Pinel : plafond de loyers et plafond de revenus des locataires

[lankou]

Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d’un bien situé à Guipavas (29), sauf erreur de ma part en zonage Pinel B2.
A la faveur du préavis de départ donné par notre locataire, je m’interroge sur la possibilité de réévaluer le loyer, afin de l'aligner sur les prix du marché.
Ce bien fait une surface de 38.40 m2 et le loyer actuellement applicable est de 440 € (+ 35 € de charges).
Si mes calculs sont exacts, le plafond Pinel, que nous dépassions déjà avec le montant de 440 €, serait de 409.488 € (zonage B2 avec coefficient de surface de 1.2 appliqué) ?
Courrons-nous un risque à fixer le loyer à venir à 460 € par exemple, soit un montant supérieur au plafond Pinel ?
Enfin, le plafond de revenus des locataires est-il par ailleurs un critère substantiel d'octroi des avantages Pinel ?

Merci pour vos conseils avisés

[berliner59]

Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d’un bien situé à Guipavas (29), sauf erreur de ma part en zonage Pinel B2.
A la faveur du préavis de départ donné par notre locataire, je m’interroge sur la possibilité de réévaluer le loyer, afin de l'aligner sur les prix du marché.
Ce bien fait une surface de 38.40 m2 et le loyer actuellement applicable est de 440 € (+ 35 € de charges).
Si mes calculs sont exacts, le plafond Pinel, que nous dépassions déjà avec le montant de 440 €, serait de 409.488 € (zonage B2 avec coefficient de surface de 1.2 appliqué) ?
Courrons-nous un risque à fixer le loyer à venir à 460 € par exemple, soit un montant supérieur au plafond Pinel ?
Enfin, le plafond de revenus des locataires est-il par ailleurs un critère substantiel d'octroi des avantages Pinel ?

Merci pour vos conseils avisés

Si tu dépasses le plafonds, quand tu te feras redresser il faudra rembourser l'intégralité de l'avantage fiscal + intérêts + pénalités : c'est très pertinent pour 20€ par mois.

[Ben92]

Bonjour Lankou,
Y a t il un balcon dans l'appartement ? Car on peut compter la moitié de la surface dans le calcul du plafond de loyer Pinel.
Un parking ? Rien ne t'empêche de louer le parking à part, de préférence de la "la main a la main" pour ne pas ne pas laisser de traces.
Le mieux est de rester dans les clous officiellement mais d'utiliser des astuces comme le coup du parking.
Enfin les palfonds de loyers seront réévalués de 3.5% au 1er janvier. Ça peut valoir le coup d'attendre pour le début officiel du bail.

[PACA]

Sans contrainte Pinel je pratique des loyers -10 à 20% du prix du marché.
Si on veut fidéliser un locataire sérieux on s'y retrouve largement, la paix n'a pas de prix.
Mon conseil : restez aux normes, surtout si vous ne comptez pas vos euros pour finir le mois, ce qui est probable pour le locataire qui doit compter pour manger.

[Ben92]

Sans contrainte Pinel je pratique des loyers -10 à 20% du prix du marché.
Si on veut fidéliser un locataire sérieux on s'y retrouve largement, la paix n'a pas de prix.
Mon conseil : restez aux normes, surtout si vous ne comptez pas vos euros pour finir le mois, ce qui est probable pour le locataire qui doit compter pour manger.

Oui mais dans son cas le plafond Pinel est ridiculement bas, probablement au moins 20% en dessous du marché.

[Ardoise]

Sans contrainte Pinel je pratique des loyers -10 à 20% du prix du marché.
Si on veut fidéliser un locataire sérieux on s'y retrouve largement, la paix n'a pas de prix.
Mon conseil : restez aux normes, surtout si vous ne comptez pas vos euros pour finir le mois, ce qui est probable pour le locataire qui doit compter pour manger.

Oui mais dans son cas le plafond Pinel est ridiculement bas, probablement au moins 20% en dessous du marché.

Non . Le dpe c'est quoi, et les avions.

Lankou, c'est la mort !

[Boeuf1803]

Sans contrainte Pinel je pratique des loyers -10 à 20% du prix du marché.
Si on veut fidéliser un locataire sérieux on s'y retrouve largement, la paix n'a pas de prix.
Mon conseil : restez aux normes, surtout si vous ne comptez pas vos euros pour finir le mois, ce qui est probable pour le locataire qui doit compter pour manger.

Oui mais dans son cas le plafond Pinel est ridiculement bas, probablement au moins 20% en dessous du marché.

Non . Le dpe c'est quoi, et les avions.

En effet en 2009 je payais encore 282€/mois (dont 262€ d’apl) HC pour 40m2 à Brest…
Et là en regardant vite fait je trouve 50m2 pour 490 CC à Guipavas. Il a surtout l’air d’y avoir un déficit d’offre. Mais dans ce cas autant aller à Brest, ça doit pas être la mort le trajet le matin.
Les plafonds indiqués ne semblent pas particulièrement bas.

[Ben92]

Les plafonds indiqués ne semblent pas particulièrement bas.

409€ hc pour un 2P de 38.5m2 quasi neuf aux dernières normes tu ne trouves pas ça bas ??? Mais dans quel monde tu vis ?

[ProfGrincheux]

Les plafonds indiqués ne semblent pas particulièrement bas.

