après, si nos excités habituels pensent que c'est faux et qu'au moindre problème tout s'écroule, ma foi, quand bien leur fasse.
Modifié en dernier par Vincent92 le 28 avr. 2020, 11:07, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ca représente un écart très important. C'est qu'une estimation mais grosso modo, ça représentait plus de 30% des dossiers.Romario a écrit : ↑27 avr. 2020, 16:56Oui mais 15% des dossiers, ça représente quel écart avec la situation précédente ?supermascotte a écrit : ↑27 avr. 2020, 16:32Ce n'est pas juste des bonnes pratiques, c'est une obligation des banques en matière d'octroi de crédit depuis le 20 décembre 2019 suite à la publication des recommandations du HCSF alerté par le gonflement de la bulle immobilière.Vincent92 a écrit : ↑27 avr. 2020, 13:26Il n'y a pas que ceux qui ont des revenus importants. On peut aussi juger que tu es en début de carrière et que ton salaire va augmenter rapidement ou que tu as suffisamment de patrimoine par ailleurs pour garantir, ou que Papa/Maman/l'oncle Sam se porte garant et donc qu'on ne prend pas de risque,...Romario a écrit : ↑27 avr. 2020, 12:57Je sais qu'il ne s'agit pas d'un plafond, mais je ne pensais pas que le pourcentage était aussi énorme, et depuis aussi longtemps.
Edith, ceci dit, ça concerne des ménages aisées, donc avec des montants d'emprunt importants, qui ont donc une représentativité importante dans le montant global.
33% est juste un repère simple que donne les banques pour éviter d'avoir trop de dossiers fantaisistes à traiter. Celui qui décide in fine est l'actuaire, en ayant estimé le risque, en fonction des besoins et critères à l'instant T de la banque.
Avant, la notion de taux d'effort relevait effectivement des "bonnes pratiques", mais depuis les "recommandations" du 20 décembre 2019 du HCSF dont tu peux trouver la copie dans ce lien (https://www.economie.gouv.fr/hcsf/les-r ... ns-du-hcsf), les banques ne peuvent plus accorder des crédits immobilier n'importe comment.
Concretement, elles peuvent plus accorder de crédit si :
(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33% ;
(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.
Elles disposent juste d'une marge de manoeuvre de 15% des dossiers pour s'écarter de ces règles. Notamment quand ces règles seraient complètement stupide par exemple pour des très hauts revenus qui peuvent se permettre d'avoir un taux d'effort supérieur. Tout en sachant que cette marge de manoeuvre de 15% fait l'objet d'un contrôle de la part du HCSF.
Attention! Ici, le terme "recommandation" est un faux ami. Les banques sont bien entendu tenues de s'y conformer.
En plus, même si moins médiatisé, le HCSF avait accompagné ses recommandations d'une redéfinition du taux d'effort dont tu peux trouver la copie dans ce lien (http://lambidextre.over-blog.com/2020/0 ... -hcsf.html).
Cela avait pour but de limiter encore plus l'investissement locatif puisque ça amenait les emprunteur à revoir à la baisse leurs revenus tirés des loyers perçus comme expliqués ici : https://www.leblogpatrimoine.com/credit ... -2020.html
https://www.personacourtage.fr/blog/art ... ns-du-hcsf
Ici l'article dit que 28 % des crédits accordés étaient supérieurs au taux d'effort de 35 % et 5% dépassaient les 25 ans en 2019. Donc ça fait une estimation entre 28 et 33% des dossiers. Et encore aucune précision sur les implications sur le nouveau calcul du taux d'effort.
