Tendances par l'analyse de la solvabilité (maj)

[BulleDog]

Il y a quelques temps je répondais à un article de la Dépêche par
un raisonnement systémique viewtopic.php?t=12126
Cette fois-ci je refais le même raisonnement par l'analyse de la solvabilité et les anticipations à la hausse et à la baisse.


Immobilier service de logement ou un actif de rémunération

L’achat immobilier peut être considéré comme un service de logement et en même temps un actif de rémunération mais pas par les mêmes acteurs et pas sur les mêmes types de logements.

Service de logement = les acteurs achètent pour se loger.
Service de rémunération = les acteurs achètent pour se créer un capital rémunérateur basé sur les loyers à percevoir.

Le vrai problème de notre époque c’est l’abandon par l’état de la politique de logement au profit des acteurs privés et comme conséquence la financiarisation du logement avec les programmes de construction de logements locatifs à but de défiscalisation qui ont fait monter le prix du foncier.

Le Robien aujourd’hui représente 50% du marché du neuf en France, 72% du marché du neuf à Toulouse et 83% du marché du neuf à Montpellier.
Le logement défscalisable n’est qu’un support à un investissement pour obtenir un crédit d’impôts, sa qualité est douteuse, sa pérennité aussi.

Un marché de l’offre et de la demande

L’immobilier est bien entendu un marché de l’offre et de la demande qui fonctionne par à-coups.
Le marché monte tant que les acteurs sont dans une logique d’anticipations positives. C’est à dire que les acteurs pensent que les prix vont monter avec des justifications rationnelles, naïves ou irrationnelles.
La cherté du logement est liée à des déséquilibres entre offre et demande quand l’offre ne suit pas en terme de volume.

Des conditions favorables à la montée des prix

Les conditions de crédit, les politiques fiscales, les rétentions de foncier, les décohabitations des ménages, la spéculation sur les matières premières répercutées sur les coûts de constructions agissent directement sur les prix de vente.
Les crédits faciles et généreux accordés à tout va ont créé un embouteillage sur le marché immobilier de 2003 à 2005 et provoqué une pseudo-pénurie qui a fait monter les prix au-delà de leur progression moyenne sur le long terme .
Les banques ont joué la souplesse des prêts, risquant sur le long terme des déconvenues importantes de la part des acquéreurs.
Personne ne sait ce que sera sa situation professionnelle dans 25 ans ou 30 ans.

Des prix de vente écartés de leurs fondamentaux

Néanmoins, la progression des prix de vente s’arrête lorsque les équations de solvabilité ne sont plus résolues :
[Prix de l’offre] = [Capacité d’achat des ménages]

Le prix de l’offre étant lié à la quantité d’unités de logements présentes sur le marché.
La capacité d’achat des ménages étant liée à des libérations d’épargnes, au salaire des acteurs et à des emprunts contractés sur des durées allongées.
La capacité des ménages a beaucoup évolué, les apports étant de plus en plus faibles et les prêts actuels sont contractés avec des durées qui en moyenne se rapprochent de 25 ans.
Les prix sont donc éloignés des capacités propres des acteurs c’est à dire de leurs salaires et de leur épargne.

Mais cette équation va se déséquilibrer, la capacité d’achat ne pouvant plus varier de manière importante ni par la libération d’épargne antérieure, ni par une augmentation importante des salaires, ni par des conditions de crédit qui se resserrent lorsque les taux bancaires remontent. La capacité d’achat va se réduire quelque peu.

La quantité d’unités de logements sur le marché va augmenter grâce aux constructions neuves et aux réhabilitations.
L’Etat et les communes qui ont bloqué le foncier pendant des années se remettent progressivement à libérer des terres constructibles.

Arbitrage entre location et achat

L’ arbitrage classique ‘loyer mensuel versé à un propriétaire’ versus ‘remboursement mensuel pour capitalisation’ est depuis mi-2005 en faveur de la location en tenant compte des frais d’acte, du coût de l’assurance et du coût du crédit allongé.
Les loyers ont fortement progressé depuis 4 ans car ceux ci étaient indexés sur l’indice du coût de la construction. Cette croissance anormale des loyers a provoqué le passage à la propriété de locataires exaspérés par ces augmentations.
Depuis 2006, les loyers sont maintenant indexés essentiellement à l’inflation donc soumis à une réévaluation autour de +2% annuels pour les locataires déjà en place.
Je crains malheureusement que la hauteur des prix actuelle ne soit générée que par des anticipations de prix erronées de la part des acteurs.
Les prix de vente des logements sont écartés de leur valeur fondamentale car ces dernières années la variance annuelle des prix des logements était bien supérieure à la variance annuelle des loyers ce qui est caractéristique d’un marché déséquilibré.
Les loyers ont pris 4% en moyenne ces 4 dernières années quand les prix moyens de vente augmentaient de 15% à 20% par an.
Les prix de vente des logements + le coût du crédit + les frais d’acte représentent un nombre d’années équivalent en salaire trop important.
Dépasser l’équivalent de 7 années de salaire pour un premier logement c’est sacrifier sur d’autres postes de dépense : éducation, nourriture, mobilier, loisirs et épargne.
Or fin 2005, le nombre d’années moyen de salaire atteignait 9,1 ans pour l’achat d’une maison tous frais et crédits compris avec jardin en périphérie de la ville pour un couple de primos accédants en province et 11,2 ans à Paris pour un salaire moyen de 2400 euro mensuel et 20000 euro d’apport.
Soit les acteurs s’éloignent de leur lieu de travail en grevant leur budget de transport et accroissant la fatigue, soit ils achètent plus petit.
Mais même ces deux derniers artifices ont des limites.