409€ hc pour un 2P de 38.5m2 quasi neuf aux dernières normes tu ne trouves pas ça bas ??? Mais dans quel monde tu vis ?

C'est fabuleusement bas. Et c'est pour ça que je n'ai pas de Pinel. Les biens locatifs neufs devraient être 20% au dessus du prix du marché. La moyenne du marché c'est les vieux trucs entretenus a minima. Ou le locataire peut toujours courir s'il veut que le propriétaire repeigne le plafond.

[lecriminel]

Les plafonds indiqués ne semblent pas particulièrement bas.

409€ hc pour un 2P de 38.5m2 quasi neuf aux dernières normes tu ne trouves pas ça bas ??? Mais dans quel monde tu vis ?

c'est très bas par rapport au coût de construction et foncier et au reste du marché mais assez haut par rapport aux revenus du travail (c'est environ 1/3 de SMIC, et ça s'adresse aux smicards qui sont plafonnés à....1/3 de SMIC)

[ProfGrincheux]

Non, regarde les plafonds de ressources. Ce n'est pas du tout le Smic.

[Ben92]

c'est très bas par rapport au coût de construction et foncier et au reste du marché mais assez haut par rapport aux revenus du travail (c'est environ 1/3 de SMIC, et ça s'adresse aux smicards qui sont plafonnés à....1/3 de SMIC)

Euh... Je gagne près de 4 fois le SMIC et je vis dans 26 m2.
Par chez moi un smicard ne peut même pas louer une chambre de bonne en colocation. Alors dire qu'u' 38.5 m2 est destiné à un smicard.

[IMMOLOLO]

Gagner 4 x le smig pour vivre dans 36 m2 - je comprends le big quiet et les démissions. Ca ne te donne toujours pas envie de te barrer ?

[lecriminel]

Non, regarde les plafonds de ressources. Ce n'est pas du tout le Smic.

le plafond pour être accepté en HLM est plus haut,
mais le plafond des smicards pour leur loyer, c'est 1/3 de ce qu'ils gagnent.
Si ce sont des double smicards qui prennent ces logements, où vont les smicards ?

[topido]

Gagner 4 x le smig pour vivre dans 36 m2 - je comprends le big quiet et les démissions. Ca ne te donne toujours pas envie de te barrer ?

26, pas 36.

[ProfGrincheux]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2. Et s’il y en a pas, il va en coloc ou dans un logement au minimum des critères de décence. Pas dans des biens qui coûtent au bas mot 1600€/m2 en coût de construction hors foncier et marge promoteur et TVA, c’est à dire 4000€/m2 TTC. En tous cas, je n’emprunte pas pour en acheter un en Vefa de façon à lui louer. Même avec défiscalisation.

À bout d’une vingtaine d’années comme ça, si les personnes succeptibles d’acheter des biens locatifs se mettent à raisonner ainsi, ils boycotteront le neuf, il n’y aura plus que des infectes daubes mal entretenues sur le marché locatif et en effet les loyers seront assez bas.

[IMMOLOLO]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2. Et s’il y en a pas, il va en coloc ou dans un logement au minimum des critères de décence. Pas dans des biens qui coûtent au bas mot 1600€/m2 en coût de construction hors foncier et marge promoteur et TVA, c’est à dire 4000€/m2 TTC. En tous cas, je n’emprunte pas pour en acheter un en Vefa de façon à lui louer. Même avec défiscalisation.



À bout d’une vingtaine d’années comme ça, si les personnes succeptibles d’acheter des biens locatifs se mettent à raisonner ainsi, ils boycotteront le neuf, il n’y aura plus que des infectes daubes mal entretenues sur le marché locatif et en effet les loyers seront assez bas.

Non seulement grincheux mais noir de surcroit - Tu le sais maintenant, faire du locatif c'est pas pour toi - faut que tu trouves une autre activité

[ProfGrincheux]

Pour faire du locatif, il faut être sans pitié. Un tueur. Parce que sinon tu te fais bouffer. Le problème est que je ne suis pas sans pitié et que je suis trop gentil. C’est pour ça qu’en effet je dois éviter.

[IMMOLOLO]

Pour faire du locatif, il faut être sans pitié. Un tueur. Parce que sinon tu te fais bouffer. Le problème est que je ne suis pas sans pitié et que je suis trop gentil. C’est pour ça qu’en effet je dois éviter.

A chaque tu vois le mal ou y en a pas

[lecriminel]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2.

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros. Une bonne partie des 50% les plus riches accèdent à l'accession, donc la masse de gens avec des revenus très limités et cherchant une location est énorme (c'est pratiquement tout le monde).
Cependant, les biens à 1.000E/m2 sont eux très rares.
Le marché immobilier est déconnecté du prix du marché du travail, ou vice-versa. On est obligé d'injecter plusieurs dizaines de milliards d'euros par an pour éviter que l'un des deux ne s'aligne sur l'autre (hausse des salaires ou baisse des loyers).

[lecriminel]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2.

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros. Une bonne partie des 50% les plus riches accèdent à l'accession, donc la masse de gens avec des revenus très limités parmi ceux cherchant une location est énorme (c'est pratiquement tout le monde).
Cependant, les biens à 1.000E/m2 sont eux très rares.
Le marché immobilier est déconnecté du prix du marché du travail, ou vice-versa. On est obligé d'injecter plusieurs dizaines de milliards d'euros par an pour éviter que l'un des deux ne s'aligne sur l'autre (hausse des salaires ou baisse des loyers).

