Immobilier: Histoire d'une catastrophe annoncée...

[pangloss]

LA TRADUCTION COMPLETE SUIT LE TEXTE EN ANGLAIS

The houses that saved the world
Mar 28th 2002From The Economist print edition
Our new house-price survey shows that dearer homes have held the world economy aloft

Why has the American economy held up better than expected? [after the dotcom bubble burst]
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One explanation lies in the surge in house prices, where the Fed's interest-rate cuts have certainly worked their magic.

Many economists were worried last year [2001] that the wealth loss from falling share prices would force consumers to cut their spending. Even after the recent recovery, American stocks are still worth 25% less than two years ago. Yet, as falling share prices made some households feel poorer, rising house prices have made many more feel richer. Over the past year average house prices in America have risen by 9%, their fastest-ever in real terms. Although American households as a whole have more of their wealth in equities than in housing, a relatively few rich people hold the bulk of the shares. For most people, housing is by far their largest form of wealth. Two-thirds of Americans own their homes, and gains in the value of those assets have encouraged them to keep spending.

...not only America that has been enjoying a house-price boom. In countries from Britain and Australia to France and Spain house prices have been rising at their fastest pace in real terms since the late 1980s boom.

Massive monetary easing by central banks has succeeded in propping up consumer spending around the world, partly by boosting house prices. To put it crudely: as one bubble burst, another started to inflate. Those capital gains have in turn been converted into cash as households have taken out bigger mortgages.

When will the music stop?
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...to maintain the current pace of growth in spending, consumers will need to pile up ever bigger debts. If mortgages remain cheap in relation to income, consumers will be tempted to maintain their borrowing. But homebuyers may be underestimating the true cost of doing so.
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Mortgage refinancing has allowed consumers to maintain their spending despite rising unemployment. But such spending has literally been borrowed from the future.

http://www.economist.com/opinion/displa ... E1_TDVSTQQ

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Les maisons qui ont sauvé le monde
28 mars 2002
Notre nouvelle enquête sur les prix de l’immobilier montre que la hausse des logements a fortement soutenu l’économie mondiale.

C’est un endroit où vivre, mais un logement représente aussi pour beaucoup de gens une importante réserve de valeur. Pas étonnant alors que les gens aiment discuter des prix de l’immobilier lors des dîners. En tout cas, dans la présente reprise économique les maisons ont fait bien plus que protéger les gens du vent et de la pluie. Elles ont contribué à protéger l’ensemble de l’économie mondiale d’une profonde récession. L’économie globale semble à présent sur la voie de la reprise. Au premier semestre, il semble bien que la croissance américaine va croître à une allure de 4%. En Europe également, les enquêtes concernant la confiance des consommateurs et des affaires confirment qu’une reprise est en train de se produire. Même au Japon, il y a des signes que l’économie a touché le fond. Le retournement bien plus profond que beaucoup, dont The Economist, prédisaient après l’éclatement de la bulle économique et financière américaine et les attaques du 11 septembre, a heureusement été évité.

Pourquoi l’économie américaine s’est-elle mieux tenue qu’il n’était attendu ? En partie grâce à une hausse de productivité nettement supérieure à celles observées lors de précédents retournements. Toutefois, une raison plus importante a été la résistance des consommateurs. L’année dernière les entreprises américaines ont subi leur récession la plus sévère depuis les années 30, avec une violente chute des bénéfices et des investissements. Et pourtant, en dépit d’un chômage en hausse et d’une bourse en baisse, les consommateurs ont continué de dépenser. Comment cela se fait-il ? Une explication réside dans la forte augmentation de l’immobilier, phénomène qui doit certainement beaucoup à la magie des baisses de taux d’intérêts de la Réserve Fédérale.

De nombreux économistes étaient inquiets l’année passée de ce que la perte de richesse due à la baisse boursière ne force les consommateurs à restreindre leurs dépenses. Même après la récente reprise, les actions américaines valent toujours 25% de moins qu’il y a deux ans. Pourtant, de la même façon que la baisse du prix des actions a fait que les ménages se sont sentis plus pauvres, de même l’augmentation du prix des logements les a fait se sentir plus riches. Au cours de l’année passée, le prix moyen d’un logement a monté de 9%, la plus forte hausse en termes réels jamais observée. Bien que les ménages américains disposent collectivement de plus de richesse à la bourse que dans l’immobilier, c’est une relative minorité qui détient le gros des actions. Pour la plupart des gens, le logement est de loin leur principale réserve de richesse. Deux tiers des américains possèdent leur maison, et l’augmentation de la valeur de cet actif immobilier les a encouragés à maintenir leurs dépenses.

Des études récentes révèlent que dans la plupart des pays, les prix de l’immobilier ont un impact plus important sur la consommation que ceux de la bourse. Pourtant, malgré ce fort impact sur le cycle économique, il est plus difficile de retracer les hauts et les bas du prix des maisons dans plusieurs pays qu’il ne l’est de le faire des niveaux de la bourse. Afin de combler ce retard, The Economist a collecté des donnes sur les mouvements de prix immobiliers dans 13 pays développés and continuera de les suivre régulièrement.

Nos indices montrent qu’il n’y a pas que les USA à connaître un boum de l’immobilier. De la Grande-Bretagne à la France et l’Espagne les prix ont augmenté à un rythme qu’on avait pas vu depuis le boum de la fin des années 80. La raison, sans doute, pour laquelle l’économie allemande a ralenti plus sévèrement que les autres l’année dernière réside dans son marché immobilier déprimé. L’Allemagne est le seul pays, à l’exception du Japon, où les prix de l’immobilier ont baissé en termes réels l’année dernière.

Le boum des prix immobiliers diffère fortement de ceux observés lors de précédents retournements économiques, où les prix des logements avaient généralement stagné ou baissé. Contrairement aux précédents cycles d’après-guerre, ce retournement-ci n’a pas été causé par une poussée d’inflation qui aurait forcé les banques centrales à augmenter violemment les taux d’intérêt, tuant ainsi dans l’œuf un boum immobilier. A l’inverse cette fois-ci, l’Amérique est entrée en récession avec une inflation basse. Le retournement avait été causé par l’explosion de la bulle des nouvelles technologies, bulle qui avait poussé le prix des actions et l’investissement à des niveaux insoutenables. Pour autant, avec une inflation déjà basse et de surcroît en diminution, la Réserve Fédérale et les autres banques centrales eurent les mains libres pour baisser vigoureusement les taux d’intérêt afin de d’amortir le choc sur la demande.

Par ce relâchement monétaire massif, les banques centrales sont parvenues à soutenir la dépense des ménages à travers le monde, en partie en stimulant les prix immobiliers. Pour parler franc : tandis qu’une bulle explose, une autre a commencé d'enfler. Les gains en capital ont à leur tour été convertis en cash par des emprunts hypothécaires plus importants de la part des ménages. Tant aux USA qu’en Grande-Bretagne, le retrait hypothécaire (l’accroissement des emprunts au-delà de nouveaux investissements dans le logement) a augmenté à des niveaux record.

Quand la musique va-t’elle s’arrêter ?
L’essentiel du rebond économique de l’Amérique pendant ce premier semestre va provenir de la reconstitution de leurs inventaires par les entreprises. Si une croissance robuste doit se maintenir, il va falloir que l’investissement en capital ainsi que les dépenses de consommation prennent le relai. Même si l’investissement semble avoir atteint un plancher, un net rebond semble peu probable en raison des faibles profits, d’un poids élevé des dettes ainsi que d’une ample sur-capacité. Une fois encore, tout dépend du consommateur.

Les prix immobiliers ne peuvent continuer d’augmenter au rythme actuel. Un soudain renversement de tendance affecterait négativement la reprise, mais les nouvelles sont bonnes : un renversement soudain est improbable à moins que les taux d’intérêt ne s’envolent. Aucune pression inflationniste ne se manifestant actuellement, il est probable que les taux d’intérêt ne remonteront que lentement. Si les choses se passent ainsi, l’immobilier a plus de chances de se stabiliser que de s’effondrer. Cependant, pour maintenir le rythme actuel de croissance des dépenses, les consommateurs vont devoir accumuler des dettes toujours plus importantes. Si les emprunts hypothécaires demeurent bon marché en comparaison des revenus, les consommateurs vont être tentés continuer d’emprunter. Mais les accédants à la propriété immobilière pourraient bien sous-estimer le coût véritable de tels emprunts. Les taux d’intérêts sont bas parce que l’inflation est basse ; les taux d’intérêt réels restent élevés. Les premières mensualités de remboursement sont certes plus basses, mais les emprunteurs ne peuvent plus compter sur l’inflation pour diminuer les suivantes. Le poids de la dette pourrait bien par conséquent comprimer les futures dépenses de consommation. Ceci ne devrait pas faire retomber l’Amérique en récession, mais cela suggère que la reprise des prochaines années sera plus faible que beaucoup le pense. Le refinancement hypothécaire a permis aux consommateurs de maintenir leurs dépenses malgré un chômage en hausse. Mais ces dépenses ont été littéralement empruntées au futur.

La leçon que les consommateurs –et aussi beaucoup d’économistes exubérants- ont à apprendre est que la dépense ne peut excéder le revenu pour l’éternité. Les prix de l’immobilier ont sauvé l’Amérique et le monde d’un grave retournement économique, mais n’ont pas supprimé la nécessité pour les consommateurs de faire attention à l’équilibre de leurs comptes. La solidité de l'immobilier réside dans ses fondations.

[pangloss]

LA TRADUCTION COMPLETE SUIT LE TEXTE EN ANGLAIS

In come the waves
Jun 16th 2005 From The Economist print edition

The worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history. Prepare for the economic pain when it pops

NEVER before have real house prices risen so fast, for so long, in so many countries. Property markets have been frothing from America, Britain and Australia to France, Spain and China. Rising property prices helped to prop up the world economy after the stockmarket bubble burst in 2000. What if the housing boom now turns to bust?

According to estimates by The Economist, the total value of residential property in developed economies rose by more than $30 trillion over the past five years, to over $70 trillion, an increase equivalent to 100% of those countries' combined GDPs. Not only does this dwarf any previous house-price boom, it is larger than the global stockmarket bubble in the late 1990s (an increase over five years of 80% of GDP) or America's stockmarket bubble in the late 1920s (55% of GDP). In other words, it looks like the biggest bubble in history.

But even if prices in America do dip, insist the optimists, they will quickly resume their rising trend, because real house prices always rise strongly in the long term. Robert Shiller, a Yale economist, who has just updated his book “Irrational Exuberance” (first published on the eve of the stockmarket collapse in 2000), disagrees. He estimates that house prices in America rose by an annual average of only 0.4% in real terms between 1890 and 2004. And if the current boom is stripped out of the figures, along with the period after the second world war when the government offered subsidies for returning soldiers, artificially inflating prices, real house prices have been flat or falling most of the time.

Even a modest weakening of house prices in America would hurt consumer spending, because homeowners have been cashing out their capital gains at a record pace. Goldman Sachs estimates that total housing-equity withdrawal rose to 7.4% of personal disposable income in 2004. If prices stop rising, this “income” from capital gains will vanish.

