Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

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Yippikai

Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

#1 Message par Yippikai » 01 déc. 2006, 15:01

Les professionnels de l'immobilier ont longtemps rationnalisé la hausse des prix de l'immobilier passée par la baisse importante des taux d'intérêt. Depuis que ces derniers remontent, ils s'efforcent désormais de minimiser l'effet de ce qu'ils avaient exagerés hier. Il leur faut donc trouver de nouvelle justification à la hausse. L'argument du nombre de divorce a été utilisé sans convaincre. Puis une étude de l'INSEE indiquant que le nombre de ménage augmenterait jusqu'à 2030 du fait du vieillissement de la population a redonné de l'espoir aux haussiers optimistes. Pourtant cette étude parle d'un ralentissement du nombre de ménage nouveau. Encore plus troublant, le nombre de nouveau ménage est sans rapport avec le nombre de logement construit... Ce fait est reconnu par l'étude du crédit foncier qui sera étudiée ci-dessous mais pour le justifier le crédit foncier apporte une information nouvelle : pendant des années on n'aurait pas construit pas assez. C'est ce que j'ai voulu vérifier.

Le crédit foncier a récemment évalué le nombre de logement manquant entre 800.000 et 1.000.000 de logement. L'étude est publiée sur leur site ici http://www.foncier-expertise.com/Editor ... -08_fr.pdf. Quelques un d'entre nous avaient notés quelle contenait quelques informations intéressantes qui étaient beaucoup "moins" haussière que celle retenue dans le communiqué de presse.
La détermination et l'évolution de la demande de logements et des prix (valeurs vénales et loyers) reposent essentiellement sur l'appréhension de deux facteurs-clés : l'assiette des besoins (A) et le taux de transformation de ces besoins en transactions (B).
En plus clair : une pénurie de logement ne suffit pas à faire monter les prix. Il faut également que la demande soit solvable.
l'accroissement du volume global des transactions (ancien + neuf) pourrait cesser d'ici 2010 et laisser place à un reflux général d'ampleur toutefois très raisonnable, favorisant l'émergence d'une hiérarchie plus rationnelle des valeurs entre neuf et ancien. Cette évolution générale occulterait, bien entendu, des disparités régionales.
Là encore : il faut une traduction. On la trouve en page 9. On peut y voir que les prix des loyers et des logements sont orientés à la baisse dès 2008. Le tableau s'arrête en 2010 sur une accélération de la baisse des prix. Après cette date, la pénurie étant réputée terminée il serait intéressant de connaitre la tendance... En tout cas, selon leur modèle dans les 4 prochaines années de 2007 à 2010, l'évolution des prix dans l'ancien devrait être comprise entre 0% et -20%.
On peut également ajouter que cette prévision est basée sur des hypothèses sérieuses mais optimistes :
-> de croissance des revenus disponibles pour la période en augmentation sensible (tableau 3). cad entre 2003 et 2006 l'augmentation moyenne était de 1.35% par an. Sur la période 2007 / 2010 elle est de 2%.
-> et sur une hypothèse de baisse (légère) des taux à partir de 2008.

Revenons maintenant au coeur de ce qui a été repris par la presse : l'évaluation du manque de logement.

Au delà des limites statistiques et des difficultés d'établir des projections reconnues par les auteurs de l'étude eux-même, plusieur erreurs semblent avoir été commises. Les sources de ces données sont le recensement de 1999 (http://www.recensement.insee.fr/RP99/rp ... LL&lang=FR) et les résultats des enquêtes annuelles jusqu'au premier Janvier 2005 (http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fich ... tab_id=233).

On peut donc faire une première remarque. Le déficit de logement dont parle l'étude traite en réalité de la période 1990 / 2004.

En utilisant les deux fiches INSEE mentionnés on peut recalculer le nombre de logement en 1990 (28 702 012 / 1.094) = 26 235 843. En 2005, le recensement fait apparaitre 1.8 millions de plus qu'en 1999 à 30 600 000. Il y a donc eu environ 4 364 000 logements supplémentaires entre 1990 et 2005. L'étude du crédit foncier a arrondi à 4 350 000. Nous sommes donc en phase.

Premiere erreur : la déduction des logements détruits
A ce chiffre, l'étude veut déduire le nombre de logement détruit : soit 300 à 400 milliers de logements. C'est une première erreur car les logements détruits NE SONT DEJA PLUS DANS LES 4 350 000 logements mentionnés... Sur la fiche de 2005, le tableau 1 montre très clairement que les destructions sont déjà déduites du parc de logement.
-> Il est vrai par contre que l'INSEE reconnait qu'elle avait sous évalué de 190 000 logements la construction de 1999 / 2004. Mais si l'étude n'avait pas pris en compte ce redressement statistique elle n'aurait pu arriver au 4 350 000 !