[ProfGrincheux]

@IMMOLOLO: La perversité des êtres humains est sans limite. C’est bien connu pour les riches. Mais c’est également vrai pour les pauvres.

Le système économique dans lequel nous vivons est bâti sur le principe de la mise en compétition des égoïsmes individuels. Car c’est apparemment la manière la plus efficace pour éliminer les pénuries, enfin si personne n’arrive à tordre le marché.

Je pense que 80% des gens, s’ils peuvent te voler sans encourir de sanction, le font sans éprouver le moindre remords. La vertu, l’altruisme, etc…, tout ça n’existe que dans des environnements avec un niveau d’auto-discipline et de solidarité interne élevés. Ou des sanctions redoutées en cas de manquement.

[Boeuf1803]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2.

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros. Une bonne partie des 50% les plus riches accèdent à l'accession, donc la masse de gens avec des revenus très limités et cherchant une location est énorme (c'est pratiquement tout le monde).
Cependant, les biens à 1.000E/m2 sont eux très rares.
Le marché immobilier est déconnecté du prix du marché du travail, ou vice-versa. On est obligé d'injecter plusieurs dizaines de milliards d'euros par an pour éviter que l'un des deux ne s'aligne sur l'autre (hausse des salaires ou baisse des loyers).

Je suis assez d’accord avec LeCriminel.
Un autre levier sur lequel jouer serait de développer le logement social pour y loger un maximum de français. De cette manière on règle le problème des loyers trop chers et on met les français à l’abri des nuisances liées à la spéculation immobilière.
Il faut aussi renchérir un max le coût de détention d’un logement vide, voire imposer des locataires via un genre de loi 48 pour motiver les proprios à se séparer de leur immo en surplus. Et taxer à mort les revenus locatifs pour inciter ces ténardiers possédants à vendre.
À ce moment là on peut imaginer que l’état et les communes préemptent en masse et à bon prix pour faire toujours plus de logement social.
Ensuite suppression des apl (plus besoin car parc locatif essentiellement public). Les loyers seront une ressource pour maintenir le parc et investir au besoin.
Mais ça demande un minimum de volonté politique…

[ProfGrincheux]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2.

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros. Une bonne partie des 50% les plus riches accèdent à l'accession, donc la masse de gens avec des revenus très limités et cherchant une location est énorme (c'est pratiquement tout le monde).
Cependant, les biens à 1.000E/m2 sont eux très rares.
Le marché immobilier est déconnecté du prix du marché du travail, ou vice-versa. On est obligé d'injecter plusieurs dizaines de milliards d'euros par an pour éviter que l'un des deux ne s'aligne sur l'autre (hausse des salaires ou baisse des loyers).

Il y a les hlm.

Les hlm flambant neufs que tu finances indirectement du fait de la loi SRU quand tu achètes en vefa ou zone A ou B1. Note que je n’ai absolument rien contre les braves smicards qui vivent honnêtement en hlm. Mais le fait est que je subventionne leur logement par de multiples biais (y compris avec mon épargne de précaution sur le livret A), le plus gros est d’avoir acheté ma RP en Vefa en zone B1. Et ça n’apparaît pas dans les statistiques de redistribution de l’Insee sans parler des chiffres truqués de Piketty.

Ou les hlm pourris. Les bons hlm le deviennent dès que les travailleurs modestes sont remplacés par les cassos ou des délinquants parce que tel ou tel politicien local juge que c’est pertinent.

[ProfGrincheux]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2.

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros. Une bonne partie des 50% les plus riches accèdent à l'accession, donc la masse de gens avec des revenus très limités et cherchant une location est énorme (c'est pratiquement tout le monde).
Cependant, les biens à 1.000E/m2 sont eux très rares.
Le marché immobilier est déconnecté du prix du marché du travail, ou vice-versa. On est obligé d'injecter plusieurs dizaines de milliards d'euros par an pour éviter que l'un des deux ne s'aligne sur l'autre (hausse des salaires ou baisse des loyers).

Je suis assez d’accord avec LeCriminel.
Un autre levier sur lequel jouer serait de développer le logement social pour y loger un maximum de français. De cette manière on règle le problème des loyers trop chers et on met les français à l’abri des nuisances liées à la spéculation immobilière.
Il faut aussi renchérir un max le coût de détention d’un logement vide, voire imposer des locataires via un genre de loi 48 pour motiver les proprios à se séparer de leur immo en surplus. Et taxer à mort les revenus locatifs pour inciter ces ténardiers possédants à vendre.
À ce moment là on peut imaginer que l’état et les communes préemptent en masse et à bon prix pour faire toujours plus de logement social.
Ensuite suppression des apl (plus besoin car parc locatif essentiellement public). Les loyers seront une ressource pour maintenir le parc et investir au besoin.
Mais ça demande un minimum de volonté politique…

Ça demande surtout de gagner les élections avec un potentiel électoral de 25% des voix au premier tour. Et 40% au second tour.

