Achat viager à Sèvres ?

[Jeffrey]

A la pré adolescence.

[WolfgangK]

Castorus m'informe que c'est un bien mort https://www.castorus.com/sevres,d82088030 en vente depuis 1 an dont le prix (bouquet) a baissé de 520k€ à 450k€ le 11 mars.

Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?

Est-ce que Ben92 aura les moyens de me la racheter pour poursuivre son parcours résidentiel en se rapprochant de la Défense après avoir revendu son appart ?

[WolfgangK]

A la pré adolescence.

C'est aussi mon avis, d'où le fait que ça me semble jouable.

[Vincent92]

Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?

Personne ne connait les prix qui seront pratiqués dans xx ans. Il faut plutôt regarder le prix du marché dans ce secteur aujourd'hui. Et, pour s'en rendre compte, il faut visiter, visiter et visiter.

Castorus m'informe que c'est un bien mort https://www.castorus.com/sevres,d82088030 en vente depuis 1 an dont le prix (bouquet) a baissé de 520k€ à 450k€ le 11 mars.

Cela veut surtout dire que ca n'intéresse pas les professionnels (SCPI ou autres). En même temps, l'objectif affiché de la SCPI de Zola est assez ambitieux par exemple (au moins 5% net de frais de gestion de mémoire).
Il y a assez peu de particuliers qui peuvent se permettre ce genre d'opération et qui sont intéressés. Ce n'est pas parce que la vente présentée ainsi a dû mal à trouver preneur qu'on ne pourrait pas vendre la maison libre 1M€ en faisant des travaux importants.
C'est assez rare de trouver un particulier qui est prêt à attendre 10 ans pour la jouissance sur ce genre de somme, qui est prêt à faire les travaux et qui, en plus, n'applique aucune décote.

[lumierecendree]

Castorus m'informe que c'est un bien mort

Je crois comprendre qu'il préférerait que ce soit la vieille qui soit morte

[neron]

Donc tte chose égale par ailleurs, vous avez 2 possibilité d'achat à comparer:
a) Achat immédiat à "X + Y de travaux ds main d'oeuvre" et pendant Z ans vs touchez en loyers indexé inflation ou économiserez,
b) En viager à 450 k€. + 800€/mois indexé pendant Z an + Y de travaux ds Z année indexé sur IPC + Z année de taxe foncière + travaux mise au norme + taxe sur PV (X+Y-450-9 8*Z(IpC))*0,20 + frais de mut.
Vs devez arriver à faire des courbes de X suivant l'IPC réel sachant qu'avec l'effet qualité il est de 5 % / an. J'espère que vs publirez ces courbes et celle de risk

Côté calcul de risque (avec @risk), vs avez: la revente avant Z années (divorce, fortune), l'écart type de l'espérance de vie, l'IPC, le cht de valeur ( en viager vs ne pouvez revendre si autoroute etc. ), le risk que les travaux gratuits actuels ne le soit plus ds 10 ans, le risk de crash, d'hyperinflation, etc ....@ risk vs permet de savoir tracer une courbe entre le prix à payer et le % de risk d'être perdant. Ça se fait en -2 h. prise en main du logiciel.

Côté négo : avec le viager vs êtes en position de force : besoin réel du vendeur, marché atone car le viager mobilise bq.de cash.mais le vendeur est retraite, riche, à le temps et peut être gaga.

Côté finance : Vs vs empêchez l'effet de levier (crédit gratuit et facile actuel, "détaxe / amortissement" des SCI) propre a l'investissement mobilier ainsi que les aides d'état (PTZ, etc. ) en augmentant les taxes sur les PV.

C'est donc foncièrement (lol) pas un truc d'entrepreneurs mais de rentiers (à l'opposé de notre modèle eco ) sf. à payer avec une décote de 50 %

[lisa]

De plus

Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.

Il me semble que ce moment est prévisible...et pas dans 15 ans.

À quels âges considérez-vous qu'on ne peut plus entasser des gamins dans la même chambre ?

Quand l'aîné rentre en sixième

[ignatius]

Ça ne choque personne 450 000 € de travaux?

[WolfgangK]

Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?

Personne ne connait les prix qui seront pratiqués dans xx ans. Il faut plutôt regarder le prix du marché dans ce secteur aujourd'hui. Et, pour s'en rendre compte, il faut visiter, visiter et visiter.

Ça m'arrange pas ça («visiter, visiter, visiter») : je préfererais rester devant mon clavier. Qu'est-ce que des visites m'apprendront de plus que castorus et Patrim ?

Castorus m'informe que c'est un bien mort https://www.castorus.com/sevres,d82088030 en vente depuis 1 an dont le prix (bouquet) a baissé de 520k€ à 450k€ le 11 mars.

Cela veut surtout dire que ca n'intéresse pas les professionnels (SCPI ou autres). En même temps, l'objectif affiché de la SCPI de Zola est assez ambitieux par exemple (au moins 5% net de frais de gestion de mémoire).
Il y a assez peu de particuliers qui peuvent se permettre ce genre d'opération et qui sont intéressés. Ce n'est pas parce que la vente présentée ainsi a dû mal à trouver preneur qu'on ne pourrait pas vendre la maison libre 1M€ en faisant des travaux importants.
C'est assez rare de trouver un particulier qui est prêt à attendre 10 ans pour la jouissance sur ce genre de somme, qui est prêt à faire les travaux et qui, en plus, n'applique aucune décote.

Mais je voudrais bien appliquer une décote !

[WolfgangK]

Donc tte chose égale par ailleurs, vous avez 2 possibilité d'achat à comparer:
a) Achat immédiat à "X + Y de travaux ds main d'oeuvre" et pendant Z ans vs touchez en loyers indexé inflation ou économiserez,
b) En viager à 450 k€. + 800€/mois indexé pendant Z an + Y de travaux ds Z année indexé sur IPC + Z année de taxe foncière + travaux mise au norme + taxe sur PV (X+Y-450-9 8*Z(IpC))*0,20 + frais de mut.
Vs devez arriver à faire des courbes de X suivant l'IPC réel sachant qu'avec l'effet qualité il est de 5 % / an. J'espère que vs publirez ces courbes et celle de risk

Côté calcul de risque (avec @risk), vs avez: la revente avant Z années (divorce, fortune), l'écart type de l'espérance de vie, l'IPC, le cht de valeur ( en viager vs ne pouvez revendre si autoroute etc. ), le risk que les travaux gratuits actuels ne le soit plus ds 10 ans, le risk de crash, d'hyperinflation, etc ....@ risk vs permet de savoir tracer une courbe entre le prix à payer et le % de risk d'être perdant. Ça se fait en -2 h. prise en main du logiciel.

Merci pour le @risk, même si c'est du Excel ☹ (je suis plus branché Pandas).

Côté négo : avec le viager vs êtes en position de force : besoin réel du vendeur, marché atone car le viager mobilise bq.de cash.mais le vendeur est retraite, riche, à le temps et peut être gaga.

