Immobilier : le coup de bambou qui va frapper les bailleurs en location meublée professionnels (LMP)

[ProfGrincheux]

Autre chose, pourquoi dans ton calcul d’espérance privilégies tu un temps d’arrêt constant?

Je comprends bien que tu regardes plusieurs temps d’arrêt et il y en a un au moins que la nature nous impose et que tu ne peux pas modéliser comme constant.

[Vincent92]

D'ailleurs, les revenus salariaux sont en général plus fiscalisés que cela.

C'est bien sûr faux ou alors on compare des choux et des carottes...

J'ai plus de temps donc je vais quand même rentrer un minimum dans le détail car cet argument est récurrent.
Ben92 nous explique que la location nue est trop taxée car on paie TMI + prélèvements sociaux sur chaque euro supplémentaire et qu'il est normal de payer seulement sur ce qu'on gagne.
Tu soutiens que c'est beaucoup plus que le salarié.
Je note déjà que le salarié paie lui aussi son TMI pour chaque euro supplémentaire et il paie lui aussi des prélèvements sociaux.
Paie t'il les mêmes prélèvements sociaux?
Quand on regarde sa fiche de paie on peut penser que non car ils ne sont pas de 17.7% mais de 9.7% :


Seulement, on ne calcule pas du tout sur la même base. Pour le salarié, c'est sur son salaire archi brut. Si j'additionne les sommes de prélèvements sociaux payés et que je divise par mon net avant impôt, je suis à 12.5% et non 9.7%.

Reste donc que le bailleur paierait en théorie (s'il n'utilise aucune astuce pour diminuer l'imposition) 5% d'impôts supplémentaires.
La première remarque est qu'un salarié est imposé sur plus que son salaire avant impôts (base imposable > net avant impôts), le "encore heureux qu'on ne paie que sur ce qu'on gagne" de Ben92 est totalement faux. Ce qui rajoute 1,3% supplémentaire si je prends ma dernière fiche de paie.
Ajoutons à cela la "sécurité sociale" (encore 7% du salaire brut) qui bénéficie en premier lieu au salarié mais qui permet également de financier un système plus global (les personnes sans activité professionnelle bénéficient de la prise en charge de leurs frais de santé au seul titre de leur résidence stable et régulière en France).
On arrive donc facilement à plus ou moins équivalence par rapport à un bailleur qui n'utilise aucune astuce.

A cela s'ajoute un certain nombre de prélèvements obligatoires liés aux avantages d'un salarié. Comme déjà dit, on peut très bien trouver des avantages à chaque statut et mettre des prélèvements en face. Le bailleur n'en a pas ou peu (on peut considérer qu'il a la ligne "taxe foncière" même si elle n'est pas liée à ses revenus ou à son statut) et c'est un avantage car tout cela finit finalement dans la même poche, celle de l'état. Qui peut bien en faire ce qu'il veut et pas forcément ce qui est écrit.
Et on pourrait en inventer plein pour un bailleur. J'ai moi même donné en 2 minutes 3 exemples un peu plus tôt dans ce fil.
Donc, je ne comprends pas bien à quoi je mélangerais choux et carottes quand je dis qu'un bailleur qui paierait le maximum possible n'est pas spécialement lésé par rapport à un salarié.

[ProfGrincheux]

La rente a une valeur utile qui n’est pas liée à une échéance. Elle représente une « source » d’utilité. Un investissement est une valeur dont l’utilité n’est pas immédiate, i.e une utilité faible au présent. La rentabilité est un chiffrage mathématique qui établit une forme d’équivalence entre des grandeurs financières qui ne se valorisent pas de la même manière en un temps présent ou futur. C’est un outil comptable qui n’a réellement de sens que dans le cadre d’une exercice comptable, comme par exemple pour une entreprise. J’ai déjà expliqué ici que cet exercice comptable pour un particulier, notamment pour des durées supérieures à 15 ans n’a aucun sens utile.

Je ne pratique pas le calcul avec actualisation de valeur mais un taux égal à l’anticipation d’inflation (c’est à dire grosso modo un calcul en euros constants) ne me paraît justement pas une aberration pour un particulier sur plus de 15 ans.

[Pazuzu]

tu crois que dans les 90% de pays au monde qui n'aident pas fiscalement la construction les gens dorment sous les ponts ?
pas de dépense fiscale -> baisse des prix (gonflés par l'argent public) jusqu'à ce que l'investissement soit intéressant -> construction

Le gros problème en France est la fiscalité de la location nue qui décourage - à juste titre - les investisseurs amateurs hors Pinel et LMNP.
Pour un investisseur de classe moyenne lambda dans la TMI 30%, l'état reprend sur ses revenus locatifs :
30% d'IR, 17.7% de prélèvements sociaux, Ce qui fait près de 50% rendus aux impôts. sans compter la taxe foncière qui est de 1 à 2 mois de loyer.
Pour un investisseur plus aisé (TMI à 41%), ce sera près de 60% rendus aux impôts.

Pour les revenus du travail d'un cadre moyen, l'employeur dépense 100, le salarié reçoit 67 bruts, 52 en nets, 45 en net après IR.
Le revenus du travail sont bien entendu bien plus taxés que les revenus de la rente.

C'est à cause de ces impôts confiscatoires que personne n'est intéressé hors carotte fiscale.
Plus bien évidemment la loi hyper favorable aux locataires mauvais payeurs, et on comprend pourquoi ça n'attire pas les foules.

Ca attire encore les foules, je te laisse voir la proportion de locataire à Paris, et donc de bailleurs en face.
Et dès qu'un français a un pécule, il pense à la pierre avant autre chose.

[Vincent92]

tu crois que dans les 90% de pays au monde qui n'aident pas fiscalement la construction les gens dorment sous les ponts ?
pas de dépense fiscale -> baisse des prix (gonflés par l'argent public) jusqu'à ce que l'investissement soit intéressant -> construction

Le gros problème en France est la fiscalité de la location nue qui décourage - à juste titre - les investisseurs amateurs hors Pinel et LMNP.
Pour un investisseur de classe moyenne lambda dans la TMI 30%, l'état reprend sur ses revenus locatifs :
30% d'IR, 17.7% de prélèvements sociaux, Ce qui fait près de 50% rendus aux impôts. sans compter la taxe foncière qui est de 1 à 2 mois de loyer.
Pour un investisseur plus aisé (TMI à 41%), ce sera près de 60% rendus aux impôts.

Pour les revenus du travail d'un cadre moyen, l'employeur dépense 100, le salarié reçoit 67 bruts, 52 en nets, 45 en net après IR.
Le revenus du travail sont bien entendu bien plus taxés que les revenus de la rente.

Ceux qui raisonnent comme ca sont en général des salariés qui voient (de loin et sans grande réflexion) qu'ils pairaient 50% ou 60% d'impôts s'ils faisaient de la location nue et qu'ils paient moins d'IR en tant que salarié.
Cela superpose en général deux grandes incompréhensions (+ d'autres petites) :
- Cafouillage entre imposition moyenne et TMI : Chaque € supplémentaire qu'il gagnerait en tant que salarié supporte aussi le TMI qui est bien plus élevé que leur imposition moyenne. Un bailleur qui ne travaille pas commence lui aussi avec un TMI de 0. Il ne paie pas 50% sur les premiers €. Il n'y a pas de différence de ce point de vue.
- Leur fiche de paie : Ils n'ont aucune idée de ce qu'ils paient vraiment en tout que salarié. Ils ne savent même pas qu'ils paient aussi des prélèvements sociaux en général.