https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... arler.html
Ici l'article indique que jusqu'à entre 35 et 40% des dossiers seraient hors des clous avec les recommandations.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ce qui en dit long sur l'effet de levier en général...supermascotte a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:07
https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... arler.html
Ici l'article indique que jusqu'à entre 35 et 40% des dossiers seraient hors des clous avec les recommandations.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ton calcul n'est pas bon puisqu'on peut être à plus de 33% en choisissant moins de 25 ans tout en pouvant être dans les clous de la recommandation. Ainsi, parmi les 28%, un certain nombre peuvent très bien passer en allongent la durée de leur crédit.supermascotte a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:07Ca représente un écart très important. C'est qu'une estimation mais grosso modo, ça représentait plus de 30% des dossiers.Romario a écrit : ↑27 avr. 2020, 16:56Oui mais 15% des dossiers, ça représente quel écart avec la situation précédente ?supermascotte a écrit : ↑27 avr. 2020, 16:32Ce n'est pas juste des bonnes pratiques, c'est une obligation des banques en matière d'octroi de crédit depuis le 20 décembre 2019 suite à la publication des recommandations du HCSF alerté par le gonflement de la bulle immobilière.Vincent92 a écrit : ↑27 avr. 2020, 13:26Il n'y a pas que ceux qui ont des revenus importants. On peut aussi juger que tu es en début de carrière et que ton salaire va augmenter rapidement ou que tu as suffisamment de patrimoine par ailleurs pour garantir, ou que Papa/Maman/l'oncle Sam se porte garant et donc qu'on ne prend pas de risque,...
33% est juste un repère simple que donne les banques pour éviter d'avoir trop de dossiers fantaisistes à traiter. Celui qui décide in fine est l'actuaire, en ayant estimé le risque, en fonction des besoins et critères à l'instant T de la banque.
Avant, la notion de taux d'effort relevait effectivement des "bonnes pratiques", mais depuis les "recommandations" du 20 décembre 2019 du HCSF dont tu peux trouver la copie dans ce lien (https://www.economie.gouv.fr/hcsf/les-r ... ns-du-hcsf), les banques ne peuvent plus accorder des crédits immobilier n'importe comment.
Concretement, elles peuvent plus accorder de crédit si :
(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33% ;
(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.
Elles disposent juste d'une marge de manoeuvre de 15% des dossiers pour s'écarter de ces règles. Notamment quand ces règles seraient complètement stupide par exemple pour des très hauts revenus qui peuvent se permettre d'avoir un taux d'effort supérieur. Tout en sachant que cette marge de manoeuvre de 15% fait l'objet d'un contrôle de la part du HCSF.
Attention! Ici, le terme "recommandation" est un faux ami. Les banques sont bien entendu tenues de s'y conformer.
En plus, même si moins médiatisé, le HCSF avait accompagné ses recommandations d'une redéfinition du taux d'effort dont tu peux trouver la copie dans ce lien (http://lambidextre.over-blog.com/2020/0 ... -hcsf.html).
Cela avait pour but de limiter encore plus l'investissement locatif puisque ça amenait les emprunteur à revoir à la baisse leurs revenus tirés des loyers perçus comme expliqués ici : https://www.leblogpatrimoine.com/credit ... -2020.html
https://www.personacourtage.fr/blog/art ... ns-du-hcsf
Ici l'article dit que 28 % des crédits accordés étaient supérieurs au taux d'effort de 35 % et 5% dépassaient les 25 ans en 2019. Donc ça fait une estimation entre 28 et 33% des dossiers. Et encore aucune précision sur les implications sur le nouveau calcul du taux d'effort.
C'était mon cas en 2015 par exemple. J'avais 35% sur 20 ans. J'aurais pu avoir moins de 33% en prenant une durée plus longue comprise entre 22 et 25 ans.
On peut rajouter les 15% de marges et partir du principe que les banques privés de travaillent pas pour l'état (donc que rien ne dit qu'elles seront très zélées).
Bref, ton 28+5=33 me parait idiot. Ou alors c'est à utiliser si on fait du lobbying pour qu'on assouplisse les conditions.
