Marché spéculatif?

Message

#1 Message par **slash33** » 24 déc. 2007, 19:43

J'ai peut-être un indice montrant que le marché est spéculatif.

Ca a un rapport avec ce post: viewtopic.php?p=429603#429603

#2 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 10:02

#3 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 10:45

Que s'est il passé concrètement en 1998? Toutes les données, nationales, régionales et départementales montrent un boum par rapport aux années précédentes mais qui ne se prolonge pas en 1999 et 2000. Il faut attendre plus tard pour revoir le même type de valeur. Serait-ce l'origine de la flambée des prix?? Pourquoi?

#4 Message par **fabriceb** » 25 déc. 2007, 10:48

En gros, le propos est de dire que les achats pour occupation personelle, ont finalement peu augmentés depuis 2000 (+20 000 unités), même si cela représente une progression de +50% par rapport au plus bas de 1997.

En revanche, on voit une forte progression (+50 000 unités) sur la période des biens dévolus à la location (effet Robien), et surtout l'explosion (+140 000) d'un truc que j'ai du mal à comprendre, c'est à dire "vente et location-vente". Si je comprends bien, ce sont des acteurs (essentiellement particuliers) qui achètent pour ... revendre avec Plus-value.
C'est ca?

#5 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 10:51

C'est comme ça que je l'ai compris. Je vais voir si la définition ne se trouve pas dans la méthodologie.

Edit: pas de définition formelle mais oui il s'agit bien de ça.
http://www.statistiques.equipement.gouv ... 77ffd2.rtf

http://www2.equipement.gouv.fr/statisti ... sation.htm

Il s’agit du type d’utilisation prévu par le maître d’ouvrage au moment de la demande de permis de construire : occupation personnelle, vente ou location vente, location vide ou meublée, mixte à majorité location, mixte à majorité accession, logement de fonction ou d'occupation à titre gratuit.

Maître d'ouvrage = celui qui commande les travaux (en opposition à Maître d'oeuvre qui exécute les travaux)

#6 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 10:54

Concernant les données antérieures à 1998, il peut s'agir d'un biais statistique donc attention:

Une rétropolation des données relatives aux années 1994 à 1997 a été effectuée pour assurer la comparaison avec les données de la nouvelle base Sitadel à partir de 1998.

La source est réputée fiable à compter de 1998 inclus. Avant cela c'est plus risqué.

#7 Message par **fabriceb** » 25 déc. 2007, 11:15

Edit: pas de définition formelle mais oui il s'agit bien de ça.

Par élimination, je ne vois guère que ca. Nous serions en fait dans un marché massivement spéculatif ... par les particuliers (Robiens + vente/location-vente).

Si c'est cela, deux conséquences prévisibles : avec la hausse des taux, et le ralentissement médiatisé du marché, cette source risque de se tarir, précipitant l'ensemble comme un chateau de carte.

Si les acteurs sont particuliers, la résistance à la baisse, en terme de prix, risque d'être plus importante.

#8 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 11:23

fabriceb a écrit :Si je comprends bien, ce sont des acteurs (essentiellement particuliers) qui achètent pour ... revendre avec Plus-value.
C'est ca?

Non : ce sont des SCI, SACI et SCCV. Attention aux couleurs, l'ordre des séries est conservé donc normalement la lecture ne doit pas être compliquée.

#9 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 11:32

C'est d'ailleurs là toute l'astuce. Voir définition des SCI: http://fr.wikipedia.org/wiki/Soci%C3%A9 ... li%C3%A8re

Le revers des SCI: Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes

cambert · #10 Message par **cambert** » 25 déc. 2007, 11:33

Les SCi sont surtout des particuliers qui achètent en couple ou en famille.
Donc des achats pas plus spéculatifs qu'un simple particulier.

Je crois réellement que cette bulle est moins spéculative qu'en 90-91.
Je passe 4 fois par jour devant 4 agences immobilières (agglo 90.000 hab)
et il y a toujours un ou deux jeunes couples en arret devant la vitrine.

Il y a bien sur une part de spéculation mais il y a aussi une vraie demande.

#11 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 11:35

cambert a écrit :Les SCi sont surtout des particuliers qui achètent en couple ou en famille.

