Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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Anana75
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Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#1 Message par Anana75 » 28 août 2022, 10:46

Bonjour à tous,

Nous face au fameux dilemme avec mon conjoint « (r)acheter ou louer »…nous avons utilisé le simulateur (qui si bien utilisé, penche vers la location, mais nous sommes pessimistes dans les évolutions renseignées), mais sommes toujours assez indécis. Je me permets de vous expliquer la situation.

Nous sommes actuellement propriétaire d’un T2 parisien acheté il y a 5 ans sur 25 ans. Nous souhaitons aujourd’hui assez rapidement vendre et déménager en proche banlieue (vers Vincennes, fontenay) pour un T3. Nous n’arrivons pas à nous décider, s’il est préférable pour nous de racheter ou de louer notre nouvelle RP.

Pour un bien similaire, je pense que le loyer (hors charge) et la mensualité seraient assez similaires. Ce qui nous fait cogiter, c'est qu’à la revente de notre actuel bien, nous devrions récupérer l’apport plus une petite plus-value pour une somme globale assez sympathique (autour de 200-250ke). En cas de rachat derrière, nous serions obligés de pratiquement tout réinjecter dans l'hypothèse dans T3. Nous sommes d’un naturel pessimiste, et la situation actuelle ne joue pas en notre faveur entre l’inflation, augmentation des taux, des loyers, baisse possible prochaine de l'immo, les DPE et les inévitables travaux de rénovation qui vont découler, le risque de récession, …Ah et évidemment, nous n’avons aucune idée du temps que nous resterions dans ce nouveau logement (pas d'agrandissement familial prévu). Notre situation pro actuelle est stable, mais nous ne sommes pas devins. Je sais que vous ne l’êtes pas non plus, mais je pense que votre compréhension des mécanismes de l’immobilier pourraient nous aider à y voir plus clair et à avancer avec une meilleure connaissances des risques. Ah et nous avons réfléchis à mettre notre RP actuel en location et l'idée ne nous plait pas du tout : les travaux que nous avions fait faire ne sont pas de grande qualité. Nous prenons extrement soin de notre appart, mais des locataires mois scrupuleux nous feraient craindre des interventions fréquentes et couteuses (+ la charge mentale que cela représente).

Un immense merci pour vos éclairages !!

Anna

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#2 Message par PACA » 28 août 2022, 11:49

Anana75 a écrit :
28 août 2022, 10:46
Ah et nous avons réfléchis à mettre notre RP actuel en location et l'idée ne nous plait pas du tout : les travaux que nous avions fait faire ne sont pas de grande qualité.
Bonjour et bienvenu(e)

Pour la location de votre RP actuelle, si vous louez il faut compter la perte de la "non taxation" de plus value éventuelle.
Vous êtes pessimiste votre 2P dans Paris autour de 200-250ke ?

Pour le reste, mon fils est dans une situation analogue :
- il est en 2P(sans emprunt) à Charenton écoles(100 du bois) depuis 5 ans, il compte vendre pour ...
- acheter sur Fontenay sous bois un 3 ou 4P .... pas Vincennes, un peu trop cher
Nous cherchons depuis plus d'un an, difficile de trouver un "équivalent" quartier proche du bois.

Principe : il/nous sommes incapables de faire des prévision économiques => il/on s'en fiche, il donne la priorité à la qualité de l'appart, il faut que ça lui plaise : terrasse + parking + ascenseur. Bon quartier proche bois et RER.
L'occasion fait le larron => si il trouve ce qui convient il fonce .... (Il a de la marge pour le revenu et je peux l'aider)
La location temporaire, pourquoi pas ? il n'a pas de religion.

A Fontenay en 3P/4P, proche du bois et du RER on ne trouve rien à moins de 500/600

Attendons les avis de ceux qui savent compter, le calcul n'est pas ma spécialité.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#3 Message par ProfGrincheux » 28 août 2022, 12:05

Pour moi, ce n'est pas un problème de réinjecter la PV dans le nouveau bien. Si loyer et mensualité sont égaux, payer un loyer me semble stupide. Dans un emprunt vous vous enrichissez chaque mois du capital que vous amortissez.

Idéalement, il faudrait pouvoir garder votre prêt qui a été conclu à des taux bien plus intéressants qu'aujourd'hui. Cela s'appelle un transfert de crédit. A discuter avec la banque car votre contrat prévoit probablement un remboursement anticipé avec pénalités.

Cela peut vous amener, suivant l'écart de prix entre les deux biens, à prendre un crédit supplémentaire ou à vous trouver des liquidités à placer (sur lesquels la banque lorgnera pour vous vendre des placements plus ou moins pertinents). Bref il y aura matière à négocier avec la banque donc vous ne partez pas perdante pour obtenir un transfert de crédit.

Bien sur si vous pensez que l'immobilier sur Vincennes fera -20% en 2 ans ou -50% sur 10 ans ou si vous pensez sortir grâce à des placements financiers sur votre capital un rendement net d'impôt et prélèvements sociaux qui paye votre loyer ou une grosse partie, il faut louer.

Si l'immo à Vincennes fait +20% en 10 ans que les loyers suivent l'inflation et que vous sortez 2% net d'impot de vos placements c'est perdant.

En gros, la stratégie location est plus risquée, elle permet dans certaines circonstances de gagner pas mal et dans d’autres de perdre beaucoup en pouvoir d’achat immobilier.
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#4 Message par lecriminel » 28 août 2022, 12:46

ProfGrincheux a écrit :
28 août 2022, 12:05
Pour moi, ce n'est pas un problème de réinjecter la PV dans le nouveau bien. Si loyer et mensualité sont égaux, payer un loyer me semble stupide.
+1,
il y a une liste d'arguments pour racheter, par contre coté location je ne vois que l'économie des frais de mutation, ça fait léger.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#5 Message par ProfGrincheux » 28 août 2022, 13:45

L’idée de base pour utiliser les simulateurs est de faire plusieurs scénarios réalistes. Disons 5 assez distincts. En règle générale il y en aura 2 ou 3 qui conclueront a la supériorité d’une des 2 options. Le scénario réaliste favorable à l’achat avec emprunt (disons TAEG à 2% - grâce au transfert d’empunt- inflation à 4%, loyers et prix immo indexés à 4%, rendements nets d’impôts a 2%) sera très defavorable a la location sur 10 ans et un désastre sur 20. Pour renverser la vapeur, il faut sortir à 4% de rendement des lancements net d’impôt et si vous mettez 6% ça écrase tout . Mais pour obtenir ça vous devrez prendre des risques très importants. Le scénario sera défavorable à l’achat dans d’autres situations mais en général le différentiel sera moindre. Cela dit, bien sur, si votre loyer est moins elevé que les intérêts que vous payez, il faut faire une PV monstrueuse pour que l’achat soit gagnant (et ce scénario n’est pas réaliste).
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#6 Message par Anana75 » 01 sept. 2022, 16:35

PACA a écrit :
28 août 2022, 11:49
Anana75 a écrit :
28 août 2022, 10:46
Ah et nous avons réfléchis à mettre notre RP actuel en location et l'idée ne nous plait pas du tout : les travaux que nous avions fait faire ne sont pas de grande qualité.
Bonjour et bienvenu(e)

Pour la location de votre RP actuelle, si vous louez il faut compter la perte de la "non taxation" de plus value éventuelle.
Vous êtes pessimiste votre 2P dans Paris autour de 200-250ke ?

