Bilan 2009 / Prévisions 2010 - immo et éco

[Jack Palmer]

En cette période de début d’année voici le temps du bilan, aussi pour la troisième fois voici le bilan de cette année
ces bilans ont toujours été postés en section "locale Champagne / Ardennes", mais vu la thématique très large du post, je pense qu'un passage en forum principal est plus indiqué

SOMMAIRE

0 Contexte

Si vous l’ignorez, cette file a commencé en 2007 sur le blog immo, les liens ne sont hélas plus actif Marie si tu me lis?

Elle s’est poursuivie sur le forum de la bulle en suivi régulier
viewtopic.php?f=26&t=23816&st=0&sk=t&sd=a&start=550

Et suivi hebdo
viewtopic.php?f=26&t=38184

Et un bilan à fin 2007 a été réalisé
viewtopic.php?f=26&t=34767


1 à 3 Le bilan de 2009 à la loupe
cette partie conserve la numérotation utilisée dans la prévision 2009 afin de permettre une identification aisée
viewtopic.php?f=26&t=48721


1.1 Retour en arrière : les prévisions pour 2008 face à la réalité.
1.3 La presse locale en 2008 :
1.4 Que dit le suivi hebdomadaire ?
1.5 Un stock phénoménal marquant le blocage du marché


2 Les grandes tendances 2010 Nationales (valables aussi à Reims bien sur)
2.1 Les moteurs de la baisse sont toujours là bis repetita 2009:
2.2 Grosse baisse mais de Krash pourquoi ?
2.3 Récupération politique de la baisse
2.4 Vers une chasse aux sorcières ? il faudra un coupable
2.5 - 2009 n’éclusera pas le stock :
2.6 Il y aura toujours des ventes :
2.7 L’immobilier supplanté par le chômage
2.8 Les AI vont changer de bord :
2.9 Les agences vont fermer
2.10 : les profiteurs de crise seront-ils au rendez-vous ?


3 Les grandes tendances 2009 locales

3.1 Quel sera l’impact de la crise sur la principale industrie : le champagne ?
3.2 Quel sera l’impact de la crise sur les autres industries


4 Un peu d'économie pour vous remonter le moral
4.1 Chômage uber ales
4.2 Vous faites crédit ?
4.2 La crise repointe le bout de son nez
4.3 Déficit mon amour
4.3 Bis : les pays au bord du gouffre
4.4 A quand des emplois ?
4.5 Vous avez aimé nos problèmes ? attendez de voir nos solutions.
4.6 Le dollar chute… bon Ok est ça change quoi pour moi ?
4.7 inflation / deflation
4.8 le dollar chute… bon Ok est ça change quoi pour moi ?
4.9 inflation / deflation
4.10 le chacun pour soi a démarré
4.11 oui mais ça c’est parce que tu es un brin négatif Jack, ça s’améliore on te dis.

5 et l’immobilier dans tous ça ?
5.1 en global
5.2 Reprise or not reprise ?
5.3 Immo neuf ou ancien
5.4 Le chômage va relancer l’immobilier

6 Previsions 2010 :



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1 à 3 Le bilan de 2009 à la loupe

Le bilan 2009, cette partie conserve la numérotation utilisée dans le précédent bilan afin de permettre facilement la comparaison

J’avoue humblement « piquer » au LEAP son principe de notation
1 si la prévision est réalisée, 0,5 si elle l’est à moitié, 0 sinon, la note est en bleu

Un support extrêmement important : la note de conjoncture des notaires en date du 2 fevrier 2010
viewtopic.php?f=3&t=61335&hilit=note+co ... re+notaire




et notre ami Frigit

[/quote]






2 Les grandes tendances 2009 Nationales (valables aussi à Reims bien sur)
2.1 Les moteurs de la baisse sont toujours là :
Prix trop élevés, chômage…
1 (cf friggit) et la note de conjoncture des notaires


2.2 Bon.. ; est si finalement s’était un krash ?
avec 30% de transactions en moins et un début de baisse pareil je dirai oui sans hésiter en accord avec mes amis notaire (ce graph est extrait de leurs publications….)
1
viewtopic.php?f=4&t=61559&p=975008&hilit=hsbc#p975008

+ nos amis notaires (cf frigit)

2.3 Récupération politique de la baisse
Oui et non… en fait franchement non. La baisse a bien été récupérée politiquement mais pas pour s’en féliciter, bien plus pour soutenir le marché avec des aides (doublement PTZ) ou défiscalisation miraculeuses (Scellier)
Peux-on lutter contre la gravité ? Hormis creuser le déficit cela ne changera rien
0

2.4 Vers une chasse aux sorcières ? il faudra un coupable
non. A ma grande surprise il n’y a pas eu de chasses aux sorcières
0 à lier au point précédent

2.5 - 2009 n’éclusera pas le stock :
Ah… la pénurie
viewtopic.php?f=76&t=23816&p=958907&hilit=reims#p958907
2007 : environ 500 annonces
28 février 2008 : 1680 annonces
30 janvier 2009 : 2500 annonces
19 mars : 2646 annonces
26 août : 2363 annonces
25 novembre 2856 annonces
et a peu près le même chiffre à la mi-janvier 2010

Sur le plan national il y a toujours plus d’un million d’annonces sur seloger et je constate un transfert très important des annonces par les agences vers les médias gratuits (signe certains d’une bonne santé économique)

2.6 Il y aura toujours des ventes :
oui . il y a eu des ventes mais bien moins, en moyenne 30% de moins cette année (national et local)
1 (cf friggit) et ce sont bien ces ventes qui fixent le tarif

viewtopic.php?f=4&t=58399


2.7 L’immobilier supplanté par le chômage
Largement, pour un peu je me mettrai un 2 sur ce sujet
viewtopic.php?f=4&t=61559&p=975008&hilit=hsbc#p975008

A tel point que certains essaient de retourner la situation voir le chapitre 5


2.8 Les AI vont changer de bord :
Dans l’absolu 0,5 (en fonction des relances régulières que certains AI me font)… mais en l’absence d’articles confirmant, je me quote à 0

2.9 Les agences vont fermer
oui. Confirmé au niveau local le 19 mai par l’union (une quinzainze d’agences ont fermé en 2008)
viewtopic.php?f=4&t=54608
1


2.10 : les profiteurs de crise seront-ils au rendez-vous ?
home stagging, loterie pour gagner !
0,5
quelques exemples…
viewtopic.php?f=4&t=57116&hilit=loterie

viewtopic.php?f=4&t=58063&p=885467&hili ... ng#p885467


3.1 Quel sera l’impact de la crise sur la principale industrie : le champagne ?
A noter une file dédiée reprenant toutes les news sur le sujet
1
viewtopic.php?f=4&t=57169&hilit=viticulture
30% d ‘exportations en moins, 50 % des exploitations en risque de crédit et –40% pour les producteurs de raisins….
Et les premiers licenciements dans la filière


3.2 Quel sera l’impact de la crise sur les autres industries
Je vous fait un dessin ?
1 La courbe du chômage en France suffira ?

