Bulle Immobilière

En quatre articles du Monde on peut reconstituer l'évolution du "sentiment" du marché immobilier parisien de 90 à 91. Le retournement d'opinion a pris environ 1 an, d'Avril 1990 à Avril 1991. La guerre du Golfe (Aout 90-Février 91) a dû jouer...
Les 4 articles sont disponibles en version complète pour une somme modique. Voici les extraits :

1) L'année de la grande relance

Article publié le 04 Avril 1990
Par TERNAY PHILIPPE
Source :
Taille de l'article : 1559 mots

Extrait : Les professionnels attendaient une pause, ce fut l'apothéose. Les prix flambent. IL y a tout juste un an, les professionnels immobiliers étaient quasi unanimes à pronostiquer un ralentissement des ventes et de la hausse des prix des logements. L'emballement de la valeur des terrains, amplifiée tout au long de la chaine jusqu'au stade final, la mise en pièces à peu près complète, bien que tardive, de la loi Méhaignerie, remplacée par des dispositions moins favorables aux propriétaires, jusqu'à la bonne santé retrouvée de la Bourse concurrençant le placement pierre, tout semblait devoir...

2) Selon la chambre des notaires de Paris La hausse du prix des logements devrait se ralentir à la fin de l'année

Article publié le 13 Novembre 1990
Par DOYERE JOSEE
Source :
Taille de l'article : 750 mots

Extrait : Ce n'est pas encore la stabilisation du prix moyen du mètre carré d'appartement parisien : au premier semestre de cette année, le prix moyen a augmenté de 9,5 % par rapport à celui enregistré au cours des six mois précédents, dépassant pour la première fois les 20 000 F. C'est encore moins un vrai retournement de conjoncture comme en connaissent actuellement Londres, Tokyo et même New-York, où les prix baissent. Pourtant, les signes avant-coureurs d'un réel ralentissement existent.

3) Le marché du logement sur le fil du rasoir

Article publié le 10 Avril 1991
Par GIRAUD HELENE
Source :
Taille de l'article : 2275 mots

Extrait : Les ventes ont baissé en 1990 et les professionnels s'inquiètent des perspectives pour 1991 . Une chute qui met en évidence la fragilité du secteur après les années d'euphorie APRÈS les années fastes, voici venu le temps de l'incertitude. Les professionnels de l'immobilier, inquiets, se plongent dans les chiffres, épluchent les statistiques, s'épient les uns les autres. Chacun est à l'affût, guettant les hirondelles annonciatrices de la reprise, ou se demandant dans quelles mains vont exploser les dernières grenades dégoupillées : les immeubles achetés au prix fort voici quelques mois, qui...

4) Gonflement des stocks, allongement des délais de vente, baisse des prix La crise de l'immobilier parisien semble s'aggraver

Article publié le 11 Septembre 1991
Par VAYSSE FRANCOISE
Source :
Taille de l'article : 1731 mots

Extrait : Succédant à l'euphorie de ces dernières années, un brusque vent de pessimisme souffle sur l'immobilier parisien : le nombre des transactions diminue alors que les délais de vente s'allongent, les stocks gonflent... Pour la première fois depuis longtemps, les notaires font état de prix " étales " au premier semestre de cette année. " Vous cherchez un logement ? composez le ... ", 3615 code XXXX..., " A vendre, beau 3 pièces standing ", le " réflexe logement " ... Jamais les murs de la capitale n'ont autant parlé d'immobilier qu'en ces jours de rentrée.

Vous pouvez maintenant deviner les titres de 2006-2007...

On est au point numéro 2 pour l'instant.

Rassurant de voir qu'on a le meme processus qu'en 90

2005 = 1990 ?

Mince, ca veut dire qu'il va falloir attendre 2011-2012 pour faire l'affaire du siècle (qui commence tout juste) ?

Si on suppose que le cycle baissier sera de durée similaire à ce qu'on a déjà vu, c'est exactemetn ça. Pour ma part, je vise l'achat pour 2010, ça me laisse un peu de temps pour épargner au maximum.
Cela dit, si tu es dans une région où tu estime que la probabilité de départ est très faible, rien n'interdis d'investir dès 2007 ou 2008, il faudra juste être conscient que la valeur (virtuelle) du bien baissera encore pendant 2 ou 3 ans.

C'est à mon avis une très bonne approche en ce sens que
les fonds propres deviendront d'autant plus importants
que la hausse éventuelle des taux.