Le capital est effectivement bien moins taxé que le travail pour des raisons idéologiques (bourrage de crâne du 0.01% à longueur de journée sur le bien-fondé de cette politique qui appauvrit le plus grand nombre à leur profit) et pragmatiques (on veut attirer les capitaux. On ne peut pas être un pays riche sans riche). C'est particulièrement encore plus vrai depuis l'instauration de la flat taxe et de la réduction de l'ISF.

[Pazuzu]

Je comprends votre raisonnement. Notre perception des risques dépend de notre psychologie.

Je pourrais sans doute investir 200k dans une location nue à crédit pour ces raisons mais il me faudrait avoir 150k sur une AV et autant sur un PEA! Or je ne suis pas si non-pauvre que ça.

De plus je ne comprends absolument pas pour quelle raison l'Etat n'a pas supprimé depuis longtemps la niche fiscale du LMNP. Est ce que quelqu'un a une idée?

Quelques remarques.
Il y a eu il y a quelque temps un fil sur la question de l’investissement pinel et consorts. Je n’ai pas réussi à faire comprendre à certains de mes interlocuteurs (ignatius pazuzu ...) mon positionnement après un calcul et des raisonnements.
Je pars donc de la conclusion. Je dis que les investissements de type Pinel sont de bons placements financiers. L’hypothèse consistant à dire que la plus value fiscale est grignotée par le constructeur ne tient pas, parce que les constructions neuves ne sont pas dédiées à des achats de type Pinel. Je dis que le calcul brutal de la rentabilité ne se place pas dans une logique d’investissement, parce que l’investissement par sa nature même, représente une allocation dont on mesure la valeur d’utilité à échéance.
Concernant les arbitrages de placement, ils doivent se faire non pas selon l’espérance de la valeur fiduciaire, mais selon l’espérance de la valeur d’utilité. Lorsque l’espérance se positionne sur des échéances éloignées, il ne faut pas raisonner en une étape, mais en multi-stage. Ceci permet de réduire la question de l'aversion au risque, qui est un facteur impossible à compenser quand on considère des placements très volatils.Or les placements boursiers sont par essence des placements volatils, la pierre ne l'est pas.
Il est parfaitement raisonnable et rationnel d'investir dans la pierre pour ces raisons. Les incitations fiscales ne sont pas là pour fausser le jeu, elles sont là pour faire rentrer ce type d'investissement sur le tapis des arbitrages. Du point de vue de l'état, il s'y retrouve parce qu'un certain nombre de ses obligations en matière d'investissement institutionnels sont transférées à la charge des particuliers.
J'estime pour ma part que la hauteur d'un investissement locatif devrait être réalisé en fonction d'un objectif de rémunération visant un seuil de revenus, pas en calculant une rentabilité d'investissement.
ces arbitrages sont donc liés à un niveau de patrimoine donné, sa volatilité et au calcul de son utilité espérée (au sens de l'espérance mathématique justement).

Je n'ai pas tout compris donc je ne vais pas répondre sur tout.

les constructions neuves ne sont pas dédiées à des achats de type Pinel.

Ca dépend lesquelles. De nombreux programmes sont quasi-exclusivement dédiés aux investisseurs.
D'ailleurs, la plupart des programmes ne mettent jamais en avant de chiffres, mais toujours du blabla et du marketing.
Quand bien même les achats Pinel ne serait pas désavantagé à l'achat (ce qui n'est pas toujours le cas si les acheteurs bénéficient de la TVA réduite), si le neuf est trop cher, l'investissement peut ne pas être bon alors que l'achat résidentiel peut se comprendre.

Pour évaluer l'espérance de gain dans le futur, il faudrait regarder ce qui s'e passé dans le passé. On voit bien que beaucoup d'investisseurs dans ces programmes y ont laissé des plumes.

Alors, bien sûr, il y a des achats moins mauvais que d'autres. Mais quand on a la connaissance, le temps et l'énergie pour les sélectionner, on a aussi ces qualités pour trouver des biens immobiliers plus rentables .

Du point de vue de l'état, il s'y retrouve parce qu'un certain nombre de ses obligations en matière d'investissement institutionnels sont transférées à la charge des particuliers.

Il s'y retrouve déjà car il empoche directement 16,7% du bien en TVA et en redistribue 12, 18 ou 21 au fil de l'eau.

[ProfGrincheux]

Le capital est effectivement bien moins taxé que le travail pour des raisons idéologiques (bourrage de crâne du 0.01% à longueur de journée sur le bien-fondé de cette politique qui appauvrit le plus grand nombre à leur profit) et pragmatiques (on veut attirer les capitaux. On ne peut pas être un pays riche sans riche). C'est particulièrement encore plus vrai depuis l'instauration de la flat taxe et de la réduction de l'ISF.

Pas seulement. Un ménage n’est pas une entreprise. Si tu appliques brutalement le barème de l’IRPP au CA d’une entreprise, ça va faire très mal.

Il y a indubitablement une politique explicite de transfert des charges des entreprises vers les ménages, via la dette. Cette politique peut se justifier de plein de manières. Tout n’est pas convaincant, loin de là, mais ce n’est pas simple de trier le vrai du faux..... Bien entendu, les organisations patronales en sont les plus ardents défenseurs.

Ensuite si tu veux dire que le discours des organisations patronales est idéologique, oui, c’est parfaitement exact. Ces organisations sont des syndicats, alors qu’elles aient des discours idéologiques n’est pas bien surprenant. Le pragmatisme est cette idéologie qui ne se prétend non idéologique.

[Ben92]

Ca attire encore les foules, je te laisse voir la proportion de locataire à Paris, et donc de bailleurs en face.
Et dès qu'un français a un pécule, il pense à la pierre avant autre chose.

Ca n'attire pas les foules hors carotte fiscale.
Dans l'ancien : qui a encore envie de louer en location nue un appartement acheté en 2020 au prix fort ? A Paris tous les nouveaux investisseurs font du LMNP. Les seuls qui continuent à faire de la location nue sont ceux qui possèdent le bien depuis longtemps, acheté infiniment moins cher que les prix actuels et déjà amorti.
Dans le neuf : Les rendements étant pires que dans l'ancien, les Robien/Scellier/Duflot/Pinel sont incontournables et ancrés très profondément dans la tête des français. Sérieusement, qui a envie d'être le premier des loosers à ne plus profiter des 18% de crédit d'impôt ? Sans défiscalisation, le nombre d'investisseurs dans le neuf se rapprochera de 0.

[Qqun_de_Passage]

Faire du LMNP se justifierait d’autant plus, d’un point de vue financier, que le bien est amorti, car sinon la base taxable est maximale (pas d’intérêts à déduire).
S’il y a encore de la location nue, c’est plus par paresse / méconnaissance des bailleurs (la veuve de Carpentras....).
En effet, ça doit être plus souvent le cas des apparts possédés depuis des décennies. Ceci dit, à défaut de LMNP, la déduction forfaitaire de 30 % permise par le régime micro-foncier est une bonne alternative en location nue.