« Les défaillances d'entreprises stables à un niveau élevé »
viewtopic.php?f=4&t=60893

4.4 combien de baisse en 2009 ?
J’avais prévu 16%…

A fin septembre –18,3% sur les maisons (chouette « un marché surgelé » !) et –11,3 sur les apparts… une moyenne à –14,7% je suis bien dans les clous
1


Sur le plan national :Deux remarques le graph de friggit fait désormais partie de la note de conjoncture des notaires…lol
Les biens dont le tarif baisse sont ceux qui se vendent.. Vu l’offre ce sont ceux sans défauts. Mais quid de ceux avec défauts qui ne se vendent pas ? la baisse est et sera pour eux encore bien plus forte


Bilan de l’année 2009 :

10 points sur 14, score plus qu’honorable à mon goût.

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4 Un peu d’économie pour vous remonter le moral

Pourquoi une partie économique aussi étoffée ?

« la crise sera finie lorsque mon voisin aura retrouvé un job pour produire un produit que je peux acheter »

excellente définition emprunté à un forumeur dont j’ai oublié le nom.

Et de la fin de la crise dépend la remontée de l’immo

4.1 Chômage uber ales

Le taux de chômage officiel est à 10%, si l’on inclus les chômeurs d’autres catégories 4,2 millions en août et probablement 4,5 millions aujourd’hui ont obtient un chômage supérieur à 15 %…
viewtopic.php?f=4&t=60714&hilit=chomeur


C’est lourd tout ça… d’autant que la tendance n’est clairement pas à l’arrêt.


4.2 Vous faites crédit ?

Quand est il de de la distribution de crédit en France aux particuliers et en entreprise ?
viewtopic.php?f=4&t=59834
. Les chiffres de production publiés hier par la Banque de France donne un cumul de 364,6 milliards d'euros (cumul douze mois). Un an plus tôt (en octobre 2008), la production était encore de 477,2 milliards d'euros, soit une baisse de près de 24%

Pas de détail sur la distribution du crédit immobilier, mais la courbe de volumétrie extraite des chiffres des notaires suffira ? (cf friggit)

Tous ces chiffres contredisent la reprise du marché… on n’en parle pas sur TF1 ?


4.3 la crise vous salue

Au fait vous vous souvenez de la crise « imprévisible « de 2008 ? Elle était liée aux subprimes, mais bon pas de soucis nos décideurs ont totalement nettoyé la situation ;

En clair, les subprimes qui étaient des prêts fait à des personnes non solvables, titrés, notés comme parfaitement fiables par des agences de notation au delà de tout soupons, ont été vendues aux banques, assurances, noyés dans d’autres produits et devenus totalement indétectables ;

Et puis la crise est arrivée quand certains banquiers se sont rendu compte que ces prêts ne pourraient plus être payés, ou pire vendus au voisin –qui n’en voulait surtout pas !-, du coup comme ils étaient indétectables, les banques ne se prêtaient plus d’argent entre elles d’où la crise du crédit .

Heureusement nos décideurs ont totalement nettoyé la situation ;
_ Les conditions de prêts aux USA ont totalement été revues et il n’y a plus de montage subprimes.
Quoi ? rien n’a été fait ?
Les subprimes repartent:
viewtopic.php?f=4&t=58846&hilit=subprime

Pire le taux d’impayé explose… comme tous ces avoirs toxiques sont sur le marché….
Comme d’autres types de prêts (Alt A) et autres actifs tout aussi toxiques sont en cours (CDS)
viewtopic.php?f=3&t=43461&hilit=subprime&start=250


_ L’activité des agences de notation a été revue :
non ? ah m….e... et en plus c’est EUX qui dégradent la notation des états qui sont venus aux secours des financiers?..."temps que je gagne je joue..."

_ Les actifs toxiques ont été identifiés et détruits.
Non. Je salue au passage les lecteurs clients des banques populaires et credit agricole qui assurent la solidarité des actifs de Natixis qui dispose de 31 à 50 000 000 000 d’euros d’actifs « non liquides »
viewtopic.php?f=4&t=53577&p=779608&hili ... 35#p779608

ainsi que ceux de la Société générale pour un montant de 35 000 000 000 (pour les autres banques on ne sait pas…)
viewtopic.php?f=4&t=60591&hilit=natixis

Bref quatre credits lyonnais… et encore ont ne parle pas des autres banques


En clair rien n’ayant été fait le problème est toujours là. Les actions réalisées n’étant que des perfusions faites à un patient souffrant d’hémorragie… il est loin d’être gueri

4.4 Déficit mon amour
Tu auras bien deviné ami lecteur et contribuable que l’état ayant engagé sa solidarité (la tienne surtout) vis à vis des banques et de l’ économie que des plans de relance massif ont été votés décidés, boostant l’endettement de tous les pays à des niveaux jamais vu (tu noteras aussi ami lecteur que les traités européens limitant le déficit à 80% ont été totalement oubliés… mais s’il faut supprimer ta caserne de pompier ou ton tribunal, ou rogner ta retraite ils redeviendront valides )

La situation en devient presque coquasse : nous avons vécu une crise du crédit soignée à coup de crédit et de la dette qui donne lieu à une augmentation de la dette… Un peu comme une réunion des alcooliques anonymes transformées en apéro gargantuesque et se terminant par une gueule de bois carabinée (et c’est toi ami contribuable qui va nettoyer la salle…)

Sauf qu’il faudra bien payer cet endettement, et que la capacité d’action de l’état dans un contexte de recette en baisse et de charge en hausse ne fera que diminuer… il faudra donc :
_ booster les recettes de l’état (taxes ?)
_ diminuer ces dépenses …

(ou alors dire non on ne paye pas ? pas impossible … mais très peu probable en 2010)

Cela peut même devenir très gênant si l’inflation tant attendue et tant voulue se matérialise, car alors le coût du remboursement de la dette ne fera qu’augmenter (la théorie voulant qu'au bout d’un moment l’augmentation des recettes compense puis permette d’annuler la dette… sauf si l’inflation ne relance rien ?)

