La flambée immobilière a créé sa propre demande

[BulleDog]

La flambée immobilière a créé sa propre demande.

En discutant avec un banquier j’ai pu obtenir d’autres informations :
La baisse subite des taux directeurs en 2002/2003 est responsable du démarrage de la flambée immobilière.

Mais ce qui a changé c’est que avant cette chute des taux subite, même si les taux baissaient depuis 1991, les acheteurs empruntaient le minimum pour payer un crédit moins cher : ils préféraient avoir un apport plus important.
Quand les taux ont fortement baissé d'un coup en 2002/2003 provoquant un choc positif diminuant fortement les intérêts, chercher à payer un crédit moins cher n’avait plus vraiment d'avantage, il valait mieux au contraire emprunter le maximum d’argent voire la totalité de la somme nécessaire.

La prise en compte des frais de notaire, et même de la commission d'AI intégrés dans les prêts a entretenu la flambée : la concurrence bancaire a jetté l'huile sur le feu.
Du coup, sans apport et à bas taux, le jeu en valait vraiment la chandelle.
La baisse des taux a continué jusqu'en novembre 2005, favorisant l'entretien de cette flambée démarrée 3 ans plus tôt.

Ce qui fait que les trentenaires ayant un apport conséquent à partir de 2003 se sont retrouvés en concurrence sur le marché avec des petits jeunes sans le sou mais soutenus par les banques.
Cette concurrence inattendue a engendrée une forte inflation des prix car le nombre de logements à vendre était insuffisant, et la capacité à construire était faible, la construction immobilière a une forte inertie.
La hausse a fini par se transmettre fortement au marché de l'ancien.

Finalement, avec la flambée et la hausse forte et visible des prix, les acheteurs jeunes ont anticipé leur achat.
Les fortes hausses de loyers indexés sur l’indice du coût de la construction ont aussi provoqué cette anticipation d’achat.
Il y eu engorgement d’acheteurs sur le marché.

Du coup la flambée a créé sa propre demande.

Quelle est alors la véracité du manque de logements constaté si les jeunes ont quitté la colocation ou le domicile parental pour anticiper leur achat ? La baisse du nombre de personnes par ménage depuis 2002 est peut-être aussi liée à ces anticipations d'achats....

La stagnation des prix actuelle est le signe de la décrue de la pression de la demande qui à son tour agit négativement sur toute création de demande supplémentaire.
Le phénomène va finalement se calmer pour laisser la place à une clientèle avec apport donc plus âgée et retardataire au fur et à mesure du renchérissement du crédit.

La capacité à offrir des logements neufs est la condition nécessaire pour faire baisser les prix sauf disparition financière des acheteurs en nombre suite à choc négatif sur le marché (auquel cas ces logements neufs sont inutiles pour déclencher la baisse mais vont l’accroître une fois lancée).

Surveillez donc le nombre de logements neufs mis en construction pour déterminer le futur des prix immobiliers.
Surveillez également les chocs économiques négatifs (forte hausse des taux, plans de licenciements en nombre, récession ou crise généralisée, guerre, catastrophe industrielle, événement politique inattendu).

Ce qui reste inquiétant c’est la hauteur des loyers qui ne décroit pas malgré le nombre de constructions locatives et le nombre de locataires passés à la propriété.
Les hausses de loyers sont un phénomène typique des hauts de marchés immobiliers en centre ville. La baisse des loyers en ville intervient bien après la baisse des prix de vente.
En dehors des villes, ça devrait plutôt être le contraire, on devrait plutôt assister à une baisse des loyers dont l’importance est liée à la quantité de constructions locatives surnuméraires par rapport à la demande locale réelle.

Le point d’inflexion apparaîtra à partir du moment où le stock à la vente sera visible et sa progression sera plus rapide que la variation du nombre d’acheteurs freinés par les conditions bancaires dégradées et les prix.

L’importance de la baisse dépendra alors de la réaction des acheteurs potentiels face à une baisse visible : Profiter de l’aubaine ou attendre encore ?
Tout dépendra des conditions bancaires, du stock de logement résultant et de la situation économique du moment. Les anticipations rationnelles guideront leur choix….casser l’effet cliquet ou résister ?

Si toutes les conditions aggravantes sont réunies, comme la flambée a créé sa propre demande, la chute pourra amplifier sa propre dynamique par réaction.

La question est de savoir quand ?
Réponse : Quand les acheteurs auront décidé que les prix sont trop hauts et que le coût associé est trop important comparé à la location malgré les mesures de soutien au marché (PTZ élargi, donations sarkozy defiscalisables, allongement de la durée des prêts, etc...)
La raison peut revenir quand la peur d’être exclu sera effacée par la peur de perdre davantage que ce qu’on pourrait y gagner même sur une très longue durée.