[jvlabas]

https://www.capital.fr/immobilier/immob ... ls-1389193

Bon bah pour ceux qui sont en LMNP vous êtes les suivant sur la liste

Une vulgarisation sur les différences entre LMP et LNMP :
https://www.investissement-locatif-inte ... -lmp-lmnp/

(j'en avais besoin)

[_lavocre31_]

L'état a besoin d'argent et l'immobilier est ce qu'il y a de plus simple à taxer, et en plus les loyers sont bloqués !

[Jeffrey]

La valeur d’utilité me semble être une construction subjective propre à l’agent économique concerné.

Comme tu parles de calculer une valeur d’utilité comme une espérance mathématique, j’en déduis qu’il s’agit pour toi d’une grandeur vectorielle (sur le corps des réels ). Mais je n’en saisis pas la structure. Combien de dimensions a ton espace?

Ensuite on peut construire une valeur d’utilité macro économique comme espérance des valeur d’utilité des agents mais tout le problème est de determiner par rapport à quelle loi de probabilité sur l’ensemble des agents économiques? Mettons nous, pour les personnes physiques, un facteur \exp(\beta NW) avec NW=patrimoine net et quel signe de \beta?

Sachant que le \beta perso de Madame Michu est une fonction croissante de NW(Madame_Michu).

Salut,
J'ai un clavier pour quelques heures, avant de repartir en famille...

En introduction, pourquoi un ménage ne devrait pas être considéré du point de vue comptable comme une entreprise :
parce que non seulement la fiscalité n'est pas la même (évident), mais l'exercice comptable se répète à l'identique chaque année pour une entreprise. Ce n'est pas le cas pour un ménage. Tout dépend de son âge, de sa composition et de son capital, qui n'a pas à être renouvelé "à l'identique" d'années en années.

Parlons de la fonction d'utilité, j'en profite pour compléter ce que j'avais expliqué à squamata il y a quelques temps en mp.
Pour une personne physique, tu définis un périmètre des besoins, pour faire simple, tu les classes par catégories. Elle sont toutes valuées d'un point de vue quantitatif et temporel.

exemple :
20 ans, tu as besoin de financer:
Une habitation, une alimentation, des déplacements, des charges fiscales, de la culture, des loisirs, la santé, un besoin logistique (vêtements, vaisselle, lave linge..), etc...
Chaque poste peut être décrit plus ou moins précisément, je me borne à segmenter pour expliquer le modèle.
Par ailleurs, tu peux distinguer chaque poste en deux sous catégories : investissement (provision puis achat) + fonctionnement.

à 30 ans, tu reprends la liste, mais tu ajoutes par exemple les enfants, avec des sous catégories (alim/santé/éduc)

à 50 ans ( ou 40 ans) tu fais sortir des catégories (achat habitation mais pas entretien ...) et tu en fais rentrer d'autres (prévision retraite = provisionnement)

à 60 ans idem, par exemple, tu déprécies ton besoin en déplacement (ou pas) et en loisirs sportifs (ou pas)

Il y a une dynamique dont l'approche comptable entreprise ne rend pas compte.

Par ailleurs, chaque item est soumis à une fonction d'utilité concave.
L'utilité de deux maisons est inférieure à celle d'une seule (ratio), l'utilité de trois maisons est inférieure à celle de deux. Sauf à considérer que le bien immo est dans la catégorie "compléments de revenus" pour financer une perte par ailleurs, ce qui n'est pas la même chose que "usage d'habitation".

Tu observeras que ce modèle ne considère d'ailleurs pas les actifs et les passifs de manière symétrique, comme cela se passe en compta, encore une différence significative.

Ensuite la fonction d'utilité est traduite en équivalent monétaire (c'est le sens d'une monnaie).
Par exemple, pour une personne âgée, le besoin (donc la valeur de la fonction d'utilité) du poste santé est plus important que pour une personne jeune. La valeur d'utilité se traduit donc par un poste budgétaire.

Comme tu l'as souligné en première phrase, la fonction d'utilité est éminement fonction de l'individu. Aussi bien pour les postes de dépense culturels et de loisirs que pour les endroits où tu résides.
Mais l'à n'est pas le caractère probabiliste du process.

Ces évaluations de fonction d'utilité à un âge T sont fonctions de scénarios : je me marie, je fais des enfants, mes enfants font des études ou sont des paniers percés, j'ai une santé de fer, mes parents me laisseront leur maison en héritage...
là est l'espérance. Tu peux calibrer un niveau prévisionnel d'utilité en fonction de scénarios de base : je reste marié, mes gosses sont autonomes, ou pas, je risque de perdre mon emploi...
Tu évites l'écueil de l'aversion au risque (qui est un problème pour optimiser une fonction d'utilité). je ne développe pas ce point.

En optimisation stochastique, on procède souvent par multi-stage. Cela s'appelle aussi de la programmation dynamique en informatique.
Quand tu as réalisé une étape, les scénarii de l'étape suivante ont du sens, autrement, ils n'en ont pas.

Par exemple, ça ne sert à rien de financer les études des mômes si tu as vingt ans (et que tu as fait une vasectomie...). Sans aucune forme de dérision, quand par exemple Ignatius projette au moment de sa retraite de disposer d'un capital >2M€ et d'en donner la moitié à ses enfants, ce n'est pas du tout le même process décisionnel. Si à quinze ans, tes mômes sont brillants, sont intéressés par des métiers porteurs et rémunérateurs, l'essentiel de l'optimisation à ton niveau n est de prévoir le niveau n+1 où tu es en mesure de financer n'importe quel type d'études pour eux. Inversement, si tes enfants sont en 5e au collège toujours à quinze ans, tu peux rayer la case "financement des études".
C'est cela l'optimisation.

Donc, en multi-stage, à une étape n donnée, tu établis des scénarios probabilistes simples pour décrire ta fonction d'utilité à l'étape n+1.
Je redonne un exemple. Tu as la cinquantaine, tu envisages de bosser encore dix ans. L'avenir pro et la capacité d'autonomie de tes enfants se dessine.
tu peux envisager :
- d'écourter ton temps de travail (ta fonction d'utilité correspondante peut être interprétée comme une consommation de ressources) en prenant un temps partiel
- acheter une résidence secondaire
- prévoir des voyages et un mode de dépense supérieur à n+1 (60 ans)
- acheter un apart à ta fille qui va avoir du mal à joindre les deux bouts parce qu'elle a choisi une voie non rémunératrice
etc

La somme (agrégat) de tes besoins dans les différents items, modulo l'espérance calculée, te définit un budget de dépense.
Ces évaluations probabilistes sont fonction de la situation de l'individu - déjà dit - et de ta capacité d'observation/prédiction; Par contre, en procédant ainsi, tu n'es pas sujet aux erreurs d'aversion au risque par exemple, qui eux, ne concernent qu'une incapacité à prédire efficacement une situation à venir.
L'étape suivante consiste à mettre en rapport le besoin de dépense (son espérance) et sa capacité de financement (revenus, retraite...). La différence est en première intention une capacité d'investissement (ou la satisfaction d'une utilité reléguée en seconde intention dans ton périmètre , ou bien c'est un arbitrage entre les fonctions d'utilité respectives (je mange des pâtes pour me payer le club med dont j'ai une plus grande utilité).

