Je suis d'accord. Attendons l'émergence d'un véritable indice pour se lancer dans des conjectures savantes. L'indice de la Fnaim ne vaut rien. Faire des calculs sur cet indice pour apprécier la situation de l'immo est un exercice aussi difficile que celui d'attraper un papillon en plein vol avec le pouce et l'index.immofurax a écrit :
Au détour, notez que
1) l'indice FNAIM a une base ridicule: 18% des transactions...
2) il est dit clairement qu'il est démenti par les sources fiscales
Conclusion : n'en parlons plus, ce sera le mieux.
Enfin! Bientôt un indice fiable...et F*** ment!
Re: Enfin! Bientôt un indice fiable...et F*** ment!
Modifié en dernier par e.bouill le 21 déc. 2007, 19:22, modifié 1 fois.
Patiente... tout arrive à son heure.
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Re: Enfin! Bientôt un indice fiable...et F*** ment!
[quote="immofurax"]
1) l'indice FNAIM a une base ridicule: 18% des transactions...
2) il est dit clairement qu'il est démenti par les sources fiscales[/b]
[quote]
enorme comme info, en clair personne ne veux connaitre les VRAI prix.
je mens
tu mens
il ment
...
1) l'indice FNAIM a une base ridicule: 18% des transactions...
2) il est dit clairement qu'il est démenti par les sources fiscales[/b]
[quote]
enorme comme info, en clair personne ne veux connaitre les VRAI prix.
je mens
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...
La cigale
"Connaitre l'art d'impressionner l'imaginaire des foules c'est connaitre l'art de les gouverner."
Psychologie des foules de Gustave Le Bon
Eh bien aujourd'hui, on dirait qu'il y a un mur au milieu de la piste d'atterrissage.
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Eh bien aujourd'hui, on dirait qu'il y a un mur au milieu de la piste d'atterrissage.
Hé hé vous vous posez aussi la question?
Modifié en dernier par slash33 le 21 déc. 2007, 19:28, modifié 1 fois.
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il faudrait peut etre leur dire qu il existe des gens qui ont creer l informatique.slash33 a écrit :Avec 800 000 transactions par an, il serait aisé d'avoir accès aux données brutes. C'est de la mauvaise volonté plus qu'autre chose.
La cigale
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je croyais que les notaire enregistrait toutes les ventes?biboups30 a écrit :en "brut" comme ça, en 1ère lecture, pourquoi l'indice notaires ne représente que 66% des transactions?
je dois etre un grand naif alors, un imbecile heureux
La cigale
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Eh bien aujourd'hui, on dirait qu'il y a un mur au milieu de la piste d'atterrissage.
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Eh bien aujourd'hui, on dirait qu'il y a un mur au milieu de la piste d'atterrissage.
Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!
Pour faire des stats il faut quoi? Allez deux fois rien:
- localisation (commune, département, région)
- type et surface
- le prix de vente (détaillé)
- pourquoi pas la vétusté mais bon
On ne va pas me faire croire que le FISC n'a pas au moins ça?
Pour faire des stats il faut quoi? Allez deux fois rien:
- localisation (commune, département, région)
- type et surface
- le prix de vente (détaillé)
- pourquoi pas la vétusté mais bon
On ne va pas me faire croire que le FISC n'a pas au moins ça?
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Excellent. Si le fisc voulait, il pourrait publier des données fiables.
ça me fait penser au recensement: des agents recenseurs ont une liste de gens à interroger avec des adresses quelquefois farfelues (za ou zi) et voilà ça donne soit-disant des chiffres représentatifs.
Ce serait tellement plus simple de recouper les données du fisc (taxes foncières et taxe d'habitation) avec celles de la CAF (apl, etc...) et ensuite faire quelques vérifs au tel éventuellement plutôt que d'envoyer dans la nature des agents recenseurs dans la journée et qui reviennent bredouilles car la majorité des recensés travaillent et ne sont donc pas chez eux.