Modifié en dernier par Vincent92 le 28 avr. 2020, 11:19, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Cette crise risque de plomber de nombreuses agences, et cela pourra soit être compliqué pour les investisseurs soit une aubaine. Je ne sais pas vraiment quoi en penser, moi qui souhaitait faire des investissements locatifs dès l'année prochaine , je suis assez inquiet face à l'incertitude de la situation.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
tu es salarié, tu as une baisse de 15% de salaire pendant 3 mois, tu baisses ton loyer de 10% pendant 3 mois, tu récupères en payant 10% de plus les 3 mois suivants. Les fins de mois vont être difficiles, mais c'est possible.
tu as fait fortune avec RBNB, tu n'as plus de clients (100% de baisse) sur tous tes biens pendant 3 ou 4 mois, même si tu avais une petite marge, tu en as pour un paquet d'années à manger des pâtes pour espérer te refaire. Eux, ils sont dans une situation sans filet extrême et rare en France, un simple report, couteux par-dessus le marché, je ne les vois pas y faire face.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Tu n'as pas compris le principe de la suspension des échéances. J'avais pourtant mis un article pédagogique. La durée maximum est en général de 24 mois.lecriminel a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:19tu es salarié, tu as une baisse de 15% de salaire pendant 3 mois, tu baisses ton loyer de 10% pendant 3 mois, tu récupères en payant 10% de plus les 3 mois suivants. Les fins de mois vont être difficiles, mais c'est possible.
tu as fait fortune avec RBNB, tu n'as plus de clients (100% de baisse) sur tous tes biens pendant 3 ou 4 mois, même si tu avais une petite marge, tu en as pour un paquet d'années à manger des pâtes pour espérer te refaire. Eux, ils sont dans une situation sans filet extrême et rare en France, un simple report, couteux par-dessus le marché, je ne les vois pas y faire face.
https://reassurez-moi.fr/guide/pret-imm ... /suspendre
Il correspond à la suspension du remboursement du capital et des intérêts. Seul le paiement de l’assurance se poursuit normalement.
L’allongement de la durée du prêt dépendra de son taux, de sa durée et du moment où le report est effectué. Il sera très supérieur à celui d’un report partiel.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Oui dans l'absolu tu as parfaitement raison, même si dans les faits, ça semble complètement stupide de s'imposer un taux d'effort > 33% si on pourrait rentrer dans les clous simplement en allongeant la durée de remboursement sans pour autant atteindre 25 ans. D'où le fait que ce soit une estimation.Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:12Ton calcul n'est pas bon puisqu'on peut être à plus de 33% en choisissant moins de 25 ans tout en pouvant être dans les clous de la recommandation. Ainsi, parmi les 28%, un certain nombre peuvent très bien passer en allongent la durée de leur crédit.supermascotte a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:07Ca représente un écart très important. C'est qu'une estimation mais grosso modo, ça représentait plus de 30% des dossiers.Romario a écrit : ↑27 avr. 2020, 16:56Oui mais 15% des dossiers, ça représente quel écart avec la situation précédente ?supermascotte a écrit : ↑27 avr. 2020, 16:32
Ce n'est pas juste des bonnes pratiques, c'est une obligation des banques en matière d'octroi de crédit depuis le 20 décembre 2019 suite à la publication des recommandations du HCSF alerté par le gonflement de la bulle immobilière.
Avant, la notion de taux d'effort relevait effectivement des "bonnes pratiques", mais depuis les "recommandations" du 20 décembre 2019 du HCSF dont tu peux trouver la copie dans ce lien (https://www.economie.gouv.fr/hcsf/les-r ... ns-du-hcsf), les banques ne peuvent plus accorder des crédits immobilier n'importe comment.
Concretement, elles peuvent plus accorder de crédit si :
(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33% ;
(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.
Elles disposent juste d'une marge de manoeuvre de 15% des dossiers pour s'écarter de ces règles. Notamment quand ces règles seraient complètement stupide par exemple pour des très hauts revenus qui peuvent se permettre d'avoir un taux d'effort supérieur. Tout en sachant que cette marge de manoeuvre de 15% fait l'objet d'un contrôle de la part du HCSF.
Attention! Ici, le terme "recommandation" est un faux ami. Les banques sont bien entendu tenues de s'y conformer.
En plus, même si moins médiatisé, le HCSF avait accompagné ses recommandations d'une redéfinition du taux d'effort dont tu peux trouver la copie dans ce lien (http://lambidextre.over-blog.com/2020/0 ... -hcsf.html).