Dynamique de la construction

La dynamique de la construction permet un recalage des prix mais avec un « effet retard » car les promoteurs interviennent surtout lorsque les prix sont hauts et que leurs marges sont importantes.
De plus, ce retard est imposé par des rigidités sur le foncier que les communes ne peuvent relâcher en grand nombre pour suivre la demande et par des rigidités réglementaires et des délais de traitement sur les permis de construire par exemple. Il faut 18 à 24 mois de plus pour faire la promotion et réaliser la construction d’un lotissement ou d’une résidence.
L’effet retard et la capacité à construire vont ramener les prix vers la valeur fondamentale des logements, c’est à dire la somme actualisée au taux d’inflation annuel des équivalents loyers à percevoir sur la durée moyenne des prêts (sans apport).
Dans le cas où le nombre de spéculateurs est important, le nombre d'unités construites est laregement supérieur à la demande ce qui signifie création d'une suroffre en haut de marché.

Décalage mesuré par rapport au fondamental

Sur un exemple qui me concerne, je calcule en moyenne aujourd’hui avec une inflation annuelle centrée autour de 2,1% et constate que les prix actuels des logements sont écartés de leur valeur fondamentale de 15%.
Avec les frais, l’assurance et la taxe foncière, l’acquisition au totale est écartée de 27% de la valeur fondamentale du logement considéré.

En fonction du nombre de logements à construire, la correction à venir sera inférieure ou égale à l’une de ces valeurs.

Prime de risque immobilier

La prime de risque qui qualifie un investissement locatif a tendance à se réduire pour être suffisamment concurrencée par d’autres investissements garantis (SICAV monétaires, assurance vie, fonds communs de placements garantis, parts sociétaires d’organismes mutualistes) et pire sera négative si les loyers baissent pour cause de logements locatifs sans occupants.
De même, le rendement immobilier annuel est proche de 3,5% brut aujourd’hui, hors un bon rendement immobilier doit être proche de 9% si on tient compte des frais et de l’amortissement du crédit.
Mais actuellement, ce rendement immobilier faible est leurré par les perspectives de réductions fiscales en loi de Robien.

Impact de la surconstruction sur les loyers

En effet si les prix de vente suivent un cycle, les loyers eux aussi sont soumis aux règles de l’offre et de la demande.
Hors, la construction réagissant avec retard, les logements chers à but locatif vont être livrés en grand nombre une fois la flambée de l’achat passée au risque de créer une suroffre locative également, faisant baisser les loyers, ce qui va pousser grand nombre de candidats à l’accession découragés par les prix de vente à rester sur le marché de la location.
Le phénomène de la prime de risque erronée est typique des hauts de marché immobilier au cours desquels les futurs propriétaires bailleurs sont trompés sur les futurs loyers à percevoir.


Les prix évoluent en fonction des anticipations

Mais comme le dit J.Friggit la hausse ou la baisse ne sont pas liées aux taux ni aux rapport aux nombre de ménages sinon les courbes des prix superposées aux courbes des taux ou de la construction/nombres de ménages correspondantes seraient plates. Mais ces déterminants sont les conditions nécessaires à la création des anticipations.
Les anticipations positives peuvent être parfaitement rationnelles au début de la phase de croissance comme le précise Bagehot, notamment dans le cas de changements démographiques positifs.
Des anticipations naïves peuvent être déclenchées par des erreurs sur l’estimation des prix par rapport à la valeur fondamentale des logements notamment dans le cas d'acheteurs mal informés ou immigrants.
Des anticipations irrationnelles se produisent lorsque les prix évoluent en décalage par rapport aux fondamentaux sans que rien de logique ne le justifie :
Pas de besoins supplémentaires constatés, pas d'enrichissement subit des agents, pas de facteurs de croissance démographique important sans possibilité de construction faisant évoluer les loyers de manière continue par exemple. Les acheteurs achètent parce que les prix montent et sont uniquement guidés par cette évolution (et par l'impact de l'information -la couverture médiatique par exemple).
Ces évolutions sont d'autant plus importantes en amplitude que des acteurs sont nombreux créant des bascules de prix 'numériquement inutiles' dans la balance bien que les spéculateurs et propriétaires vendeurs pris un par un peuvent gagner beaucoup à ce petit jeu.
Les prix montent en général sur des anticipations positives, mais à la limite de solvabilité, les anticipations positives s’estompent et finissent par s’inverser devant l’offre pléthorique et chère.
Une fois la baisse enclenchée et couplée à une remontée progressive et soutenue des taux bancaires, les prix s’engagent alors dans une spirale de la baisse qui est nourrie par des anticipations négatives.
En effet, comme la hausse nourrit la hausse, la baisse nourrira la baisse à son tour, les agents s’influençant mutuellement comme par imitation (Source J.Friggit).
Surveiller l’évolution des déterminants permet de définir les conditions qui vont orienter les anticipations à la hausse ou à la baisse.

