BIPE : Baisse des prix en 2009 seulement

[BulleDog]

Les 3 économistes baissiers les plus convaincus ont changé d’avis.

Après Jean-Pierre Petit d’EXANE BNP PARIBAS qui a retourné sa veste http://www.journaldunet.com/economie/ex ... enir.shtml
Après J. Friggit Conseil général des ponts et chaussées qui annonce qu’une stabilisation des prix sur le long terme est possible (voir interview du forum),
Après le sénateur Karouchi qui s’est rangé à la politique de société de propriétaires de Sarkozy,

Voici que BIPE retourne sa veste et renvoie la baisse des prix aux calendes grecques.

L’article BIPE anticipe la baisse des prix en 2009 seulement :
http://www.latribune.fr/info/Le-BIPE-an ... us%20perso

L’introduction :
http://www.bipe.com/webs/Sitebipe.nsf/f ... _base.html

Le dossier complet est téléchargeable sur :
http://www.bipe.com/webs/Sitebipe.nsf/4 ... runtis.pdf

[slash33]

Mouais. Ca repose quand même sur des modèles empyriques. Il suffit qu'un paramètre change ou ne soit pas pris en compte pour que le modèle s'effondre. Merci pour le lien.

Super intéressant ce dossier. Le graphique sur l'allongement de la durée d'emprunt est éloquent. Presque 2 ans d'allongement de durée pour un an calendaire !

[slash33]

Mon Dieu. L'échelle du stock! Bientôt 1 an calendaire de stock. Bon allez je suis mauvaise langue il a fortement fluctué entre 1998 et 2007.

La dernière page est top. Notamment en indiquant l'age médian très jeune au final : 34 ans.

[Dezirito]

Le pronostic de +3% est l'élément le moins intéressant du dossier. L'énumération des éléments baissiers du début est impressionnante. La faiblesse de l'impact de la mesure Sarkozy aussi. De toutes façons, à +3%, il vaut mieux attendre avant d'acheter que ça baisse. Placer un apport à +3%, ce n'est pas difficile. Ce +3% a l'air de sortir du chapeau.

Les cartes sur l'évolution par département du nombre de ménages est également impressionnante. On voit bien que les hausses de prix dans la majeure partie de la province sont irrationnelles.

Je ne suis pas convaincu de la sincérité de ces retournements de position.

[slash33]

En fait la prévision du BIPE pour 2008, semble être liée à la formation d'un triangle sur la hausse du prix. En 2009, par prolongation du triangle on aurait du 0 à -5. En 2010, -5 à -10. En 2011, - 10 à -15, etc.

[Léonore]

En fait la prévision du BIPE pour 2008, semble être liée à la formation d'un triangle sur la hausse du prix. En 2009, par prolongation du triangle on aurait du 0 à -5. En 2010, -5 à -10. En 2011, - 10 à -15, etc.

Ouaip, se méfier désormais des études trop optimistes....

[brp]

Effectivement les données de ce dossier sont tres interessantes... mm si qq graphes ont des sources declarées fnai...

Par contre je ne suis pas vraiment d'accord pour dire que Petit a tourné sa veste. Il dit "La stabilisation sera longue, avec une baisse réelle, dans la mesure où les taux ne remonteront que très graduellement." Donc stabilisation du marché veut dire baisse dans sa bouche. Et il dit stabilisation par rapport au krach qui se produirait si les taux remontaient trop vite.

[slash33]

j'ai regardé le powerpoint et je n'ai rien vu sur l'évolution des prix attendues en 2008 et 2009.

J'en ai pas vu non plus. Le triangle est visible page 25.

[brp]

0,3 % de baisse des taux sur une demi année (la mesure sarkozy) = 5 % de hausse du prix

Je ne vois pas le lien précis entre ces 2 chiffres. Parce qu'on pourrait dire aussi que chaque fois que la BCE augmente les taux de 0.25% on prend -5% de baisse annuelle ??