Ce que je dis peut sembler totalement trivial, mais ce n'est pas si simple. L'exercice consistant à faire une projection dans 10/15 ans n'est pas évident parce que pas si simple que cela; Son chiffrage est parfois complexe et même si l'espérance est facilement calculable, la variance n'est pas une donnée immédiate. De plus, faire vraiment ce travail est plus radical que de compter chaque mois ses sous et de faire des graphiques.

J'ai choisi de présenter la chose en supprimant toute formulation mathématique ou toute modélisation théorique un peu éthérée pour ouvrir le dialogue et proposer une lecture à tous. Si tu veux un point d'entrée, regarde Darinka Dentcheva.
Je finis par un exemple, le mien.
J'ai à peu près ton âge. Trois enfants. J'ai un horizon professionnel entre 10 ans (min) et 15 ans (max).

Actuellement, d'ici à mon prochain horizon décisionnel (10 ans), j'ai choisi d'écarter le provisionnement pour études de mes enfants, parce que soit ils sont quasi en phase d'achèvement, soit parce que leurs parcours laissent présager une absence de dépenses lourdes dans ce domaine et une très très probable indépendance financière pour eux. Je n'ai donc pas maintenu de poste d'utilité dans ce domaine.
J'avais anticipé ce choix il y a cinq ans en décidant d'investir dans une résidence secondaire, pour un usage familial qui leur sera plus utile dans la décennie à venir que la nécessité de financer leurs études. (Pour les deux plus grands, les études sont quasi gratuites).
Je provisionne donc désormais à hauteur de 20% de mes revenus pour compenser une perte de revenus en retraite prévisionnelle (qui devrait être de l'ordre de 40%) par des arbitrages d'investissement divers et adaptés (je n'ai pas l'intention de reconstituer la totalité de mes ressources actuelles à ma retraite, mais un de mes objectifs et de maintenir l'autonomie financière totale de mon conjoint ou moi en cas de décès de l'un de nous deux) .
Inversement, lorsque j'ai commencé à travailler dans la fonction publique, j'avais l'opportunité d'abonder à une complémentaire retraite, et je ne l'ai pas fait, estimant (au sens mathématique) que la fonction d'utilité résultante serait insignifiante selon une très grande probabilité (pourcentage de revenus à terme).
s'il y a des questions ...

[WolfgangK]

+1 avec Jeffrey : c'est ma façon de voir les choses.
Mais je voudrais insister sur le côté "distribution" des utilités anticipées (de l'argent ou de ce qu'on aura acheté avec ou du temps dont on disposera en ayant pas besoin de travailler autant).
D'où le fait que je répète à l'envie que ni ceux qui disent qu'il faut maximiser sa richesse ni ceux qui disent que la richesse importent peu n'ont raison.
Parce qu'on ne peut pas anticiper exactement la richesse qui sera utile. D'où le fait qu'il est intéressant de se ménager des possibilités d'augmenter ses revenus si besoin.
Par exemple, mieux vaut être médecin/avocat et faire beaucoup de bénévolat / travailler pour des associations en étant payé des clopinettes que faire l'administratif dans les mêmes associations, même avec des niveau de revenu qui seraient comparables. Cf. le "passe ton bac d'abord" des générations passées .

[Jeffrey]

les constructions neuves ne sont pas dédiées à des achats de type Pinel.

Ca dépend lesquelles. De nombreux programmes sont quasi-exclusivement dédiés aux investisseurs.
D'ailleurs, la plupart des programmes ne mettent jamais en avant de chiffres, mais toujours du blabla et du marketing.

Je n'ai pas prétention à formuler une généralité qui s'appliquerait systématiquement tout en précisant que les informations sur les programmes divers sont souvent (la plupart + jamais ?) inaccessibles.
En conséquence de quoi, je me borne à constater que lorsqu'un programme immobilier est proposé à la vente, n'importe qui peut s'en porter acquéreur, sous réserve qu'il dispose des fonds nécessaires.

Quand bien même les achats Pinel ne serait pas désavantagé à l'achat (ce qui n'est pas toujours le cas si les acheteurs bénéficient de la TVA réduite), si le neuf est trop cher, l'investissement peut ne pas être bon alors que l'achat résidentiel peut se comprendre.

Je pense qu'entre deux arbitrages, il est souhaitable de réaliser celui le plus profitable. Maintenant, comme c'est un jeu avec information incomplète (cf supra), je dirais que cela ne nous avance pas des masses d'énoncer une telle phrase.

Pour évaluer l'espérance de gain dans le futur, il faudrait regarder ce qui s'e passé dans le passé.

ça, je pense que c'est souvent faux, il faut surtout savoir se projeter personnellement dans le futur. cf mon post précédent.

On voit bien que beaucoup d'investisseurs dans ces programmes y ont laissé des plumes.

Je n'ai pas de données statistiques sur la question, néanmoins, je pense que si X% de personnes ne font pas de bons arbitrages, c'est souvent en raison d'un logiciel interne défaillant, pas par manque d'opportunités.

Alors, bien sûr, il y a des achats moins mauvais que d'autres. Mais quand on a la connaissance, le temps et l'énergie pour les sélectionner, on a aussi ces qualités pour trouver des biens immobiliers plus rentables .

Il vaut mieux avoir des qualités que des défauts.

[ProfGrincheux]

Par ailleurs, chaque item est soumis à une fonction d'utilité concave.
L'utilité de deux maisons est inférieure à celle d'une seule (ratio), l'utilité de trois maisons est inférieure à celle de deux. Sauf à considérer que le bien immo est dans la catégorie "compléments de revenus" pour financer une perte par ailleurs, ce qui n'est pas la même chose que "usage d'habitation".

[…]

Ensuite la fonction d'utilité est traduite en équivalent monétaire (c'est le sens d'une monnaie).
Par exemple, pour une personne âgée, le besoin (donc la valeur de la fonction d'utilité) du poste santé est plus important que pour une personne jeune. La valeur d'utilité se traduit donc par un poste budgétaire.

Ce processus de traduction de la fonction d’utilité d’un item en besoin de financement n’est pas évident pour moi. Il me semble que tu sous-entends un raisonnement microéconomique basique que je n’arrive pas à reconstituer spontanément.

Merci pour les explications en tous cas.

Je n’applique pas un modèle aussi raffiné de prévision des besoins. En revanche je spécifie des règles d’arbitrage en fonction d’ objectifs définis pour que les besoins estimés à l’étape n+1 (qui pour moi comme pour toi est le départ à la retraite) soient satisfaits en fonction d’un scénario relativement optimiste (pas de décès dans la famille, pas de séparation, études supérieures de ma fille à financer, situation politique et économique mediocre). Je veille aussi à ce qu’en cas de grave problème individuel (décès de ma femme ou moi, séparation) la situation soit gérable à froid sans décision à prendre en urgence dans un moment compliqué psychologiquement. Si ça arrive c’est le moment de se considérer arrivé a l’ étape n+1 redéfinie et préparer la n+2. Je ne prends pas en compte les risques de grave problème collectif (les trucs à la maud ) parce que si cela se produit il faut remettre en question toutes les priorités individuelles.


Donc j’utilise des temps d’arrêt T_1<T_2<....<T_n<..... T_n étant le moment de l’étape n. J’en suis à n=4. Je découpe l’intervalle [T_n, T_{n+1}^{estim\’e} ] en tranches faisant 3 ans pour modifier la structure des règles d’arbitrage, tranches que je découpe en tranches d’un an pour moduler ces règles .

