Bon après lecture, je tente une synthèse. Exercice difficile car il faudrait tout citer tant c'est goûteux.
N’hésitez pas à l’acheter, c’est nettement mieux étayé que tous ces traditionnels marronniers « Immobilier : c’est le moment d’acheter » par ailleurs brocardés dans ce magnifique dossier… Bravo M. Le Corre !
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Un rêve parti en fumée
Posons le problème simplement pour bien comprendre l’étendue des dégâts.
Cas typique : en 1998 une maison de ville (3 chambres) est vendue 200 000 € à un couple de 35 ans avec enfants, revenus de 4 000 € nets/mois. Apport limité aux frais d’acquisition et emprunt sur 20 ans.
NDR: c'était plutôt 150k€ et 15 ans max non ?En 2009, les acheteurs potentiels ont vu leurs revenus augmenter de 18,5% en moyenne [4 740 €]… Mais acheter cette même maison leur demanderait aujourd’hui 495 000 € (+147% !).
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Aujourd’hui, le même profil de famille, qui fait quand même partie des 7% des ménages les plus nantis (plus de 4 000 € par mois) voit son rêve de jolie maison parti en fumée et ses prétentions à la baisse. Il n’a plus droit au centre ville mais seulement à la première couronne dans le meilleur des cas, et le plus souvent au pavillon de deuxième couronne, puisqu’il ne peut plus désormais prétendre qu’à acheter une maison à 237 000 €.
Plus dramatique, le ménage moyen, dont le revenu fiscal est de 1 765 € en Bretagne, est lui totalement mis hors circuit de l’achat d’une maison puisqu’il ne peut prétendre emprunter que 100 000 €.
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Comment en est-on arrivé là ? Comment une famille « privilégiée » peut-elle être éjectée du centre-ville ? Et pourquoi une famille « moyenne » doit se contenter de vivre dans un petit appartement excentré ? ». La raison tient en un mot : la spéculation. A partir du sacro-saint adage qui veut que l’immobilier soit un investissement sûr, une bulle immobilière s’est créée en France à une échelle encore jamais atteinte.
La suite de l’article pointe du doigt les acteurs de cet emballement : l’état (défisc, PTZ, crédit d’impôts…), les agences, les banques (baisse des taux, allongement de la durée des prêts)… et enfin les particuliers qui ont participé plus ou moins volontairement à cette spéculation
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Mais aujourd’hui, le marché est en passe de s’effondrer comme un château de cartes, car il est coincé de toutes parts.
Le moteur de la hausse est bien analysé : des prix tirés de plus en plus vers le haut grâce aux secundo-accédants, et le recours aux prêts relais.
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Mais les banques refusent désormais dans une grande majorité les prêts relais, après en avoir délivré pourtant sans mesure et sur des valeurs totalement farfelues. Nous sommes donc passés d’un excès à l’autre. Et le marché ne colle plus à la réalité. Ce qui n’empêche pas les professionnels de clamer que les prix vont repartir à la hausse. Du bluff, comme au poker ?
On enfonce le clou avec la fiabilité des indices à refléter le marché.
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Mais comment la chambre des notaires peut-elle constater une hausse [+0.3% T3 2009] alors qu’interrogés individuellement les notaires de terrain accusent une baisse qui atteindrait 15% sur l’année en cours ?
Enfin du travail de terrain… Félicitations !
Figure également la mise en évidence du «
grand n’importe quoi » (sic) grâce aux indices Notaires/Insee et Fnaim, qui varient du simple au double sur la période 2004-2008 (respectivement +50% et +24% d'après Les Echos).
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Le particulier, lui, est de moins en moins dupe. Il comprend que certains intervenants ont int&rêt à faire passer le message de la reprise, asséné d’ailleurs toujours avec un bel aplomb, afin de persuader le futur client que c’est le bon moment d’acheter.
Un visionnaire, ce M. Le Corre !
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La stratégie des agences consiste à créer des buzz pour inciter les particuliers à acheter.
Je ne sais pas qui est son opérateur, mais il a tout compris.
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Alors, est-ce vraiment le bon moment pour acheter ? Non, disent comme Friggit de nombreux économistes. Pour eux la baisse des prix de la pierre va se poursuivre en 2010. C’est presque une nécessité, pour que des ménages écartés du marché par des prix inabordables redeviennent clients.
Et le bouquet final :
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Ce qui veut dire que nous allons revenir aux prix de 2002. Ils [AI, notaires interrogés] constatent aussi, sur le terrain, que les prix ont commencé à baisser de 10 à 12%. Il reste donc encore 25 à 30% de baisse à attendre. Sur quelle période ? Là est la question.
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Pour reprendre Camus
(La peste) : "Chapeau bas, messieurs !"
On peut juste déplorer que le graphe de Friggit, qui s'étale en gros sur une demi-page, s'arrête au point le plus haut (2008 ?). Mais la baisse actuelle est bien précisée dans l'article.
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, donc la baisse à prévoir c'est -40%.