[brp]

on a compris la mm chose, et je suis d'accord avec toi sur la bizarreté de la conclusion.

Et comme tout le monde je regrette qu'on n'ait pas l'explication du modele qui lit le 0.3% au +5%.

[e.bouill]

L'étude de Juin 2007 est du blabla, tout comme celle de Mars 2007 (un jour ceci, un autre cela).
En réalité ils sont comme nous... à manier les hypothèses.
Pour ma part, je n'accorde plus la moindre importance à toutes ces études. Je m'intéresse au terrain, et sur ce plan, ce n'est pas la même chanson.

[Dezirito]

La "raison" du +5%, c'est Empruntis, financeur de l'étude... étude qui par ailleurs contient une collection de statistiques baissières intéressantes.

Contrairement à E. Bouill, je me méfie du "terrain". D'abord, rien ne garantit l'information de terrain. Ensuite, il y a des cas particuliers aberrants dans toutes les situations.

Dans ma rue, il y a un panneau "à vendre" dans une rue voisine, depuis des mois, pour des logements de toutes tailles. Et je connais trois acheteurs dans mon environnement proche. Bon, et alors ?

[e.bouill]

Contrairement à E. Bouill, je me méfie du "terrain". D'abord, rien ne garantit l'information de terrain. Ensuite, il y a des cas particuliers aberrants dans toutes les situations.

C'est vrai Dezirito, les informations de "terrain" sont disparates et difficiles à analyser, mais ce sont les plus intéressantes.

Vous savez, en 1996, BIPE ou autres officines, non seulement pensaient que l'immobilier n'offrait aucun intérêt, mais aucune n'a prévu la hausse extraordinaire qui a suivi. En revanche, sur le terrain, on pouvait constater que des milliers d'appartements parisiens (sans parler de propriétés en province) ne trouvaient pas preneur et les AI n'étaient pas loin de la dépression, ce qui constitue clairement un signe d'achat.

Aujourd'hui, c'est l'inverse, la plupart des gens de la rue, des officines, des médias et des politiques (jusqu'à même certains baissiers de ce forum) pensent que l'immobilier est une valeur sure qui ne peux pas baisser, au pire stagner. Cette complaisance est un signe clair de haut de cycle et de la fin du mouvement haussier.
De plus, l'évolution des stocks (que vous pouvez constater de visu en observant les vitrines des AI) gonflent sans arrêt. Ceci est une preuve que les acheteurs se font plus rares tandis que les vendeurs sont toujours plus nombreux. Dans n'importe quel marché, cette évolution entraine irrémédiablement une baisse des prix à moyen terme (l'immobilier n'est pas un marché spécial).
Pour l'instant, la baisse n'est pas encore visible car les vendeurs espèrent vendre plus cher et son plein d'optimisme, mais le temps fera son oeuvre de sape .

[BulleDog]

La "raison" du +5%, c'est Empruntis, financeur de l'étude...

Renseignez vous avant de raconter des conneries.

BIPE Empuntis prévoyait -25% de baisse sur 10 ans en octobre 2005.

[slash33]

Moi sur la planche je lis : +3 à -2 pour 2007. Et 2008 il n'en est pas question.
-2 étant la prévision de mars. +3 celle de juin (qui forme un escalier régulier à la baisse par ailleurs)

J'ai dans l'idée que la valeur sera encore revue avant la fin de l'année.

[BulleDog]

Vous savez, en 1996, BIPE ou autres officines, non seulement pensaient que l'immobilier n'offrait aucun intérêt, mais aucune n'a prévu la hausse extraordinaire qui a suivi. En revanche, sur le terrain, on pouvait constater que des milliers d'appartements parisiens (sans parler de propriétés en province) ne trouvaient pas preneur et les AI n'étaient pas loin de la dépression, ce qui constitue clairement un signe d'achat.