Une fois que l'elastique est tendu, plus on tire dessus plus il se déforme et à un moment il se déchire pour revenir à une situation stable.
En économie c'est pareil, c'est un jeu d"équilibre, quand les équilibres sont rompus, les systèmes dérivent, se dérèglent, vacillent et partent en vrille pour ensuite retourner à leur point d'équilibre.
Plus les systèmes sont écartés de leur valeur de référence (leur fondamental) plus il reviennent brutalement à cette valeur de rappel.
J'insiste sur l'aspect systémique et carrément inévitable du phénomène de flambée immobilière.
Les agents qui s'influencent les uns les autres, à la hausse comme à la baisse vont amplifier les variations de prix, d'autant plus que historiquement l'immobilier est basé sur des mythes fortement ancrés que les cycles successifs dans le temps n'arrivent pas à effacer.
Les agents qui prennent part aux phénomènes agissent en bas de cycle de la même façon qu'en haut de cycle tant que leur capacité d'emprunt est maintenue et c'est là que les taux anormalement bas de ces dernières années, que des prêts octroyés à 110% conjugués à des durées d'emprunts longues interviennent pour solvabiliser encore plus et faire monter les prix.


Impact de la remontée des taux sur l’économie

La hausse des taux directeurs pour effet de casser la demande de crédit.
Si la hausse des taux est brutale, elle a pour conséquence de faire baisser le résultat des entreprises, de faire baisser les rendements des obligations et de faire chuter la valeur des actions.
La hausse des taux directeurs est économiquement un frein à la croissance et aux perspectives de dividendes des actionnaires.
Si de plus, la baisse des taux est programmée pour répondre à une inflation par exemple hausse des prix de l’énergie, alors les prix des biens manufacturés et des biens de consommation explosent, la demande s’estompe, les consommateurs se retiennent et épargnent et les stocks des entreprises augmentent. S’en suivent des plans de licenciement qui ont un impact psychologique sur la société.
C’est le ralentissement économique et si ce ralentissement est transmis à tous les secteurs, l’économie plonge vers la récession.
L’impact d’une récession sur l’économie est très marqué puisqu’il correspond à une disparition ou perte de pouvoir d’achat des acheteurs.

Lorsqu’une récession ou crise économique intervient quand les prix de l’immobilier sont hauts et décalés du pouvoir d’achat réel alors les anticipations négatives sont maximum et la baisse des prix est conséquente.

L’immobilier comme témoin de la santé économique

Normalement, le marché immobilier est témoin de la santé économique d’un pays ou d’une région en dehors de tout pilotage par les taux directeurs.
Lorsque l’on cherche à piloter l’économie en jouant sur les taux directeurs, on crée des chocs qui génèrent des anormalités sur les prix de l’immobilier.
Ces anormalités de prix sont des ‘factures à payer’ conséquences de l’abus de l’utilisation des leviers keynésiens.
Leur correction est douloureuse pour l’économie et pour les acquéreurs qui ont acheté en haut de marché.

Le rôle des tireurs de ficelle

Si les banques sont responsables des formations de bulles spéculatives ou naïves, ou de la réalisation des actes d’anticipations d’achat avec des conditions de crédit généreuses et sans rapport avec la réalité financière des acquéreurs, la presse et les médias en général sont responsables de la propagation du phénomène de flambée immobilière.
Quand les prix montent, la presse avec des titres et articles racoleurs verse l’huile sur le feu et encourage l’achat. Quand les prix freinent ou baissent, la presse amplifie la baisse par des communiqués et articles ravageurs ce qui a un effet négatif non négligeable.

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J'ajoute deux liens incontournables :
Solvabilité - baisse des taux et allongement de la durée des prêts : http://mapage.noos.fr/capitalaction/ind ... 7-2004.pdf
Dynamique du marché immobilier : http://www.businessimmo.info/_documents ... ra0606.pdf

[dubeton]

Remarquable, comme ta contribution d'août. Merci

Beaucoup de thèmes s'entrecroisent:

L’Etat et les communes qui ont bloqué le foncier pendant des années se remettent progressivement à libérer des terres constructibles.

Là, je mets un bémol. Je ne crois pas qu'il y ait eu une volonté politique de bloquer le foncier. Tous les maires que je connais n'avaient qu'une idée c'était de "pousser la machine", qu'on soit en période faste ou en période de vaches maigres pour l'immobilier. L'Etat a toujours voulu un peu de régulation en interdisant les documents d'urbanisme farfelus. La rétention foncière est surtout le fait des propriétaires privés.
Les taux de rétention foncière que j'ai pu calculer pour des communes semi-rurales étaient de 9 à 10 entre les recensements de 90-99 (soit 1 ha consommé en 10ans, pour 10 ha de terrain classé constructible). Actuellement ces taux ont fortement chuté (on calculera plus tard). Les propriétaires les plus futés sentent bien que le mirage se dissipera un jour et ils mettent de la terre sur le marché.
Autre phénomène trés symptomatique : beaucoup de gens qui avaient leur maison sur une grande parcelle l'ont subdivisée pour profiter de l'aubaine. Les promoteurs ont aussi exploité à fond ce filon, en rasant une maison pour construire un collectif épuisant les droits à construire. Ceux qui sont surpris sont les voisins en zone pavillonnaire !

Le soutien de la demande

Le vrai problème de notre époque c’est l’abandon par l’état de la politique de logement au profit des acteurs privés et comme conséquence la financiarisation du logement avec les programmes de construction de logements locatifs à but de défiscalisation qui ont fait monter le prix du foncier.