Les résultats obtenus à l’instant T_{n+1} ont jusqu’à présent été légèrement supérieurs aux objectifs définis à l’instant T_n.

Quant à mon aversion aux risques, c’est surtout une aversion aux emmerdements. C’est sans doute pour ça que je ne suis pas lancé dans la vie de propriétaire-bailleur. En fait, je m’y retrouverai sans doute sur le tard, soit en surveillant la gestion de biens locatifs appartenant à mes parents et leurs conjoints s’ils ne sont plus en mesure de le faire eux-mêmes et me demandent de l’aide, soit plus radicalement en héritant d’une partie de ces biens avec mon frère (qui est le fils de mon père et de sa conjointe actuelle). Il n’y en a pas suffisamment pour que je n’y arrive pas. Évidemment, plus ce sera tard, mieux ce sera. Mais c’est très probable que la tuile me tombera dessus d’ici 15 ans.

[ignatius]

Merci à Jeffrey pour ces explications vraiment très intéressantes.
Sans les formuler aussi précisément, j'intègre ces paramètres dans mes projections, avec des hypothèses différentes, notamment sur le coût des études des enfants, mes projections de salaire sur la durée (en tant que fonctionnaire on peut avoir une fourchette en fonction des choix et des réussites de carrière)...
De toute façon l'objectif pour lequel je travaille est le même. donner le maximum à mes enfants, que ce soit financièrement ou en leur payant les études qu'ils souhaitent et sont capables de faire.
Après les prévisions à 15 ou 20 ans sont forcément aléatoires, elles ne tiennent pas compte des opportunités d'investissement, de l'évolution du marché immobilier, de l'état de santé de chacun.
En tout cas ton post était très éclairant.

[DIGOU]

Il m'apparaît qu'à la lecture des posts des 3 derniers contributeurs, la variable emploi garanti à vie est sans doute la plus décisive quant à la qualité de la précision d'une projection financière.
Mais je me trompe sûrement.

[_lavocre31_]

Il m'apparaît qu'à la lecture des posts des 3 derniers contributeurs, la variable emploi garanti à vie est dans doute la plus décisive quant à la qualité de la précision d'une projection financière.
Mais je me trompe sûrement.

Tant qu'il y a du monde pour financer les fonctionnaires: OUI !
Mais cette crise est inédite.

[DIGOU]

Il m'apparaît qu'à la lecture des posts des 3 derniers contributeurs, la variable emploi garanti à vie est dans doute la plus décisive quant à la qualité de la précision d'une projection financière.
Mais je me trompe sûrement.

Tant qu'il y a du monde pour financer les fonctionnaires: OUI !
Mais cette crise est inédite.

Que l'on ne se méprenne pas, je ne rentre pas dans la dichotomie fonctionnaire/pas fonctionnaire, simplement il me semble qu'en ces temps, de futurs incertains, la prise en compte de cette donnée revêt un caractère primordial quant aux projections que chacun peut faire de son futur patrimoine

[ignatius]

Il m'apparaît qu'à la lecture des posts des 3 derniers contributeurs, la variable emploi garanti à vie est sans doute la plus décisive quant à la qualité de la précision d'une projection financière.
Mais je me trompe sûrement.

Disons qu'elle permet de se projeter de manière moins incertaine.

[kamoulox]

Ça peut avoir le phénomène inverse. J’ai un pote petit fonctionnaire peu payé et sur diplômé pour son poste, à la question part dans le privé au lieu de te faire chier à 1500balles et 1h de route aller et 1h retour.
Aversion au risque maximale, sa réponse : j’ai peur d’être viré ou perdre mon boulot. (Il a commencé dans le privé à l’époque) Il est où le risque à 1500 balles? Que tu quittes un poste à 3000-4000 boules je peux comprendre que c’est chaud de retrouver en province mais là...

Ça s’accroche au statut de fonct comme une moule au rocher. Et ça se complaît dans la sécurité du l’intitulé de sa fonction. Mais ça déteste son taff, ses collègues et ça lit libé

[DIGOU]

Il m'apparaît qu'à la lecture des posts des 3 derniers contributeurs, la variable emploi garanti à vie est sans doute la plus décisive quant à la qualité de la précision d'une projection financière.
Mais je me trompe sûrement.

Disons qu'elle permet de se projeter de manière moins incertaine.

Nous sommes d'accord.

[DIGOU]

Ça peut avoir le phénomène inverse. J’ai un pote petit fonctionnaire peu payé et sur diplômé pour son poste, à la question part dans le privé au lieu de te faire chier à 1500balles et 1h de route aller et 1h retour.
Aversion au risque maximale, sa réponse : j’ai peur d’être viré ou perdre mon boulot. (Il a commencé dans le privé à l’époque) Il est où le risque à 1500 balles? Que tu quittes un poste à 3000-4000 boules je peux comprendre que c’est chaud de retrouver en province mais là...

Ça s’accroche au statut de fonct comme une moule au rocher. Et ça se complaît dans la sécurité du l’intitulé de sa fonction. Mais ça déteste son taff, ses collègues et ça lit libé

Peut-être que le privé n'en veut pas.
Être surdiplômé ne signifie rien.
La compétence ne se limite pas au diplôme, ce serait trop simple.
Il ne se sent peut-être pas les épaules pour affronter ce monde de requins, et qu'un petit placard, même mal payé, lui garanti un avenir plus certain.
Qu'il se plaigne, c'est autre chose et c'est normal, cela fait partie du package.

[ignatius]

Un surdiplomé qui reste dans des fonctions subalternes, c'est assez révélateur.
J'en ai eu un certain nombre à gérer, je les ai toujours poussé au cul pour qu'ils s'élèvent.
Notamment dans les premiers grades jusqu'à inspecteur, tu peux rester dans le coin et avoir des journées assez cool (8h30-17h30 avec la pause déjeuner).
Ils savaient qu'avec moi, c'était soit tu te sors les doigts, soit tu changes de service.
Pour leur bien.
Être responsable d'une équipe, c'est aussi chercher à en valoriser les membres à chaque fois que c'est possible.
Bon l'inconvénient c'est que j'ai un turnover important, les bons partant régulièrement, et que certains profils type arrivistes sans aucun sens du collectif veulent (à tort) bosser avec moi.
En général ils font quelques mois et on les met ailleurs pour incompatibilité

[kamoulox]

Il a bossé dans le privé, en sortant d’études car il ne trouvait rien avec son master. Et il voulait pas faire prof.

Quand le magasin où il bossait a fermé il a passé des concours et il est rentré dnas la fonction publique.

Son but était d’avoir un bon poste en médiathèque. Il à plus tard réussi le concours pour être A si j’ai bien compris. Mais aucun poste dispo. Et si j’ai bien compris si après x temps ton concours s’annule et tu dois le repasser?

En fait c’est tellement des postes de planqués que personne n’en bouge jusqu’à la retraite.
Il a même claqué un bore out y’a 2 ans.

Du coup il fait le taff des autres (ils sont 7 mais même lui avoue que 3 personnes suffiraient)
Ça l’occupe, et les autres font presque plus rien. Tout le monde est content. Puis il y en a toujours un en arrêt. Il font une sorte de roulement on dirait...

