Economie-Matin: le vrai secret des prix de l'immobilier !!

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kace1823

Economie-Matin: le vrai secret des prix de l'immobilier !!

#1 Message par kace1823 » 01 nov. 2006, 23:24

http://www.economiematin.com/article.ph ... ticle=4002

bon, article pas vu (p***** de fonction recherche) donc je le mets.
.....le prix de la transaction peut s’éloigner de façon significative du « prix de marché ». Mais justement, quel prix de marché ?

C’est le locataire qui fait le prix de marché.
De fait, au prix d’équilibre : l’attente de l’utilisateur (le locataire) = l’attente de rendement (l’investisseur)

C’est-à-dire que : loyer = taux de capitalisation
La formation du prix à partir des exigences des investisseurs peut donc conduire à des excès qui ne sont sans doute pas loin aujourd’hui.
Modifié en dernier par kace1823 le 01 nov. 2006, 23:40, modifié 3 fois.

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pirouette
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#2 Message par pirouette » 01 nov. 2006, 23:30

c'est de la bombe ton article

dans le mille ;-)

Lorenz
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#3 Message par Lorenz » 02 nov. 2006, 09:19

Tout à fait excellent. Je connaissais en avocat spécialisé en droit immobilier. Il avait pas mal d'investissements dans le secteur. Il ne parlait jamais de prix de vente. Le seul truc qui l'intéressait, c'était le rendement, les loyers, etc.

A la lecture de cet article, je comprends mieux pourquoi.

Bonne journée.

Lorenz
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polo92
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#4 Message par polo92 » 02 nov. 2006, 09:23

UNe démonstartion par A+B très simple à comprendre pour les non financiers

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hamster
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#5 Message par hamster » 02 nov. 2006, 09:34

tres bon pour revenir facilement aux fondamentaux.

Mais, le taux de 4% ne demande t il pas a etre expliqué ?

c'est propablement un taux moyen dans la durée, ie aleas de la location compris : vacances, defaillance de payement. et ces aleas peuvent etre tres important pour les petites surfaces ou les locaux proffessionnels par exemples (si vous achetez pour faire un loft).

alors le taux brut a prendre en compte pour evaluer le prix est plus elevé que 4%, il est je crois de plutot 10% pour les locaux d'entreprise. Ce qui baisse d'autant la valeur du bien.

cordialement.

tlam

#6 Message par tlam » 02 nov. 2006, 10:31

Pour un bien offrant 4€ de loyer, l’investisseur qui recherche un rendement de 4% sera prêt à payer le bien 100€. 100€ x 4% = 4€
L'article permet de savoir le prix annuel que l'investisseur est prêt à mettre dans le bien. Pour estimer le prix absolu du bien, il manque la durée de location

kace1823

#7 Message par kace1823 » 02 nov. 2006, 10:48

tlam a écrit :
Pour un bien offrant 4€ de loyer, l’investisseur qui recherche un rendement de 4% sera prêt à payer le bien 100€. 100€ x 4% = 4€
L'article permet de savoir le prix annuel que l'investisseur est prêt à mettre dans le bien. Pour estimer le prix absolu du bien, il manque la durée de location
non. dans l'exemple, pour un loyer annuel de 4.000 euros, le prix du bien serait de 100.000 euros.

Pearl

#8 Message par Pearl » 02 nov. 2006, 11:22

+ 1 000 pour la démo :)

j'allais ajouter un autre extrait sur le comment un locataire (contrairement à un acheteur) refuse de payer un bien surcôté (comme se méfiera d'un bien souscôté aussi), aller le lire :)


par ailleurs, trouvé sur le même site un http://www.economiematin.com/article.ph ... ticle=4094 sur les français et la retraite ... les Français "sont persuadés que le marché financier - à l’image des systèmes anglo-américains - sera une solution plus sérieuse que l’augmentation des prélèvements. En filigrane se dessine une révolution de mentalité : le Français ne croit plus à l’État-Providence pour assurer son bonheur"

"... ne croit plus à l’État-Providence pour assurer son bonheur..." , ça entretient voire renforce le souhait de se vouloir être propriétaire et avoir un toit à soi à l'âge de la retraite, je trouve (entre ça et les solidarités familiales qui se défont, l'allongement de la durée de vie ...)