J'aimerais bien être en position de force, mais pour l'instant je n'ai même pas réussi à ce que l'haïe réponde à mon premier mail ☹.

Côté finance : Vs vs empêchez l'effet de levier (crédit gratuit et facile actuel, "détaxe / amortissement" des SCI) propre a l'investissement mobilier ainsi que les aides d'état (PTZ, etc. ) en augmentant les taxes sur les PV.

jpbserve75 aussi me parlait de taxe sur la plus value immo (pour me signaler qu'elle serait très faible voire nulle grâce au viager), mais l'un des intérêts de l'opération, en plus d'épargner sur un actif corrélé avec celui que je veux acheter, est que la taxe sur la plus-value immo est carrément annulée pour le remploi pour l'achat de sa résidence principale.

[WolfgangK]

De plus

Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.

Il me semble que ce moment est prévisible...et pas dans 15 ans.

À quels âges considérez-vous qu'on ne peut plus entasser des gamins dans la même chambre ?

Quand l'aîné rentre en sixième

Merci ça me semble cohérent.

[WolfgangK]

Ça ne choque personne 450 000 € de travaux?

C'est 3k€ du m². J'espère que c'est un peu large : j'ai du en avoir pour 2.3k€ quand j'ai fait refaire mon appart (dupleix 65m²).
Mais je suppose qu'une maison peut être plus chère (toiture, chauffage PAC ,… )
Si je dois tout péter, il faut aussi être sûr qu'il n'y a pas d'amiante («Maison de style 1900 en brique» je suppose que c'est pas le genre fibrociment, mais on est jamais trop prudent).

[Vincent92]

Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?

Personne ne connait les prix qui seront pratiqués dans xx ans. Il faut plutôt regarder le prix du marché dans ce secteur aujourd'hui. Et, pour s'en rendre compte, il faut visiter, visiter et visiter.

Ça m'arrange pas ça («visiter, visiter, visiter») : je préfererais rester devant mon clavier. Qu'est-ce que des visites m'apprendront de plus que castorus et Patrim ?

Patrim est un prix fiscal (hors mobilier à minima) sur des ventes passées (à minima qui ont un prix marché d’il y a 6 mois).
L’avantage de visiter concrètement est de savoir combien vaut un chou et combien vaut une carotte. Contrairement à rester devant son clavier et de comparer choux avec carottes.
Typiquement, le prix d’un maison n’a rien à voir si elle est en très mauvais état que si elle est en bon état. Ce qui n’est pas indiqué sur Patrim.
Il y a énormément de critères (l’agencement, la localisation, la configuration du jardin qui peut être en pente ou plat à l’avant au vue de tous ou à l’arrière, qui permet de faire le tour de la maison ou non, la mitoyenneté, le vis à vis, si c’est mansardée, le style de construction et l’esthétisme de la maison, s’il y a un garage praticable facilement, un sous sol partiel ou total ou pas du tout de sous sol, bien finies ou avec de nombreuses malfaçons, si cela a été construit en une fois ou qu’il y a eu des rajouts au fur et à mesure et qui fait un rendu bizarre, les m2 mythos, les vérandas qu’on considère comme des « vraies » pièces,...) qui peuvent faire varier le prix. Qu’on ne voit pas non plus forcément facilement sur Castorus (on ne met pas spontanément en avant les défauts dans une annonce).
Si on veut se rendre compte du marché, il faut visiter. Cela permet en plus de voir ce qui part plus ou moins vite. Et permet aussi de comprendre comment fonctionne son marché de prospection, comment sont construit les prix.
Contrairement à quand on reste derrière son clavier et qu’on se dit « hahaha, ces 3 maisons sont en vente depuis 6 mois et en plus le prix est en baisse. Les professionnels se moquent de moi, le marché n’est pas dynamique ».
Sans avoir la moindre idée de ce qui se vend et de pourquoi ces 3 biens spécifiques ne se vendent pas.
Le plus commun pour ceux qui font comme toi et qui finissent par visiter réellement pour acheter réellement est d’imaginer trouver le prix intéressant qu’ils avaient trouvé sur Patrim/Castorus pour un bien sans défaut.
C’est souvent le début du désenchantement (ca c’est vendu moins cher car pas sans défaut).
J’ai l’exemple d’une maison que j’avais visitée il y a longtemps et qui a fini par être vendue récemment. Sur le papier, c’était une superbe affaire. En plus, elle avait baissée en prix. Dans les faits, il y avait visiblement des gros problèmes d’humidité (donc problèmes potentiels majeurs ensuite) et la maison n’avait jamais été entretenue.

[WolfgangK]

Patrim est un prix fiscal (hors mobilier à minima) sur des ventes passées (à minima qui ont un prix marché d’il y a 6 mois).
L’avantage de visiter concrètement est de savoir combien vaut un chou et combien vaut une carotte. Contrairement à rester devant son clavier et de comparer choux avec carottes.
Typiquement, le prix d’un maison n’a rien à voir si elle est en très mauvais état que si elle est en bon état. Ce qui n’est pas indiqué sur Patrim.
Il y a énormément de critères (l’agencement, la localisation, la configuration du jardin qui peut être en pente ou plat à l’avant au vue de tous ou à l’arrière, qui permet de faire le tour de la maison ou non, la mitoyenneté, le vis à vis, si c’est mansardée, le style de construction et l’esthétisme de la maison, s’il y a un garage praticable facilement, un sous sol partiel ou total ou pas du tout de sous sol, bien finies ou avec de nombreuses malfaçons, si cela a été construit en une fois ou qu’il y a eu des rajouts au fur et à mesure et qui fait un rendu bizarre, les m2 mythos, les vérandas qu’on considère comme des « vraies » pièces,...) qui peuvent faire varier le prix. Qu’on ne voit pas non plus forcément facilement sur Castorus (on ne met pas spontanément en avant les défauts dans une annonce).
Si on veut se rendre compte du marché, il faut visiter. Cela permet en plus de voir ce qui part plus ou moins vite. Et permet aussi de comprendre comment fonctionne son marché de prospection, comment sont construit les prix.
Contrairement à quand on reste derrière son clavier et qu’on se dit « hahaha, ces 3 maisons sont en vente depuis 6 mois et en plus le prix est en baisse. Les professionnels se moquent de moi, le marché n’est pas dynamique ».
Sans avoir la moindre idée de ce qui se vend et de pourquoi ces 3 biens spécifiques ne se vendent pas.
Le plus commun pour ceux qui font comme toi et qui finissent par visiter réellement pour acheter réellement est d’imaginer trouver le prix intéressant qu’ils avaient trouvé sur Patrim/Castorus pour un bien sans défaut.
C’est souvent le début du désenchantement (ca c’est vendu moins cher car pas sans défaut).
J’ai l’exemple d’une maison que j’avais visitée il y a longtemps et qui a fini par être vendue récemment. Sur le papier, c’était une superbe affaire. En plus, elle avait baissée en prix. Dans les faits, il y avait visiblement des gros problèmes d’humidité (donc problèmes potentiels majeurs ensuite) et la maison n’avait jamais été entretenue.