Ce que tu veux est essentiellement faire une socialisation à bas coût du parc locatif privé. La loi de 48 c’était un peu ça. Mais ensuite, il faudra le gérer ce parc dans lequel personne n’aura rien à foutre de l’entretien. Tu en as vu des logements sous bail Loi de 48? Moi oui, dans les années 80, après 35 ans sans aucun entretien fait…. Et pour dégager des ressources d’investissement, tu t’adresseras à qui? Aux loyers a 3% de rendement locatif brut sur des biens subventionnés et financés avec des crédits sur 50 ans de la CDC ? Aux loyers loi de 48? Si tu veux que ce soit fait avec appel aux capitaux privés, désolé, mais je crains que ça ne va pas être possible.

[Boeuf1803]

Ou il va?

Dans des biens à 1000€/m2.

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros. Une bonne partie des 50% les plus riches accèdent à l'accession, donc la masse de gens avec des revenus très limités et cherchant une location est énorme (c'est pratiquement tout le monde).
Cependant, les biens à 1.000E/m2 sont eux très rares.
Le marché immobilier est déconnecté du prix du marché du travail, ou vice-versa. On est obligé d'injecter plusieurs dizaines de milliards d'euros par an pour éviter que l'un des deux ne s'aligne sur l'autre (hausse des salaires ou baisse des loyers).

Je suis assez d’accord avec LeCriminel.
Un autre levier sur lequel jouer serait de développer le logement social pour y loger un maximum de français. De cette manière on règle le problème des loyers trop chers et on met les français à l’abri des nuisances liées à la spéculation immobilière.
Il faut aussi renchérir un max le coût de détention d’un logement vide, voire imposer des locataires via un genre de loi 48 pour motiver les proprios à se séparer de leur immo en surplus. Et taxer à mort les revenus locatifs pour inciter ces ténardiers possédants à vendre.
À ce moment là on peut imaginer que l’état et les communes préemptent en masse et à bon prix pour faire toujours plus de logement social.
Ensuite suppression des apl (plus besoin car parc locatif essentiellement public). Les loyers seront une ressource pour maintenir le parc et investir au besoin.
Mais ça demande un minimum de volonté politique…

Ça demande surtout de gagner les élections avec un potentiel électoral de 25% des voix au premier tour. Et 40% au second tour.

Ce que tu veux est essentiellement faire une socialisation sans indemnités du parc locatif. Mais ensuite, il faudra le gérer ce parc dans lequel personne n’aura rien à foutre de son entretien. Et pour dégager des ressources d’investissement, tu t’adresseras à qui? Aux loyers a 3% de rendement locatif brut?

Il me semble que le parc social fonctionne plutôt bien dans l’ensemble. Le rendement n’est pas important il s’agit de loger les gens. C’est un bien de première nécessité au même titre que la santé. Quid du ROE des hôpitaux ? Ça n’a pas de sens. Rien que les apl c’est 16 milliards je crois. C’est de l’argent public gaspillé. Ensuite les loyers seraient plus ou moins fonction des revenus, donc ça ferait une source importante de ressources (surtout si c’est le fisc qui recouvre les impayés). Et franchement je pense que les gens consentiraient beaucoup plus à donner de l’argent employé ensuite pour la collectivité que d’engraisser un bailleur privé. Bref il n’y aurait pas de problème de ressources à mon avis.

[ProfGrincheux]

On parie? Les gens renâclent tout autant voire plus à donner des ressources à la collectivité qu’à des acteurs privés. Sinon payer des impôts serait un plaisir pour tout le monde.

Je ne nie pas qu’une partie du parc social fonctionne bien. Et qu’une autre partie fonctionne horriblement mal.

[Ben92]

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros.

C'est pas bientôt fini ce mythe du salaire médian à 1700€ ? Il est à plus de 1900.
Sachant que les deux premiers deciles ne sont quasiment pas sur le marché de la location privée, la médiane des postulants à la location privée est au dessus de ce salaire median.

[Ben92]

Je ne nie pas qu’une partie du parc social fonctionne bien. Et qu’une autre partie fonctionne horriblement mal.

On ne le dit pas assez, mais le nombre énorme d'HLM à Paris est un facteur important de la cherté des loyers du parc privé. Le parc privé est asséché d'une part importante des locataires modeste, du coup la concurrence y est plus rude.

[ProfGrincheux]

Et franchement je pense que les gens consentiraient beaucoup plus à donner de l’argent employé ensuite pour la collectivité que d’engraisser un bailleur privé.

Dans tes rêves. La plupart des gens, quand ils en ont marre d’engraisser leur bailleur, achètent un bien dès qu’ils en ont les moyens. Car, dans la plupart des cas, il est préférable de payer un crédit plutôt que payer un loyer.

Fais un sondage en demandant aux gens leur préférence entre être propriétaire de sa RP et locataire dans le parc social.

Il y a un truc qui s’appelle la tragédie des communs https://fr.wikipedia.org/wiki/Trag%C3% ... prov=sfti1

Ce qui est commun à tous fait l'objet de moins de soins, car les Hommes s'intéressent davantage à ce qui est à eux qu'à ce qu'ils possèdent en commun avec leurs semblables.

Il y a un truc faux dans l’article de Wikipedia:

La tragédie des biens communs ne peut donc s'appliquer, dans un marché libre, qu'aux ressources ne pouvant être appropriées par personne : la capacité d'absorption de CO2 de l'atmosphère, la biodiversité, l'océan... ou la bande passante d'Internet (du point de vue des utilisateurs finaux payant un forfait illimité) en sont des exemples.

Ou alors il faut considérer que le marché de l’immobilier français n’est pas libre.