Cela avait pour but de limiter encore plus l'investissement locatif puisque ça amenait les emprunteur à revoir à la baisse leurs revenus tirés des loyers perçus comme expliqués ici : https://www.leblogpatrimoine.com/credit ... -2020.html
https://www.personacourtage.fr/blog/art ... ns-du-hcsf
Ici l'article dit que 28 % des crédits accordés étaient supérieurs au taux d'effort de 35 % et 5% dépassaient les 25 ans en 2019. Donc ça fait une estimation entre 28 et 33% des dossiers. Et encore aucune précision sur les implications sur le nouveau calcul du taux d'effort.
C'était mon cas en 2015 par exemple. J'avais 35% sur 20 ans. J'aurais pu avoir moins de 33% en prenant une durée plus longue comprise entre 22 et 25 ans.
On peut rajouter les 15% de marges et partir du principe que les banques privés de travaillent pas pour l'état (donc que rien ne dit qu'elles seront très zélées).
Bref, ton 28+5=33 me parait idiot. Ou alors c'est à utiliser si on fait du lobbying pour qu'on assouplisse les conditions.
Mais de toute façon cette estimation c'était plutôt la fourchette basse. Les autres articles sur le sujet font plutôt état de 30 - 40% des dossiers qui dépassent les recommandations.
Ca c'est complètement stupide de faire ça. Les banques font partie des établissements les plus surveillées (et à raison). Les sanctions qui peuvent être infligées par l'AMF ou bien l'HCSF peuvent être d'une violence inouïe. Quand les hautes autorités donnent des directives, les banques ont le doigt sur la couture du pantalon.On peut rajouter les 15% de marges et partir du principe que les banques privés de travaillent pas pour l'état (donc que rien ne dit qu'elles seront très zélées).
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Non mais tu réalises la magouille et la dangerosité de ce genre de montage???? Là, on est sur un niveau proche des subprimes...Ben92 a écrit : ↑27 avr. 2020, 23:27C'est même 75% pour une banque que je connais, et en plus elle calcule l'endettement en différentiel pour les investisseurs. J'ai un ex-collègue qui était spécialiste et qui m'avait expliqué qu'il pouvait acheter quasiment "indéfiniment".
Par exemple :
Un gars a un revenu de 4000 €/net et un emprunt pour sa RP de 1200€. Taux d'endettement de 30%.
Il fait un investissement locatif qui coute 530€/mois de crédit et génère un loyer HC de 600€. La banque prend 75% des loyers en compte, soit 450€. Elle considère que ça augmente son endettement de 530-450 soit 80€.
Son nouveau taux d'endettement est donc : 1280/4000 = 32%.
(Avec la méthode classique sont taux d'endettement serait (1200+530)/(4000+450) = 38,9%)
Bref avec la méthode de l'endettement différentiel on peut acheter des appartements en augmentant de seulement 1% ou 2% son taux d'endettement à chaque investissement, voire pas du tout, voire même le baisser !!!
Malheureusement, cette méthode du calcul du taux d'endettement n'est plus d'actualité, sauf peut-être pour les 15% dérogatoires (et encore je en suis pas sûr). Ce durcissement date de janvier 2020 donc rien à voir avec la crise.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ton deuxième article est un article "meilleurstaux". Peut être n'as tu pas compris ma phrase "Ou alors c'est à utiliser si on fait du lobbying pour qu'on assouplisse les conditions."supermascotte a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:26Oui dans l'absolu tu as parfaitement raison, même si dans les faits, ça semble complètement stupide de s'imposer un taux d'effort > 33% si on pourrait rentrer dans les clous simplement en allongeant la durée de remboursement sans pour autant atteindre 25 ans. D'où le fait que ce soit une estimation.Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:12Ton calcul n'est pas bon puisqu'on peut être à plus de 33% en choisissant moins de 25 ans tout en pouvant être dans les clous de la recommandation. Ainsi, parmi les 28%, un certain nombre peuvent très bien passer en allongent la durée de leur crédit.supermascotte a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:07Ca représente un écart très important. C'est qu'une estimation mais grosso modo, ça représentait plus de 30% des dossiers.
https://www.personacourtage.fr/blog/art ... ns-du-hcsf
Ici l'article dit que 28 % des crédits accordés étaient supérieurs au taux d'effort de 35 % et 5% dépassaient les 25 ans en 2019. Donc ça fait une estimation entre 28 et 33% des dossiers. Et encore aucune précision sur les implications sur le nouveau calcul du taux d'effort.