Merci.
Mais quand même, le fait que les biens qui se vendent moins chers ne soit pas sans défaut me semble évident.
Ma démarche, c'est de regarder les ventes de maisons entre 100m² et 200 m². Malheureusement Patrim limite le nombre de résultats, donc je ne peux pas trop demander à la fois en terme de zone géographique et de plage temporelle. Donc j'ai fait des demandes en élargissant l'un ou l'autre. J'ai viré quelques extrêmes que je considère a priori comme atypiques et je trouve le gros du troupeau entre 7k€.m¯² et 9k€.m¯². J'ai fait gaffe à ce que la zone soit assez homogène en terme de distance au transports en communs et distance par rapport à la "zone d'insécurité" (c'est Sèvres quand même). Le bien proposé est estimé à 5k€.m¯² mais je suppose qu'il est très en dessous pour le jardin / vis-à-vis (l'existence d'un jardin est à peine mentionnée et l'on devine le vis-à-vis dans un reflet. J'espère pouvoir le mettre au dessus de la moyenne en terme de qualité du logement avec 3k€.m¯² de travaux (sous réserve qu'il n'y ait pas de gros loups du genre amiante). Donc ça me semble pas complètement déconnant ni dans un sens ni dans l'autre : prix dans la médiane avec un aspect + (rénovation ++) et des aspect - (jardin / vis-à-vis --).

Tout ça en considérant la rentabilité "locative" de 4.8% (le prix du bouquet et de la rente correspondent à un loyer de 20€.m¯² pour la valorisation à 7k.m¯²) à comme réelle, ce qui me semble un peu sur-estimé.

Une inconnue est l'évolution des prix avec l'offre de transports en commun du "Grand Paris". Je suppose qu'un bonne partie du prix est lié au fait que la Défense soit très proche en tram (12 min de la station "à deux pas"). Mais si beaucoup de banlieues se retrouvent "rapprochées" de la Défense, ça devrait faire baisser les prix pour celles qui étaient déjà proches, non ?

[vpl]

Ça ne choque personne 450 000 € de travaux?

C'est 3k€ du m². J'espère que c'est un peu large : j'ai du en avoir pour 2.3k€ quand j'ai fait refaire mon appart (dupleix 65m²).
Mais je suppose qu'une maison peut être plus chère (toiture, chauffage PAC ,… )
Si je dois tout péter, il faut aussi être sûr qu'il n'y a pas d'amiante («Maison de style 1900 en brique» je suppose que c'est pas le genre fibrociment, mais on est jamais trop prudent).

Tu as fait 150 000€ de travaux dans un duplex de 65m2 ??
Ok, pour des combles où il faut isoler la toiture tu peux dépasser largement 1000€/m2, mais sinon ça devient (presque?) plus rentable de raser et reconstruire !

[Vincent92]

3k€/m2 de travaux pour une maison de cette taille me parait vraiment très élevé. Mais, on ne sait jamais...
Il faut surtout appliquer une décote par rapport au marché du fait de la nature de la vente (la jouissance n'est pas immédiate, il y a une rente, etc...). C'est logique que cela se vende moins cher pour les mêmes prestations.
Par contre, cette décote disparaitra si tu revends ensuite un jour cette maison de manière standard.

Mais si beaucoup de banlieues se retrouvent "rapprochées" de la Défense, ça devrait faire baisser les prix pour celles qui étaient déjà proches, non ?

Oui, un peu. Je pense surtout au télétravail qui peut lisser les différences de prix vis à vis de la distance à La Défense (ce n'est pas pareil de faire du transport 5J/semaine et 3J/semaine par exemple).

[WolfgangK]

3k€/m2 de travaux pour une maison de cette taille me parait vraiment très élevé. Mais, on ne sait jamais...
Il faut surtout appliquer une décote par rapport au marché du fait de la nature de la vente (la jouissance n'est pas immédiate, il y a une rente, etc...). C'est logique que cela se vende moins cher pour les mêmes prestations.
Par contre, cette décote disparaitra si tu revends ensuite un jour cette maison de manière standard.

La décote ne me semble pas monstrueuse. Si l'on regarde le couple prix au m² / rendement "locatif" pendant la durée du viager, on trouve par exemple :
0 ans : 8% (mais sur 0 ans ☺) , 3k€.m¯²
6 ans : 4.5% , 4.9k€.m¯²
8 ans : 4.3%, 5.5k€.m¯²
10 ans : 3.9% , 6.11k€.m¯²
15 ans : 3.1%, 7.6k€.m¯²

Je suppose l'espérance de vie à 8 ans (la moyenne est 6.1, mais je ne crois pas qu'elle se soit usé la santé à l'usine).[*]
Sachant qu'il faudra ajouter 2 à 3 k€.m¯² pour vendre ou habiter et que le marché a l'air entre 7k et 9k aujourd'hui (quid dans 8 ou 15 ans ?). Ça me semble potentiellement intéressant mais pas génial non plus comme rémunération du risque et de l'illiquidité. L'inconnue étant la situation où l'occupante quitte le logement avant son décès (pas impossible non plus vu la configuration de la maison).

EDIT: [*]

Je pense que c'est un problème des viagers : les vendeurs n'ont pas envie d'intégrer le fait qu'ils ne sont pas issus d'un échantillon aléatoire / représentatif de la population. Donc ils sont persuadés de proposer une bonne affaire. Un avantage, c'est que le prix baisse quand on attend…
Je me demande si je pourrais essayer d'avoir une meilleure estimation de l'espérance de vie si je prends en compte le prénom de la vendeuse ☺.

[WolfgangK]

En fait, On peut calculer des couples (intérêt, prix) pour chaque échéance et donc tracer des courbes.
Ensuite je pense que pour décider, je fixerai une valeur (intérêt, prix) frontière pour délimiter les résultats que je considère comme des échecs pour mon investissement, et un % de risque d'échec que je suis prêt à accepter.

Par exemple, je pourrais considérer qu'un rendement <3% et un prix > 6K€.m¯² (donc avec 2k€ de rénovation on arriverait à un prix médian) serait un échec et que je suis prêt à accepter un risque de 20% d'échec.
Ensuite, il ne me reste plus qu'à essayer d'estimer la distribution des espérances de vie pour décider.

Qu'en pensez-vous ? (est-ce que je fait preuve de bêtise dans la démarche ? D'avidité dans les valeurs de paramètres ?)

[Ben92]

Qu'en pensez-vous ? (est-ce que je fait preuve de bêtise dans la démarche ? D'avidité dans les valeurs de paramètres ?)

J'en pense que ta vendeuse se fera centenaire. Après à toi de voir.

[WolfgangK]

Qu'en pensez-vous ? (est-ce que je fait preuve de bêtise dans la démarche ? D'avidité dans les valeurs de paramètres ?)

J'en pense que ta vendeuse se fera centenaire. Après à toi de voir.