Il faudra effectivement un jour faire le procès de cette politique de l'Etat qui n'a soutenu que la demande (de robien, PTZ ....) Solvabilisation des demandeurs immédiatement captée en rente par les propriétaires.
Le logement locatif collectif n'a pas bonne presse, quand à "locatif social" c'est une obscènité. Donc l'Etat se désengage, en laissant le marché réguler harmonieusement tout cela.

Les banques :

Si les banques sont responsables des formations de bulles spéculatives ou naïves, ou de la réalisation des actes d’anticipations d’achat avec des conditions de crédit généreuses et sans rapport avec la réalité financière des acquéreurs ...

Les banques capturent des clients par le biais des prêts immobiliers longs et si le taux de rendement nominal du prêt n'est pas trés élevé, elles se rattrapent sur tous les à-cotés, frais de dossier, courtage d'assurance prohibitif... Il y a trente ans, ma banque ne me faisait rien payer comme service, RIEN ! Maintenant que le taux d'inflation est autour de 2% l'an, le taux du découvert est à 17%. Les "pack-services" sont inutiles, mais quasi-obligatoires. Le moinde service est facturé, le deuxième relevé mensuel, le virement electronique à une autre banque. Récemment les frais de services ont été détaxés de la TVA, et que croyez vous qu'il arriva ? La banque a immédiatement piqué la différence, ni vu ni connu. Même la Poste te taxe, si tu fais un gros retrait sur un livret "A". Du délire ! Les profits bancaires se porteront toujours bien , merci.

[fredi75]

Entiérement d'accord, pour connaître le seuil de "résistance" de l'immobilier aujourd'hui, il faut faire une analyse de solvabilité. A noter que pour diverses raisons que tu évoques, on rebondit à la baisse sur un tel seuil.

Mais qui va enfin se lancer dans les calculs précis ce ce seuil:
viewtopic.php?t=15303

Pourrait-on se mettre d'accord sur l'équation et produire les graphes associés, je pense que ce serait exemplaire. Je n'ai pas vu ce type de graphes ailleurs.

[cyrille]

Très bonne synthèse Bulledog (j'allais dire, comme d'habitude )

Ce qui a été rappelé :
l'Etat (qui ne fait que stimuler la demande, cad tendre l'élastique : ceci a été vu), bien que l'immobilier soit un secteur excédentaire net (recettes - dépenses positives > 0)
concernant les banques : ne pas oublier que les banquiers sont avant tout des commercants. Ils nous offrent des services que l'on peut refuser (même s'ils insistent fortement et que la transparence n'est pas fantastique)
=> cependant ils ont eux aussi une mission de conseil et d'assistance, qui semble de plus en plus oubliée (recrutements massifs de commerciaux en lieu et place de véritables conseillers financiers ou patrimoniaux)

Maisn'oublions surtout pas, parmi les coupables :

les Notaires, vénérable corporation rentière de situation depuis des siècles, qui se trouvent simultanément officier d'état civil, conseiller juridique et... agent immobilier ! Pour info Que Choisir leur donnait la note moyenne de 7,5... sur 20 dans le N° de mars 2005 sur les conseils immobiliers ("ils sont tout simplement... mauvais !"). Ceci, quand ils bouclent un dossier sans erreur ou n'escroquent pas leur clientèle. (Vivement l'Europe qui remet en cause ce monopole scandaleux).

les banques centrales (en premier lieu, FED et BCE) qui ont artificiellement gonflé ces bulles (après les nouvelles technologies, l'immobilier !) dans le but (certes louable) de relancer la machine économique ; en ouvrant tout grand les vannes du crédit pas cher !
=> ceci dit là dessus nous pouvons accabler l'écrasante majorité de nos hommes politiques (en France) qui accusent la BCE de plomber la croissance dès qu'elle essaie de relever les taux (pour revenir à une situation plus saine de loyer de l'argent "neutre" , soit environ 3,5 % d'après le consensus)

@+

[BulleDog]

Maisn'oublions surtout pas, parmi les coupables :

les Notaires, vénérable corporation rentière de situation depuis des siècles, qui se trouvent simultanément officier d'état civil, conseiller juridique et... agent immobilier ! Pour info Que Choisir leur donnait la note moyenne de 7,5... sur 20 dans le N° de mars 2005 sur les conseils immobiliers ("ils sont tout simplement... mauvais !"). Ceci, quand ils bouclent un dossier sans erreur ou n'escroquent pas leur clientèle. (Vivement l'Europe qui remet en cause ce monopole scandaleux).

En effet, les intermédiaires ont profité du système mais ils ne sont pas ceux qui ont donné du pouvoir d'achat ni lancé le marché. L'état et les banques sont vraiment impliqués.

[BulleDog]

Entiérement d'accord, pour connaître le seuil de "résistance" de l'immobilier aujourd'hui, il faut faire une analyse de solvabilité. A noter que pour diverses raisons que tu évoques, on rebondit à la baisse sur un tel seuil.

Mais qui va enfin se lancer dans les calculs précis ce ce seuil:
viewtopic.php?t=15303

Pourrait-on se mettre d'accord sur l'équation et produire les graphes associés, je pense que ce serait exemplaire. Je n'ai pas vu ce type de graphes ailleurs.

En fait il n'y a pas qu'une solution.
Il y a une famille de fonctions qui sont solutions de l'équation différentielle entre l'expression de la variation de la demande et celle de la variation de l'offre.