And after the gold rush?
The housing market has played such a big role in propping up America's economy that a sharp slowdown in house prices is likely to have severe consequences. Over the past four years, consumer spending and residential construction have together accounted for 90% of the total growth in GDP. And over two-fifths of all private-sector jobs created since 2001 have been in housing-related sectors, such as construction, real estate and mortgage broking

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Japan provides a nasty warning of what can happen when boom turns to bust. Japanese property prices have dropped for 14 years in a row, by 40% from their peak in 1991. Yet the rise in prices in Japan during the decade before 1991 was less than the increase over the past ten years in most of the countries that have experienced housing booms (see chart 3). And it is surely no coincidence that Japan and Germany, the two countries where house prices have fallen for most of the past decade, have had the weakest growth in consumer spending of all developed economies over that period. Americans who believe that house prices can only go up and pose no risk to their economy would be well advised to look overseas.

http://www.economist.com/opinion/displa ... id=4079027

TRADUCTION
Boum mondial de l’immobilier résidentiel.

Et les vagues viennent.

La hausse mondiale de l’immobilier est la plus grosse bulle de l’histoire. Attendez vous aux difficultés économiques quand elle va exploser.

Jamais encore les prix des logements n’ont augmenté si vite, pendant aussi longtemps et dans autant de pays. Les prix de l’immobilier ont gonflé de l’Amérique à la Grande-Bretagne et à l’Australie, de la France à l’Espagne et à la Chine. Des logements en hausse ont aidé à soutenir l’économie mondiale après l’explosion de le bulle boursière en 2000. Et si le boum immobilier s’effondrait à son tour ?

Selon les estimations de The Economist, la valeur globale de l’immobilier résidentiel des pays développés a augmenté de plus de 30 000 milliards de dollars depuis ces cinq dernières années pour atteindre les 70 000 milliards de dollars, un accroissement équivalent à 100% du PIB combiné de ces pays. Non seulement cette hausse dépasse de loin celles des précédent boums immobiliers, mais elle est aussi plus importante que la bulle boursière de la fin des années 90 (une augmentation en cinq ans représentant 80% du PIB) ou que la bulle boursière de la fin des années 20 (55% du PIB). En d’autres termes, ceci paraît bien être la plus grosse bulle de l’histoire.

Le boum global des prix immobiliers a été déterminé par deux facteurs convergents: tout d’abord, des taux d’intérêt historiquement bas ont encouragé les acheteurs à emprunter davantage ; ensuite, la chute des actions a fait perdre confiance aux ménages dans la bourse, et fait paraître ainsi plus attractive la propriété immobilière. Les prix vont-ils chuter ou simplement se stabiliser? Dans chacun des cas, quelles seront les conséquences pour les économies du monde ? Les réponses plausibles à ces questions ne sont pas rassurantes.

Déterminé par l’importance croissante pour l’économie mondiale des prix des logements, The Economist a commencé de publier un panel d’indices mondiaux en 2002. Ce panel couvre à présent 20 pays et utilise des données en provenance des organismes de prêt, des agents immobiliers et des statistiques nationales. Notre toute dernière mise à jour trimestrielle montre que le prix des maisons continue d’augmenter de 10% et plus dans la moitié des pays. Les USA ont ainsi vu la plus forte hausse de prix l’année dernière, avec un prix moyen des logements bondissant de 12.5% dans la période d’un an qui s’achève au premier trimestre. En Californie, en Floride, au Nevada, à Hawaï, dans le Maryland et le District de Columbia (Washington), les prix se sont envolés de 20%.

En Europe, les prix, qui ont été longtemps à des hauteurs vertigineuses en Irlande et en Espagne, ont aussi décollé l’année dernière avec des niveaux de 9% et plus en France, en Italie, en Belgique, au Danemark et en Suède. Avec respectivement 15% et 15,5% de hausse, les prix immobiliers en France et en Espagne augmentent plus vite qu’aux Etats-Unis.

Certains boums immobiliers ont, en revanche, déjà faibli. En Australie, selon les chiffres officiels, le taux d’augmentation des prix immobiliers sur 12 mois, pourtant parti pratiquement de 20% à fin 2003, a ralenti brutalement à 0.4% au cours du premier trimestre de cette année. Les optimistes indécrottables appellent ceci un atterrissage en douceur, mais un autre indice, calculé par la banque Australienne du Commonwealth, et qui est fondé sur les prix au moment de l’accord plutôt qu’au règlement, montre que les prix moyens ont en réalité baissé de 7% depuis 2003. Les prix à Sydney, naguère haut lieu de la hausse, ont ainsi plongé de 16%.

Le marché immobilier britannique aussi s’est refroidi rapidement. L’indice Nationwide, que nous utilisons, a augmenté de 5.5% sur an jusqu’à mai en partant d’un niveau de 20% à juillet 2004. Cependant, une fois encore, les autres études brossent un tableau plus sombre. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) rapporte que les prix ont baissé pendant dix mois consécutifs, avec une proportion de 49% des inspecteurs indiquant des prix en baisse en mai, les chiffres les plus faibles depuis 1992 lors du précédent dégonflement immobilier en Grande-Bretagne. Le volume des ventes a ralenti d’un tiers comparé à il y a un an, car vendeurs et acheteurs ont perdu confiance dans la valeur de l’immobilier. La hausse des prix des logements a également ralenti significativement en Irlande, aux Pays-Bas et en Nouvelle-Zélande.

Depuis 1997, les prix immobiliers dans la plupart des pays ont augmenté beaucoup plus en valeur constante (c’est-à-dire en défalquant l’inflation) que durant tous les autres boums. (Les exceptions notables sont l’Allemagne et le Japon, où les prix ont baissé). Les prix américains ont augmenté de moins que ceux de Grande-Bretagne, et pourtant, il s’agit là, et de loin, du plus important boum de l’histoire américaine, avec des gains réels plus de trois fois supérieurs aux précédents boums immobiliers des années 70 et 80.

La preuve la plus convaincante de la surévaluation du prix des logements dans de nombreux pays réside dans la relation divergente des prix et des loyers. Le ratio prix sur loyer est une sorte de PER appliqué au marché immobilier. De la même façon que le prix d’une action devrait être la somme des futurs dividendes actualisés, de même le prix d’une maison devrait refléter les futurs bénéfices de la propriété, soit comme revenu locatif pour un bailleur ou comme loyer économisé par un propriétaire-occupant.

Les calculs de The Economist montrent que les prix des logements ont atteints des niveaux record par rapport aux loyers aux USA, au Royaume-Uni, en Australie, en Nouvelle-Zélande, en France, en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande et en Belgique. Ceci suggère que l’immobilier résidentiel est encore plus surévalué que lors des précédents pics, à partir desquels les prix réels dégringolent habituellement. Le rapport entre prix des logements et revenus a également atteint des niveaux record dans ces neuf pays.

Le ratio américain prix sur loyer est de 35% au-dessus de son niveau moyen de la période 1975-2000. Suivant la même mesure, l’immobilier est « surévalué » de 50% ou plus au Royaume-Uni, en Australie et en Espagne. Les rendements locatifs sont tombé très au-dessous des taux d’intérêt hypothécaires actuels, empêchant tout bénéfice des propriétaires-bailleurs.

Pour ramener le ratio prix/loyer à une juste valeur, soit les loyers doivent monter brutalement, soit les prix doivent baisser. D’après l’expérience de nombreux boums immobiliers, l’essentiel de l’ajustement se fait par l’inflation qui pousse à la hausse les loyers et les revenus tandis que les prix immobiliers restent globalement stables. Mais aujourd’hui, avec une inflation beaucoup plus basse, un processus similaire prendrait des années. Par exemple, si les loyers augmentaient annuellement de 2.5%, il faudrait que le prix des logement reste constant pendant 12 ans pour ramener le ratio américain prix/loyer à son niveau de long terme. Ailleurs, cela prendrait encore plus longtemps. Il semble donc probable que les prix vont baisser.

Une objection fréquente à cette analyse est que les taux d’intérêt bas rendent l’achat d’un logement moins cher et justifient ainsi des prix plus élevés par rapport aux loyers. Néanmoins, cet argument se fonde à tort sur les taux d’intérêts nominaux et pas réels, et néglige l’impact de l’inflation dans l’érosion de la charge réelle de la dette hypothécaire. Si les taux d’intérêt sont plus bas de façon permanente, cela pourrait en effet justifier des prix plus élevés en rapport avec les loyers ou les revenus. Par exemple, les taux d’intérêt en Irlande et en Espagne ont été réduit significativement du fait de l’appartenance de ces pays à la monnaie unique européenne- bien que ce ne soit pas suffisant pour expliquer l’intégralité de la hausse immobilière. Mais aux USA et en Grande-Bretagne, les taux d’intérêt après impôt ne sont pas spécialement bas, historiquement.

Parier la maison
Le marché immobilier américain a démarré plus tard que ceux d’autres pays comme le Royaime-Uni ou l’Australie, mais il leur ressemble à présent de plus en plus. Même la Réserve Fédérale commence enfin à s’inquiéter de ce qui se passe. Les prix sont mus par une demande spéculative. Une étude de l’Association Nationale des Agents Immobiliers (NAR) établit que 23% de toutes les maisons achetées en 2004 l’ont été comme investissement, par pour s’y loger. 13 autres pourcent ont été achetées comme résidences secondaires. Les investisseurs sont prêts à achter des maisons qu’ils loueront à perte, simplement parce qu’ils pensent que les prix continueront à monter- ce qui est la définition précise d’une bulle spéculative. Ces ‘Flippers’ achètent et vendent des propriétés neuves avant même qu’elles soient construites dans l’espoir d’un important profit. A Miami, pas moins de la moitié des acheteurs initiaux revendent ainsi leurs nouveaux appartements. De nombreuses propriétés changent ainsi de main deux ou trois fois avant que quelqu’un finalement emménage.

De nouvelles formes, plus risquées, de financement hypothécaire permettent aussi aux acheteurs d’emprunter davantage. Selon la NAR, 42% de tous les primo-accédants et 25% de tous les acheteurs n’ont effectué aucun apport initial lors de l’achat de lur résidence l’année dernière. En effet, les acheteurs peuvent obtenir des prêts à 105% couvrant les frais d’achat. Et de plus en plus, peu ou plus de documents sont exigés concernant le travail et le revenu de l’emprunteur.

Les emprunts à remboursement d’intérêt seulement sont furieusement tendance, de même que les prêts à amortissement négatif (l’acheteur ne rembourse pas de capital et seulement partiellement les intérêts pendant un certain temps, mais les intérêts non remboursés viennent s’ajouter au prêt à rembourser – simple report à plus tard, donc). Après la période initiale, le montant mensuel des paiements bondit, quand commence le remboursement du principal. En Californie, plus de 60% de tous les nouveaux prêts hypothécaires cette année sont à intérêt seulement ou à amortissement négatif, alors que la proportion n’était que de 8% en 2002. Le niveau national est d’un tiers. Les nouveau prêts sont essentiellement un pari sur la poursuite d’une hausse rapide des prix qui permettra à l’emprunteur de vendre sa maison avec bénéfice ou bien de négocier un nouveau prêt avant que le principal ait à être remboursé. De tels prêts sont habituellement des prêts à taux variables (ARM), qui exposent l’emprunteur au risque supplémentaire d’une hausse des taux. Cette année, la proportion des ARM est passée à 50% de tous les prêts dans les états qui ont vu les plus fortes hausse des prix.

La rapide hausse des prix des logements des dernières années n’est clairement pas tenable, et pourtant, la plupart des économistes dans la plupart des pays (même au Royaume-Uni et en Australie, où les prix déclinent) se tiennent toujours à l’espoir que les prix de l’immobilier se stabiliseront plutôt qu’ils ne s’écrouleront. Il est vrai que, contrairement au prix des actions, les prix de l’immobilier sont lents à la baisse. Les gens doivent habiter quelque part, et les propriétaires renâclent à accepter une perte en capital. Aussi longtemps qu’ils ont les moyens de payer leurs mensualités, ils ne bougeront pas jusqu’à ce que la situation s’améliore. Le hic est que certains propriétaires devront finalement vendre, que ce soit en raison d’une mutation ou d’une perte d’emploi, et qu’ils seront forcés d’accepter des prix plus bas.