Pour le reste, mon fils est dans une situation analogue :
- il est en 2P(sans emprunt) à Charenton écoles(100 du bois) depuis 5 ans, il compte vendre pour ...
- acheter sur Fontenay sous bois un 3 ou 4P .... pas Vincennes, un peu trop cher
Nous cherchons depuis plus d'un an, difficile de trouver un "équivalent" quartier proche du bois.

Principe : il/nous sommes incapables de faire des prévision économiques => il/on s'en fiche, il donne la priorité à la qualité de l'appart, il faut que ça lui plaise : terrasse + parking + ascenseur. Bon quartier proche bois et RER.
L'occasion fait le larron => si il trouve ce qui convient il fonce .... (Il a de la marge pour le revenu et je peux l'aider)
La location temporaire, pourquoi pas ? il n'a pas de religion.

A Fontenay en 3P/4P, proche du bois et du RER on ne trouve rien à moins de 500/600

Attendons les avis de ceux qui savent compter, le calcul n'est pas ma spécialité.
Les 200-250ke c'est ce qu'il nous resterait en poche après la revente et le solde de notre emprunt en cours :)
Votre philosophie est assez pragmatique. cela fait 6 mois que nous cherchons sans succès. Plus les jours passent, plus la conjoncture m'invite à vendre rapidement. Mais encore une fois je suis de nature pessimiste ;)

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#7 Message par Anana75 » 01 sept. 2022, 16:37

ProfGrincheux a écrit :
28 août 2022, 12:05
Pour moi, ce n'est pas un problème de réinjecter la PV dans le nouveau bien. Si loyer et mensualité sont égaux, payer un loyer me semble stupide. Dans un emprunt vous vous enrichissez chaque mois du capital que vous amortissez.

Idéalement, il faudrait pouvoir garder votre prêt qui a été conclu à des taux bien plus intéressants qu'aujourd'hui. Cela s'appelle un transfert de crédit. A discuter avec la banque car votre contrat prévoit probablement un remboursement anticipé avec pénalités.

Cela peut vous amener, suivant l'écart de prix entre les deux biens, à prendre un crédit supplémentaire ou à vous trouver des liquidités à placer (sur lesquels la banque lorgnera pour vous vendre des placements plus ou moins pertinents). Bref il y aura matière à négocier avec la banque donc vous ne partez pas perdante pour obtenir un transfert de crédit.

Bien sur si vous pensez que l'immobilier sur Vincennes fera -20% en 2 ans ou -50% sur 10 ans ou si vous pensez sortir grâce à des placements financiers sur votre capital un rendement net d'impôt et prélèvements sociaux qui paye votre loyer ou une grosse partie, il faut louer.

Si l'immo à Vincennes fait +20% en 10 ans que les loyers suivent l'inflation et que vous sortez 2% net d'impot de vos placements c'est perdant.

En gros, la stratégie location est plus risquée, elle permet dans certaines circonstances de gagner pas mal et dans d’autres de perdre beaucoup en pouvoir d’achat immobilier.
"stupide" même dans un scénario baissière à la 2008 ?

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#8 Message par Anana75 » 01 sept. 2022, 16:56

Merci beaucoup pour vos retours ! Je ne suis pas sûre d'avoir bien tout compris tant je suis éloignée de ce domaine :oops: mais je pense avoir saisi l'essentiel

De toute façon on trouve rien à acheter...et les prix ont amorcé une baisse à Paris qui se confirme de mois en mois. Notre appart à pleins de supers points (forcément on l'a acheté :D ), mais nous avons un DPE pourri sur les GES (vieille chaudière collective). Donc on a pas trop envie d'attendre pour vendre. Louer au moins temporairement nous permettrait d'enlever cette charge mentale de voir les prix et les capacités d'emprunt de nos potentiels acquéreurs baisser de mois en mois avec la montée des taux et l'inflation...

Pour le transfert de prêt nous nous étions renseignés auprès de notre organisme de crédit (crédit foncier...). Il faut trouver un bien et signer l'achat dans les 6 mois max qui suivent la vente de notre bien. ça demande soit d'avoir la foi, c'est à dire de vendre sans avoir trouvé et se dire qu'on trouvera en 6 mois, soit de faire une vente longue ce qui semble souvent contraindre à une baisse du prix de vente (retour d'expérience de mon entourage) pour motiver les acquéreurs souvent pressés.

Nous allons sans doute mettre en vente et en parallèle continuer de cherche un achat ou une location.

Encore un immense merci :D

Gpzzzz
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#9 Message par Gpzzzz » 01 sept. 2022, 23:05

Le prêt ça peut être le point essentiel.. si t es a 1% sur 20ans.. ce serait dommage de ne plus pouvoir en profiter... Car actuellement ça remonte très vite.. si c est pour repartir sur du 3% dans 1an pas sur que ce soit rentable..

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#10 Message par ProfGrincheux » 02 sept. 2022, 05:56

Anana75 a écrit :
01 sept. 2022, 16:37

"stupide" même dans un scénario baissière à la 2008 ?
J’ai indiqué des scénarios dans lesquels la location pendant un certain temps est préférable. Il n’y a aucune garantie que ces scénarios se réalisent. Il peut aussi y avoir une petite baisse ou une stagnation. Le scénario d’une hausse n’est pas très crédible pour les 2 ans qui viennent. Mais les prix peuvent repartir à la hausse dans 2 ans, qui sait?

Le fait que vous ne trouviez rien à acheter suggère qu’il y a peu de biens à vendre sur le marché que vous prospectez et qu’ils partent relativement vite. Ça ne va pas dans le sens du scénario d’une baisse importante.

S’il y a en effet pénurie de biens à vendre, vous allez vendre vite et peiner à trouver un bien. Donc vous serez peut être amenés à aller en location 2-3 ans, ce qui n’est pas dramatique, et n’aurez pas de certitude quant à un transfert de prêt, ce qui est nettement plus embetant (un prêt a 1% sur 25 ans en période d’inflation, c’est vraiment très avantageux). Ça peut tourner bien si vous avez de la chance.
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#11 Message par supermascotte » 02 sept. 2022, 07:37

Gpzzzz a écrit :
01 sept. 2022, 23:05
Le prêt ça peut être le point essentiel.. si t es a 1% sur 20ans.. ce serait dommage de ne plus pouvoir en profiter... Car actuellement ça remonte très vite.. si c est pour repartir sur du 3% dans 1an pas sur que ce soit rentable..
C'est fini le 1% sur 20 ans, hein? Les taux actuels tournent aux alentours de 2.2- 2.5% assurance et frais de dossier, pour les excellents dossiers :roll:

Même dans une hypothèse optimiste, si l'auteur du post trouve rapidement un bien à acheter, il lui faudra bien 1 mois avant de trouver un accord pour le prêt et d'ici octobre, les prêts seront pas loin des 3% assurance et frais de dossier compris, à ce moment-là. Dans 1 an, faut plutôt s'attendre à des taux de crédit immobilier de 4 % voire plus.