Les mesures de soutien de la demande n'empêchent pas le marché de se retourner. Voir Les leçons de Sydney

L’autre question est de savoir de combien ?
Réponse : du rapport entre le revenu des acheteurs restants et intéressés et la capacité d’achat par rapport aux coût du crédit supportable sur une durée elle-même redevenue raisonnable.

[ph75]

La baisse des taux a créé la flambée immobilière, ça on le savait déjà, le marché du neuf était dominé de 2002 à 2006 par les bailleurs qui recherchaient des investissements locatifs pour défiscalisation, ça aussi.

Mais ce qui a changé c’est que avant 1999, les taux étaient hauts donc les acheteurs empruntaient le minimum pour payer un crédit moins cher, ils préféraient avoir un apport important.

Non, ce ne sont pas les taux qui ont créés la bulle, il n'y a pas corrélation, la meilleure preuve étant que les taux n'ont presque jamais cessé de baisser depuis entre 91 et 97, alors que les prix de vente également.
Attention je ne dis pas que les taux n'ont aucune influence sur la bulle.
Mais ce ne peut être un déclencheur de cette hausse. Je dirais plutôt qu'ils permettent de l'accompagner.
Le déclencheur reste pour moi purement psychologique, c'est la confiance des acheteurs qui a créé cette bulle. C'est d'ailleur exactement ce que disait le promoteur K&B il y a quelques années (depuis ils ont un peu changé de discours car dire que c'est la confiance qui maintient les prix inquiéterait leurs invstisseurs ...)

[mx1]

je pense perso de plus en plus que ce forum a encore de beaux jours devant lui, et qu'il n'est pas pret de fermer ses portes

[BulleDog]

Non, ce ne sont pas les taux qui ont créés la bulle, il n'y a pas corrélation, la meilleure preuve étant que les taux n'ont presque jamais cessé de baisser depuis entre 91 et 97, alors que les prix de vente également.
Attention je ne dis pas que les taux n'ont aucune influence sur la bulle.
Mais ce ne peut être un déclencheur de cette hausse. Je dirais plutôt qu'ils permettent de l'accompagner.

Les taux baissaient régulièrement et lentement entre 1991 et 2002.
C'est une baisse forte des taux en 2002 qui a déclénché à partir de 2003 cette flambée : c'est ce qu'on appelle un choc des taux qui a permis de réduire drastiquement les conditions d'emprunts. Bien exploités ensuite par les banques dans leur communication commerciale.
La hausse des prix s'est accélérée d'un coup.
Bien entendu la confiance des acheteurs a été entretenue car il n'y a pas eu d'inversion du cycle économique depuis 2002.

[4immobilier]

C'est une baisse forte des taux en 2002 qui a déclénché à partir de 2003 cette flambée .

Pas du tout : c'est le retour d'un gouvernement de droite qui a redonné confiance aux investisseurs . En 2001 les taux etaient deja a 5.4 ce qui n'est pas tres haut et en 2004 on est a 4 ..c'est pas un fossé

[BulleDog]

C'est une baisse forte des taux en 2002 qui a déclénché à partir de 2003 cette flambée .

Pas du tout : c'est le retour d'un gouvernement de droite qui a redonné confiance aux investisseurs . En 2001 les taux etaient deja a 5.4 ce qui n'est pas tres haut et en 2004 on est a 4 ..c'est pas un fossé

C'est énorme au contraire, d'autant que dès que la baisse des taux a eu lieu, les promoteurs ont commencé à acheter des terrains et de plus en plus.....
Ils avaient anticipé la flambée avant les autres.

[phev]

de 5.4 à 4 c'est énorme. En 1990 il y a eu aussi un choc des taux +200 points de base, ça a tué la bulle de l'époque.

[nazon]

Bulldog a raison

Il y a 2 ans les gens n'avaient que les taux des prêts à la bouche. J'ai assisté à de nombreux dîners ou les gens ne parlaient pas de la valeur d'achat de leur bien mais uniquement du taux négocié à la banque. Le taux était la valeur de référence.

Moi j'avais emprunté sur 10 ans avec un taux à 4% et je passais pour un looser car d'autres avaient emprunté sur 20 ans avec 3.2%.....

[TFBouygues]

Bulldog a raison

Il y a 2 ans les gens n'avaient que les taux des prêts à la bouche. J'ai assisté à de nombreux dîners ou les gens ne parlaient pas de la valeur d'achat de leur bien mais uniquement du taux négocié à la banque. Le taux était la valeur de référence.

Moi j'avais emprunté sur 10 ans avec un taux à 4% et je passais pour un looser car d'autres avaient emprunté sur 20 ans avec 3.2%.....

Le looser, c'est celui qui met 20 ans au lieu de 10 pour rembourser son logement: il a payé son logement 2 fois trop cher!

[krachimmo]

Le looser, c'est celui qui met 20 ans au lieu de 10 pour rembourser son logement: il a payé son logement 2 fois trop cher!

+ 1. Maintenant, va le faire comprendre aux pigeons qui ne regardent que les taux bas. Et là c'est franchement pas gagné!