Il va finir au bout d’une corde

[DIGOU]

Master d'histoire ?

[kamoulox]

Master d'histoire ?

Comment t’as deviné?

[alexlyon]

Les fonks cherchent la sécurité plutôt que la perf élevée mais non garantie .
La renonciation au capital à terme (actions à prix préférentiel, BSA, intéressement), c'est à dire au patrimoine via la vie pro, est choisie délibérement au profit d'un salaire maintenu même si difficulté pro.

C'est un sujet de confiance en soi, qui se justifie au regard de leur statisitique santé (déprime, absentéisme, etc...) qui pourrait les voir privés de salaire.

Leur rapport au sport est aussi un indicateur (incertitude, rapport aux autres en mode compétition, santé physique, confiance en soi,...).

[DIGOU]

Master d'histoire ?

Comment t’as deviné?

Pas prof et postulant en médiathèque.
Profil typique.
Il s'est trompé de voie, master d'histoire c'est prof ou quasi rien.

[alexlyon]

Enjeu esthétique aussi derrière la confiance en soi : la vieille fille en médiathèque, la bombe de boite de nuit en commerciale.

[kamoulox]

Master d'histoire ?

Comment t’as deviné?

Pas prof et postulant en médiathèque.
Profil typique.
Il s'est trompé de voie, master d'histoire c'est prof ou quasi rien.

C’est sur. Grande culture, beau gosse de ouf, intelligent, mais confiance en soit qui frôle le tapis, peur de son ombre et de l’avenir. D’ailleurs il n’a jamais été avec une gonz de son niveau physique. Il sous performe total. Je le voyait pourtant faire une très bonne carrière comme d’autres potes on pu faire. Dans le privé ou même fonctionnaire dans l’éducation nationale. Le pire c’est qu’il bosse à 1h de chez lui car y’a tellement pas de postes qu’il bosse en zone sensible là où personne veut aller.

Du coup j’aime avec des potes chatouiller son côté écolo sur son bilan carbone et il est encore plus mal

[DIGOU]

Master d'histoire ?

Comment t’as deviné?

Pas prof et postulant en médiathèque.
Profil typique.
Il s'est trompé de voie, master d'histoire c'est prof ou quasi rien.

C’est sur. Grande culture, beau gosse de ouf, intelligent, mais confiance en soit qui frôle le tapis, peur de son ombre et de l’avenir. D’ailleurs il n’a jamais été avec une gonz de son niveau physique. Il sous performe total. Je le voyait pourtant faire une très bonne carrière comme d’autres potes on pu faire. Dans le privé ou même fonctionnaire dans l’éducation nationale. Le pire c’est qu’il bosse à 1h de chez lui car y’a tellement pas de postes qu’il bosse en zone sensible là où personne veut aller.

Du coup j’aime avec des potes chatouiller son côté écolo sur son bilan carbone et il est encore plus mal

J'ai un peu le même à la maison (autre Master par contre), mais lui va faire prof, mais pas en France.

[kamoulox]

Il ramène aussi des moches?

[DIGOU]

Les fonks cherchent la sécurité plutôt que la perf élevée mais non garantie .
La renonciation au capital à terme (actions à prix préférentiel, BSA, intéressement), c'est à dire au patrimoine via la vie pro, est choisie délibérement au profit d'un salaire maintenu même si difficulté pro.

C'est un sujet de confiance en soi, qui se justifie au regard de leur statisitique santé (déprime, absentéisme, etc...) qui pourrait les voir privés de salaire.

Leur rapport au sport est aussi un indicateur (incertitude, rapport aux autres en mode compétition, santé physique, confiance en soi,...).

Oui.
Ceci étant, la confiance en soi, cela peut être compliqué à gérer et même pourrir la vie de certains éléments, même brillants.

[DIGOU]

Il ramène aussi des moches?

L'avantage des moches c'est que tu les gardes à vie étant donné qu'elles ne changent pas avec les années.

[Nouveau stephanois]

Tu te vois avec une grosse aux cheveux courts ? Autant se taper une prostipute

[DIGOU]

Tu sais les goûts et les couleurs....

[ignatius]

Les fonks cherchent la sécurité plutôt que la perf élevée mais non garantie .
La renonciation au capital à terme (actions à prix préférentiel, BSA, intéressement), c'est à dire au patrimoine via la vie pro, est choisie délibérement au profit d'un salaire maintenu même si difficulté pro.

C'est un sujet de confiance en soi, qui se justifie au regard de leur statisitique santé (déprime, absentéisme, etc...) qui pourrait les voir privés de salaire.

Leur rapport au sport est aussi un indicateur (incertitude, rapport aux autres en mode compétition, santé physique, confiance en soi,...).

Tu sais qu'il existe des tas de situations différentes dans la fonction publique ?
Et des fonctions publiques différentes.
Le cas du pote de kamou, c'est bibliothécaire territorial par exemple.
Rien à voir avec la même fonction dans la FPE où tu as un poste dès réussite (bibliothèque universitaire par exemple). Par contre il faut être mobile.

[alexlyon]

Invariants culturels, managérial et relationnel.

[alexlyon]

L'entreprise n'échappe pas elle non plus à ses propres standards culturels marqués (il s'agit toujours de l'inconscient de ces univers, pas de la RH exprimée au quotidien) :

[alexlyon]

Le haut du panier des fonks dépasse ce besoin de sécurité, pour exprimer plutôt celui d'appartenance (plus typique de la classe moyenne voire petite bourgeoisie).

Le très haut du panier démissionne, pour prendre son destin en main, conscient de sa valeur universelle hors système fonky.
Sentiment d'estime des autres (le marché) et surtout d'estime de soi.
Ce sont les meilleurs consultants ministériels et avocats fiscalistes, qui ont souvent commencé 4 ou 5 ans comme fonk à Bercy.
Quand ces avocats t'invitent chez eux, tu vois qu'ils sont mariés avec des danseuses pro (parce que mannequin, ce n'est pas assez bien : pas la discipline du sport, et vulgarité showbizz ).

[ProfGrincheux]

Il y a déjà un fight paris/province sur une autre file. Il me parait peu judicieux d'en ouvrir un ici sur le thème fonk/privé.

Ceci étant, la sécurité de l'emploi permet de simplifier enormement la structure du modèle aléatoire sous-jacent. En effet le statut de fonctionnaire me permet de me contenter d'une analyse du scénario central et d'une évaluation qualitative de la gravité des déviations malencontreuses.

Un commentaire: il m'aurait été possible à faible coût de ne pas être fonctionnaire pendant toute ma vie avant T_2=mon recrutement au CNRS ou avant T_3 si j'avais fait le choix d'arrêter la recherche (en particulier en maths) apres ma these ou de ne pas me lancer la dedans à T_1=mon choix d'entrer à l'ENS vs l'X. Le cout de sortir de la fonction publique a augmenté ensuite très rapidement jusqu'a devenir prohibitif à partir de T_4. Le cout de T_3=recrutement comme professeur d'université avec mobilité a été relativement élevé (environ 25k, augmentation de la probabilité d'un divorce - ce qui ne s'est pas réalisé).

Cet exemple est moderement intéressant à part pour moi. Sauf que je l'ai formulé en termes du concept intuitif de cout d'un choix. Voila, je crois, une notion intéressante pour tout un chacun.