La solution qui viendra naturellement est présentée au chapitre 4.5


4.5 : les pays au bord du gouffre
Tout le monde se souvient de l’Islande, puis de Dubai, ce pays vanté pour son dynamisme économique basé sur la construction et la finance… et frôlant la faillite… on pourrait ajouter la Grèce, l’Espagne, le Portugal..
C’est la crisounette en cours

Petit à petit, les pays concernés sont de plus en plus importants… et si d’autre pays suivait, à cours, moyen termes ?
L’Angleterre, les Etats-Unis ?

Quel seraient les conséquences mises à part un remake de la crise de 2007 puissance 10 ?

A noter que certains pays vivent une crise de ce type depuis plus de 10 ans (le Japon), au passage l’immobilier y baisse depuis 10 ans…

Ce scénario peut semble extrême mais la Société générale dans un document à l’usage de ses meilleurs clients l’envisage clairement. Ce document porte le joli nom de « A worst case scenario » ou « le scenario du pire ». Rassurant non ? Au passage il conseille l’achat d’or, de matière première (nourriture principalement) et d’obligation des pays émergents ; Nul doute que votre conseiller bancaire fera de même lors du prochain RDV
viewtopic.php?f=4&t=59411&p=919907&hilit=worst#p919907


4.6 A quand des emplois ?
Délocalisation :

Le principe de reprise annoncé est qu’une fois la crise passée les entreprises vont recréer de l’emploi. C’est en partie possible.

Simplement j’ai du mal à comprendre pourquoi la tendance à la délocalisation qui était présente avant le début de cette crise disparaîtrait après. En clair pourquoi les entreprises recréaient-elles des emplois en Europe et en France alors qu’elles peuvent disposer de salariés bien moins cher dans les pays émergents ? D’autant que la reprise est censée venir de ces mêmes pays (et que donc y produire est bien plus simple)

Surtout qu’en période de déficit et chômage et le revenu des consommateurs sera plus faible et que donc l’aspect coût sera privilège lors de l’achat

Perte de la supériorité technologique
La France vendant actuellement ses technologies
viewtopic.php?f=4&t=60259&hilit=nucl%C3%A9aire
viewtopic.php?f=4&t=60165

Et produisant de plus en plus à l’extérieur, telle la clio en Turquie (le président a convoqué le patron ? et ? elle est toujours produite en Turquie…)
http://www.lefigaro.fr/societes/2010/01 ... rquie-.php

J’ai du mal à voir ce que l’on va produire en local… quant au « non-delocalisable » jeter un œil à la file « viticulture et champagne »
viewtopic.php?f=4&t=57169&hilit=viticulture



4.7 Vous avez aimé nos problèmes ? Attendez de voir nos solutions.
Vous l’avez bien compris :
En l’absence de recette il va falloir faire des économies.
L’histoire montre que dans ce type de situation de « choc économique » ce sont les méthodes libérales que l’ont cherche à imposer ;
_ Argentine
_ Chili
_ Russie sous Elstine
_ Grèce en ce moment
_ …

Je vous conseille très vivement la lecture de « la théorie du choc de Naomie klein »

En clair :
La sécu – tiens 30 milliards d’euros de déficit cette année et on en parle pas –encore-… on voudrait la laisser mourir qu’on ne s’y prendrait pas autrement) devra réduire sa prestation
Il faudra privatiser –le reste d’EDF, GDF, la poste…- afin de récupérer de l’argent frais. Naturellement ceci s’accompagnera d’une baisse des tarifs et d’une transparence totale comme dans le marché des mobiles
Les retraites seront aussi au programme (après les élections bien sur)

Bref vous avez commencé à payer la facture de la crise, et bien vous allez continuer

4.8 le dollar chute… bon Ok est ça change quoi pour moi ?

Le dollar s’effondre par rapport à toutes les monnaies, par rapport à l’euro la baisse est impressionnante ; A son lancement l’euro valait 0,9 dollars, aujourd’hui il faut 1,5 dollar pour acheter un euro.

Ok mais pour moi pauvre petit pequn de base cela change quoi ?

Cela change que :
L’euro devient de plus en plus une monnaie de réserve ce qui le rend « fort », très sympa lors des importations (nos achats sont faibles), très gênant lors des exportations (nos produits sont chers)
L’euro fort est un destructeur d’emploi car il incite à l’importation

Je ne cite ce point que pour montrer son absence des médias et de la scène politique apparente (a supposer même qu’il soit traité sous le couvert…)
Mais il faudra bien un jour ou un autre l’aborder. En attendant l’or monte… (c’est bizarre… l’or est l’indicateur de la « trouille » des marchés… la crise est finie et il ne baisse pas ?)

4.9 inflation / déflation

Vaste sujet … je vous invite à lire cette file…
viewtopic.php?f=3&t=40196&hilit=inflation+deflation

Pour l’instant, -officiellement- l’inflation recule ou reste extrêmement limité, elle s’équilibre par un jeu entre :
« Indispensables » : Nourriture , énergie en hausse
« Moins indispensables" mobiles, écran plat en baisse

ce petit jeu risque de tenir un moment… rien n’ayant été fait pour limiter la spéculation sur les matières premières la première catégorie risque de reflamber... c'est ma position pour 2010 sur ce sujet

quoi qu’il en soit, l’inflation sur les indispensables ne jouera pas en faveur du pouvoir d’achat


4.10 le chacun pour soi a démarré

L'Europe a explosé.

