En tant qu’investisseur institutionnel j’ai eu la possibilité d’assister à un déjeuner débat sur l’économie avec Jean Pierre Petit directeur économiste chez Exane BNP Paribas.
J’ai pu poser la question suivante :
Moi-même : Bonjour monsieur Jean Pierre Petit, vous dites que aux Etats-Unis il y a une bulle immobilière qui est en train de se dégonfler et que le processus va durer quelques années mais que l’économie américaine était suffisamment solide pour absorber le choc. J'ai alors à ce sujet deux questions en une: Qu’en est il de la France ? Existe il une bulle immobilière dans notre pays et si oui est ce que son dégonflement va il mettre à terre notre économie ?
La réponse de Jean Pierre Petit est très détaillée. Je vous la transcris :
Jean Pierre Petit : Question très intéressante et qui va appeler non pas deux réponses mais trois.
Tout d’abord contrairement aux années 1990, les acteurs du marché immobilier français ne sont pas des marchands de biens et des institutionnels mais essentiellement des particuliers. Cela étant dit comment définit-on une bulle ? Et ben vous le savez comme moi, une bulle qui touche un actif donné est caractérisée lorsque la valeur de cet actif s’écarte de façon excessive de ses fondamentaux. Or quels sont les fondamentaux de l’immobilier ? Qui a besoin d’acheter un logement pour se loger ? Et ben ce sont les honnêtes gens. Et quelle est la première chose que l’on demande à un particulier désireux d’acheter un appartement ou une maison ? Et ben son salaire. En 10 ans les prix de l’immobilier français ont crû de 125 % alors que le pouvoir d’achat n’a augmenté lui que de 25%. Donc pour répondre à la première partie de votre question, n’ayons pas peur de le dire : Oui il y a une bulle immobilière en France. Pour aller plus loin la bulle immobilière en France est encore plus grosse qu’aux Etats-Unis car aux Etats-Unis certes les prix ont beaucoup augmenté mais deux facteurs structurels et non des moindres ont soutenu cette croissance à savoir la forte hausse des salaires et la très bonne santé de la démographie. Ces deux facteurs n’existent pas en France. Donc oui la bulle immobilière en France même si elle est peu médiatisée est plus importante qu’aux Etats-Unis. Concernant maintenant les conséquences de son dégonflement, il y a une question qui se pose avant de parler des dites conséquences. La question est : Est-ce que la bulle immobilière en France va elle se dégonfler ? J’ai de gros doutes là-dessus car cette bulle est soutenue par la sphère politique qui est prête à tout pour soutenir une demande voire même la crée sans même qu’elle ne se manifeste. A travers quoi me dites vous : Et ben les prêts à taux zéro, le rallongement de la durée du crédit, les aides sociales comme le prêt 1% logement. Et comme si tout cela ne suffisait pas on a inventé la pire des choses à savoir la défiscalisation de type De Robien par exemple qui disons le est une véritable hum je ne vais pas utiliser de qualificatifs ! And Last but not least uns des candidats à la présidence de la république que je ne citerai pas a déjà proposé si il était élu de permettre aux nouveaux accédants à la propriété de pouvoir défiscaliser l’achat de leur résidence principale. Nous ne sommes donc pas prêts de voire les prix baisser en France ce qui n’est pas nécessairement une bonne chose car au lieu de laisser le marché se réguler naturellement, les pouvoir publiques et politiques continuent et continueront de plus belle surtout pour certains d’entre eux à soutenir vigoureusement ce marché quitte à le maintenir sous perfusion. Alors pourquoi cet acharnement à maintenir les prix si élevés en France ? Et ben cela m’amène à ma troisième réponse à savoir que si d’aventure la bulle immobilière en France devait se dégonfler – Je ne le pense pas pour les raisons précitées précédemment mais personne n’est devin en la matière – les conséquences seraient beaucoup plus graves en France que ce qui se passe aux Etats-Unis. Comme je l’ai dit tout à l’heure le ménage américain est moins dépendant de l’immobilier que le ménage français. La richesse de l’américain ne vient pas que de son patrimoine immobilier mais également de son potentiel de croissance de son salaire et de sa mobilité. Les Etats-Unis disposent de plusieurs atouts leur permettant de rebondir alors qu’en France la plus grande partie du patrimoine des ménages est dans la pierre. Un dégonflement de la bulle immobilière en France aura pour effet dévastateur de créer une sensation de pauvreté chez les propriétaires qui risquent de baisser leur consommation et comme nous n’avons pas un marché de l’emploi aussi dynamique que aux Etats Unis et que la peur du chômage est très présente en France, si on ajoute à cela une crise immobilière cela risque de mettre l’économie du pays à genoux entrainant alors une poursuite de la baisse de l’immobilier et ainsi de suite.