Les solutions simples correspondent à un marché équilibré lorsque l'offre suit la demande, les fonctions solutions sont alors affines.

Lorsque la demande varie plus vite que l'offre, les solutions sont des fonctions de l'espace complexe de type f(x)=Aexp(kx) - Bexp(Nix) où les constantes A et B dépendent de l'adaptation de l'environnement et les paramètres k et N sont des paramètres intrinsèques à la formation des prix.

Ces solutions sont complexes ce qui tend à démontrer la cyclicité des prix lorsque l'offre et la demande sont désequilibrées au départ et que l'offre parvient à s'adapter la demande au bout d'un certain temps,
- soit par réduction de la demande ou disparition des acheteurs,
- soit par suppression d'une rigidité sur l'offre ou par accroissement de la production.
ou les deux !

La difficulté ne consiste pas à appliquer des familles de fonctions solutions de l'équation différentielle mais à définir et qualifier les constantes A,B et les paramètres K et N avec des statistiques et mesures que nous ne possèdons pas.....

Seuls des financiers, des banquiers, des promoteurs peuvent posséder ces identifications de paramètres et constantes.
Ils ont donc un temps d'avance sur nous.

De plus il y aura une ou n fonctions solutions de l'équation différentielle suivant chaque ville, localité, région, etc.... Tout dépend des approximations faites pendant la résolution.

[dubeton]

Seuls des financiers, des banquiers, des promoteurs peuvent posséder ces identifications de paramètres et constantes.

Votre recherche n'est-elle pas la quadrature du cercle? Trop de variables.

Je suggère la piste des statisticiens, qui eux ne travaillent pas sur un micro-marché ni sur du subjectif.

La sensation de bulle, une majorité peut l'avoir.
Le décalage par rapport aux fondamentaux, seule une minorité l'analyse.
Mais PERSONNE ne peut prédire le moment de l'éclatement (il faudra 2 à 3 mois pour le voir dans les chiffres)

Suivant mes graphiques sur le logement neuf, le pic de folie était au 4ème trimestre 2004 pour les logements autorisés et au 1er trim 2005 pour les logements commencés.
Depuis l'euphorie retombe régulièrement (bien que les volumes augmentent toujours ! et qu'on soit loin d'un retournement à la baisse de la production de logements neufs)

[BulleDog]

Je suggère la piste des statisticiens, qui eux ne travaillent pas sur un micro-marché ni sur du subjectif.

Oui mais les statisticiens qui observent les données réelles et c'est la leur problème donnent les informations après coup.

Après selon Friggit, la moins mauvaise méthode de prévision consiste à regarder ce qui s'est produit dans le passé.
Oui, mais les performances passées ne présument pas de l'avenir car un modèle historique n'est pas prédictif (avec une relative incertitude).

L'idée d'avoir des familles d'équations permet de modéliser la demande, la variation de la demande en fonction de la capacité d'achat, de modéliser l'offre en fonction des m², du nombre de permis de construire autorisés et des variations démographiques et de faire des simulations en fonction d'hypothèses. Je ne suis par équipé côté PC/logiciels pour et ces données me manquent.

Pour compiler toutes ces données il faut avoir un réseau d'informateurs et des sources fiables.

[phev]

Le crime de l’Orient-Express par Mr de Kerdel éditorialiste au figaro… 20h45-21h15

Bon je vais être un peu moins sage que les deux premiers intervenants, je ne suis pas spécialiste en immobilier mais journaliste je vais donc exprimer des idées et comme je n’ai pas à ma disposition de «slides», je vous propose donc de regarder un film : «le crime de l’Orient-Express».

En effet comme dans ce film il y a un mort lardé de 10 coups de couteaux et une dizaine de coupables potentiels et autant de mobiles… Ici pour ce marché de l’immobilier nous avons presque autant de coupables (s’il y a excès il y a des coupables) et chose incroyable chaque coupable à au moins cinq ou six mobiles d’être passé à l’acte…
Par contre une chose est sûre le marché immobilier en a bien été la victime.

Les coupables de l’excès

Les banques centrales :

C’est extraordinaire nous avons affaire à des gens qui lisent la presse financière (il se retourne vers la personne du CA) «vous lisez la presse financière» et on voit partout annoncer que les banques centrales luttent contre l’inflation, en contrôlant et stabilisant les prix et par contre aucun financier ne s’émeut quand les prix d’un secteur s’envole de 10 à 15 % par an. Pour eux il n’y a pas de problème sauf nous concède-t-on en Angleterre où les banques centrales ont fait jouer leur rôle régulateur. C’est comme si l’immobilier ne faisait pas partie de la vie des gens, n’avait pas d’influence sur les prix, prix qui ne participent pas d’ailleurs au calcul de l’indice alors qu’il rentre pour 38 % dans le budget des ménages.

Et n’oublions pas la FED qui a mis sur le marché des masses de liquidités, ces masses réapparaissant dans la vie économique sous forme de poussée de fièvre générant des bulles : immobilières, actions, placements obligataires, matières premières et même pétrole. Une grosse responsabilité de la FED et des banques centrales qui de plus ne font rien pour retirer ces liquidités du marché.

