ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

[roi.de.trefle]

Avez vous vu cet article de Meilleursagents ? https://www.meilleursagents.com/wikimmo ... paign=juin : je le trouve assez synthétique..

[supermascotte]

Tiens je reviens sur la discussion qu'on avait eu concernant l'écart observé entre les barèmes de taux de crédit immobilier affichés par les banques et la hausse observée dans les crédits effectivement accordés par les banques.

J'ai trouvé un article intéressant de crédit logement qui apporte des explications à ce sujet : https://www.lobservatoirecreditlogement ... ublication
Il va dans le sens de ce que je disais. A savoir que la hausse observée dans les crédits actuellement accordés est atténuée par le fait qu'un nombre important des ménages les plus modestes qui, en temps normal, aurait emprunté avec des taux plus élevés se voient refusés leur prêts. Ce phénomène pondère à la baisse la véritable hausse des taux de crédits pratiqués par les banques.

ANALYSE TAUX DES CRÉDITS IMMOBILIERS POUR PARTICULIERS
Toutes les données présentées par l'Observatoire s'entendent hors rachats de prêts.
TAUX
Les taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %)Ensemble des Marchés
Source : L'Observatoire Crédit Logement / CSA

Le taux moyen des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s'établit à 1,25% en mai 2020.



Avec la crise économique suite au confinement, les risques portés par les établissements prêteurs sur la dette immobilière des particuliers se sont renforcés.

Après un premier trimestre durant lequel le taux moyen n’avait fait que grappiller de 1 à 2 points de base chaque mois, il s’est élevé de 7 points de base en mai en réponse à la montée des risques et de l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir.

InformationVous pouvez afficher les valeurs en survolant le graphique et zoomer sur une partie en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé

Cette remontée met ainsi un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était régulièrement maintenu sous l’inflation.

La déformation de la structure de la production de crédits qui s’observait depuis le début de l’année s’est amplifiée en avril et en mai : la part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel qui supportent en général les taux les moins favorables (les emprunteurs modestes et/ou ceux qui sont en primo accession) a encore reculé. Cela a partiellement neutralisé la remontée des taux des prêts annoncés dans les barèmes des banques, qui ont repris de l’ordre de 19 à 21 points de base depuis décembre 2019, selon leur durée à l’octroi.

Ainsi, depuis décembre 2019, les taux moyens se sont accrus de :

13 points de base sur l'ensemble du marché pour 1.25 % en mai 2020
13 points de base sur le marché de l'ancien pour 1.27 % en mai 2020
13 points de base sur le marché du neuf pour 1.26 % en mai 2020

InformationVous pouvez passer d'une durée à une autre via les onglets au dessus du graphique et zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé

Ce sont les emprunteurs du 4ème groupe ne présentant pas en général les meilleurs profils (niveaux des revenus et de l’apport personnel, durée des crédits octroyés, …) qui connaissent l’augmentation la plus forte : depuis décembre 2019, leur taux à cru de l’ordre de 25 points de base, quelle que soit la durée à l’octroi. Le taux proposé à ces emprunteurs est donc, maintenant, de 30 points supérieur à la moyenne de leur famille.

Le coût du risque a été augmenté pour ces ménages, comme les recommandations du HCSF le suggéraient. En revanche, la hausse des taux intervenue depuis décembre 2019 est deux fois moindre pour les emprunteurs du 1er groupe dont le profil est jugé moins porteur de risques.

Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1).

Le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3).

Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane.

Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre la médiane et Q3.


En mai, la durée moyenne des prêts immobiliers s’est établie à 230 mois, soit une augmentation de 2 mois sur la moyenne depuis le déclenchement de la crise Covid-19.

Cette augmentation intervient en dépit des effets de l’adaptation de l’offre aux recommandations du HCSF. La durée moyenne retrouve des valeurs hautes mais vient aussi compenser partiellement la remontée des taux et la poursuite de la hausse des prix. Les ménages doivent emprunter sur des durées plus longues pour pouvoir réaliser leurs projets.


Concernant les prêts destinés à la seule accession à la propriété , la part de la production à plus de 20 ans s’établit à 51.6 % en mai, le plus haut niveau observé jusqu’alors : elle progresse rapidement d’un mois sur l’autre et la production à plus de 25 ans connait aussi une augmentation de son poids dans le marché.
Les durées

Le marché s’était déjà dégradé durant les deux premiers mois de 2020 avec un nombre de prêts accordés en recul de 6.6 % en glissement annuel.

Avec le déclenchement de la crise du Covid-19, le mois de mars a été très perturbé. La production a alors chuté en avril et la chute s’est amplifiée en mai. Le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant* en témoigne.

L’activité mesurée recule donc aussi en niveau annuel glissant** après plus de deux mois de décrochage de la demande, alors que le repli du nombre de prêts bancaires accordés s’accélère.

COÛT RELATIF MOYEN
Le coût des opérations réalisées par les ménages progresse plus rapidement que par le passé (+ 7.1 % sur les 5 premiers mois de 2020 en glissement annuel, après + 2.6 % en 2019) :

Aussi, le coût relatif augmente encore, pour parvenir au niveau le plus élevé constaté jusqu’alors : 4.6 années de revenus en mai 2020, contre 4.3 années de revenus il y a un an à la même époque.