C'est pas ce qui m'inquiète.
Ce qui m'inquiète, c'est de ne pas savoir si vous ou vos semblables serez volontaires et capables de mettre >900k€ pour me racheter la baraque (12 mins de la Défense : vous êtes mon cœur de cible si vous y bossez toujours) !


Sinon, en épluchant Patrim, j'ai trouvé au coin de la rue une maison achetée 932 300 en 2014 et vendue 1 127 250 en 2018.

[ignatius]

Si tu veux un placement sûr, il faut investir dans un placement sûr.
Si tu aimes le viager, il y a 2 SCI en ce moment, celle de Zola, et la SCI Silver Avenir.
Si tu aimes parier, il y a les crypto.

C'est difficile d'avoir un mix des 2, encore plus sur une projection lointaine.

[WolfgangK]

Si tu veux un placement sûr, il faut investir dans un placement sûr.
Si tu aimes le viager, il y a 2 SCI en ce moment, celle de Zola, et la SCI Silver Avenir.

C'est pas parce qu'ily a "viager" dessus que c'est la même chose !
Vous qui êtes le pro de l'aspect fiscal :
Je suppose que les SCI, l'intérêt c'est la rentabilité : quel est le taux de taxation du rendement ?
Pour le viager, l'intérêt c'est la plus value : quel est le taux de taxation de la plus value en cas de remploi pour l'achat de ma RP (c'est mon objectif ici) ?

[ignatius]

Tout est là dedans
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284 ... 0-20130923

En gros :
- ne pas avoir été proprio de sa RP depuis au moins 4 ans
- remploi dans les 2 ans
- ne peut porter que sur le bouquet dans le cadre d'un viager.

Pour la SCI le taux de taxation dépend de ton enveloppe fiscale : AV de plus de 8 ans, PEA de plus de 5 ans...
Et également de tes modalités de retrait puisque la taxation se fait à ce moment.

[WolfgangK]

Tout est là dedans
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284 ... 0-20130923

En gros :
- ne pas avoir été proprio de sa RP depuis au moins 4 ans
- remploi dans les 2 ans
- ne peut porter que sur le bouquet dans le cadre d'un viager.

Pour la SCI le taux de taxation dépend de ton enveloppe fiscale : AV de plus de 8 ans, PEA de plus de 5 ans...
Et également de tes modalités de retrait puisque la taxation se fait à ce moment.

Super !
Merci beaucoup !

[jobserve75]

Tout est là dedans
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284 ... 0-20130923

En gros :
- ne pas avoir été proprio de sa RP depuis au moins 4 ans
- remploi dans les 2 ans
- ne peut porter que sur le bouquet dans le cadre d'un viager.

Pour la SCI le taux de taxation dépend de ton enveloppe fiscale : AV de plus de 8 ans, PEA de plus de 5 ans...
Et également de tes modalités de retrait puisque la taxation se fait à ce moment.

Je pense que ce cas est cité pour l’exonération de la vente d’un bien pour le rachat d’un autre bien.

[Fluctuat]

À quels âges considérez-vous qu'on ne peut plus entasser des gamins dans la même chambre ?

.
Quand l'un d'eux devient bleu s'ils passent trop de temps ensemble ou quand vous en avez marre de les entendre brailler l'un contre l'autre.
En vrai, cela dépend beaucoup du caractère de chacun, de la différence d'âge - problématique pour l'heure du coucher ou pour les " y fait rien qu'à toucher mes affaires"- et de la disposition de l'appartement ou de la maison: si tous les membres de la famille peuvent avoir chacun un espace où s'isoler - les toilettes, même Ben92 style, cela ne compte pas - et avoir la paix, vous pouvez attendre. Si la chambre des enfants est assez grande, cela peut également passer par une délimitation officielle des espaces de chacun. À partir de la 6e, il faut que l'aîné puisse faire ses devoirs tranquille: soit dans sa chambre, soit dans un espace dédié, éventuellement partagé avec quelqu'un d'autre qui bosse - genre son père sur un ordi...

[krachboom]

pour les gamins dans la même chambre, si c'est au quotidien, je dirais que vers 11 / 12 ans maxi il faut qu'ils aient chacun la sienne sauf si la chambre unique en question fait 20 / 25 m², là on peut discuter.

[berliner59]

Bon c'est acheté ce beau viager ?

[WolfgangK]

Bon c'est acheté ce beau viager ?

Je laisse tomber notamment parce qu'il n'était pas si beau que cela.
D'une part il s'agit de m² d'AI, donc 147 m² voulaient en fait dire 114m² et l'une des mitoyennetés est avec un bar restaurant !
D'autre part, situation particulière qui laisse craindre l'embrouille au moment de récupérer possession du bien.

C'est vraiment idiot, parce que la mamie de 88 ans aurait besoin de pognon (là c'est délabré et insalubre, la chaudière ne marche pas), mais le prix estimé au m² (le vrai métrage, pas celui de l'AI) est de 6.4k€. Avec besoin d'au moins de 2k€ de travaux ça amène à 8.4k€ quand la fourchette locale est entre 7 et 9, donc avec le bar restau à côté et les aléas du viager, pas étonnant que ce soit un bien mort depuis 1 an…

[berliner59]

Bon c'est acheté ce beau viager ?

Je laisse tomber notamment parce qu'il n'était pas si beau que cela.
D'une part il s'agit de m² d'AI, donc 147 m² voulaient en fait dire 114m² et l'une des mitoyennetés est avec un bar restaurant !
D'autre part, situation particulière qui laisse craindre l'embrouille au moment de récupérer possession du bien.

C'est vraiment idiot, parce que la mamie de 88 ans aurait besoin de pognon (là c'est délabré et insalubre, la chaudière ne marche pas), mais le prix estimé au m² (le vrai métrage, pas celui de l'AI) est de 6.4k€. Avec besoin d'au moins de 2k€ de travaux ça amène à 8.4k€ quand la fourchette locale est entre 7 et 9, donc avec le bar restau à côté et les aléas du viager, pas étonnant que ce soit un bien mort depuis 1 an…

Oui comme la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons, ils comptent tout, le sous-sol, voir la terrasse (dans le sud de la France !)
Tu fais bien de passer, la mitoyenneté avec un café resto c'est le pire : tu ne peux pas mettre ce prix là pour vivre avec tant de nuisances...

[WolfgangK]

Bon c'est acheté ce beau viager ?

Je laisse tomber notamment parce qu'il n'était pas si beau que cela.
D'une part il s'agit de m² d'AI, donc 147 m² voulaient en fait dire 114m² et l'une des mitoyennetés est avec un bar restaurant !
D'autre part, situation particulière qui laisse craindre l'embrouille au moment de récupérer possession du bien.

