Appartemment à Joinville-le-Pont

[TomPoy75]

Bonjour à tous,

J'ai identifié un appartement qui cadre bien avec mes critères de recherche (4P avec garage et cave, proximité commerces, espaces verts et RER) à Joinville-le-Pont, quartier Palissy : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... =1&places=[{%22inseeCodes%22:[940042]}]&price=NaN/850000&bedrooms=3,4,5&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=169253283
Il se situe tout près de la place Verdun.

Est-ce que certains d'entre vous connaissent le secteur ? Un avis sur les commerces et les écoles de ce coin de Joinville ?
Côté prix, j'ai du mal à me faire une idée dans la mesure où il n'y a rien sur Patrim / DVF pour la parcelle cadastrale en question...on est plutôt sur la fourchette haute des estimations en ligne, mais je peine à évaluer la marge de négociation.

Merci d'avance de vos conseils et infos !

[berliner59]

A ce prix là, à 10 minutes du rer, dans un quartier sans commerce, il est étonnant que tu ne cherches pas une maison

[Gpzzzz]

A ce prix là, à 10 minutes du rer, dans un quartier sans commerce, il est étonnant que tu ne cherches pas une maison

Le coin est très commerçant justement.
l'immeuble borde l'avenue Gallieni qui est la grande artère commercante de Joinville avec la rue de Paris.. Et il y a le marché (bien achalandé car il va jusque la Fourchette les mardis et samedis.
Les écoles publiques sont de bonne qualité.. Maternelle petit gibus a 2 pas de l'immeuble si je vois bien ou il se situe. Primaire 5mns à pied..
Je connais pas le collège par contre (jules ferry je crois ?) mais bon le quartier est très pavillonaire donc ce sera clairement pas la zone.

[TomPoy75]

A ce prix là, à 10 minutes du rer, dans un quartier sans commerce, il est étonnant que tu ne cherches pas une maison

J'ai l'impression que ce quartier est plutôt bien doté en commerces (avenue Gallieni).
Nous n'avons pas identifié de maisons dans ce budget jusqu'à présent...

[TomPoy75]

A ce prix là, à 10 minutes du rer, dans un quartier sans commerce, il est étonnant que tu ne cherches pas une maison

Le coin est très commerçant justement.
l'immeuble borde l'avenue Gallieni qui est la grande artère commercante de Joinville avec la rue de Paris.. Et il y a le marché (bien achalandé car il va jusque la Fourchette les mardis et samedis.
Les écoles publiques sont de bonne qualité.. Maternelle petit gibus a 2 pas de l'immeuble si je vois bien ou il se situe. Primaire 5mns à pied..
Je connais pas le collège par contre (jules ferry je crois ?) mais bon le quartier est très pavillonaire donc ce sera clairement pas la zone.

Merci Gpzzzz pour ces éléments. Cet immeuble se situe effectivement juste à côté de la maternelle. Concernant le collège, c'est bien Jules Ferry.

[berliner59]

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705

plus proche du rer

même quartier

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705

[TomPoy75]

Merci Berliner 59. J'avais identifié ces biens mais ceux-ci ne répondent pas tout à faite à mes critères (nombre de chambre notamment).

Concernant Patrim, je n'ai aucune transaction dans l'historique pour la parcelle cadastrale en question, alors que la résidence compte a priori environ 150 copropriétaires. Je soupçonne un problème dans la base de données, d'autant que les proriétaires actuels ont acheté en 2016. Auriez-vous des informations à ce sujet ou une idée de la façon dont je pourrais récupérer la valeur de vente en 2016 ?

[Gpzzzz]

Oui au service de publicité foncière..
Il y a un CERFA à remplir..

Plus d'infos ici https://www.service-public.fr/particuli ... its/F17759

[TomPoy75]

Oui au service de publicité foncière..
Il y a un CERFA à remplir..

Plus d'infos ici https://www.service-public.fr/particuli ... its/F17759

Merci Gpzzzz. J'ai bien peur de ne pas avoir une réponse dans des délais compatibles avec un éventuel achat.
Est-ce que tu as une appréciation concernant le prix ?

[Gpzzzz]

Quand je consulte patrim je trouve quand même des ventes dans le coin.. on n est pas loin des 6ke le M2, donc vu que c est hors mobilier et FAI, ce serait pas déconnant....

Après par contre ces immeubles ont été construit en 2 phases. Ceux de devant qui donne sur l avenue Gallieni ont moins de 10ans, côté O Sullivan..alors que ceux de derrière côté Gibus date du début des années 90..

Donc je pense que les 6ke sont plutot le prix pour les plus récents. Y a forcément une décote pour ceux qui ont maintenant 30ans.. enfin ça semblerait logique..
Mais je comprends que le vendeur tente le coup vu que les différentes copropriété se jouxte ( d'ailleurs n est pas une seule et même ? Je dis ça car je vois 420lots ?)..
après quel conseil donner sur le prix ? Je sais pas, je connais bien le secteur pour y avoir grandi mais j ai pas une grosse expérience sur les prix de vente actuel..
L annonce est la depuis quand ?

