Spécificité du marché immobilier français

[BulleDog]

Pour créer une discussion, je reposte ici une réflexion faite sur la file Toulouse suite à la diffusion d'un magazine Tele annonçant une baisse prévisible des prix du neuf.

Jusqu'à présent mes réflexions marchaient bien pour les US, pour Sydney mais un peu moins bien pour la France. Je viens de revoir les hypothèses et conclusions :

Un krach survient toujours quand on ne s'y attend pas.
On peut prédire le tassement ou l'atterrissage en douceur avec les informations du moment mais on ne peut prévoir les chocs économiques négatifs qui peuvent arriver (Cf AIRBUS, le marché des téléphones mobiles, les difficultés des constructeurs automobiles aux US et en France).

Il peut y avoir plusieurs raisons à une simple baisse.
Une désolvabilsation progressive des acteurs avec la remontée des taux de crédits bancaires et en même temps un grand nombre de constructions de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens qui arrivent sur le marché au moment où les prix sont les plus hauts et où celui-ci ralentit.
La reconstitution du stock de logements à vendre après des années de pression sur le marché est de nature à faire baisser les prix.
Il ne faut pas oublier que l'immobilier est un marché de l'offre et de la demande qui réagit avec retard et que les besoins ne sont couverts que 20 à 30 mois après leur estimation, le temps de prévoir et construire.
Ce délai de réapprovisionnement est amplificateur de la pénurie apparente surtout si la baisse des taux continuelle crée une demande supplémentaire.
Lorsque les nouveaux logements sont livrés la pression sur le marché diminue, donc les prix aussi, surtout si les prix sont éloignés de leur valeur fondamentale.

Si le stock à la vente une fois passé le haut de marché est trop important, le nombre de transactions baisse car les acheteurs potentiels se mettent en attente.
Le stock en haut de marché est estimé mais n'est pas sûr à 100% par rapport à l'estimation des besoins car on ne sait pas exactement combien de personnes ont acheté pour spéculer.

Le krach peut donc être rampant sur plusieurs années. ce que prévoit BIPE.
c.a.d en théorie une baisse régulière mais continue jusqu'à un point d'équilibre où il redevient préférable d'acheter que de louer en tenant compte des frais et taxes et que les investisseurs sont correctement rémunérés par les loyers annuels par rapport au prix d'achat.

Si de plus, une forte récession ou crise économique que l'on attend pas arrive alors cela signifie disparition des acheteurs lorsque des plans de licenciements massifs sont décidés.
Pire des logements non prévus dans l'estimation des besoins reviennent sur le marché ce qui accentue le gonflement du stock.
Ensuite par effet de contagion, certains propriétaires ayant acheté en haut de marché remettent en vente pour perdre le moins possible.

Le krach est alors brutal.

Le phénomène de suroffre par rapport aux besoins estimés est également typique des marchés fortement spéculatifs.
On saura si il y a une forte spéculation que lorsque les logements en cours de rénovation et terrains retirés du marché pour construction ou attente réapparaîtront pour être vendus au plus haut et maximiser la plus-value.
Ces logements retirés à un moment ne figurant plus dans l'estimation des besoins.

A Toulouse, en octobre 2006, l’offre à la vente a bondi de 30% par rapport à octobre 2005.

Les flambées immobilières sont toxiques pour l'économie à long terme car elles correspondent à une anomalie du marché qui va être corrigée un jour.
Le retournement immobilier ayant à son tour un impact important sur la consommation des ménages, sur l’augmentation de l’épargne, sur le marché de la construction/promotion et de la vente immobilière où des emplois sont détruits.

La durée de cette période d'anomalie est actuellement longue car les banques entretiennent le marché avec des crédits à rallonge.
La peur de devoir payer un loyer une fois à la retraite pousse les primos à s'endetter très longtemps aujourd'hui.
L'augmentation des loyers ces 3 dernières années initialement indéxés aux coûts de construction a également joué.
Les décohabitations apparemment plus nombreuses ont joué sur la pression locative. Mais le Robien va combler cette demande avec les 800000 logements en cours dont la moitié concerne les défiscalisations.
En région toulousaine, 8900 logements collectifs sont en cours de réalisation. De quoi loger 21000 personnes supplémentaires en théorie.
Des personnes qui arriveront dans la région plus tard que prévu finalement pour cause de crise aéronautique.
Les loyers baisseront quand l'offre locative sera reconstituée ce qui entraînera de plus baisse supplémentaire des prix de vente par ricochet.