En fait, une chute des prix nominaux est aujourd’hui plus probable que lors des précédents boums, et ceci pour trois raisons : l’immobilier est surévalué ; l’inflation est beaucoup plus basse ; et beaucoup plus de gens ont acheté des logements comme investissement. Si le prix des maisons arrête de monter ou commence à baisser, les propriétaires-occupants ne bougeront pas, mais les investisseurs exposés sont plus susceptibles de vendre, en particulier si les loyers ne couvrent pas les traites. Les prix de l’immobilier ne s’effondreront pas en deux semaines, comme peut le faire la bourse ; un lent dégonflement est plus plausible. Mais dans les cinq prochaines années, plusieurs pays pays pourraient bien voir des baisses de prix de 20% ou plus.

Tandis que le marché immobilier américain est toujours en surchauffe, d’autres, en Grande-Bretagne, en Australie et aux Pays-Bas, se sont déjà bien calmés. Quelles leçons pourraient-ils présenter pour les Etats-Unis ?

La première est que, contrairement à la sagesse populaire, il n’est pas besoin de choc, comme une forte hausse des taux d’intérêt ou du chômage, pour que les prix de l’immobilier déclinent. Les prix de l’immobilier résidentiel britannique ont commencé de baisser pendant l’été 2004 après que la Banque d’Angleterre a élevé ses taux d’un modeste 1 point ¼ . Depuis 2002, la Reserve Bank d’Australie a augmenté ses taux dans les mêmes proportions; de plus, le chômage est à son étiage le plus bas depuis trente ans ; et pourtant, les prix des logements ont baissé. La montée graduelle de 2 pourcents des taux par la Banque Fédérale américaine au cours de l’année dernière n’a pas effrayé les acheteurs, parce que la plupart ont encore des prêts à taux fixe, et que les rendements des obligations à long terme sont demeurés inhabituellement bas. Mais comme davantage d’américains ont eu recours aux prêts à taux variable, le marché de l’immobilier devient plus sensible aux hausses de taux.

Les prix britanniques et australiens ont stagné principalement parce que les primo-accédants ont été exclu du marché par des prix trop élevés et que la demande des investisseurs-bailleurs a ralenti. Les primo-accédants britanniques représentent à présent seulement 29% des acheteurs, niveau en baisse par rapport aux 50% de 1999. De plus, selon l’Association Nationale des Agents Immobiliers, les achats-investissement pour location sont moitié moins nombreux que l’année dernière. Comme les prix se font de plus en plus nerveux aux USA, la même évolution devraient s’y produire.

L’expérience britannique va aussi à l’encontre de l’argument populaire suivant lequel les prix des logements doivent continuer de monter parce qu’il y a peu de place et un nombre croissant de ménage. Il y a seulement un an, il était souvent avancé que les maisons en Grande-Bretagne ne peuvent fournir à la demande. Mais comme l’anticipation de hausse de prix a disparu, la demande a chuté. Selon la RICS, le stock de maisons à vendre s’est accru d’un tiers l’année dernière. La croissance de la population est plus rapide aux USA qu’en Grande-Bretagne, mais sa fourniture de logements a aussi augmenté rapidement. Des Economistes de Goldmann Sachs font remarquer que l’investissement immobilier est à un niveau inégalé au cours des quarante dernières années aux USA, bien que l’augmentation du nombre de ménages soit à son plus bas depuis quarante ans. Ceci va créer une surcapacité.

Une autre mantra des « bulls » américains de l’immobilier dit que le prix moyen des maisons n’a jamais baissé pendant une année complète depuis le début des statistiques modernes. Pourtant, hors Etats-Unis, de nombreux pays ont parfois vu une baisse du prix moyen des logements, comme le Royaume-Uni ou la Suède au début des années 90, et le Japon pendant la décennie 90. Pourquoi donc les Etats-Unis devraient-ils s’en tirer à si bon compte ? Alan Greenspan, le président de la Réserve Fédérale américaine, reconnaît qu’il y a des bulles locales, mais refuse l’idée d’une bulle immobilière nationale qui pourrait nuire à l’ensemble de l’économie en cas d’éclatement. Les USA ont déjà assisté à des baisses régionales marquées, par exemple à Boston, Manhattan et San Francisco au début des années 1990. Aujourd’hui, avec des prix qui semblent surévalués dans plus d’états que par le passé, les prix américains moyens pourraient bien chuter pour la première fois depuis la Grande Dépression.

Cependant les optimistes insistent sur le fait que, même si les prix américains baissent, ils retrouveront vite leur tendance à la hausse, parce que les prix réels de l’immobilier augmentent toujours fortement sur le long terme. Robert Shiller, économiste à l’université de Yale, qui vient juste de mettre à jour son livre « Exubérance Irrationnelle » (publié pour la première fois à la veille de l’effondrement boursier en 2000) n’est pas d’accord. Il juge que les prix de l’immobilier ont augmenté d’une valeur annuelle moyenne de 0.4% en termes réels entre 1890 et 2004. Et que si le présent boum est écarté des séries ainsi que la période de l’après seconde guerre mondiale, quand le gouvernement avait subventionné les soldats de retour du front, faisant ainsi monter les prix artificiellement, alors, les prix réels ont été stables ou légèrement déclinants pendant l’essentiel de la période. Un autre rappel à la raison consiste à évoquer la décennie de rattrapage des prix britanniques après la baisse de l’immobilier survenue au début des années 90.

Une autre leçon inquiétante de l’étranger pour l’Amérique est qu’une simple stabilisation des prix immobiliers peut déclencher un ralentissement marqué de la consommation des ménages. Prenez les Pays-Bas. A la fin des années 90, l’économie batave en plein boum était présentée comme un modèle de succès. A cette époque, les prix des maisons et l’endettement des ménages connaissaient des augmentations à deux chiffres. La hausse des prix immobiliers aux Pays-Bas a ensuite ralenti d’un niveau de 20% en 2000 à quasiment zéro en 2003. Ceci apparut alors comme l’atterrissage en douceur parfait : les prix ne chutèrent pas. Pourtant, la consommation déclina en 2003, amenant l’économie en récession dont elle n’est pas encore sortie. Quand les prix des logements augmentaient, les emprunts gagés sur les plus-values immobilières destinés à d’autres postes de consommation s’étaient envolés. Bien que les prix immobiliers n’eussent pas chuté, ces emprunts adossés au logement plongèrent après 2001, supprimant un puissant stimulant à la consommation.

Ces emprunts hypothécaires ont aussi chuté brutalement en Grande-Bretagne et en Australie l’année passée, entamant la consommation des ménages. En Australie, la croissance sur 12 mois des ventes de détail a ralenti de 8% à seulement 1.8% l’année dernière ; la croissance du PIB a baissé de moitié à 1.9%. Au Royaume-Uni aussi, le refroidissement du marché immobilier a été accompagné d’un brusque ralentissement de la consommation. Si, comme cela semble probable, les prix des logements poursuivent leur baisse dans les deux pays, la consommation sera encore davantage réduite.

Même un modeste affaiblissement des prix immobiliers en Amérique pourrait causer du tort à la consommation, parce que les propriétaires ont fait appel à leurs plus-values à un rythme record. Goldman Sachs estime que l’ensemble des emprunts adossés au logement se sont élevés à 7.4% du revenu disponible en 2004. Si les prix arrêtent de monter, ce « revenu » tiré des plus-values disparaitra.

Et après la ruée vers l’or ?
Le marché immobilier a joué un rôle si important dans le soutien de l’économie américaine qu’un ralentissement marqué des prix aura probablement de sévères conséquences. Depuis les quatre dernières années, la consommation et la construction résidentielle ont ensemble représenté 90% de la croissance totale du PIB. Et plus des 2/5e de tous les emplois créés par le secteur privé depuis 2001 l’ont été dans les secteurs relatifs au logement, tels que construction, promotion immobilière et vente de prêts hypothécaires.

Une des meilleures études sur la façon dont les retournements immobiliers peuvent affecter négativement les économies a été réalisée par le Fonds Monétaire International. Analysant les prix immobiliers dans 14 pays durant la période 1970-2001, cette étude a identifié 20 exemples de « retournements » où les prix réels ont baissé d’environ 30% en moyenne (la chute des prix nominaux était plus faible). Tous ces retournements sauf un ont conduit à une récession, avec le PIB après trois ans chutant en moyenne de 8% sous sa tendance précédente. Les USA furent les seuls à éviter un boum suivi d’un retournement pendant cette période. Cette fois-ci, ils devraient se joindre au club.

Le Japon fournit un exemple frappant de ce qui peut arriver quand un boum tourne mal. Les prix immobiliers japonais ont baissé de 40% continument pendant 14 ans depuis leur pic de 1991. Et pourtant la hausse des prix japonais avant 1991 fut moindre que l’augmentation des dix dernières années dans la plupart des pays qui ont vécu un boum immobilier. Et ce n’est sûrement pas une coïncidence si le Japon et l’Allemagne, les deux pays où les prix immobiliers ont baissé le plus depuis une décennie, ont eu la plus faible croissance de la consommation de tous les pays développés durant cette période. Les américains qui croient que les prix immobiliers ne peuvent que monter et ne représentent aucun risque pour l’économie serait bien avisés de s’informer des autres continents.

[javaZeButt]

Beau travail !



Merci Pangloss

[primo accident]

La décorrélation entre un objet et le prix du travail qu'il est nécessaire pour le créer.
ça vous rappelle rien ?
ça devrait !

[pangloss]

up: les interrogations du jour devraient trouver certaines réponses ici...

[pangloss]

LA TRADUCTION COMPLETE SUIT LE TEXTE EN ANGLAIS

Been there, done some of that
Dec 13th 2007 | TOKYO
From The Economist print edition

Lessons from Japan's financial crisis should worry, and embarrass, America

http://www.economist.com/finance/displa ... d=10286992
Sadly, he knows the end of the story

Though differences between the subprime crisis and the bursting of Japan's own property bubble after 1989 are inevitably great, the similarities are striking. As Kazuto Uchida, chief economist at Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ, points out, both the Japanese and American bubbles were inflated at a time of financial experimentation and easy credit. America saw a huge growth in the securitisation of mortgage assets and “structured investment vehicles” when the Federal Reserve was providing cheap money. Similarly, Japan in the mid-1980s faced pressure from the United States to liberalise its markets. That sparked a wave of “financial engineering”, and the proliferation of new products such as derivatives. The cocktail was given added fizz by American pressure to revalue the yen: in response to a rising currency, the Bank of Japan (BoJ) cut interest rates, flooding the economy with cheap cash. All of which reinforced an impression that the economy had broken free from the usual boom-and-bust cycles.

...depositors took their money out of banks and stuffed it in the post office or under their mattresses. This aggravated the crisis in the banking system. The first estimate of banks' bad loans made by the Ministry of Finance in the early 1990s put them at ¥8 trillion ($80 billion); a decade later, banking analysts reckoned the figure was closer to ¥200 trillion[$2 trillion]

Japanese economists and central bankers see familiar dangers in market-propping intervention that clouds transparency and prevents asset prices from quickly reaching a new equilibrium[ie fall]. The administration's desire to cap some mortgage rates is one example. More worrying, they say, is its backing for the “superfund” proposed by Citigroup, Bank of America and JPMorgan Chase into which all sorts of toxic assets might be poured, out of sight and out of mind.