kace1823

#9 Message par kace1823 » 02 nov. 2006, 11:30

oui, cet article fait vraiment un effort didactique, pédagogique, c'est en cela qu'il est excellent. pour moi qui suis une bille en économie et qui ai parfois du mal à suivre les digressions d'experts sur certains topics (j'imagine ne pas être le seul), j'apprécie vraiment ce type d'exposé efficace.
je milite pour le post-it.

kace1823

#10 Message par kace1823 » 02 nov. 2006, 11:52

Pearl a écrit : par ailleurs, trouvé sur le même site un http://www.economiematin.com/article.ph ... ticle=4094
oui et aussi l'excellent http://www.economiematin.com/article.ph ... rticle=520 de Laurent Jacquelin-Cluzeau, veille & prospective, avec le fameux passage:
Les discussions sur ces problématiques battent leur plein sur Internet depuis près de deux ans, au point de créer des communautés baissières parfois quasi totalitaires, en France (La bulle immobilière, Immobulle) au Royaume-Uni, et en Espagne, ou encore des forums de discussion très actifs et pour certains de haut niveau
bon déjà discuté sur le forum, il me semble mais bon, j'aime bien le "quasi-totalitaires" :lol: (il dit "parfois", remarquez) :wink:

Pearl

#11 Message par Pearl » 02 nov. 2006, 12:01

je suggère que le topic passe en post-it et que "Economie Matin" soit listé dans les sources officielles

cet article est excellentissime, clair limpide.. sur les mécanismes psy comme socio de l'achat


Extraits de http://www.economiematin.com/article.ph ... rticle=520 l’aubaine » de taux historiquement bas et le refus de payer un loyer, considéré par les ménages comme une perte sèche." ... " Ceci signifie que les ménages ne s’intéressent qu’à l’effort mensuel à fournir : ils n’ont pas conscience qu’un taux de 4% sur 20 ou 25 ans coûte au final plus que 8% sur 10-15 ans ; ou qu’à surface égale, il est plus intéressant de louer que d’acheter, même à long terme ..."

merci encore :)

edit

kace, je te suggère d'ouvrir un topic rien que sur le lien ci-dessus, et j'espère que ça passera en topic :)

je le trouve excellentissime .. aussi, il résume de manière accessible et limpide le marché à aujourd'hui ; impeccable pour "démarrer" quand on "débute "(traduire : quand on commence à vouloir lire et entendre autre chose que "mais pourquoi t'achètes pô? dép^che, après tu en pourras plus" ... ;)

kace1823

#12 Message par kace1823 » 02 nov. 2006, 12:47

Pearl a écrit :je suggère que le topic passe en post-it et que "Economie Matin" soit listé dans les sources officielles

cet article est excellentissime, clair limpide.. sur les mécanismes psy comme socio de l'achat


Extraits de http://www.economiematin.com/article.ph ... rticle=520 l’aubaine » de taux historiquement bas et le refus de payer un loyer, considéré par les ménages comme une perte sèche." ... " Ceci signifie que les ménages ne s’intéressent qu’à l’effort mensuel à fournir : ils n’ont pas conscience qu’un taux de 4% sur 20 ou 25 ans coûte au final plus que 8% sur 10-15 ans ; ou qu’à surface égale, il est plus intéressant de louer que d’acheter, même à long terme ..."

merci encore :)

edit

kace, je te suggère d'ouvrir un topic rien que sur le lien ci-dessus, et j'espère que ça passera en topic :)

je le trouve excellentissime .. aussi, il résume de manière accessible et limpide le marché à aujourd'hui ; impeccable pour "démarrer" quand on "débute "(traduire : quand on commence à vouloir lire et entendre autre chose que "mais pourquoi t'achètes pô? dép^che, après tu en pourras plus" ... ;)
cet article de Laurent Jacquelin-Cluzeau a déjà fait l'objet d'un topic viewtopic.php?t=8330&highlight=cluzeau
de mars 2006 lui-même renvoyant à un autre topic d'aout 2005 viewtopic.php?t=2233 le tout avec un succès mitigé.
le terme quasi-totalitaire (pourtant anecdotique) a sans doute empêché l'article d'avoir le succès qu'il mérite sur le forum.