Dans quel but?

#12 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 11:38

Je précise, si ça avait été oublié, qu'il n'est question ici que du marché du neuf.

cambert · #13 Message par **cambert** » 25 déc. 2007, 11:40

slash33 a écrit :Dans quel but?

Louer parfois, c'est vrai, mais très souvent pour loger le fiston, acheter une maison de campagne entre frères/soeurs, se loger en couple quand on est pas marié, etc.

#14 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 11:41

Pourtant ce n'est pas ce qu'indiquent les chiffres ici présents.

nazon · #15 Message par **nazon** » 25 déc. 2007, 11:41

slash33 a écrit :
cambert a écrit :Les SCi sont surtout des particuliers qui achètent en couple ou en famille.
Dans quel but?

Les transmissions de parts sont moins taxables que dans une successions ou une donation classique. Enfin depuis les lois Sarkozy sur l'abattement de 150 00 euros par enfant tous les 6 ans, ce schéma perd de son intérêt.

A noter que le Fisc est très très vigilant sur le mes montages familiaux en SCI.

nazon · #16 Message par **nazon** » 25 déc. 2007, 11:42

Slash,
On va faire de toi un vrai conseiller en Gestion de Patrimoine

#17 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 11:42

Un site pointu sur les SCI:
http://www.sci-societecivileimmobiliere.com/

Jusrisprudences SCI:
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_ ... ubrique=20

Synthèse meilleurtaux (moins conciliante):
http://www.meilleurtaux.com/savoir/guid ... iliere.php

Okashi · #18 Message par **Okashi** » 25 déc. 2007, 12:19

Les SCi sont surtout des particuliers qui achètent en couple ou en famille.

+1 toutes les sci que je connais sont dans ce cas.

#19 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 13:26

SACI: Société Anonyme de Crédit Immobilier
SSCV: Société Civile de Construction Vente (promoteur?)

La société civile immobilière de construction vente qui a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir afin de procéder à l’édification d’un immeuble et la vente en totalité ou par fraction dudit immeuble.

http://www2.urbanisme.equipement.gouv.f ... gles/s.htm
http://www.jurimodel.com/DISPLAY/fiches ... mmobiliere

#20 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 16:40

Je ne maquille pas les chiffres (moi). Mais je n'ai pas forcément la science infuse. Je me contente de les faire parler. Le titre peut être revu effectivement.

OK soit. Mais ces chiffres ne peuvent pas expliquer 100% de hausse sur la période considérée. Je suis en train de chercher les données pour faire un parallèle avec Paris 1991. Difficile de trouver ces stats.

#21 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 17:58

SITADEL est édité depuis 1986. Il ne reste plus qu'à trouver les données...
http://www.bretagne.equipement.gouv.fr/ ... itadel.pdf

#22 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 18:32

immofurax a écrit :1998? Dernière année du Périssol en pratique (un peu en 99 encore, mais limite).

Rétrospective: http://www.insee.fr/fr/indicateur/analy ... 1999d2.pdf

#23 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 18:44

Ile-de-France SITADEL 1990-2006:
http://www.ile-de-france.equipement.gou ... rticle=959

Malheureusement je n'ai qu'à partir de 1990 inclus. Or il existe une publication un peu plus ancienne comme précisé par le document suivant:
http://www.idf.pref.gouv.fr/biblio/lett ... uppl22.pdf

“SITADEL : statistiques de la construction neuve – Méthodologie SITADEL et statistiques en dates réelles de 1988 à 1997”
Direction régionale de l’Equipement d’Ile-de-France – n° spécial 00 – décembre 1999 - 40 p.

Cependant, les données 1990 et 1991 montrent des niveaux comparables à ceux atteints en 2006 en terme de logements autorisés. Il confirme que 1998 a été une année exceptionnelle en terme de construction même en Ile-de-France. La comparaison s'arrête au nombre de logements commencés car il y a une différence évidente entre 1990-91 et 2000-2006 en terme d'écart logements autorisés / commencés. Cet écart est très important pour la période 2000-06.