===========================================================================

Les enseignements de la crise financière japonaise devraient inquiéter l’Amérique

Un autre mois, une nouvelle banque en difficulté, une nouvelle dégradation d’actifs douteux au sein du système financier, et une nouvelle manœuvre de la banque centrale pour tenter de contenir le problème : aux Etats-Unis, l’effondrement du crédit réveille en se propageant des souvenirs inquiétants.

En dépit de différences inévitables entre la crise des subprimes et l’éclatement de la bulle immobilières japonaise après 1989, les ressemblances n’en sont pas moins frappantes. Comme le fait remarquer Kazuto Ichida, économiste en chef à la banque Tokyo-Mitsubishi UFJ, les deux bulles japonaise et américaine ont gonflé durant une période d’expérimentation financière et de crédit facile. Les Etats-Unis ont assisté à l’énorme croissance de la titrisation des actifs hypothécaires ainsi que des « véhicules d’investissement structurés » (SIV) tandis que la Réserve Fédérale fournissait de l’argent bon marché. De la même façon au milieu des années 80, le Japon dut faire face aux pressions américaines pour libéraliser ses marchés. Ceci provoqua une vague d’ ‘ingéniérie financière’ ainsi que la prolifération de nouveaux produits tels que les dérivés. La pression américaine pour la réévaluation du Yen donna un effet stimulant supplémentaire à cette combinaison : pour parer à la réévaluation de sa monnaie, la Banque du Japon (BoJ) diminua les taux d’intérêt, inondant l’économie d’argent bon marché. Ces différents mouvements vinrent renforcer l’impression que l’économie japonaise s’était affranchie des habituels cycles d’expansion-récession.

Tristement au courant de la fin de l'histoire...

Il essentiel de remarquer que les deux bulles japonaises et américaines furent avant tout immobilières, commerciale au Japon et résidentielle aux Etats-Unis. Ironiquement, après que la Banque du Japon eut monté ses taux d’intérêt et fait ainsi exploser sa bulle, les banquiers et officiels américains furent prompts à donner des leçons aux japonais. Voyant 80% des prêts japonais consacrés à l’immobilier, les américains ne pouvaient concevoir la témérité des banques prêtant avec la seule garantie d’un actif dont la valeur pouvait aussi bien baisser que monter. Aux Etats-Unis, disaient-ils, les banques prêtent sur la base du ‘cash-flow’, la meilleure mesure de la capacité d’un emprunteur à rembourser. Les ennuis du Japon vinrent de la supposition erronée suivant laquelle les prix du foncier ne font que monter (depuis lors, dans les villes, ils ont chuté d’environ 70%). Pour autant, les financiers américains ont fait ensuite les mêmes stupides suppositions, prêtant gaiement à des gens sans revenu, travail ni patrimoine [les ninja pour No Income No Job no Asset]. Même si certains marchés immobiliers locaux pouvaient tanguer un peu, un effondrement national était pratiquement inimaginable, pensaient-ils. Ils avaient bien tort.

Les signes avant-coureurs de la crise passèrent d’abord inaperçus, car ils ne se manifestèrent pas dans les banques principales, mais dans leurs filiales et organismes affiliés de toutes sortes. Bien que ces organismes de prêt soient souvent au Japon les plus gros clients de leurs banques de référence, ils ne se sentirent pas tenus de provisionner les dégradations d’actifs. Après tout, en cas de pépin, la maison-mère viendrait à la rescousse, pensaient-ils. Par ailleurs, l’essentiel des prêts des grandes banques allaient vers des banques plus petites, qui elles-mêmes prêtaient à des emprunteurs mal notés (subprime). Cette chaine de prêts immobiliers a tenu les problèmes à distance pendant trop longtemps, déclare Tetsuro Suguira, économiste en chef à l’Institut de Recherche Mizuho. « Si nous avions consolidé tous les comptes en un tableau global des prêts bancaires, nous aurions pu identifier les problèmes bien plus tôt. » Voilà qui rappelle des choses.

La capacité des crises financières de se propager au delà de leur domaine d’origine est notoire. Aussi quand on vit que les banques du Japon étaient atteintes, il leur devint impossible de lever des fonds sur les marchés à court terme. Elles restreignirent en conséquence leur prêts aux entreprises (y compris à l’étranger), qui sentirent rapidement leur douleur. Incapable d’obtenir des fonds auprès des banques ou des marchés de capitaux, les compagnies japonaises cessèrent de se prêter entre elles. Après avoir représenté un tiers environ de tous les crédits, le crédit commercial s’assécha.

Entre-temps, les déposants sortirent leur argent des banques pour le mettre à la poste ou sous leur matelas, ce qui aggrava la crise du système bancaire. Le ministère des finances fit au début des années 90 une première estimation de 8 milliards de dollars au sujet des emprunts douteux. Une décennie plus tard, les spécialistes de la banque s’accordaient sur un chiffre plus proche des 200 milliards de dollars.

Pour écarter toute comparaison, certains peuvent arguer de la rapidité avec laquelle les banques américaines et leurs autorités de régulation se sont attaqués à la crise des ‘subprimes’. Car le Japon, de son côté, a vraiment mis du temps avant de se décider à réagir. D’abord, on supposa que les prix immobiliers reprendraient bientôt leur joyeuse ascension. Jusqu’en 1994 au moins, les autorités de régulations agirent de concert avec les banques pour cacher l’ampleur des prêts à problème. Ce n’est pas avant la fin des années 90 que le gouvernement intervint au secours du système bancaire, et il ne s’occupa sérieusement de faire réagir les banques à leurs prêts douteux qu’après 2002 – 12 ans après l’éclatement de la bulle.

La crise actuelle en rapide évolution a suscité aux Etats-Unis une réponse plus rapide. Pourtant, les économistes japonais et les banquiers centraux distinguent des dangers connus dans les interventions de soutien aux marchés, qui diminuent la transparence et empêchent les prix d’atteindre un nouveau point d’équilibre. Le souhait des autorités américaines d'établir un plafond pour les taux d’intérêt hypothécaires en est un exemple. Plus inquiétant encore, disent-ils, est le projet de soutien à un ‘super-fond’ proposé par Citigroup, Bank of America et JPMorgan Chase dans lequel toutes sortes d’actifs douteux seraient tranquillement enfouis. Mais nulle revanche malsaine au Japon : après tout, la crise des ‘subprimes’ menace aussi la reprise économique à laquelle le Japon aspire désespérément.

[demobilier]

Merci pour la traduction. Article à encadrer et à garder dans les annales. Une vraie perle


Je vais dire un truc c...

Quand vous emprunter pour acheter à prix bullesque, vous vous retouvez dans l'impossibilité de consommer normalement pendant des années ensuite. On achète avec l'argent qu'on aura demain donc demain on n'aura plus rien à dépenser.

Ca me semble frappé du bon sens mais je n'ai jamais vu une allusion quelconque à ce simple fait dans la presse ou chez les économistes ou chez nos dirigeants...

Je doit me tromper sans doute

[pangloss]

ben là, c'était écrit...mais le message de la hausse perpétuelle à certains moments est le seul qui intéresse...

Le bon sens manque de magie...

[pangloss]

les saines lectures ne se démodent pas...

[pangloss]

up

[pangloss]

programme culturel pour nos amis AI...

[Gaucho]

Je n'avais pas vu que tu avais réuni (et traduit !) ces articles dans une seule file. Merci pangloss.
Ca merite bien un UP

[BulleDog]

Direction le best of ?

[pangloss]

hi there...

[DiscoTonio]

haaa, ça faisait un moment qu'on ne te voyait plus je m'inquiétais Re bienvenue chez toi ma fois.

[pangloss]

pas grand'chose à dire: tout se passe comme prévu....

[papoo49]

sont biens ces articles, faut les relire de temps en temps.

Et dire qu'ils datent de 2002 et 2005....

[pangloss]

pas grand'chose à dire: tout se passe comme prévu....

Tout se passe donc comme prévu...

[pangloss]

http://www.economist.com/finance/displa ... d=12306060

Deleveraging
A fate worse than debt
Sep 25th 2008 From The Economist print edition

Consumers and companies may be forced to cut back

IT IS ugly, but deleveraging is the word of the moment. Financial institutions, desperate to repair the damage inflicted on their balance-sheets by mortgage-related securities, sell assets. In doing so, they exacerbate the problem. Forced sales push down the prices of assets, worsening the balance-sheets of other investors, forcing more asset sales, and so on. In the end, the government is the only entity left in the game with a balance-sheet strong enough to keep buying.

A cut in overall lending would be a complete reversal of trend. Morgan Stanley reckons that total American debt (ie, the gross debt of households, companies and the government) has risen inexorably since 1980 to more than 300% of GDP (see chart), higher than it was in the Depression. Consumers, in particular, were encouraged to borrow by low unemployment and interest rates and (until last year) rising asset prices. Their debt jumped from 71% of GDP in 2000 to 100% in 2007, a bigger increase in seven years than had occurred in the previous 20.

If consumers start to save more or borrow less, spending suffers. In the last three months, America has seen the weakest car sales since 1993, according to Bloomberg. A general decline in demand will cause businesses to shed jobs, creating further falls in demand and more bad debts.

[FrancoisC]

pas grand'chose à dire: tout se passe comme prévu....

Tout se passe donc comme prévu...

Comme prévu tout se passe ...

[pangloss]

La vérité est que cette bulle de crédit est la plus grande de toute l'histoire, qu'elle grossit depuis le début des années 80 aux USA (1981 très précisément, soit juste après la fin de la période inflationniste des années 70) : Vu la durée exceptionnelle de cette phase d'expansion (26 ans), il ne faut pas s'attendre à voir les problèmes actuels réglés vraiment avant une décennie au moins.
Cela ne signifie pas 10 ou 15 ans de récession et de crise intense (une durée de 2 à 4 ans paraît pour le moment plausible à ce niveau). Mais nous ne retrouverons sans doute pas de fondations saines et un vrai nouveau cycle de croissance de long terme (comparable à la période 1945-1981) avant au moins 10 ou 15 ans (pour la plupart des pays développés concernés par la bulle de crédit en tout cas).

[pangloss]

http://www.economist.com/finance/displa ... d=12437739

L-shaped poverty lines Oct 16th 2008 | TOKYO From The Economist print edition
Japan shows how long the impact of a bust can linger for ordinary people

Like many of Japan’s homeless, Kiyoshi lived a normal life during Japan’s boom years, working in a restaurant. But life became hard in the 1990s after the property and stockmarket bubble burst. He now collects empty aluminium cans to earn—“on a good day”—around ¥1,000 ($10) for food.

Whether or not the West has been saved from “depression” by the co-ordinated banking rescues of its governments, the possibility remains of a sharp economic recession around the world. Economists debate whether this recession might be “V-shaped” (ie, brief) or “L-shaped” (prolonged). People like Kiyoshi put a face to what is at stake—and the lasting impact it can have on everyday life.

The government’s response was to spend. It forked out about ¥120 trillion [800 milliards d'euros] between 1992 and 1999, mostly on useless construction projects in the hard-hit hinterland. It acted as a form of welfare. But in temporarily alleviating one problem, it created other, longer-term ones. The gross national debt soared to 180% of GDP—three times more than America’s and the largest within the OECD.

The Bank of Japan kept interest rates at zero for nearly six years. Since February 2007 they have stayed at 0.5%. This acts as a subsidy from individuals (who earn almost nothing from their massive savings) to banks. But raising rates would increase the government’s debt obligations.