Deuxième erreur : le taux de vacance
L'étude prend en compte 'une vacance structurelle' entre 1990 et 2005' évalué à environ 6% du parc. Selon les auteurs de l'étude comme le parc a augmenté de 4 350 000 le nombre de logement vacant doit donc avoir augmenté de 200 000 à 300 000 logements... Cette méthode de calcul est mathématiquement inexacte et elle sera également utilisée pour la déduction du nombre de résidence secondaire , car ce taux de vacance structurelle n'est pas constant dans le temps ! Il serait même intellectuellement logique qu'en cas de hausse des prix ce taux de vacance se réduise et c'est en effet ce que constate l'INSEE lors du recensement de 2005.
la proportion de logements vacants a sensiblement baissé sur la période, pour atteindre son niveau le plus faible depuis 40 ans (6,1 %).
.
En utilisant le recencement de 1999, on peut calculer qu'il y avait en 1990, 1 895 007 logements vacants. Il y en aurait au 1er Janvier 2005 environ 1 850 000. le nombre de logement vacant recensé par l'INSEE a donc diminué d'environ 50 000 logements . L'étude se serait donc trompé de 260 000 à 360 000 logements...

Troisième erreur : le nombre de résidences secondaires et occasionnelles
L'étude veut également déduire des constructions le nombre de résidence secondaire. Cette fois-ci la méthode donne des résultats moins mauvais que pour les logements vacants car le taux a moins baissé. Pourtant si l'on déduit du parc de logement (30 600 000), les résidences principales et les logements vacants on obtient environ 3 140 000 résidences secondaire. Entre 1990 et 2004, le nombre de résidence secondaire aurait augmenté d'environ 320 000 logements. Hors l'étude les a évalués entre 450 et 500 milliers de logements !!

Concernant le nombre de nouveau ménage, il est précisé dans la fiche INSEE () et est de 4 147 000 ménages. L'étude arrondit à 4 200 000 (soit 50 000 ménages en trop)... Nous retiendrons 4 150 000.
En prenant en compte ces trois erreurs et en refaisant les calculs de l'étude on arrive à un déficit de moins de 100.000 logements fin 2004...
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#2 Message par Romario » 01 déc. 2006, 16:22

J'ai fait des petites recherches sur internet, et je n'ai pas pu trouver de chiffres pour comparer nombre de ménages/nombre de résidences principales.

Je peux juste dire qu'en 82, il y avait 19,6 millions de ménages, et (en 84) 20,21 millions de résidences principales
En 99, il y avait 23,8 millions de ménages, et 23,92 millions de résidences principales.

Pour une période plus récente, je n'ai pas encore trouvé grand chose, j'ai trouvé plusieurs chiffres différents, alors je sais pas lesquels sont bons.
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

dubeton

#3 Message par dubeton » 01 déc. 2006, 19:14

Romario a écrit :J'ai fait des petites recherches sur internet, et je n'ai pas pu trouver de chiffres pour comparer nombre de ménages/nombre de résidences principales.

Je peux juste dire qu'en 82, il y avait 19,6 millions de ménages, et (en 84) 20,21 millions de résidences principales
En 99, il y avait 23,8 millions de ménages, et 23,92 millions de résidences principales.

Pour une période plus récente, je n'ai pas encore trouvé grand chose, j'ai trouvé plusieurs chiffres différents, alors je sais pas lesquels sont bons.
La réponse est dans tous les recensements INSEE. (à trouver par exemple en mairie dans le POS ou PLU)
La baisse du nombre d'occupants par logement est une tendance longue et lourde (depuis près de 50 ans) ; moins d'enfants par couple, divorces, décohabitation entre générations etc...
Des communes ont pu se trouver pendant de longues périodes avec une stabilité ou une diminution du nombre de leurs habitants ET avec un parc de résidences principales toujours croissant.
Ce qui entraine bien sûr une évolution dans les besoins en logements.

Yippikai

#4 Message par Yippikai » 02 déc. 2006, 17:05

Romario a écrit :J'ai fait des petites recherches sur internet, et je n'ai pas pu trouver de chiffres pour comparer nombre de ménages/nombre de résidences principales.

Je peux juste dire qu'en 82, il y avait 19,6 millions de ménages, et (en 84) 20,21 millions de résidences principales
En 99, il y avait 23,8 millions de ménages, et 23,92 millions de résidences principales.