C'est vraiment idiot, parce que la mamie de 88 ans aurait besoin de pognon (là c'est délabré et insalubre, la chaudière ne marche pas), mais le prix estimé au m² (le vrai métrage, pas celui de l'AI) est de 6.4k€. Avec besoin d'au moins de 2k€ de travaux ça amène à 8.4k€ quand la fourchette locale est entre 7 et 9, donc avec le bar restau à côté et les aléas du viager, pas étonnant que ce soit un bien mort depuis 1 an…

Oui comme la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons, ils comptent tout, le sous-sol, voir la terrasse (dans le sud de la France !)
Tu fais bien de passer, la mitoyenneté avec un café resto c'est le pire : tu ne peux pas mettre ce prix là pour vivre avec tant de nuisances...

Évidemment, c'est toujours pas vendu : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705
Le prix a encore baissé à 399k€ pour 114m²+ 33m² de cave/garage/grenier + petit bout de terrain, en face du tram.

Je me demande quel serait le prix auquel ça vaudrait le coût en investissement locatif (bouquet = 3.5k€.m¯², rénovation 2k€.m¯², prix locaux entre 7 et 9 k€.m¯²).
Le problème, c'est que ce serait des emmerdes à gérer, parce que le profil est bâtard :
- 4 chambres
- mitoyenneté avec un bar / restau

C'est un truc pour une colocation en fait !

Quelqu'un a un avis sur le sujet ? (À combien ça vaudrait le coup / combien ça pourrait se louer et à qui ?).

Sachant que

Le Diagnostic de Performance Energétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable.

[Ben92]

Évidemment, c'est toujours pas vendu : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705
Le prix a encore baissé à 399k€ pour 114m²+ 33m² de cave/garage/grenier + petit bout de terrain, en face du tram.

Je me demande quel serait le prix auquel ça vaudrait le coût en investissement locatif (bouquet = 3.5k€.m¯², rénovation 2k€.m¯², prix locaux entre 7 et 9 k€.m¯²).
Le problème, c'est que ce serait des emmerdes à gérer, parce que le profil est bâtard :
- 4 chambres
- mitoyenneté avec un bar / restau

C'est un truc pour une colocation en fait !

Quelqu'un a un avis sur le sujet ? (À combien ça vaudrait le coup / combien ça pourrait se louer et à qui ?).

Ca ne se louera à personne, parce que la vieille y habite.
Encore une fois, un viager est une arnaque parce que les vendeuses de viager sont en général des petites vieilles extremementt coriaces qui ne respectent en rien les statistiques. 105 ans ne leur fait pas peur.

[WolfgangK]

Évidemment, c'est toujours pas vendu : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705
Le prix a encore baissé à 399k€ pour 114m²+ 33m² de cave/garage/grenier + petit bout de terrain, en face du tram.

Je me demande quel serait le prix auquel ça vaudrait le coût en investissement locatif (bouquet = 3.5k€.m¯², rénovation 2k€.m¯², prix locaux entre 7 et 9 k€.m¯²).
Le problème, c'est que ce serait des emmerdes à gérer, parce que le profil est bâtard :
- 4 chambres
- mitoyenneté avec un bar / restau

C'est un truc pour une colocation en fait !

Quelqu'un a un avis sur le sujet ? (À combien ça vaudrait le coup / combien ça pourrait se louer et à qui ?).

Ca ne se louera à personne, parce que la vieille y habite.
Encore une fois, un viager est une arnaque parce que les vendeuses de viager sont en général des petites vieilles extremementt coriaces qui ne respectent en rien les statistiques. 105 ans ne leur fait pas peur.

C'est dommage que vous soyez le seul à me répondre, parce que vous n'êtes pas capable de comprendre quoique ce soit à la situation.
Si je pose des questions pour la rentabilisation après le décès de l'occupante, c'est que le problème de la rentabilisation avant est réglé : comme indiqué plus haut, les mensualités de la rente viagère correspondent au solde par rapport à un prix de vente final, en prenant en compte le fait que l'occupante "paie" un droit d'usage et d'habitation. Donc si elle vit jusqu'à 103 ans, ça fait quand même une rentabilité locative de 3.1% avec en plus effet de levier de 1:2 , et non taxé puisque c'est pas de l'argent reçu mais que ça vient en complément du prix ! Mais évidemment, dans ce cas le prix au m² est dans la fourchette haute.

Donc votre intervention est sans intérêt ☹.
Vous ne voudriez pas plutôt me dire s'il y a des jeunes cadres dynamiques à la Défense qui voudraient être à 12 min en tram de la Défense et vivre en coloc à 4 pour 600€ par mois par personne ?
4 chambres de 13m², 2 salles de bain de 5.5m², 2 wc, salon de 25m², cuisine de 15m² , garage, et combles aménagés rangement et/ou home cinema.

[Ben92]

Sèvres c'est pas mal mais il manque le métro pour les jeunes. De ce que je sais des colocs, en banlieue la cible est plutôt des étudiants ou des jeunes salariés non cadres.
Quitte à faire une coloc, les jeunes cadres dynamiques choisiront toujours Paris, ça c'est sûr, et encore pas n'importe quel quartier de Paris.
Mais pour info, la coloc c'est déjà ringard. La tendance actuelle c'est le coliving.
Mais oui, ça pourra se louer en coliving a des étudiants ou salariés. Surtout qu'on parle pour peut être dans 15 ans, le coliving sera devenu la norme.

[WolfgangK]

Je suis retombé sur l'annonce, donc le bien n'est toujours pas vendu.
J'ai regardé sur le cadastre pour comprendre pourquoi l'annonce ne parle pas du jardin : c'est une parcelle avec une géométrie ridicule ! Le jardin fait dans les 2.5m de largeur pour 30m de long .

Bref, bien mort mis à 511k€ de bouquet en mai 2020, descendu à 450k€ en été 2021, descendu à 400k€ après que j'ai expliqué à l'AI pourquoi j'étais pas intéressé

Quelqu'un a un avis sur un objectif et une stratégie de négo pour poursuivre une si belle trajectoire (perdu plus de 20% )

Pour l'instant, j'ai plus le pognon, mais si tout se passe bien, je l'aurai à nouveau d'ici 6 mois.

Je ne suis toujours pas convaincu qu'il n'y ait pas un coup à faire si l'on connaît qq'un de confiance pour gérér le chantier de rénovation.
L'inconnu, c'est la rénovation à faire d'ici le terme du viager : par défaut c'est comme pour nu-propriété usufruit, donc l'acheteur paie pour le gros œuvre et les changement de matos. Donc juste après avoir payé le bouquet, on peut se trouver à payer la réfection du toit, le remplacement de la chaudière, etc.
Mais c'est modifiable contractuellement.

[PACA]

Je ne connais pas l'acquisition viager et j'ai lu très/trop rapidement .... toujours intéressant à analyser ce type de bien en très mauvais état que personne veut, avec un bon emplacement

Je ne suis toujours pas convaincu qu'il n'y ait pas un coup à faire si l'on connaît qq'un de confiance pour gérér le chantier de rénovation.

Ok, donc la priorité est de trouver ce qq'un
Techniquement : à voir si il est possible de gagner un niveau comble en abaissant le dernier plancher si les hauteurs de plafond sont suffisantes (c'est ce que j'ai fait sur une vielle bâtisse).