L’augmentation des revenus des ménages qui réalisent ces opérations, pourtant plus rapide que par le passé (du fait du recul de la part des ménages modestes parmi les emprunteurs), ne compense pas l’effet de l’augmentation du coût des opérations qui progresse rapidement (+ 7.1 % sur les cinq premiers mois de 2020 en glissement annuel, après + 2.6 % en 2019).



INDICATEUR DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE RÉALISÉE
Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel s’accroît depuis le début de l’année (+ 13.2 % sur les cinq premiers mois de 2020 en glissement annuel, après - 5.4 % en 2019), à un rythme que l’Observatoire n’avait pas encore eu à connaître.

La mise en œuvre des recommandations du HCSF de décembre 2019 a modifié le paysage dès le début de 2020 : la remontée des taux d’apport personnel en a résulté. Le déclenchement de la crise actuelle a renforcé cette évolution qui pèse nettement sur le dynamisme du marché observé jusqu’alors.

Pour autant, alors que les conditions de crédit se dégradent et que la hausse des prix des logements se poursuit, l’indicateur de solvabilité de la demande se redresse. La transformation des clientèles contribue à cela, avec la hausse de l’apport personnel (donc un recours au crédit moins intense) et l’augmentation des revenus moyens des nouveaux ménages qui rentrent sur le marché.

AUTRES INFORMATIONS IMPORTANTES.

1) La chute de la production de crédit est très importante en mai. -40%

2) Comme une partie des acquéreurs les moins solvables sont exclus du marché et comme la production de crédit s'amenuise, Ies acquéreurs restant dispose d'une meilleure solvabilité et disposent d'apports personnels plus importants.

3) Comme il ne reste que les acquéreurs disposant d'une meilleure solvabilité ces derniers se reportent sur les biens de qualité et donc vers les transactions les plus coûteuses. Du coup, il y a un tri plus important au niveau des biens vendus et ce sont les biens les plus qualitatifs qui se vendent et qui se vendent du coup plus cher.

[Vincent92]

Avez vous vu cet article de Meilleursagents ? https://www.meilleursagents.com/wikimmo ... paign=juin : je le trouve assez synthétique..

Je l’ai posté dans la partie revue de presse dans un fil dédié. J’ai posté les notaires aussi. Les deux disent la même chose : Pour le moment c’est reparti en volume et les prix sont plus ou moins les mêmes qu’avant le confinement. Même si 15J ne permettent pas d’avoir une tendance. Et qu’il faut donc attendre pour tirer des conclusions.

[Korn]

3) Comme il ne reste que les acquéreurs disposant d'une meilleure solvabilité ces derniers se reportent sur les biens de qualité et donc vers les transactions les plus coûteuses. Du coup, il y a un tri plus important au niveau des biens vendus et ce sont les biens les plus qualitatifs qui se vendent et qui se vendent du coup plus cher.

Tellement vrai! C'est pour ça qu'il faut prendre avec des pincettes les indices de prix quand les volumes s'effondrent.

[Vincent92]

3) Comme il ne reste que les acquéreurs disposant d'une meilleure solvabilité ces derniers se reportent sur les biens de qualité et donc vers les transactions les plus coûteuses. Du coup, il y a un tri plus important au niveau des biens vendus et ce sont les biens les plus qualitatifs qui se vendent et qui se vendent du coup plus cher.

Tellement vrai! C'est pour ça qu'il faut prendre avec des pincettes les indices de prix quand les volumes s'effondrent.

Les indices de prix ne sont pas calculés en additionnant les ventes et en divisant par leur nombre. Je ne connais pas la méthode MA mais les notaires utilisent le modèle hédonique.
Qui n'est certes pas parfait (puisqu'il faut trouver des critères récurrents et on ne peut pas prendre en compte l'état de vétusté des appartements par exemple) mais qui n'amène pas une très grosse erreur en cas de chute des volumes (ce qui ne semble pas être le cas en ce moment).

[Praséodyme]

3) Comme il ne reste que les acquéreurs disposant d'une meilleure solvabilité ces derniers se reportent sur les biens de qualité et donc vers les transactions les plus coûteuses. Du coup, il y a un tri plus important au niveau des biens vendus et ce sont les biens les plus qualitatifs qui se vendent et qui se vendent du coup plus cher.

Tellement vrai! C'est pour ça qu'il faut prendre avec des pincettes les indices de prix quand les volumes s'effondrent.

C'est le fameux effet qualité qui s'appliquerait sur les logements en masquant des variations de prix et sur les dossiers d'emprunteurs en masquant une variation des taux.

[Vincent92]

C'est le fameux effet qualité qui s'appliquerait sur les logements en masquant des variations de prix et sur les dossiers d'emprunteurs en masquant une variation des taux.

