FASCIA1234 a écrit :
Sur le site, tout le monde veut devenir proprio...pour pas cher.
En effet, j'ai moi aussi cru que ça pouvait se faire rapidement.
Mais entre ma volonté d'une forte baisse et la réalité du monde il y a un fossé gigantesque.
Les autres ne vont pas vendre leur pierre au prix qui me satisferait (prix de 2003 ou moins).
En regardant, en décortiquant, en analysant finement les déterminants, je me suis rendu compte qu'on arrivait plutôt à un bastard market.
FInalement, les conditions de ce bastard market sont bien présentes et on ne peut les nier.
Comment le marché va évoluer ? Dois-je attendre, est-ce encore temps c'est à dire suis-je hors jeu financièrement ?
je me suis posé ces questions.
Ma réponse est que nous ne sommes pas en bulle aujourd'hui, et nous ne l'étions pas avant.
Une bulle se caractérise par le fait que l'on continue de construire alors qu'il n'y a pas ou plus de demande et que les plus values se font sans consommateur final.
Hors la construction de logments neufs entre en décroissance et les buzz sur un krach possible ont fait fuir les spéculateurs purs dès 2005.
En fait les buzz ont agi contre la reconstitution rapide de l'offre qui aurait pu faire baisser les prix fortement.
Les propriétaires qui achètent pour revendre via les prêts relais en cours ne sont pas assez nombreux pour créer un marché de spéculateurs involontaires susceptibles de faire plonger les prix.
Alors sur les taux j'ai déjà répondu : sans hausse fulgurente des taux longs on va avoir une consolidation du bastard market, une sélection accrue sur le marché de la propriété.
Les gens veulent tous la même chose même si ça leur coûte plus cher aujourd'hui d'acheter sur du long terme avec un coût de crédit énorme plutôt que de louer et épargner la différence.
C'estun facteur de territorialité. Le reflexe reptilien.
De plus, ils croient à tord ou à raison se protéger contre les faibles retraites ultérieures.
On assistera alors à un phénomène contra cyclique comme celui de Los Angeles entre 1963 et 1975.
On aura transformé un marché de rotation en entonoir avec cette politique de financement facile des prêts à 100/110% sur de longues durées.
Si la hausse des taux est limitée, alors l'impact sur la capacité d'achat sera faible et le marché de l'ancien reprendra sa place par rapport au neuf (dévaluation de l'ancien de quelques % par rapport au neuf suivant les localités).
Ce tassement ou ajustement sera limité dans le temps car directement dépendant des constructions nouvelles qui ont tendance à décroître.
Il n'y a pas de surconstruction en dehors des villes moyennes où on a fait trop de Robien. Donc sur le marché de la location ou de la vente de petites surfaces il peut y avoir un ajustement plus ou moins marqué.
Par contre en cas de hausse fulgurante des taux longs, on va avoir un retournement du marché car la capacité d'emprunt sera dégradée et même les soutiens aux marché ne pourront suffire.
Dans ce cas on aura un cycle imparfait.
D'autres solutions plus radicales (crise économique, guerre, pandémie/épidémie) peuvent arriver ce qui écroulerait le marché immobilier en détrusiant la demande mais leur probabilité est plus faible.
Le monde connait actuellement une période d'enrichissement soutenu par la croissance des pays émergents (Russie, Chine, Inde, Afrique du Sud, Mexique, Argentine, Brésil, vénézuela, ect.) et bientôt de nouveaux pays entrés dans l'Europe vont tirer les investissements en masse (Hongrie, Slovénie, slovaquie, pays baltes, Pologne) si ce n'est pas déjà en cours, ce qui va créer de nouveaux consommateurs à satisfaire.
Donc si la croissance plonge au US, en Italie et dans d'autres pays d'Europe .....
Sur la menace d'un effondrement systémique des marchés cela peut davantage venir des rachats d'entreprise à fort levier d'endettement dont le risque et la rentabilité auront mal été évalués plus que du marché subprime (circonscrit aux ménages US les plus pauvres).
Les banques liées au Subprime vont morfler en Europe mais seulement celles qui sont fortement impliquées.
C'est surtout une panique des traders qui va faire vaciller un peu la bourse sur les banques et fonds spéculatifs ce qui peut avoir un effet sur l"emploi mais les autres secteurs de l'activité économique mondiale sont soutenus. Impact limité.
Concernant l'épidémie de H5N1 pour être impacté il faut vivre avec des excréments d'oiseaux contaminés, donc probabilité assez faible hors élévages massifs de volatils.
Concernant une guerre US/Iran, les US ont trop besoin des iraniens pour mettre un terme à leur engagement en Irak donc une attaque frontale de l'Iran serait contre productive.
Le risque de guerre US/iran est donc faible aujourd'hui et un accord diplomatique sur le nucléaire iranien va donc être trouvé.
Conclusion :
Voici ma conclusion sur le court terme (2 à 3 ans).
Consensus des taux à 10 ans à 4,75% en 2008 selon sondage de la BCE :
* Phénomène contra-cyclique si les taux remontent faiblement (et qu'en plus les banques, le gouvernement et les communes, et les donations parentales et crédits intergénérationnels soutiennent les futurs propriétaires).
ou
Au delà de 5,25% en 2008 pour l'OAT 10 ans :
* Cycle imparfait dans le cas d'une remontée des taux plus brutale.
Que l'on fasse le procès des AI, c'est de bonne guerre vu l'arnaque des commissions et le peu de professionnalisme qu'on est en droit d'attendre quand on passe à la caisse 