Pour une période plus récente, je n'ai pas encore trouvé grand chose, j'ai trouvé plusieurs chiffres différents, alors je sais pas lesquels sont bons.
En fait il semblerait que la proportion de résidence secondaire n'a pas vraiment bougé. Donc le chiffre qu'ils ont calculé (en utilisant une mauvaise méthode) doit être a peu près bon. Par contre, le nombre de logement vacant a bien baissé. J'ai corrigé ce point. Je dois corriger les résidences secondaires quand j'aurais terminé mon analyse... Merci de ton aide en tout cas.

lolo69
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Re: Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

#5 Message par lolo69 » 02 déc. 2006, 17:20

Yippikai a écrit :Ceci est le premier jet d'une analyse contradictoire du document du crédit foncier déjà discuté ici : viewtopic.php?t=15843&highlight= et viewtopic.php?t=15852&highlight=. J'ai préféré crééer un nouveau sujet par souci de lisibilité et parce que je ne suis pas d'accord avec le classement en patate d'or... Je dois encore rajouter de nombreuses informations. Si vous notez des erreurs dans mon raisonnement / ou si vous savez ou trouver certaines sources d'informations je suis évidemment preneur

Le crédit foncier a récemment évalué le nombre de logement manquant entre 800.000 et 1.000.000 de logement. L'étude est publiée sur leur site ici http://www.foncier-expertise.com/Editor ... -08_fr.pdf. Quelques un d'entre nous avaient notés quelle contenait quelques informations intéressantes qui étaient beaucoup "moins" haussière que celle retenue dans le communiqué de presse.
La détermination et l’évolution de la demande de logements et des prix (valeurs vénales et loyers) reposent essentiellement sur l’appréhension de deux facteurs-clés : l’assiette des besoins (A) et le taux de transformation de ces besoins en transactions (B).
En plus clair : une pénurie de logement ne suffit pas à faire monter les prix. Il faut également que la demande soit solvable.
l’accroissement du volume global des transactions (ancien + neuf) pourrait cesser d’ici 2010 et laisser place à un reflux général d’ampleur toutefois très raisonnable, favorisant l’émergence d’une hiérarchie plus rationnelle des valeurs entre neuf et ancien. Cette évolution générale occulterait, bien entendu, des disparités régionales.
Là encore : il faut une traduction. On la trouve en page 9. On peut y voir que les prix des loyers et des logements sont orientés à la baisse dès 2008. Le tableau s'arrête en 2010 sur une accélération de la baisse des prix. Après cette date, la pénurie étant réputée terminée il serait intéressant de connaitre la tendance... En tout cas, selon leur modèle dans les 4 prochaines années de 2007 à 2010, l'évolution des prix dans l'ancien devrait être comprise entre 0% et -20%.
On peut également ajouter que cette prévision est basée sur des hypothèses sérieuses mais optimistes :
-> de croissance des revenus disponibles pour la période en augmentation sensible (tableau 3). cad entre 2003 et 2006 l'augmentation moyenne était de 1.35% par an. Sur la période 2007 / 2010 elle est de 2%.
-> et sur une hypothèse de baisse (légère) des taux à partir de 2008.

Revenons maintenant au coeur de ce qui a été repris par la presse : l'évaluation du manque de logement.

Plusieurs remarques peuvent être faites concernant ces chiffres (au delà des limites statistiques et des difficultés d'établir des projections reconnues par les auteurs de l'étude eux-même.)

-> Le nombre de logement 'considéré comme livré' entre 1990 et 2005 est de 4 350 000. La source de cette donnée n'est pas mentionnée. Par contre sur le site de l'INSEE on trouve une statistique http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fich ... tab_id=233 concernant le nombre de logement mis en chantier entre 1990 et 2005. Bien entendu on peut admettre que certains logements mis en chantiers n'atteignent pas le stade de livraison. Mais si l'on suppose que le délai de construction est de deux ans, cad si l'on prend les mises en chantier de 1988 à 2003, on obtient le chiffre de 4 796 500 logements. Le taux d'abandon après mise en chantier serait donc de 9.3%. Ce chiffre ne me parait pas très crédible.

-> Les logements destinés à des résidences secondaires doivent en effet être déduit de ce nombre de logement. Mais pour calculer l'évolution du nombre de logement secondaire, les auteurs de l'étude applique une méthode inexacte : ils appliquent aux logements livrés le taux de résidence secondaire calculé lors du dernier recensement ! C'est ne pas tenir compte des résidences secondaires qui ont pu être transformés en résidence principale sous l'effet de la hausse des prix ! L'évolution réélle du nombre de résidence principale devrait prendre en compte l'évolution de ce taux sur la période.

-> L'étude prend en compte 'une vacance structurelle' entre 1990 et 2005' évalué à environ 6% du parc. Selon les auteurs de l'étude comme le parc a augmenté de 4 350 000 le nombre de logement vacant doit donc avoir augmenté de 200 000 à 300 000 logements... Toujours pour les mêmes raisons cette méthode de calcul est mathématiquement inexacte, car ce taux de vacance structurelle n'est pas constant dans le temps ! Il serait même intellectuellement logique qu'en cas de pénurie ce taux de vacance se réduise et c'est en effet ce que constate l'INSEE lors du recensement de 2005 (http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1060/ip1060.html).
la proportion de logements vacants a sensiblement baissé sur la période, pour atteindre son niveau le plus faible depuis 40 ans (6,1 %).
.
En utilisant le recencement de 1999 http://www.recensement.insee.fr/RP99/rp ... LL&lang=FR on peut calculer qu'il y avait en 1990, 1 895 007 logements vacants. Il y en aurait au 1er Janvier 2005 : 1 836 000. le nombre de logement vacant recensé par l'INSEE a donc diminué d'environ 59 000 logements . Les chiffres pour l'année 2005 ne sont pas disponibles mais on peut supposer que la tendance a continué et que le chiffre réel est encore supérieur! L'étude se serait donc trompé de 260 000 à 360 000 logements...
La première question est de définier le besoin, ce qui n'est pas fait par l'INSEE, la deuxième correspond au moyen a mettre en face...
potentiellement acheteur;