Pas de réponse cohérente face à la crise (pas de plan de relance européen appuyant dans la même direction : par exemple l’indépendance énergétique)

Pas de « présidence » européenne, si nous avons échappé à Tony Blair, le nouveau président a été choisi afin d ‘être le plus neutre possible. Aucune communication de sa part n’a depuis d’ailleurs été relayé dans la presse…
Le traité à l’origine de l’euro a été balayé (la clause de 60% de déficit envoyée aux oubliettes)

Pas de politique financière commune (euro dont la valeur est décidé par la BCE sur la base de… euh… de quoi déjà ? quelqu’un l’a contrôle ?, règles financières commune absentes)
Bref les états jouent cavalier seul. La vente il y a quelques mois par la France de bateaux de guerre à la Russie en est un exemple cette fois si sur le plan économique militaire (la France nouveau membre à part entière de l’OTAN vendant des armes a un pays ayant agressé un autre menbre –Georgie-)

Désormais les traites, les alliances n’engageront plus ceux qui le souhaitent


4.11 oui mais ça c’est parce que tu es un brin négatif Jack, ça s’améliore on te dit.

Peut-être… étrangement lorsque les « riches » parlent aux « riches » ils tiennent le même discours…
Le président du directoire Edmond Rothschild
viewtopic.php?f=4&t=60476
(cf aussi « a worst case scenario de la société générale au chapitre 4.4)

5 et l’immobilier dans tous ça ?

Ah ben oui, j’avais fini par l’oublier… désolé...

5.1 en global

Il suivra tous simplement la tendance actuelle et finira par revenir dans le « tunnel de friggit » (revoyez au besoin le bilan 2009 pour les détails)

Plusieurs raisons à cela
_ La peur du chômage
_ Le chômage et son cortège de baisse de revenu et de vente forcée
_ La baisse du pouvoir d’achat
_ La hausse de la pression fiscale (cf déficit mon amour) qui jouera sur la fiscalité locale, cela commence à Reims
_ Taxe ordure, Taxe logement vide
viewtopic.php?f=4&t=60859&hilit=reims+ordure

_ La frilosité des banques : Les banques prêtent, elles demandent juste un apport , un endettement plafonné à 30% et une prise en compte des accidents de la vie.. ; (cf dans ma signature le lien vers l'article de l'union du 19 mai)

Bref c’est fini cette histoire


5.2 Reprise or not reprise ?

Je vais laisser à une journaliste de la tribune le soin de répondre
viewtopic.php?f=4&t=59667&p=924941#p924941

Mais remettons les chiffres en perspective : globalement, le niveau des transactions reste extrêmement bas, inférieur de 20% à 25% à ce qu'il était lors de son point culminant de 2007. Or, que nous enseigne la crise immobilière des années 1990 ? Primo, que les prix finissent toujours par suivre les volumes, mais avec un retard de trois à douze mois selon la situation des marchés locaux. La baisse, aujourd'hui de 10% à 15%, n'est donc pas finie.

Secundo, que plus ces prix tardent à baisser, plus la crise immobilière dure : entre 1991 et 1998, les prix de l'immobilier à Paris, alors artificiellement soutenus par les assureurs qui s'échangeaient des immeubles, ont baissé… sept années, pendant lesquelles il y eut plusieurs faux départs. En clair, artifices et faux-semblants n'aident pas. Tertio, qu'il n'y a pas de vrai retournement de l'immobilier sans véritable reprise de l'emploi. Or là, on n'attend rien de significatif avant la fin 2010. On se calme donc !

Au passage n’oublier pas que ceux qui vous claironnent la reprise y ont un intérêt financier et n’ont pas vu –ou voulu voir?- la crise et la baisse de l’immo de cette année

5.3 Immo neuf ou ancien

Si le stock dans l’ancien ne baisse pas celui du neuf par contre a bien diminué. Se souvenant du krash de 91 nos amis promoteurs ont sensiblement réduit la voilure ; Les ventes n’ayant survécues que grâce aux « selliers » (et donc tes impôts / taxes / TVA ami contribuable) qui représentent les deux tiers des ventes!
lien

Pour l’ancien c’est une autre paire de manche les stocks restants gargantuesques (cf le suivi des annonces)
A terme les deux marchés vont se rejoindre à la baisse, d’abord parce que les acheteurs partiront vers l’ancien moins cher, et ensuite car le coût du neuf est fortement dépendant du foncier qui a commencé son plongeon…

5.4 Le chômage va relancer l’immobilier
Il faut avoir parfois un sacré self-control pour débiter des âneries dans le dur métier de lobbiste immobilier… les nombreux articles dont celui du DG de C21 nous expliquant que le la peur du chômage va relancer le marché sont à mettre en lumière avec ces deux chiffres
Hausse du chômage de 2007 à 2009 : +25%
Baisse des transactions de 2007 à 2009 :-30%
Et à traiter avec la même crédibilité que les méthodes de pertes de poids en mangeant du cassoulet et des hamburgers à chaque repas
viewtopic.php?f=4&t=60090&hilit=chomage

6 Prévisions 2010 :

Immobilier en baisse :
Je maintien donc une fourchette de baisse de 50 à 60% de baisse sur 5 ans (base 2007). Apres un –15% locale et un –10% nationale cette année cette hypothèse me semble parfaitement réaliste

Chômage en hausse (prenons tous de suite en compte la future sortie de stats d’un million de chômeurs sur l’année…)... forte hausse...

Nouveau(x) choc(s) financier(s) majeur(s)
Poursuite de la spirale soutient financier de la part des états / déficit / chômage…

Ses tendances de fond se continueront au delà de 2010, ce cycle de descente durera probablement deux ou trois ans, accompagnés régulièrement de : la reprise est au coin de la rue », « ça y est on a sauve le système », « la crise est finie la production de yaourt à la fraise remonte de 0,03% »…

Rien d’optimiste ?
Pour briser la spirale, il faut changer de logique économique :
_ Remettre le politique sous contrôle des citoyens
_ Remettre la finance à sa place sous le contrôle politique
_ Taxer la finance (oh le gros mot !) et financer ainsi notre modèle social et celui des autres pays sur le même modèle
Reindustrialiser
_ Oser parler protectionnisme (à l’échelon de blocs, européen pour nous)
_ Sortir d’un modèle économique corporatiste (l’état c’est mal, le privé c’est bien, le marché à toujours raison…)
_ Décider quoi faire de nos dettes… les Islandais ont dit « non », ils sont aujourd’hui au ban des nations (il ne faudrait pas que l'idée se propage)… aujourd’hui…

Seuls des bouleversements majeurs (faillite d’un état européen.. je sens bien l’Angleterre appeler le FMI au secours…) pourrait provoquer l’électrochoc nécessaire

Amicalement


Jack Palmer
Citoyen


Note :
Ce post a un but très égoïste, celui de m’obliger à formuler clairement mes idées, et à les structurer, j’espère que vous aurez eu plaisir à le lire
Merci aux nombreux posteurs de ce forum avec qui l’échange (même si les points de vue diffèrent parfois) c’est un vrai plaisir
Merci par avance pour vos remarques, essayer juste de mettre le numéro du point qu'on s'y retrouve

[seseb]

les 5-10 prochaines années vont etre sympa

merci en tout cas pour cette reflexion et pour ton boulot de synthese....