Quel est alors l’impact de l’accroissement de population ?
Pour le déterminer je suis allé voir ce qui se passe ailleurs.
On voit actuellement qu’à Sydney ou Washington des villes qui reçoivent 3000 personnes de plus par mois, quand le marché a été tiré par les investisseurs (Condos), par les spéculateurs, et par les primos dopés par les aides gouvernementales, que les prix de vente baissent de 10% au total depuis 2005, que la construction baisse fortement (-25% par rapport à 2004) alors qu’au contraire les loyers explosent en ville (+10% annuels minimum).
Les locataires cherchent en général à être le plus proche du centre ville ou des zones de travail.
Cet état est typique des hauts de marché immobiliers en phase de décroissance. Les personnes détournées de l’achat encombrent le marché locatif. Et pourtant l’offre de condos a été énorme !
Impossible pour les célibataires et pire pour les parents élevant seuls leurs enfants de trouver un loyer correct.
Pour les deux villes en question, les taux bancaires ont prix 1,5pts pour Sydney et 4,25pts pour Washington. Il n’est pas impossible alors que les investisseurs ayant acheté pour louer en centre ville soient ceux qui s’en sortent le mieux. Ceux ayant acheté en haut de marché et loin devront remettre en vente faute de locataire ou de rémunération suffisante ou attendre quelques années pour obtenir une meilleure rémunération.
Sauf si la politique de logement publique change.

Concernant la France, la politique publique de logement peut elle changer ?
Sur la 5, les journalistes ont répondu à la question suivante : Pourquoi ne reprend on pas une politique publique de construction massive ?
La raison est simple : si on construit si peu depuis 1992 avec une forte incitation pour le locatif c’est pour garantir aux bourgeois un revenu locatif car l’immobilier est pour cette classe un moyen sûr de s’enrichir.
Si on permettait réellement à plus de français de devenir propriétaires, les bourgeois perdraient leurs rentes locatives.
Les hommes politiques (des gens bien avertis) font partie de cette classe.
En période pré-électorale, on gesticule un peu mais pour ne pas perdre les élections et dire que rien n’a été fait mais le débat de fond ne sera pas résolu malgré l’ENL de Borloo.
Les hommes politiques ne vont pas scier la branche sur laquelle ils sont assis ni celle de leur électorat le plus aisé.

Le marché immobilier est complexe et orienté par des politiques financières.
La politique monétaire de ces dernières années adoptée par la BCE est venue contraindre cette politique du logement.
Si les banques de détail et les intermédiaires ont largement profité de la flambée, la politique du logement à l’heure actuelle est de loger les SDF et les familles pauvres sans pour autant réduire davantage les rendements locatifs.
C’est pour cela que l’atterrissage du marché est piloté, aux chocs économiques près (chocs non prévisibles).

La baisse des prix dans le neuf a donc un effet salvateur pour les investisseurs c’est qu’elle va permettre de retrouver des rendements locatifs corrects (6 à 9% annuels).
Il suffit pour cela que les prix baissent de 4 à 7%.

Peut il y avoir un effet de second tour ?

C’est à dire, une fois la baisse des prix stabilisée, les investisseurs et primos se jettent sur le marché pour acheter et produire de nouvelles constructions.
En théorie seulement, cela serait fort possible. La conséquence serait que les nouvelles constructions et les nouveaux propriétaires (anciennement locataires) fassent baisser les rendements locatifs par effet de second tour.