Yippikai

Re: Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

#6 Message par Yippikai » 03 déc. 2006, 19:46

lolo69 a écrit : La première question est de définier le besoin, ce qui n'est pas fait par l'INSEE, la deuxième correspond au moyen a mettre en face...
Ok.
Le nombre de ménage est estimé par l'INSEE a partir des données du recensement en projettant par exemple le taux de mortalité par classe d'age, les habitudes de cohabitation / décohabitation. Lors de précédentes discussion nous (moi et d'autres participants du forum) qu'il fallait comparer l'augmentation du nombre de ménage à la construction de logement. L'étude du crédit foncier constate (et reconnait) comme nous que la construction actuelle dépasse les besoins. Par contre, (je ne sais pas s'ils nous lisent et si c'est une réponse à nos interrogations) ils nous expliquent qu'il y a un déficit passé et que donc c'est normal...
Je vais essayer de faire un petit laius d'introduction en rappellant cela... Je modifierai le post original.

Par contre est-ce que tu peux supprimer la citation entière du message... Cela n'apporte rien et rend le thread moins lisible. merci.
Modifié en dernier par Yippikai le 04 déc. 2006, 11:54, modifié 1 fois.

Yippikai

#7 Message par Yippikai » 04 déc. 2006, 11:52

C'est énorme !!! :shock: :shock:

J'ai je pense trouvé la source des 4 300 000 logements du documents. A partir des deux documents de recensement indiqués dans le post, on arrive a recalculer le nombre de logement de 1990 (28 702 012 / 1.094) = 26 235 843. Comme le recensement 2005 mentionne 30 600 000 logements, la soustraction des deux fait 4 364 000... Leur arrondi aurait du être dans l'autre sens mais ok c'est cohérent... SAUF QUE:
- le recensement 2005 s'arrête au 1er Janvier 2005 !!! Ils ont donc oublié plus de 300.000 logements. Il faut que je vérifie mais je pense que les 4 200 000 ménages supplémentaires c'est 280k * 15.
- dans ce chiffre les destructions / sortie de parc sont DEJA DEDUIT !!!! Les 300 à 400 milliers de logement n'ont donc pas lieu d'être non plus !!!

Allez je vérifie tout cela et j'amende le texte original... Avec l'erreur déjà mentionné sur les logements vacants leur pénurie fait PSCHITTT !!!!

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#8 Message par Romario » 04 déc. 2006, 11:56

Good 8)
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

Yippikai

#9 Message par Yippikai » 07 déc. 2006, 18:26

Sur le site du crédit foncier on peut demander l'étude complète. J'ai fait la demande. On verra bien.

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#10 Message par Romario » 07 déc. 2006, 18:34

Merci pour cette enquête. Parce que je crois que c'est le principal argument auquel je ne sais pas vraiment répondre factuellement.
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

4immobilier

#11 Message par 4immobilier » 07 déc. 2006, 19:33

Quand on voit les erreurs monstres de l'INSEE je ne sais pas si ca vaut le coup d'élucubrer sur leurs données
http://www.lefigaro.fr/france/20060824. ... toire.html

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#12 Message par Romario » 07 déc. 2006, 19:41

C'est certain.
Ce genre d'erreur est d'ailleurs assez troublant.
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

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Re: Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

#13 Message par lolo69 » 07 déc. 2006, 19:43

Yippikai a écrit :
lolo69 a écrit : La première question est de définier le besoin, ce qui n'est pas fait par l'INSEE, la deuxième correspond au moyen a mettre en face...
Ok.
Le nombre de ménage est estimé par l'INSEE a partir des données du recensement en projettant par exemple le taux de mortalité par classe d'age, les habitudes de cohabitation / décohabitation. Lors de précédentes discussion nous (moi et d'autres participants du forum) qu'il fallait comparer l'augmentation du nombre de ménage à la construction de logement. L'étude du crédit foncier constate (et reconnait) comme nous que la construction actuelle dépasse les besoins. Par contre, (je ne sais pas s'ils nous lisent et si c'est une réponse à nos interrogations) ils nous expliquent qu'il y a un déficit passé et que donc c'est normal...
Je vais essayer de faire un petit laius d'introduction en rappellant cela... Je modifierai le post original.