L'inconnu, c'est la rénovation à faire d'ici le terme du viager : par défaut c'est comme pour nu-propriété usufruit, donc l'acheteur paie pour le gros œuvre et les changement de matos. Donc juste après avoir payé le bouquet, on peut se trouver à payer la réfection du toit, le remplacement de la chaudière, etc.
Mais c'est modifiable contractuellement.

Pas certain d'avoir bien compris ?
Les travaux de gros œuvre se ferait immédiatement à l'acquisition du viager ? curieux ?
Expl : bouquet 100 + travaux 300 ? ..... où loge l'occupante pendant les travaux ? ce point n'est pas clair, je n'ai pas compris.

Pour poursuivre les négociations il faut connaitre plus précisément les besoins de la Dame
- libération ou pas du bien pour une maison de retraite en cas d'incapacité ?

[WolfgangK]

Je ne connais pas l'acquisition viager et j'ai lu très/trop rapidement .... toujours intéressant à analyser ce type de bien en très mauvais état que personne veut, avec un bon emplacement

Oui. Si les 3 critères les plus importants sont "l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement", autant pousser la logique jusqu'au bout. Et puis ça permet de choisir tout ce qu'il y a à refaire selon ses goûts / objectifs.

Je ne suis toujours pas convaincu qu'il n'y ait pas un coup à faire si l'on connaît qq'un de confiance pour gérér le chantier de rénovation.

Ok, donc la priorité est de trouver ce qq'un
Techniquement : à voir si il est possible de gagner un niveau comble en abaissant le dernier plancher si les hauteurs de plafond sont suffisantes (c'est ce que j'ai fait sur une vielle bâtisse).

J'ai déjà deux possibilités en tête : ceux qui sont intervenus pour refaire complètement mon appartement actuel et une archi (& ses artisans habituels) qui ont refait l'appartement d'un ami.
Je note pour le plancher / plafond mais il me semble qu'on part sur 2.50m donc pas beaucoup de marge.

L'inconnu, c'est la rénovation à faire d'ici le terme du viager : par défaut c'est comme pour nu-propriété usufruit, donc l'acheteur paie pour le gros œuvre et les changement de matos. Donc juste après avoir payé le bouquet, on peut se trouver à payer la réfection du toit, le remplacement de la chaudière, etc.
Mais c'est modifiable contractuellement.

Pas certain d'avoir bien compris ?
Les travaux de gros œuvre se ferait immédiatement à l'acquisition du viager ? curieux ?
Expl : bouquet 100 + travaux 300 ? ..... où loge l'occupante pendant les travaux ? ce point n'est pas clair, je n'ai pas compris.

En fait, par défaut (de ce que j'ai compris), c'est comme l'usufruit et la nu-propriété. Par exemple c'est à la vendeuse d'entretenir la chaudière et le toit. Mais s'il faut changer la chaudière et faire refaire le toit, c'est pour l'acheteur (sauf à prouver que la nécessité du remplacement est dû à un défaut d'entretien, mais bon…).
En l'occurrence, d'ailleurs, la chaudière était en panne (à changer d'après l'AI) et donc il faudrait que je m'en charge dès l'achat.
Je suis moyennement enthousiaste à l'idée d'acheter une chaudière à fioul neuvre si c'est pour changer de système de chauffage lors de la rénovation…
Mais le truc qui m'embêterait le plus, ce serait de devoir refaire l'électricité (qui doit être aux normes de 1900) AVANT de tout pêter !

Pour poursuivre les négociations il faut connaitre plus précisément les besoins de la Dame
- libération ou pas du bien pour une maison de retraite en cas d'incapacité ?

Ça fait partie des inconnues. C'est-à dire que légalement, en cas de départ définitif en maison de retraite, il me semble que je devrai pouvoir prendre possession des lieux, moyennant une petite (30% il me semble, 50% au max) augmentation de la rente. Mais elle y loge aussi son fils…
Donc je suppose qu'elle ne signalera pas que son départ est permanent pour ne pas déloger son fils pour 300€ par mois de rente en plus…
Pour cette raison, je ne table pas sur un départ en maison de retraite pour estimer l'horizon temporel, malgré la salle de bains au deuxième étage.

EDIT: un avantage du viager, pour moi qui ai du cash mais pas d'accès au crédit (je viens de passer micro-entrepreneur), c'est que l'on ne peut pas faire d'emprunt immo pour payer le bouquet parce qu'on ne peut pas utiliser le bien immo comme collatéral puisqu'on en a pas la propriété ! Donc je ne suis pas en concurrence avec des acheteurs ayant accès à du POGNON presque gratuit par les banques.

[Ben92]

Mais le truc qui m'embêterait le plus, ce serait de devoir refaire l'électricité (qui doit être aux normes de 1900) AVANT de tout pêter !

En tant que crédirentier c'est plutôt malin de laisser une installation électrique de 1900 à ton debirentier

[PACA]

[Mais elle y loge aussi son fils…
Donc je suppose qu'elle ne signalera pas que son départ est permanent pour ne pas déloger son fils pour 300€ par mois de rente en plus…

Le fait que le fils y habite est un point délicat à soumettre au notaire, c'est un viager occupé par un "pseudo locataire", prudence.
En complément il peut toujours monter une entourloupette avec un bail de location bidon à une copine concubine ? un petit squat familial à démêler.... pas terrible comme perspective.
Après consultation du notaire, compte tenu de la présence du fils un petit 375 pourrait être tenté par rapport à la dernière offre de 400 ?

Pour les travaux, d'après ce que j'ai lu il faut être précis sur l'acte d'acquisition.

Viager : qui paie en cas de travaux ou de réparations ?
Publié par M Tolosa
https://www.viager-expert.com/article/t ... ns-20.html
Comment clarifier la situation ?
En conséquence, il est de première importance, dans le cadre d'un démembrement de propriété, de préciser dans le contrat initial la liste des gros travaux et des grosses réparations.
Une telle liste permet d'établir un contrat de viager équitable et d'éviter toutes situations conflictuelles futures entre les parties. En effet, cette liste est contractuelle et s'imposera aux deux parties.
Il semble raisonnable d'inclure dans la liste des gros travaux et grosses réparations :
- les toitures en entières
- leur étanchéité en entière
- les façades en entières
- le hall d’entrée et les parties communes en entières
- les colonnes d’arrivée d’eau et/ou d’évacuation en entières
- les mises aux normes de sécurité imposées par le législateur (comme la mise aux normes des ascenseurs par exemple).
Cette liste doit être la plus précise possible. De plus, le contrat doit stipuler que tous les autres travaux et toutes les autres réparations sont d'entretien et resteront à la charge exclusive du bénéficiaire de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation.