Les états et les collectivités locales :

L’immobilier explose avec son corollaire : un effet richesse qui dope la croissance, on met de plus en oeuvre des leviers pour accélérer encore le mouvement par le biais de défiscalisation qui entraîne la mise en chantier de logements neufs et d’ailleurs 50 % de ces mises en chantier produites sont issus du mécanisme Robien. Pour aider encore au phénomène on abaisse les droits de mutation. On accorde des prêts à taux zéro à de nouvelles catégories de personnes, des donations exemptées de droits de succession. Nicolas Sarkosy en arrive même à proposer une réforme du prêt hypothécaire…
Ouf heureusement il n’a eu le temps de la mettre en oeuvre.

Les collectivités locales profitent au maximum de cet effet que l’on peut qualifier d’aubaine, les droits de mutation leur rapporte 5 MD d’€ soit 5 % de leurs recettes totales.

On ne fait pas grand-chose pour calmer le jeu…

Les professionnels du métier :

Cela fait penser aux conseils de l’époque 2000 concernant Libertysurf et Multimedia,
on justifie toujours la hausse des prix mais Mr Pallincourt étant là on ne va pas s’attarder.

la presse et les médias :

avec ses numéros spéciaux et ses articles aux titres plus qu'évocateurs parfois : "les vraix prix de l'immobilier",
comme si il pouvait y avoir des faux n'est ce pas Mr Pallincourt ?

Les banquiers

Endetter quelqu’un sur 25 ans dans le contexte actuel est tout simplement criminel, on assiste de plus entre les banques à une guerre commerciale portant sur les taux dans le but de fidéliser une clientèle avec de plus une extension des prêts à taux variables qui représentent pour les personnes un véritable danger en cas de hausse des taux courts.

Je vais m’arrêter là car qui est la victime, l’état du marché ? mais bon on oublie que les véritables victimes sont en fait les personnes car ce qui est réellement préoccupant c’est que personne ne fait rien alors que la situation est à haut risque avec un creusement gigantesque des inégalités, une cassure des liens sociaux, un phénomène de ghettoïsation, avec des personnes obligées de migrer vers des zones marginales.


Conclusion : bulle ou pas bulle on le saura que lorsqu’elle aura éclaté comme celle de l’année 2000 sur les valeurs internet

[kesako]

Le crime de l’Orient-Express par Mr de Kerdel éditorialiste au figaro… 20h45-21h15

D'ou ca vient ? une emission tv ?
c'est incroyable qu'un type du figaro dise tout cela !!!

[dubeton]

la presse et les médias :
avec ses numéros spéciaux et ses articles aux titres plus qu'évocateurs parfois : "les vraix prix de l'immobilier",

.... situation est à haut risque avec un creusement gigantesque des inégalités, une cassure des liens sociaux, un phénomène de ghettoïsation, avec des personnes obligées de migrer vers des zones marginales.

Merci phev de nous marteler aussi ces fondamentaux-là !
Donc le boulot de la presse, ce n'est pas de parler des "vrais prix" mais de leur conséquence.

[fredi75]

Entiérement d'accord, pour connaître le seuil de "résistance" de l'immobilier aujourd'hui, il faut faire une analyse de solvabilité. A noter que pour diverses raisons que tu évoques, on rebondit à la baisse sur un tel seuil.

Mais qui va enfin se lancer dans les calculs précis ce ce seuil:
viewtopic.php?t=15303

Pourrait-on se mettre d'accord sur l'équation et produire les graphes associés, je pense que ce serait exemplaire. Je n'ai pas vu ce type de graphes ailleurs.

En fait il n'y a pas qu'une solution.
Il y a une famille de fonctions qui sont solutions de l'équation différentielle entre l'expression de la variation de la demande et celle de la variation de l'offre.

Les solutions simples correspondent à un marché équilibré lorsque l'offre suit la demande, les fonctions solutions sont alors affines.

Lorsque la demande varie plus vite que l'offre, les solutions sont des fonctions de l'espace complexe de type f(x)=Aexp(kx) - Bexp(Nix) où les constantes A et B dépendent de l'adaptation de l'environnement et les paramètres k et N sont des paramètres intrinsèques à la formation des prix.

Ces solutions sont complexes ce qui tend à démontrer la cyclicité des prix lorsque l'offre et la demande sont désequilibrées au départ et que l'offre parvient à s'adapter la demande au bout d'un certain temps,
- soit par réduction de la demande ou disparition des acheteurs,
- soit par suppression d'une rigidité sur l'offre ou par accroissement de la production.
ou les deux !

La difficulté ne consiste pas à appliquer des familles de fonctions solutions de l'équation différentielle mais à définir et qualifier les constantes A,B et les paramètres K et N avec des statistiques et mesures que nous ne possèdons pas.....

Seuls des financiers, des banquiers, des promoteurs peuvent posséder ces identifications de paramètres et constantes.
Ils ont donc un temps d'avance sur nous.

De plus il y aura une ou n fonctions solutions de l'équation différentielle suivant chaque ville, localité, région, etc.... Tout dépend des approximations faites pendant la résolution.

Je crois que tu ne m'as pas bien compris; je le répète, ce n'est plus l'offre et la demande qui fait le prix, mais bien la limite de solvabilité de l'acquéreur. Et c'est plutôt assez facile à calculer, même s'il faut distinguer les catégories sociales et le lieu (en gros, région parisienne et province).
Dès que j'ai le temps, je produirai ces graphiques, qui montreront le plafond des prix tout bien confondu. Mes premières estimations montrent que l'on a atteint ce plafond.