Par contre est-ce que tu peux supprimer la citation entière du message... Cela n'apporte rien et rend le thread moins lisible. merci.
Tu n'as pas compris, je suis entièrement d'accord avec toi. Mais qu'est ce que le besoin, voilà la seule est vrai question. A près tout n'est que moyen. Il n'y a pas de millionaire mal loti, ou alors c'est qu'ils le veulent. La pénurie restera toujours pourquelqu'un qui gagne peu. Person si je pouvais avoir 200 m² sans voisin en plein coeur d'une ville, je suis preneur et ce bien me ferait envie. Voilà tout ce que je voulais dire. On peut mettre tous les chiffres que l'on veut, la plupart des choses restent irrationnelles et dépendaent uniquement du désir. Quand cela tombera, cela tombera plus vite et plus fort pour les mêmes raisons que cela est monté très vite et très fort, la psychologie et rien d'autre.
potentiellement acheteur;

Yippikai

#14 Message par Yippikai » 08 déc. 2006, 09:18

4immobilier a écrit :Quand on voit les erreurs monstres de l'INSEE je ne sais pas si ca vaut le coup d'élucubrer sur leurs données
http://www.lefigaro.fr/france/20060824. ... toire.html
En l'occurence je ne cherche pas à savoir si les données de l'INSEE sont fiables ou pas. Je cherchais à vérifier et en l'occurence je conteste, le calcul que le crédit foncier a fait à partir de ces données.
Cette étude a quand même été repris et cité TRES SOUVENT. Parfois même implicitement. Il y a un post par exemple d'une réflexion de XERFI sur le forum ou tout en étant baissier, ils accepte le postulat de la pénurie !!

phev

#15 Message par phev » 08 déc. 2006, 13:11

Quelle est la définition exacte du nombre de ménage ?

Pour le fisc deux célibataires vivant à la colle = "2 ménages"...
En terme d'habitation cela ne fait qu'un foyer....

Le nombre de ménages est-il le nombre de "feux"ou le nombre de foyer fiscal ?

Yippikai

#16 Message par Yippikai » 16 déc. 2006, 18:19

phev a écrit :Quelle est la définition exacte du nombre de ménage ?
(...)
Le nombre de ménages est-il le nombre de "feux"ou le nombre de foyer fiscal ?
Pour l'INSEE les ménages sont les personnes partageant une résidence principale http://www.insee.fr/fr/nom_def_met/defi ... menage.htm.

Par contre :
Ne font pas partie des ménages les personnes vivant dans des habitations mobiles (y compris les mariniers et les sans-abri) et la population des communautés (foyers de travailleurs, maisons de retraite, résidences universitaires, maisons de détention...).
En gros les seules personnes qui pourraient ne pas être logés ne font pas partie des ménages... En fait, je crois que non seulement l'étude du crédit foncier a commis des erreurs nombreuses, mais leur méthodologie est probablement erronée. Je ne vois pas comment mesurer une pénurie en prenant comme base de population les ménages de l'INSEE qui ne sont constitués que de personnes habitant une résidence principale!!!

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Explication

#17 Message par BulleDog » 16 déc. 2006, 22:16

La méthodologie de l'Insee vient des recensements.

En 1999, l'Insee avait prévu 2,4 personnes par foyer en moyenne.

Hors il s'avère que après le recensement de 2004 ce chiffre soit tombé à 2,3.

Sur 24 millions de logements existants en France, cette erreur de 0,1 correspond à un manque numérique de 1 million de logements estimés.

Cela ne veut pas dire que dès à présent, les gens vont se ruer sur l'achat de 1 million de logements.
Car les déteminants du logement ne créent pas forcément reconstitution de l'offre. Il faut des conditions (économiques, démographiques, bancaires) pour que sur des anticipations, les primos et investisseurs se ruent à l'achat.

C'est pour cela que le 'manque numérique' qui vous fait bondir peut se traduire par nettement moins de constructions.

Un élément qui ne rassure pas, l'Insee estime à 2,1 le nombre de personnes par ménage en 2010 d'après le recensement de 2004.
Ce qui veut dire que pour construire 2 millions de logements de 2006 à 2010, il faudrait construire 500000 logements par an.

Aux prix actuels, il est clair que ces 500000 logements par an ne seront jamais construits.

Tout le monde voudrait bien devenir proprio mais tout le monde ne le peut pas.

La hausse des prix due à une pseudo pénurie encouragée par les conditions bancaires avantageuses, la hausse des loyers et la forte présence des investisseurs de Robien depuis 2003 et surtout les messages des médias a engendré une situation qui va poser problème dans pas longtemps.....

A moins d'un krach du à une crise économique, je ne vois pas comment faire baisser les prix de -40%;

Et si les prix baissent un petit peu (-10%), combien d'entre vous vont se ruer à l'achat ?