Sur les taux c'est une (des) possibilité. Sur les indices de prix (je pense à l'indice Notaire-INSEE par exemple) beaucoup moins, pour la raison donnée plus haut : On applique des coefficients à un bien en fonction de ces caractéristiques. Les prix ne sont pas pris en "brut" mais retraités. Si on vend un appartements de qualité, on applique un coefficient qui baisse le prix qui apparait dans l'indice. Et inversement pour un bien de mauvaise qualité. Donc, au final, cela ne change rien ou pas grand chose (on ne peut pas tout prendre en compte donc ce n'est pas parfait).
Je ne connais pas la méthodologie MA mais ils utilisent probablement du big data et corrigent leur prix à l'aide de plusieurs sources et outils mathématiques. C'est assez peu probable qu'il fasse un calcul s'approchant d'une moyenne simple comme vous semblez l'imaginer.
Cela dépend donc principalement de la méthodologie de la source.
Par ailleurs, les deux observateurs ont dit que, sur leur période d'observation, le volume a été comparable à l'année dernière. Même si 15J est évidemment beaucoup trop court pour conclure.

[Korn]

À part les valeurs locatives dont on connaît la fiabilité, selon quels critères pourraient-ils retraiter?

[Vincent92]

À part les valeurs locatives dont on connaît la fiabilité, selon quels critères pourraient-ils retraiter?

Taille, année de construction, quel étage sur combien d'étage, ascenseur ou non, type de bâti, présence d'équipement (clim',...), type de bâtiment (haussmannien,...) vendu louer ou non, etc...

[Korn]

Par ailleurs, les deux observateurs ont dit que, sur leur période d'observation, le volume a été comparable à l'année dernière. Même si 15J est évidemment beaucoup trop court pour conclure.

Ce qui est étonnant, c'est qu'a près 2 mois d'arret net, on n'ait pas une explosion des volumes. L'effet rattrapage me semble évident à court terme.

[Korn]

À part les valeurs locatives dont on connaît la fiabilité, selon quels critères pourraient-ils retraiter?

Taille, année de construction, quel étage sur combien d'étage, ascenseur ou non, type de bâti, présence d'équipement (clim',...), type de bâtiment (haussmannien,...) vendu louer ou non, etc...

Hormis louer ou non, ce sont justement ces critères qui permettent le calcul de la VL.

[Vincent92]

À part les valeurs locatives dont on connaît la fiabilité, selon quels critères pourraient-ils retraiter?

Taille, année de construction, quel étage sur combien d'étage, ascenseur ou non, type de bâti, présence d'équipement (clim',...), type de bâtiment (haussmannien,...) vendu louer ou non, etc...

Hormis louer ou non, ce sont justement ses critères qui permettent le calcul de la VL.

Précisément. L'idée est de déconstruire la construction des prix pour objectivé au mieux (encore une fois, ce n'est pas parfait).
Si un appartement se trouvant au rez de chaussée d'un immeuble des années 70 est vendu, son prix va être revu positivement avec des pondérations suivants les caractéristiques (par exemple, +15% pour le RDC, +5 ou 10% pour l'immeuble,... Je donne ces valeurs au hasard). Inversement, si un appartement se trouvant au 6ième et dernier étage avec ascenseur dans un immeuble de moins de 10 ans est vendu, sa valeur va être diminuée suivant ses caractéristiques.
De sorte que le prix corrigé soit plus ou moins identique dans les deux cas lors de la construction de l'indice. Alors qu'en "brut"/si on se contente du prix de vente, l'appartement récent se vendra plus cher.
Mais le mieux est de regarder leur méthode si cela t'intéresse (taper "modèle notaire INSEE hédonique" dans google)
Tout cela pour dire que "l'effet qualité" suivant une variation de volume est relativement faible quand l'indice est bien fait.

[Praséodyme]

Je ne connais pas la méthodologie MA mais ils utilisent probablement du big data et corrigent leur prix à l'aide de plusieurs sources et outils mathématiques. C'est assez peu probable qu'il fasse un calcul s'approchant d'une moyenne simple comme vous semblez l'imaginer.

Oui, pour donner une estimation de prix d'une maison par exemple, le robot de MA demande les critères suivants :
- adresse
- superficie habitable
- superficie du terrain, superficie encore constructible,
- nb de pièces, de chambres, de sdb,
- plain pied, étages,
- caractéristiques (murs mitoyens, sous-sol, parking, bâtiments annexes, vue exceptionnelle, piscine, tout-à-l'égout)
- année de construction
- DPE
- état du bien (neuf, standard, à rafraîchir, travaux importants)
- qualité de la maison par rapport aux autres de l'ilôt

Leurs formules sont leur propriété intellectuelle, ils restent évasifs ici :
https://www.meilleursagents.com/wikimmo ... ursagents/

À moins que ce ne soit de l'enfumage, il y a forcément de l'analyse big data pour calculer des élasticités prix sur tous ces critères par rapport à la moyenne des transactions locales. Ils doivent avoir des accès privilégiées à la base des notaires, INSEE et agences pour agréger massivement leurs données d'entrée.