A titre de comparaison, aux US qui sont en avance sur la zone euro, les taux de crédit sont aux alentours des 5 - 5.5% (versus 2-25% il y a même pas un an) et la remontée est pas encore terminée. Le marché immobilier est en pleine déconfiture. Donc acheter dans ce contexte, have fun...

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#12 Message par Praséodyme » 02 sept. 2022, 08:37

Pour utiliser le simulateur, il faut faire des hypothèses sur

- l'inflation à plusieurs années des loyers, des prix, des taxes, des charges non récupérables
(+ les revenus pour voir la soutenabilité)
- le taux d'emprunt qu'on pourra obtenir après avoir signé un éventuel compromis,
- l'évolution future des taux pour un éventuel rachat de crédit

Bien malin à l'heure actuelle celui qui peut se prononcer sur la pertinence de ces hypothèses. Le plus important est de savoir quelle durée on compte occuper un logement qu'il soit en location ou à l'achat.

Le simulateur permet au moins de rendre compte du poids de chaque paramètre et ainsi de choisir ses batailles.
Pétition pour le RÉFÉRENDUM D’INITIATIVE CITOYENNE CONSTITUANT
https://petitions.assemblee-nationale.f ... ves/i-2082
Proposée par Léo Girod

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#13 Message par PACA » 02 sept. 2022, 15:08

Anana75 a écrit :
01 sept. 2022, 16:56
Nous allons sans doute mettre en vente et en parallèle continuer de cherche un achat ou une location.
Ne vous précipitez pas, surtout si vous vendez un appart chauffé à l'électricité pour en acheter un chauffé au gaz.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#14 Message par Anana75 » 04 sept. 2022, 08:09

ProfGrincheux a écrit :
02 sept. 2022, 05:56
Anana75 a écrit :
01 sept. 2022, 16:37

"stupide" même dans un scénario baissière à la 2008 ?
J’ai indiqué des scénarios dans lesquels la location pendant un certain temps est préférable. Il n’y a aucune garantie que ces scénarios se réalisent. Il peut aussi y avoir une petite baisse ou une stagnation. Le scénario d’une hausse n’est pas très crédible pour les 2 ans qui viennent. Mais les prix peuvent repartir à la hausse dans 2 ans, qui sait?

Le fait que vous ne trouviez rien à acheter suggère qu’il y a peu de biens à vendre sur le marché que vous prospectez et qu’ils partent relativement vite. Ça ne va pas dans le sens du scénario d’une baisse importante.

S’il y a en effet pénurie de biens à vendre, vous allez vendre vite et peiner à trouver un bien. Donc vous serez peut être amenés à aller en location 2-3 ans, ce qui n’est pas dramatique, et n’aurez pas de certitude quant à un transfert de prêt, ce qui est nettement plus embetant (un prêt a 1% sur 25 ans en période d’inflation, c’est vraiment très avantageux). Ça peut tourner bien si vous avez de la chance.

Je suis bien d'accord avec vous sur l'intérêt du transfert de prêt....nous étions à 1,6% mais ça reste tout de même très avantageux. Notre seule option serait d'acheter en demandant d'allonger la durée avant la signature de l'acte puis croiser les doigts pour vendre le notre dans ce laps de temps ? ça me parait compliqué :cry:

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#15 Message par Anana75 » 04 sept. 2022, 08:11

Gpzzzz a écrit :
01 sept. 2022, 23:05
Le prêt ça peut être le point essentiel.. si t es a 1% sur 20ans.. ce serait dommage de ne plus pouvoir en profiter... Car actuellement ça remonte très vite.. si c est pour repartir sur du 3% dans 1an pas sur que ce soit rentable..
Si les prix baissent, cela pourrait être rentable ? Je ne sais plus où j'avais lu, qu'il était préférable d'acheter un même bien moins cher avec un taux plus élevé que l'inverse. Qu'en pensez vous ?

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#16 Message par Gpzzzz » 04 sept. 2022, 10:52

Faudrait une sacrée correction pour que cela compense l impact des taux...
Admettons que t ai un prêt de 200ke a 1.6% actuellement.. ça te fait dans les 30ke d intérêt.. si tu le soldes et que t en reprends un a 3.6% dans un an tu pars sur 80ke d intérêt..
Faudrait donc que le bien convoiter est baissé de plus de 50ke.. sur un bien à 300ke ça ferait presque 20% de baisse...

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#17 Message par Anana75 » 04 sept. 2022, 11:51

Gpzzzz a écrit :
04 sept. 2022, 10:52
Faudrait une sacrée correction pour que cela compense l impact des taux...
Admettons que t ai un prêt de 200ke a 1.6% actuellement.. ça te fait dans les 30ke d intérêt.. si tu le soldes et que t en reprends un a 3.6% dans un an tu pars sur 80ke d intérêt..
Faudrait donc que le bien convoiter est baissé de plus de 50ke.. sur un bien à 300ke ça ferait presque 20% de baisse...
Ah oui forcément avec des calculs c'est plus clair ! merci beaucoup :D

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#18 Message par Jeffrey » 04 sept. 2022, 12:19

des fois, lire les fils donne le vertige...
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#19 Message par maud lepage 75 » 04 sept. 2022, 12:22

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2022, 12:19
des fois, lire les fils donne le vertige...
faut venir sur ma page pour se remettre la tête à l'endroit !!! :mrgreen: :mrgreen:
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#20 Message par ProfGrincheux » 08 sept. 2022, 10:00

Essayons de raisonner plus simplement.

La valeur relative de deux biens dont l'un est un T2 à Paris l'autre un T3 à Fontenay, et valant le même prix sur le marché actuel, devrait rester à peu près constante. Le bien à Fontenay sera un peu plus agréable mais un peu moins bien desservi, les valeurs d'usage sont donc équivalentes.

Donc, si on pouvait échanger les deux biens sans frais de transaction ou de déménagement ou encore liés au financement, ce serait une opération blanche en termes de valeur d'usage.

Ici il y a les frais de transaction qui s'imputeraient immédiatement et surtout des frais de financement futurs qui pourraient peser lourd. C'est une dépense que vous ferez pour votre confort. Rétrospectivement et sur un strict plan financier, il aurait été préférable d'acheter à Vincennes ou Fontenay il y a 5 ans mais on ne peut pas changer le passé.

La formule vente/passage en location plus de 6 mois/achat, les biens considérés ayant une valeur d'usage équivalente, est fondamentalement une spéculation à la baisse sur l'immobilier.

Étant contre le fait de spéculer avec l'argent dont je peux avoir besoin à moyen ou à long terme (en revanche, je n'ai pas les memes inhibitions sur le très long terme, 15 ans ou plus), je ferais la chose suivante: ou bien vendre et racheter dans la foulée ou bien trouver un bien à acheter, mettre en vente dès l'offre acceptée, donc avant la signature du compromis d'achat, et trouver la bonne formule de financement (de préférence avec transfert de prêt!) sachant que s'il n'est pas possible de la trouver, les banques refuseront le prêt et le compromis sautera.