Le nombre de constructions en cours ne permettra pas de créer une offre chère et surnuméraire pour arriver à la situation de Sydney ou celle des US. -15% depuis avril 2006.
Qui est le BulleDog ? http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 52#p263252 voir les ** New **

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#18 Message par BulleDog » 16 déc. 2006, 23:09

Yippikai a écrit :Je ne vois pas comment mesurer une pénurie en prenant comme base de population les ménages de l'INSEE qui ne sont constitués que de personnes habitant une résidence principale!!!
Avez vous tenu compte de l'accroissement démographique, de l'immigration, de l'allongement de la durée de la vie et de la réduction du nombre moyen de personnes dans un ménage et des 7% d'étrangers qui achètent en France en 2005 (contre 4% en 2001)?

Le problème ne paraît pas si simple
Qui est le BulleDog ? http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 52#p263252 voir les ** New **

Zangra

#19 Message par Zangra » 17 déc. 2006, 03:27

Une discussion sur le sujet : viewtopic.php?t=14925

En résumé, la croissance du nombre de logements (+1 % par an depuis 15 ans) est supérieure à celle du nombre de ménages (+0,4 % par an).

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Re: Explication

#20 Message par lolo69 » 17 déc. 2006, 10:16

Bein, si cela baisse de 10%, j'attendrais j'achète au mieux a p)artir de moins 30% en euros constant, je pense que cela prendra environ 3 ans. Si cela baisse plus personne n'est pressé. enfin, plus de 4 000 000 de logements vides c'est impressionnat quand on pense qu'il en manquerait moins d'1 millions. Le simple fait de remettre ses logements sur le marché entrainerait qu'il ne faille plus rien construire pendant 7 à 8 ans...
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#21 Message par slash33 » 17 déc. 2006, 13:06

Zangra a écrit :En résumé, la croissance du nombre de logements (+1 % par an depuis 15 ans) est supérieure à celle du nombre de ménages (+0,4 % par an).
La seule inconnue est: à la base le rapport offre/demande était il déja serré ou au contraire était il satisfaisant.?
Autrement dit, l'affirmation "on a constaté une déficit de construction ces 5 dernières années" est elle vraie ou fausse?

PS: merci de m'avoir signalé l'erreur de calcul.

taf

#22 Message par taf » 17 déc. 2006, 14:55

4immobilier a écrit :Quand on voit les erreurs monstres de l'INSEE je ne sais pas si ca vaut le coup d'élucubrer sur leurs données
http://www.lefigaro.fr/france/20060824. ... toire.html
Quand on sait que les recensements de la population sont effectués par les municipalités, avec des agents recrutés pour l'occasion parmi les demandeurs d'emploi mais aussi des agents municipaux détachés, que l'intéret des communes est de gonfler les chiffres( subventions au prorata), que ce recensement n'est pas systématique mais statistique ,on peut avoir de sérieux doutes sur la précision des chiffres de la démographie française.
Parfois la grenouille veut etre plus grosse.

Yippikai

Re: Explication

#23 Message par Yippikai » 17 déc. 2006, 17:52

BulleDog a écrit : En 1999, l'Insee avait prévu 2,4 personnes par foyer en moyenne.
Hors il s'avère que après le recensement de 2004 ce chiffre soit tombé à 2,3.
Sur 24 millions de logements existants en France, cette erreur de 0,1 correspond à un manque numérique de 1 million de logements estimés.
Non pas du tout. L'INSEE ne considère comme ménage QUE les habitants de résidence principale. En fait ils habitent donc FORCEMENT DEJA un logement sinon il ne serait pas recensé...
Un élément qui ne rassure pas, l'Insee estime à 2,1 le nombre de personnes par ménage en 2010 d'après le recensement de 2004.
Ce qui veut dire que pour construire 2 millions de logements de 2006 à 2010, il faudrait construire 500000 logements par an.
Non non Bulledog. L'INSEE ne prévoit pas une telle augmentation... On a déjà discuté de ce que prévoit l'INSEE comme le précise Zangra un peu plus haut... Ce qui était nouveau dans l'étude du crédit foncier c'est qu'il justifiait ce retard par un déficit passé. Je serais surtout intéressé par la vérification de ce que j'annonce... Parce que c'est quand même énorme, non?
Le nombre de constructions en cours ne permettra pas de créer une offre chère et surnuméraire pour arriver à la situation de Sydney ou celle des US. -15% depuis avril 2006.
Pas d'accord... Je crois que dans certaines régions l'offre est DEJA surnuméraire avec les Robiens...

Yippikai

#24 Message par Yippikai » 17 déc. 2006, 17:59

BulleDog a écrit : Avez vous tenu compte de l'accroissement démographique, de l'immigration, de l'allongement de la durée de la vie et de la réduction du nombre moyen de personnes dans un ménage et des 7% d'étrangers qui achètent en France en 2005 (contre 4% en 2001)?
Le problème ne paraît pas si simple
Moi je n'ai tenu compte de rien :wink: C'est l'INSEE qui le fait et normalement oui!!!
Par contre sur les 7% d'étrangers il faudrait retirer la part d'investissement étranger. A mon avis dans ce chiffre on trouve des opérations immobilières menés par les entreprises étrangères (qui ne sont donc pas des occupations de résidences principales)... Me trompe-je ?