Ce plafond est mobile:
- par l'évolution des revenus
- par l'évolution de l'épargne qui se transforme en apport

Pour l'évolution des revenus, on sait ce qu'il en est, à peine l'inflation.
Pour ce qui est de l'apport, c'est là que tout se joue. Si vous mettez plus de côté que vos homologues, vous sortez du lot et accédez à des biens qui ne sont plus accessibles aux autres. C'est une situation plutôt favorables aux locataires avec gros apports...

[BulleDog]

Je crois que tu ne m'as pas bien compris; je le répète, ce n'est plus l'offre et la demande qui fait le prix, mais bien la limite de solvabilité de l'acquéreur. Et c'est plutôt assez facile à calculer, même s'il faut distinguer les catégories sociales et le lieu (en gros, région parisienne et province).
Dès que j'ai le temps, je produirai ces graphiques, qui montreront le plafond des prix tout bien confondu. Mes premières estimations montrent que l'on a atteint ce plafond.

Ce plafond est mobile:
- par l'évolution des revenus
- par l'évolution de l'épargne qui se transforme en apport

Pour l'évolution des revenus, on sait ce qu'il en est, à peine l'inflation.
Pour ce qui est de l'apport, c'est là que tout se joue. Si vous mettez plus de côté que vos homologues, vous sortez du lot et accédez à des biens qui ne sont plus accessibles aux autres. C'est une situation plutôt favorables aux locataires avec gros apports...

Ce calcul a déjà été fait : http://www.pierreetpetrole.com/article-3035741.html

[lolo69]

BRAVO, mérite un post it a mon avis et largement un article dans nos magasine dit "économique".

[BulleDog]

BRAVO, mérite un post it a mon avis et largement un article dans nos magasine dit "économique".

Merci. Mais je reste à mon niveau.
Pas assez calé pour paraître dans la presse économique.
J'essaie juste de comprendre.

[fredi75]

Je crois que tu ne m'as pas bien compris; je le répète, ce n'est plus l'offre et la demande qui fait le prix, mais bien la limite de solvabilité de l'acquéreur. Et c'est plutôt assez facile à calculer, même s'il faut distinguer les catégories sociales et le lieu (en gros, région parisienne et province).
Dès que j'ai le temps, je produirai ces graphiques, qui montreront le plafond des prix tout bien confondu. Mes premières estimations montrent que l'on a atteint ce plafond.

Ce plafond est mobile:
- par l'évolution des revenus
- par l'évolution de l'épargne qui se transforme en apport

Pour l'évolution des revenus, on sait ce qu'il en est, à peine l'inflation.
Pour ce qui est de l'apport, c'est là que tout se joue. Si vous mettez plus de côté que vos homologues, vous sortez du lot et accédez à des biens qui ne sont plus accessibles aux autres. C'est une situation plutôt favorables aux locataires avec gros apports...

Ce calcul a déjà été fait : http://www.pierreetpetrole.com/article-3035741.html

Oui c'est le bon principe mais uniquement basé sur un exemple.

Moi je vais partir des revenus réels des francais, par classe sociale et par âge suivant qu'on est dans les primo ou pas.
D'où le calcul de l'apport = économie mensuelle qui augmente en fonction du temps.
D'où les prix max accessibles pour telle partie de la population, avec 33% taux d'endettement max, et 25 ans de durée; avec un taux actuel et un taux plus élevé.
Ca fait donc un graphe avec plusieurs courbes pour les primo. Un autre dépendant du premier pour le second achat.
Il me faut environ 6 heures de boulot pour arriver à cela, en espérant avoir les bonnes données en entrée pour les revenus (site de l'INSEE je crois).

[Marie-Jeanne]

Bonsoir, simplement chaque année l'état a besoin de + en + d'argent et qui lui en pretent les assurances et les banques.

[Mouna]

Ce travail que tu as fait bulledog est remarquable

Pige pour la Dépêche svp !

[BulleDog]

Moi je vais partir des revenus réels des francais, par classe sociale et par âge suivant qu'on est dans les primo ou pas.
D'où le calcul de l'apport = économie mensuelle qui augmente en fonction du temps.
D'où les prix max accessibles pour telle partie de la population, avec 33% taux d'endettement max, et 25 ans de durée; avec un taux actuel et un taux plus élevé.
Ca fait donc un graphe avec plusieurs courbes pour les primo. Un autre dépendant du premier pour le second achat.
Il me faut environ 6 heures de boulot pour arriver à cela, en espérant avoir les bonnes données en entrée pour les revenus (site de l'INSEE je crois).

Il y a déjà des précédents.
Bientôt je prendrais le temps de vous raconter comment un marché immobilier loin d'ici tient depuis plus de 20 ans avec des prix aussi chers que ceux d'ici et 40% de la population au chômage et un revenu de 1500 euro max en moyenne par habitant.
Il y a des explications à ce phénomène.

[BulleDog]

Ce calcul a déjà été fait : http://www.pierreetpetrole.com/article-3035741.html

Oui c'est le bon principe mais uniquement basé sur un exemple.

Moi je vais partir des revenus réels des francais, par classe sociale et par âge suivant qu'on est dans les primo ou pas.
D'où le calcul de l'apport = économie mensuelle qui augmente en fonction du temps.

