Analyse du marché immobilier - Octobre 2008 -BulleDog

[BulleDog]

Mise à jour, post amélioré et augmenté.

Le marché immobilier s’analyse statiquement sur ses fondamentaux et dynamiquement en regardant l’influence des facteurs endogènes et exogènes sur celui-ci.

I. Analyse des fondamentaux du marché immobilier

Il faut analyser statiquement le marché immobilier selon 3 axes :

A. l’axe service de logement

Un logement correspond à un service à la location ou à la propriété.
Acheter un bien aujourd’hui correspond à une charge mensuelle du double de la location du même bien, compte-tenu du prêt, des frais de notaires et d’agence, des charges de copropriété ou des travaux,
et des impôts fonciers.
Si en plus les loyers baissent, le choix de l’achat se révèle moins intéressant et l'amortissement du prêt encore moins.
Dans l’hypothèse où le logement peut être revendu au prix d’acquisition, l’achat se justifie si l’acquéreur reste plus de 10 ans dans son logement acheté pour amortir le prêt, les frais et les charges par rapport au coût de la location.
En dessous de cette durée, l’achat est perdant par rapport à la location.
cf. l'outil de simulation par ASI : http://asi77.free.fr/

B. l’axe produit

Le logement est un produit construit ou à construire.
Les prix des logements ont grimpé parce que les prix du foncier ont flambé à cause de la pénurie occasionnée par les promoteurs immobiliers et le réflexe protectionniste des communes.
Aujourd’hui, les promoteurs se débarrassent du foncier et maintenant que les élections municipales sont passées, les communes se mettent à libérer du foncier.
Il va tout d’un coup il y avoir une apparition de terrains difficiles à écouler aux prix actuels.
Le prix de ce foncier disponible va baisser ce qui va toucher le prix du logement neuf également qui va suivre la tendance.
Le logement ancien ne pouvant être plus cher que le neuf, son prix devra baisser en conséquence.

Donc acheter un produit en haut de marché, avec l’offre qui se reconstitue et la demande qui s’effondre va causer des moins values aux derniers acheteurs.
Acheter un logement qui va perdre de la valeur sur le court terme est une ineptie économique. Sur le long terme c’est plus discutable.


C. l’axe de l’actif financier

Un logement est un actif financier avec une rentabilité et une prime de risque.
La rentabilité nette d’un logement acheté et mis en location aujourd’hui est proche de 2% compte-tenu des taux d’intérêts, des charges fixes, des frais de gestion et des impôts.
Si de plus les loyers baissent, la rentabilité va encore chuter.
La prime de risque de l’immobilier comparée à un rendement obligataire est faiblement négative (-1) ce qui fait fuir les investisseurs en locatif.
Les investisseurs auront intérêt à se placer sur le marché obligataire.
Sans défiscalisation, l’achat d’un logement locatif n’a aucun intérêt.
Les investisseurs ne reviendront que lorsque les prix auront suffisamment baissé ou lorsque les loyers remonteront fortement.


II. Influence des facteurs endogènes

Certes les français empruntent surtout à taux fixe.
Certes seuls 57% des ménages français sont propriétaires.
Certes dans les grandes villes, il n'y a pas assez de locations.
Certes 2 millions de logements en France sont sortis du marché de la vente ou de la location car ils sont insalubres.
Certes la France vieillit et a besoin de plus de logements.

Ceci devait "maintenir" les prix surtout avec les intérêts d’emprunts défiscalisables.
C'est le discours officiel des intermédiaires du marché immobilier et de la construction.

Mais les prix baissent ! Pourquoi ?

En France, on a construit 500000 logements neufs en haut de marché depuis 2006 sans compter les réhabilitations de logements.
A ce jour, 110000 logements neufs ne trouvent pas preneurs aux prix actuels mais seront forcément écoulés ou loués d’une manière ou d’une autre.
A ce jour également, 465000 logements anciens ne trouvent pas preneurs aux prix demandés.