C'était mon cas en 2015 par exemple. J'avais 35% sur 20 ans. J'aurais pu avoir moins de 33% en prenant une durée plus longue comprise entre 22 et 25 ans.
On peut rajouter les 15% de marges et partir du principe que les banques privés de travaillent pas pour l'état (donc que rien ne dit qu'elles seront très zélées).
Bref, ton 28+5=33 me parait idiot. Ou alors c'est à utiliser si on fait du lobbying pour qu'on assouplisse les conditions.
Mais de toute façon cette estimation c'était plutôt la fourchette basse. Les autres articles sur le sujet font plutôt état de 30 - 40% des dossiers qui dépassent les recommandations.
Ceci dit, j'admets volontiers que pas mal de crédits pour du locatif vont avoir du mal à passer, si on reste dans cette configuration (que c’est non amendé et suivi).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ah bah voilà un sujet sur lequel on peut se mettre d'accord.Ton deuxième article est un article "meilleurstaux". Peut être n'as tu pas compris ma phrase "Ou alors c'est à utiliser si on fait du lobbying pour qu'on assouplisse les conditions."
Ceci dit, j'admets volontiers que pas mal de crédits pour du locatif vont avoir du mal à passer, si toutefois on reste dans cette configuration.
C'est sûr que les AI et les courtiers, pour aller pleurer dans les jupes du gouvernement et se faire les défenseurs de la veuve et de l'orphelin (comprendre ici el fomoso primo-accédant) c'est des champions.
Là en plus, ils nous font vachement rire. Quand il s'agit d'aller voir leurs amis journalistes pour publier un article comme quoi le marché immobilier est robuste et que les prix ne vont pas baisser, aucun problème. Par contre en parallèle, ils font du lobbying acharné auprès du gouvernement pour les alerter des risques, demander de l'aide et exiger la dérèglementation du secteur.
Pathétique
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Il ne faut pas confondre recommandation et réglementation.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
La recommandation va changer avec la décision d'hier d'ouvrir les vannes du crédit.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Oui, le truc c'est que les banques sont obligatoirement beaucoup plus regardantes en période de crise. Vannes du crédit ouvertes, oui mais cela n'empêchera pas la sélection des dossiers "sûrs".
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
C'est tout le dilemme. D'un côté la BCE leur donne le feu vert pour y aller plein pot, de l'autre la banque a un besoin urgent d'équilibrer son bilan.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Et surtout, des objectifs annuels qui ne sont pas du tout atteint. Il ne faut quand même pas oublier qu'une banque est un commerce et que sa principale rente est de pouvoir crée ex nihilo de l'argent.
Pour l'anecdote, j'ai reçu une publicité email boursorama ce matin pour le racheter mon crédit.
Modifié en dernier par Vincent92 le 28 avr. 2020, 12:21, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Qui va encore parler d'objectifs, et plus encore de les tenir? Amha, personne.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ah oui, OK, faut déjà avoir sa clientèle alors. Et en faire son métier, parce que tu ne peux pas faire gérer.Korn a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:03
Et bien, c'est très simple, tu ne passes pas par airbnb ou autres plateformes.