ceci étant, l'article sujet du topic de départ de la file me semble déjà très intéressant et rend effectivement honneur à ce site sur le thème de la bulle immobilière rien que pour ces deux articles.

kace1823

#13 Message par kace1823 » 03 nov. 2006, 20:42

bon sinon, j'aimerais vraiment plus de réactions sur la démo de l'article et l'idée de base:
ce sont les locataires qui feront se retourner l'immobilier (pas forcément donc les primos qui ne peuvent plus acheter, encore que les 2 phénomènes soient possibles simultanément).
en gros, car ils ne pourront suivre une hausse des loyers nécessaires aux investisseurs institutionnels pour garder leur marge en cas de hausse des taux d'intérêt. la marge (capitalisation) sera donc en ce cas sauvegardée par une baisse du prix d'achat.

si l'idée (et sa démonstration) est limpide, cela suppose un proportion importante d'investisseurs institutionnels dans les achats réalisés pour influer sur le marché : est-ce le cas ? (dsl si je débarque sur la question)

quelles sont vos objections à ce raisonnement ?

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pirouette
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#14 Message par pirouette » 04 nov. 2006, 08:21

ce qui nous raméne à cette constatation viewtopic.php?t=15263

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Ultraw
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#15 Message par Ultraw » 04 nov. 2006, 08:34

fbs a écrit :Aucune, et je rajouterai même ceci:

Si environ un peu moins de la moitié des gens sont locataires, c'est qu'un peu moins de la moitié du parc est entre les mains d'investisseurs (qu'ils soient privés ou institutionnels).

Si ces acteurs se détournent de l'immo, car celui-ci n'offre plus les rendements souhaités, et que d'autres formes de placement sont plus rentables, le marché perd brutalement presque la moitié de ses acquéreurs, voire pire, ces acteurs deviennent vendeurs.

Et ces mêmes acteurs ne reviendront a l'immo que quand les prix se seront ajustés suffisamment pour que l'immo redevienne compétitif en tant que placement d'une part, et que d'autre part, la baisse soit bien finie, parce qu'ils ne reviendront pas pour s'exposer a des moins values.

La baisse, et jusqu'au retour dans le tunnel du graphe de friggit est donc strictement inéluctable à terme, seuil d'equilibre a partir duquel ces investisseurs reviennent sur le marché.

Acheter maintenant, c'est foutre la moitié de son capital par la fenetre, voire pire si l'on s'endette pour cela.
Merci pour cette analyse, étant du côté bailleur (je loue mes apparts actuellement) et je loue ma résidence principale à un bailleur, ce qui peut paraître étrange mais vu que je joue pas cher c'est intéressant, je rejoins cette analyse, actuellement j'ai un appart qui n'arrive à pas à se louer, j'ai été tenté de me dire que je pourrai le vendre éventuellement (je précise que je n'ai aucun remboursement sur ceux que je le loue) si il ne trouvait pas locataire. Etant donné que je n'ai aucun remboursement je peux baisser le prix de location ca ne me dérange pas mais j'aurai des emprunts j'aurai envie en effet de le vendre. Il faut donc à mon avis rajouter cela dans l'analyse : remboursement ou pas des investisseurs
"Il est urgent d'acheter maintenant avant que les prix baissent sinon ce sera trop tard !"

Les AI ? : AIe AIe AIe !

TFBouygues

#16 Message par TFBouygues » 04 nov. 2006, 08:52

C'est ce qu'on appelle le retour aux fondamentaux. :wink:

kace1823

#17 Message par kace1823 » 04 nov. 2006, 09:58

fbs a écrit : Si environ un peu moins de la moitié des gens sont locataires, c'est qu'un peu moins de la moitié du parc est entre les mains d'investisseurs (qu'ils soient privés ou institutionnels).
oui, mais l'approche des investisseurs institutionnels et privés n'est pas forcément la même me semble-t-il.

