Qqun_de_Passage a écrit : ↑15 août 2020, 18:22
L’autre paramètre, hors rendement, c’est une certaine psychologie de la pierre, loin d’être irrationnelle à mon sens.
Surtout la belle pierre, celle qui dure (hausmannien des beaux quartiers, pierre de taille des beaux quartiers années 80 et 90, ou même la brique du début du XXe).
Et puis en France, le droit de propriété est complet... à la différence de bcp de pays anglo-saxons où vous n’achetez que des baux sur par ex 99 ans —> possibilité de transmission Intergenerationnelle du foncier + bâti qu’on nous envie.
D’ailleurs avant le Covid il était question de Chinois âgés très intéressé par le marché parisien (pas que, Espagne aussi) pour ces raisons.
Je suis par contre très circonspect sur l'aspect plus-value.
En effet, de plus en plus on mise sur l’immobilier (RP ou placement) car on a du cash qui rapporte plus rien (sauf à prendre des risques, on a vu ce que ça donne sur la Bourse en mars, et tout le monde n’est pas à l’aise avec ca), ou bien car on peut en lever pour pas cher du tout (je parle du dernier décile).
Donc imaginer qu’on y aille pour la PV (cad du cash supplémentaire lors de la revente), c’est un peu tourner en rond, non ?
L’intérêt de placement pierre c’est aussi une résistance au deux grands scénarios de rupture imaginables :
1) soit les BC vont finir par arrêter l’hélicoptère money, ou bien plus vraisemblablement ce dernier finira par perdre son efficacité. On finira par avoir la crise déflationniste qu’on mérite depuis 2008. Dans ce cas tous les actifs se déprécieraient.
Mais l’intérêt de l’immobilier de placement en zone tendue, c’est qu’il pourra toujours vous rapporter 33% du revenu moyen via le loyer. Or en France on a tellement d’amortisseurs qu’ils en faudrait vraiment bcp pour le revenu moyen baisse significativement. Maintenant si vous attendiez la PV, ça sera raté, mais comme dit plus haut bien peu d’investisseurs actuels sont là pour ça.
VS des actions par ex dont personne ne voudra plus, car percevoir un dividende n’est en rien un besoin vital.
2) soit au contraire un choc inflationniste arrivera, comme il y en a eu plusieurs en France pendant les Trente Glorieuses.
Et du coup vos dettes ne vaudront plus grand chose tandis que vos loyers seront revalorisés (l’IRL est indexé sur l’IPC depuis une dizaine d’année, avant c’était sur le coût de la construction)
+1 l’aspect psychologique est important.
Ceux qui ont connus les prix immo des années 90’s ont eut du mal à se faire aux prix immo des années 2000. Le seuil des 150 000€ fatidique, 1 000 000 de francs.
Dans les années 2010’s c’est là qu’un seuil psychologique a été enfoncé. Celui d’un nouveau paradigme :
La hausse immobilier est longue, très longue et elle donne raison à ceux qui ont investit
Elle résiste à 2 crises (surprimes et crise du crédit européen) et peut etre celle du covid
Elle est mondiale (avant : tous les pays avaient des cycles hausse/baisse indépendants, liés à leur propre histoire économique)
Elle est concentrée sur les capitales, métropoles, pôles d’attraction touristiques et encore une fois mondiale. Londres Paris Moscou Berlin Geneve…
Pas d’histoire de losers de l’immobilier. Bon y a bien le mec qui a rencontré une femme, s’est marié, fait un enfant, acheté une maison la 1ère année… pour divorcé 2 ans après qui est dans la mélasse ; mais à une échelle plus longue (20 dernières années par exemple), c’est avéré un bon investissement à quasi 100%.
L’achat immobilier RP a cette particularité que c’est une épargne forcée, plus c’est acheté tôt, plus cette épargne forcée est importante.
Et un aspect non des moindres : les taux sont bas. Quand les taux étaient hauts (donc les prix immo bas), il n’était pas rare de rembourser 2 à 3 fois le prix de sa maison. Le côté « rentable » de l’immo acheté à 6% était douteux (surtout quand il y avait des cycles hausse/baisse immobilier). Maintenant que le taux est à 1 ou 2%, on peut toujours laisser un bras en cas d’inversion de cycle, mais on ne la paye plus 2 fois le prix à sa banque.
Pour ces deux derniers points, même plus besoin de « plus value » à la revente. Juste finir de payer son crédit est déjà une victoire économique, c’est atteindre une rentabilité.
Les vendeurs connaissent bien le prix de l’immobilier et sont de moins en moins nombreux à « brader » leur bien. Les prix sont connus et fixes dans les villes, quartiers etc .. (et disponibles sur internet).
Pour cette même raison, les acheteurs reviennent aussi à la raison. Pas de proposition à -50% pour un bien « normal » avec l’argument « c’est le prix qui correspond a sa valeur dans les 90’s, votre bien est trop cher ». pour un bien un peu atypique (château, ferme, local indus, mas ancien, pen ty), tout se discute toujours.
Je ne crois ni a l’inflation, ni a la déflation.
Les pays développés ont fait le choix d’un taux bas depuis qqs années (pour pousser à consommer et à investir ; pour pouvoir exporter). C’est d’ailleurs très psychologique aussi.
Le japon y est depuis … des années, et même la Suisse a des taux négatifs. Europe, suède, Norvège, UK, Israël, Australie, canada sont a presque 0 etc…
https://www.global-rates.com/fr/taux-de ... rales.aspx
On s’habitue à un taux bas. On ne supporterai plus des taux d’emprunts à 6%. (on = tout le monde), c’est quand même de l’argent facile.
Une grosse tendance de fond depuis l’antiquité. D ailleurs
« Les taux d’intérêt tendent à se réduire depuis l’Antiquité. La poussée inflationniste du XXe siècle les a, cependant, fait remonter. Ce n’est que dans les années nonante que la baisse a repris. Les taux d’intérêt actuels sont les plus bas jamais observé dans l’histoire. »
https://dievolkswirtschaft.ch/fr/2017/0 ... 05-2017fr/
L’inflation est aussi globalement maitrisée à +/-2% dans les pays développés depuis 30 ans.
Et ce sont aussi ces deux paramètres qui permettent à l’investisseur immobilier d’avoir de la vision long terme.
C’est-à-dire qu’on réduit des risques (taux bas, inflation basse) pour en accepter d’autres (que l’immobilier peut baisser par exemple).
C’est valable pour tous types d’investissements.
Enfin encore une fois il faut le voir dans une perspective non pas cyclique (comme quoi les choses seraient amenés à se répéter), mais linéaire (où on tendrait vers un modèle économique « nouveau ») et aussi mondialement étendu (c’est-à-dire qu’il n’y aurai pas vraiment d’autres d’alternative aux taux bas dans un marché de libre échange)
Et d’ailleurs si l’hypothèse de 50 prochaines années de taux bas et d’inflation <2%, est ce que cela modifierai votre stratégie d’investissement ?