[Korn]

Je regarderai, ça m'interesse bien. Je ne pense pas que cela puisse gommer suffisament l'effet qualité mais c'est déjà ça. Exemple, dans certains lotissements, deux maisons de construction identique peuvent se vendre à des prix bien différents à la même periode.

[Praséodyme]

Par ailleurs, les deux observateurs ont dit que, sur leur période d'observation, le volume a été comparable à l'année dernière. Même si 15J est évidemment beaucoup trop court pour conclure.

Ce qui est étonnant, c'est qu'a près 2 mois d'arret net, on n'ait pas une explosion des volumes. L'effet rattrapage me semble évident à court terme.

On y travaille. J'ai déjà émis deux offres d'achat depuis le déconfinement.

[Vincent92]

Je ne connais pas la méthodologie MA mais ils utilisent probablement du big data et corrigent leur prix à l'aide de plusieurs sources et outils mathématiques. C'est assez peu probable qu'il fasse un calcul s'approchant d'une moyenne simple comme vous semblez l'imaginer.

Oui, pour donner une estimation de prix d'une maison par exemple, le robot de MA demande les critères suivants :
- adresse
- superficie habitable
- superficie du terrain, superficie encore constructible,
- nb de pièces, de chambres, de sdb,
- plain pied, étages,
- caractéristiques (murs mitoyens, sous-sol, parking, bâtiments annexes, vue exceptionnelle, piscine, tout-à-l'égout)
- année de construction
- DPE
- état du bien (neuf, standard, à rafraîchir, travaux importants)
- qualité de la maison par rapport aux autres de l'ilôt

Leurs formules sont leur propriété intellectuelle, ils restent évasifs ici :
https://www.meilleursagents.com/wikimmo ... ursagents/

À moins que ce ne soit de l'enfumage, il y a forcément de l'analyse big data pour calculer des élasticités prix sur tous ces critères par rapport à la moyenne des transactions locales. Ils doivent avoir des accès privilégiées à la base des notaires, INSEE et agences pour agréger massivement leurs données d'entrée.

Honnêtement, je ne pense pas que c'est de l'enfumage. Et pour construire leur indice de prix, ils font probablement l'exercice inverse (ils déconstruisent le prix à partir de ces mêmes caractéristiques) à partir de ventes réalisées entre autres (il y a sûrement d'autres éléments qui sont regardés).

[squamata]

Honnêtement, je ne pense pas que c'est de l'enfumage. Et pour construire leur indice de prix, ils font probablement l'exercice inverse (ils déconstruisent le prix à partir de ces mêmes caractéristiques) à partir de ventes réalisées entre autres (il y a sûrement d'autres éléments qui sont regardés).

Oui, c'est sans doute ce qu'il se passe. Ils ne sont capable que de prédire les prix passés

[Vincent92]

Honnêtement, je ne pense pas que c'est de l'enfumage. Et pour construire leur indice de prix, ils font probablement l'exercice inverse (ils déconstruisent le prix à partir de ces mêmes caractéristiques) à partir de ventes réalisées entre autres (il y a sûrement d'autres éléments qui sont regardés).

Oui, c'est sans doute ce qu'il se passe. Ils ne sont capable que de prédire les prix passés

C'est sûr qu'on ne peut prendre que des prix passés pour faire un calcul. Ceci dit, ils doivent prendre aussi les prix de signatures agences. Ce qui leur permet d'être en avance sur les notaires. Même si les notaires mettent aussi leurs projections via avants contrats depuis quelques années maintenant.

[jobserve75]

la BCE vient de décider une "petite" enveloppe supplémentaire de 600 milliards de rachat de dette.
L'OAT 10 ans est repassée en territoire négatif.
Ca m'étonnerait que les taux continuent de flamber.

Et tout ce pognon va encore creuser des inégalités car il ne profitera pas aux plus démunis

[Cagou780]

la BCE vient de décider une "petite" enveloppe supplémentaire de 600 milliards de rachat de dette.
L'OAT 10 ans est repassée en territoire négatif.
Ca m'étonnerait que les taux continuent de flamber.

Et tout ce pognon va encore creuser des inégalités car il ne profitera pas aux plus démunis

Faut espérer que ce fric aille là où il faut : dans la préservation de l'emploi. Exemple :
https://www.challenges.fr/entreprise/fa ... tes_712948
On doit en priorité éviter l'explosion de faillites qui nous pend au nez. Sinon on aura une explosion de chômeurs sur le long terme (je veux dire encore pire que celle qu'on connait déjà) : ce n'est pas à eux que les banques prêteront. Et c'est pas des taux même à 0.1 % qui y changeront grand chose.

[Hippopotameuuu]

Faut espérer que ce fric aille là où il faut : dans la préservation de l'emploi.

Bah, espérer on peut toujours, ça coûte rien.
Mais dans les faits, depuis 2009 le pognon va encore et toujours alimenter les bulles d'actifs pendant que l'économie réelle se gaufre. Plus il y aura de chômeurs et plus montera les Bourses et l'immobilier.

[Cagou780]

Faut espérer que ce fric aille là où il faut : dans la préservation de l'emploi.

