Bulle Immobilière

Bonjour à tous,

On me signale ce blog concernant la chute vertigineuse des prix immobiliers au Japon :
Japan Housing - Les excès des années 80, le retour à la normale puis l'effondrement

Très instructif. Le site présente des exemples concrets de biens immobiliers mis en vente.
Et dire que le Japon entre à peine dans une phase de décroissance démographique qui pourrait durer 50 années.

C'est une confirmation que la France est plus chère que le Japon.
Avec l'Internet, difficile de mentir, tout se sait un jour ou l'autre.

Quelqu'un comprenant le Japonais pourrait-il confirmer les prix ? Les annonces sont disponibles en lien.

Cordialement,
Jean-Michel

Attention quand même le marché japonais a ses particularités qu'il faut apprécier pour juger ce que cite Charron.

L'ancien au Japon ne vaut rien.

Ca paraît surprenant pour un français, surtout quand l'ancien en question est constitué de maison que les gens se sont endetté à vie pour acheter. Et pourtant, sauf pour la toute petite part du marché des biens exceptionnels, c'est largement justifié.

Les constructeurs, soyons clair, fabriquent des maisons jettables au Japon. Déjà les japonais ne supportent pas les dégradations que le temps apporte à l'immobilier (c'est pas valable que pour l'immobilier d'ailleurs), mais en plus les matériaux utilisés ne sont pas du tout conçu pour durer. Les appartements sont une catastrophe à ce niveau, les maisons sont construites avec une meilleure qualité, heureusement vu leur prix de construction faramineux, mais la structure en bois n'est pas vraiment ce qu'il faut pour durer. C'est souvent du faux bois, car le vrai est trop cher, mais c'est plutôt pire pour la durabilité.

Donc en gros on ne revend pas une maison au Japon, on la détruit et le propriétaire suivant en reconstruit une neuve.

Ca influe quand même sur le prix de vente qui est seulement celui du terrain, prix du terrain qui a effectivement beaucoup baissé par rapport à la bulle.

Mais quand vous comparez les prix, faites attention à ne pas comparer "prix maison neuve + terrain" avec "prix terrain seul" puisque la maison ne vaut très rapidement plus rien à la revente.

Serait-ce une particularité de sortie de bulle immobilière ?
En Allemagne, l'ancien est fortement dévalorisé et on continue à construire de nombreux logements neufs.
Plus rien ne m'étonne, je suis preneur de toute information.

De plus, il semble que le problème prédominant au Japon est le manque de place. Pas étonnant que lors d'une transaction, il faille privilégier le prix du terrain.

Justement, le prix des terrains est faible.

Je suis l'auteur de ce blog et vous pouvez donc m'adresser vos commentaires et questions ... j'y répondrai dans la mesure de mes capacités : quand il s'agit de donner des examples factuels du marché actuel c'est assez facile mais l'analyse et l'interprétation de ces données sont plus délicates. Je tiens à préciser que j'ai vécu au Japon sur la période 1994-99 et que ma femme est japonaise donc ça aide un peu à la compréhension du marché.

J'ai discuté avec des dixaines de japonais généralement dans la tranche d'âge 20-35 ans et j'ai constaté que ces jeunes restent dans la maison parentale le plus longtemps possible et/ou cherchent ensuite à s'intaller dans une maison neuve généralement après le mariage. Ce qui m'a vraiment surpris c'est que dans leur esprit il n'y a jamais la possibilité d'acheter de l'ancien!!! et ceci est indépendant du fait qu'il y a eu une bulle immobilière ... Pourquoi un tel comportement :
1 - Les asiatiques sont très différents des européens, ils aiment le neuf, et je pense que c'est un placement social à montrer qu'on a du neuf, que ce soit un sac LV/Hermes, une voiture ... ou une maison.
2 - Les japonais croulent sous le marketing : TV, journaux, transports ... le milieu politico-economique fait tout pour encourager une industrie BTP forte. Le fait que le pays soit en zone sismique et reste (assez) protectionniste encourage d'autant plus le milieu politique à garder un fort BTP. A titre d'example, le 17 janvier 1995 un fort seisme a détruit plus de 50.000 bâtiments à Kobé situé près d'Osaka (Magnitude 7.2 sur échelle de Richter, 6500 morts). La ville a été recontruite en 6 ans en faisant très peu appel à la main d'oeuvre étrangère. Le Japon veut rester maître de la situation!
3- Les japonais sont très peu bricoleurs, ils entretiennent mal leur maison mais on voit tout de même depuis 10 ans une augmentation des magasins DIY (Do-It-Yourself) similaires à Leroy Merlin, Bricorama, Castorama ...