Quand tu fais de la location saisonnière à la semaine en zone touristique, assez rapidement, tu as des clients qui reviennent et te contactent directement sans passer par une plateforme quelconque par laquelle ils paieront plus cher. 100% black pour le proprio, que demande le peuple.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Personne ne va les tenir mais tu es plus en demande/agressif quand tu n'as pas fait beaucoup de chiffre que quand tu as déjà fait/que tu es en avance sur ton chiffre.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
je pense quand même que la plupart des investisseurs ont un matelas plus solide.lecriminel a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:19tu es salarié, tu as une baisse de 15% de salaire pendant 3 mois, tu baisses ton loyer de 10% pendant 3 mois, tu récupères en payant 10% de plus les 3 mois suivants. Les fins de mois vont être difficiles, mais c'est possible.
tu as fait fortune avec RBNB, tu n'as plus de clients (100% de baisse) sur tous tes biens pendant 3 ou 4 mois, même si tu avais une petite marge, tu en as pour un paquet d'années à manger des pâtes pour espérer te refaire. Eux, ils sont dans une situation sans filet extrême et rare en France, un simple report, couteux par-dessus le marché, je ne les vois pas y faire face.
Perso j'envisage de pouvoir rester deux ans sans revenus avant de faire un projet, c'est un matelas minimal, surtout pour un procrastinateur comme moi !
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Amha les entreprises qui ne peuvent bénéficier de l'aide d'Etat vont provisionner les comptes 687 et 787 de leur compte de résultat. Mais on s'éloigne du sujet de cette file.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Avoir de la clientèle, cela va très vite pour de la location saisonnière en bord de mer. Une bonne partie de la clientèle sont des habitués, c'est en tous cas, le retour que j'ai de ceux qui pratiquent. Je parle bien du bord de mer vu que c'est le marché que je connais.Pazuzu a écrit : ↑28 avr. 2020, 12:22Ah oui, OK, faut déjà avoir sa clientèle alors. Et en faire son métier, parce que tu ne peux pas faire gérer.Korn a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:03
Et bien, c'est très simple, tu ne passes pas par airbnb ou autres plateformes.
Quand tu fais de la location saisonnière à la semaine en zone touristique, assez rapidement, tu as des clients qui reviennent et te contactent directement sans passer par une plateforme quelconque par laquelle ils paieront plus cher. 100% black pour le proprio, que demande le peuple.
Si t'es pas dipo, tu délégues à la famille ou personne de confiance moyennant un beau billet. Rien de bien compliqué.
Modifié en dernier par Korn le 28 avr. 2020, 12:52, modifié 1 fois.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Moi, je suis plutot dans la chambre de bonne parisienne.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Je suis sûr que sur Paris certains ont plusieurs airbnb. C'est des millier d'euros par mois à rembourser. La banque elle va peut échelonner (pas gratuitement) mais elle voudra son argent à la fin.Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:04Je ne fais d'expliquer un système très basique qui devrait être connu de ceux qui connaissent soit disant l'immobilier. Ne pas avoir les moyens de rembourser pour quelque mois n'oblige pas à vendre.lecriminel a écrit : ↑28 avr. 2020, 11:01vu le profil de ces gens, je ne les imagine pas ne pas être endettés ras la gueule (l'effet levier qui les enrichit), donc ils ne sont pas près de rembourser des mensualités suspendues sans devoir vendre un bien pour sauver les autres.Vincent92 a écrit : ↑28 avr. 2020, 10:54L'option de suspendre ses mensualités ou de moduler à la baisse la somme due est quelque chose de basique dans les crédits immobiliers français.
Ceci dit, c'est une opération qui coûte de l'argent (on doit rembourser plus au final). C'est donc à utiliser en cas de besoin.
Après, si nos excités habituels pensent que c'est faux et qu'au moindre problème tout s'écroule, ma foi, quand bien leur fasse.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Si on me cite, la nétiquette est d'y mettre un lien... ou de se taire et sur cette file, j'ai dit ce que j'avais à dire
-----------------
.Faudrait voir la file, car en 2008 on s'avait qu'il y avait une corrélation de 1 entre le prix et les capacités d'emprunt, que ca dépendait des réactions. de l'état (merci la file sur les dérivés), que je me m'intéressais pas au 75 et que j'ai acheté en 2010...