Le marché de la construction de logements a une inertie forte, fonctionne par à-coups et s’ajuste avec retard car les délais administratifs pour les permis et les délais de promotion et de construction sont longs.
Tout demande de logement constatée à un instant t est satisfaite à t+2 ans (voire t+3 ans dans certains cas).
Pendant cette durée, si la demande est pressante, l’offre de logements neufs se contracte et cette tension se transmet au marché de l’ancien.
Si les prix montent fortement pendant la phase de contraction de l’offre, la chute est brutale après la reconstitution de celle-ci, surtout si dans le même temps, la demande est étouffée au niveau de la capacité d’achat.

Actuellement, L’offre croit plus vite que la demande, ce qui va influencer les prix des biens en vente sur le marché.
Et c'est cette influence, qui une fois visible, imprime la tendance du marché.
Mais ce sont là des facteurs endogènes.

III. Influence des facteurs exogènes

Les prix de l’immobilier sont montés suite à un marketing bancaire agressif au niveau des prêts immobiliers profitant de taux bancaires en chute libre depuis 2002 et atteignant 2,95% fixes et 2,75% en variables en 2005.

A. Remontée de taux d’intérêt des prêts bancaires

Depuis fin 2005, les taux remontent (les banques reconstituant leurs marges et réévaluant le risque), le taux des prêts à 25 ans est à 5,45% maximum et le 30 ans vient de toucher 6% maximum.
Les taux bancaires remontent car les investisseurs viennent seulement si les rentabilités offertes par les obligations émises par les banques sont bien rémunérées (C'est la prime au risque).
D’un point de vue solvabilité, la capacité maximum d’achat est atteinte et les prix ont évolué de +150% en dix ans quand les salaires ont pris seulement +25% dans la même période.
Donc si les prix des logements ont flambé ce n’est pas grâce à l’augmentation des salaires mais grâce à l’expansion du crédit.

Sauf à avoir une croissance phénoménale des salaires, on voit mal comment restaurer la capacité d’achat à prix constants avec des taux de prêts croissants.
Emprunter sur 25 ans ou sur 30 ans sans apport avec ces taux de prêts bancaires ne présente plus d'avantage.
L'allongement de la durée du prêt au dessus de 5,5% apporte peu de capacité d'achat par rapport à un prêt sur 20 ans.
Cf. Graphique de B. Thominet : http://thominetweb.free.fr/temp/emprunt3.xls

C'est fini pour l’accession au marché par les primo-accédants. La base sur laquelle repose le marché immobilier est érodée.
Le marché immobilier tourne sur lui-même grâce à des propriétaires qui revendent un bien pour en acheter un autre.
Encore faut il qu’ils puissent revendre le premier bien….


B. Crise bancaire et contraction du crédit

Les banques on vu leur capital s'effondrer, ont du passer des pertes au bilan, de ce fait, leurs fonds propres ont diminué.
Certaines avaient même racheté une partie de leurs actions en 2006, faisant baisser leur capital.
Pire, elles se méfient des autres banques dont elles ne savent pas quelles sont les pertes liées au Subprime encore cachées.
Les banques ont donc du mal à trouver de l'argent frais. Du coup elles ne peuvent plus prêter tous azimuts.

C'est le choix qualitatif qui prime pour le financement des projets de leurs clients. Seuls les clients avec un niveau de garantie toujours plus élevé sont écoutés par les banques.

La contraction du crédit qui arrive sur le marché bancaire écrase le panel des emprunteurs potentiels.
Et ce n'est pas fini car la situation des banques US/UK/ALL va se dégrader considérablement et les banques espagnoles commencent à subir de plein fouet les défauts de paiement.

Le marché bancaire mondial va encore péricliter. Et les banques françaises vont souffrir en retour car le marché de la dette est global.

Argent plus cher, Argent restreint, absence de confiance dans le secteur bancaire !
Les prêts immobiliers, prêts à la consommation ou prêts de financement d'entreprise vont se réduire comme peau de chagrin.
Il s’agit d’une contraction brutale du crédit qui survient après une longue période d’expansion.
Conséquence : L'économie mondiale va être touchée entraînant une déflation généralisée des actifs.