Aujourd'hui, c'est l'inverse, la plupart des gens de la rue, des officines, des médias et des politiques (jusqu'à même certains baissiers de ce forum) pensent que l'immobilier est une valeur sure qui ne peux pas baisser, au pire stagner. Cette complaisance est un signe clair de haut de cycle et de la fin du mouvement haussier.

C'est l'exemple même de la méconnaissance de la psychologie des marchés que vous exprimez.
Qui fait le marché ....? La demande.
Donc comprenez la demande vous comprendrez le marché.

En 1996, les français se sont rendu compte que la crise économique transmise à l'immobilier avait réduit la valeur du capital de moitié et en 1996, beaucoup de français avaient subi un plan social et la France était traumatisée. La consommation était laminée.

Personne ne pouvait en 1996 prévoir la situation actuelle car qui pensait à cette époque que Greenspan ferait chuter les taux US de 2002 à 2004 à 1% ?

Arrêter de regarder les études comme des problèmes mais sachez vous en servir.

S'empêcher de regarder ailleurs crée l'ignorance.
L'ignorance est le fondement du jugement partial.
L'accumulation des jugements crée la conviction.
Et quand votre réflexion n'est plus constituée que de convictions, vous êtes devenu le looser.

Il y a bien pire que le fait de ne pas savoir : Croire à tort qu'on sait !

De toute façon personne n'a éternellement raison surtout dans un monde qui change.

[Dezirito]

Je me fais mordre par un bull dog !

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[e.bouill]

C'est l'exemple même de la méconnaissance de la psychologie des marchés que vous exprimez.
Qui fait le marché ....? La demande.
Donc comprenez la demande vous comprendrez le marché.

Faux. La demande n'est pas tout, seule compte la demande solvable couplée aux fondamentaux. Si l'un ou l'autre de ses paramètres fait défaut le marché s'écroule invariablement. En 2000, la demande solvable d'actions internet était très élevée, mais les fondamentaux ont fait défaut. Par exemple, France Télécom a été porté jusqu'à 200 €, tellement la demande était forte, mais l'action, au regard de ses fondamentaux, ne valait pas cette somme d'argent. Donc la demande n'est pas tout, loin s'en faut ! Dans le cas de la bulle internet, l'illusion collective a entrainé une complaisance sur les fondamentaux, avec le résultat que l'on sait.

En 1996, les français se sont rendu compte que la crise économique transmise à l'immobilier avait réduit la valeur du capital de moitié et en 1996, beaucoup de français avaient subi un plan social et la France était traumatisée. La consommation était laminée.
Personne ne pouvait en 1996 prévoir la situation actuelle car qui pensait à cette époque que Greenspan ferait chuter les taux US de 2002 à 2004 à 1% ?

La poussée immobilière a commencé bien avant 2002. D'autre part ce graphique ci dessous montre la consommation des ménages depuis 1998 fait par l'Insee. Il manque 1996 et 1997, mais la pente est la même, si ce n'est une très légère stagnation en 1996. Ou voyez vous une consommation laminée ?

S'empêcher de regarder ailleurs crée l'ignorance.
L'ignorance est le fondement du jugement partial.
L'accumulation des jugements crée la conviction.
Et quand votre réflexion n'est plus constituée que de convictions, vous êtes devenu le looser.

Il y a bien pire que le fait de ne pas savoir : Croire à tort qu'on sait !

Là, vous posez un jugement de valeur sans me connaitre. Je n'ai jamais dit que je n'avais pas lu d'études (en fait j'en ai trop lu ).

Je dis simplement que celui qui recherche l'alpha et l'oméga dans les études du style de BIPE, finira par perdre le sens du marché, car les gens qui animent ses officines ne savent rien de plus du futur que vous ou moi (peut être simplement moi d'ailleurs, car, à vos yeux, je ne suis qu'un indécrottable looser).