Bah, espérer on peut toujours, ça coûte rien.
Mais dans les faits, depuis 2009 le pognon va encore et toujours alimenter les bulles d'actifs pendant que l'économie réelle se gaufre. Plus il y aura de chômeurs et plus montera les Bourses et l'immobilier.

L'immobilier dans son ensemble n'est pas en bulle suite à la baisse des taux : les prix ont baissé en 2008 au national et nous n'avons toujours pas retrouvé le niveau de prix de 2008 (ça paraît incroyable tant on nous gave sur la hausse des prix de l'immobilier).
L'effet baisse des taux c'est surtout Lyon (Et oui) et Paris qui en ont grandement "profité"(+effet airbnb selon moi), suivis loin derrière par le reste de l'IDF. La bulle est surtout là
En province et sur l'ensemble du territoire la baisse des taux n'a pas entraîné de hausse des prix puisqu'on n'a pas retrouver les prix de 2008 (selon graphe Friggit/indice des prix en local). La baisse des taux aura juste permis au prix en national de se maintenir au niveau de 2008 après leur envolée à compter de 2008.
En 1929 c'était déjà une bulle spéculative alimenter par le crédit facile. Faut savoir doser juste pour alimenter l'économie sans créer des bulles. Pas facile. Et puis peut être mettre la pression sur les banquiers pour orienter le crédit vers le "productif" (ça tombe bien on a un banquier à l'Elysée) c'est ça la priorité.

L'immobilièr a bien explosé en 1990, la bourse pareil mais à d'autres moments. Ils ne peuvent être hors réalité économique éternellement. Quoiqu'il en soit on va avoir une bonne bonne crise éco. Si on s'en sort (pas de faillites de banques, de pays européen) on pourra s'estimer heureux. On compte sur Angela.

[jobserve75]

la BCE vient de décider une "petite" enveloppe supplémentaire de 600 milliards de rachat de dette.
L'OAT 10 ans est repassée en territoire négatif.
Ca m'étonnerait que les taux continuent de flamber.

Et tout ce pognon va encore creuser des inégalités car il ne profitera pas aux plus démunis

Faut espérer que ce fric aille là où il faut : dans la préservation de l'emploi. Exemple :
https://www.challenges.fr/entreprise/fa ... tes_712948
On doit en priorité éviter l'explosion de faillites qui nous pend au nez. Sinon on aura une explosion de chômeurs sur le long terme (je veux dire encore pire que celle qu'on connait déjà) : ce n'est pas à eux que les banques prêteront. Et c'est pas des taux même à 0.1 % qui y changeront grand chose.

Les 2 grandes actions pour soutenir l’économie sont le chômage partiel (25 milliards pour la France) et les prêts garantis par l’Etat (500 milliards). La 1ère mesure est bien mais faible par rapport au montant des rachats. La 2ème n’est qu’une garantie. Cet argent ne vient donc pas gratuitement. Les entreprises devront rembourser.

[Cagou780]

la BCE vient de décider une "petite" enveloppe supplémentaire de 600 milliards de rachat de dette.
L'OAT 10 ans est repassée en territoire négatif.
Ca m'étonnerait que les taux continuent de flamber.

Et tout ce pognon va encore creuser des inégalités car il ne profitera pas aux plus démunis

Faut espérer que ce fric aille là où il faut : dans la préservation de l'emploi. Exemple :
https://www.challenges.fr/entreprise/fa ... tes_712948
On doit en priorité éviter l'explosion de faillites qui nous pend au nez. Sinon on aura une explosion de chômeurs sur le long terme (je veux dire encore pire que celle qu'on connait déjà) : ce n'est pas à eux que les banques prêteront. Et c'est pas des taux même à 0.1 % qui y changeront grand chose.

Les 2 grandes actions pour soutenir l’économie sont le chômage partiel (25 milliards pour la France) et les prêts garantis par l’Etat (500 milliards). La 1ère mesure est bien mais faible par rapport au montant des rachats. La 2ème n’est qu’une garantie. Cet argent ne vient donc pas gratuitement. Les entreprises devront rembourser.

Ou les banques ont la garantie que ce sera l'Etat qui remboursera en cas de défaut des entreprises. ça met de l'huile dans le financement de l'économie. Sympa en cas de crise.

[clarine]

Par ailleurs, les deux observateurs ont dit que, sur leur période d'observation, le volume a été comparable à l'année dernière. Même si 15J est évidemment beaucoup trop court pour conclure.

Ce qui est étonnant, c'est qu'a près 2 mois d'arret net, on n'ait pas une explosion des volumes. L'effet rattrapage me semble évident à court terme.

On y travaille. J'ai déjà émis deux offres d'achat depuis le déconfinement.

Au prix ou avec décote ? De combien, si décote ?

[Praséodyme]

Par ailleurs, les deux observateurs ont dit que, sur leur période d'observation, le volume a été comparable à l'année dernière. Même si 15J est évidemment beaucoup trop court pour conclure.

Ce qui est étonnant, c'est qu'a près 2 mois d'arret net, on n'ait pas une explosion des volumes. L'effet rattrapage me semble évident à court terme.