[supermascotte]

c'est tout le problème,
le salaire médian est de 1.700 euros.

C'est pas bientôt fini ce mythe du salaire médian à 1700€ ? Il est à plus de 1900.
Sachant que les deux premiers deciles ne sont quasiment pas sur le marché de la location privée, la médiane des postulants à la location privée est au dessus de ce salaire median.

La différence semble s'expliquer par l'écart entre niveau de vie médian net (1 837€ en 2022) et salaire médian net en équivalent temps plein (1 940€ en 2019). Si tu considères uniquement le salaire médian net, tu mets de côté les inactifs (jeunes de + de 15ans, étudiants, chômeurs, retraités, etc...). Or en matière de logement, actifs comme inactifs ont tous besoin d'un toit au dessus de sa tête.

PS : le salaire médian net en équivalent temps plein considère le salaire tel qu'il serait si la personne travaillait à temps plein. Ce qui n'est pas forcément le cas de 100% des salariés.
PS2 : c'est un bazar pas possible et j'ai toutes les difficulté à trouver des chiffres clairs qui ne fassent pas l'objet de controverse.
PS 3 : tu as surement plus de chance de trouver les 2 premiers déciles sur le marché de la location que les 2 derniers. La location a plutôt tendance à s'adresser à la frange de la population la moins aisée.

[ProfGrincheux]

En gros, le statut résidentiel des ménages français est:

60% propriétaires occupants (ou d’occupants à titre gratuit)
20% parc privé
20% parc social.

Le parc privé est dans une majorité de cas une solution d’attente avant d’obtenir un des deux autres statuts résidentiels.

[supermascotte]

Il me semble que le parc social fonctionne plutôt bien dans l’ensemble. Le rendement n’est pas important il s’agit de loger les gens. C’est un bien de première nécessité au même titre que la santé. Quid du ROE des hôpitaux ? Ça n’a pas de sens. Rien que les apl c’est 16 milliards je crois. C’est de l’argent public gaspillé. Ensuite les loyers seraient plus ou moins fonction des revenus, donc ça ferait une source importante de ressources (surtout si c’est le fisc qui recouvre les impayés). Et franchement je pense que les gens consentiraient beaucoup plus à donner de l’argent employé ensuite pour la collectivité que d’engraisser un bailleur privé. Bref il n’y aurait pas de problème de ressources à mon avis.

Le parc social fonctionne bien

Les logements sociaux sont financés par les français pour loger à moindre frais une petite frange de la population dont une grande partie ne travaillent pas, vivent des allocations et n'ont aucun respect pour les autres ou pour le bien commun, d'où la dégradation accélérée des logements sociaux, les trafics en tous genres et les incivilités. Dans le cas de Paris, qui est le cas que je connais le mieux, tu as des logements sociaux flambant neufs et superbe à faire pâlir d'envie n'importe quel parisien qui, à peine sortis de terre, se transforment en quelques années en implantation subsaharienne en plein cœur de quartiers bobo de Paris, où les jeunes squattent et font leurs trafic au milieu des femmes voilées.

Une amie de ma mère, retraitée de la SNCF qui vit depuis des années dans un logement social à Paris a vu son immeuble changer radicalement avec le départ des français de "souche" littéralement chassés par les nouveaux arrivants "nouvellement" français à force d'être harcelés, intimidés voire violentés...

Et bien sûr, c'est un secret de polichinelle, mais l'attribution de logements sociaux fait bien entendu l'objet de clientélisme. Un tel qui connait le maire de tel arrondissement, une telle qui est assistante de tel député se voit comme par miracle octroyé un superbe logement social de 80m² en plein coeur de Paris pour un loyer de misère tandis que d'autres avec des revenus bien inférieurs se voient refuser leur dossier pour la 15ème fois...

La politique du logement social est l'exemple parfait que les politiques socialistes sont une catastrophe et que pour l'intérêt de tous, il vaut mieux que l'état intervienne le moins possible.

[ProfGrincheux]

Or en matière de logement, actifs comme inactifs ont tous besoin d'un toit au dessus de sa tête.

Ou pour être plus exact d’un logement décent au sens de la définition du ministère du logement.

Une chambre de cité U, ou dans une coloc salubre, est un logement décent pour une personne.

[ProfGrincheux]

Il me semble que le parc social fonctionne plutôt bien dans l’ensemble. Le rendement n’est pas important il s’agit de loger les gens. C’est un bien de première nécessité au même titre que la santé. Quid du ROE des hôpitaux ? Ça n’a pas de sens. Rien que les apl c’est 16 milliards je crois. C’est de l’argent public gaspillé. Ensuite les loyers seraient plus ou moins fonction des revenus, donc ça ferait une source importante de ressources (surtout si c’est le fisc qui recouvre les impayés). Et franchement je pense que les gens consentiraient beaucoup plus à donner de l’argent employé ensuite pour la collectivité que d’engraisser un bailleur privé. Bref il n’y aurait pas de problème de ressources à mon avis.

Le parc social fonctionne bien

Les logements sociaux sont financés par les français pour loger à moindre frais une petite frange de la population dont une grande partie ne travaillent pas, vivent des allocations et n'ont aucun respect pour les autres ou pour le bien commun, d'où la dégradation accélérée des logements sociaux, les trafics en tous genres et les incivilités. Dans le cas de Paris, qui est le cas que je connais le mieux, tu as des logements sociaux flambant neufs et superbe à faire pâlir d'envie n'importe quel parisien qui, à peine sortis de terre, se transforment en quelques années en implantation subsaharienne en plein cœur de quartiers bobo de Paris, où les jeunes squattent et font leurs trafic au milieu des femmes voilées.