[yaume]

la crise est finie la production de yaourt à la fraise remonte de 0,03% »…

j'vais surveiller plus sérieusement le prix des yaourts à la fraise

[RFK1]

Bref les états jouent cavalier seul. La vente il y a quelques mois par la France de bateaux de guerre à la Russie en est un exemple cette fois si sur le plan économique militaire (la France nouveau membre à part entière de l’OTAN vendant des armes a un pays ayant agressé un autre menbre –Georgie-)

Remarque très pertinente.

[manu1979]

Bonjour Jack Palmer,
Très belle enquête (corse) Rémoise.

J'attendais avec impatience ce bilan / prévisions.

Je suis d'accord avec la grande majorité des prévisions.

Concernant le côté immo sur Reims, les chiffres des notaires sont très proches de la réalité.
Sur les différents biens que je suis depuis plusieurs mois, il y en a qui se vendent... mais après de belles chutes de prix.
A 15 minutes de Reims, on trouve des maisons annoncées à 380 000 € début 2009 et qui se sont vendues autour de 280 000 - 300 000 € selon les coins. (gamelle de 20%) - actuellement j'ai une touche sur une maison en vente depuis 18 mois en pap. Début de carrière à 420000 et actuellement à 310000. On sent qu'on peut discuter.
Bref, l'effet TGV à fait pschitt... et ce n'est pas la santé éclatante de notre tissu industriel ou de nos activités agro-paysano-viticole qui vont faire repartir tout ça.

En ce moment, grève chez Résinoplast pour cause de salaire, grosses rumeurs de plan de licenciements dans plusieurs maisons de champagne, vendeurs de raisins étranglés par la baisse de l'appellation... Ca va il reste le secteur tertiaire et son personnel travaillant à temps partiel et grassement payé pour relancer la machine...

Voila, je penserais à mettre de temps en temps des infos sur le marché immo de notre belle ville de Reims au fil de mes visites.
Bonne continuation et merci pour le travail de synthèse.

[Jack Palmer]

Bonjour Jack Palmer,
Très belle enquête (corse) Rémoise.

J'attendais avec impatience ce bilan / prévisions.

merci. je l'ai commencé en decembre... et puis ...la flemme

Concernant le côté immo sur Reims, les chiffres des notaires sont très proches de la réalité.

Pour ce qui se vend - les biens sans défaut-! vu le stock d'invendu la gamelle a venir va etre sévere pour les autres

et ce n'est pas la santé éclatante de notre tissu industriel ou de nos activités agro-paysano-viticole qui vont faire repartir tout ça.

En ce moment, grève chez Résinoplast pour cause de salaire, grosses rumeurs de plan de licenciements dans plusieurs maisons de champagne, vendeurs de raisins étranglés par la baisse de l'appellation... Ca va il reste le secteur tertiaire et son personnel travaillant à temps partiel et grassement payé pour relancer la machine...
.

J'en reviens a ce que j'ai toujours expliqué : Reims est un exemple, on peut faire partout la même analyse, d'ailleurs toute la partie éco est généralisable

Voila, je penserais à mettre de temps en temps des infos sur le marché immo de notre belle ville de Reims au fil de mes visites.
Bonne continuation et merci pour le travail de synthèse.

Merci

[FoX]

Merci Jack pour ce bilan/prévision.
Je te rejoins sur de très nombreux points... et tes arguments commencent même à ébranler certaines de mes certitudes...

[Jack Palmer]

Merci Jack pour ce bilan/prévision.
Je te rejoins sur de très nombreux points... et tes arguments commencent même à ébranler certaines de mes certitudes...

Merci beaucoup, et merci pour le fair-play fox (ah au fait tres bien l'avatar, pas aussi bon que celui de jaja, mais franchement pas mal)

... et tes arguments commencent même à ébranler certaines de mes certitudes...

lequels plus précisement?

et lesquels te laissent "de marbre"?

A te lire

Jack

[Gei]

Merci pour ce belle exercice de haute voltige sans filet. Je partage la majeure partie de tes analyses.

Un petit regret, les palanquées de fautes d'orthographe piquent un peu les yeux, je sors de là avec de la conjonctivite !

[chr$yoko]

Merci Jack.
Je partage tes analyses.
Le pire de la crise économique est clairement devant nous.
Ce que nous avons vécu en France depuis 2008, n'est rien par rapport à la suite des évènements.
C'est mon avis.

[Jack Palmer]

Merci pour ce belle exercice de haute voltige sans filet. Je partage la majeure partie de tes analyses.
:

sans filet mais sources. (et pas M6 replay )

Un petit regret, les palanquées de fautes d'orthographe piquent un peu les yeux, je sors de là avec de la conjonctivite !

J'ai fait une passe sous word... je suis infoutu de voir mes fautes quand je tape...

Jack

[Jack Palmer]

Update ce jour.

je viens de retrouver une copie sur le net de mon post initial sur le blog immobilier en 2007 (un grand merci à Marie d'avoir sauvegardé ce document ). Je le poste par crainte de perdre le lien

http://www.le-buzz-immobilier.com/2008/ ... -13-001695

http://www.le-buzz-immobilier.com/2008/ ... -28-001697

http://www.le-buzz-immobilier.com/2008/ ... -37-001699

J'aime assez la conclusion de l'époque...