un privé peut se contenter d'un taux de capitalisation très faible. Peu importe le temps que ça prendra pour amortir son investissement, le but étant de faire rembourser l'achat (et le crédit) par le loyer pour avoir un capital à la fin (même si ça prend 30 ans, pour la retraite hien, la fameuse valeur refuge à la c**).
bien-sûr, les prix jouent quand même sur l'attrait de l'immo sur ces investisseurs privés

mais pour les institutionnels, et dans le prolongement de l'article, le rendement nécessaire est dicté par le taux de rémunération des dépôts de ses clients (voir la démo). c'est pourquoi, dixit l'article, leur marge de manoeuvre est beaucoup plus étroite (en cas de hausse des taux d'intérêt par ex) et ce sont eux sur lesquels l'article se base pour expliquer une baisse éventuelle des prix via leurs locataires (refus de loyers trop hauts)

Une baisse qui ne pourrait intervenir de ce fait que dans le cas d'une proportion significative des investisseurs institutionnels dans le nombre d'acheteurs/proprios. est-ce le cas ?

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slash33
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#18 Message par slash33 » 04 nov. 2006, 12:45

C’est le locataire qui fait le prix de marché. En effet, ce dernier, contrairement à un acquéreur, n’a aucune raison d’accepter durablement de payer un surloyer et se méfiera d’un loyer très décoté.

Ainsi, le locataire potentiel, seul utilisateur effectivement mobile, va arbitrer entre ses ressources financières et ses besoins de surfaces pour trouver le local répondant le mieux à cette contrainte.
Voilà qui résume ce que je disais sur le primo-accédant et son rôle clé sur le marché (en prenant pour hypothèse simplificatrice que le locataire n'a jamais été proprio... ce qui est faux d'après l'INSEE mais bon)

Notons, que ce qui est dit plus haut n'est vrai que lorsque le locataire/primo raisonne... ce qui n'est pas le cas en période de bulle (et le nombre d'exemples autour de moi me dissuade de penser le contraire jusqu'à présent)

Et un post-it un!

Nota : les investisseurs représentent 1/4 des biens en propriété.

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stewin
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#19 Message par stewin » 23 nov. 2006, 11:32

C'est ainsi que se calcule la valeur d'une obligation en fonction du rendement accepté.

C'est pourquoi en période de hausse des taux le nominal d'une obligation de 100€ à 4% peut tomber à 50€ pour avoir un rendement de 8% (taux du marché en fonction de la demande des investisseurs). La valeur de l'obligation aura chuté de 50%.

Stewin

jmltr
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Re:

#20 Message par jmltr » 21 févr. 2008, 23:01

stewin a écrit :C'est ainsi que se calcule la valeur d'une obligation en fonction du rendement accepté.

C'est pourquoi en période de hausse des taux le nominal d'une obligation de 100€ à 4% peut tomber à 50€ pour avoir un rendement de 8% (taux du marché en fonction de la demande des investisseurs). La valeur de l'obligation aura chuté de 50%.

Stewin
Calcul vrai seulement pour une obligation perpétuelle, c.a.d une rente.
Pas de linéarité selon la durée. On actualise la somme des flux futur. Si votre oblig a une duration faible elle va bassier de qquelques %. Si elle est de très longue duration elle peut perdre plus.
Par exemple, une oblig de nominal 100 à 4% et de durée 10 ans vaudra 73,16 Euros si les taux passent à 8%. POur une durée de 5 ans elle vaudra 84 Euros si les taux passent à 8.

denz

Re: Economie-Matin: le vrai secret des prix de l'immobilier !!

#21 Message par denz » 05 mars 2008, 21:28

Je me demande si finalement des taux long trop bas ne sont pas facteur de bulle.

Si on considere que le bon rendement c'est 4%, ça va valoriser une partie du parc à ce prix vis à vis de la loc. Ca se tient.
Sauf que ça suppose que le marché de la vente et de la loc est fluide et s'ajuste en permanence.

C'est donc vrai disons pour la partie "institutionnelle" du marché. Le pb c'est qu'il y a de gros écart pour la partie "particuliers" et une certaine inertie dans les cycle de vente ou de mise en location.
Enfin si les taux long sont trop bas, des propriétaires sont pret à avoir un rendement négatif le temps de la durée de l'emprunt afin de se constituer une épargne.
Plus le taux long est faible, plus le prix d'achat peut etre haut pour rester acceptable psychologiquement pour se faire une épargne (les mensualités étant moins lourde). Tout ça parce que la pierre c'est du "solide" et ça peu pas chuter.