S'il n'est pas possible de synchroniser l'achat et la vente, il pourrait falloir subir un crédit relais pour quelques semaines, le temps de vendre (ça devrait aller vite, le marché n'est apparemment pas bloqué). Ce ne sera pas la composante la plus lourde des frais de financement si le transfert de prêt se révèle impossible.

Quoi qu'il en soit, il faut avoir une idée assez précise au moment où on formule son offre de son financement. Le plan de financement fait partie intégrante de l'offre d'achat.
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#21 Message par Anana75 » 09 sept. 2022, 18:41

Merci pour votre réflexion intéressante !

Nous avons eu notre courtière au téléphone qui nous conseille de demander - si nous trouvons un bien à acquérir dans les prochaines semaines - à rallonger dans notre offre la durée de la condition suspensive de prêt du fait du blocage des taux d'usure qui complique bien les obtentions de prêt. Elle constate actuellement des durées allongées entre le compromis et l'acte définitif...ça va pas dans le sens d'un transfert de prêt facile, car nos potentiels acquéreurs risquent d'être dans la même difficulté que nous (notre crédit nous autorise un transfert en 6 mois max).

On hésite toujours... On se dit qu'on pourrait vivre dans un T2 à fontenay (je veux vraiment quitter Paris intramuros, besoin de calme), avec un loyer qui serait pour le coup environ 300 euros moins cher que nos potentiels mensualités en cas de rachat. On pourrait mettre de côté...

Nos inquiétude principale demeure qu'on ne sait pas combien de temps on restera dans ce logement et donc si une revente au bout de 7 ans par ex serait rentable. On s'inquiète d'avoir du mal à revendre un bien au moins au prix du marché actuel qui nous semble être en haut d'une crête (en fait c'est le noeud du truc, si on était confiant sur l'augmentation des prix à moyen et long terme, on serait plus insouciants).

Pour info, je fais tourner trois simulateurs : Simulateur-8.3 / Simulateur achat vs location 5.9 / Simulation location achat v.1.3 :lol: :lol: :lol:
Les résultats varient légèrement...

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#22 Message par Ben92 » 09 sept. 2022, 20:05

Et pourquoi pas trouver un T3 à louer et mettre votre T2 en location ? Le LMNP avec amortissement permet d'annuler la totalité de l'impôt (ça ne marche pas partout mais a Paris ça marche grâce à la valeur considérable qu'on peut prendre pour l'amortissement.
En plus les locations meublées sont des baux de 1 an, ça vous laisse la possibilité de vendre dans 1 ans, 2ans, etc. (pensez cependant à prendre un contrat EDF à votre nom pendant quelques semaines quand vous voudrez le revendre).

Vincent92
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#23 Message par Vincent92 » 10 sept. 2022, 00:51

Ben92 a écrit :
09 sept. 2022, 20:05
Et pourquoi pas trouver un T3 à louer et mettre votre T2 en location ? Le LMNP avec amortissement permet d'annuler la totalité de l'impôt (ça ne marche pas partout mais a Paris ça marche grâce à la valeur considérable qu'on peut prendre pour l'amortissement.
En plus les locations meublées sont des baux de 1 an, ça vous laisse la possibilité de vendre dans 1 ans, 2ans, etc. (pensez cependant à prendre un contrat EDF à votre nom pendant quelques semaines quand vous voudrez le revendre).
Ils vont être soumis à la PV quand ils vont vendre à Paris s'ils mettent en location.

S'ils veulent vraiment quitter Paris et qu'ils pensent faire une PV importante, je leur conseille de vendre plutôt que de loyer pour vendre dans 1-3 ans. Les loyers vont être totalement engloutis par le mobilier (qu'ils achèteront pour louer à Paris ou qu'ils achèteront pour aménager dans leur location en banlieue) + la fiscalité sur la PV. Cela serait même très probablement une opération largement perdante.
En plus d'avoir moins de flexibilité pour leur achat en banlieue (argent mobilisable moins rapidement).

Au moins que les prix flambent entre le moment où ils partent en banlieue et le moment où ils récupéreront leur location parisienne pour la vendre.
Anana75 a écrit :
09 sept. 2022, 18:41
Nos inquiétude principale demeure qu'on ne sait pas combien de temps on restera dans ce logement et donc si une revente au bout de 7 ans par ex serait rentable. On s'inquiète d'avoir du mal à revendre un bien au moins au prix du marché actuel qui nous semble être en haut d'une crête (en fait c'est le noeud du truc, si on était confiant sur l'augmentation des prix à moyen et long terme, on serait plus insouciants).
C'est normal d'être inquiet et de réfléchir sur ce qui est le plus pertinent. Toute opération financière comporte des risques et de potentielles opportunités suivant ses choix. Et, il y a clairement un questionnement à avoir sur (une baisse probable) des prix alors que les taux vont augmenter de manière très importante. Mais c'est vrai des deux côtés.
Partir en location avant d'acheter en banlieue, alors que les taux augmentent et que les prix ne baissent pas vraiment est aussi un très gros risque.

Soit les prix baissent beaucoup et vite et vous aurez fait un pari gagnant. Vous gagnerez un peu d'argent.

Dans ce cas contraire, vous avez voir fondre votre pouvoir d'achat à cause des taux (quand bien même les prix resteraient stables ou en légère baisse. S'ils augmentent, c'est encore pire) ce qui est, à mon avis, beaucoup plus stressant.
A la limite, perdre un peu d'argent n'est pas si important. Cela peut faire mal à l'égo (on pense être plus malin que tout le monde et il s'avère qu'on a tord) mais c'est vite rattrapé si on est bien rémunéré.
Par contre, perdre en qualité de vie sur un pari perdu qui fait qu'on ne peut plus acheter que des logements moins bien, c'est plus problématique (*).
En plus de payer des frais de frottement (déménagementsx2 + frais de location, frais d'aménagement comme le mobilier, les abonnements à résilier, le courrier à rediriger, éventuellement des frais d'agence, etc...) et des loyers dans le vent.

Soit vous êtes persuadé à minimum 80-90% que les prix vont beaucoup et rapidement baisser, soit je vous le déconseille fortement. Car une chose est sûre, les taux vont continuer à augmenter dans un futur proche.
Pour info, je fais tourner trois simulateurs : Simulateur-8.3 / Simulateur achat vs location 5.9 / Simulation location achat v.1.3 :lol: :lol: :lol:
Les résultats varient légèrement...
Vous semblez être quelqu'un d'anxieux. Vous avez donc probablement imaginer des scénarios type "les prix seront 10/20/30% plus bas quand je revendrais dans quelques années".
Je vous conseille aussi d'imaginer des scénarios type "je pars en location et les prix restent stables mais les taux sont à 150 points de base de plus. Je décide d'acheter quand même - enfin, si j'en ai encore les moyens - le même genre de bien 4 ans plus tard". "Que se passe t'il si les prix prennent 10%".

Mon petit doigt me dit que vous n'avez pas imaginer ce genre de scénario. Or, c'est exactement ce genre de scénario qu'il faut aussi prendre en compte si vous envisagez une location transitoire.
Vous pouvez ensuite pondérer en disant que tel ou tel scénario est plus probable pour vous.