Une amie de ma mère, retraitée de la SNCF qui vit depuis des années dans un logement social à Paris a vu son immeuble changer radicalement avec le départ des français de "souche" littéralement chassés par les nouveaux arrivants "nouvellement" français à force d'être harcelés, intimidés voire violentés...

Et bien sûr, c'est un secret de polichinelle, mais l'attribution de logements sociaux fait bien entendu l'objet de clientélisme. Un tel qui connait le maire de tel arrondissement, une telle qui est assistante de tel député se voit comme par miracle octroyé un superbe logement social de 80m² en plein coeur de Paris pour un loyer de misère tandis que d'autres avec des revenus bien inférieurs se voient refuser leur dossier pour la 15ème fois...

La politique du logement social est l'exemple parfait que les politiques socialistes sont une catastrophe et que pour l'intérêt de tous, il vaut mieux que l'état intervienne le moins possible.

La politique du logement social parisien. Il y a des politiques de logement social moins dommageables, le problème est de savoir qui décide des attributions de logements et sous quels critères.

Si ce sont des politiciens écolo-socialistes, il faut s’attendre au pire. Ils n’ont pas de limites, si vous les laissez faire, ils transformeront votre RP en appartement communautaire et vous y colleront deux familles de roms.

Les macronistes sont plus au courant de la perversité des pauvres, peut être parce qu’ils sont eux-mêmes des pervers, le fait qu’ils soient des pervers riches se proclamant vertueux ne change rien.

On a un peu perdu l’habitude des pervers de droite nationale ou pas, mais rassurez vous, ils vont revenir très bientôt.

Cela dit le pervers riche se proclamant vertueux idéal-typique se trouve à l’extrême-gauche. Un truc m’avait marqué à l’ENS, un condisciple d’origine grande bourgeoise parisienne proclamant « On peut parfaitement être un grand révolutionnaire en possédant un chalet à l’Alpe d’Huez. Et même deux! », inutile de dire que c’était un littéraire. Il faut n’avoir aucune inhibition en matière de foutage de gueule.

On a remplacé le clientélisme chiraquien (qui n’était pas mal, souvenez-vous) par un autre clientélisme.

[PACA]

Quelques remarques triviales d'un vieux bailleur/locataire :

Comme en toutes choses ce sont les excès qui posent problèmes, pour les bailleurs comme pour les locataires.
Chacun peut avoir des contraintes de budget.
Mon expérience de bailleur et de locataire m'a appris qu'il faut bien distinguer l'optimum de rendement théorique de l'optimum en pratique sur le moyen et long terme.
Dans ma jeunesse "avide" de revenus, quand je me suis limité à la recherche d'un optimum de rendement théorique en faisant abstraction des locataires je me suis souvent "planté".
Il y aura toujours des bailleurs et des locataires, Il faut trouver un point d'équilibre entre les 'intérêts du bailleur et ceux du locataire.
Des loyers excessivement bas peuvent conduire à la dégradation du parc locatif jusqu'à l'insalubrité.
Des loyers excessivement élevés peuvent conduire à la guerre civile si on ne peut plus se loger ni se nourrir correctement
Chacun doit faire un pas.

ps : bailleur, c'est un job qui peut être compliqué, il faut bosser ... encaisser des loyers sans bosser c'est une illusion.

[sawaï]

Il me semble que le parc social fonctionne plutôt bien dans l’ensemble. Le rendement n’est pas important il s’agit de loger les gens. C’est un bien de première nécessité au même titre que la santé. Quid du ROE des hôpitaux ? Ça n’a pas de sens. Rien que les apl c’est 16 milliards je crois. C’est de l’argent public gaspillé. Ensuite les loyers seraient plus ou moins fonction des revenus, donc ça ferait une source importante de ressources (surtout si c’est le fisc qui recouvre les impayés). Et franchement je pense que les gens consentiraient beaucoup plus à donner de l’argent employé ensuite pour la collectivité que d’engraisser un bailleur privé. Bref il n’y aurait pas de problème de ressources à mon avis.

Le parc social fonctionne bien

Les logements sociaux sont financés par les français pour loger à moindre frais une petite frange de la population dont une grande partie ne travaillent pas, vivent des allocations et n'ont aucun respect pour les autres ou pour le bien commun, d'où la dégradation accélérée des logements sociaux, les trafics en tous genres et les incivilités. Dans le cas de Paris, qui est le cas que je connais le mieux, tu as des logements sociaux flambant neufs et superbe à faire pâlir d'envie n'importe quel parisien qui, à peine sortis de terre, se transforment en quelques années en implantation subsaharienne en plein cœur de quartiers bobo de Paris, où les jeunes squattent et font leurs trafic au milieu des femmes voilées.

Une amie de ma mère, retraitée de la SNCF qui vit depuis des années dans un logement social à Paris a vu son immeuble changer radicalement avec le départ des français de "souche" littéralement chassés par les nouveaux arrivants "nouvellement" français à force d'être harcelés, intimidés voire violentés...