Je doute donc fort que le TGV ait un véritable impact sur l’immobilier de Reims et que des hordes de parisiens déferlent le chèque à la main pour acheter des maisons… Je surveille le stock depuis plus d’un an, c’est très drôle il ne descend pas, loin de là. Il a été multiplié par TROIS en un an, et depuis quelques semaines le rythme moyen est de deux à trois nouvelles annonces par jour !

Placez une alerte comme moi, vous verrez. Une requête sur http://www.explorimmo.com/ donne 115 appartements et maisons à vendre de plus de 80 metrès carrés entre 150 et 250 keuros… On est loin de la pénurie !!!

12. Et est ce que les biens immobiliers se vendent ?

A votre avis ? Mal et certainement pas au prix de présenation indiqué dans les annonces. La décote est régulièrement supérieure à 20% et de nombreux biens sont en vente depuis plus de 6 mois. Cela n’empêche pas les nouvelles annonces de battre des records. Depuis l’annonce de l’arrivée du TGV, les maisons à plus de 280.000 €uros fleurissent…

Je rappelle que le revenu moyen à Reims 14 600 euros… 20 ans de salaire pour une maison, vous y croyez vous ?

Et la ville de Reims, y croit-elle ? Je laisse l’Internaute répondre à cette question.

L’impact du TGV sera mineur. Le TGV n’est pas un miracle, il permettra de désenclaver la région est, de rapprocher les entreprises et particuliers de la capitale, mais n’en attendons pas de miracles pour Reims. Il est très possible que le tourisme de Week-end augmentera (la ville mérite largement le détour) et, pourquoi pas, un bon festival pourrait faire connaître la ville. Mais je doute qu’il y ait beaucoup de candidats à la migration à Reims à cause du TGV, contrairement à ce que l’agent immobilier cité par le Figaro ose avancer.

[creeper]

Très clair
Merci

[vortex]

Bref les états jouent cavalier seul. La vente il y a quelques mois par la France de bateaux de guerre à la Russie en est un exemple cette fois si sur le plan économique militaire (la France nouveau membre à part entière de l’OTAN vendant des armes a un pays ayant agressé un autre menbre –Georgie-)

Petite précision la Géorgie est toujours candidate, et heureusement,car l'otan aurait declaré la guerre à la russie (l'article 5 est floue sur le sujet, mais dans la mesure ou la Russie à envahie la georgie ca aurait pu être le cas). Il est également parlé de transfert de technologie concernant les bateaux Mistral.
Pour le conflit russo-georgien voir excellent papier de Jacques Sapir : http://www.iris-france.org/docs/pdf/for ... setie2.pdf

Ceci dit je suis le premier étonné d voir ce gouvernement pro atlantiste vendre des armes à la Russie avec transfert de tech.

[papoo49]

@ Jack

pour Natixis, je crois que les deux pompiers sont Banque Populaire et Caisse d'Epargne (pas le crédit patate)

sinon merci beaucoup pour cette synthèse

manque peut-être un paragraphe sur les batailles monétaires qui font et feront encore rage.

A+

[stivaletti]

Merci Jack.
Je partage tes analyses.
Le pire de la crise économique est clairement devant nous.
Ce que nous avons vécu en France depuis 2008, n'est rien par rapport à la suite des évènements.
C'est mon avis.

je le pense aussi

[Jack Palmer]

[Petite précision la Géorgie est toujours candidate, et heureusement,car l'otan aurait declaré la guerre à la russie (l'article 5 est floue sur le sujet, mais dans la mesure ou la Russie à envahie la georgie ca aurait pu être le cas). Il est également parlé de transfert de technologie concernant les bateaux Mistral.
Pour le conflit russo-georgien voir excellent papier de Jacques Sapir : http://www.iris-france.org/docs/pdf/for ... setie2.pdf

Ceci dit je suis le premier étonné d voir ce gouvernement pro atlantiste vendre des armes à la Russie avec transfert de tech.

oui c'est une boulette de ma part relevée ici
viewtopic.php?f=4&t=62323

[manu1979]

Bonjour,
Quelques petites nouvelles du marché Rémois.

L'une des maisons que je suis, passée en un an de 420000 à 310000 et pour laquelle j'ai fait une proposition encore en dessous mais refusée pour le moment... est toujours à vendre. Elle est proposée à moins de 300000 maintenant.

Je viens de relancer quelques recherches dans une agence avec un budget max annoncé à 350000. On me propose des biens 50000 € plus cher car : "les vendeurs sont prêts à s'alligner sur votre budget"

Depuis maintenant 18 mois que je suis le marché, je vois des annonces sur des maisons qui sont en vente depuis 18 mois...

Certains AI mettent des annonces en ligne de maisons déjà vendues en annoncant des prix en dessous du marché actuel. Ca doit être pour ne pas rater les rares acheteurs qui sont sur le marché...

Dans les annonces, toutes les maisons sont "5 min de Reims" alors qu'en réalité c'est 20 ou 30 kilomètres... Bizarre. Peut être que c'est dur de vendre en dehors du district.

Ces infos sont valables pour des maisons familiales, au dessus de 250000 €. A mon avis, ce marché est complètement bloqué.
Pour les apparts en centre ville, il semble que ce soit plus fluide... sur des petits budgets. Mais je n'ai que des bruits de couloir donc à prendre avec des pincettes.

Ah oui, nouveau phénomène, j'ai eu aussi des contacts pour des maisons à vendre mais qui sont louées. Ben oui, comme on n'arrive pas à vendre on a loué. Mais on peut mettre les locataires dehors rapidement... Sympa.
Rapidement = 6 mois minimum... et encore.




Sinon, côté économique c'est toujours la fête... Grosses tensions sociales dans différentes maisons de Champagne. Revenus agricoles en baisse (même chez de gros céréaliers. ca va encore mais...) Dans l'industrie, ça fait le dos rond en s'attendant au contrecoup de la prime à la casse. Les boites qui bossent dans le batiment (fab de fenetres, de menuiseries, de portes...) font triste mine car peu de mise en chantier et peu de rénovation chez les particuliers.

Par contre, j'ai connaissance de ménages qui achètent avec des endettements sur 30 ou 40 ans presque sans apport en passant pas des courtiers. Endettement au taquet car "nos revenus vont augmenter" pour acheter 4 murs et un toit, tout casser et un petit budget prévu pour "on fera les travaux nous mêmes" Je suis pas très rassuré pour leur avenir mais ils sont content car crédit d'impôt, PTZ, super montage financier...

