castralroc a écrit : ↑21 mai 2023, 23:38
crispus a écrit : ↑21 mai 2023, 21:57
L’ensemble de ces mesures permettra toujours de louer son logement pour quelques jours et d’arrondir les fins de mois, sans pour autant faire de concurrence déloyale aux hôteliers ou aggraver les difficultés de logement des Françaises et Français. Elles permettent de soutenir une activité touristique au service des territoires concernés. En revanche, les perdants seront ceux qui transforment des appartements, voire des immeubles entiers, en locations courte durée, spéculant sur le manque de logements et alimentant à dessein la pénurie d’habitations pour les populations locales. Ces mesures sont ainsi indolores pour le plus grand nombre et efficaces, tant pour enrayer nombre d’abus et participer à la mise sur le marché de locations de longue durée. »
J'ai les moyens de faire du locatif mais j'ai hésité à en faire il y a 3-4 ans parce que pas assez rentable..et là ce genre de lois me donnent encore moins envie
C'est ça le mécanisme élémentaire qui risque d'engendrer la rareté sur le marché locatif privé. Le fait que les investisseurs jettent l'éponge (il ne faut pas s'attendre à ce qu'un fonctionnaire de catégorie A dans la FPT ou un élu local comprenne les conséquences économiques du sous-investissement chronique).
J'ai fait le même raisonnement que toi au même moment. Et il y a 3-4 ans on avait des taux très bas ce qui rendait très attractif le fait de s'endetter. Les fanas du levier financier se sont jetés la-dessus comme la misère sur le monde. La suractivité du marché venait en effet des investisseurs.
L'absence de levier financier (il n'y en a pas si les intérêts du prêt absorbent la totalité des loyers perçus) et les perspectives de PV incertaines ont fait fuir les investisseurs.
Il y avait et il y a toujours un bug majeur sur le marché locatif privé. Il n'est pas normal que la location meublée touristique puisse etre 3 fois plus rentable que la location à l'année pour un risque nettement inférieur.
Le régime fiscal de la location meublée est ultra-privilégié par rapport à celui de la location nue et il n'y a, me semble-t'il, plus aucune raison à cela. Les loyers sont de plus complètement libres.
Il y a certes un risque de détérioration plus rapide du bien en location meublée mais on n'a pas de risque majeur d'impayé en location de courte durée car le local n'est pas le domicile du preneur du bail.
Le fait qu'un bien en location nue devienne le domicile du locataire est un risque juridique majeur pour le propriétaire-bailleur. Un risque pour lequel il n'est pas rémunéré et au contraire contre lequel il doit s'assurer (en sélectionnant le locataire de façon à ce que son bail soit accepté par un assureur en GLI ou en acceptant de prendre un locataire avec la garantie VISALE ce qui n'est pas raisonnable hors mise en location de daubasse immobilière, cf. infra ).
Le risque de se faire tabasser fiscalement par la loi est également avéré et en voici un nouvel exemple.
Il est arrivé ce qui devait arriver avec la conversion massive d'une certaine catégorie de locations nues en locations meublées touristiques. Sans compter que la solution de la vente à un particulier qui veut en faire sa RS est également très attractive.
Pour compenser il aurait fallu une production suffisante de logements locatifs nus neufs ou un passage suffisant de biens occupés par leur propriétaire à la location nue.
Le mettre en location nue n'est pas loin d'être le pire usage qu'on puisse faire d'un bien immobilier. Soit le marché est en tension et on ne peut pas fixer le loyer librement(*), ce qui amène à le louer 2 fois moins cher qu'on ne le pourrait(**), soit le marché est atone et les loyers sont minimaux alors que le coût de la construction et des travaux est exorbitant.
J'exagère un peu, il existe des biens dont le meilleur usage est la location nue. Ce sont les daubasses immobilières, biens médiocres dans les zones en tension non touristiques. L'intérêt que le bien soit médiocre est qu'on peut l'acheter avec une décote importante en prévoyant a la mise en location des travaux importants qu'on peut ensuite espérer rentabiliser dans la durée. Il faut ensuite minimiser l'entretien, au besoin en le faisant soi-même, en s'assurant juste que le bien respecte les critères de décence fixés par la loi. On peut certes aller plus loin, mais ça s'appelle marchand de sommeil, pas proprietaire-bailleur..... C'est l'analogue de l'approche deep value en bourse.
Quoi qu'il en soit, je ne crois pas que le seul alignement fiscal de la location meublée sur la location nue suffise à régler une crise de rareté. Elle ne la réglera pas en zone tendue non touristique. Ça peut tout au plus faire baisser la tension pendant quelques années.
Ensuite il faudra faire revenir les investisseurs. Bien entendu il y a la defiscalisation ou on les attire en utilisant leur aversion à l'impôt mais ce mécanisme engendre inexorablement du déficit public et donc de la dette, politique calamiteuse à long terme (comme ça a commencé il y a 35 ans nous sommes vivants au moment où ça commence à piquer) . Une baisse des prix à l'achat, induisant une augmentation de la rentabilité locative brute, pourrait cependant aider. Un retour des taux de prêts immobilier au plancher aussi. Quant au retour des zinzins, pourquoi pas, mais on n'y est pas. Enlever les règles protectrices des locataires, celles qui régissent la revalorisation de loyer par exemple, pourrait aussi donner un coup de boost, mais ça ce serait pour le coup de la cruauté ultra-libérale à la Thatcher, ce dont on accuse Macron sans avoir la moindre idée de ce que ça signifie vraiment. Ça pourrait plaire à Ben92.
(*) La fixation du loyer est libre uniquement à la première mise en location sauf pour le Pinel et en cas d'encadrement des loyers. La revalorisation du loyer est encadrée tout comme la fixation du loyer.
(**) C'est évidemment la composante principale de l'écart déraisonnable de rentabilité location meublée/location nue.
Ignorés: Manfred, titano.
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