Vous savez, les signes noirs et les prédicateurs d'apocalypses, il y en a toujours. Rien que ce forum. Ceux qui ont créé ce forum en 2005 pensaient être plus intelligent que tout le monde et que les prix ne pouvaient que baisser, pensaient ils.
Il y en avait probablement d'autres quand vous avez acheté votre appartement parisien et que vous ne connaissiez pas ce forum.
En ne les écoutant pas, vous réaliserez bientôt une PV de 200k€. Ils avaient des raisons probablement tout à fait valables qui justifiaient leur position. Mais, la politique (et/ou une simplification des mécanismes de notre monde qui est très complexe) a fait que cela ne s'est pas réalisé comme prévu.
Les baissiers les plus actifs du forum aujourd'hui nous expliquent que les prix vont rapidement baisser depuis à minima le début du covid. Presque 3 ans plus tard, les prix ont augmenté et les taux ont augmenté.
Bref, encore 3 ans à donner un loyer à un bailleur et à perdre du pouvoir d'achat pour ceux qui appliquent cette pensée alors qu'ils peuvent acheter.

Il est probable que les prix baissent au moins un peu et peut être plus. Mais, il faut rester humble et aussi imaginer des scénarios contrariants.

(*) : Tous les € ne se valent pas (notion d'utilité de l'argent) : acheter un bien 500k€ qui correspond à votre besoin et s'apercevoir qu'il en vaut 400k€ au bout de x ans, c'est une perte d'argent importante. Par contre, vous n'avez pas de problème de logement. Vous avez été logé et, si vous changez de logement par la suite, vous changerez pour un logement qui coutera lui aussi moins cher qu'aujourd'hui. Votre patrimoine aurait pu être plus important mais cela ne change pas vraiment votre vie.

Par contre, si vous attendez et n'achetez pas votre F3 puis que vous vous rendez compte que vous ne pouvez plus acheter que des F2, qui ne correspondent pas à votre besoin; la perte financière sera peut être identique. Mais, pas les conséquences réelles sur votre vie au quotidien.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#24 Message par Anana75 » 10 sept. 2022, 07:55

Merci beaucoup @Vincent92 pour votre éclairage qui nous permet de décaler un peu notre regard ! Vous avez saisi je pense notre personnalité : nous détestons spéculer (on ne sera donc jamais riches :lol: ) et oui, nous sommes de nature anxieuse. Mon conjoint a déjà peur de ne pas réussir à vendre notre appartement parisien alors qu'il est parfait (en tout objectivité). Donc nous ne sommes pas fan de la charge mentale que représente pour nous la propriété. Mais comme tout bon anxieux, on veut aussi se rassurer avec une option qui nous semble sécuritaire (vue de l'esprit, peut être...). Et comme (presque) tout cadre parisien, nous aspirons un jour à quitter Paris, mais avons des boulots bien parisiens.

Un biais aussi que je n'ai pas mentionné, c'est que depuis 6 mois que nous cherchons nous constatons dans notre secteur de recherche (fontenay côté bois) qu'énormément de biens ne trouvent pas preneurs. Les annonces restent sur Seloger et finissent parfois par baisser. Nous en avons visité certains et ils étaient souvent tout à fait corrects (même si nous n'avons pas eu de coup de coeur). Nous sommes en contact avec la plupart des agences immobilières du secteur, donc j'ose espérer qu'on ne loupe pas grand chose qui passe en off. Des biens vus en off reviennent aussi sur le marché. Après il y a peut être la question du taux d'usure qui coince, mais il y a 3-4 mois il me semble qu'on était pas dans la situation actuelle sur ce point.

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#25 Message par ProfGrincheux » 10 sept. 2022, 13:32

Votre appart parisien, vous le vendrez aisément si vous le mettez au prix du marché.

Voyez 3 agences pour le faire estimer. Elles vont donner 3 fourchettes de prix à +/- 5%. Oubliez la plus haute et la plus basse s'il y en a une particulièrement basse. Mettez au sommet de la fourchette.

Faites l'expérience de le mettre en vente comme ça. Je suis prêt à parier que vous l'aurez vendu avant d'avoir trouvé votre bonheur.

Ou alors c'est que vous êtes exceptionnellement poissards.
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#26 Message par Anana75 » 10 sept. 2022, 15:33

ProfGrincheux a écrit :
10 sept. 2022, 13:32
Votre appart parisien, vous le vendrez aisément si vous le mettez au prix du marché.
ça, ça ne m'inquiète pas (contrairement à mon conjoint ;) ). Nous le vendrons certainement un peu moins que si nous l'avions vendu il y a un an (un même agent immobilier nous l'avait estimé 20k de plus il y a un an et demi), mais nous le vendrons.

C'est plus de pouvoir retrouver un bien à acquérir ensuite dans les 6 mois de signature à signature (validité du transfert de prêt) qui me laisse dubitative. D'ailleurs après vérification, nous étions à 1.8.

D'ailleurs, concernant le transfert de prêt, le document du crédit foncier indique que son accord n'est pas automatique. Mais dans un contexte inflationniste, quel serait l'intérêt pour le crédit foncier de nous retenir en nous accordant le transfert de prêt à un taux désavantageux pour eux ?

:!: Nous avons visité un appartement très sympa aujourd'hui. C'est le mieux que nous ayons visité en 5 mois. Grande résidence 70 très bien entretenue avec charges tout à fait correctes pour les services (gardien, parc), 7 min rer, entièrement refait à neuf, balcons sans vis à vis. J'ai l'impression qu'il est dans les prix du marché (même si quand on est acheteur c'est toujours trop cher, et que j'aurai bien aimé qu'il soit à 15-20k de moins...). Ma réserve est pour les commerces... Forcément on a l'habitude de Paris, mais en petite couronne on aimerait bien avoir notre magasin bio de bobo à moins de 15 min à pied...intense réflexion en cours... :?

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#27 Message par PACA » 10 sept. 2022, 16:44

PACA a écrit :
28 août 2022, 11:49
A Fontenay en 3P/4P, proche du bois et du RER on ne trouve rien à moins de 500/600
Précision de taille :
Il y a deux stations RER.
- RER Val de Fontenay => prix relativement bas, bradés dans certains cas, on comprend vite pourquoi avec les vues aériennes.
- RER Fontenay => prix relativement élevé, surtout à proximité du bois

Je ne connais que via des prospections et vues Internet.... et surtout avec les conseils avisés de certains participants au forum BI !

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#28 Message par berliner59 » 10 sept. 2022, 19:34

Anana75 a écrit :
10 sept. 2022, 15:33
ProfGrincheux a écrit :
10 sept. 2022, 13:32
Votre appart parisien, vous le vendrez aisément si vous le mettez au prix du marché.
ça, ça ne m'inquiète pas (contrairement à mon conjoint ;) ). Nous le vendrons certainement un peu moins que si nous l'avions vendu il y a un an (un même agent immobilier nous l'avait estimé 20k de plus il y a un an et demi), mais nous le vendrons.