Travaux et viager : la répartition des réparations entre le vendeur et l’acheteur
Cyrille Cyrille 25 mars 2018
https://www.vitapecunia.fr/repartition-travaux-viager/

[WolfgangK]

[Mais elle y loge aussi son fils…
Donc je suppose qu'elle ne signalera pas que son départ est permanent pour ne pas déloger son fils pour 300€ par mois de rente en plus…

Le fait que le fils y habite est un point délicat à soumettre au notaire, c'est un viager occupé par un "pseudo locataire", prudence.
En complément il peut toujours monter une entourloupette avec un bail de location bidon à une copine concubine ? un petit squat familial à démêler.... pas terrible comme perspective.
Après consultation du notaire, compte tenu de la présence du fils un petit 375 pourrait être tenté par rapport à la dernière offre de 400 ?

Nous sommes parfaitement d'accord !
Mais il faut prendre en compte que si le fils squatte, il aura un compte en banque garni par l'héritage du reste du bouquet, sauf s'il a sciemment organisé son insolvabilité. Aussi, vu l'état des lieux, il n'aura peut-être pas envie de rester s'il hérite d'un bon paquet de pognon.
Mais effectivement, je pensais faire proposer 375k€ par mon épouse en la jouant filc gentil/ flic méchant (elle serait la gentille "Je suis sûre de pouvoir convaincre mon mari à 375k", et moi j'alignerai les conditions sur l'acte d'acquisition).

Pour les travaux, d'après ce que j'ai lu il faut être précis sur l'acte d'acquisition.

[…]

Oui, tout à fait. Cf supra. ça fera partie de la négo. J'ai intérêt à prendre en charge des trucs si ça fait baisser le prix (cf frais de notaires), mais j'ai pas envie d'investir si je dois casser ensuite.

Je ne sais pas si c'est la bonne file. Mais si la maison peut être raccordée au gaz de ville pour le chauffage, ça vaut le coup plutôt que de changer la chaudière au fioul ? Ça n'implique pas trop de changements dans le système de chauffage de la maison ? (Je n'y connais RIEN, j'ai toujours vécu en appartement avec chauffage central , ou en RS avec cheminée et grille-pain électriques).

[WolfgangK]

Bon, le bien est toujours en vente.

Est-ce que je retente une approche ?

Que pensez-vous d'un mail de mon épouse du genre :
«
Bonjour,
Est-ce que le bien est toujours à vendre ? J'ai l'impression qu'il est en vente depuis longtemps. Est-ce que savez pourquoi ? La vendeuse refuse de baisser suffisamment le prix ou il y a des travaux rédhibitoires qu'elle refuse de prendre à sa charge ? D'un côté, je trouve idiot qu'une maison aussi bien située ne trouve pas preneur, mais d'un autre côté, personne n'a l'air de trouver intelligent de l'acheter au prix actuel. Savez-vous si l'on peut espérer un effort sur le prix et/ou la prise en charge des travaux ?

D'avance, merci.»

Pour mémoire, la maison était listée avec un bouquet >500k€ en été 2020, 450k€ début 2021 il me semble, 399k€ fin 2021 après un email de ma part où j'expliquais pourquoi je n'étais pas intéressé.

Je suppose que ça serait intéressant en baissant encore le prix de 25k€ ou (non exclusif) en mettant une clause me dégageant de la reponsabilité des gros travaux pour rendre la maison habitable (surtout si ça implique des travaux d'électricité, chauffage, isolation).

[PACA]

Bonjour,
Est-ce que le bien est toujours à vendre ? J'ai l'impression qu'il est en vente depuis longtemps. Est-ce que savez pourquoi ? La vendeuse refuse de baisser suffisamment le prix ou il y a des travaux rédhibitoires qu'elle refuse de prendre à sa charge ? D'un côté, je trouve idiot qu'une maison aussi bien située ne trouve pas preneur, mais d'un autre côté, personne n'a l'air de trouver intelligent de l'acheter au prix actuel. Savez-vous si l'on peut espérer un effort sur le prix et/ou la prise en charge des travaux ?

D'avance, merci.»

Oui ... une proposition d'adaptation, j'ai ajouté un point, la poursuite d'occupation partielle du bien(si c'est toujours le cas ... le fils est plus ou moins dans le coup ?) :

Bonjour,
Est-ce que le bien est toujours à vendre ? J'ai l'impression qu'il est en vente depuis longtemps. Savez-vous pourquoi ? La vendeuse refuse de baisser suffisamment le prix ou il y a des travaux indispensables importants qu'elle refuse de prendre à sa charge ? A ce prix avec des travaux l'occupation partielle en famille(son fils?) du bien pourrait être rédhibitoire pour un acquéreur qui compte y résider en permanence ?

Il est quand même curieux/étonnant qu'une maison aussi bien située ne trouve pas preneur dans ces délais, son prix actuel probablement trop élevé avec les risques de frais des travaux, la complexité du dossier, expliquent sans doute l'absence d'acquéreur ?

Si je les rencontre en votre présence, pensez-vous que cela pourrait permettre de faire évoluer leur position ?
Pensez-vous qu'avec le temps il est possible d'espérer une évolution du prix et/ou les conditions de prise en charge des travaux ? dans ce cas je pourrais patienter.

Je reste intéressé par ce bien, merci de me tenir informé.

ps : à prix constant pour un viager, avec le temps le prix baisse .... tout dépend du nombre d'années. Sauf pour les travaux ça peut s'aggraver si elle ne les faits pas ?

[WolfgangK]

Merci pour le retour. Mais si je fais envoyer un message par mon épouse, c'est pour relancer la relation sur des bases neuves (mon dernier message, qui a provoqué une baisse de 50k€, expliquait pourquoi il fallait être idiot pour être intéressé par ce bien ) donc je ne peux pas aborder l'occupation par le fils qui n'est pas mentionnée dans l'annonce.
Ce qui m'a fait changer d'avis sur le côté rédhibitoire ou non de cette occupation, c'est que je pense que le plus gênant est d'être squatté par quelqu'un d'insolvable et avec des enfants, mais à moins de planification pour dilapider/dissimuler le reliquat du bouquet, le décès de l'occupante devrait solvabiliser son fils.

[PACA]

Le contexte d'un viager semi occupé/semi libre semble assez scabreux. La cohabitation n'est pas très saine ?
Il faudrait demander l'avis d'un notaire.

[WolfgangK]

Le contexte d'un viager semi occupé/semi libre semble assez scabreux. La cohabitation n'est pas très saine ?
Il faudrait demander l'avis d'un notaire.

Ça ne me semble pas très déconnant qu'un fils célibataire vive avec son parent âgé si la maison est assez grande : la cohabitation multigénérationnelle a été la norme jusqu'à récemment. Je trouve que le viager est une bonne solution pour que la personne âgée puisse avoir le beurre (garder la maison dans laquelle elle a ses habitudes) et l'argent du beurre. Tout dépend ensuite de la situation financière du fils lors du décès de sa mère, mais je pense qu'il faudrait assez de mauvaise volonté pour réussir à organiser son insolvabilité juste après avoir hérité du reliquat d'un bouquet de 400k€+10k€ par an. Et il faudrait être motivé pour rester vivre dans cette baraque dégeulasse trop grande pour une personne.