Mais c’est oublier l’intérêt des acteurs sur le marché : les politiques et les bailleurs.
Hors qui détient l’élément qui fera baisser les prix c’est à dire le foncier ? Les communes et l’état. Qui gère les communes et l’état : Les politiques.
Hormis les promoteurs constructeurs qui détiennent des réserves importantes et qui ont contribué àa faire monter les prix, les seuls à pouvoir en fournir sont ceux qui sont intéressés par des rendements locatifs hauts…..
Donc un nombre moindre de propriétaires et des logements locatifs remplis.

Donc le foncier devient la variable d’ajustement.
En cas de baisse trop importante du rendement locatif, le foncier sera bloqué jusqu’au redémarrage des loyers.

Je pense donc que les politiques ont appris des cycles de 1983 (marché spéculatif sans demande, et forte remontée des taux sans contrepartie de hausse des salaires) et 1991 ( marché fortement anticipatif par les accédants à cause de la hausse forte des loyers puis baisse forte des loyers à cause du trop grand nombre de constructions dont une part spéculative). Voir : viewtopic.php?p=223990#223990

Le foncier ne manque pas en France d'après J. Comby, c'est sa disponibilité qui fait défaut. Contrairement aux US.

Les deux fins de cycles de 1983 et 1991avaient fortement déprimé les bailleurs et les promoteurs/constructeurs.

D'autant plus que les communes qui libèrent du foncier pour créer des résidences, lotissements doivent construire des équipements collectifs, des voiries et prévoir des services (Bus, ramassage des ordures) et donc s'endetter et d'augmenter leurs prélèvements ce qui est mal percu par les habitants déjà en place pour leurs impôts locaux. Il y a donc un argument électoral municipal sous-jacent.
Les electeurs qui votent pour les prochaines municipales sont ceux déjà présents dans la communes, pas ceux qui pourraient arriver après.


La BCE, Les banques de détail, les promoteurs, les politiques, les investisseurs, les primos et les intermédiaires ont donc des intérêts différents face à la baisse des prix et au nombre de constructions nouvelles.

En plus de l'étude statique et dynamique du marché immobilier, on ne peut comprendre l'évolution du marché qu'en tenant compte des intérêts des différents acteurs et de leur pouvoir sur ce marché.

[BulleDog]

Pas que, les promoteurs vont ils accepter de baisser leurs prix pour coller à la clientèle histoire d'écouler tout le foncier acheté entre 2002 et 2005 ?

Pour créer 800000 logements il faut en réserver du foncier, non ?
Ou est la pénurie ?

Bien sûr si les couples ne peuvent plus acheter de terrains abordables en diffus proche des villes on comprend le report sur les maisons anciennes, appartements anciens, et logements collectifs neufs.

[BulleDog]

En effet on se demande comment les promoteurs peuvent obtenir autant de foncier terrains à viabiliser, terrains à parcelliser, ou à proposer avec une maison à construire par dessus.
ça fait une marge de plus compte-tenu de la pénurie organisée du foncier.

[lolo69]

Pas que, les promoteurs vont ils accepter de baisser leurs prix pour coller à la clientèle histoire d'écouler tout le foncier acheté entre 2002 et 2005 ?

Pour créer 800000 logements il faut en réserver du foncier, non ?
Ou est la pénurie ?

Bien sûr si les couples ne peuvent plus acheter de terrains abordables en diffus proche des villes on comprend le report sur les maisons anciennes, appartements anciens, et logements collectifs neufs.

Tu oublies complètement quelque chose, si le peuple gronde ce qui se passe actuellement, ils peuvent tout perdre, et donc, on peut avoir tout le contraire par nos politiques.
Enfin, ce qui fait la demande, c'est ^tre solvable et rien d'autre. Autrmeent on aurait tous des superbes maisons ou appartements. Ce n'est pas le cas en rasion de la solvabilité. Et si tu rend trop de gens insolvable tu risques la fronde.