C'est plus de pouvoir retrouver un bien à acquérir ensuite dans les 6 mois de signature à signature (validité du transfert de prêt) qui me laisse dubitative. D'ailleurs après vérification, nous étions à 1.8.

D'ailleurs, concernant le transfert de prêt, le document du crédit foncier indique que son accord n'est pas automatique. Mais dans un contexte inflationniste, quel serait l'intérêt pour le crédit foncier de nous retenir en nous accordant le transfert de prêt à un taux désavantageux pour eux ?

:!: Nous avons visité un appartement très sympa aujourd'hui. C'est le mieux que nous ayons visité en 5 mois. Grande résidence 70 très bien entretenue avec charges tout à fait correctes pour les services (gardien, parc), 7 min rer, entièrement refait à neuf, balcons sans vis à vis. J'ai l'impression qu'il est dans les prix du marché (même si quand on est acheteur c'est toujours trop cher, et que j'aurai bien aimé qu'il soit à 15-20k de moins...). Ma réserve est pour les commerces... Forcément on a l'habitude de Paris, mais en petite couronne on aimerait bien avoir notre magasin bio de bobo à moins de 15 min à pied...intense réflexion en cours... :?
Fontenay c'est relativement "mort" car coupé en deux entre sud et val de... : en prime c'est à la fois trop près de Paris et de Vincennes pour les commerçants de proximité.
Tu as beaucoup plus de commerces de bouche, déco à st maur, ou à champigny (dont le centre en pleine rénovation + grand paris et l'ouest proche joinville se boboise à grande vitesse), voir villiers.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#29 Message par PACA » 10 sept. 2022, 20:08

Le secteur Charenton Ecole proche du bois c'est très bien mais plus cher que Fontenay.

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#30 Message par berliner59 » 11 sept. 2022, 09:56

Oui je confirme !
Pour moi Fontenay ca ne vaut que pour les maisons près du bois...
Pour le reste on a l'impression d'être en grande banlieue à quelques kms de Paris...

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#31 Message par freddd » 11 sept. 2022, 20:22

Anana75 a écrit :
10 sept. 2022, 15:33
ProfGrincheux a écrit :
10 sept. 2022, 13:32
Votre appart parisien, vous le vendrez aisément si vous le mettez au prix du marché.
ça, ça ne m'inquiète pas (contrairement à mon conjoint ;) ). Nous le vendrons certainement un peu moins que si nous l'avions vendu il y a un an (un même agent immobilier nous l'avait estimé 20k de plus il y a un an et demi), mais nous le vendrons.

C'est plus de pouvoir retrouver un bien à acquérir ensuite dans les 6 mois de signature à signature (validité du transfert de prêt) qui me laisse dubitative. D'ailleurs après vérification, nous étions à 1.8.

D'ailleurs, concernant le transfert de prêt, le document du crédit foncier indique que son accord n'est pas automatique. Mais dans un contexte inflationniste, quel serait l'intérêt pour le crédit foncier de nous retenir en nous accordant le transfert de prêt à un taux désavantageux pour eux ?

:!: Nous avons visité un appartement très sympa aujourd'hui. C'est le mieux que nous ayons visité en 5 mois. Grande résidence 70 très bien entretenue avec charges tout à fait correctes pour les services (gardien, parc), 7 min rer, entièrement refait à neuf, balcons sans vis à vis. J'ai l'impression qu'il est dans les prix du marché (même si quand on est acheteur c'est toujours trop cher, et que j'aurai bien aimé qu'il soit à 15-20k de moins...). Ma réserve est pour les commerces... Forcément on a l'habitude de Paris, mais en petite couronne on aimerait bien avoir notre magasin bio de bobo à moins de 15 min à pied...intense réflexion en cours... :?
@Ananas:
sur Fontenay, il y a plusieurs quartiers encore sympa.

le quartier du bois-clos d'Orléans, si tu peux, vas-y.
par contre, oublie les commerces, il n'y en a AUCUN!!

3 quartiers (voir un 4eme) qui peuvent te correspondre:
-les rigollots, proche du bois, du RER A de fontenay sous bois. énormément de commerces de proximité (pas besoin d'aller à Saint-maur pour en avoir)
tu as plusieurs boutiques "bio" qui se sont ouverts et qui fonctionnent pas mal.
-Verdun, recherche dans ce secteur.
-Les Parapluies, pas mal de maison. les prix varient.

un 4eme quartier, selon les gouts:
- le village.
énormément de commerce de proximité.

le secteur à privilégié, les rigollots. commerce, école, bois, proche du RER A. tout y est
par contre, n'écoute pas les Agents Immobiliers qui vont te faire croire à l'arrivée de la ligne 1 du métro sur les rigollots.
cela fait 30 ans que j'entends ça, et elle n'est toujours pas là.
ça vient encore d’être recaler (manque les finances!!)

les quartiers à éviter:
-jean zay
-bois cadet
-la redoute
-les larris ( dans une moindre mesure que les 3 autres quartiers sus nommés)

un secteur en pleine mutation, les alouettes.
c'est une ancien quartier ZI.
il y a un mélange d'immeuble de bureau, d’entrepôt et maintenant d'immeuble d'habitation.
nuisance à outrance.

un plan qui peut t'aider pour chercher les quartiers:
https://sig.fontenay-sous-bois.fr/intra ... sibilite=4)%20Plan%20Local%20d%27Urbanisme%20(Modification%20du%2014%20f%C3%A9vrier%202018)&login=publigis&password=79d61931e6021292071556851eed82c9d6f0f3ab38722d83ac1e0bf48d7329a9#


par contre, une précision.
Fontenay sous bois est surcôté.
je n'arrive pas à comprendre comment certaines personnes peuvent acheter des biens aussi CHER dans une ville comme ça.
si tu peux, va voir du côté du perreux.
ou neuilly plaisance ( 93, y'en a qui aime pas!!)

n’hésite pas à me MP.
comme PACA ;)

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#32 Message par Gpzzzz » 11 sept. 2022, 20:25

Il n y a pas que Fontenay qui est surcoté, c est toute la première couronne !
Les gens ont payés des sommes folles pour être à moins de 10km de Paris Centre ..450ke le 3p de 70m2 des année 70 :shock:

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#33 Message par Ben92 » 12 sept. 2022, 12:54

Gpzzzz a écrit :
11 sept. 2022, 20:25
Les gens ont payés des sommes folles pour être à moins de 10km de Paris Centre ..450ke le 3p de 70m2 des année 70 :shock:
450 k€ n'est pas du tout "une somme folle" pour l'achat d'un logement familial. C'est un budget que je qualifierais de moyen.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#34 Message par Gpzzzz » 13 sept. 2022, 05:16

Ben92 a écrit :
12 sept. 2022, 12:54
Gpzzzz a écrit :
11 sept. 2022, 20:25
Les gens ont payés des sommes folles pour être à moins de 10km de Paris Centre ..450ke le 3p de 70m2 des année 70 :shock:
450 k€ n'est pas du tout "une somme folle" pour l'achat d'un logement familial. C'est un budget que je qualifierais de moyen.
Ce qui est fou ce n'est pas le budget en lui même.. c est ce que tu achètes avec !
7ke le M2 l appart des années 70... C est dingue...