[opcvm1234]

la baisse des taux a eu un effet c'est évident mais le plus grand effet c'est surtout l'ouverture du robinet (le débit).

comme déjà expliqué je peux avoir des taux super bas si les banques ne veulent pas prêter vous ne pourrez pas emprunter, cf le credit crunch en 2001-04 sur le marché du crédit aux entreprises, c'est peut être ce à quoi on assistera dans qqs années d'ailleurs.

[Nolw]

Il y a 2 ans les gens n'avaient que les taux des prêts à la bouche. J'ai assisté à de nombreux dîners ou les gens ne parlaient pas de la valeur d'achat de leur bien mais uniquement du taux négocié à la banque. Le taux était la valeur de référence.

C'est encore le cas... Sur Auféminin par exemple, les gens parlent très rarement de la négociation du prix de vente, mais alors la négociation du taux, ça c'est quelque chose ! Idem pour un couple d'amis qui est en train d'acheter : ils ont planifié leur achat maintenant pour les taux bas et pour toucher une prime de déménagement (2000 € environ, soit 0,3% du prix de vente + frais de notaire) qui aurait été perdue dans quelques mois. Mais le niveau des prix ? Oh, mais ça n'a pas fini de monter de toute façon, au pire ça va stagner et les taux vont monter.

[Yoman]

...
Ce qui fait que les trentenaires ayant un apport conséquent à partir de 2003 se sont retrouvés en concurrence sur le marché avec des petits jeunes sans le sou mais soutenus par les banques.
Cette concurrence inattendue a engendrée une forte inflation des prix car le nombre de logements à vendre était insuffisant, et la capacité à construire était faible, la construction immobilière a une forte inertie.
La hausse a fini par se transmettre fortement au marché de l'ancien.

Pour moi qui économisais (fortement) depuis 5 ans tout le probléme vient de là. Ce serrer la ceinture n'avait servit à rien, mon budget était à peine supérieur à ceux qui flambait depuis 5 ans et pendant ce temps les prix avait pris 30%.

[mars13]

C'est encore le cas... Sur Auféminin par exemple, les gens parlent très rarement de la négociation du prix de vente, mais alors la négociation du taux, ça c'est quelque chose ! Idem pour un couple d'amis qui est en train d'acheter : ils ont planifié leur achat maintenant pour les taux bas et pour toucher une prime de déménagement (2000 € environ, soit 0,3% du prix de vente + frais de notaire) qui aurait été perdue dans quelques mois. Mais le niveau des prix ? Oh, mais ça n'a pas fini de monter de toute façon, au pire ça va stagner et les taux vont monter.

Bien vu, le taux est la variable centrale dans la psychologie des acheteurs immobiliers, ils changent de banque après de longues négociations pour obtenir un crédit à 4.07% au lieu de 4.08% par contre ils oublient certains "détails":
- la durée de l'emprunt (principal facteur du cout total d'acquisition)
-le prix initial du bien (multiplié par 2.5 en 8 ans)

Créer de la monnaie et la distribuer aux gens n'en fait pas forcément de bons gestionnaires..........

[mars13]

BulleDog a écrit:
...
Ce qui fait que les trentenaires ayant un apport conséquent à partir de 2003 se sont retrouvés en concurrence sur le marché avec des petits jeunes sans le sou mais soutenus par les banques.
Cette concurrence inattendue a engendrée une forte inflation des prix car le nombre de logements à vendre était insuffisant, et la capacité à construire était faible, la construction immobilière a une forte inertie.
La hausse a fini par se transmettre fortement au marché de l'ancien.


Pour moi qui économisais (fortement) depuis 5 ans tout le probléme vient de là. Ce serrer la ceinture n'avait servit à rien, mon budget était à peine supérieur à ceux qui flambait depuis 5 ans et pendant ce temps les prix avait pris 30%.

Quels idiots ces français: mais puisqu'on vous dit qu'il faut arreter d'épargner, qu'il faut consommer à crédit et travailler plus pour rembourser vos crédits à taux bas pris sur 50 ans.......Quand allez vous enfin comprendre???????

[4immobilier]

de 5.4 à 4 c'est énorme. En 1990 il y a eu aussi un choc des taux +200 points de base, ça a tué la bulle de l'époque.

completement faux 91/93 http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux ... orique.php les taux passent de 9% a 7% et l'immo s'effondre !

[jmpoure]

C'est le mécanisme de la bulle immobilière. La peur de la hausse des prix est le moteur des achats. Quand la peur disparait, on découvre que les achats ont été anticipés. Toutes les bulles immobilières se sont toujours terminées par un krach. Il n'existe pas de contre-exemple.

Le dernier exemple est constitué du krach immobilier aux Etats-Unis. Comme d'habitude, aucun média n'a annoncé ce krach, qui était pourtant évident. Ce krach est d'une très grande violence. Les principales victimes sont les ménages, les investisseurs et dans une moindre mesure le système bancaire. Et pourtant, le prix des logements aux Etats-Unis est moins élevé qu'en France ET le salaire moyen des américains est plus important.