[BulleDog]

Tu oublies complètement quelque chose, si le peuple gronde ce qui se passe actuellement, ils peuvent tout perdre, et donc, on peut avoir tout le contraire par nos politiques.
Enfin, ce qui fait la demande, c'est ^tre solvable et rien d'autre. Autrmeent on aurait tous des superbes maisons ou appartements. Ce n'est pas le cas en rasion de la solvabilité. Et si tu rend trop de gens insolvable tu risques la fronde.

les politiques perdraient le pouvoir ???
Le pouvoir passerait dans l'opposition c'est tout. Ce n'est qu'une histoire de chaises musicales.
Les français ne forment plus un peuple capable de révolutions.
L'individualisme et le nombrilisme ont remplacé la fronde collective et l'action.
Quand le bateau coule, maintenant c'est chacun pour soi. Les mentalités ont changé.

José Bové est unique en son genre, car il représente la colère paysanne.
Mais cette catégorie est en voie de disparition comme le métier. Et les ouvriers aussi représentent une espèce en voie de disparition.

On le voit quand les grands groupes suppriment des milliers d'emplois, il y a quelques mouvements de foules qui s'estompent au final, résignés.
Où sont ils les LU, les Bata, les Moulinex, les Aubade, les GIAT ? pfft.
Demain ce sera les AIRBUS, les ALCATEL-Lucent, les PEUGEOT et bis repetita.

Si tu rends trop de gens insolvables, tu risques la fronde ? Vous rêvez ...

La preuve, les français ont dit non à la constitution européenne. On en a conclu quoi ? Que l'Europe ne répond plus à leur espoirs, qu'on va la changer ? Non.
On en a conclu que les français se sont trompé de bouc émissaire en rendant l'Europe responsable de la situation bloquée dans la France actuelle. et hop, on passe à autre chose.

Trop de gens insolvables et ce sont des locataires longue durée qui se créent. On ouvrira des forts militaires pour les loger dans l'urgence, on augmentera un peu les aides au logement pour calmer.
On autorisera les accédants à faible revenus à payer d'abord la construction puis le terrain. On construira loin comme aux USA. ça a été fait dans les années 60, on peut recommencer.

[lebouru]

construire loin c'est ce qui se fait deja! comme cela est dit dans une autre file ,les couples de jeunes maries ou non ,avec ou sans enfants font construire des qu'il le peuvent et souvent loin de leur job en passant de moins en moins de temps par la case location...ca promet une sacre quantite de logement vaccant quand la demographie se cassera la gueule!

[BulleDog]

ben oui.
La friche en jachère paye la taxe foncière.
reste les couts d'entretien.

[BulleDog]

Facteurs socio politiques du blocage foncier : http://fr.wrs.yahoo.com/_ylt=A0geumgi1. ... %20_1_.pdf

[BulleDog]

Le blocage foncier est un phénomène cyclique.

Ben vlà autre chose : Facteurs socio politiques du blocage foncier

Quand on pense que c'est la flambée du foncier qui génère la flambée de l'immobilier neuf puis ancien !
Flambée elle-même causée par l'achat massif de foncier par les promoteurs qui se créent des réserves gigantesques et parfois aussi de spéculateurs qui espèrent revendre leurs terrains au prix fort.

Le soulagement de la pression de la demande sur le foncier va être fait par le retour sur le marché de terrains jusque là en rétention ou détenus à titre préventif par les promoteurs en vue de commercialisation ou de construction sous forme de résidences et lotissements en nombre.
Si en même temps, la demande est cassée par la hausse des crédits ....

Les promoteurs vont contribuer de par leurs trop grandes réserves foncières à engendrer la baisse d'un marché immobilier qu'ils ont contribué à faire monter grâce à ces mêmes réserves.
C'est donc une forme spéculative sans le dire qui se retourne contre eux.

A un moment l'offre de foncier risque-t-elle de subir un choc positif ?
Là est la question.
Le marché immobilier a horreur des chocs. (positifs ou négatifs).

Ce qui va se passer c'est sûr, avec l'apparition de cette offre, la pénurie fabriquée de foncier va disparaître.

[krachimmo]

Les promoteurs vont contribuer de par leurs trop grandes réserves foncières à engendrer la baisse d'un marché immobilier qu'ils ont contribué à faire monter grâce à ces mêmes réserves.
C'est donc une forme spéculative sans le dire qui se retourne contre eux.