Bref, j'ai relancé au nom de mon épouse, mais pas de réponse de l'agent. Soit c'est déjà vendu et elle a eu la flemme de virer l'annonce, soit elle est trop blasée par cette vente qui ne se fait pas depuis presque 2 ans (diagnostics fait en mai 2020).
Est-ce que vous pensez que je peux contacter directement la propriétaire ? Je n'ai pas fait de visite mais l'agent m'a envoyé le dossier par mail. Techniquement, ce ne serait peut-être pas moi qui serai l'acquéreur, mais une SARL familiale, est-ce que ça change quelque chose pour court-circuiter l'AI ?


Aussi, j'ai du mal à estimer la valeur du bien immo car il est entre appartement et maison et il s'agit de marchés distincts dans le coin avec des prix au m² très différents (6-7k€.m¯² pour les appartements, 10k€ et plus pour les maisons), je pense que cette maison est plutôt comme un appartement mais j'ai du mal à estimer où. Les différences que je vois sont :
- maison : pas de charges de copro, mais entretien
- maison "normale" : pas de mitoyenneté
- maison "normale" : en retrait par rapport à la rue
- maison "normale" : jardin plus ou moins grand
- maison "normale" : un peu plus loin des transports en commun

Ici, cette maison est directement sur la rue et juste à côté de la station de tram, mitoyenne des deux côtés avec un petit jardin, juste de quoi faire un barbecue et mettre ses transats mais c'est tout.
À votre avis, est-ce que je prends juste le prix au m² des appartements ? Pour rappel, bouquet + frais de notaire → 4k€m¯², rente + coût d'opportunité (rendement de 3% ) en moyenne 1k€m², rénovation basique 1k€m¯², donc pas forcément l'affaire du siècle s'il n'y a pas un avantage à l'aspect "maison" (mais avantage quand même de diversification et de corréler mes actifs au marché immo dans lequel je vais investir à terme).
Donc à votre avis, les points "pas de copro" et "petit jardin", ça pèse combien dans le prix au m² ?

[PACA]

Donc à votre avis, les points "pas de copro" et "petit jardin", ça pèse combien dans le prix au m² ?

Je ne suis pas un spécialiste de la question, des pistes au pif, il y a trois points à considérer :
- l'absence de charge de copropriété
- la liberté globale d'action pour des adaptations courantes
- le gain possible de surface en aménageant des espaces comme : grenier, cave .....
Pour l'absence de charge et la liberté d'action on pourrait estimer du +5% au m2 de la surface globale.
Pour le potentiel d'espace aménageable on doit pouvoir évaluer au cas par cas, des combles aménageables ce serait de l'ordre de 50% pour les m2 supplémentaires .... combles ou terrasses de toit, cave en home cinéma, sauna ?

Pour le jardin c'est ce qu'on peut y faire qui compte, beaucoup plus que la surface, plus de 100 m2 je sature => un jardinier

[WolfgangK]

Pour le potentiel d'espace aménageable on doit pouvoir évaluer au cas par cas, des combles aménageables ce serait de l'ordre de 50% pour les m2 supplémentaires .... combles ou terrasses de toit, cave en home cinéma, sauna ?

Très juste !
Je l'avais oublié dans mon message sur le forum, mais j'y ai pensé dans mon message de relance à l'AI :
il y a un "sous-sol aménageable" de 30m². J'ai demandé s'il y avait des ouvertures ou possibilité d'en ajouter (pas de loup/cour anglaise).
Il y a des combles, mais qui peuvent juste être utilisées pour du stockage à mon avis.

Pour le jardin c'est ce qu'on peut y faire qui compte, beaucoup plus que la surface, plus de 100 m2 je sature => un jardinier

Là, c'est vraiment juste pour avoir son barbecue derrière sa maison : 40m² tout en longueur (comme un couloir !).

En fait, compte tenu de tout ça, je ne serai pas étonné si ça valait 7k.m¯² après rénovation basique : dans la fourchette haute des apparts parce que rénové + avantages de la maison,même si la rénovation n'est pas spécialement haut de gamme.
Autre avantage étant qu'avec la valorisation du viager, cette plus value ne sera pas taxée à la revente car invisible pour le fisc. (officiellement, je paierai 7k€.m¯² parce que je "paie" une partie du prix en laissant le Droit d'Usage et d'Habitation à la vendeuse).

PS: le bien est toujours en vente, l'AI a laissé un message sur mon répondeur.

[Adrian]

Bonjour !
Je suis journaliste pour la télé. Je me permets de commenter sous ce post, même cela fait plusieurs mois qu'il n'est plus actif, car je suis en train de faire un reportage sur le viager. Je cherche à échanger avec des acquéreurs.
Ainsi, si vous avez le temps, n'hésitez pas à venir m'écrire en message privé. Etant nouveau sur le forum je ne peux malheureusement pas vous écrire directement.
Merci beaucoup et à très bientôt je l'espère,
Adrian.

[PACA]

il y a un "sous-sol aménageable" de 30m². J'ai demandé s'il y avait des ouvertures ou possibilité d'en ajouter (pas de loup/cour anglaise).
Il y a des combles, mais qui peuvent juste être utilisées pour du stockage à mon avis.

Intéressant :
sous-sol : pour un wc, salle de bain, buanderie . Point à voir : évacuation EU + aération VMC
combles : tout dépend de la charpente si elle laisse du volume et des emplacement pour fenêtres de toit, idem sous-sol pour wc et salle de bain

Pour les deux combles/sous sol : facilités d'accès escaliers intérieurs ?

@Adrian => bienvenu ... je suis "nul" en viager ! profil bricoleur.

[lisa]

Le contexte d'un viager semi occupé/semi libre semble assez scabreux. La cohabitation n'est pas très saine ?
Il faudrait demander l'avis d'un notaire.

Ça ne me semble pas très déconnant qu'un fils célibataire vive avec son parent âgé si la maison est assez grande : la cohabitation multigénérationnelle a été la norme jusqu'à récemment. Je trouve que le viager est une bonne solution pour que la personne âgée puisse avoir le beurre (garder la maison dans laquelle elle a ses habitudes) et l'argent du beurre. Tout dépend ensuite de la situation financière du fils lors du décès de sa mère, mais je pense qu'il faudrait assez de mauvaise volonté pour réussir à organiser son insolvabilité juste après avoir hérité du reliquat d'un bouquet de 400k€+10k€ par an. Et il faudrait être motivé pour rester vivre dans cette baraque dégueulasse trop grande pour une personne.

Quand on voit l'état de la baraque on peut se dire que le fils ne doit pas être en bonne santé physique et (ou) mentale. Incapable de faire le ménage... Quant à son insolvabilité,rien ne dit qu'il n'a pas quelques dettes ce qui expliquerait la cohabitation forcée
https://www.seloger.com/annonces/viager ... 042857.htm