En outre, la France entre dans une zone de transition démographique. Il suffit d'étudier les prix en Allemagne, un pays richissime, en avance de 10 ans sur la France, pour constater que les prix sont bien moins élevés qu'en France.

C'est dire que la chute sera rude dans l'hexagone. Quand je contacte des professionnels de l'immobilier (voir la section Canulars), on me décrit la crise dans les moindres détails. Mais rien ne filtre dans la presse, totalement muselée au service de ses maîtres.

Pour résumer, je pense que nous sommes au devant d'un double-choc :
A court terme, un krach immobilier mondial, qui a déjà débuté et va se propager. Il s'agit d'une baisse ponctuelle, très forte.
A long terme, une transition démographique douloureuse pour les propritaires. Il s'agit d'une perte de valeur régulière, à longue échéance.

[Invité]

En bourse, ça s'appelle l'arnaque à la hausse.
Concrètement, tu as acheté des actions d'une boite, l'action monte pépère depuis des mois puis, d'une façon inexpliquée, pendant quelques jours, vas y qu'elle monte très vite. Toi tout fier, tu te dis "c'est génial, j'ai misé sur une putain d'action, je vais me renforcer". Donc après quelques jours de forte hausse, tu te décides enfin d'en racheter et la c'est le drame.
Quelques jours plus tard, l'action stagne, voire baisse et oscille sur un cours moyen inférieur à ton cours de la seconde entrée.

Conclusion, globalement, tu as gagné de l'argent grâce à ta 1ère entrée, mais ta seconde entrée au plus haut, a diminué le rendement.
Si il y avait pas eu cette forte hausse artificielle, tu aurais jamais racheté, si tu l'as fait, c'est pour l'appat du gain et c'est comme ça que tu t'es fait avoir.

[kesako]

de 5.4 à 4 c'est énorme. En 1990 il y a eu aussi un choc des taux +200 points de base, ça a tué la bulle de l'époque.

completement faux 91/93 http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux ... orique.php les taux passent de 9% a 7% et l'immo s'effondre !

Il parle de 1990 !!!

Tu pense bien que MeilleursEntubages et les autres sites se gardent bien de montrer la courbe avant 1991 ....

[BulleDog]

de 5.4 à 4 c'est énorme. En 1990 il y a eu aussi un choc des taux +200 points de base, ça a tué la bulle de l'époque.

completement faux 91/93 http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux ... orique.php les taux passent de 9% a 7% et l'immo s'effondre !

C'est pour éviter une récession que les taux ont baissé mais visiblement trop tard, la crise aui est survenue a duré jusqu'en 1995.

[BulleDog]

Retour vers le passé

http://www.lexpansion.com/Pages/PrintAr ... leId=65870

[mx1]

Bulldog a raison

Il y a 2 ans les gens n'avaient que les taux des prêts à la bouche. J'ai assisté à de nombreux dîners ou les gens ne parlaient pas de la valeur d'achat de leur bien mais uniquement du taux négocié à la banque. Le taux était la valeur de référence.

Moi j'avais emprunté sur 10 ans avec un taux à 4% et je passais pour un looser car d'autres avaient emprunté sur 20 ans avec 3.2%.....

Le looser, c'est celui qui met 20 ans au lieu de 10 pour rembourser son logement: il a payé son logement 2 fois trop cher!

ceux qui ont emprunté sur 20 ans à 3.2%, et vu à la date ou étaient ces taux, ils ont pas été losser, mais plutôt winner

[ReG_]

ceux qui ont emprunté sur 20 ans à 3.2%, et vu à la date ou étaient ces taux, ils ont pas été losser, mais plutôt winner

Enfin s'il a emprunté en fixe, parce que maintenant, il doit se mordre les doigts.

[mx1]

ceux qui ont emprunté sur 20 ans à 3.2%, et vu à la date ou étaient ces taux, ils ont pas été losser, mais plutôt winner

Enfin s'il a emprunté en fixe, parce que maintenant, il doit se mordre les doigts.

winner en fixe bien entendu, dans quelques mois avec l'inflation, un simple livret sera peut être supérieur a ce taux ...

[gerardppp]

En quoi un banquier est compétent pour expliquer une bulle ?

[4immobilier]

de 5.4 à 4 c'est énorme. En 1990 il y a eu aussi un choc des taux +200 points de base, ça a tué la bulle de l'époque.

completement faux 91/93 http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux ... orique.php les taux passent de 9% a 7% et l'immo s'effondre !

Il parle de 1990 !!!
Tu pense bien que MeilleursEntubages et les autres sites se gardent bien de montrer la courbe avant 1991 ....