J'ai récemment mis la main sur le site statistique japonais équivalent de notre INSEE ... J'analyse en ce moment beaucoup de données que je présenterai ultérieurement sur mon blog sous forme de tableur/graphes.

j'ai posté l'évolution du prix du foncier sur le blog JapanHousing http://japanhousing.canalblog.com. Ce tableau indique l'évolution ... pourcentages de hausse/baisse annuels. En 1990, on voit que les prix déjà très élevés dans les centres de Tokyo/Yokohama n'arrivent plus à grimper (+1.6/4.0%), la machine infernale continue ses excès de vitesse (+20/40%) dans les banlieues industrielles de Tokyo et grandes villes de provinces comme Osaka, Nagoya, Fukuoka.

Je n'ai malheureusement pas les chiffres pour 1991/92/93/94/96/97 pour le moment.

Est-ce que quelqu'un a les prix moyens du foncier résidentiel sur les départments 75-92-93-94 ? J'aimerais mettre ces chiffres en perspective avec le foncier résidentiel de Tokyo et Osaka. Le foncier est pour l'immobilier ce que les produits dérivés sont pour la bourse : la volatilité est amplifiée, l'envie du gain face à la peur d'une perte importante atteint son paradoxe! Et pourtant ça n'empêche pas certains amateurs à se croire riche avec une maison sur 300m2 de terrain en petite couronne ... les plus fragiles sur le plan émotionnel ou en difficulté financière vont se jeter sous les RER dans quelques années (je ne plaisante pas).

Edit Game-Over 11h35 : tiens d'ailleurs j'y pense, le crédit hypothécaire rechargeable qui vient d'être mis en place par le gouvernement inclut-il aussi la valeur foncière ? Si tel est le cas, notre paysan de lîle de Ré qui paye l'ISF pourrait être incité à emprunter un million d'euros pour s'acheter un Yacht !

Il ne faut pas négliger dans l'acte d'achat l'envi de posséder quelques choses de socialement valorisant. En achetant un appartement ou une maison on achète aussi (surtout ?) un symbole de réussite sociale.

Mais quand l'immobilier ancien baisse, il n'est plus porteur d'une image de réussite mais d'echec. C'est donc dans la construction neuve, plus chère, que l'on affichera sa réussite sociale!

Et quand tu es propriétaire d'un nanar, c'est le symbole de quoi ?
Lol

Surface des logements Japonais - Avec l'éclatement de la bulle immobilière, les Japonais ont pu retrouver des logements plus grands, la surface moyenne d'un logement étant de 96m2 en 2003 (+4.7% en 10 ans). La surface disponible par habitant a augmenté encore plus vite avec 12.19 tatamis en 2003 (+17.1% en 10 ans). Pourtant ces chiffres cachent des différences énormes entre Tokyo/Osaka où il est nécessaire de vivre dans de (très) petits logements et les campagnes ayant de grandes maisons (130m2) de moins en moins occupées ... et oui les campagnes se vident car les jeunes partent en ville trouver du travail, situation similaire à ce qu'à vécu la France depuis 20 ans.

Indice prix immobilier Japon : 1990=119, 1995=100, 2004=70. Baisse de 41% en 14 ans sur une moyenne nationale. Ce qui semble surprenant, c'est que la baisse s'est accélérée depuis 2002 (pente plus forte) ... le BTP japonais continue-t-il à construire plus que nécessaire ? (Source : indicateurs économiques OCDE). http://japanhousing.canalblog.com/

l'échelle logarithmique c'est bien pour ceux qui savent la lire... elle permet de voir sur un même graph les petites variations ainsi que les grosses.

Mais dans l'ensemble ici cela aurait tendance visuellement à tout aplatir, et un néophyte se dirait: Wé il se passe pas grand chose...

mais bon Dieu que ça a chutté

Prix immobilier versus loyer et revenus ... Le rapport prix-loyer plonge au Japon depuis son pic en 1990 et atteint maintenant le plus bas niveau depuis 35 ans. Cette tendance devra forcément se retourner par une reprise des prix, une baisse des loyers ou les deux. En France, le phénomène est inverse depuis 1998. Le retournement avec baisse des prix est probable sachant qu'une hausse des loyers plus forte que les revenus n'est plus soutenable.

Cela peut traduire deux choses : les prix sont sous-évalués ou les loyers sont sur-évalués en tout cas ça doit faire un rendement locatif intéressant et pourtant les prix n'ont pas été pris par la fièvre. Explication ?

Problème du graphe : il ne représente pas le ratio prix-loyer mais une normalisation de ce ratio. Autrement dit, on manque d'informations pour analyser les infos du graphe.

Tokyo 39m2 60kEUR Au dernier etage, balcon de 9m2. http://japanhousing.canalblog.com/archives/2006/05/07/1830231.html

interressant, mais il y a qqs ann"es à 10 km de paris on trouvait la même chose moins cher

Bon ok c'est probablement pas le même environnement urbain... mais bon l'immeuble est pas très sexy quand même...