Le problème est que tout le monde n'a pas envie d'attendre
cinq ans

Bonne journée.

Une hausse des taux conjuguée à une baisse des prix immobiliers profitera à ceux qui ont un apport conséquent.

C'est ce que je dis.
Mais je trouve que tu as mieux formulé ma pensée.

Bonne journée.

Nous devons etre quelque uns dans ce cas

Il y aura alors ENFIN une justice !!!

Une justice ?
Ceux qui auront un apport très conséquent seront les fils a papa qui vivent encore chez leur parents à 30 ans et les gens qui vivent en HLM avec de bons salaires. ( Si si, il y en a pas mal)

Pour les autres, comme moi, qui sont en location, et bien l'apport n'est pas si conséquent que ca... (1050 Euros de loyer pour un F3, ca bloque légerement ma capacité à épargner )

Attention! Le marché de l'immobilier français est devenu cyclique (comme dans les pays anglo-saxon à économie peu régulée), mais n'allez pas trop vite en besogne: l'amplitude et la période du cycle sont-elles déterminables? Cela me semble improbable. Le débat est intéressant!

L'énorme différence d'avec le début des années 90, c'est le développement d'Internet.
Moi j'ai acheté en 1996 (coup de chance) mais je n'avais jamais entendu parler de l'éclatement d'une bulle dans l'immobilier.

Aujourd'hui Internet, va faire faire éclater la bulle beaucoup plus vite.
On a plus attendre les médias à la botte des puissants.

Nous sommes en train de vivre une vrai révolution du monde de l'information. Les cycles économiques vont s'en trouver très modifiés.

Nous allons vers une succession de cycles courts ( baisse rapide=remonté rapide). Il va falloir être très réactif dès que le cycle baissier sera confirmé.
Ce Forum c'est de l'or en barre pour ceux qui savent trier l'information.

Absolument d'accord: tout peut aller très vite, en tout cas plus vite que dans les années 90...
Ce marché est régi par la psychologie des masses: diffuser l'information aujourd'hui est bien plus facile !!!
Si ce site n'existait pas, pensez vous que blog6 aurait fait sa 2eme émission sur ce sujet???

Pour déterminer la date de l'achat, il faudra attendre de voir la vitesse de la baisse immo.

Je préfère parlé de baisse en pourcent plutot que de date.

Pour ma part (j'espère qu'on est dans le vrai quand on parle d'une grosse baisse dans les années à venir) je pense envisager l'achat quand le marché aura baissé d'environ 30%. S'il n'y a pas de baisse, tant pis....
Maintenant si on atteint -30% alors qu'on est en plein milieu d'un crack, faudra bien attendre que ça se stabilise avant d'acheter...

Tout ça pour dire, qu'il ne vaut mieux pas prévoir d'achat tant qu'on n'a pas vu le début de la baisse (pour savoir à quelle vitesse elle se fera).

Tout ça est quand meme à mettre en rapport avec la possibilité d'augmentation des taux et les loyers que vous payez.

Rien ne sert d'attendre une baisse de quelques % un an de plus si d'un autre coté les taux remontent rapidement.

Meme si en ce moment, l'argument des taux bas est surexploité il n'en demeure pas moins vrai.

Le meilleur moment pour acheter n'est donc pas forcement le creux du cycle.

Dépêche AFP récente: taux d'inflation en zone euro 2.5%, la BCE en proie au doute devrait relever les taux mi-2006.

Les taux ne remonteront pas non plus à des niveaux stratosphériques. Moi perso taux de 1998 + prix de 1998 ça me va très bien!

C'est difficile à prévoir ça

Exact. D'autant qu'il y a bien quelques éléments comme le pétrôle succeptibles de faire exploser l'inflation.

perso quand on passera la barre des -30% je repasse à l'achat à priori sans attendre les -50%

c'est craintes sur les remontées des taux c'est vraiment stupide !

reflechissez deux secondes : si les taux remontent , de moins en moins de personnes pourront emprunter , donc les prix vont forcement chuter et pas un peu ! beaucoup !

Je prie presque pour que les taux remontent !

exemple :
prix 2002 = 2 000 000 F
prix 2005 = 3 000 000 F

prix 2005 -30% = prix 2002

ok moi aussi, mais seulement pour les biens de qualité

remonté des taux et prix d'immobilier sont rarement parfaitement sysmetriques je pense. On en a la preuve aujourd'hui où l'immobilier à beaucoup plus progressé que les taux ont baissés.