Et les chiffres de l'ANPE ? bref les chiffres que l'on veut bien nous donner (quelque soit le domaine) ne sont jamais en corrélation avec la réalité.
ça me fait penser au recensement: des agents recenseurs ont une liste de gens à interroger avec des adresses quelquefois farfelues (za ou zi) et voilà ça donne soit-disant des chiffres représentatifs.
Ce serait tellement plus simple de recouper les données du fisc (taxes foncières et taxe d'habitation) avec celles de la CAF (apl, etc...) et ensuite faire quelques vérifs au tel éventuellement plutôt que d'envoyer dans la nature des agents recenseurs dans la journée et qui reviennent bredouilles car la majorité des recensés travaillent et ne sont donc pas chez eux.
Et les chiffres de l'ANPE ? bref les chiffres que l'on veut bien nous donner (quelque soit le domaine) ne sont jamais en corrélation avec la réalité.
Ah sinon, 66% de représentativité du marché, résultant d'un procédé non sélectif, suffit aisément à rendre caduques les tendances à court terme. Mais cela est suffisant sur un plus long terme. Inutile de dire qu'il ne faut pas s'apesentir sur la première décimale d'évolution de prix.
C'est une des raisons pour lesquelles les chiffres sectoriels des notaires de Paris ne suivent pas une tendance fixe mais sont beaucoup plus accidentés.
C'est une des raisons pour lesquelles les chiffres sectoriels des notaires de Paris ne suivent pas une tendance fixe mais sont beaucoup plus accidentés.
les stats du fisc ( pour le calcul des impôts ) sont extrêmement précises grâce à la consolidation, à l'expérience.slash33 a écrit :Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!
Pour faire des stats il faut quoi? Allez deux fois rien:
- localisation (commune, département, région)
- type et surface
- le prix de vente (détaillé)
- pourquoi pas la vétusté mais bon
On ne va pas me faire croire que le FISC n'a pas au moins ça?
C'est clairement un choix de ne pas calculer ces chiffres.
Avec 800 000 transactions par an, il serait aisé d'avoir accès aux données brutes. C'est de la mauvaise volonté plus qu'autre chose.
non, ils perdent toute les infos géographiques, carractéristiques du bien....Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!
les BDD droits de mutation/TF/TH ne sont probablement pas interconnectés, et, si c'est comme dans les hôpitaux, c'est pas demain la veille qu'ils le seront! (essayez de consulter la biologie d'un patient via le dossier médical informatisé: fous rires et informaticiens verts garantis!)
Pour les droits de mutation, ils ont: tarif, paiement, (+-adresse, pas sûr). Vu que Perval est non exaustif, la communication notaire/fisc se fait via papier. Les contrôles des prix de vente lors de suspicion de dessous de table doivent se faire soit sur suspicion notariale, soit par un zélé qui connaît le secteur (un accès aux hypothèques, et hop, le fonctionnaire a accès aux carractéristiques du bien).
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut (Machiavel)
Là ou le balai ne passe pas, la poussière ne s'en va pas d'elle même (Mao)
ABCDEFUCK
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Quand un vente à lieu, la mairie est mis au courant et peut décider de préempter la vente. C'est a dire qu'elle se substitue à l'acheteur et procéde à l'achat au même prix pour le bien commun (construction de batiments publics, constructions de routes...)mat49 a écrit :Avec 800 000 transactions par an, il serait aisé d'avoir accès aux données brutes. C'est de la mauvaise volonté plus qu'autre chose.non, ils perdent toute les infos géographiques, carractéristiques du bien....Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!
les BDD droits de mutation/TF/TH ne sont probablement pas interconnectés, et, si c'est comme dans les hôpitaux, c'est pas demain la veille qu'ils le seront! (essayez de consulter la biologie d'un patient via le dossier médical informatisé: fous rires et informaticiens verts garantis!)
Pour les droits de mutation, ils ont: tarif, paiement, (+-adresse, pas sûr). Vu que Perval est non exaustif, la communication notaire/fisc se fait via papier. Les contrôles des prix de vente lors de suspicion de dessous de table doivent se faire soit sur suspicion notariale, soit par un zélé qui connaît le secteur (un accès aux hypothèques, et hop, le fonctionnaire a accès aux carractéristiques du bien).