Japan shows how long it can take to recover from financial collapse. Its stock prices did not hit bottom until 2003, more than a decade after they first started falling. They are still one quarter of their level at the peak. Property prices remain two-thirds below their highest level.

[ventus]

Je préfère m'endetter sur 25 ans pour une ruine.... que de vivre ce scénario.

[pangloss]

Je préfère m'endetter sur 25 ans pour une ruine.... que de vivre ce scénario.

J'ai un peu de mal à comprendre en quoi le fait d'être locataire de ta banque pourrait te protéger de quoi que ce soit si, par exemple à l'occasion d'un revers professionnel prolongé ou d'un accident de la vie, tu te trouvais dans l'incapacité de payer les traites de 'ton' logement...

Mais ne soyons pas si pessimiste...et suivons l'histoire de quelqu'un qui s'est bien "mis à l'abri" en sommet de bulle (traduction française plus loin):

Between 1989 and 1990 the Bank of Japan became worried that the property boom was becoming a bubble and took preventative steps, tightening interest rates. The bubble popped.

The resulting bust saw housing prices fall for 14 years in a row, and prices retreated as far as 60 per cent in Japan's capital cities. The stock market crashed 80 per cent, consumers slowed their spending and the economy plunged into a prolonged recession.

Daisuke Sato was one bloke I met who was caught in the crash. He bought an apartment in 1990 for (roughly) $500,000, and 17 years later the pad is worth only $280,000. Sato has a constant reminder of the mania -- a massive mortgage that needs to be paid back regardless of the price of his home.

http://www.news.com.au/heraldsun/story/ ... 64,00.html

[opcvm1234]

Je préfère m'endetter sur 25 ans pour une ruine.... que de vivre ce scénario.

???

[pangloss]

TRADUCTION COMPLETE APRES LE TEXTE EN ANGLAIS

Between 1989 and 1990 the Bank of Japan became worried that the property boom was becoming a bubble and took preventative steps, tightening interest rates. The bubble popped.

The resulting bust saw housing prices fall for 14 years in a row, and prices retreated as far as 60 per cent in Japan's capital cities. The stock market crashed 80 per cent, consumers slowed their spending and the economy plunged into a prolonged recession.

Daisuke Sato was one bloke I met who was caught in the crash. He bought an apartment in 1990 for (roughly) $500,000, and 17 years later the pad is worth only $280,000. Sato has a constant reminder of the mania -- a massive mortgage that needs to be paid back regardless of the price of his home.

http://www.news.com.au/heraldsun/story/ ... 64,00.html

Entre 1989 et 199, la Banque du Japon commença de se faire du souci car le boum immobilier était en train de devenir une bulle. La Banque prit des mesures préventives en remontant les taux d'intérêt. La bulle explosa.

Le retournement résultant vit le prix des maisons chuter pendant 14 ans d'affilée, baissant de 60% dans les grandes villes japonaises. La bourse s'effondra de 80%, les consommateurs diminuèrent leur achats et l'économie plongea dans une récession prolongée.

Daisuke Sato, un homme que j'ai rencontré, a été pris dans ce crash. Il a acheté un appartement en 1990 pour environ 500 000$, et 17 ans plus tard son logement ne vaut plus que 280 000$. Sato est sans cesse rappelé à la folie de l'époque de la bulle par les fortes mensualités qu'il doit toujours payer malgré le prix à présent réduit de son bien.

[pangloss]

http://www.spiegel.de/international/bus ... 01,00.html

Why the Global Housing Market Boom Bypassed Germany

Post-Reunification Exuberance

To understand why Germany's housing market has been in the doldrums for the last decade you have to go back to the early 1990s. In June 1991, eight months after reunification, a law designed to revive the economy of former East Germany, called the Fördergebietsgesetz, came into force. It offered incredibly generous tax incentives to property investors: Anyone who renovated or built real estate in the former East or Berlin, could write off the entire cost of the investment from their taxable income over 10 years.
Many wealthy West Germans leapt at this once-in-a-life-time opportunity, including some of Germany's biggest celebrities -- such as TV presenters Thomas Gottschalk and Günther Jauch -- to a former foreign minister Hans-Dietrich Genscher to lawyers, dentists and managers. They all poured money into real estate, ranging from single flats to giant office complexes and housing estates.
Buoyed by the generous tax breaks, Germany's property market boomed in the early and middle 1990s. Between 1990 and 1998 -- the year the tax incentives finally expired -- the price of buy-to-let properties rose by around 70 percent. But the policy also helped to create a real estate bubble.
"Effectively, the tax incentives were so generous that people over-invested and that meant there was a glut of supply in Berlin, for example," Julian Power, director of London-based Berlin Capital Investments, which advises individuals and companies on investing in German real estate, told SPIEGEL ONLINE. "People could renovate a property and they couldn't lose, as they could write off the whole cost against their tax bill. ... So people were doing it whether or not there was a demand for it."

Boom Turns to Bust
But in the rush to take advantage of the incredible tax break, many investors seemed to have forgotten to ask themselves whether there really was demand for the property they were building and renovating.
"After 1998 a sobering of the market set in," Jürgen Michael Schick, vice-president and spokesman of Germany's Real Estate Association (IVD), which represents property advisers, brokers, administrators and experts, told SPIEGEL ONLINE. "The tax incentives no longer existed and in the 1990s investors had built over and above market demand."
As the housing market bubble burst, investors' exuberance turned to gloom. While house prices at the end of the 1990s were rising -- and kept rising for the next decade -- in many industrialized countries, Germany's housing market entered a prolonged slump. According to the Economist's global house price league table, the average value of homes doubled or even tripled in many countries between 1997 and 2007. In Britain house prices rose 210 percent, 190 percent in Spain, 168 percent in Australia and 104 percent in the US.

[pangloss]

POUR COMPLETER MA FILE DE REFERENCE:
De l'influence de la démographie sur la formation de bulles immobilières majeures

viewtopic.php?p=20228#p20228
Mon explication "démographique théorique"

Le profil de la pyramide des âges est révélateur du moment démographique particulier où ces bulles ont tendance à se former: quand le ratio de dépendance (actifs/inactifs) est le plus favorable (population âgée pas encore en explosion ET population jeune inactive peu nombreuse relativement pour cause d'effondrement démographique. On a alors un cocktail détonnant qui fait prendre la plus grande partie de l'enrichissement individuel (dû donc à des charges plus basses mécaniquement) pour l'effet d'un changement de paradigme/ d'un nouveau stade de croissance...

Dans le même temps, le gros de la population (les actifs) qui sent confusément le problème de dépendance à venir, essaie de s'en prémunir individuellement mais tous ensemble (!) par l'investissement dans la bourse mais surtout dans la pierre, supposée fournir une réserve sure de valeur...alors que cette sûreté ne pourrait être fournie que par une génération suivante nombreuse.

Des illustrations passées du phénomène:

Japan 2010
Germany 2005

D'autres pays qui vont connaître le même sort:

-l'Espagne:
Le nombre des ménages va carrément imploser en Espagne...

...réduisant par là, et pour longtemps, des besoins "sur-pourvus" par l'hystérie de construction actuelle qui aura même du mal à s'arrêter tant l'économie espagnole est droguée et dépendante du parpaing...


-le Portugal:



-l'Italie :


-La Grèce:




La France: un cas intermédiaire:



on voit la différence, bien que le baby/papy boom (à l'oeuvre dans tout le monde occidental, mais pas couplé partout avec un effondrement démographique comme en Espagne, au Japon etc) dessine des similitudes...


DEMOGRAPHY IS DESTINY Auguste Comte (1798-1857)

[koozia]

Merci beaucoup Plangloss pour cette théorie qui mérite qu'on s'y intéresse tout particulièrement. Ca n'a pas de caractère divinatoire sur les tournures prochaines comme beaucoup le recherchent je crois. Mais ça permet de comprendre, ou d'apporter des éléments de compréhension à, l'enchaînement et les raisons psychologiques qui nous ont rendus à cette situation.

Enfin c'est un bon essai quoi.

[pangloss]

http://www.economist.com/finance/displa ... d=13110352

America's banking crisis
Worse than Japan?
Feb 12th 2009 | WASHINGTON, DC
From The Economist print edition

The scale of the (japansese) bubble—a doubling of house prices in five years—was about as big in America’s ten largest cities as it was in Japan’s metropolises. But nationwide, house prices rose further in America and Britain than they did in Japan (see first chart). So did commercial-property prices. In absolute terms, the credit boom on top of the housing bubble was unparalleled. In America private-sector debt soared from $22 trillion in 2000 (or the equivalent of 222% of GDP) to $41 trillion (294% of GDP) in 2007 (see second chart).

Judged by standard measures of banking distress, such as the amount of non-performing loans, America’s troubles are probably worse than those in any developed-country crash bar Japan’s. According to the IMF, non-performing loans in Sweden reached 13% of GDP at the peak of the crisis. In Japan they hit 35% of GDP. A recent estimate by Goldman Sachs suggests that American banks held some $5.7 trillion-worth of loans in “troubled” categories, such as subprime mortgages and commercial property. That is equivalent to almost 40% of GDP.

As Anil Kashyap of the University of Chicago points out, one reason Japan was so loth to acknowledge the depths of its banking problems was the knowledge that a banking clean-up would require a large-scale restructuring of Japanese firms which, in turn, would throw many people out of work.

A similar dynamic will surely play out in America’s over-indebted households. With their assets worth less and credit tight, people will be forced to save much more than they used to. The household saving rate has risen to 3.6% of disposable income after being negative in 2007. For much of the post-war period it was around 8%, and in the short-term it could easily exceed that. But, whereas dis-saving by Japanese households countered the corporate balance-sheet adjustment, American firms are unlikely to invest more while consumers are in a funk. Propping up demand may therefore require more persistent, and sustained, budget deficits than in Japan.

Add all this together and the ease with which American policymakers dismiss Japan’s experience is probably misplaced. Japan’s outcome—a decade in which growth averaged 1% a year and gross government debt rose by 80 percentage points of GDP—was not one to be proud of. But given the magnitude of today’s mess, it may soon seem not that bad after all.

[Clint]

Un sympathique retour de Pangloss avec The Economist, of course !!!

[Martigan]

Add all this together and the ease with which American policymakers dismiss Japan’s experience is probably misplaced. Japan’s outcome—a decade in which growth averaged 1% a year and gross government debt rose by 80 percentage points of GDP—was not one to be proud of. But given the magnitude of today’s mess, it may soon seem not that bad after all.

Effectivement, il peuvent dédaigner l'expérience Japonaise, car les USA ne peuvent pas faire augmenter leur dette de 80% du PIB... Ils sont déjà au-delà du taquet...

La sortie sera bien plus violente et désordonnée.

[ventus]

N'oublions pas que dans les années 90, le Japon pouvait se permettre de combattre la déflation par l'émission massive de monnaie dans un monde avide de liquidité.

Aujourd'hui,c'est le monde entier à l'exception de quelques pays qui doivent combattre ce scénario japonnais en pire, mais qui va absorber ces liquidités?