Et bien sûr, c'est un secret de polichinelle, mais l'attribution de logements sociaux fait bien entendu l'objet de clientélisme. Un tel qui connait le maire de tel arrondissement, une telle qui est assistante de tel député se voit comme par miracle octroyé un superbe logement social de 80m² en plein coeur de Paris pour un loyer de misère tandis que d'autres avec des revenus bien inférieurs se voient refuser leur dossier pour la 15ème

les zones HLM à ambiance exotique existent, mais il ne faudrait pas tout ramener à cela.

En parler aux militaires retraités de Levallois logés en HLM.
Aux vieux qui coulent des jours paisibles dans du HLM vieillot mais penard dans des coins "safe".
Aux familles de français (culturellement parlant) logés avec en famille dans du HLM correct (c que l'on attend du parc social quoi).

Tout cela je l'ai vu car j'ai visite beaucoup de logements et de quartiers de HLM pour mon taf il y a quelques années.

Donc le parc social ne fait pas que disfonctionner. Et lorsque c'est le cas, ce n'est pas l'apanage que des cités à lascars, mais aussi du reseautage de gens "bien comme il faut". Mais ceux la ça ne se voit pas de l'exterieu.

Donc le parc social fonctionne imparfaitement.
Faut il pour autant privilégier le parc privé? Il faudrait qu'il fonctionne moins imparfaitement que le parc social.

Pour les gens avec des moyens peut être, pour les gens modestes, l'histoire montre que le parc privé ne propose rien, car ce n'est pas rentable. Il y a une production de logement insuffisante par rapport au besoin, car ce qui compte dans le privé c'est la rentabilite, pas la capacite a loger. Hors, le logement est un bien de première nécessité. Il faut donc un parc social sinon les bidonville feront leur retour.

Il y a en effet un coup de menage a faire pour revenir a une gestion saine du parc social, notamment assurer une rotation des locataires (j'en ai parlé par ailleurs EDIT
: là :viewtopic.php?p=2619067#p2619067).

[ProfGrincheux]

PACA, qu’est ce que tu fais quand tu as des impayés? Achéterais tu un Pinel en zone A, Abis ou B1 aujourd’hui?

[ProfGrincheux]

@sawaï: le parc social à problèmes représente quelle proportion du parc social? Et il n’y a pas que les populations exotiques. Les cassos autochtones ne sont pas des voisins bien souhaitables non plus. Il existe des villes moyennes en France périphérique qui sont essentiellement peuplées de cassos. Les autres se sont barrés. L’immobilier n’y est vraiment pas cher….

Quant à assurer la rotation des locataires du parc social, c’est très exactement le moyen technique par lequel tu peux faire en 4 ans ce qu’Hidalgo aura besoin de 12 ans pour le faire.

Sinon, bien sûr que le parc locatif privé ne peut offrir de solution correcte que pour les 6 derniers déciles au vu de la répartition du revenu disponible brut, des prix immobiliers et des conditions de financement, de fiscalité et de réglement des contentieux. Le locatif neuf en Pinel est d’ailleurs pour l’essentiel du logement intermédiaire destiné aux déciles 3,4, 5 et 6. Sauf que c’est pas assez rentable pour être assuré par le privé sans défiscalisation et APL. Et même comme ça….

[PACA]

PACA, qu’est ce que tu fais quand tu as des impayés? Achéterais tu un Pinel en zone A, Abis ou B1 aujourd’hui?

Pinel je ne connais pas du tout, je ne sais pas ?.
J'ai arrêté la défiscalisation depuis une vingtaine d'années après Perissol, Robiens, il n'y avait pas de contrainte sur les montants des loyers.
Pour les impayés j'ai viré les locataires sans jamais récupérer les loyers .... j'ai fait en partie du meublé pour répartir les risques d'impayés.(Bail d'un an tacitement reconductible)

Je ne suis pas un modèle à suivre pour la gestion de patrimoine, j'avance souvent au pif. Je ne sais pas trop compter.

[ProfGrincheux]

Bien sur. C’est au moment du passage de Duflot au ministère du Logement qu’il est devenu irrationnel d’investir dans du locatif neuf.

Comment as tu viré les locataires en impayé? Combien de temps ça t’a pris? À quel coût? As tu souscrit des GLI?

[sawaï]

@sawaï: le parc social à problèmes représente quelle proportion du parc social?

je ne peux parler que de mon expérience. Je bossais pour des gros bailleurs hlm franciliens.
Ça date d'une quainzaine d'annees Je dirais un peu moins de la moitié du parc qui fait zone et 15% vraiment craignos (En nombre de logements) dont 5% où on ne peut juste pas entrer (enfin si : le matin entre 7 et 11h et accompagné).

Les cassos autochtones ne sont pas des voisins bien souhaitables non plus.

Exact.

[PACA]

Comment as tu viré les locataires en impayé? Combien de temps ça t’a pris? À quel coût? As tu souscrit des GLI?

2 cas d'impayés en 30 ans, ordre de grandeur, la mémoire commence à faiblir :
- un an pour virer les locataires à "l'amiable", cout impayé de l'ordre de 6000 e (cas assez particulier)
- 2 mois pour virer un locataire à "l'amiable", impayé non récupéré : 1800 e (C'était un cas social : un noir musicien sans emploi fixe, je savais que je prenais des risques, divorcé il louait pour pouvoir recevoir ses enfants)

J'ai une assurance loyer impayé pour une maison(Robien) gérée par agence à Nice.