A un moment l'offre de foncier risque-t-elle de subir un choc positif ?
Là est la question.
Le marché immobilier a horreur des chocs. (positifs ou négatifs).

Ce qui va se passer c'est sûr, avec l'apparition de cette offre, la pénurie fabriquée de foncier va disparaître.

Très interessant, mais il y a quand même un réflexion que je me fais depuis quelque temps déja et à laquelle je n'arrive pas à trouver de réponse satisfaisante : les promoteurs et autres professionnels de l'immobilier ont déja morflé une fois lors la crise 91-97. Ils ont donc dû tirer les leçons de cette crise qui les avait alors vraiment surpris. Alors ne peut-on pas les imaginer s'organiser pour éviter un nouveau mouvement baissier de ce type? Si oui, comment peuvent-ils faire? Car ce sont des financiers de haut niveau qui savent anticiper.

[BulleDog]

Très interessant, mais il y a quand même un réflexion que je me fais depuis quelque temps déja et à laquelle je n'arrive pas à trouver de réponse satisfaisante : les promoteurs et autres professionnels de l'immobilier ont déja morflé une fois lors la crise 91-97. Ils ont donc dû tirer les leçons de cette crise qui les avait alors vraiment surpris. Alors ne peut-on pas les imaginer s'organiser pour éviter un nouveau mouvement baissier de ce type? Si oui, comment peuvent-ils faire? Car ce sont des financiers de haut niveau qui savent anticiper.

Je me suis posé la même question. Peuvent ils apprendre de leurs erreurs passées ?
La réponse devrait être oui, mais l'aveuglement et l'attitude des banques montre le contraire : On est dans le domaine de l'irrationnel.
Les banques savent bien qu'il est dngereux d'étendre la capacité des primos en haut de marché en négligeant les risques.
Pourtant elles le font ce qui entretient la demande. ça marche tant que la demande est poussée par des raisons irrationnelles. Les retraites, la hausse visible, la hausse annoncée des taux.

Donc tant qu'il y a du fric à faire fourni par les banques, les promoteurs pourraient être enclins à prendre des risques supplémentaires eux-aussi et faire que la grande concurrence entre eux qui les anime soit un moteur et non un frein à leur perspectives de CA et de marges faciles.

[krachimmo]

Donc tant qu'il y a du fric à faire fourni par les banques, les promoteurs pourraient être enclins à prendre des risques supplémentaires eux-aussi et faire que la grande concurrence entre eux qui les anime soit un moteur et non un frein à leur perspectives de CA et de marges faciles.

Jusqu'à ce que ça s'arrête brutalement comme aux USA par exemple. Mais à quand le retournement en France? Car là c'est que ça commence à devenir long!

[BulleDog]

Jusqu'à ce que ça s'arrête brutalement comme aux USA par exemple. Mais à quand le retournement en France? Car là c'est que ça commence à devenir long!

C'est la caractéristique des marchés à fort retard. Voir le lien dans ma signature.
As-t-on assez construit jusqu'ici ?
y a t-il beaucoup de programmes en souffrance ?
Le stock actuel dans le neuf équivaut à celui de 2001 et non celui de 1991.

Le fait de baisser les taux continuellement ce qui crée de la nouvelle demande et de pratiquer les réserves foncières massives et le blocage foncier ensuite, cela n'a t-il pas contribué à faire monter les prix beaucoup trop haut ?

va -t-on assister à un effet de second tour entretenu par les promoteurs qui cherchent à liquider leur réserves ?
profitez que ça a baissé un petit peu pour acheter ..... voir mon dernier post dans la file Toulouse : viewtopic.php?p=247632#247632

[BulleDog]

Lu dans l'officiel de l'immobilier 1er semestre 2007 page 88 (pris au salon de l'immobilier).
A Mondonville, où les logements neufs peinent à être vendus, commentaire du rédacteur :

"Mondonville pourra ensuite faire une pause faute de terrains.
Nous n'avons plus de terre constructible. Les promoteurs se sont jetté dessus. Ils ont tout acheté".