Ca fait donc un graphe avec plusieurs courbes pour les primo. Un autre dépendant du premier pour le second achat.
Il me faut environ 6 heures de boulot pour arriver à cela, en espérant avoir les bonnes données en entrée pour les revenus (site de l'INSEE je crois).

Allez faire un tour là : viewtopic.php?t=11711

ça vous évitera des heures de calcul inutiles

[fredi75]

Désolé c'est toujours pas le sujet.

Attendez les graphes vous comprendrez...

[BulleDog]

Bon, ben soyons patients.

[slash33]

Ce calcul a déjà été fait : http://www.pierreetpetrole.com/article-3035741.html

Nous l’avons vu, ce qui à un effet sur les prix de l’immobilier, ce n’est pas la hausse ou la baisse des taux des taux… Le vrai effet sur les prix c’est la capacité des primo accédants à acheter… si cette catégorie est hors du marché… le marché se grippe… et l’avenir nous dira la suite

C'est pas faute de l'avoir répété à tout va!

Mais non, je ne suis pas l'auteur de ce billet.

Edit: d'ailleurs c'est incomplet. A mon sens, il fallait dire celà:

Le vrai effet sur les prix c’est la conjonction de la capacité des primo accédants à acheter et de leur volonté à le faire.

Cela veut dire qu'il existe un seuil maximal au delà duquel le primo accédant perd sa motivation d'acheter. Cette motivation est la combinaison de deux familles de facteurs non quantifiables pour la plupart:

• La capacité financière. Seule variable pour laquelle on peut déterminer une valeur moyenne raisonnable. Mais les conditions économiques modifient la solvabilité du primo-accédant. Quelques facteurs: taux d'emprunt, durée d'emprunt, revalorisation des revenus.
• l'affectif du primo-accédant dont voici quelques manifestations:
  • attirance pour un mode de logement plutôt qu'un autre,
  • prix plafond au delà duquel le primo renonce à l'achat.
  • arbitrage sur une surface minimale.
  • arbitrage achat/location. Est-il fait? Part de l'affectif dans la prise de décision.
  • Autres complications d'étude.

Donc le primo-accédant est un élément clé de l'étude mais il est difficile de modéliser son comportement global!!

Nota: celà explique aussi pourquoi les lobbies, ne pouvant jouer sur la solvabilité de la demande (sauf à baisser les prix!), jouent au maximum sur l'affectif pour entretenir autant que possible la volonté des primo-accédants.

[BulleDog]

L'immobilier est un marché de rotation, c'est dire que les primos achètent à des plus anciens qui revendent.
Si les primos ne rentrent plus sur le marché, celui ci s'arrête par le bas.
Quand il n'y a plus d'acheteurs il ne reste que les vendeurs.

[fredi75]

viewtopic.php?t=15560

Début de l'analyse dont je parlais.

Oui pour les primo accédants, c'est pour cela que je vais calculer l'emrpunt max pour ceux là en premier. Ca conditionne les prix max pour le 2ème achat.

[BulleDog]

C'est un bon début.

[BulleDog]

Voici ce que j'ai trouvé sur le Web :

Une communication officielle du ministère du logement confirme le retournement.

Mon raisonnement n'est donc pas faux : Les anticipations sont passés à 'négatives' avec l'évolution des déterminants vers une offre de logements suffisante en nombre.


Voir :
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... .html#more

A suivre donc, car selon Friggit, l'évolution des prix est fortement corrélée avec l'évolution sur les douze mois précédents....

[slash33]

Tiré de la source officielle, page 12:

Les prix des logements anciens sont à la baisse :

En août 2006, le prix de vente (indice mensuel) des logements anciens a baissé de 1,1%. Pour les appartements, cette baisse est même de 1,7%.

Cette baisse constitue une véritable inversion de tendance par rapport à la hausse du prix des logements constatée ces dernières années.

Ralentissement de la hausse des loyers avec baisse dans certaines régions :

Au premier semestre 2006, l’observatoire CLAMEUR met en évidence un net ralentissement de la hausse des loyers qui s’établit à 2 ,4% (en rythme annuel) contre 5,1% en 2005. C’est la plus faible hausse constatée depuis 1999.

Certaines régions connaissent désormais une baisse des loyers :
- la Franche-Comté : -2,2%,
- la Picardie : -1,9%,
- Rhône-Alpes : -0,8%.

Pour l’Île-de-France, la hausse des loyers est sensiblement ralentie (+1,3%).

[BulleDog]

Je n'ai pas le temps de suivre toutes les publications officielles mais celles-ci sont de grande qualité.

35 milliards d'euro engagés pour la rénovation urbaine.... dixit De Villepin.

Il faut que je suive l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine.
Ils doivent en savoir des choses ceux-là ....

[tulipe]

Bonsoir, simplement chaque année l'état a besoin de + en + d'argent et qui lui en pretent les assurances et les banques.

Reco (hélas )

[BulleDog]

Je rajoute les tendances délivrées par des ‘informés’ :

- La tendance du sénat : http://www.rogerkaroutchi.com/article.p ... rticle=450
- La tendance du ministre du logement : http://fr.biz.yahoo.com/19092006/202/la ... ix-de.html
- La tendance des notaires : http://www.immonot.com/tendMarche.do


J'en ajouterai d'autres au fur et à mesure !

(tendance par les AI, par les promoteurs, par ma concierge... etc).

[BulleDog]

La tendance par l'INSEE

http://www.latribune.fr/info/Les-prix-d ... ticles.nsf