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Histoire d'une pénurie

#25 Message par BulleDog » 18 déc. 2006, 15:59

L'important, ce n'est pas que la pénurie existe mais que les gens y croient.

Histoire d'une pénurie : http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... e_l_1.html


Voir les commentaires sous l'article....
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Re: Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

#26 Message par BulleDog » 10 févr. 2007, 20:45

Yippikai a écrit : Premiere erreur : la déduction des logements détruits
A ce chiffre, l'étude veut déduire le nombre de logement détruit : soit 300 à 400 milliers de logements. C'est une première erreur car les logements détruits NE SONT DEJA PLUS DANS LES 4 350 000 logements mentionnés... Sur la fiche de 2005, le tableau 1 montre très clairement que les destructions sont déjà déduites du parc de logement.
-> Il est vrai par contre que l'INSEE reconnait qu'elle avait sous évalué de 190 000 logements la construction de 1999 / 2004. Mais si l'étude n'avait pas pris en compte ce redressement statistique elle n'aurait pu arriver au 4 350 000 !
Le nombre de logements détruits est estimé à 10% des logements construits en zone urbaine.

Un bémol quand même, il ne faut pas que les constructions soient réparties n'importe où.
Hors avec le Robien, les promoteurs sont allés les construire là où les terrains étaient les moins chers, mais pas forcément où il y avait de la demande.
Alors que la demande maximale se situe aux endroits les plus chers.

La répartition spatiale en France a ses limites contrairement aux US.
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Yippikai

Re: Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

#27 Message par Yippikai » 12 févr. 2007, 14:04

BulleDog a écrit : Un bémol quand même, il ne faut pas que les constructions soient réparties n'importe où.
Hors avec le Robien, les promoteurs sont allés les construire là où les terrains étaient les moins chers, mais pas forcément où il y avait de la demande.
Alors que la demande maximale se situe aux endroits les plus chers.

La répartition spatiale en France a ses limites contrairement aux US.
C'est vrai on n'a pas de données quantitatives. Il est possible que sans que l'on ai de pénurie globale ont puissent avoir des pénuries locales ou sur certains types de biens...
Maintenant les prix ont augmentés massivement dans l'ensemble du pays quelques soit le type de bien. Donc si l'on veut expliquer que cette hausse est normale (cad non spéculative) car provoquée par une pénurie, il est logique de regarder des chiffres globaux...

youp12

Re: Analyse contradictoire sur la pénurie de logement

#28 Message par youp12 » 12 févr. 2007, 15:35

Merci ypikai pour ton analyse.

En 2005 on a donc retrouvé la situation de 1990. Mais si on considère 2002 ou 2003 lorsque les prix commence à flamber, n'a t-on pas alors une pénurie?

Il faut tenir compte que pendant les période d'immobilier à bas prix les gens en on profiter pour "s'étendre" (rés secondaire, etc...)

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Les besoins non satisfaits ne se stockent pas

#29 Message par Dezirito » 12 févr. 2007, 17:58

Je me souviens d'une remarque judicieuse de JMP sur les "besoins" non satisfaits. Ils ne se stockent pas.

Un divorcé ressent en 2004 un "besoin" de grand logement pour accueillir de temps en temps sa progéniture. Mais il ne trouve pas au prix qu'il est prêt à mettre.

Il se débrouille autrement. Il déménage, il reçoit chez ses parents ses enfants, les emmène en vacances, etc. Il fait sans.

En 2007, il ne figure pas dans un stock de besoins non satisfaits. Il est possible qu'il continue d'envisager un relogement. Mais il est plus probable, avec l'évolution des prix, qu'il ait renoncé.

Les seuls qui ne se sont pas débrouillés, ce sont les sans-logis. Mais ils ne sont pas solvables.

Quand l'offre d'un secteur ne satisfait pas la demande d'une année, les clients potentiels n'attendent pas tous que cela soit possible, surtout si les prix augmentent. Ils dépensent autrement leur argent.

Yippikai

Re: Les besoins non satisfaits ne se stockent pas

#30 Message par Yippikai » 17 févr. 2007, 16:45

Dezirito a écrit :Je me souviens d'une remarque judicieuse de JMP sur les "besoins" non satisfaits. Ils ne se stockent pas.
(...)
Quand l'offre d'un secteur ne satisfait pas la demande d'une année, les clients potentiels n'attendent pas tous que cela soit possible, surtout si les prix augmentent. Ils dépensent autrement leur argent.
Disons que la pénurie même si elle était avérée (je crois en tout cas qu'on ne peut pas la mesurer comme l'a fait le crédit foncier) peut n'avoir d'incidence sur les prix que dès lors que la demande reste solvable. La réduction pénurie = hausse des prix me parait être un raccourci...