En donner une évaluation quantitative est un problème qui mathématiquement est similaire au problème de la fixation du prix d'une option ou plus généralement de la fixation du prix d'une police d'assurance ou de l'évaluation du cout d'un contrat (incluant le calcul que la banque fait quand elle vous propose un taux pour un emprunt).

Le fait que les gens qui font de la finance quantitative travaillent en temps continu n'est qu'une circonstance sans importance. Ça augmente juste le cout à l'entrée.

Une fois qu'on a compris comment faire ça, on peut à mon avis envisager d'évaluer quantitativement l'avantage de la sécurité de l'emploi, le risque d'impayés d'une location nue, le cout pour un investisseur engagé dans une opération d'un possible changement de fiscalité du LMNP ou les avantages perdus de la fiscalité du LMP.

La suite appartiendrait plutôt à la file de l'enseignement des maths. J'ai un intérêt matériel et moral à ce que le plus de gens possibles comprennent ce que je dis dans ce post.

[alexlyon]

Il ne s'agit pas d'un fight.
Mais de différences.
Comme entre une blonde et une brune (cigarette ou femme, peu importe).

[Jeffrey]

Par ailleurs, chaque item est soumis à une fonction d'utilité concave.
L'utilité de deux maisons est inférieure à celle d'une seule (ratio), l'utilité de trois maisons est inférieure à celle de deux. Sauf à considérer que le bien immo est dans la catégorie "compléments de revenus" pour financer une perte par ailleurs, ce qui n'est pas la même chose que "usage d'habitation".

[…]

Ensuite la fonction d'utilité est traduite en équivalent monétaire (c'est le sens d'une monnaie).
Par exemple, pour une personne âgée, le besoin (donc la valeur de la fonction d'utilité) du poste santé est plus important que pour une personne jeune. La valeur d'utilité se traduit donc par un poste budgétaire.

Ce processus de traduction de la fonction d’utilité d’un item en besoin de financement n’est pas évident pour moi. Il me semble que tu sous-entends un raisonnement microéconomique basique que je n’arrive pas à reconstituer spontanément.

Deux choses distinctes : le besoin de financement et le support patrimonial investi.

La monnaie est une valeur d'équivalence, modulo une fluidité de conversion qui dépend du support considéré. C'est juste une unité de conversion.

Si tu disposes par exemple de 200K€, quand je dis "disposes", je sous-entend que tu n'as pas une utilité d'affectation immédiate de cette somme. Tu peux les investir dans du foncier, tu perds une disponibilité que tu trouves par exemple sur des investissements bancaires, en contrepartie, tu extraits une partie de ton patrimoine des fluctuations boursières (qui sont spécifiques du point de vue des rythmes de valeur) pour les soumettre à un autre rythme de fluctuations et une autre loi de probabilité de valuation.

Il faut distinguer flux et capital de ce point de vue.

Quand je parle de valeur d'utilité pour un item, je parle de flux, donc effectivement de besoin. Par exemple, tu peux examiner ton budget déplacement. Pour moi, il représente actuellement environ 10% de mes ressources financières. Je ne finance pas actuellement mon poste de déplacement par un support patrimonial actuel, ça tombe sous le sens, mais une fois que c'est dit, c'est sans doute plus clair.

Donc pour chaque item identifié, tu examines ta fonction d'utilité, et tu en déduis un poste de dépense. Ensuite, tu examines ton revenu correspondant, et tu fais des arbitrages. Ce n'est qu'à ce niveau là que tu évalues si tes revenus sont suffisants ou si tu dois provisionner ton besoin.

Pour ma, je ne raisonne qu'en pourcentages de flux. Ainsi, mon scénario de base est que durant les dix prochaines années, je vais disposer d'un revenu de 100. Sur ces 100, mes valeurs d'utilité (déterminées par mon niveau de vie) sont évaluées à 60. Je complète par un investissement de 20 en termes patrimoniaux (à destination de mon niveau n+1), et de 20 en termes d'épargne non affectée. Au moment de la retraite, j'ai prévu que mon niveau de revenus sera de 70 (mix entre mes revenus devenant une retraite et le maintien de mes rentes d'investissement), mais je n'aurai plus de besoin d'investissement ni de besoin d'épargne. ça, c'est dans les grandes lignes. En réalité, j'ai plusieurs scénarios de modification de mon mode de vie, mais aussi de mes capacités d'épargne à venir d'ici dix ans.
Ce scénario de base est modulé fonction des probabilités d'événements. Par exemple, j'envisage que un ou plusieurs de mes enfants quittent la région parisienne (deux sur trois me parait assez peu probable pour des raisons de choix d'orientation professionnelle), donc j'ai évalué que sur ma capacité d'épargne actuelle, un scénario possible est l'acquisition d'un pied à terre en Province, pour pouvoir rester proche de mes enfants.
En règle générale, il est difficile d'établir une espérance direcgtement sur des scénarios. Il est plus facile de raisonner avec un min-max.

Quant à mon aversion aux risques, c’est surtout une aversion aux emmerdements. C’est sans doute pour ça que je ne suis pas lancé dans la vie de propriétaire-bailleur. En fait, je m’y retrouverai sans doute sur le tard, soit en surveillant la gestion de biens locatifs appartenant à mes parents et leurs conjoints s’ils ne sont plus en mesure de le faire eux-mêmes et me demandent de l’aide, soit plus radicalement en héritant d’une partie de ces biens avec mon frère (qui est le fils de mon père et de sa conjointe actuelle). Il n’y en a pas suffisamment pour que je n’y arrive pas. Évidemment, plus ce sera tard, mieux ce sera. Mais c’est très probable que la tuile me tombera dessus d’ici 15 ans.

J'ai malheureusement de l'avance sur toi. Mes parents sont décédés et j'ai racheté les parts de mes frères (conversion d'épargne), car je voulais garder la maison de mon enfance. La gestion locative me gonfle, mais je ne cherche pas à optimiser mon rendement.

[Jeffrey]

Ça peut avoir le phénomène inverse. J’ai un pote petit fonctionnaire peu payé et sur diplômé pour son poste, à la question part dans le privé au lieu de te faire chier à 1500balles et 1h de route aller et 1h retour.
Aversion au risque maximale, sa réponse : j’ai peur d’être viré ou perdre mon boulot. (Il a commencé dans le privé à l’époque) Il est où le risque à 1500 balles? Que tu quittes un poste à 3000-4000 boules je peux comprendre que c’est chaud de retrouver en province mais là...