Et ca change quoi ? Mon exemple reste valable entre 91 et 93 les taux ont perdu deux points et l'immo mini 20% ! Et puis tu etait peut etre jeune a l'époque mais je te signale que ce qui a gelé les transactions quasiment instantanément c'est la guerre du golfe qui a demarrée. Je peux te dire que la fréquentation des AI a pris une sacrée claque des le début du conflit. Ca n'a été que le détonateur : le marché etait mur pour baisser de toutes façons.

[BulleDog]

valable entre 91 et 93 les taux ont perdu deux points et l'immo mini 20% ! Et puis tu etait peut etre jeune a l'époque mais je te signale que ce qui a gelé les transactions quasiment instantanément c'est la guerre du golfe qui a demarrée. Je peux te dire que la fréquentation des AI a pris une sacrée claque des le début du conflit. Ca n'a été que le détonateur : le marché etait mur pour baisser de toutes façons.

Je me souviens que les français achetaient des pâtes, du riz et stockaient tout ça. Tous les jours on avait des flashs sur les bombardements.
On répété que Saddam avait la quatrième armée du monde, et des armes chimiques, peut être nucléaires, et des missiles skuds capables de les lancer..
Le travail de sape des faucons US sur la presse a dépassé leur objectif causant une crise économique mondiale avec une forte baisse de la consommation au profit de l'épargne massive. De plus des crises financières ont eu lieu simultanément au Japon sur des investissements foireux qui ont touché le monde entier après.

[oliv7972]

Je me souviens que les français achetaient des pâtes, du riz et stockaient tout ça. Tous les jours on avait des flashs sur les bombardements.
On répété que Saddam avait la quatrième armée du monde, et des armes chimiques, peut être nucléaires, et des missiles skuds capables de les lancer..
Le travail de sape des faucons US sur la presse a dépassé leur objectif causant une crise économique mondiale avec une forte baisse de la consommation au profit de l'épargne massive. De plus des crises financières ont eu lieu simultanément au Japon sur des investissements foireux qui ont touché le monde entier après.

oui, je me souviens encore de la panique... et des stocks d'essence, sucre (le rayon du supermarche local avait ete devalise), riz...
Ca a ete un vrai detonateur (un ultimatum avait ete lance depuis aout 1990), avec le demarrage de l'operation tempete du desert en janvier 1991!
Le krach aurait il ete aussi violent sans ce detonateur ? je ne le crois pas, je pense que nous aurions plutot eut un scenario a la japonaise, jusqu'a epuisement des stocks de logements accumules a cette epoque.

Et dans le cas present, sans detonateur, la baisse risque de se faire attendre (attention, je ne souhaite pas revivre une autre operation tempete du desert)...

Mais il faut rajouter un parametre non negligeable, qui est que ce sont desormais les particuliers qui speculent, et l'effet mouton est imprevisible. Apres je pense que pour les investissements locatifs en auto financement, on assistera pas a de mouvement de panique... Pour les defiscalises, si le montage fonctionne, la plupart devraient aller au terme du contrat.

=> mes 2 cents: je vois le degonflement venir des taux variables, qui ne seront plus en mesure d'honorer leur mensualites, et qui y laisseront surement beaucoup de plumes, et dans ce cas, ca risque d'etre lent

[mx1]

donc on attend la guerre ?

[dudule]

C'est le mécanisme de la bulle immobilière. La peur de la hausse des prix est le moteur des achats. Quand la peur disparait, on découvre que les achats ont été anticipés. Toutes les bulles immobilières se sont toujours terminées par un krach. Il n'existe pas de contre-exemple.

et comme on reconnait une bulle au fait qu'elle a éclaté ...

il est facile de faire des prévisions, surtout en ce qui concerne le passé

sniff, Friggitt me mine le moral

[BulleDog]

oui, je me souviens encore de la panique... et des stocks d'essence, sucre (le rayon du supermarche local avait ete devalise), riz...
Ca a ete un vrai detonateur (un ultimatum avait ete lance depuis aout 1990), avec le demarrage de l'operation tempete du desert en janvier 1991!
Le krach aurait il ete aussi violent sans ce detonateur ? je ne le crois pas, je pense que nous aurions plutot eut un scenario a la japonaise, jusqu'a epuisement des stocks de logements accumules a cette epoque.

Et dans le cas present, sans detonateur, la baisse risque de se faire attendre (attention, je ne souhaite pas revivre une autre operation tempete du desert)...

Oui mais c'était la première fois que les patrons français licenciaient préventivement, les plans succédaient aux plans qui impactaient le moral des consommateurs qui impactaient ensuite l'économie qui déclenchaient les plans.

[BulleDog]

Et dans le cas present, sans detonateur, la baisse risque de se faire attendre (attention, je ne souhaite pas revivre une autre operation tempete du desert)...
Mais il faut rajouter un parametre non negligeable, qui est que ce sont desormais les particuliers qui speculent, et l'effet mouton est imprevisible. Apres je pense que pour les investissements locatifs en auto financement, on assistera pas a de mouvement de panique... Pour les defiscalises, si le montage fonctionne, la plupart devraient aller au terme du contrat.