Vivement 2011, le crédit d'impot sur les intérets va baisser, différentes aides vont êtres alléger... Normalement bien sur. Rien n'est sur. Les Français aiment bien le crédit d'impôt. Avec un crédit d'impôt tu peux les faire faire ce que tu veux. Aller, suis les moutons qui courent vers la falaise... Si tu les suis jusqu'au bout tu auras un crédit d'impôt. Vite, dans 10 minutes ce crédit d'impôt va être supprimé. Cours... Cours...

[chr$yoko]

Merci pour ton témoignage Champenois qui confirme nos "théories" !!

Sur Paris ou l'Ouest Parisien on en est malheureusement pas encore là. La bulle gonfle encore...
Patience, patience ...

[manu1979]

un lien vers des stats d'un site immo sur les prix.
C'est peut être du réchauffé pour vous mais, personnellement, je n'avais pas encore vu ces stats sur ce site.
Pour la marne c'est intéressant.
http://www.laviei**o.com/immobilier-marne-36782/prix.html

il faut remplacer les * par des m.

pour les maisons on a du -8% sur la marne et un -14% sur Reims.

[Gei]

(...)
Vivement 2011, le crédit d'impot sur les intérets va baisser, différentes aides vont êtres alléger... Normalement bien sur. Rien n'est sur. Les Français aiment bien le crédit d'impôt. Avec un crédit d'impôt tu peux les faire faire ce que tu veux. Aller, suis les moutons qui courent vers la falaise... Si tu les suis jusqu'au bout tu auras un crédit d'impôt. Vite, dans 10 minutes ce crédit d'impôt va être supprimé. Cours... Cours...

Est-il nécessaire de rappeler que 2011 est juste avant 2012, et le mandat venant à échéance cette année-là. Il ne se passera rien que de purement symbolique.

Par contre après 2012, ce sera mieux que la rigueur : le coup de bambou !

[finalgrunt]

(...)
Vivement 2011, le crédit d'impot sur les intérets va baisser, différentes aides vont êtres alléger... Normalement bien sur. Rien n'est sur. Les Français aiment bien le crédit d'impôt. Avec un crédit d'impôt tu peux les faire faire ce que tu veux. Aller, suis les moutons qui courent vers la falaise... Si tu les suis jusqu'au bout tu auras un crédit d'impôt. Vite, dans 10 minutes ce crédit d'impôt va être supprimé. Cours... Cours...

Est-il nécessaire de rappeler que 2011 est juste avant 2012, et le mandat venant à échéance cette année-là. Il ne se passera rien que de purement symbolique.

Par contre après 2012, ce sera mieux que la rigueur : le coup de bambou !

Sauf que le Sarko il ne pourra pas se payer le luxe d'attendre plus longtemps. Il va être rattrapé par l'actualité économique.

[Gei]

Si c'est une question d'agitation médiatique, tu peux lui faire confiance.

Regarde, ça fait 8 ans qu'il fait semblant de s'occuper de sécurité, et il y a encore qui y croit...

[finalgrunt]

Si c'est une question d'agitation médiatique, tu peux lui faire confiance.

Regarde, ça fait 8 ans qu'il fait semblant de s'occuper de sécurité, et il y a encore qui y croit...

Oui mais pour l'économie, heureusement, ce n'est pas lui qui décide

[Gei]

Ca me défrise qu'un Président de la République élu au suffrage universel ait si peu de pouvoir sur la politique économique du pays, mais dans le cas présent, je suis bien obligé de me rallier à ton constat : c'est mieux comme ça...

[manu1979]

petit retour terrain champenois

Le feuilleton continue sur un bien que je suis depuis le début de l'année.
La maison était juste en vente de p a p.
Elle est maintenant dans plusieurs agences et études.
J'avais fait une proposition refusée par le propriétaire.
J'avais laissé mes arguments par écrit au proprio.
Ce dernier m'a rappelé et est prêt à vendre en dessous de ma proposition.
Mais depuis notre proposition (en février) nous avons visité des biens de meilleures qualités, plus grands, mieux placés... Des biens qui pour nous étaient hors budget il y a quelques temps.
Donc, la maison ne nous intéresse plus et le prix devra encore baisser pour être dans le marché...

D'autres petites infos pêle même :
- On sent que la BA112 se vide. Il y a plein de choses à vendre au nord de Reims.
- De plus en plus de ventes sont forcées (divorce, mutation, décès...) on vend moins pour le plaisir... (je demande toujours la raison de la mise en vente)
- Mariage d'un ami ce week end : j'ai croisé pas mal de potes entre 30 et 40 ans, qui cherchent à acheter depuis quelques temps. Ils ont changé de discours. Ils prennent du recul sur l'immo et sur la presse sur ce sujet. Ils se posent des questions. Je pense que la base du ponzi va rétrécir...

Un dernier exemple : maison dans le vignoble, proche de Reims. Après la visite avec un AI et le proprio, je discute un peu dans la rue avec l'AI et je lui dis que ça me semble très au dessus du marché qui lui même est très cher. Le proprio m'a dit pendant la visite avoir acheté en 2007 et l' AI me dit alors : Maison achetée 360000 € en 2007 par le vendeur. Mise en vente à 380000 € début 2010. Je suis le 2ème visiteur. Une fois que je lui dis que ça ne m'intéresse pas (défauts, humidité, toiture à refaire, ravalement facade...) l'AI me lache que ça ne vaut pas plus de 320000 aujourd'hui et que ce sera encore moins dans 6 mois. L'AI est un indépendant qui est là depuis 30 ans et qui semble savoir prendre du recul.

Voila, dans mon petit coin, j'ai l'impression que l'on va dans le bon sens pour les prix de l'immo. Il y a plein d'indices, de petites choses qui me font penser que ça sent mauvais pour la situation éco, sociale... En dehors des grands sujets de société actuel, dans le travail on voit plein de choses qui ne sont pas des indicateurs de bonne santé économique.