[suppli]

Avec tout le respect du a Pangloss, je viens taper l'incruste sur sa file

http://www.economist.com/finance/displa ... d=13061713

Spreading mortgage losses
Move over, subprime
Feb 5th 2009 | NEW YORK
Now better-heeled Americans are defaulting on mortgages

The rating agencies are rushing to catch up with this grim reality. Moody’s, which last summer had issued a sanguine outlook for Alt-A, recently quadrupled its loss projections on bonds backed by such loans. A steady flow of downgrades has turned into a flood in recent weeks, with thousands of Alt-A tranches taking the plunge. The falls have been unusually steep: of the $59 billion of AAA-rated securities that Moody’s cut between January 29th and February 2nd, an astonishing 91% went straight to junk, according to Laurie Goodman of Amherst Securities. In ratings terms, Alt-A is doing worse than subprime.

J'ai pris le temps de faire une traduction en français. Je n'ai pas la prétention d'etre un traducteur pro, donc si vous voyez des erreurs, indiquez-les moi et je corrigerai.

Pousses-toi, Subprime
Aujourd’hui, des américains plus aisés sont en défaut de paiement sur leurs prêts.

L’époque où ce qui empêchait les banquiers de dormir était les hypothèques subprimes est depuis longtemps révolue – uniquement à cause des explosions en chaine à tous les niveaux dans la finance. En termes de toxicité, cependant, les subprimes n’ont eu aucun équivalent. Jusqu'à aujourd’hui, peut-être. Même si les marchés de crédits, particulièrement les marchés de crédit d’entreprise (corporate-debt), montrent quelques signes d’amélioration, la situation des prêts hypothécaires consentis aux Américains supposés plus aisés se dégrade à un rythme effroyable.
Particulièrement inquiétants sont les prêts hypothécaires “Alt-A”, proposés aux emprunteurs coincés entre le grade subprime et prime. Ce marché à été présenté comme un moyen d’étendre l’accès à la propriété à ceux qui, comme les travailleurs indépendants, ont une bonne solvabilité mais des revenus fluctuants. Ses fournisseurs se sont spécialisés dans des offres de prêts accompagnés de minces brochures et de pratiques exotiques comme les hypothèques à amortissement négatif, qui permet aux emprunteurs de payer moins que les intérêts, la différence étant ajoutée au capital restant dû.

Que les Alt-A aient des problèmes n’est certes pas une surprise. L’été dernier, par exemple, ils ont participé à mettre à bas IndyMac, une banque californienne. Mais la vitesse à laquelle ces prêts se sont dégradés ces derniers mois, et la réaction des agences de notations, furent saisissantes. Les impayés ont explosé dans les derniers mois de 2008. Ils ont même augmenté fortement pour les prêts contractés en 2005, avant même que la dégradation des notes devienne aussi fréquente (voir graphique).



Les agences de notation courent pour tenter de rattraper cette réalité morose. Moody’s, qui l’été dernier à publié une étude très optimiste sur les Alt-A, a récemment quadruplé ses projections de pertes sur les titres adossés sur te tels prêts. Un flot continu de dégradation de cotations qui est devenu une véritable inondation ces dernières semaines, avec des milliers de tranches Alt-A buvant la tasse. Les chutes ont été inhabituellement brutales : sur les 59 milliards de $ de sécurités notées AAA entre le 29 Janvier et le 2 Février dernier, un surprenant 91% d’entre eux ont été directement changés en « Junk », d’après Laurie Goodman de Amherst Securities. En termes de notations, Alt-A fait pire que les subprimes.

Pour Moody, c’est “sans précédent”. Ce qui a le mérite d’être clair. L’agence s’attend maintenant à des pertes pour les titrisations Alt-A 2006-07 de l’ordre de 20%, comparé à une moyenne historique nettement en dessous des 1%. Comme un affreux écho du fiasco sur les CDOs (collateralised-debt obligations), les créanciers du bas de la structure peuvent s’attendre à des dépréciations totales de ces actifs, tandis que la vaste majorité des créanciers prioritaires (senior holders) ne sera pas à l’abri de substantielles pertes.

Les sommes en jeu sont désespérément importantes. Dans le pire des cas, les pertes portant sur les 600 milliards de $ de dettes Alt-A titrisées encore à payer pourraient s’élever à 150 milliards de $, admet David Watts de CreditSights, une entreprise de recherche. Des analystes de Goldman Sachs estiment possible des pertes sur les 1.3 trillions du marché total des dettes Alt-A – incluant les crédits titrisés aussi bien que non-titrisés – de l’ordre de 600 milliards, presque autant que les pertes attendues sur le marché des subprimes. Ajoutez à cela les option-ARM, un genre particulièrement virulent de prêt a taux variables, beaucoup d’entre eux étant de même essence que les Alt-A, et le chiffre potentiel atteint les 1 trillion.

Une part du problème provient du fait que les Alt-A sont apparus a la toute fin du boom du crédit fin 2006 et début 2007. A l’époque, les subprime avaient déjà mauvaise réputation. C’est alors que Wall-Street a mis au point une combine : il prit des emprunteurs qui auraient dû en temps normal être subprime et les a maquillés en «mid-prime ». Beaucoup de ces prêts étaient condamnés d’avance. D’après la Bank for International Settlements, un incroyable 40% des prêts hypothécaires contractés au cours du premier trimestre 2007 étaient des prêts «interest-only» ou à amortissement négatif.

En théorie, la baisse des taux d’intérêts durant l’année passée devrait amortir le « choc de remboursement » subi par les emprunteurs dont les prêts furent réajustés de taux d’appel bas à des taux plus élevés. Mais le prix de l’immobilier a chuté si abruptement que peut-être la moitié de tous les emprunteurs Alt-A sont en negative-equity ; pour beaucoup d’entre eux, abandonner leur bien semble être la meilleure option. De plus, les emprunteurs option-ARM qui ne s’attendaient pas à devoir repayer le principal avant 2015 ou plus tard pourraient maintenant être contraints à le faire dès cette année, car ils atteignent des plafonds qui déclenchent le remboursement prématurément. Les efforts du gouvernement pour contenir les saisies devraient aider ces malheureux, bien qu’ils devraient faire bien peu pour les détenteurs de bons adossés à des hypothèques, qui eux pourraient faire face à des pertes plus importante du fait des « cramdowns », c'est-à-dire quand les cours spécialisées dans les faillites imposent une réduction du capital restant dû.

Alt-Aaaaaargh

La douleur sera ressentie par toute l’industrie de la finance. Les sociétés d’assurance, qui ont absorbé un important mais inconnu nombre de créances remplies de Alt-A, seront désormais poussées à vendre dans la mesure où elles n’ont pas le droit de détenir des titres notés en dessous de « investment grade ». Les banques ont déjà vendu une part importante de leurs actions Alt-A aux hedges funds et autres compagnies d’asset-management, souvent avec d’importantes décotes. L’exposition de UBS à baissé de 26.6 milliards de $ à tout juste 2.3 milliards, par exemple. Mais d’autres banques européennes n’ont pas été aussi zélées. ING, une banque hollandaise, détient toujours 27.7 milliards d’euros de dette Alt-A. Les banques américaines sont assises sur peut-être 800 milliards de $ de ces titres.

Alors que la valeur des titres hypothécaires a chuté, les banques ont du vendre leurs avoirs, subissant des pertes « non-réalisées » qui ont érodé le montant de leur capital. De nouvelles vagues de dépréciations augmenteraient d’autant la pression à la baisse sur les prix. Ces dépréciations attaquent le capital également d’une autre manière, car les dettes de niveau « junk » portent une lourde pénalité de risque ; les banques doivent en effet mettre de coté cinq fois plus de capital qu’elles devraient le faire pour d’excellentes valeurs. Dégrader les notes affecte également les prévisions de bénéfices, en poussant les banques à admettre que les pertes classifiées comme temporaires sont désormais permanentes.

Les plus fragiles d’entre elles pourraient désormais avoir besoin de lever des capitaux frais. Si elles ont de la chance, les banques pourront transférer une part du risque aux gouvernements par des garanties d’actifs ou des « bad banks » qui assumeraient ces actifs nocifs. Le gouvernement hollandais a accepté d’assumer le risque de la plupart des valeurs Alt-A de ING, et l’exposition de 11.4 milliards de $ de Citigroup aux bonds Alt-A tombe sous la garantie qui est partie intégrante du plan de sauvetage de Novembre dernier.

Ce que le contribuable obtiendra en retour est loin d’être clair. Les officiels sont encore en pleine lutte pour savoir comment évaluer les hypothèques dépréciées. Estimer la valeur des prêts Alt-A peut être particulièrement difficile car ils sont terriblement hétérogènes, à cause d’un large assortiment d’options de remboursement. Les banques les moins rigoureuses détiennent certains actifs à environ 60 cents par dollar. Ceux de Morgan Stanley sont cotés à la moitié de ce montant. Son cours a rebondi récemment, en partie dans l’espoir que le groupe sera dans la mesure de comptabiliser (write-up) ces actifs une fois que le gouvernement aura dévoilé son plan de sauvetage.

Les plus grands perdants dans cette affaire de Alt-A sont les agences gouvernementales d’hypothèques, Fannie Mae et Freddie Mac. Ils ont se sont aventurés sur le marché en 2006-2007, flairant les bonnes affaires dans les états les plus enfiévrés d’immobilier comme la Californie et l’Arizona, confortés par des versement d’acomptes de 20%. Lorsque la baisse des prix de l’immobilier à dépassé ce montant, ils se sont retrouvés à détenir les premières pertes, les emprunteurs ayant emprunté avec un tel acompte n’ayant pas besoin de contracter une assurance hypothécaire.

Aussi gangrenés que les Alt-A paraissent, le pire est peut-être encore à venir. Alors que le chômage aux Etats-Unis se dirige vers les 8%, même les prêts les plus garantis se dégraderont. Les banquiers deviennent de plus en plus anxieux au sujet des 1.1 trillions de $ de prêts hypotécaires et valeurs « prime », dont ils détiennent personnellement la majeure partie, assumant qu’ils sont à l’épreuve des flammes.

Ceux-ci sont estimés dans leurs comptes à une valeur « beaucoup plus optimiste » que les hypothèques moins bien notés, d’après l’un d’entre eux. Quelques 70% des valeurs « prime » finiront tôt ou tard par voir leur note dégradée, d’après un « downgrade-o-meter » publié par JPMorgan Chase. Ainsi que l’explique Guy Cecala de la newsletter Inside Mortgage Finance : « La première vague de la tempête des hypothèques étaient les subprime. Maintenant nous sommes frappés par les Alt-A. Mais une plus grosse vague se profile à l’horizon, et elle englobe tous les types de prêts.»

[pangloss]

Merci pour cette traduction.

[Thierry_91]

Oui merci pour le travail que cela représente, c'est très instructif.

[Pinpin]

Idem, merci pour la traduction.

[alex13]

merci, très interessant

[grolandais31]

merci pour cette traduction suppli.
les graphe de discotonio sont également pertinents et donc la bourse va bien dégringoller cette année encore et paeut etre encore en 2010.

[DiscoTonio]

Bien malin celui qui peut prédire ce qui va se passer mais les courbes laissent entendre qu'on n'est encore qu'au milieu du gué.

[pangloss]

http://www.economist.com/finance/displa ... d=13337869

House prices

Caught in the downward current
Mar 19th 2009
From The Economist print edition

The global housing market goes from bad to worse

La France tient la rampe...

[pangloss]

Crise : trois scénarios pour la suite...

Les Echos,
Nicolas Madelaine
31/03/2009
Un scénario noir, un gris et un rose... Une interview de Jacques Delpla, membre du Conseil d'analysise économique auprès du premier ministre,
http://www.lesechostv.fr/video/931/cris ... te....html
TRANSCRIPTION COMPLETE

Jacques Delpla, bonjour. Je voudrais que l’on se livre à un petit exercice de ce qui pourrait être l’enchainement des faits pour que l’économie rebondisse lentement, rebondisse beaucoup ou s’enfonce encore. Mais d’abord, quel est le contexte général ?