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#35 Message par ProfGrincheux » 13 sept. 2022, 06:37

J'ai vécu dans des immeubles de la fin des années 70. Le bas de gamme n'est pas terrible, mais quand on regarde des biens de standing correct, qui ont été bien entretenus, ce n'est vraiment pas mal et bien supérieur aux immeubles standard des années 60. Le DPE est médiocre, c'est le seul problème.

Ce que je ne sais pas c'est combien de temps ces constructions en béton dureront. Si elles sont plus ou moins pérennes que les immeubles en brique de 1880 ou avant.
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#36 Message par berliner59 » 13 sept. 2022, 08:02

Le secret du bon état des ruines romaines comparées aux ruines grecques ? Le béton ! Je ne suis pas inquiet pour la durabilité des immeubles 70's

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#37 Message par Anana75 » 13 sept. 2022, 18:54

ProfGrincheux a écrit :
13 sept. 2022, 06:37
Le DPE est médiocre, c'est le seul problème.
Nous venons de le faire et nous avons C :D Avec une chaudière gaz de 35 ans. Tout exposé sud avec super double vitrage, ça a du jouer...mais pour les GES on y croyait pas...
Modifié en dernier par Anana75 le 14 sept. 2022, 07:02, modifié 1 fois.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#38 Message par ProfGrincheux » 13 sept. 2022, 19:10

Ne seriez vous pas en train de vous préparer à vendre sous 6 mois?

Vous en êtes où sur celui que vous avez vu l'autre jour?
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#39 Message par Anana75 » 14 sept. 2022, 06:57

ProfGrincheux a écrit :
13 sept. 2022, 19:10
Ne seriez vous pas en train de vous préparer à vendre sous 6 mois?

Vous en êtes où sur celui que vous avez vu l'autre jour?
On attend justement les DPE ;)
Alors il a certes pleins d'atouts qu'on a vu dans aucun autre et qui nous plaisent beaucoup : résidence 70 bien faite et très bien entretenue, au milieu d'un parc arboré donc très belles vues et calme absolu, refait à neuf et à notre goût, plan optimisé, pleins de balcons, étanchéité toit terrasse et balcons refaite, pas de gros travaux de copro prévus, faibles charge malgré chaudière au gaz collective (200 euros/mois pour 61m2), proche rer A (Fontenay pas VF), mais il est cher...8,5ke/m2, alors qu'il n'est pas non plus dans les rues parallèles au bois (bon elles, elles peuvent taper facilement à plus 9ke/m2).

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#40 Message par Gpzzzz » 14 sept. 2022, 07:46

C est 20% de plus de que j imagineais un peu plus haut.. ça fait quand même 520ke le petit 3p des années 70...
40e le M2 de charge effectivement c est pas très cher pour une copro arboré et très bien entrenue..
Sinon l immeuble a eu son ravalement avec isolation ou pas ?
Modifié en dernier par Gpzzzz le 14 sept. 2022, 07:47, modifié 1 fois.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#41 Message par PACA » 14 sept. 2022, 07:46

freddd a écrit :
11 sept. 2022, 20:22
par contre, une précision.
Fontenay sous bois est surcôté.
je n'arrive pas à comprendre comment certaines personnes peuvent acheter des biens aussi CHER dans une ville comme ça.
si tu peux, va voir du côté du perreux.
ou neuilly plaisance ( 93, y'en a qui aime pas!!)

n’hésite pas à me MP.
comme PACA ;)
Oui !
neuilly plaisance => conseil excellent ! à la louche pour 3P/4P 100 000 euros de moins et de meilleure qualité que fontenay ...

Par contre il y a une gare neuilly plaisance, et pas le RER, je ne connais pas l'impact sur la qualité de service ?

freddd
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#42 Message par freddd » 14 sept. 2022, 08:10

Anana75 a écrit :
14 sept. 2022, 06:57
ProfGrincheux a écrit :
13 sept. 2022, 19:10
Ne seriez vous pas en train de vous préparer à vendre sous 6 mois?

Vous en êtes où sur celui que vous avez vu l'autre jour?
On attend justement les DPE ;)
Alors il a certes pleins d'atouts qu'on a vu dans aucun autre et qui nous plaisent beaucoup : résidence 70 bien faite et très bien entretenue, au milieu d'un parc arboré donc très belles vues et calme absolu, refait à neuf et à notre goût, plan optimisé, pleins de balcons, étanchéité toit terrasse et balcons refaite, pas de gros travaux de copro prévus, faibles charge malgré chaudière au gaz collective (200 euros/mois pour 61m2), proche rer A (Fontenay pas VF), mais il est cher...8,5ke/m2, alors qu'il n'est pas non plus dans les rues parallèles au bois (bon elles, elles peuvent taper facilement à plus 9ke/m2).
je veux bien le nom de la rue. (même si j'ai ma petite idée la dessus)
en MP si tu veux. ;)
si j'ai bonne mémoire, et si c'est bien cette rue, il va y avoir des grands changements dans ce secteur dans les prochaines années (proche, en plus!!)
méfiance.
Paca a écrit :Oui !
neuilly plaisance => conseil excellent ! à la louche pour 3P/4P 100 000 euros de moins et de meilleure qualité que fontenay ...

Par contre il y a une gare neuilly plaisance, et pas le RER, je ne connais pas l'impact sur la qualité de service ?
personnellement, je n'acheterai pas à Fontenay sous bois.
j'y habite depuis plus de 30 ans, mais y acheter, JAMAIS.

pour neuilly plaisance:
je n'aime pas la gare de Neuilly plaisance et ses alentours.
autant Neuilly plaisance est une ville à vivre, autant neuilly sur marne est une ville à éviter.
ses 2 villes sont côte à côté, et c'est le jour et la nuit entre ses 2 villes.
la gare RER A neuilly plaisance et TRÈS (TROP) limitrophe à neuilly sur marne avec tout ce que cela engendre comme nuisance.
de plus la N34 est une horreur de circulation.
et il n'y a pas photos sur les prix immobilier, Neuilly sur marne, se sont les prix du "93".
Neuilly plaisance, se sont les prix du "94" ville moyenne.
Neuilly plaisance, éviter le quartier (ou plutôt cité) de la renouillere.
plateau d'avron, c'est top, mais la contrepartie, c'est que c'est loin des transports ( 1 seul bus) et une seule route , avenue des fauvettes, et bouchon à prévoir aux heures de pointes.

Anana75
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#43 Message par Anana75 » 14 sept. 2022, 08:49

Gpzzzz a écrit :
14 sept. 2022, 07:46
C est 20% de plus de que j imagineais un peu plus haut.. ça fait quand même 520ke le petit 3p des années 70...
40e le M2 de charge effectivement c est pas très cher pour une copro arboré et très bien entrenue..
Sinon l immeuble a eu son ravalement avec isolation ou pas ?
isolation thermique par l'extérieur vous voulez dire ?
C'est le genre d'immeuble avec des baies vitrées partout donc c'est plutôt à chaque copro dans un premier temps de changer ses fenêtres ?
D'ailleurs à Fontenay, il y a une église classée donc un abord monuments historiques un peu pénible pour qui veut faire de l'isolation par l'extérieur. Il faut que je vérifie si la résidence est concernée ou pas...

