Le crédit foncier a récemment évalué le nombre de logement manquant entre 800.000 et 1.000.000 de logement. L'étude est publiée sur leur site ici http://www.foncier-expertise.com/Editor ... -08_fr.pdf. Quelques un d'entre nous avaient notés quelle contenait quelques informations intéressantes qui étaient beaucoup "moins" haussière que celle retenue dans le communiqué de presse.
En plus clair : une pénurie de logement ne suffit pas à faire monter les prix. Il faut également que la demande soit solvable.La détermination et l'évolution de la demande de logements et des prix (valeurs vénales et loyers) reposent essentiellement sur l'appréhension de deux facteurs-clés : l'assiette des besoins (A) et le taux de transformation de ces besoins en transactions (B).
Là encore : il faut une traduction. On la trouve en page 9. On peut y voir que les prix des loyers et des logements sont orientés à la baisse dès 2008. Le tableau s'arrête en 2010 sur une accélération de la baisse des prix. Après cette date, la pénurie étant réputée terminée il serait intéressant de connaitre la tendance... En tout cas, selon leur modèle dans les 4 prochaines années de 2007 à 2010, l'évolution des prix dans l'ancien devrait être comprise entre 0% et -20%.l'accroissement du volume global des transactions (ancien + neuf) pourrait cesser d'ici 2010 et laisser place à un reflux général d'ampleur toutefois très raisonnable, favorisant l'émergence d'une hiérarchie plus rationnelle des valeurs entre neuf et ancien. Cette évolution générale occulterait, bien entendu, des disparités régionales.
On peut également ajouter que cette prévision est basée sur des hypothèses sérieuses mais optimistes :
-> de croissance des revenus disponibles pour la période en augmentation sensible (tableau 3). cad entre 2003 et 2006 l'augmentation moyenne était de 1.35% par an. Sur la période 2007 / 2010 elle est de 2%.
-> et sur une hypothèse de baisse (légère) des taux à partir de 2008.
Revenons maintenant au coeur de ce qui a été repris par la presse : l'évaluation du manque de logement.
Au delà des limites statistiques et des difficultés d'établir des projections reconnues par les auteurs de l'étude eux-même, plusieur erreurs semblent avoir été commises. Les sources de ces données sont le recensement de 1999 (http://www.recensement.insee.fr/RP99/rp ... LL&lang=FR) et les résultats des enquêtes annuelles jusqu'au premier Janvier 2005 (http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fich ... tab_id=233).
On peut donc faire une première remarque. Le déficit de logement dont parle l'étude traite en réalité de la période 1990 / 2004.
En utilisant les deux fiches INSEE mentionnés on peut recalculer le nombre de logement en 1990 (28 702 012 / 1.094) = 26 235 843. En 2005, le recensement fait apparaitre 1.8 millions de plus qu'en 1999 à 30 600 000. Il y a donc eu environ 4 364 000 logements supplémentaires entre 1990 et 2005. L'étude du crédit foncier a arrondi à 4 350 000. Nous sommes donc en phase.
Premiere erreur : la déduction des logements détruits
A ce chiffre, l'étude veut déduire le nombre de logement détruit : soit 300 à 400 milliers de logements. C'est une première erreur car les logements détruits NE SONT DEJA PLUS DANS LES 4 350 000 logements mentionnés... Sur la fiche de 2005, le tableau 1 montre très clairement que les destructions sont déjà déduites du parc de logement.
-> Il est vrai par contre que l'INSEE reconnait qu'elle avait sous évalué de 190 000 logements la construction de 1999 / 2004. Mais si l'étude n'avait pas pris en compte ce redressement statistique elle n'aurait pu arriver au 4 350 000 !
Deuxième erreur : le taux de vacance
L'étude prend en compte 'une vacance structurelle' entre 1990 et 2005' évalué à environ 6% du parc. Selon les auteurs de l'étude comme le parc a augmenté de 4 350 000 le nombre de logement vacant doit donc avoir augmenté de 200 000 à 300 000 logements... Cette méthode de calcul est mathématiquement inexacte et elle sera également utilisée pour la déduction du nombre de résidence secondaire , car ce taux de vacance structurelle n'est pas constant dans le temps ! Il serait même intellectuellement logique qu'en cas de hausse des prix ce taux de vacance se réduise et c'est en effet ce que constate l'INSEE lors du recensement de 2005.
.la proportion de logements vacants a sensiblement baissé sur la période, pour atteindre son niveau le plus faible depuis 40 ans (6,1 %).
En utilisant le recencement de 1999, on peut calculer qu'il y avait en 1990, 1 895 007 logements vacants. Il y en aurait au 1er Janvier 2005 environ 1 850 000. le nombre de logement vacant recensé par l'INSEE a donc diminué d'environ 50 000 logements . L'étude se serait donc trompé de 260 000 à 360 000 logements...
Troisième erreur : le nombre de résidences secondaires et occasionnelles
L'étude veut également déduire des constructions le nombre de résidence secondaire. Cette fois-ci la méthode donne des résultats moins mauvais que pour les logements vacants car le taux a moins baissé. Pourtant si l'on déduit du parc de logement (30 600 000), les résidences principales et les logements vacants on obtient environ 3 140 000 résidences secondaire. Entre 1990 et 2004, le nombre de résidence secondaire aurait augmenté d'environ 320 000 logements. Hors l'étude les a évalués entre 450 et 500 milliers de logements !!
Concernant le nombre de nouveau ménage, il est précisé dans la fiche INSEE () et est de 4 147 000 ménages. L'étude arrondit à 4 200 000 (soit 50 000 ménages en trop)... Nous retiendrons 4 150 000.
En prenant en compte ces trois erreurs et en refaisant les calculs de l'étude on arrive à un déficit de moins de 100.000 logements fin 2004...
C'est l'INSEE qui le fait et normalement oui!!!