Bonjour. Oui ; avant même de faire des scénarios, je crois qu’il y a des choses qui sont inévitables, qu’il faut avoir en tête.
Un : de 2003 à 2007, le monde a connu une expansion exceptionnelle, de l’ordre de 5% par an. Et en grande partie liée à la croissance du crédit, à l’effet de levier.
Tout ça est en train de tomber, de se défaire ; et donc, inévitablement, la baisse de l’endettement, notamment aux Etats-Unis va peser sur la consommation des ménages : donc, on va avoir une croissance plus faible. Deuxièmement, ça va peser sur la politique des banques commerciales, parce qu’elles auront beaucoup- et elles ont toujours dans leurs actifs, beaucoup d’actifs dits toxiques, ou mainteant on dit, actifs historiques. Et donc çà, ça va peser sur le crédit des entreprises. Donc, ces deux choses-là font que, quoiqu’il advienne, le cadre macro-economique des 10 prochaines années, au moins des cinq prochaines années, va être une croissance plus faible qu’auparavant. On peut rajouter à cela qu’à la sortie de la crise, mettons, par exemple, à partir de 2011, les états vont se retrouver extrêmement endettés (les derniers chiffres de la Commission des Finances, à l’Assemblée Nationale, sont de l’ordre d’une dette de l’ordre de 90% du PIB en France et à peu près pareil en Europe) et donc les états vont vouloir se désendetter et donc ils vont avoir des politiques fiscales restrictives, des politiques budgétaires restrictives, augmenter les impôts et baisser les dépenses. Il faudra être systématiquement en excédent budgétaire à la sortie de la crise, pour retrouver un niveau de dette décent autour de 60% du PIB ; et donc ces trois éléments vont peser négativement sur la croissance de la prochaine décennie.


Alors commençons par le scénario noir. Qu’est-ce qui pourrait faire que la récession s’accentue encore?

On a tous en tête la Grande Dépression des années 30. alors ce sera pas aussi catastrophique mais des choses peuvent arriver.
Premièrement, qu’on ait aml estimé l’ampleur des actifs toxiques des banques. Le FMI dit qu’il y en a 2000 Milliards de dollars aux Etats-Unis, la Banque d’Angleterre dit sur l’ensemble du monde, ce serait 3000 milliards de dollars. Et de ça on sait que les banques ont passé provision uniquement pour 1000 milliards. Donc, si vraiment le FMI et la Banque d’Angleterre ont raison, il y a tellement de choses toxiques dans les soutes des banques que elles valent toutes zéro mondialement, qu’il faut massivement les renflouer et que tout ça, ça va peser sur le crédit. Et par ailleurs, on peut avoir des enchainements négatifs de perte de confiance des ménages, des prix des actifs- actions qui s’effondrent. Donc on peut avoir un scénario un peu noir qui serait déclenché en partie par le passé. Alors pourquoi par rapport à aujourd’hui ce serait pire ? Ben peut-être que les Européens n’ont pas pris mesure de l’ampleur de la crise -c’est ce que dit l’administration Obama- et que une petite relance de 1% du PIB à la sortie de l’éclatement de la plus grande bulle de crédit de l’histoire du capitalisme, c’est pas assez. Et dans la pusillanimité de l’Allemagne, de la France, à vouloir relancer, l’incapacité de l’Italie à relancer, tout ça pourrait faire qu’on aille dans un cercle vicieux qui nous remettrait avec des taux de croissance à -4%, cette année c’est le cas, mais encore peut-être l’année prochaine et voilà…Ce n’est pas le scénario le plus probable, mais vraiment il y a ce risque-là qui est en partie lié à, mauvaise surprise sur les actifs des banques et mauvaise réponse des gouvernements en termes de politique budgétaire.


Et est-ce qu’il n’y a pas un risque aussi du côté des émergents qu’on pourrait sous-estimer?

Oui, bien sûr. Mais les émergents C’est que un tiers du PIB mondial. La vraie crise, c’est les pays du G7, qui font 60% un peu plus…deux-tiers du PIB. Mais, c’est vrai, les émergents ont tous, que ce soit en Europe de l’Est et maintenant dans certains pays fragiles d’Asie, la Turquie, le Pakistan, on aura bientôt l’Afrique du Sud et peut-être l’Amérique du Sud. Tous ces pays-là étaient en général avec un déficit des comptes courants extrêment élévé. Ils arrivent plus à se financer. Ils pourraient avoir ce qu’on appelle un « sudden stop », c'est-à-dire que l’ensemble des capitaux extérieurs refusent d’aller financer ces pays émergents très endettés et donc dans ce cas-là il y aurait des contractions, des récessions encore plus violentes que chez nous, on parle de -10 -12% en Lettonie, on pourrait imaginer ça dans une kyrielle d’autres pays. En revanche, les pays qui marcheraient bien, ce serait toujours l’Asie orientale, qui, elle, a toujours des excédents de balance des paiements.


Est-ce qu’il n’y a pas quand même suffisamment de politiques publiques mises en place pour qu’on évite un scénario « Grande Dépression des années 30 » ?

Ecoutez, c’est ce que je pensais à l’automne dernier. Il y avait une bonne réponse du G7 sur la politique budgétaire, un début de relance, et les banques. Maintenant, je suis beaucoup plus sceptique. Regardez, Angela Merkel a expliqué l’autre jour qu’il n’y aurait plus de stimulus. L’Allemagne va connaitre une récession d’une violence extrême, -4 -5 peut-être -6% cette année, et il n’y a pas de raison qu’il y ait un rebond massif l’année prochaine. Et donc, je suis assez étonné de voir l’aveuglement de l’Allemagne, en partie pour des raisons purement idéologiques – les allemands n’ont jamais compris le keynesianisme- de pas vouloir relancer. Et deuxièmement, je trouve que l’ensemble des états du G7 refusent de traiter rapidement le problème des banques. Il y a des manières de le faire, je l’ai écrit dans Les Echos récemment. Je crois que si l’on faisait une restructuration rapide du passif des banques en expropriant les shareholders-les actionnaires pour compenser les pertes, et éventuellement en convertissant les dettes obligataires en actions, on pourrait rapidement absorber les pertes. On pourrait rapidement absorber les pertes et donc, les actionnaires et les créanciers absorberaient les chocs des mauvaises créances et on pourrait très vite rebondir. Il se trouve que l’ensemble des « Trésors » du G7 sont, nous les économistes nous disons, « capturés » par les banquiers, sont trop sous l’influence des banquiers, je dirais aussi des assureurs qui sont les détenteurs de la dette obligataire bancaire, et qu’ils ne veulent pas. Donc, ce qui me fascine c’est, maintenant, l’ensemble des pays du G7, ils sont très passifs, à la fois sur la résolution de la crise bancaire et la résolution de la récession.


Alors prenons maintenant le scénario dans lequel l’économie rebondit lentement ou par acoup. On a eu des politiques de relance, on a eu des taux de contraction très forts ; est-ce qu’un rebond n’est pas assuré en 2010?

Vous avez raison. Dans ce scénario-là, on considère que les politiques budgétaires et les politiques monétaires, même si elles sont un peu imparfaites, ont été extrêmement plus réactives, ce qui est le cas, que dans les années 30. Et donc, grâce à ça, en fait, on a apuré l’essentiel du problème, et derrière donc une fois qu’on a, rappelez vous, les pertes en capital liées à la crise sont de l’ordre de 40 à 50 000 milliards de dollars, ce qui fait à peu près 90% du PIB mondial ; donc c’est non négligeable comme impact sur le stock de capital, le stock de richesse ; donc, l’idée c’est qu’on aurait, par la forte récession de 2008 et 2009, apuré le système ; et après ce choc-là, en 2010, il y aurait un rebond, ce qui arrive toujours après une période de récession ; mais c’est un rebond technique, c’est-à-dire que, vous prenez le secteur automobile ou toute l’industrie manufacturière qui abaissé de moitié, il n’y a pas de raison qu’elle reste là, et donc il y a des histoires de stocks, des gens qui différaient leurs achats, le font en 2009 et donc, vous avez une production industrielle, qui a été divisée par deux, grosso modo dans le monde, depuis un an. Et donc il suffit que ça monte derrière de 10 ou 20%, on reviendrait absolument pas au niveau d’avant la crise, mais rien qu’avec ça vous êtes asuré d’une bonne croissance en 2010, ça peut être encore le cas en 2011. Rappelons nous que c’est ce que nous avons eu il y a quinze ans lors de la grande crise, la grande récession de 92-93, derrière en 1994, il y a eu une très forte croissance. Mais c’est juste du rattrapage après l’effondrement. C’est pas que ce soit fragile, c’est de la réduction de ce qu’on appelle l’output gap, donc , on a tellement baissé qu’on ne pouvait que remonter. Donc c’est normal que derrière une très forte récession, il y ait une reprise. La question, c’est au-delà. Et comme je l’ai dit en introduction, le crai risque, c’est que, la nécessité pour les ménages américains de se désendetter, idem en Irlande, en Grande-Bretagne, en Espagne etc, fera qu’une grosse partie de la consommation va être réduite. Les ménages vont beaucoup moins consommer et vont beaucoup plus épargner qu’auparavant. Dans un premier temps, certes, l’Etat va augmenter la demande publique pour compenser ça, ce qui se passe aujourd’hui, mais derrière la crise il va falloir que l’Etat aussi réduise les déficits budgétaires. Donc, il est probable qu’en 2012-2013 et au-delà, on ait à la fois des ménages qui aient besoin de restaurer leur épargne, restaurer leur capital, épargner, épargner, épargner, se déleverager comme on dit, notamment aux Etats-Unis, et aussi un Etat qui doive le faire. Et dans ce cas-là, c’est le scénario français qu’on a eu entre 1994 et 1998, une croissance faible. A l’époque, c’était parce qu’on réduisait fortement les déficits budgétaires pour entrer dans l’Euro. Là, on réduira fortement les déficits budgétaires pour réduire la dette. On voudra même être en excédent. Donc, on aura, derrière ce feu de paille, qui sera juste la sortie de la crise, on aura une croissance faible, moyenne, entre 0 et 1% pendant de longues années; essentiellement à cause de la forte dette, de la nécessiuté d’épargner. On a un pays qui est comme ça depuis pas mal de temps, au sud de chez nous, c’est l’Italie. L’Italie, de manière assez fantastique depuis les années 2000, a une croissance qui tourne autour de 1%, parfois légèrement plus, mais maintenant en dessous, maintenant c’est nettement négatif, mais avant la crise, l’Italie avait un potentiel de croissance de à peine 1%, pourquoi ?, parce qu’il y avait une dette colossale qui venait empêcher la croissance ; et c’est pas exclu que ce soit la même chose en Europe.


Une croissance de 1%, les populations n’en sont pas très soulagées, ne le sentent pas…

Ce 1% de croissance, il va servir à quoi ?, il va servir essentiellement à payer les dépenses de santé qui augmentent, et les dépenses de retraite qui arrivent pour des raisons démographiques. Donc, les gens, individuellement, ne sentiront rien, aucun gain. Ca ira dans les dépenses de santé et dans les retraites. En dehors de ça, les gens, les actifs, ou même les retraités, ne verront aucune augmentation de leur pouvoir d’achat hors inflation. Donc, oui, effectivement, ça va être un monde triste, un monde où il n’y aura aucun espoir, les gens verront une stagnation de leur pouvoir d’achat ; et je pense, quelque part derrière, une crise morale, sociale, et, je pense, des risques potentiels pour la démocratie, c’est-à-dire des gens qui se disent, peut-être pas comme ce qu’il y a eu dans les années trente, mais on peut imaginer, derrière, des discours populistes, délirants, à droite et à gauche, on les a d’ailleurs, le NPA ou le Front National, c’est ça déjà, alors simplement ça peut augmenter et rebondir…C’est un monde triste; et on paiera les excès des années 2000 par l’obligation de payer pour la génération précédente.