[BulleDog]

Faux. La demande n'est pas tout, seule compte la demande solvable couplée aux fondamentaux. Si l'un ou l'autre de ses paramètres fait défaut le marché s'écroule invariablement. En 2000, la demande solvable d'actions internet était très élevée, mais les fondamentaux ont fait défaut. Par exemple, France Télécom a été porté jusqu'à 200 €, tellement la demande était forte, mais l'action, au regard de ses fondamentaux, ne valait pas cette somme d'argent. Donc la demande n'est pas tout, loin s'en faut ! Dans le cas de la bulle internet, l'illusion collective a entrainé une complaisance sur les fondamentaux, avec le résultat que l'on sait.

Ceci est vrai pour un marché sans interventionisme.
Hors il s'avère qu'il existe un soutien au marché par les banques, par le gouvernement avec les mesures fiscales, par les collectivités locales qui abondent le prêt à taux zéro, par redirection de l'épargne vers l'immobilier, par des dons défiscalisables intergénérationnels vers l'immobilier voire même les prêts intergénérationnels sur un même bien.

De plus on compare souvent l'évolution des prix à l'augmentation des revenus (et surtout au salaire) mais ce qui progresse le plus vite ce sont les revenus autres que ceux liés au salaire c a d les primes de participations et d'intéressement, les revenus liés aux plus values boursières et stock options et à la rente en générale.
Ces revenus autres que les salaires se retrouvent aussi au final dans l'immobilier.

D'autant plus que certains établissements comme le crédit foncier sont en train de commercialiser des prêts particuliers qui permettent de rembourser d'abord la construction puis le terrain ou alors de proposer des taux fixes les premières années puis variables les années suivantes sur 40 ans. Actuellement ils affirment travailler sur un prêt à taux fixe sur 40 ans avec un cout de crédit dégressif suivant la durée de possession effective (en cas de revente avant les 40 ans, ce qui risque d'arriver).

Même si ces financements nouveaux sont condamnables vu le risque, mon objectif n'est pas de les "casser" mais de voir si ils vont séduire les français et soutenir le marché immobilier suivant les localités considérées.

La vraie question est de savoir si ce fonctionnement en compensation peut tenir si on crée une dérive (pression accrue) sur les loyers, étant donné que le marché est en train de basculer vers un marché d'accédants.

Quel est l'impact de la taxation des logements vacants ? quasiment nulle.
Il y a toujours en France 2 millions de logements vacants irrécupérables car vétustes, construits pour une bonne partie avant 1914 et pour les autres ceux construits avant 1948 ne respectent pas les normes de location.

Les bailleurs vont être de moins en moins nombreux et le nombre de ménages va continuer de croître beaucoup plus vite que la population compte-tenu du vieillissement, des décohabitations multiples et des mobilités professionnelles.

C'est le cas de l'Angleterre où la construction locative est insuffisante.

Même si le nombre de logements autorisés est actuellement est de 500000, la construction réelle baisse et il existe un déficit accumulé depuis 1994. On a favorisé la rente locative en construisant moins que la demande numéraire.
Les loyers n'ont pas cessé d'augmenter depuis cette date.

La pression locative qui oriente le marché hors fondamentaux c'est également le cas de l'ïle de La Réunion où le salaire moyen est de 1000 euro brut par mois donc inférieur à la métropole, et où un 1/4 de la population vit du RMI et les prix sur place de l'immobilier à St-Denis/St-Gilles notamment sont ceux de villes les plus chères de métropole.
Et pourtant l'économie locale est basée sur la redistribution par le fonctionnariat et sur l'assistanat de la métropole. C'est dire....

Un système en dérive peut tenir très longtemps pour peu que les facteurs qui l'entretiennent sont maintenus (avec la volonté politique qui va avec).