Tu aurais une courbe du pouvoir d'achat immobilier des japonais pour qu'on se fasse une idée?

david75 - c'est vrai par contre tenir compte du fait que la métropole de Tokyo fait 34 millions d'habitants donc 10km du centre ce n'est pas loin, on est toujours à Tokyo. Pour information, l'aéroport international est situé à 60km du centre, là on est enfin en pleine nature!

Immeuble pas sexy? Whao il y a bien pire à Tokyo ou ailleurs en Asie.
Au Japon il y a très peu de règles d'urbanisme, tout bâtiment peu avoir la couleur qu'il souhaite : jaune, rouge, bleu, marron, blanc ... tout est possible

Pouvoir d'achat immobilier des japonais, je n'en sais rien!
Perso si j'allais au Japon je mettrais au maximum deux ans de salaire pour loger ma famille.
Les revenus moyens d'un foyer à Tokyo sont de 60,000 EUR ... le prix de cet appartement!

David75, dans quel quartier de Tokyo?

Fukuoka victime de la bulle s'etait paye un stade avec une toiture en titane il y a 15 ans!
Fukuoka est situé à 1000km au sud-ouest de Tokyo. Ville industrielle d'un million d'habitant très dynamique avec un port proche de la Corée et de la Chine mais ville peu tournée sur les services. Le retournement économique des années 90 fut assez violent et certains industriels y ont laissé leur fortune ... Tom Barrack, un promoteur americain a racheté le 'Fukuoka Dome' en 2004 pour moins cher que le titane contenu dans la toiture. J'adore cette histoire qui illustre à merveille que dans le business et encore plus dans l'immobilier, il faut etre pragmatique, avoir les pieds sur terre et avoir une vue a 360°. http://japanhousing.canalblog.com/archives/2006/05/08/1836433.html

Plus d'infos sur les dernieres folies de Tom Barrack http://money.cnn.com/2005/10/21/news/newsmakers/barrack/?cnn=yes

*

c'est une fortune virtuelle qu'il a non? il va pas le démanteler pour récupérer le titane?

Il a fait un trou dans la toiture ?!!

Vas savoir !!! Les américains sont bien capables de démonter les chateaux et vieilles demeures en France pour les reconstruire pierre par pierre aux US! Si les prix des metaux continuent à monter, Tom Barrack peut tres bien prendre quelques positions sur des PUT pour un hedge sur son capital !!

En tout cas si on n'etait dans le 93, il y aurait probablement des voyous pour monter sur la toiture la nuit pour grater la surface LOL ! A propos j'ai entendu dire que des voyous volent depuis qqs mois les portes d'ascenseur dans les cites (françaises bien sûr) pour revente a des ferrailleurs !!! (cours actuel 26-30 EUR) Incroyable, non!

http://japanhousing.canalblog.com/archives/2006/05/17/1899684.html Plein centre Tokyo appart 40m2 pour 70kE. Facile à louer et bon rendement. Un truc comme ça serait très prisé à Paris! ... Par contre ici on n'est pas propriétaire du terrain et ça sent le risque avec un gérant de copropriété pourri et conrrompu. Franchement à moins de lire en détails les finances de la copropriété et connaitre le proprietaire majoritaire des lieux, je ne me lancerais pas dans ce projet d'achat.

Comme pour de nombreux apparts de Lyon finalement à + de 3000 ¤ du m²

L'appart est orienté plein nord?
L'entrée et la SdB au sud... et ce qui semble être un bureau?

Serait-ce fait "exprès"?

Du genre salon et chambre au nord pour un peu plus de fraicheur et moins d'agression lumineuse.
Le bureau et la SDB au sud pour plus de lumière aux moments clefs?

David75 - en plein centre, on peut pas y echapper, il y a des apparts orientés sud (generalement avec balcon a tous les etages ce qui protege du soleil l'ete) mais aussi d'autres au nord ... on occupe l'espace comme on peut et il y a peu de regles au Japon compare a l'Europe. L'organisation (disposition) de l'appart n'est vraiment pas bon, je le reconnais mais il y a tellement pire au Japon. La population japonaise n'a pas les memes criteres que nous et semble généralement beaucoup moins exigente.

Par contre appart plein centre de Tokyo avec des arbres sous sa fenetre, c'est quelque chose de rare ... j'espere qu'il n'y aura pas un promoteur immo pour demolir ça car ce serait aussi la suppression de tous les arbres autour.

En faisant un peu de recherche sur internet, j'ai decouvert que cette résidence était assez connue dans les années 60 car elle avait à l'époque une architecture originale, style occidentale (américain) ... et a logé quelques artistes célèbres. J'ai aussi appris que cette résidence contient quelques bureaux (surtout en RdC) ... ici cet appart est au dernier etage et je pense sans ascenseur (pas d'info) donc ca a dû toujours être un logement et non un bureau reconverti.

Tokyo neuf à 2200 EUR/m2 >>> http://japanhousing.canalblog.com/archives/2006/05/30/1990329.html >>> combien faudrait-il mettre à Paris dans un bien plus ou moins comparable ?