C. Le choc inflationniste

Si on ajoute à cela un choc inflationniste (sur l'énergie, l'alimentaire, les biens de consommation) causé par un excès de liquidités en circulation dans le monde, le pouvoir d'achat des ménages s'en trouve fortement réduit.
Les ménages jeunes primo-accédants vu leur salaires plus faibles ont aujourd’hui du mal à épargner et à se constituer un apport.

Ce sont là des facteurs exogènes.
Et l'impact des facteurs exogènes est bien pire sur le marché immobilier que celui des facteurs endogènes.


Conclusion :

Un marché ne peut tenir au niveau des prix que parce que les acheteurs qui arrivent après peuvent payer aussi cher voire plus cher.

Ce n'est plus le cas.
Ceux qui veulent acheter maintenant (même si ils sont nombreux) ont une capacité d'emprunt et d'achat nettement dégradée.

Le marché immobilier ne peut plus tenir, il va obligatoirement baisser.

De plus, la baisse des prix immobilier a pour conséquence un effet 'richesse inverse' chez les propriétaires qui se mettent instinctivement à consommer moins et à épargner.
Cette baisse des prix immobiliers a donc un effet boomerang sur l’économie qui agit à son tour sur le marché immobilier.
En cas de récession forte ou de crise économique avec des plans de licenciement nombreux, la correction sur les prix sera sévère !

[capitainealbator]

Merci BulleDog, je suis toujours avec grand intérêt tes posts. Celui-ci résume bien la situation et est compréhensible par tous!

[pigeonimmo]

Hello... et Bravo,BulleDog...
Des analyses trés fines comme je les aime...Continue...

+1 BulleDog

[ferabeton]

Il y a quand même une donnée à prendre en compte.
Les actifs immobiliers sont une garantie de solvabilité.
Et si les garanties hypothécaires ne sont plus couvertes par la valeur des biens gagés (en France)?
Et au niveau des bilans? Et le patrimoine immobilier de l'Etat et des collectivités locales.
Une dépréciation des actifs risque de tout faire exploser.

[stivaletti]

+++

[primo accident]

Il y a quand même une donnée à prendre en compte.
Les actifs immobiliers sont une garantie de solvabilité.
Et si les garanties hypothécaires ne sont plus couvertes par la valeur des biens gagés (en France)?
Et au niveau des bilans? Et le patrimoine immobilier de l'Etat et des collectivités locales.
Une dépréciation des actifs risque de tout faire exploser.

Tout de suite les rabats joies qui prétendent que le béton c'est pas productif et producteur de richesse ...
Effectivement: il s'agit bien là d'une reserve de valeur d'une économie de rente, qui n'a de valeur que les rentes en circulation en capacité d'acheter. S'il n'y a plus de rente en circulation, la valeur des biens immo est de 0.
Seuls les réels créateurs de richesse ont de la valeur, ne serait ce que par les richesses effectivement produites, échangeables contre d'autres richesses produites...

[e.bouill]

CQFD comme on dit en maths.

[stivaletti]

2% de rentabilité ? C'est pas un investisseur ! c'est un nigaud !

[primo accident]

2% de rentabilité ? C'est pas un investisseur ! c'est un nigaud !

La rentabilité réelle ne peut au mieu qu'être égale à l'inflation à laquelle on ajoute les points de croissance (mondiale si on considère l'économie mondialisée).
Vu qu'il y a nécessairement de la perte en ligne et que les gains de croissance ne vont pas qu'aux rentiers (en théorie, ça serait bien d'en laisser un peu aux réels productifs), un bon placement ne peut pas faire mieux que la croissance mondiale, soit peu ou prou 2 ou 3% net d'inflation.
C'est toujours mieux que les 0% nets d'inflation et taxe des obligations ...