[BulleDog]

D'autre part ce graphique ci dessous montre la consommation des ménages depuis 1998 fait par l'Insee. Il manque 1996 et 1997,

Il manque les années importantes justement.
Souvenez vous avant cela de l'époque Juppé puis Balladur qui ne savaient pas comment relancer la consommation et la croissance.
Le slogan balladurien était "nos emplettes sont nos emplois" ce qui montrait l'ampleur du problème.
Et Juppé inventa la Juppette qui ne fit qu'anticiper le renouvellement du parc automobile français.
Ils croyaient que la France était en crise alors que c'était une mutation de l'économie française qui était en route depuis 1991.
D'autant plus que ensuite la consommation de produits manufacturés était du à une importation de plus en plus grande de produits made in ASIA.

1997 et 1998 ont connu un sursaut de consommation, d'ailleurs JOSPIN crut à l'époque que c'était son action au gouvernement qui avait fait bondir la consommation et relancé la croissance hors il s'agissait d'une reprise par rapport à une situation dramatique antérieure. La mutation de l'économie était en train de se terminer.
Ce qui a été aussi à tort attribué à la coupe du monde de foot en France et à la victoire surtout.

[e.bouill]

Ceci est vrai pour un marché sans interventionisme.
Hors il s'avère qu'il existe un soutien au marché par les banques, par le gouvernement, par redirection de l'épargne vers l'immobilier, par des dons défiscalisables intergénérationnels vers l'immobilier.

Alors comment expliquez vous l'affaiblissement de l'immobilier aux US, pays à l'interventionnisme d'Etat très fort (taux à 1%) à la créativité financière inouïe (de loin supérieure à la notre) et à la démographie vigoureuse ?

[BulleDog]

Alors comment expliquez vous l'affaiblissement de l'immobilier aux US, pays à l'interventionnisme d'Etat très fort (taux à 1%) à la créativité financière inouïe (de loin supérieure à la notre) et à la démographie vigoureuse ?

A la fluidité du marché foncier et à la capacité à construire qui est beaucoup plus vigoureuse qu'en France où la rigidité administrative sur les permis de construire et les PLU est déconcertante. La loi SRU adoptée récemment a accru cette rigidité malheureusement.

De plus, le marché américain comportait une proportion plus forte de spéculateurs purs qui ont fait construire pour revendre immédiatement après la livraison pour toucher leur plus-value ce qui a ajouté des unités imprévues au marché à la vente et a accru le stock en haut de marché.

Fin 2005, il y avait 3,75 millions de logements vides à vendre sur le marché US soit 7% du parc total. Bien plus que les besoins.

De plus, la remontée ultra rapide des taux directeurs de 1% à 5,25% a détruit la demande et en plus a mis en difficultés 2 millions de ménages à risque dont certains ont du se défaire de leur logement et le remettre en vente car ils ne pouvaient plus supporter les augmentations de mensualités à taux variable. ce qui a rajouté des unités impévues au stock à la vente.

Je ne crois pas qu'en France nous soyons dans cette situation, au moins jusqu'à maintenant.

[palaga]

mon "feeling", c'est que ca monte encore plus vite que l'inflation en RP et dans quelques grandes villes de province, mais a un rythme moindre que les dernières années.

De l'autre côté, ca commence à baisser (et ca se voit dans les chiffres) ailleurs.

Après, c'est une question de poid relatif entre la province et la RP je pense.

La prévision du BIPE passe de -2% à +3% en 3 mois. Autant dire que la fiabilité de leurs prévisions et à peu près nulle.

Par contre, l'état des lieux qu'ils proposent est très bon et complet je trouve.

Malheureusement, un bon état des lieux est insuffisant pour prédire l'avenir. Il faudrait connaître l'état psychologique des francais pas encore proprio et la politique à venir des banques en matière d'emprunt, ainsi que l'évolution future des taux pour vraiment pouvoir se faire une idée de ce qui va arriver ...

[Ultraw]

La prévision du BIPE passe de -2% à +3% en 3 mois. Autant dire que la fiabilité de leurs prévisions et à peu près nulle.