Lorenz · #24 Message par **Lorenz** » 25 déc. 2007, 19:52

immofurax a écrit :
Rétrospective: Lien
un intérêt majeur, cela nous montre que le Périssol était d'une ampleur très limitée par rapport au Robien, qui est pourtant bien moins avantageux.

Donc qu'est-ce qui explique cet énorme mouvement d'investissement qui a tant alimenté la bulle?

-craintes pour les retraites?
-gros effort des intermédiaires (qui n'existait guère pour le Périssol)?
-chnagement d eparadigme face à l'immo (avec le renfort de la crise des valeurs internet?)?
-etc.

Sauf erreur, le Périssol comportait un plafond de loyer. Il fallait louer à des gens qui n'avaient pas trop de fric.

Au contraire, le Robien a permis de prendre ses désirs pour des réalités. Du type : "J'achète 100 000 euros, je loue à 1200 euros par mois et je rembourse in fine, avec à la clef une méga plus-value". Les "investisseurs" ont oublié qu'on ne loue pas à n'importe quel prix, un plafond existe de fait : c'est le prix du marché.

#25 Message par **slash33** » 25 déc. 2007, 20:43

Enfin ça confirme qu'en Ile-de-France, comme en province, il y a un gap anormal entre ce qui est autorisé à la construction et ce qui est construit (cf viewtopic.php?p=429115#429115 et viewtopic.php?p=429591#429591 ). On remarque aussi que les chiffres de construction ne sont pas plus importants qu'en 1991 pour l'IDF. Alors quid de l'explication de ce trou évident? Comment peut on être déphasé à ce point entre l'autorisation (signature du permis de construire) et commencement des travaux sachant que la méthode de comptabilisation est constante (pas de biais statistiques évident) ? Difficulté à vendre? Pas assez de maîtrise d'oeuvre? Rétention??

#26 Message par **slash33** » 26 déc. 2007, 09:00

immofurax a écrit :Pour Slash: toute la technique des promoteurs est de vendre avant de construire, si le programme ne démarre pas bien, ils préfèrent l'annuler.

Sauf que le taux d'écart entre logements commencés et autorisés (plus de 20%) est beaucoup plus important que le nombre d'annulations de construction de logements (total de 7%). Il y a donc bien un gros pourcentage (12% ou plus) qui ne s'explique pas par ça.

#27 Message par **fabriceb** » 26 déc. 2007, 10:38

Les SCI ont plusieurs avantages : transmission facilité, elles échappent sans doute dans certaines conditions (à vérifier ...) à l'ISF, et fournissent un cadre à des investissements communs à plusieurs particuliers.
Ce ne sont donc pas des particuliers, mais ce sont des structures proches des particuliers. Je connais 3 ou 4 SCI, ce sont en fait des structures familialles.

En résumé, tout cela me semble néammoins prouver que :
-Prétendre que le marché est un marché de particuliers achetant pour se loger est très éxagéré, voire grossièrement faux : il s'agit d'un marché de particuliers et assimilés, mais achetant pour investir.
-Il y a certes une différence entre investisseur et spéculateur, mais, dans les conditions actuelles, avec des rendements locatifs notoirement épouvantables, le seul intérêt de l'investissement immobilier est la plus value (d'ou la relative légitimité de slash à prendre le raccourci). Cela n'a pas toujours été le cas, mais ca l'est actuellement.

De plus, et pour donner un a priori personnel, je penserai que le particulier investi en immo comme il le fait en bourse : beaucoup plus pour la plus-value que pour le rendement.

La conclusion d'un marché spéculatif est donc très cohérente. Le fait que cette spéculation émane des particuliers, habituellement rétifs à prendre leurs pertes (surtout sur de grosses sommes) freinera simplement la baisse.

Donc qu'est-ce qui explique cet énorme mouvement d'investissement qui a tant alimenté la bulle?

Eclatement de la bulle boursière+effet de mode.

#28 Message par **slash33** » 26 déc. 2007, 10:41

La clé est dans le décalage entre constructions autorisés et commencés. C'est une première et je ne cerne pas bien ce qui en découle mais le phénomène s'accentue visiblement et dépasse bien 3 ans (durée moyenne d'écoulement d'un logement neuf à partir de l'autorisation de construction).