[TomPoy75]

Tu as raison sur la résidence en 2 parties, par contre c'est bien 2 copro distinctes. L'appartement est en l’occurrence situé dans la partie sud, donc plus ancienne (1991). Elle est sans doute moins exposée au bruit du Bd Gallieni.
Mon étonnement concernant Patrim vient du fait de ne trouver aucune vente sur une copro de cette taille.

D'après Castorus, l'annonce est visible depuis 21 jours. L'agence m'a dit qu'il y avait des visites et une personne positionnée mais avec un profil particulier qui permettait pas à la vente de se réaliser pour l'instant. Ils m'ont indiqué que le bien était "dans la fourchette haute", donc une négociation possible mais sans aller plus loin.

Voici un récap des estimations que j'ai obtenu sur le net. C'est assez large :
- MeilleursAgents : 6 578 / 6 307 / 6 036
- Hossman : 6 300 / 5 800 / 5 300
- Bien'Ici : 7 702 / 6 029 / 5 029
- SeLoger : 8 156 / 6 520 / 4 883
- Efficity : 7 613 / 7 134 / 6 228

[TomPoy75]

A ce prix là, à 10 minutes du rer, dans un quartier sans commerce, il est étonnant que tu ne cherches pas une maison

Le coin est très commerçant justement.
l'immeuble borde l'avenue Gallieni qui est la grande artère commercante de Joinville avec la rue de Paris.. Et il y a le marché (bien achalandé car il va jusque la Fourchette les mardis et samedis.
Les écoles publiques sont de bonne qualité.. Maternelle petit gibus a 2 pas de l'immeuble si je vois bien ou il se situe. Primaire 5mns à pied..
Je connais pas le collège par contre (jules ferry je crois ?) mais bon le quartier est très pavillonaire donc ce sera clairement pas la zone.

Update concernant mon projet d'acquisition, le propriétaire est prêt à accepter une offre à 650 k€ (il aurait, a priori, déjà reçu une offre à 645 k€).

Question, à Gpzzzz peut-être, concernant le quartier Palissy : je vois qu'il a un taux de logement sociaux relativement important (37% selon KelQuartier), est-ce que cela impacte négativement le quartier et ses écoles ?

[berliner59]

Question, à Gpzzzz peut-être, concernant le quartier Palissy : je vois qu'il a un taux de logement sociaux relativement important (37% selon KelQuartier), est-ce que cela impacte négativement le quartier et ses écoles ?

la réponse est dans ta question

[Gpzzzz]

En fait a part votre résidence il n'y a dans ce quartier que des pavillons et deux autres résidences HLM (cité égalité notamment plus vers la fourchette) donc ca fait mécaniquement monter les ratios mais à mon époque (il y a plus de 20ans, c'etait déja le cas et je n'avais pas constaté de problème particulier..

[TomPoy75]

En fait a part votre résidence il n'y a dans ce quartier que des pavillons et deux autres résidences HLM (cité égalité notamment plus vers la fourchette) donc ca fait mécaniquement monter les ratios mais à mon époque (il y a plus de 20ans, c'etait déja le cas et je n'avais pas constaté de problème particulier..

Merci pour ces précisions.

Finalement, nous ne nous lançons pas car en parcourant une énième fois le quartier, j'ai repéré le pub "Soul Cat" situé non loin à vol d'oiseau (90 m) des fenêtres des chambres via une allée avec des immeubles hauts. Terrasse, concerts / DJ et fermeture à 2h...et impossible de prendre connaissance de la nuisance actuellement. Nous ne prendrons pas le risque.

Sinon, un retour concernant le processus de négociation, car je pense que nous nous sommes fait "avoir" :
- appartement affiché à 670 k€
- appel de l'agence en début de semaine, après 2 visites de notre part : "nous avons une offre à 645 k€, mais dossier moyen". L'agence nous dit que l'on peut réussir à converger à 650-655 k€ vu que les vendeurs ont déjà signé un compromis d'achat et ne souhaite pas de prêt relai
- sans attendre notre positionnement, l'appart est baissé à 655 k€
J'imagine donc qu'on aurait pu négocier davantage...

[freddd]

et attention.
avec la pandémie, pas mal de commerces sont fermés.
source de nuisance en temps normal.

un peu comme le film "un éléphant ça trompe énormement" et la gréve d'AIR FRANCE. ;o)

[TomPoy75]

Mon choix est fait, mais si ça peut aider quelqu'un un jour, je vous partage le lien suivant : https://www.joinville-le-pont.fr/wp-*** ... dios-1.pdf
Assez explicite