C'est sûrement la meilleure analyse de la chose

[cpicchio]

Malheureusement, un bon état des lieux est insuffisant pour prédire l'avenir. Il faudrait connaître l'état psychologique des francais pas encore proprio et la politique à venir des banques en matière d'emprunt, ainsi que l'évolution future des taux pour vraiment pouvoir se faire une idée de ce qui va arriver ...

Et surtout l'état des stoks qui est et reste l'élément numéro 1 avec les taux.

[BulleDog]

Et surtout l'état des stoks qui est et reste l'élément numéro 1 avec les taux.

L'état des stocks : pas seulement.

C'est surtout l'accroissement des stocks dans le temps.
Et l'accroissement de la demande (positif ou négatif) en même temps.

[Dezirito]

palaga a écrit:

La prévision du BIPE passe de -2% à +3% en 3 mois. Autant dire que la fiabilité de leurs prévisions et à peu près nulle.


C'est sûrement la meilleure analyse de la chose Laughing

C'est une remarque de bon sens. Changer autant et sans raison réelle ses prévisions n'incite pas à la confiance. Ce serait vrai aussi dans l'autre sens.

[cpicchio]

Et surtout l'état des stoks qui est et reste l'élément numéro 1 avec les taux.

L'état des stocks : pas seulement.

C'est surtout l'accroissement des stocks dans le temps.
Et l'accroissement de la demande (positif ou négatif) en même temps.

Quand je parlais d'état des stocks, je pensais effectivement à son évolution.

En ce qui concerne la demande, à mon avis c'est un faux problème. Le marché sera d'abord bloqué (cause : solvabilité), baissera (à cause des stocks en hausse) mais la demande restera forte à ce moment là.

Quand le marché aura enclenché la baisse, la demande baissera naturellement car qui voudra acheter un bien qui perd x% de sa valeur tout les ans. Autant rester locataire, surtout s'il y a du choix... (donc du stock).

[primo accident]

Grosso modo, il ressort de tout ça que se loger va coûter cher et pour longtemps, et qu'il faudra se serrer la ceinture car les temps qui viennent seront durs pour ceux qui travaillent et n'ont pas déjà un capital constitué...

[Noma]

Grosso modo, il ressort de tout ça que se loger va coûter cher et pour longtemps, et qu'il faudra se serrer la ceinture car les temps qui viennent seront durs pour ceux qui travaillent et n'ont pas déjà un capital constitué...

Mais non mis non...

Regarde, on entre dans une période de baisse qui va durer 100 ans.

La preuve?

La voici: viewtopic.php?t=7451

Enjoy

[cpicchio]

Grosso modo, il ressort de tout ça que se loger va coûter cher et pour longtemps, et qu'il faudra se serrer la ceinture car les temps qui viennent seront durs pour ceux qui travaillent et n'ont pas déjà un capital constitué...

Oui. Sans capital, pas de salut !

[primo accident]

Grosso modo, il ressort de tout ça que se loger va coûter cher et pour longtemps, et qu'il faudra se serrer la ceinture car les temps qui viennent seront durs pour ceux qui travaillent et n'ont pas déjà un capital constitué...

Mais non mis non...
Regarde, on entre dans une période de baisse qui va durer 100 ans.

J'en sait rien, mais pas besoin d'être grand sorcier pour comprendre que quand tout le secteur productif aura disparu de nos riantes contrées, et que les papys boomers seront enterrés, les valeurs des pierres seront celles des caillous, faute de carburant pour des achats débiles.
C'est un peu ce qui c'est passé en ex allemagne de l'est si je ne me trompe?
ça ne change rien pour l'autochtone, s'il voit ses revenu baisser autant que les prix de son logement: pour lui , ça restera cher.

[cpicchio]

J'en sait rien, mais pas besoin d'être grand sorcier pour comprendre que quand tout le secteur productif aura disparu de nos riantes contrées, et que les papys boomers seront enterrés, les valeurs des pierres seront celles des caillous, faute de carburant pour des achats débiles.
C'est un peu ce qui c'est passé en ex allemagne de l'est si je ne me trompe?
ça ne change rien pour l'autochtone, s'il voit ses revenu baisser autant que les prix de son logement: pour lui , ça restera cher.