Le retour à la réalité va être difficile, je le sent ...

[stivaletti]

2% de rentabilité ? C'est pas un investisseur ! c'est un nigaud !

La rentabilité réelle ne peut au mieu qu'être égale à l'inflation à laquelle on ajoute les points de croissance (mondiale si on considère l'économie mondialisée).
Vu qu'il y a nécessairement de la perte en ligne et que les gains de croissance ne vont pas qu'aux rentiers (en théorie, ça serait bien d'en laisser un peu aux réels productifs), un bon placement ne peut pas faire mieux que la croissance mondiale, soit peu ou prou 2 ou 3% net d'inflation.
C'est toujours mieux que les 0% nets d'inflation et taxe des obligations ...

Le retour à la réalité va être difficile, je le sent ...

à 2 % Ce n'est pas un bon placement.

[primo accident]

à 2 % Ce n'est pas un bon placement.

Il est certain que ce n'est pas la moyenne des gains sur les cinq dernières années (en éludant celle ci) à laquelle on est habitué.
Attendons de voir ce que ça fera quand les pendules auront été remise à l'heure, et comparons avec la croissance mondiale sur les dernières années.
En espérant bien sûr que le "marché" ne soit pas aussi déraisonnable à la baisse qu'il ne l'a été à la hausse.
Ce qui donnera réponse à la question: qui de la peur ou de la cupidité est le plus prégnant des péchers ...

[le bulot]

Il y a quand même une donnée à prendre en compte.
Les actifs immobiliers sont une garantie de solvabilité.
Et si les garanties hypothécaires ne sont plus couvertes par la valeur des biens gagés (en France)?
Et au niveau des bilans? Et le patrimoine immobilier de l'Etat et des collectivités locales.
Une dépréciation des actifs risque de tout faire exploser.

Tout de suite les rabats joies qui prétendent que le béton c'est pas productif et producteur de richesse ...
Effectivement: il s'agit bien là d'une reserve de valeur d'une économie de rente, qui n'a de valeur que les rentes en circulation en capacité d'acheter. S'il n'y a plus de rente en circulation, la valeur des biens immo est de 0.
Seuls les réels créateurs de richesse ont de la valeur, ne serait ce que par les richesses effectivement produites, échangeables contre d'autres richesses produites...

+ 1

[jvlabas]

Bonne analyse, mais dommage de sortir des chiffres tirés de ton chapeau et sans référence/raisonnement.
Exemple : acheter devient intéressant en restant plus de 10 ans dans le bien. C'est incorrect, car dépend de trop de facteurs comme l'apport, et surtout le rapport entre le prix de bien loué et le loyer mensuel, différent dans chaque ville.

[crackbadaboom]

+1 bulledog

Merci pour ta clarté! Tu es prof d'économie?

Moi je vote Bulle dog pour remplacer la gourde.

[Ten]

De plus, la baisse des prix immobilier a pour conséquence un effet 'richesse inverse' chez les propriétaires qui se mettent instinctivement à consommer moins et à épargner.
Cette baisse des prix immobiliers a donc un effet boomerang sur l’économie qui agit à son tour sur le marché immobilier.

"L'effet richesse" parce que les prix immo montent ça reste à mon avis une théorie fumeuse utilisée à la fois pour justifier positivement la hausse et pour cacher l'ignorance des prétendus économistes pour un phénomène qu'ils ne maitrisent pas et ne comprennent pas.
Ce qui à provoquer la "richesse" c'est le crédit.
Il n'y aura pas d'effet pauvreté avec la baisse, c'est même tout l'inverse, plus les prix baisseront plus l'économie sortira le cul des ronces rapidement.

[BulleDog]

+1 bulledog. Merci pour ta clarté! Tu es prof d'économie?

Non, je ne suis pas prof d'éco. ça n'intéresse personne en France.
C'est pour cela que Christine Lagarde, Eric Woerth, Claude Guéant et Luc Chatel peuvent dire des âneries que personne ne relève.