La carte n'est pas le territoire - Le monde du Ā (1945) 1er axiome de sémantique générale.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
neron a écrit : ↑29 avr. 2020, 00:19Si on me cite, la nétiquette est d'y mettre un lien... ou de se taire et sur cette file, j'ai dit ce que j'avais à dire
-----------------
.Faudrait voir la file, car en 2008 on s'avait qu'il y avait une corrélation de 1 entre le prix et les capacités d'emprunt, que ca dépendait des réactions. de l'état (merci la file sur les dérivés), que je me m'intéressais pas au 75 et que j'ai acheté en 2010...
Source : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 40#p878740neron le 16 sept. 2009 a écrit :FunamBulle, tes chiffres me semblent tout à fait vraisemblables et mêmes optimistes.
Quand je discute avec des amis (CSP++) de leur pouvoir d'achat réel dans l'immobilier 3000 Euro/m2 ça fait encore chèr.
Alors soit à Paris il n'y aura plus que des Chefs d'entreprises ayant réussit dans 20 ans , soit les prix doivent baisser ou les salaires augmenter pour permettre à un couple de CSP++ ou mêmes médian d'être propriétaire après 20 ans de travail et d'économie
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Immobilier : un locataire sur cinq pense ne pas pouvoir payer son loyer à cause de la crise sanitaire
Boursorama avec Newsgene, le 28/04/2020
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... 0e6a8bc80e
Boursorama avec Newsgene, le 28/04/2020
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... 0e6a8bc80e
34 % des bailleurs inquiets
6 % vont renoncer à un projet de location
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Dans le même genre
1 locataire sur 20 et 1 propriétaire sur 5 ne peuvent plus payer loyer ou crédit, economiematin.fr, le 29/04/2020
1 locataire sur 20 et 1 propriétaire sur 5 ne peuvent plus payer loyer ou crédit, economiematin.fr, le 29/04/2020
Les propriétaires les plus exposés sont, bien évidemment, ceux qui ont contracté un crédit immobilier pour acheter un bien locatif : ils représentent, selon l’enquête de Meelo, 13% de l’ensemble des propriétaires alors que 52,8% remboursent un crédit pour la résidence principale, 3,6% pour leur résidence secondaire et 30,6% n’ont pas de crédit en cours. Les propriétaires ayant payé un bien locatif par un crédit peuvent se retrouver dépendants de la situation de leur locataire : si ce dernier ne peut plus payer, ils pourraient ne pas pouvoir payer non plus.
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Bercy réfléchit à un semestre blanc pour les locataires (exonération du loyer).
Pour relancer conso et / ou se constituer un apport pour les locataires.
Les proprios seraient lésés, mais réputés riches et assurément immobiles par nature.
La macronie leur a déjà pondu l'IFI et peut se passer de leurs voix.
Pour relancer conso et / ou se constituer un apport pour les locataires.
Les proprios seraient lésés, mais réputés riches et assurément immobiles par nature.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Ah mince, le mien de locataire m'a déja payé 6 mois d'avance. Je vais devoir lui rendre.alexlyon a écrit : ↑29 avr. 2020, 08:22Bercy réfléchit à un semestre blanc pour les locataires (exonération du loyer).
Pour relancer conso et / ou se constituer un apport pour les locataires.
Les proprios seraient lésés, mais réputés riches et assurément immobiles par nature.
La macronie leur a déjà pondu l'IFI et peut se passer de leurs voix.
Modifié en dernier par coolfonzi le 29 avr. 2020, 08:36, modifié 1 fois.
Bonjour chez vous !
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Il m'a payé jusqu’à septembre, je vais lui offrir comme chaque année une non augmentation du loyer.
Bonjour chez vous !
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
j'ai entendu ça pour les TPE, pas pour les particuliers en effet !