Non il faut un déclic psychologique.

[BulleDog]

Si tu as emprunté il y a deux ans, la coube des taux (swap) était normale (croissante) à cette époque (de mémoire), tu est donc effectivement un "looser"... bien que 3.2% sur 20A ça me paraisse un peu trop beau... à moins que ça soit un emprunt à taux variable (premier Euribor + prime) ? Et dans ce cas comparer un taux fixe avec un taux variable...
-Fly06

Non fin 2005 tu pouvais tâter du 2,95% en variable capé +1 sans condition de sortie, et fraction remboursable par anticipation à date anniversaire du prêt par tranche de 10000 euro.

[nazon]

Fly06,

J'ai 31 ans j'ai fait deux emprunts dans ma vie , et tous les deux étaient sur 10 ans. J'ai tout revendu à chaque fois au bout de 3 ans et j'avais déjà remboursé pas mal de capital....et pour moi le taux ( +ou- 0.5) était de l'ordre du détail. J'ai, à chaque vente , inclus un max de mobilier dans le prix de l'appartement ce qui m'a permis de faire baissier les frais de notaires de manière significative. Et pas de frais d'agence.

Bien entendu j'avais négocié le rbst anticipé sans pénalités.

Aujourd'hui , j'ai un beau capital et je ne suis pas certain que la choses aurait été identique avec un prêt sur 20 ou 25 ans

En résumé ce qui compte pour moi dans l'ordre :

1) Le prix d'achat
2) Les charges
3) La durée d'emprunt
4) Les fais d'agences et notaires
5) Pénalités de rbst anticipé
6) Et enfin le taux...mais bien à la fin

[lolo69]

donc on attend la guerre ?

Tu as tout compris, faut juste trouver de bon ennemi, pas trop fort mais que l'on pourrait faire gonfler...

[opcvm1234]

En résumé ce qui compte pour moi dans l'ordre :

1) Le prix d'achat
2) Les charges
3) La durée d'emprunt
4) Les fais d'agences et notaires
5) Pénalités de rbst anticipé
6) Et enfin le taux...mais bien à la fin

bravo! vous avez tout compris! malheureusement vous êtes peu nombreux dans ce cas, cf cette étude ressortie de derrières les fagots hier (datant de septembre 2006):

viewtopic.php?p=264119&highlight=#264119

[opcvm1234]

la baisse des taux a eu un effet c'est évident mais le plus grand effet c'est surtout l'ouverture du robinet (le débit).

comme déjà expliqué je peux avoir des taux super bas si les banques ne veulent pas prêter vous ne pourrez pas emprunter, cf le credit crunch en 2001-04 sur le marché du crédit aux entreprises, c'est peut être ce à quoi on assistera dans qqs années d'ailleurs.

concernant la demande à laquelle on m'a maintes fois invité à répondre ("pourquoi les taux longs restent aussi bas"); patoche se fend ajd d'une étude de 9 pages pour expliquer plus avant une partie du phénomène (pas de lien dispo)

Vers un usage plus intelligent de l’épargne mondiale et des taux d’intérêt réels encore plus bas ?
RECHERCHE ECONOMIQUE
Rédacteur :
Patrick ARTUS
L’épargne mondiale (qui augmente depuis quelques années avec la hausse de la profitabilité des entreprises et le transfert de revenus vers les pays à propension à épargne forte) a beaucoup financé, dans la période récente, les investissements des ménages en logements et les déficits publics. Or on observe :
- un mouvement assez général de réduction des dépenses de construction ;
- une volonté de réduction des déficits publics ;
- la permanence des causes qui aboutissent à une épargne mondiale forte.
Ce qui précède implique, dans le futur, une évolution favorable avec taux d’intérêt réels encore plus faibles et concentration de l’épargne mondiale sur le financement des investissements des entreprises.
05 avril 2007 - N° 124

[nazon]

Pour Flyo6, non non rien de froissé chez moi !

Mais tu as raison j'introduis un nouvel élément.


Ce que je voulais simplement souligné , c'est la part trop importante que prend le taux d'intéret dans la décision d'achat immo aujourd'hui.

A+

[BulleDog]

l'ouverture du robinet (le débit).
comme déjà expliqué je peux avoir des taux super bas si les banques ne veulent pas prêter vous ne pourrez pas emprunter, cf le credit crunch en 2001-04 sur le marché du crédit aux entreprises, c'est peut être ce à quoi on assistera dans qqs années d'ailleurs.

En effet, avec quoi peut-on alimenter une flambée et une bulle (si tant est que ça en soit une) ? avec du crédit, toujours plus de crédit !

[slash33]

La flambée immobilière a créé sa propre demande.

Je le crois aussi comme je crois que cette demande se retranchera à l'inflexion.