On y travaille. J'ai déjà émis deux offres d'achat depuis le déconfinement.

Au prix ou avec décote ? De combien, si décote ?

Il y a trois semaines juste après le déconfinement, une maison à vendre en agence depuis l'an dernier. Offre de PàP en mode kamikaze à -14%. Refusée direct sans négo, les vendeurs disent avoir reçue une offre « proche du prix ». Bon, on y croyait pas trop, Meilleursagents estime le prix de la maison 7.5% en dessous de l'annonce PàP.

Sur une autre maison nouvellement rentrée, offre à -8% hier, négociation avec l'AI, offre définitive à -5.5%. Les acheteurs se donnent le délai d'une semaine pour réfléchir. J'ai suggéré à l'AI de faire un effort sur sa com, après tout si on la prend rapidement ça lui fait moins de boulot.

Si ça passe pas sur la seconde, on pourrait peut être revenir sur la première avec une propale à la cote MA, vu qu'entre-temps, j'ai fait le point avec un courtier (faut encore qu'il me confirme les taux qu'il m'a annoncé la semaine dernière). Les annonces PàP et par AI sont toujours en ligne.

[Romario]

Taux immo : Plusieurs baisses en ce mois de juin, Empruntis, 05/06/2020

Mais plusieurs banques ont baissé leurs barèmes de 0,20 % à 0,40 % après les avoir augmenté précédemment pendant le confinement. D’après Franck Roullier : « Cette baisse, plus qu’une tendance de fond, n’est donc pour l’instant qu’un repositionnement des banques probablement dans le but d’attirer les emprunteurs et générer de la volumétrie ». Les banques font jouer la concurrence.

Par contre, pas de source dans cet article.

[Elowen]

Je confirme. Notre conseillère nous avait annoncé 1.20 sur 20 ans pendant le confinement.
Au déconfinement, premier rendez-vous, et là elle nous annonce 0.95. On n'a même pas cherché ailleurs du coup.

[Cagou780]

Crédit immobilier : la Banque de France juge « temporaire » l'effet du confinement

https://www.lesechos.fr/finance-marches ... nt-1209321

Le phénomène a créé un vent de panique auprès des professionnels de l'immobilier : depuis le confinement, les taux de crédit à l'habitat ont sensiblement progressé, laissant craindre une attitude plus restrictive des banques. Dans une note statistique publiée lundi, la Banque de France a toutefois tenté de calmer les craintes du marché, jugeant « temporaire » l'effet du confinement.

Un vent de panique ? Surement trop de Parisiens qui se précipitent pour acheter : plus de place sur le planning des RDV = panique. Et surtout yenauratilpourtoutlemonde ? = hausse des prix.

« Cet effet temporaire du confinement sur la production de crédits nouveaux devrait se poursuivre en mai et se dissiper progressivement à partir des chiffres de juillet », avance la Banque de France, sans donner de précision sur les hypothèses de ce scénario. La reprise attendue de la production de crédits nouveaux sera corrélée à la reprise des transactions immobilières, selon un porte-parole.

on voudrait enterrer les velléités concernant un plan de relance (pour un secteur qui va mieux que bien) on s'y prendrait pas autrement.

[slash33]

Crédit immobilier: la grande braderie est bel et bien finie!
Le Figaro, le 09/06/2020
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... 43a5634a22

Désormais, il est très rare d'obtenir des taux inférieurs à 1% sur 20 ans. Les baisses évoquées en ce début de mois sont à relativiser.

[Romario]

Crédit immobilier: la grande braderie est bel et bien finie!
Le Figaro, le 09/06/2020
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... 43a5634a22

Désormais, il est très rare d'obtenir des taux inférieurs à 1% sur 20 ans. Les baisses évoquées en ce début de mois sont à relativiser.

" «Si les taux sur 20 ans se maintiennent autour des 1,1%/1,5%, ces dossiers seront encore finançables. S'ils continuent d'augmenter et que le taux d'usure baisse encore, ce ne sera plus le cas», analyse Hervé Hatt, président de Meilleurtaux."
=> le taux d'usure n'est pas calculé à 133% du taux moyen accordé par les banques ? Si oui, le président de Meilleurtaux fabule.
Sinon, le titre de l'article est exagéré. Les taux restent très bas.

[Cagou780]

Selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA, le taux de crédit immobilier moyen s’établit à 1,25% en mai.
La hausse se poursuit par rapport au mois d’avril où il s’élevait à 1,18%.

https://www.lobservatoirecreditlogement ... lication#4

le plus intéressant je pense c'est ça :

La production a alors chuté en avril et la chute s’est amplifiée en mai.

Indice 96.9 en mars, 93.3 en avril (-3.6) et 88.4 en mai (-4.9).
Que ça baisse en mars avril ok mais que la baisse s'accentue en mai alors que les banques ont repris le boulot et se sont organisées?
Selon la BDF se serait temporaire aussi
https://www.mysweetimmo.com/2020/06/09/ ... is-davril/

[miguel]

Un de mes clients vient de se faire recaler par plusieurs Banks pour un locatif.
Investissement 90ke
Actuellement loué 550 e

Ils apportaient les FdN et annexes

Revenus Mr 1,8ke CDI depuis 20ans
Revenus Mme Auto-Entrepreneur environ 1.5ke moyenne Non pris en compte

Revenus locatifs de 6 lots : 4ke
Crédit mensuels en cours sur 3 lots: 2ke
Pas d'autres crédits en cours ni conso...
Epargne environ 90ke.