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Romario a écrit : ↑29 avr. 2020, 08:04Dans le même genre
1 locataire sur 20 et 1 propriétaire sur 5 ne peuvent plus payer loyer ou crédit, economiematin.fr, le 29/04/2020Les propriétaires les plus exposés sont, bien évidemment, ceux qui ont contracté un crédit immobilier pour acheter un bien locatif : ils représentent, selon l’enquête de Meelo, 13% de l’ensemble des propriétaires alors que 52,8% remboursent un crédit pour la résidence principale, 3,6% pour leur résidence secondaire et 30,6% n’ont pas de crédit en cours. Les propriétaires ayant payé un bien locatif par un crédit peuvent se retrouver dépendants de la situation de leur locataire : si ce dernier ne peut plus payer, ils pourraient ne pas pouvoir payer non plus.
En 1 mois et demi. C'est là qu'on se rend compte qu'il y en a qui sont tout le temps ric rac.5,9% des locataires qui ne peuvent pas plus payer leur loyer...
Chez les propriétaires ayant un crédit immobilier à payer, ... 17% (qui) ne peuvent déjà plus rembourser,...
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
soit tu as mal lu, soit tu n'as pas cité le bon passage
rappel:
FunamBulle, tes chiffres me semblent tout à fait vraisemblables et mêmes optimistes.
Quand je discute avec des amis (CSP++) de leur pouvoir d'achat réel dans l'immobilier 3000 Euro/m2 ça fait encore chèr.
Alors soit à Paris il n'y aura plus que des Chefs d'entreprises ayant réussit dans 20 ans , soit les prix doivent baisser ou les salaires augmenter pour permettre à un couple de CSP++ ou mêmes médian d'être propriétaire après 20 ans de travail et d'économie
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Le passage est très clair. Fin 2009, Neron voyait les prix parisiens chuter en dessous de 3000€/m2. Ceci dit, il n'était pas du tout le seul à être complètement à l'ouest.lecriminel a écrit : ↑29 avr. 2020, 10:18
soit tu as mal lu, soit tu n'as pas cité le bon passage
rappel:FunamBulle, tes chiffres me semblent tout à fait vraisemblables et mêmes optimistes.
Quand je discute avec des amis (CSP++) de leur pouvoir d'achat réel dans l'immobilier 3000 Euro/m2 ça fait encore chèr.
Alors soit à Paris il n'y aura plus que des Chefs d'entreprises ayant réussit dans 20 ans , soit les prix doivent baisser ou les salaires augmenter pour permettre à un couple de CSP++ ou mêmes médian d'être propriétaire après 20 ans de travail et d'économie
Modifié en dernier par Vincent92 le 29 avr. 2020, 10:56, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»
Les mêmes (seloger + IMO) ont sorti une étude le même jour qui dit que 7 français sur 10 ont toujours envie de concrétiser leur projet dans les 6 prochains mois et que plus de 80% pensent que leur pouvoir d'achat sera inchangé malgré le confinement.Cagou780 a écrit : ↑29 avr. 2020, 10:14Romario a écrit : ↑29 avr. 2020, 08:04Dans le même genre
1 locataire sur 20 et 1 propriétaire sur 5 ne peuvent plus payer loyer ou crédit, economiematin.fr, le 29/04/2020Les propriétaires les plus exposés sont, bien évidemment, ceux qui ont contracté un crédit immobilier pour acheter un bien locatif : ils représentent, selon l’enquête de Meelo, 13% de l’ensemble des propriétaires alors que 52,8% remboursent un crédit pour la résidence principale, 3,6% pour leur résidence secondaire et 30,6% n’ont pas de crédit en cours. Les propriétaires ayant payé un bien locatif par un crédit peuvent se retrouver dépendants de la situation de leur locataire : si ce dernier ne peut plus payer, ils pourraient ne pas pouvoir payer non plus.En 1 mois et demi. C'est là qu'on se rend compte qu'il y en a qui sont tout le temps ric rac.5,9% des locataires qui ne peuvent pas plus payer leur loyer...
Chez les propriétaires ayant un crédit immobilier à payer, ... 17% (qui) ne peuvent déjà plus rembourser,...
Comme quoi, cela dépend qui on interroge. Évidemment, le sondage qui est relayé ici est le plus négatif parmi tous ceux qu'ils ont fait. Forum à rendre dépressif...
Modifié en dernier par Vincent92 le 29 avr. 2020, 10:55, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)