[slash33]

1) Le prix d'achat
2) Les charges
3) La durée d'emprunt
4) Les fais d'agences et notaires
5) Pénalités de rbst anticipé
6) Et enfin le taux...mais bien à la fin

Heu il manque la qualité du bien et son adéquation à votre besoin dans votre liste. Un oubli surement.

[BulleDog]

Ce qui me gêne et je le répète, les loyers ne baissent pas parfois bien au contraire.

Comment peut-on analyser cela alors que les prix dans l'ancien augmentent peu. Et que les prix dans le neuf augmentent en même temps que les ventes dans le neuf ont chuté de 15%.

Chacun protège son commerce ?

Les bailleurs protègent leur niveau de rentes locatives, et les promoteurs réduisent leur nombre de constructions pour maintenir des prix hauts ?

=> S'agit-il d'un blocage du marché ?

UN SCENARIO CATASTROPHE INVERSE ? http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... _fict.html

[ReG_]

ce scénario catastrophe n'a reçu aucun commentaire !

[BulleDog]

ce scénario catastrophe n'a reçu aucun commentaire !

Ouais mais ça nous empêche pas de réflechir par nous même..

[Blue Fox]

Le prix des loyers ne baissent pas mais le stock augmente...

La hausse de l'immobilier a cassé la rotation "générationnelle" qui était en place depuis une quarantaine d'année. Le changement de mode de vie aussi (démarrage en couple plus tard dans la vie, divorce, baisse de l'épargne, surconsommation de biens non durables).

Les vieux schémas ont implosé et il est difficile d'anticiper la manière dont le marché va se retourner. La crise des années 90 nous donne des indications mais le nombre hallucinant d'investisseurs et de spéculateurs engagés donne des frissons.

[F2A]

Fly06,

J'ai 31 ans j'ai fait deux emprunts dans ma vie , et tous les deux étaient sur 10 ans. J'ai tout revendu à chaque fois au bout de 3 ans et j'avais déjà remboursé pas mal de capital....et pour moi le taux ( +ou- 0.5) était de l'ordre du détail. J'ai, à chaque vente , inclus un max de mobilier dans le prix de l'appartement ce qui m'a permis de faire baissier les frais de notaires de manière significative. Et pas de frais d'agence.

Bien entendu j'avais négocié le rbst anticipé sans pénalités.

Aujourd'hui , j'ai un beau capital et je ne suis pas certain que la choses aurait été identique avec un prêt sur 20 ou 25 ans

En résumé ce qui compte pour moi dans l'ordre :

1) Le prix d'achat
2) Les charges
3) La durée d'emprunt
4) Les fais d'agences et notaires
5) Pénalités de rbst anticipé
6) Et enfin le taux...mais bien à la fin

En fait, grosso modo, sur un emprunt, tu rembourses la moitié du capital à la moitié de la durée. Donc sur 10 ans, tu rembourses la moitié du capital en 5 ans et ça quelque soit le taux. Donc même si un bien baisse en valeur, tu es pratiquement sûr d'être gagnant si la durée d'emprunt est courte. En pratique, plus le taux d'emprunt est élevé, moins la durée d'emprunt peut-être longue. Donc plus les taux sont élevés, plus ont a de chances d'être gagnant en empruntant.

Mais si les taux montent? Le prix d'achat baissera mécaniquement, la capacité de remboursement mensuelle étant la même. Reste la possibilité d'emprunter sur 50 ans...

[ReG_]

Ouais mais ça nous empêche pas de réflechir par nous même..

oui j'exprimais mon étonnement, on aurait du avoir des tonnes de "mais c'est impossible !"

[BulleDog]

Ouais mais ça nous empêche pas de réflechir par nous même..

oui j'exprimais mon étonnement, on aurait du avoir des tonnes de "mais c'est impossible !"

oui justement expliquer pourquoi c'est impossible ?

A force de raisonner de façon "unique" et partagée, on en finit par être sur le même plan que nos élites formatées par les grandes écoles et qui se fréquentent, se recherchent, se pistonnent, se corporatisent, se protègent mutuellement et finissent par se replier sur elles-mêmes...

Je crains la consanguinité intellectuelle et la perte d'objectivité par rapport à la réalité.
La réalité est-elle la nôtre mue par l'expérience du passé (cycles, flambées et krachs) ou est-elle celle qui se déroule sous nos yeux avec une issue à priori différente de nos conclusions propres.

Lisez ceci : http://www.maieusthesie.com/nouveautes/ ... 'ombre.htm

La science éclaire, la conscience s’ouvre. Les deux ont de l’importance, mais elles n’opèrent pas de la même façon.
Pourtant, plus nous réfléchissons, plus nous développons en même temps des zones d’ombre. Par exemple la science, tout en nous sortant (fort heureusement) de l’obscurantisme médiéval, nous a montré la dimension de notre ignorance.