Si ce genre de dossier est rejeté, je peux arrêter mon activité de conseil
J'ai passé plusieurs jours pour leur trouver cette affaire et voila la bank me flingue tout!

[saturne]

Un de mes clients vient de se faire recaler par plusieurs Banks pour un locatif.
Investissement 90ke
Actuellement loué 550 e

Ils apportaient les FdN et annexes

Revenus Mr 1,8ke CDI depuis 20ans
Revenus Mme Auto-Entrepreneur environ 1.5ke moyenne Non pris en compte

Revenus locatifs de 6 lots : 4ke
Crédit mensuels en cours sur 3 lots: 2ke
Pas d'autres crédits en cours ni conso...
Epargne environ 90ke.



Si ce genre de dossier est rejeté, je peux arrêter mon activité de conseil
J'ai passé plusieurs jours pour leur trouver cette affaire et voila la bank me flingue tout!

Bah si ; les 4K de revenus locatifs ne valent pas un clou. C'est hors controle de la banque.

Ton client, ce sont 1,8K de revenus avec -2K de crédit en cours...
C'est un subprime, ton client.

La banque a argumenté ?

[miguel]

Oui selon eux, même pour du locatif, hors de question de prendre plus de 33% respect des normes HSCF.
Il prennent 70% du locatif + salaire Mr
Et cela dépasse les 33, on est à 35 %
Et une banque qui faisait la compensation ne le fait plus

[slash33]

ça paraît cohérent. Après c'est leur choix d'appliquer à la lettre le seuil des 33% avec un dossier comme celui-là.

[optimus maximus]

Selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA, le taux de crédit immobilier moyen s’établit à 1,25% en mai.
La hausse se poursuit par rapport au mois d’avril où il s’élevait à 1,18%.

https://www.lobservatoirecreditlogement ... lication#4

le plus intéressant je pense c'est ça :

La production a alors chuté en avril et la chute s’est amplifiée en mai.

Indice 96.9 en mars, 93.3 en avril (-3.6) et 88.4 en mai (-4.9).
Que ça baisse en mars avril ok mais que la baisse s'accentue en mai alors que les banques ont repris le boulot et se sont organisées?
Selon la BDF se serait temporaire aussi
https://www.mysweetimmo.com/2020/06/09/ ... is-davril/

Je trouve ça normal : les gens ont repris les visites la semaine du 11 mai. Le temps de voir quelques biens et de se positionner, il faut au moins une semaine à laquelle il faut rajouter le délai de rétractation à l'issu duquel un compromis est signé. Donc ce n'est que maintenant que les acheteurs les plus pressés sollicitent les établissements de crédit et les courtiers.

[saturne]

Ce que je ne comprends pas bien c'est le client; il a déjà le montant de 90K pour payer cash
ou pour les DDM+ travaux, demander 10 ou peut-être 25% du montant
Et il peut aussi hypothéquer les biens remboursés,

Il veut que ce soit la banque qui prenne le risque à sa place ?

[miguel]

ça paraît cohérent. Après c'est leur choix d'appliquer à la lettre le seuil des 33% avec un dossier comme celui-là.

Moi je pense 2 choses, car selon moi ce dossier est cohérent malgré quil dépasserait les 33 pour s'établir autour des 35/40.

1 - les banques appliquent à la lettre et ne veulent pas soutenir le locatif.
2 - elles anticipent une dégradation économique importante.

Ou lz 1 et 2 à la fois, et comme en plus beaucoup de PME vont faire faillite, elles vont se retrouver avec des mauvais bilans.

[Cagou780]

Selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA, le taux de crédit immobilier moyen s’établit à 1,25% en mai.
La hausse se poursuit par rapport au mois d’avril où il s’élevait à 1,18%.

https://www.lobservatoirecreditlogement ... lication#4

le plus intéressant je pense c'est ça :

La production a alors chuté en avril et la chute s’est amplifiée en mai.

Indice 96.9 en mars, 93.3 en avril (-3.6) et 88.4 en mai (-4.9).
Que ça baisse en mars avril ok mais que la baisse s'accentue en mai alors que les banques ont repris le boulot et se sont organisées?
Selon la BDF se serait temporaire aussi
https://www.mysweetimmo.com/2020/06/09/ ... is-davril/

Je trouve ça normal : les gens ont repris les visites la semaine du 11 mai. Le temps de voir quelques biens et de se positionner, il faut au moins une semaine à laquelle il faut rajouter le délai de rétractation à l'issu duquel un compromis est signé. Donc ce n'est que maintenant que les acheteurs les plus pressés sollicitent les établissements de crédit et les courtiers.