Quand on voit que les gens sont pret à prendre des crédit revolver à 20% sans tiquer le prix théorique de calcul doit être augmenter d'un bon paquet de % pour intégrer ce caractère "psychologique" ou "social".

Edith rajoute : je me suis amusé à calculer le prix de mon appart parisien (60m2) avec un rendement de 4% : 1200€ * 12 = 14400e annuel soit 360 000 roros tout pile pour avoir ce rendement de 4%.
Bilan des courses : j'accepte encore de payer ce loyer mais jamais je mettrais une telle somme à l'achat c'est impossible.
Maintenant c'est sur que si mon loyer prend 40% de hausse je vais commencer à envisager un achat à ce prix.
Sinon pour ma pomme le marché est gelé à l'achat/pas accessible.
seul les institutionnels peuvent se permettre d'acheter à ce prix (et ceux qui recoivent un coup de pouce pour mettre le pied à l'étrier).

kesako
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Re: Economie-Matin: le vrai secret des prix de l'immobilier !!

#22 Message par kesako » 05 mars 2008, 22:05

denz a écrit :je me suis amusé à calculer le prix de mon appart parisien (60m2) avec un rendement de 4% : 1200€ * 12 = 14400e annuel soit 360 000 roros tout pile pour avoir ce rendement de 4%.
Bilan des courses : j'accepte encore de payer ce loyer mais jamais je mettrais une telle somme à l'achat c'est impossible.
Parce que c'est du 4% net .
En brut il faudrait au moins du 7%
donc ton appart serait a acheter a 206 000 € ce qui est nettement plus correct.

denz

Re: Economie-Matin: le vrai secret des prix de l'immobilier !!

#23 Message par denz » 20 mars 2008, 10:47

kesako a écrit :
denz a écrit :je me suis amusé à calculer le prix de mon appart parisien (60m2) avec un rendement de 4% : 1200€ * 12 = 14400e annuel soit 360 000 roros tout pile pour avoir ce rendement de 4%.
Bilan des courses : j'accepte encore de payer ce loyer mais jamais je mettrais une telle somme à l'achat c'est impossible.
Parce que c'est du 4% net .
En brut il faudrait au moins du 7%
donc ton appart serait a acheter a 206 000 € ce qui est nettement plus correct.
Effectivement à 206 ke je l'acheterais sans trop hésiter : avec mon épargne cela me permettrait d'emprunter sur 10 ans max et de rembourser moins cher que de loyer donc en rajoutant les frais de propriété ça revient à peu pres au même et 10 ans apres c'est à vraiment à moi.
C'est pas demain la veille que je serais proprio, sachant que si on regarde les prix de présentation mon appart est coté soi disant à 400 ou 450k€, y'a donc de la marge....

Ismond
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Re: Economie-Matin: le vrai secret des prix de l'immobilier !!

#24 Message par Ismond » 20 mars 2008, 11:37

Je pense que l'article met de côté un paramètre qui me parait important.
L'anticipation du futur prix de l'actif.

(je ne prends pas en compte les frais, les impôts, ni les intérêts...)

Si j'achète un appartement 100€ aujourd'hui.
Je le loue pendant un an à 2€, avec une rentabilité à 2%.
Mon actif à dans le même temps augmenter de 10%, je le revends donc 110€.
Bilan global, hors frais, 100€ + 12% = 112€ = 110€ + 2€.

Même raisonnement si le prix de l'actif baisse.

Il me semble que l'auteur suppose un investissement long et la rationalité des acteurs, hors ce n'est pas le cas, les investissements se font de plus en plus sur du court terme et le marché n'est pas rationnel.
Modifié en dernier par Ismond le 20 mars 2008, 16:56, modifié 1 fois.

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jvlabas
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Re: Economie-Matin: le vrai secret des prix de l'immobilier !!

#25 Message par jvlabas » 10 avr. 2008, 23:51

Il ne doit pas être très cher ton loyer !!!!