On pourrait fort facilement et par de nombreux moyens (notaires aussi) connaitre le détail complet de chaque transaction et avoir des statistiques très précises. Si on ne les a pas, c'est probablement que l'on n'est pas intéréssé.
Sinon 18% des transactions c'est déjà un bon échantillonage. Le problème c'est plutôt quand on s'intérésse à un quartier bien précis ou peu de vente se font... S'il y a 100 vente dans l'année, et donc de l'ordre de 10 vente par mois on comprend bien qu'un indice mensuel (même s'il porte sur 100% des transactions) ne pourra être précis et qu'il sera carément impossible de dresser des caractéristiques précises celon différents critéres comme la taille.
Je persiste : l'indice INSEE est bien decrit comme etant une reference fiable.
Il represente 66% des transactions car il ne prend pas en compte les transactions "hors normes" comme les chambres de bonnes, les parkings, les chateaux, etc...
Mais ce texte ne me dit rien sur l'eventuel rapprochement ou modifications des methodes fnaim et insee, qui a été évoqué sur le forum, et qui ne me dit rien qui vaille si c'est confirmé
En attendant je garde ma signature.
Il represente 66% des transactions car il ne prend pas en compte les transactions "hors normes" comme les chambres de bonnes, les parkings, les chateaux, etc...
Mais ce texte ne me dit rien sur l'eventuel rapprochement ou modifications des methodes fnaim et insee, qui a été évoqué sur le forum, et qui ne me dit rien qui vaille si c'est confirmé
En attendant je garde ma signature.
ou l'étude du certu
http://lara.inist.fr/bitstream/2332/594 ... 1118T1.pdf
http://lara.inist.fr/bitstream/2332/594 ... 1118T1.pdf
Tout vient à point à qui sait attendre
Je confirme. Il s'agit en gros d'un léger cahier des charges informel du système d'informations destiné à collecter les données de mutations. Comme je le supposais, les informations qui y figurent sont largement suffisantes. Reste potientiellement un problème d'extraction de données selon la forme de cette base de données (au sens large)
- demobilier
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Faut pas dire n'importe quoi: avec 18% des transactions, on peut avoir une excellente connaissance du marché. Tout dépend de l'échantillonage. Pour comparaison: si on interrogeait 18% des électeurs par sondage avant une élection ça ferait...environ 8 000 000 millions de personnes interrogées.
Donc même avec quelques centaines de transactions par mois bien choisies je suis sur qu'on pourrait connaitre grosso modo les prix de l'immobilier.
Donc même avec quelques centaines de transactions par mois bien choisies je suis sur qu'on pourrait connaitre grosso modo les prix de l'immobilier.
Non. Au mieux, selon la communication FNAIM, 66% de transactions des agences immobilières. Un chiffre non officiel, mais admis de fait, dit que 55% des transactions ne passent pas par agence. Donc au mieux 30% de représentativité max. C'était vers 2004. Or le marché a été pris de plus en plus par les gratuits, les parts de marchés ont certainement changé (pas en faveur de la FNAIM)rorodingo a écrit :Il me semblait que les agences FNAIM representaient 50% des transactions..
Modifié en dernier par slash33 le 05 janv. 2008, 16:51, modifié 1 fois.
Re:
Il y a deja un gros problème a la base : La FNAIM ne connait pas le nombre exact de ses adhérentsslash33 a écrit : les parts de marchés ont certainement changé (pas en faveur de la FNAIM)
Apres pour calculer les parts de marché bon courage
Pour les transactions leur indice indique 140 000 références soit sur 800 000 transactions un petit 18% comme indiqué au sénat
Re: Enfin! Bientôt un indice fiable...et F*** ment!
Les 18 % de la F**** ne sont pas un "échantillon", un ensemble représentatif, partiel mais issu d'une sélection pour représenter la totalité. Cet indice ne vaut rien du tout et mélange prix et mandats.