Ça s’accroche au statut de fonct comme une moule au rocher. Et ça se complaît dans la sécurité du l’intitulé de sa fonction. Mais ça déteste son taff, ses collègues et ça lit libé

Peut-être que le privé n'en veut pas.
Être surdiplômé ne signifie rien.
La compétence ne se limite pas au diplôme, ce serait trop simple.
Il ne se sent peut-être pas les épaules pour affronter ce monde de requins, et qu'un petit placard, même mal payé, lui garanti un avenir plus certain.
Qu'il se plaigne, c'est autre chose et c'est normal, cela fait partie du package.

je réponds à ce post mais plus dans la vision de l'ensemble de ce qui vient d'être évoqué. A savoir la sécurité de l'emploi. Dans le cas de mon ménage, mon épouse a connu une situation de chômage il y a une quinzaine d'années. J'ai pour ma part travaillé dans le privé et dans le public. Je n'ai pas toujours été fonctionnaire. Ces deux épisodes ont participé à l'élaboration des scénarios. Quand c'est arrivé, nous avons réduit la voilure, mais conservé le principe prédictif.
Ensuite, bien que je vieillisse, je n'ai pas dans mon cas personnel une inquiétude marquée pour mes capacités à changer d'environnement même en cas de crise. J'ai des compétences techniques très solides, dans des domaines transverses. Je veux dire par là que je ne fais pas des maths ultra théoriques en algèbre fondamentale. Je suis employable dans pas mal de secteurs liés à la modélisation ou au data mining en général. Je peux aussi envisager la formation professionnelle ou le conseil. Et bien que je sois en ces lieux parfois rugueux, je suis capable de m'insérer dans un environnement pro sans particularisme de type "associal de base". Je sais travailler en équipe et m'insérer dans un organigramme.
Mais c'est un cas très personnel et qui n'a pas forcément d'intérêt dans la discussion.

[WolfgangK]

Je sais travailler en équipe et m'insérer dans un organigramme.
Mais c'est un cas très personnel et qui n'a pas forcément d'intérêt dans la discussion.

Je pense qu'il y a une énorme variabilité dans l'employabilité des profs dans le privé, une partie seulement étant liée aux compétences disciplinaires.
Pour ma part, j'ai travaillé avec succès dans le privé, mais ce sont les aspects «travailler en équipe et m'insérer dans un organigramme» qui m'ont fait fuir dans l'enseignement.
J'aimerais croire que c'était parce que je bossais avec des nazes (et j'ai des anecdotes pour le prouver), mais il y a sans doute aussi quelque chose relevant de mon caractère.
En tous cas, je profite de ma situation financière pour ne pas chercher de stabilité et j'ai refusé les propositions d'embauche de mon client en lui disant que la valeur que je pouvais créer pour son entreprise dépendait des jours et qu'il était plus intéressant pour lui comme pour moi que je ne travaille pour lui et qu'il n'ait à me payer que les jours où je crée le maximum de valeur. À charge pour moi de mettre une partie de mon temps libre ainsi dégagé pour m'auto-former et maintenir ma valeur marchande.

[ignatius]

Merci pour la tournure qu'a prise cette discussion.
C'est très intéressant.

[ProfGrincheux]

.

Donc pour chaque item identifié, tu examines ta fonction d'utilité, et tu en déduis un poste de dépense.

Désolé d'insister mais je ne comprends pas comment de l'examen de la fonction d'utilité seule tu déduis une dépense.

Il me semble qu'il manque une donnée pour que le problème soit bien posé.

Voici ce que j'imagine à partir de mes maigres connaissances en microéconomie. Suppose que tu veilles acheter x unités et que tu mesures l'utilité par une fonction U croissante concave de la variable réelle x. Pour en déduire x, une possibilité est d'introduire une "fonction de privation" P décroissante convexe et de résoudre $U(x)=P(x)$.

On peut bien sur se ramener à $ P=0 $ via $U:=U-P. $ Auquel cas il faut preciser que $U(0)<0$ et que $U(+\infty)>0$.

C'est ce que tu fais?

Je pinaillerais bien sur le fait que pour un particulier $x\in \mathbb N$ pour ne pas dire que $x\in\{0,1\}$ dans le cadre du célèbre comparatif achat-location pour une résidence principale qui a fait la gloire de ce forum en ses débuts.

La gestion locative me gonfle, mais je ne cherche pas à optimiser mon rendement.

L' idée seule de la gestion locative me gonfle. Il me suffit de penser à mon syndic. Lui, il me gonfle autant que le prof de maths gonfle l'élève médian au college. Faut dire que le mec il doit se fader 50 ou 100 réunions de copropriete dans l'année.

[ProfGrincheux]

Il va sans dire que je suis totalement d'accord avec les derniers posts de Jeffrey et WolfgangK. J'ai un caractère, un.parcours et des goûts différents des leurs.

[DIGOU]

Ça peut avoir le phénomène inverse. J’ai un pote petit fonctionnaire peu payé et sur diplômé pour son poste, à la question part dans le privé au lieu de te faire chier à 1500balles et 1h de route aller et 1h retour.
Aversion au risque maximale, sa réponse : j’ai peur d’être viré ou perdre mon boulot. (Il a commencé dans le privé à l’époque) Il est où le risque à 1500 balles? Que tu quittes un poste à 3000-4000 boules je peux comprendre que c’est chaud de retrouver en province mais là...

Ça s’accroche au statut de fonct comme une moule au rocher. Et ça se complaît dans la sécurité du l’intitulé de sa fonction. Mais ça déteste son taff, ses collègues et ça lit libé

Peut-être que le privé n'en veut pas.
Être surdiplômé ne signifie rien.
La compétence ne se limite pas au diplôme, ce serait trop simple.
Il ne se sent peut-être pas les épaules pour affronter ce monde de requins, et qu'un petit placard, même mal payé, lui garanti un avenir plus certain.
Qu'il se plaigne, c'est autre chose et c'est normal, cela fait partie du package.

je réponds à ce post mais plus dans la vision de l'ensemble de ce qui vient d'être évoqué. A savoir la sécurité de l'emploi. Dans le cas de mon ménage, mon épouse a connu une situation de chômage il y a une quinzaine d'années. J'ai pour ma part travaillé dans le privé et dans le public. Je n'ai pas toujours été fonctionnaire. Ces deux épisodes ont participé à l'élaboration des scénarios. Quand c'est arrivé, nous avons réduit la voilure, mais conservé le principe prédictif.
Ensuite, bien que je vieillisse, je n'ai pas dans mon cas personnel une inquiétude marquée pour mes capacités à changer d'environnement même en cas de crise. J'ai des compétences techniques très solides, dans des domaines transverses. Je veux dire par là que je ne fais pas des maths ultra théoriques en algèbre fondamentale. Je suis employable dans pas mal de secteurs liés à la modélisation ou au data mining en général. Je peux aussi envisager la formation professionnelle ou le conseil. Et bien que je sois en ces lieux parfois rugueux, je suis capable de m'insérer dans un environnement pro sans particularisme de type "associal de base". Je sais travailler en équipe et m'insérer dans un organigramme.
Mais c'est un cas très personnel et qui n'a pas forcément d'intérêt dans la discussion.

Nous sommes d'accord.
Mais toi, comme certains ici, mais surtout toi, tu es un peu hors concours, hors classe nous dirons.
Avec ton CV plus long que mon bras (j'ai des grands bras mais pas le bras long ), nul doute que ton insertion dans d'autres domaines que le tien, est évidente de par ton parcours et te mets à l'écart d'une quelconque inquiétude quant à ton avenir.
Ce n'est pas le cas pour d'autres, ou simplement l'âge par exemple peut être le déterminant dans une problématique de recherche d'emploi.
Ou alors, il faut avoir l'âme d'un entrepreneur.
Et parmi les gens les plus fortunés que je connais ( en j'en connais), la plupart n'ont pas de diplôme significatif.
Simplement un truc en plus, que l'on n'apprend pas l'école mais qui fait qu'ils arrivent à s'extraire de la CSP à laquelle ils étaient destinés.