De manière plus générale, je voudrais rédiger un autre post plus long et plus argumenté, mon opinion c'est que c'est la demande qui EXPLIQUE le marché immobilier pas l'offre. (cad : augmentation du pourcentage de propriétaire dans la population / jeune achetant plus tôt) qui permet de comprendre la hausse passée.

Yippikai

#31 Message par Yippikai » 19 févr. 2007, 12:00

immofurax a écrit :Ce que néglige allégrement cette discussion (mais l'INSEE aussi!) c'est que ça n'a aucun intérêt de parler d'un stock national de ménages ou de logements!

C'est au niveau d'un espace local que ça se passe!

Donc localement on a excès d'offre ou excès de demande de logement, même si nationalement on avait stricte égalité...
Je me repète un peu mais même si ce que tu dis est une évidence (j'ai beaucoup critiqué les moyennes qui ne veulent pas forcément dire grand chose pour ne pas l'admettre), il faut quand même remarquer que la hausse passé a été générale (sur tous les type de bien et pratiquement dans le monde entier).
Je ne pense pas que la pénurie soit la cause de cette hausse, mais les professionnels si... Ils doivent donc essayer de chiffrer cette pénurie en prenant des chiffres globaux... C'est ce qu'ils essayent de faire... Que cela ait un intérêt d'un point de vue intellectuel, je ne sais pas... (parce que je ne suis même pas sûr qu'on puisse dire pénurie = hausse de prix).
Par contre médiatiquement c'est très important. Si on explique la hausse passée par la pénurie, les médias veulent savoir le chiffre...
Après tu leur ponds un gros chiffre avec plein de zéro. Personne ne regarde comment il est calculé mais tout le monde est content. Et surtout tout va bien...
immofurax a écrit :Et les étrangers (un mythe, je sais) soit en résidence secondaire, soit en situation irrégulière, n'apparaissent pas (entre autres).
Moi je ne trouve pas que cela soit un mythe. Dans certaines régions ils ont vraisemblablement eu une influence.... (mais je ne cherche pas a en débattre. Il y a plein d'autres post la dessus). Par contre, les étrangers sont je crois recensés comme tout le monde. Même si pour les personnes en situation irrégulières les chiffres sont surement approximatifs...

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#32 Message par BulleDog » 21 févr. 2007, 00:57

Selon nexity, alain Dinin, le nombre de logements détruits est en train d'augmenter, car le prix de vente étant haut, la marge peut être conservée malgré les frais de démolition.
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#33 Message par Yippikai » 22 févr. 2007, 15:25

BulleDog a écrit :Selon nexity, alain Dinin, le nombre de logements détruits est en train d'augmenter, car le prix de vente étant haut, la marge peut être conservée malgré les frais de démolition.
Oui c'est logique. Mais cela doit aussi faire baisser le nombre de logement vacant. Il y a une stat de l'INSEE qui montre que le nombre de logement vacant augmente très largement avec l'age du batiment (ce qui est là encore logique)...
Donc le nombre de destruction doit être corrigé du nombre de logement occupé détruit, qui est sans doute sensiblement moindre... (de mémoire c'est 15% de vacance sur les anciens immeubles contre 6% en moyenne). Sur les logements détruits (parce qu'on ne détruit pas des haussmaniens) on n'est probablement au dessus des 20%...
Par ailleurs, il est bien précisé que l'on détruit pour reconstruire. (et probablement plus de logement dans le cas des promoteurs privés). Donc pas de pénurie à attendre de ce coté là...

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#34 Message par BulleDog » 22 févr. 2007, 18:04

Yippikai a écrit :Donc pas de pénurie à attendre de ce coté là...
Vous allez trop vite, les logements à construire après destruction prennent plus de temps à arriver. Donc offre reconstruite au bout de 2 ans minimum.
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#35 Message par Yippikai » 23 févr. 2007, 13:18

BulleDog a écrit : Vous allez trop vite, les logements à construire après destruction prennent plus de temps à arriver. Donc offre reconstruite au bout de 2 ans minimum.
Oui il y a peut-être un décalage mais sur la statistique en question (qui additionne les données de différentes années), ce décalage a été pris en compte.

Je pense plutôt que c'est les déclaration du promoteur qui retarde. Le mouvement de destruction/construction a déjà du commencer depuis quelques années... Maintenant on voit déjà des projets se terminer...

Je ne veux pas polémiquer ni argumenter. De toute façon ce mouvement de destruction/construction n'est pas massif quand même...

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#36 Message par Yippikai » 24 févr. 2007, 11:32

J'ai envoyé ce jour, un message au Crédit Foncier. Je vous tiens au courant si j'obtiens une réponse.