Il n'est pas prévu de baisse démographique en France, mais une augmentation jusqu'à au moins 2050, donc après le décès du baby-boom. Désolé de briser votre rêve, mais la concentration de la population liée à l'augmentation de la population ne transformera pas la valeur des immeubles à celle de simples caillous.

[cpicchio]

Il n'est pas prévu de baisse démographique en France, mais une augmentation jusqu'à au moins 2050, donc après le décès du baby-boom. Désolé de briser votre rêve, mais la concentration de la population liée à l'augmentation de la population ne transformera pas la valeur des immeubles à celle de simples caillous.

Tout dépendra du niveau des salaires dans 40 ans, et avec la mondialisation............

C'est pas un peu lointain comme projection ???

D'ici là, il y aura eu 3 périodes de baisse, 4 de hausse, 8 présidents différents (au plus), Les Rolling Stones auront plus de 100 ans chacun, la télé sera en 3D et je serai vieux.

Et ça, c'est moche.

[fcm]

Il n'est pas prévu de baisse démographique en France, mais une augmentation jusqu'à au moins 2050,

Hélas oui ......

Même si on atteint pas les densités démentes du RU ou de l'Allemagne (sans même parler du "Bangladesh européen" que constitue les Pays Bas), on "progresse" lentement mais surement vers cette situation.

[BulleDog]

J'en sait rien, mais pas besoin d'être grand sorcier pour comprendre que quand tout le secteur productif aura disparu de nos riantes contrées, et que les papys boomers seront enterrés, les valeurs des pierres seront celles des caillous, faute de carburant pour des achats débiles.
C'est un peu ce qui c'est passé en ex allemagne de l'est si je ne me trompe?
ça ne change rien pour l'autochtone, s'il voit ses revenu baisser autant que les prix de son logement: pour lui , ça restera cher.

Il n'est pas prévu de baisse démographique en France, mais une augmentation jusqu'à au moins 2050, donc après le décès du baby-boom. Désolé de briser votre rêve, mais la concentration de la population liée à l'augmentation de la population ne transformera pas la valeur des immeubles à celle de simples caillous.

Erreur grave, en moyenne la France est le pays le moins dense d'Europe avec la slovénie. 9 habitants au km².
Ce sont les densités dans les villes, métropoles et en zones balnéaires et péri-urbaines qui font la différence.

En fait le marché immobilier est une vaste vente aux enchères.
Le prix de transaction est celui que l'acheteur le plus intéressé accepte de payer par rapport aux autres acheteurs.

La situation actuelle vient du fait qu'on a en 2/3 ans fait en sorte que la capacité d'emprunt soit maximale et qu'on a filé des prêts à des gens qui ne pouvaient pas avoir d'apport ni couvrir les frais de notaire ou la commission d'AI.
Donc on a accru au maximum la demande et on a bloqué l'offre par des rigidité de règlements sur les permis de construction et qu'on a sous-estimé la demande.
Quand on sait que la France était un pays de locataires à quasi 54% en 2003 à l'époque vous voyez subitement quelle a été la réserve de propriétaires potentiels.
Aujourd'hui le taux de propriétaires est de 57/58%.
1,5 millions de transactions en 2 ans ont fait grimpé les prix de 35%.
On a transformé un marché habituellement de rotation en un véritable entonoir
où maintenant seuls les plus aisés ou les déjà propriétaires peuvent passer = marché quasiment bloqué.

Tant qu'on ne relâchera pas les rigidités sur l'offre pour la rendre plus fluide et pourvue on aura du mal à calmer la demande qui bénéficie encore pour l'instant de conditions d'emprunt anormales (les banques prêtent en dessous des marges et risques habituels par rapport aux taux longs de la banque centrale (à cause du carry trade ?) et qui est en plus soutenue par d'autres biais - voir ci-dessus.