Quant à l'INSEE, il ne faut pas se laisser hypnotiser par leurs titres officiels. Ils sont aux ordres pour sauver leur budget, énorme.
Ils viennent récemment de manger leur chapeau en publiant 8 % de chômage grâce à de pures manipulations de définitions et pour ne pas reconnaître qu'ils avaient affiché une baisse imaginaire du chômage (à définition constante) en 2006.
Leur mesure de l'inflation est tellement irréaliste que tout le monde en est mal à l'aise. Economiquement, il est quasi impossible. Il y a au mieux une erreur grave de méthode, au pire manipulation délibérée.
L'INSEE travaille sur des bases gigantesques (du style, 100.000 personnes interrogées), non pour avoir une information de qualité, mais pour avoir le monopole de la production des indices qui seront jugés le plus fiables dans les médias. Quand une association ou une organisation recalcule quelque chose, l'INSEE répond simplement : "Oui, mais ce n'est que 150 prix, pas 100.000." Cet argument est fallacieux.
L'INSEE ne publie pas sa méthodologie détaillée. Il demande la confiance. Par exemple, pour l'indice des prix immobiliers, il ne décrit pas son modèle "hédonique" dans le détail. Il se contente de nous dire qu'il y en a un. Comme pour l'indice des prix, son travail est opaque.
Pour les avoir côtoyés professionnellement, je peux dire que la rigueur ne les étouffe pas... En fait, personne ne contrôle l'INSEE et la qualité de ce qui y est fait. Le CNIS est un théâtre d'ombres.
Quant à l'INSEE, il ne faut pas se laisser hypnotiser par leurs titres officiels. Ils sont aux ordres pour sauver leur budget, énorme.
Ils viennent récemment de manger leur chapeau en publiant 8 % de chômage grâce à de pures manipulations de définitions et pour ne pas reconnaître qu'ils avaient affiché une baisse imaginaire du chômage (à définition constante) en 2006.
Leur mesure de l'inflation est tellement irréaliste que tout le monde en est mal à l'aise. Economiquement, il est quasi impossible. Il y a au mieux une erreur grave de méthode, au pire manipulation délibérée.
L'INSEE travaille sur des bases gigantesques (du style, 100.000 personnes interrogées), non pour avoir une information de qualité, mais pour avoir le monopole de la production des indices qui seront jugés le plus fiables dans les médias. Quand une association ou une organisation recalcule quelque chose, l'INSEE répond simplement : "Oui, mais ce n'est que 150 prix, pas 100.000." Cet argument est fallacieux.
L'INSEE ne publie pas sa méthodologie détaillée. Il demande la confiance. Par exemple, pour l'indice des prix immobiliers, il ne décrit pas son modèle "hédonique" dans le détail. Il se contente de nous dire qu'il y en a un. Comme pour l'indice des prix, son travail est opaque.
Pour les avoir côtoyés professionnellement, je peux dire que la rigueur ne les étouffe pas... En fait, personne ne contrôle l'INSEE et la qualité de ce qui y est fait. Le CNIS est un théâtre d'ombres.
Re: Enfin! Bientôt un indice fiable...et F*** ment!
C'est un signe du déclin lamentable de l'INSEE que sa réticence croissante à publier des données basiques et simples. Trop dangereux ! cela permettrait au public de déceler des incohérences ou des problèmes (comme lors du dernier vrai recensement).immofurax a écrit :Ma position est simple: un indice immo est sans aucun sens recevable, on mélange des biens absolument pas interchangeables.
Mieux vaudrait s'en tenir à:
-nombre de transactions, affiné par catégories (neuf/ancien; appart/maison; surface; etc)
-chiffre d'affaires global.
Car ils ont même renoncé à faire un vrai recensement national (ce qui est illégal) ! Ils mettent en oeuvre une usine à gaz faite de sondages effectués des années différentes, avec des communes recensées des années différentes (et des personnes mobiles recensées 0 fois ou plusieurs fois !).