OK, alors essayons de se réjouir avec le scénario optimiste. Qu’est-ce qui pourrait faire que la psychologie sur la valeur des actifs change, et qu’on considère qu’on ait touché le fond, et qu’on reparte d’un bon pied ? Est-ce que c’est un scénario possible, et y-a-t’il un enchainement des faits pour ça ?

Alors c’est possible. Je le souhaiterais. Je pense que c’est minoritaire comme probabilité ; mais, il y a un exemple, c’est les pays scandinaves qui ont eu une crise extraordinairement élevée en 1990-91-92. Le déficit public de la Suède, c’était 12% à l’époque, à peu près comme en Grande-Bretagne aujourd’hui. Tout le système financier avait explosé, tout le sytème bancaire avait explosé. Et donc, ce qu’on fait les suédois, c’est qu’ils ont…, les finlandais aussi d’ailleurs, finlandais, suédois et danois, ils ont massivement restructuré leur économie ; ils ont faits toutes les réformes qu’on aurait dû faire parce qu’il y avait un consensus politique et autre. Donc, peut-être que si on fait énormément de réformes, ça arrivera ; les fruits arriveront pas tout de suite. Tant qu’on a de la récession, y a évidemment par définition pas de…mais derrière on peut avoir un fort rebond. Alors, pour tempérer l’optimisme là-dessus, c’est que les suédois ont pu faire ça parce qu’ils ont massivement dévalué leur monnaie, les finlandais aussi. Nous, le risque, c’est que le dollar baisse massivement à cause de l’effondrement de l’économie américaine, et que l’Euro s’appécie dans le monde . Donc, ce sera difficile de sortir à cause du taux de change. Alors, qu’est-ce qui peut rester comme espoir, c’est d’abord des profondes réformes structurelles, mais ça, ça met du temps ; et on peut espérer aussi l’arrivée de chocs de productivité positifs, des gains de productivité. Moi, je pense essentiellement à tout ce qui est internet. Je veux dire, ça fait depuis dix ans qu’on vit dans le monde internet, et que ça se voit pas dans les chiffres du PIB. Ca s’est vu aux Etats-Unis, où la croissance a augmenté d’un point entre 1995 et 2005, grosso modo à cause de ça. Nous, il n’y a pas de preuve, presque, il n’y a pas de preuve de l’impact d’internet sur la productivité du travail. Or quand vous regardez autour de vous, vous voyez qu’il y a des choses, quand même, qui sont beaucoup plus efficace. Donc, mon espoir, ce serait que les nouvelles technologies, l’adoption des nouvelles technologies forcent à une augmentation de la productivité. C’est pas donné, parce qu’en période de récession, les gens sont de plus en plus rétifs au changement. Je trouve un exemple, c’est ce qui se passe dans le secteur automobile. La politique du gouvernement est totalement désastreuse. L’idée de vouloir empêcher Renault et Peugeot de se restructurer en fermant des entreprises et autres sur le sol national ; c’est l’opposé de ce qu’il faudrait faire, c’est l’opposé de l’adaptation au changement. Je comprends très bien qu’on se pose des questions sociales sur les bassins d’emploi de l’automobile, mais plus on donnera de subvention à ces vieux outils industriels qui n’ont plus de demande, puisque plus personne n’achète de ces voitures-là, plus on ralentira l’arrivée de nouvelles technologies. Donc, moi, j’appelle à un sursaut de restructuration schumpéterienne, de destruction créatrice, qui me paraît le seul moyen de sortir par le haut de cette crise.


Y a pas la possibilité, quand même, que l'économie mondiale soit soulagée par une stimulation de la demande interne dans les pays émergents, comme la Chine par exemple ?

Pas vraiment. Pour une question arithmétique : la Chine, c’est 5% du PIB mondial, donc, même si ça augmente de 10%, ça fait 0.5% du PIB mondial en plus.


Oui, mais Chine plus Inde plus Pays du Golfe ?

Alors, les pays du Golfe, eux ils sont en récession à cause du prix du pétrole. Donc, ce n’est pas de là que viendra la relance. Bon les pays de l’Asie orientale, on va dire, oui, mais, tout compris, il font 10% du PIB mondial, donc, une fois de plus, on suppose qu’il y a une énorme croissance dans ces pays-là, il y a 10% par an, ce qui fait beaucoup alors qu’ils sont plutôt à la moitié en ce moment, mettons de 10% par an, exceptionnel, ça fait un point de croissance en plus. C’est bien, mais ça n’explique pas que, c’est pas avec ça qu’on revient à 5% de croissance mondiale. Il faudrait qu’il y ait vraiment…la croissance…, juste parce que les Etats-Unis, c’est un quart du PIB mondial, l’Europe, c’est 20%, et le Japon c’est 12, donc 57, plus vous ajoutez les autres pays, Australie et autre Norvège etc, vous êtes à 60% du PIB mondial. Tant que ces pays-là sont pas en forte reprise, le PIB mondial, la croissance mondiale ne sera pas là.


Alors quel est le scénario, selon vous, le plus probable ?

Je crois que le scénario le plus probable, c’est une sortie en douceur, c’est le deuxième scénario, ce que j’ai appelé le scénario blanc. Le scénario noir est exclu, parce que je pense que quand même que les politiques budgétaires et monétaires de relance sont tellement massives que 1930 n’est pas là, en 1930, on a fait l’opposé…Je crois beaucoup, hélas, au scénario gris-blanc où il y a une sortie assez forte en 2010, voire 2011, mais juste un rebond technique. Et après une croissance faible, morne, en partie parce que les gouvernements ne sont pas capables de réformer. Je vous renvoie au dernier livre de Pierre Cahuc et Zylberberg sur les réformes ratées du Président Sarkozy ; on ne voit pas pourquoi il y en aurait des meilleures à l’avenir. Et c’est pareil ailleurs, en Italie, en Espagne, en Allemagne... Les grandes réformes que les suédois ont faits, qui pourraient nous permettre d’être sur le troisième scénario rose, les gouvernements ne sont pas prêts à les faire. Le gouvernement actuel n’est pas prêt à le faire en France, ne l’a pas fait. Et tout ce que j’entends de l’opposition socialiste, c’est pareil, ou pire. Enfin donc, il n’y a pas de signal qu’on serait prêt à faire des réformes qui permettraient d’atteindre le scénario rose. J’en suis désolé, mais c’est ainsi. Et l’histoire nous prouve que quand l’Europe continentale(la France, l’Allemagne) sort d’une récession comme ça, je vous renvoie à 1992, on ne sait être que moyen, derrière.

[totore75]

Très intéressant, comme article, j'ai appris plein de choses.
Merci !

[fahim]

simulation emprunt immobilier

It is a nice post. I got it very useful. Thanks!

[Mulet]

Voilà ce que disait Paul Krugman (depuis prix Nobel d'économie en 2008) en 2002 à propos de la récession causée par l'explosion de la bulle internet:
http://www.nytimes.com/2002/08/02/opini ... e-dip.html

The basic point is that the recession of 2001 wasn't a typical postwar slump, brought on when an inflation-fighting Fed raises interest rates and easily ended by a snapback in housing and consumer spending when the Fed brings rates back down again. This was a prewar-style recession, a morning after brought on by irrational exuberance. To fight this recession the Fed needs more than a snapback; it needs soaring household spending to offset moribund business investment. And to do that, as Paul McCulley of Pimco put it, Alan Greenspan needs to create a housing bubble to replace the Nasdaq bubble.

Je pense qu'il regrette cette phrase maintenant.

Remplacer une bulle par une autre est devenu le seul moteur de la croissance américaine. Pour répondre à la crise actuelle la FED a encore abaissé ses taux jusqu'à la limite 0% et a de plus entamé une phase de "quantitative easing", sorte d'arme atomique des banques centrales pour éviter la déflation.

Mais actuellement tout cet excès de liquidités reste confiné dans les comptes des banques sans être redistribué a l'économie réelle: nous vivons une situation de "liquidity trap", ou trappe à liquidité.

La seule façon de libérer ces liquidité est de.... créer une nouvelle bulle! Quel sera le vecteur de cette bulle? Les candidats sont nombreux: obligations d'Etat, matières premières, or, économie verte, les pays émergents, la bourse (ce serait rigolo) ....?

On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif paraît-il et généralement on assiste au gonflement et à l'éclatement d'une bulle par génération. Mais le crash de la bulle internet et l'apparition de la bulle immo se sont enchaînés en seulement 4 ans (voire moins), un rapprochement temporel inédit dans l'histoire.

On ne peut pas exclure qu'une bulle est en train de se former en ce moment même alors que la bulle immo n'a pas fini de se dégonfler.

[taratata]

Il y avait eu une autre bulle dans les années soixante dix , sur les terres agricoles . Les prix des terres avaient explosé dans le monde entier , à cause des importations de blé par l'urss . Lorsque ces importations ont cessé fin des années 70 , début des années 80 la bulle sur les terres agricoles a éclaté avec une baisse de 50% ; aussi bien en Argentine qu'en australie , au Canada ou.....en France. Peu d'agriculteurs ,en France étaient au courant des prix mondiaux des terres , l'éclatement de cette bulle avait été très rapide dans la mesure où elle avait été attribuée à l'élection de Mitterrand, les vendeurs avaient donc "accepté" la perte de valeur , en considérant qu'ils tenaient le "coupable". Actuellement avec les achats de terres agricoles par la Corée, l'Arabie Saoudite" par exemple en Afrique , a Madagascar ,ou en Argentine , on pourrait avoir une nouvelle bulle sur les prix des terres agricoles , moindre sans doute en France où les safer ont des moyens de ralentir la hausse voir de l'empêcher si elles le souhaitent.

[Immo-olé !]

Les safer ? Keseksa ?

[Sakapoff]

Un grand chef pourrait-il mettre ce fil en post-it permanent ?

J'ai eu à convaincre des amis récemment et j'aurais bien aimé leur faire lire les
traductions de pangloss en plus des graphes de friggit. Je ne l'avais plus retrouvé à l'époque.

Merci si cela est possible.

[farfounet]

Les safer ? Keseksa ?

http://www.safer.fr/missions-safer.asp

[taratata]

Les safer sont des sociétés de droit privé avec pour actionnaires un certains nombres d'organismes agricoles comme le crédit agricole , la mutualité agicole , ou la FNSEA plus dans certains cas les chambres des notaires etc , ça dépend des safer. Elles ont des pouvoirs très étendus , en particulier de préempter ,éventuellement avec révision de prix sur des terres agricoles en vente, pour lutter contre la spéculation . Par exemple si des terres sont achetées à 5000 euros l'ha et que la safer pense que dans ce coin la les terres ne valent que 3000 euros l'ha , elle peut se porter acquéreur de ces terres à 3000 euros l'ha à la place de l'acheteur.
il faudrait pas mal de temps pour développer la façon dont fonctionnent réellement les safer; leur travail est difficile , mais les critiques à leur égard ( un panier de crabes spécialisés dans la magouille tous azimuts) souvent justifiées.