A Mondonville, entre 2006 et 2008, pas moins de 8 programmes immobiliers vont être livrés proposant au marché près de 614 logements tous confondus.
Sachat que Mondonville est à 10 km de Blagnac, 5 km d'Aéroconstellation (1000 logements), 5 km de Cornebarrieu (800 logements).

Je rajoute : A mondonville, on entend bien les avions qui passent à côté, le couloir aérien n'est pas loin. Un avion tous les 2 minutes 30/3 minutes.

[BulleDog]

construire loin c'est ce qui se fait deja! comme cela est dit dans une autre file ,les couples de jeunes maries ou non ,avec ou sans enfants font construire des qu'il le peuvent et souvent loin de leur job en passant de moins en moins de temps par la case location...ca promet une sacre quantite de logement vaccant quand la demographie se cassera la gueule!

Construire loin est une nécessité quand on ne construit pas assez haut et lorsque la pression foncière engendrée par les promoteurs est trop forte.

[primo accident]

construire loin c'est ce qui se fait deja! comme cela est dit dans une autre file ,les couples de jeunes maries ou non ,avec ou sans enfants font construire des qu'il le peuvent et souvent loin de leur job en passant de moins en moins de temps par la case location...ca promet une sacre quantite de logement vaccant quand la demographie se cassera la gueule!

Construire loin est une nécessité quand on ne construit pas assez haut et lorsque la pression foncière engendrée par les promoteurs est trop forte.

Pression foncière acceptées par les pouvoirs publics lors des adjudications des terrains, il faut le souligner.
Soumettez moi un terrain qui est proposé en exclusivité aux promoteurs, et je vous parie que j'en proposerai un prix plus élevé.
Moralité, actuellement on se fait doublement baiser, par le manque à gagner sur les biens publics vendus (qui sont compensés par les impôts que je paye) et par les promoteurs qui se sucrent sur notre dos.

[BulleDog]

Je n'avais pas pensé à ça ...

[BulleDog]

Quand les promoteurs passent en force !

Malgré les alertes de l'administration.

Ils veulent vraiment péter leurs objectifs de vente même si il n'y a pas de demande locative.

C'est complètement fou :
http://www.le-blog-immobilier.com/2007/ ... ion_e.html

[lolo69]

Tu oublies complètement quelque chose, si le peuple gronde ce qui se passe actuellement, ils peuvent tout perdre, et donc, on peut avoir tout le contraire par nos politiques.
Enfin, ce qui fait la demande, c'est ^tre solvable et rien d'autre. Autrmeent on aurait tous des superbes maisons ou appartements. Ce n'est pas le cas en rasion de la solvabilité. Et si tu rend trop de gens insolvable tu risques la fronde.

les politiques perdraient le pouvoir ???


Oui, ceux en place actuellement et ils peuvent perdre beaucoup. Pourquoi les gens vont ils voter Bayrou a ton avis. Si tu rends trop de gens mécontents, tu perds tout, donc, ils peuvent changer leur fusil d'épaule. Enfin, les chocs arivent toujours, la preuve est excellente aux US, au Japon, il y a 16 ans, tu sur-estimes nos politiques a prévoir les réactions.

[BulleDog]

les politiques perdraient le pouvoir ???
Oui, ceux en place actuellement et ils peuvent perdre beaucoup. Pourquoi les gens vont ils voter Bayrou a ton avis. Si tu rends trop de gens mécontents, tu perds tout, donc, ils peuvent changer leur fusil d'épaule. Enfin, les chocs arivent toujours, la preuve est excellente aux US, au Japon, il y a 16 ans, tu sur-estimes nos politiques a prévoir les réactions.

Oh, mais ils reviennent après ou tentent de le faire. Et en France on réelit même des hommes politiques condamnés voire qui ont fait un séjour en taule.

[BulleDog]

j'ai remis à jour le lein sur les promoteurs fous car le lien sur l'article original de la Dépêche était mort avec le temps. Archive devenue payante.

[mx1]

trés bon post de BulleDog je trouve, par contre pour les élections rien n'est joué je pense