C'est donc un compromis et le resultat d'un calcul.

Je crains rien, je dit juste qu'il faut mieux emprunter 200,000 euros à 4% que 180,000 à 6%.

CQFD

D'autant que pour moi c'est -30% sur les prix affiché donc faut ajouter une nego

non
si ces 200 000 represente disons 50% du prix , s'il y a une chute de 30% des prix , il n'y aura plus que 80 000 a emprunter (400K -30% = 280K)

il vaut mieux emprunter 80 000 a 6% que 200 000 a 4%

CQFD

Je parle d'un emprunt à 100%

il faudrait qu'un fort en math arrive à faire un graphique 2005-2012 avec la courbe de la somme passée dans le loyer, une courbe pour la somme de l'épargne, une courbe avec le prix du bien visé baissant de 30% à l'horizon 2020, une courbe avec le capital remboursé en imaginant un achat aujourd'hui financé à 100%, et j'en oublie sans doute dans cette tentative d'imaginer un modèle sur une chose aussi complexe.

on arriverait peut être à voir si payer 7 ans de loyer en plus en économisant est vraiment plus rentable que de commencer à amortir un prêt aujourd'hui sur un prêt d'un bien qui va perdre 30%.

comment calculer un truc pareil ? cette feuille xls que chacun pourrait alimenter avec ces paramètres serait une aide précieuse à la décision

Pour recadrer le debat je defendait juste l'idée qu'attendre le creux du cycle n'est pas forcement economiquement rentable.

Si on considere le creux du cycle à - 50% composée d'une chuste rapide de 30% 35% et pour le reste une chute lente sur X années. Ceci avec en arriere plan une augmentation des taux.

C'est un calcul à faire en fonction de sa propre situation.

wait&see , oui mais seulement si tu considere que l'evolution du marché immobilier va suivre le meme scenario que dans les 20 dernieres annnes : une chute de 30 a 50 % , un point bas dans 7ans environ puis une nouvelle remontée. Or beaucoup , JMP en particulier, pense que ca ne va pas remonter ... en partie a cause de la demographie et de l'evolution du monde.

Perso je me garde de prendre parti.

Bonjour,

Quels étaient les taux en 1998?

Bonne journée.

Perdu!

J'oserais pronostiquer un 2007 = 1990 par contre.

Tu fait du déterrage de post

Sinon, effectivement les titres du monde de cette période me rappel vaguement ceux que l'on a aujourd'hui

Je ne fait que le faire revivre au bon moment : il est née prematuré de presque 2 ans

en tous cas, une étape est franchie

http://www.lemonde.fr/economie/article/ ... _3234.html






etc...

Je suis d'accord avec vous. L'information se propage beaucoup plus vite, elle n'est ni plus ni moins fiable que par le passé mais avec l'internet le débat est largement plus ouvert.

Notons cependant que le journaux et TV existaient déjà en 1990, ce n'était pas la préhistoire

D'autre part l'internet peut amplifier les mouvements dans un sens (baisse) comme dans l'autre (hausse). La baisse peut être plus rapide mais moins longue, enfin tous les scénarios restent possibles, l'économie n'est pas une science exacte.

Cependant un petit coup dans les taux d'emprunt (à la hausse) permettrait d'achever définitivement les bulleurs.

j'adore toujours autant relire ces vieux articles
je vais aussi me risquer à dire 90=07

Ce qui veut dire au total 7 ans d'attente !! Ca me semble enorme et ce delai justifie à lui seul ma decision d'acheter fin 2006. Je ne sais pas comment j'aurias pu rester 7 ans de plus dans un appartement ...

En louant une maison?

C'est vrai ... sauf que c'etait quasiment introuvable .
A l'epoque, avant de me decider à acheter, j'avais regarder sur SeCrecher ou OuestFrance et de memoire, on avait du trouver que 3 ou 4 maisons en location qui correspondaient à nos criteres (nb piece, surface habitable et terrain, emplacement, prix, ...) alors que la meme recherche donnait plus d'une centaine de maison à acheter. Vu qu'on a mis + de 6 mois à trouver une maison qui nous plaisait, je n'ose meme pas imaginer si nous avions du nous contenter de 3 ou 4 maisons en location.
D'ailleurs c'est aspect est rarement evoqué sur ce forum ... le manque de choix de maison en location qui "force" à acheter si l'on veut une maison.