Anana75
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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#44 Message par Anana75 » 14 sept. 2022, 08:57

Je lis beaucoup d'objection sur Fontenay ("surcôté", etc.)

Voilà ce qui a guidé notre choix après avoir étudié beaucoup d'endroits :
- Nous avons un grand besoin de verdure et de calme. Il y a quelques années nous zieutions Meudon pour sa foret, mais j'ai un nouveau boulot qui est moins accessible depuis meudon (et Meudon reste moins accessible de nos zones de loisirs parisiennes).
- mon conjoint a un travail qui l'amène à avoir des missions de plusieurs semaines ou plusieurs mois dans tout Paris. Il peut finir parfois tard le soir et ne souhaite pas être motorisé. Il nous faut donc un logement sur un axe de transport pratique. Dès que la distance le permet (et le temps), il va au travail en vélo. Donc on souhaite rester sur la petite couronne. Depuis Fontenay, on peut aussi facilement aller en vélo prendre la ligne 1 à Vincennes qui reste par ailleurs très sympa pour les courses et restaurants. On a pas de projets d'enfants, on a aussi envie que Paris reste accessible facilement pour nos loisirs.

Après je reste à l'écoute bien sûr de vos retours et expériences (suis là pour ça), mais je permets de préciser ce qui a guidé notre réflexion.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#45 Message par Gpzzzz » 14 sept. 2022, 09:09

Anana75 a écrit :
14 sept. 2022, 08:49
Gpzzzz a écrit :
14 sept. 2022, 07:46
C est 20% de plus de que j imagineais un peu plus haut.. ça fait quand même 520ke le petit 3p des années 70...
40e le M2 de charge effectivement c est pas très cher pour une copro arboré et très bien entrenue..
Sinon l immeuble a eu son ravalement avec isolation ou pas ?
isolation thermique par l'extérieur vous voulez dire ?
C'est le genre d'immeuble avec des baies vitrées partout donc c'est plutôt à chaque copro dans un premier temps de changer ses fenêtres ?
D'ailleurs à Fontenay, il y a une église classée donc un abord monuments historiques un peu pénible pour qui veut faire de l'isolation par l'extérieur. Il faut que je vérifie si la résidence est concernée ou pas...
Faut avoir plus de 50% de surface extérieure en vitre pour passer à travers..

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#46 Message par PACA » 14 sept. 2022, 09:22

Anana75 a écrit :
14 sept. 2022, 08:57
Depuis Fontenay, on peut aussi facilement aller en vélo prendre la ligne 1 à Vincennes
Ligne 1, idem Charenton coté bois, il traverse le bois à vélo et il a aussi la ligne 8 directe à pied Charenton Ecoles, juste à coté du monop.
J'ai un faible pour Charenton proche du bois, la grande Pagode, "on dirait le Sud"....

Grande Pagode 2022 - dates des fêtes
https://www.bouddhisme-france.org/la-gr ... -nouvel-an

ps : je ne suis pas bouddhiste ni rien d'autre que je puisse étaler en public, j'aime la paix c'est tout.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#47 Message par freddd » 14 sept. 2022, 09:40

Anana75 a écrit :
14 sept. 2022, 08:57
Je lis beaucoup d'objection sur Fontenay ("surcôté", etc.)

Voilà ce qui a guidé notre choix après avoir étudié beaucoup d'endroits :
- Nous avons un grand besoin de verdure et de calme. Il y a quelques années nous zieutions Meudon pour sa foret, mais j'ai un nouveau boulot qui est moins accessible depuis meudon (et Meudon reste moins accessible de nos zones de loisirs parisiennes).
- mon conjoint a un travail qui l'amène à avoir des missions de plusieurs semaines ou plusieurs mois dans tout Paris. Il peut finir parfois tard le soir et ne souhaite pas être motorisé. Il nous faut donc un logement sur un axe de transport pratique. Dès que la distance le permet (et le temps), il va au travail en vélo. Donc on souhaite rester sur la petite couronne. Depuis Fontenay, on peut aussi facilement aller en vélo prendre la ligne 1 à Vincennes qui reste par ailleurs très sympa pour les courses et restaurants. On a pas de projets d'enfants, on a aussi envie que Paris reste accessible facilement pour nos loisirs.

Après je reste à l'écoute bien sûr de vos retours et expériences (suis là pour ça), mais je permets de préciser ce qui a guidé notre réflexion.
oui, Fontenay est bien desservi par les transports.
3 RER (2 gare RER A + RER E)
pas mal de ligne de bus pour rejoindre les différentes villes alentour (118-124 pour rejoindre le métro à Vincennes, M1)
s'il y a un soucis sur un des moyens de transport, il y a toujours un plan B.
proche de l'A86.

à côté du bois de vincennes.çça c'est top.
pas mal de quartiers avec des commerces de proximités:
les rigollots, le vieux fontenay , Verdun ( ça se rarifie sur ce dernier)
un centre commercial, Val de Fontenay.

ce qui me chagrine dans tout ça, c'est que la ville est surcotée.
mais comme le souligne Gpzzzz, c'est que toute la petite couronne est surcotée.
400 000€ pour un F3, et il ne faut pas être regardant.
non merci.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#48 Message par ProfGrincheux » 14 sept. 2022, 11:39

C'est cher et donc ça demande réflexion.....

Rien ne vous interdit de faire une offre en dessous du prix demandé si vous êtes intéressée. Tout ce que vous risquez c'est d'être retoquée et de voir partir l'appart sous votre nez. Auquel cas, l'AI vous dira sans doute à quel prix et au moins vous aurez les idées claires sur le prix du marché.

Si l'appartement est trop cher, il restera sur le marché pendant de longs mois. S'il est sur le marché depuis plus de 3 mois, c'est qu'il y a un problème de prix. S'il vient juste d'arriver, ce sera dur de le faire vraiment baisser sauf vente forcée.

Dans un tout autre contexte, j'ai failli acheter un appartement mis à prix 540k pendant 18 mois, descendu à 510 k parce qu'il n'y avait pas d'offre et pour lequel j'ai fait une offre acceptée à 480 k au bout d'une longue négociation. Ça n'a pas abouti pour diverses raisons, notamment parce que je voulais synchroniser la vente de notre RP et l'achat de la nouvelle. L'appart est parti à 480k 3 mois plus tard.

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#49 Message par Anana75 » 14 sept. 2022, 12:08

C'est une vente entre particuliers. L'offre est sur le marché depuis moins d'une semaine. Les propriétaires vont en location dans le sud, donc pas de problématique de prêt relais :/

J'attends le DPE qui peut être un levier de négociation si mauvais. Et après il faudra qu'on se décide. Mon conjoint voudrait proposer 490k mais au bout d'une semaine de mise en vente, le proprio va nous rire au nez...

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Re: Vente RP Paris : racheter ou louer en banlieue

#50 Message par ProfGrincheux » 14 sept. 2022, 12:14

Si vous essayez 490 il y aura peut être une contre-offre. On ne rit pas au nez d'une offre à -6%.
Ignorés: Manfred, titano.