C’est évidemment un fléau de l’évolution humaine. Même les bonnes idées, quand elles deviennent sectaires, deviennent dangereuses.

Même si notre raisonnement est juste, nos hypothèses sont à vérifier, confirmer, valider, nos évolutions de paramètres doivent être affinées.
On peut raisonner juste sur des hypothèses fausses, ce qui fait qu'à partir de là, on peut déduire n'importe quoi de plausible et vraisemblable. Tout dépend comment les conséquences logiques sont construites.
On peut appliquer un excellent modèle à une situation qui ne lui correspond pas, voir : viewtopic.php?p=263252#263252 (Tendances ... )
L'intérêt aujourd'hui c'est de trouver le modèle qui correspond à la situation française.

Quelques erreurs monumentales dans la pensée française :

http://fr.wikipedia.org/wiki/Bataille_d'Azincourt : La bataille d'Azincourt est remarquable non par l'inévitable débâcle française mais bien, par l'issue inattendue de la bataille. Les Français deux fois supérieurs en nombre n'avaient aucun intérêt à négocier avec Edouard III, qui avait abandonné son rêve de revendiquer la couronne de France. Il est probable que sans l'intervention française, la guerre de cent ans aurait pris une toute autre tournure. Cette bataille marqua également un tournant dans l'art de faire la guerre en Europe

http://fr.wikipedia.org/wiki/Bataille_de_France Alors pourquoi la France a-t-elle été vaincue si rapidement en 1940 ?

Au niveau tactique, principalement en raison de la doctrine d'emploi des armes, en particulier des blindés. Alors que les 2 592 panzers allemands sont regroupés au sein de dix divisions très autonomes et cohérentes, d'environ 250 blindés soutenus par de l’infanterie, du génie et de l’artillerie motorisés, plus des deux tiers des quatre mille deux chars français sont répartis en Groupements de bataillons de chars d'une centaine d'engins aux diverses armées, sans aucune autonomie opérationnelle, ni appui. Pour l'état-major français de l'époque, le blindé reste principalement, comme en 1918, un élément d'accompagnement et de soutien de l'infanterie.

Avant la Seconde Guerre mondiale, l'armée française était considérée comme une des plus puissantes du monde. Néanmoins, malgré les décisions de réarmement prises à partir du gouvernement du Front populaire au pouvoir jusqu'en 1938 et amplifiées par le gouvernement Daladier ensuite, on ne put contenir la puissance retrouvée de l'Allemagne nazie. Lorsque celle-ci attaqua en 1940, la défense française s'écroula avec plus de 100 000 morts, victime à la fois du concept allemand de Blitzkrieg et surtout de la pensée stratégique défensive inspirée par les anciens chefs de la guerre de 14-18, parmi lesquels Pétain, à l'état-major dans les années 1930, au lieu de regrouper les chars en grandes formations mobiles (choix soutenu par le colonel Charles de Gaulle)

Autre lien : http://fr.wikipedia.org/wiki/Seconde_Gu ... _juin_1940

Les chars français sont donc conçus en conséquence et, en dépit de leur blindage et de leur armement supérieur, souffrent de nombreuses lacunes par rapport aux allemands. L'absence quasi totale de système de communications radiophoniques, par ailleurs, les rares disponibles sur les chars lourds tombent bien souvent en panne, en comparaison tous les chars allemands disposent de radios modernes et fiables.

Il faut parfois être capable de revoir son jugement, d'être en rupture avec les savoirs, savoirs-faire et méthodes du passé pour comprendre ce qui se passe en ce moment même si à priori les déroulements des événements sont presque identiques à ce que nous avons connus jusqu'ici.
Peut-être que la conclusion sera : Non en fait c'est pareil, car c'est exactement les mêmes hypothèses, les mêmes réactions, les mêmes évolutions, les mêmes solutions et sorties.


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[Murps]

Oui Bulledog.
Et tu aurais pu ajouter que le même scénario s'était produit en 14, les premiers moisfurent, et peu de gens le savent, les plus meurtriers de la grande guerre. On a envoyé nos arrière-grand père à l'abattoir sans le moindre remords.
Les généraux français s'étaient bien gardé de tirer expérience de la guerre de Sécession, de la guerre russo-japonaise de 1905, de l'invention de la mitrailleuse et de l'artillerie longue portée...

En attendant, le scénario immo proposé est... hautement improbable.
Et je ne fait pas partie des "élites formatées".
Enfin je veux dire, pas des élites, ça c'est sûr.
"Formaté", je ne sais pas, je fait tout pour ne pas l'être.

[BulleDog]

En attendant, le scénario immo proposé est... hautement improbable.

Je pense que tu parles du scénario catastrophique de 2009.

En effet je pense que les promoteurs possèdent trop de terrains pour ne pas être obligés de vendre à des prix en dessous des prix actuels.
A un moment, les banques vont leur tomber dessus.

Si le neuf se met à baisser, alors l'ancien va suivre aussi.