Probablement. Je me disais qu'avec leur stock de dossiers et la reprise du boulot... Mais ils ont repris le boulot pour dire non.

Ce que je ne comprends pas bien c'est le client; il a déjà le montant de 90K pour payer cash
ou pour les DDM+ travaux, demander 10 ou peut-être 25% du montant
Et il peut aussi hypothéquer les biens remboursés,

Il veut que ce soit la banque qui prenne le risque à sa place ?

Si les banques anticipent une dégradations éco ça doit être pareil pour la valeur des actifs comme l'immobilier. Dommage qu'on n'ai pas d'info sur les pratiques actuelles des banques quant au recours à l'hypothèque ou au prêt relais (je doute qu'elles voient ça d'un bon oeil vu le contexte).

[Pazuzu]

Un de mes clients vient de se faire recaler par plusieurs Banks pour un locatif.
Investissement 90ke
Actuellement loué 550 e

Ils apportaient les FdN et annexes

Revenus Mr 1,8ke CDI depuis 20ans
Revenus Mme Auto-Entrepreneur environ 1.5ke moyenne Non pris en compte

Revenus locatifs de 6 lots : 4ke
Crédit mensuels en cours sur 3 lots: 2ke
Pas d'autres crédits en cours ni conso...
Epargne environ 90ke.



Si ce genre de dossier est rejeté, je peux arrêter mon activité de conseil
J'ai passé plusieurs jours pour leur trouver cette affaire et voila la bank me flingue tout!

oui, je l'avais déjà dit.
c'est incompréhensible cette directive pour le locatif. encore plus s'ils ne prennent que 70% du loyer en revenu de base.
si c'est appliqué comme demandé, ca va tuer un bon nombre de projet.

[krachboom]

oui, je l'avais déjà dit.
c'est incompréhensible cette directive pour le locatif. encore plus s'ils ne prennent que 70% du loyer en revenu de base.
si c'est appliqué comme demandé, ca va tuer un bon nombre de projet.

moi je ne la trouve pas idiote cette règle sur le locatif, car on peut imagine que le secteur du bien où c'est loué n'ait plus d'attractivité (donc logement vide), que les locataires ne soient plus solvable (et vu les tonne de chomeur que l'on est en train de produire ça risque d'arriver de plus en plus souvent) etc...

[Pazuzu]

oui, je l'avais déjà dit.
c'est incompréhensible cette directive pour le locatif. encore plus s'ils ne prennent que 70% du loyer en revenu de base.
si c'est appliqué comme demandé, ca va tuer un bon nombre de projet.

moi je ne la trouve pas idiote cette règle sur le locatif, car on peut imagine que le secteur du bien où c'est loué n'ait plus d'attractivité (donc logement vide), que les locataires ne soient plus solvable (et vu les tonne de chomeur que l'on est en train de produire ça risque d'arriver de plus en plus souvent) etc...

Qu'on prenne quelques garantie OK,

mais là 33% de 70 % ca veut dire qu'on exige moins de 230€ de mensualité pour 1000 de loyer pour pas dégrader son taux d'endettement, c'est juste énorme.

[Pazuzu]

ça paraît cohérent. Après c'est leur choix d'appliquer à la lettre le seuil des 33% avec un dossier comme celui-là.

Ils ont peu de marge et doivent réserver une bonne part de cette marge au primo accédants.

[krachboom]

mais là 33% de 70 % ca veut dire qu'on exige moins de 230€ de mensualité pour 1000 de loyer pour pas dégrader son taux d'endettement, c'est juste énorme.

je ne comprends peux tu préciser.

[Pazuzu]

1000x0,7x0,33 = 231.

ca veut dire qu'un mec endetté à 33% ne peut pas acheter un bien qui génèrerait 250€ de mensualité et 1000€ de loyer.

ou un locataire qui voudrait investir d'abord et acheter ensuite sa RP, il faudrait qu'il ait maxi 230 € pour 1000 € de loyer sinon sa capacité d'achat baisse.

en gros, sur 20 ans sans apport, il faut plus de 25% de rendement brut.

ca me semble excessivement conservateur.

[miguel]

Exactement ce que je comprends pas c'est le réel motif de cette décision qui amha excessive.
Dans l'exemple que jai cité les personnes peuvent presque payer cash leur appartement. Je comprends pas.

[Ben92]

Exactement ce que je comprends pas c'est le réel motif de cette décision qui amha excessive.
Dans l'exemple que jai cité les personnes peuvent presque payer cash leur appartement. Je comprends pas.

Toutes les banques ne pratiquent pas cette politique de rigueur, et heureusement...

[Pazuzu]

ce qui est débile en plus de ne pas regarder l'épargne, c'est de ne pas regarder le CRD.
si tu paies 1000 par mois sur un pret qui est à 10% du terme, c'est pas pareil qu'au début.

[Romario]

Exactement ce que je comprends pas c'est le réel motif de cette décision qui amha excessive.
Dans l'exemple que jai cité les personnes peuvent presque payer cash leur appartement. Je comprends pas.

les personnes peuvent claquer leur cash du jour au lendemain.