[ganachonn]

Par rapport aux chiffres de bulledog qui doivent provenir du site de l'équipement? 110 000 logements neuf et 465 000 logts anciens ne trouveraient pas preneurs.

C'est énorme (le coût futur)) quand l'on voit que le finacement de 30 000 logements par l'état va couter environ 5 milliards à l'état alors que l'état compte en plus racheter au rabais (des logts non construits qui ne rentrent pas dans les 110 000). Il faudrait connaitre le potentiel de logts non construit.

[cedricool]

VERS UNE NOUVELLE ÉTHIQUE?

... l'objectif de loger à terme decemment sa famille devient de nouveau atteignable.
...
Le moral revient . Va y avoir de la place pour des bébés.

Et on nous parle de crise.

Certes nous vivons une aberration economique structurelle,...
Certes nous sommes un troupeau de vache à lait.
... pour le peuple des loosers, futurs-primos et même pour une partie des autres, l'herbe est de plus en plus verte.
Il y a une crise du systeme . Mais c'etait un systeme à tendance esclavagiste qui empechait de loger sa famille ...
l...

Et aprés l'avoir loger sa famille ... faut la nourrir et la defendre.
Ah ca c'est peut être un autre soucis.

...
[/i]

Le "président du pouvoir d'achat " vient de nous a annoncé la venue soudaine de la "méchante crise" qui va pomper le peu de pouvoir d'achat qui restent aux familles
de la classe moyenne déjà écrasées de dettes et de taxes.

Nous, nous annonçons l'avènement de la "dé-crise".

Une nuance qui mérite tout de même d'être relever.
Mais le forum doit se poursuivre pour que toutes les personnes qui s'interrogent
puissent échangées et se rendre comptent qu'ils ne sont
pas les seules à se poser des questions.

On ne pourra pas corriger les erreurs du passé tant dénoncer depuis quelques
années sur ce forum. Beaucoup de gens sont révoltés et se sentent
totalement impuissant face à la débâcle gouvernemental qui devient
aujourd'hui criante.

Les conséquences sur les "vrais gens" (ceux qui ont voté "pour le moins pire") seront sans doute terrible,mais il s'agit de relever le défi d'un nettoyage politique et economique
"au karcher" afin de reconstruire des fondations saines pour notre
société à venir.

Aujourd'hui notre combat sera de réinstaurer un climat favorable aux forces
productrices de véritables richesses.

Je suis optimiste, peut être naïf, car il me semble
que s'ouvre un espoir nouveau de renaissance d'une société basée
sur des valeurs de vérité , d'honnêteté.

Le chemin reste long et l'héritage bancale qu'on laissera à nos
enfants risquent de faire encore beaucoup de dégâts sociaux.

Je souhaite par dessus tout vivre, fonder une famille, je ferais tous pour la protéger
et qu'elle ne manque jamais de rien. Nous vivrons de ce que l'on a et pas de notre endettement et de l'hypothèque de notre avenir.

Ce combat du quotidien pour la liberté devient un enjeu de plus
en plus croissant. Comprendre les enjeux et le sens fondamental de notre vie dans
un contexte particulier, c'est briser les chaines invisibles qui provoquent beaucoup de souffrances chez celui qui n'a pas les armes pour comprendre.

Mon combat quotidien est une quête du bonheur pas si différente du rêve americain tant
décrié sur ce forum: une quête du bonheur finalement très humaine face à la bestialité
de l'environnement économique et social. La nuance est que je ne souhaite pas
être la victime inconsciente d'un système condamné à l'échec, je souhaite
m'épanouir dans ma participation à un système démocratique,
dans un esprit communautaire , libertaire, plus juste, et surtout durable.

Le "système financier" doit servir le bien de l'humanité et plus jamais l'inverse...
Il ne s'agit pas d'y parvenir, car l'utopie réalisée est mère de tout totalitarisme
,mais tenter d'y parvenir c'est redonner un sens, une ethique finalement, à une société
en perte de repère.

[yaume]