S'il y a des rémoisou champenois sur le forum, n'hésitez pas à donner vos retours terrain.
Bonne soirée

[manu1979]

Bonjour,

Quelques commentaires sur le numéro de l'Express du 25 au 31 aout 2010
Spécial Immobilier Reims

Je me souviens avoir parcouru le numéro de 2009 dans lequel on parlait alors d'un marché calme, en redémarrage...

Tout d'abord la page d'intro :

En 2010 on apprend que :
- il y a eu un net fléchissement en 2009 !!
- l'ancien reprend timidement
- le neuf porte le marché

RETOUR SUR 2009
L'année 2009 a donné des sueurs froides aux AI Rémois.
Effondrement des volumes et baisse des prix jusqu'a moins de 2000 € le m² en centre ville dans l'ancien.
Même les apparts du centre ville ont perdu jusqu'a un dixième de leur valeur (traduction = -10%)
Autour de Reims c'est l'effondrement sauf à Gueux et à Bezanne qui sont stables (on en reparle plus loin)
A 20 kilomètres de Reims, après la flambée irraisonnable des années 2006 et 2007, il n'y a plus de demande... c'est désormais boudé.

DEBUT 2010
reprise des volumes au printemps mais très en dessous des années précédentes
le budget des acheteurs est limité et les acheteurs sont exigeants
Produit type = petite surface et budget < 250 000 €
Au delà de 250 000 €, transactions rarissimes donc :
soit le vendeur retire son bien de la vente soit il le cède avec des ristournes de plusieurs dizaines de milliers d'euros. (dit par un AI)

Le neuf est tiré par toutes les aides avec des prix de 3000 à 3200 € le m²
Le client et un investisseur ou un primo avec PTZ, pass foncier...
Bien sur dans le neuf on parle de très petite surface.

Les AI sont inquiets des aides qui sont rognées.
J'aime entendre ces gens se plaindre des baisses des prestations de l'état mais qui se plaignent aussi de payer des impôts.


Et ensuite des analyses quartier par quartier :
On nous explique que le centre ville est une exception et que rien ne perd de valeur (c'est là que j'aime bien retourner sur la page précédente pour voir si j'ai mal compris le -10% même en centre ville)
Les quartiers alentours se porte bien aussi mais sur la page suivante il y a des petites tableaux avec des prix et des évolutions sur 1 an. (entre avril 2009 et mars 2010)
Zut alors, ces évolutions varient pour les appart de -2 à -15 % selon les quartiers de Reims. Avec une exception, +4% pour le Clairmarais qui est le quartier de la gare TGV en centre ville. En gros y a des dizaines d'appart neufs en construction dans ce quartier et tout les investisseurs y sont. Alors un +4% avec toutes les aides qui portent le neuf, je rigole un peu.
Pour tinqueux on a du -11%, la ceinture rémoise à -8%.

Pour les maisons, je trouve du -9% à Reims, -17% dans le quartier de Cernay, -10% dans le faubourg de Laon
On a aussi un beau 0% à Cormontreuil. L'exception dans ce tableau.
Ca va, on retrouve -18% pour Witry les Reims ensuite.
La ceinture rémoise à -13%.

On tourne les pages pour arriver aux commentaires sur la première couronne.
On a parlé plus haut de Bezanne et Gueux.
Alors Bezanne flambe grace à la nouvelle gare TGV et à la future zone d'activités autour de cette gare. Pour ceux qui connaissent ce secteur, la zone est toujours déserte à l'exception du centre de maintenance du tram. Par mes recherches, je sais qu'il y a des maisons en vente à Bezanne à des prix de fou et que si ça se vend ce n'est pas à ces prix là (voir plus haut "des ristournes de plusieurs dizaines de milliers d'euros") et je ne parle pas du village voisin Les Mesneux avec un large choix de maisons. On peut presque choisir sa place dans une rue car il y a plusieurs maisons à vendre par rue.

Revenons à Gueux qui est une exception avec sa petite bourgeoisie et son golf... Tout est cher à Gueux et comme expliqué plus haut rien ne perd de valeur. Sauf que là, 3 pages plus loin on nous dit que les villas qui se vendaient 1 000 000 € partent maintenant à 800 000 €. Je sais que ce n'est pas le même monde mais entre 1 000 000 et 800 000, je trouve -20%... Stable quoi.

Pour finir, le nord de Reims est très mal en point. Ca baisse très fort. Et encore, la base 112 n'est pas fermée. Parce que le personnel qui va être muté habite principalement au nord de Reims (Courcy, Loivre, Brimont, Massif de Saint Thierry...) et ca va faire quelques familles qui vont partir. Avec des logements à la vente en proportion de ces départs.

Voila, en lisant entre les lignes de ce numéro spécial immobilier et bien je suis regonflé à bloc pour patienter et chercher tranquillement une maison car rien ne presse en ce moment autour de Reims. Le temps est avec nous et plus le temps passe plus je gagne (moins je dépense) d'argent à ne rien faire... C'est bien ça l'immobilier.

[Jack Palmer]

Merci pour l'analyse de l'express, j'avoue avoir vu la couverture mais je n'ai pas envie de l'acheter... marre de faire vivre des journaux sans aucune analyse.


et un grand merci pour le retour terrain (parfaitement confirmé par le suivi des annonces)
viewtopic.php?f=76&t=23816&start=650

merci


jack

[slash33]

Je me souviens avoir parcouru le numéro de 2009 dans lequel on parlait alors d'un marché calme, en redémarrage

Le mieux c'est encore de retrouver le magazine de la rentrée 2009 et de comparer ce qu'il s'y disait avec la rétrospective dans le numéro de rentrée 2010. Comme ça vous aurez une idée de la rétrospective 2010 à la rentrée 2011.

[Savant cosinus]

Merci pour les contributions de mes voisins de Champagne.
Pour faire court, la situation socio économique est très analogue à celle de Reims.
L'emploi industriel est calamiteux ( déindustrialisation inéluctable massive et hyper coûteuse en emplois). Le chômage explose.

Je constate un -20% depuis 2 ans sur la région rouennaise. Bcp de jeunes trentenaires ont craqué depuis longtemps à acheter un bien ne leur convenant
pas à des conditions d'emprunt proprement inacceptables. Le corollaire à ça est un nombre IMPRESSIONANT de divorces. Dans mon 2er cercle, 50% ont divorcé depuis 3 ans ou vont le faire....NO comment.


A plus