[Boeuf1803]

@sawaï: le parc social à problèmes représente quelle proportion du parc social?

je ne peux parler que de mon expérience. Je bossais pour des gros bailleurs hlm franciliens.
Ça date d'une quainzaine d'annees Je dirais un peu moins de la moitié du parc qui fait zone et 15% vraiment craignos (En nombre de logements) dont 5% où on ne peut juste pas entrer (enfin si : le matin entre 7 et 11h et accompagné).

Les cassos autochtones ne sont pas des voisins bien souhaitables non plus.

Exact.

Donc tu dirais que la moitié du parc est clean. Sachant qu’on y loge essentiellement les bas revenus.
Si on avait assez de logement social pour loger 50% des français (les autres étant proprios) c’est probablement 80% du parc qui serait clean, et il n’y aurait pas plus de zones de non droit qu’aujourdhui.
Également les locataires seraient solvables pour l’essentiel donc amha beaucoup moins d’impayés en proportion, donc des finances saines pour l’entretien de l’existant et la construction de nouveaux logements.
Le logement est un bien trop précieux pour être livré au seul marché (comme la santé et l’instruction). Marché subventionné de partout qui fonctionne au demeurant assez mal (y a qu’à voir la RP : des familles qui s’entassent dans des 2 pièces quand les retraités occupent les 4/5p).
Et en réponse à ProfGrincheux sur le consentement à payer. J’extrapole mon cas (car je serai heureux de payer mon loyer à un bailleur social), ce qui est effectivement une erreur. Il faut accepter de recouvrer les loyers comme les impôts et il ne restera que les impayés « légitimes » (mauvaise passe financière, perte d’emploi), qui ne doivent pas être légion.

[ProfGrincheux]

Je suis prêt à admettre que 50% du parc social marche à peu près correctement. D'ailleurs celui de Paris ne craignait pas du tout sous Chirac. En revanche, l'attribution des logements donnait lieu à des critiques féroces de la gauche. Elle était en effet clientéliste. C'était juste pas la même clientèle que celle d'Hidalgo et Brossat.

[Boeuf1803]

Je suis prêt à admettre que 50% du parc social marche à peu près correctement. D'ailleurs celui de Paris ne craignait pas du tout sous Chirac. En revanche, l'attribution des logements donnait lieu à des critiques féroces de la gauche. Elle était en effet clientéliste. C'était juste pas la même clientèle que celle d'Hidalgo et Brossat.

Ça c’est un vrai problème, auquel je n’ai hélas pas de réponse. Tout ce que je peux dire c’est qu’on tolère beaucoup trop de malversations de la part des politiques. Ça changera quand l’opinion publique leur en tiendra vraiment rigueur. Donc c’est pas demain la veille…

[lecriminel]

Le logement est un bien trop précieux pour être livré au seul marché

en dehors de ceux qui ne sont pas logés du tout, ou très mal, le problème le plus courant d'un mauvais logement, c'est l'abandon de l'exécution des lois par le gouvernement dans ce qu'on appelle les zones de non droit, probablement pour faire des économies. Et ce n'est pas un problème de logement proprement dit.

[IMMOLOLO]

Comment as tu viré les locataires en impayé? Combien de temps ça t’a pris? À quel coût? As tu souscrit des GLI?

2 cas d'impayés en 30 ans, ordre de grandeur, la mémoire commence à faiblir :
- un an pour virer les locataires à "l'amiable", cout impayé de l'ordre de 6000 e (cas assez particulier)
- 2 mois pour virer un locataire à "l'amiable", impayé non récupéré : 1800 e (C'était un cas social : un noir musicien sans emploi fixe, je savais que je prenais des risques, divorcé il louait pour pouvoir recevoir ses enfants)

J'ai une assurance loyer impayé pour une maison(Robien) gérée par agence à Nice.

Pas mal pour la gestion PIF
2 cas d'impayés en 30 ans -
Finalement le particulier c'est sans risque

[sawaï]

Le logement est un bien trop précieux pour être livré au seul marché

en dehors de ceux qui ne sont pas logés du tout, ou très mal, le problème le plus courant d'un mauvais logement, c'est l'abandon de l'exécution des lois par le gouvernement dans ce qu'on appelle les zones de non droit, probablement pour faire des économies. Et ce n'est pas un problème de logement proprement dit.

le plus gros problème du mauvais logement, c'est quand il n'existe meme pas.

[IMMOLOLO]

@IMMOLOLO: La perversité des êtres humains est sans limite. C’est bien connu pour les riches. Mais c’est également vrai pour les pauvres.

Le système économique dans lequel nous vivons est bâti sur le principe de la mise en compétition des égoïsmes individuels. Car c’est apparemment la manière la plus efficace pour éliminer les pénuries, enfin si personne n’arrive à tordre le marché.

Je pense que 80% des gens, s’ils peuvent te voler sans encourir de sanction, le font sans éprouver le moindre remords. La vertu, l’altruisme, etc…, tout ça n’existe que dans des environnements avec un niveau d’auto-discipline et de solidarité interne élevés. Ou des sanctions redoutées en cas de manquement.

C'est pas faux - mais c'est mal de le dire

Le problème des pauvres c'est qu'ils ont moins l'occasion de le faire et en plus ils ne le font pas bien.