Le temps joue pour nous...

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cyrille
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Le temps joue pour nous...

#1 Message par cyrille » 08 janv. 2007, 21:58

Et surtout pour ceux qui peuvent économiser :wink: !

Bonjour à tous,

Pour ceux qui ne me connaissent pas je me suis présenté ici (viewtopic.php?t=58&postdays=0&postorder=asc&start=600).
Pour résumer je recherche un 3 pièces dans les Yvelines et je diffère mon achat depuis quelques semestres car je considère que les prix sont hallucinants. Les biens convoités sont affichés 230 kE.
Nota : afin de simplifier je n'ai pas considéré les frais de mutation et de notaire : ceux ci sont défalqués de mon apport.

Louant dans des conditions intéressantes nous parvenons ma compagne et moi à économiser environ 1100 euros afin de constituer un apport important pour diminuer le montant à emprunter, et donc notre dépendance aux banques. Notre apport en 2006 est de 40 kE.

Concernant l'évolution du marché, je vous propose les hypothèses suivantes :
Hypothèse générale d'inflation = 2% (constante) ; taux de rémunération de l'apport net = 2,5% (constante)

H1 : Stabilité faciale des prix (les prix de vente des logements restent stables en euros courants) ; chaque année les prix réels en euros courants diminuent donc de l'inflation.
Durée : environ 15 ans.
H2 : Déflation « à la japonaise » (-2% par an en euros courants) ; chaque année les prix en euros constants diminuent de (l'inflation + 2%)
Durée : environ 15 ans puis stabilité
H3 : Déflation « moyenne » ; chaque année les prix en euros courants baissent de 5 %
Durée : 5 ans puis stabilité (faciale)
H4 : « Krach » léger immobilier court ; baisse de 10% / an en euros courants
Durée 3 ans puis stabilité en euros courants sur 5 ans
H5 : Krach immobilier fort ; baisse de 12 % en euros courants
Durée : 4 ans puis stabilité en euros courants sur 4 ans.


Le terme que je vous propose d'étudier est 2010, mais les tendances après sont aussi intéressantes.
En 2006 mon apport valait 40/230 = 17 % du montant total.

Voici ma feuille excel de calcul :
Image

Suivant mes différentes hypothèses, le prix du bien convoité baisse (plus ou moins) tandis que mon apport augmente, ce qui diminue effectivement mon exposition aux risques liés à l'emprunt (notamment en minorant la durée car je ne souhaite pas dépasser 15 ans, voire même 12 si cela est possible). On a donc les résultats suivants pour l'évolution du % d'apport par rapport au bien :
Image

Et enfin l'évolution de mon emprunt : :D
Image


En 2010, avec presque 100 kE (fruit de notre travail exclusif) notre apport repésentera donc entre 43 et 72 % du bien convoité (en faisant l'hypothèse que l'on achète « toujours le même bien » ce qui signifie que notre besoin n'a pas évolué : pas de changement professionnel ni familial).

Le « Previsis » de décembre du Xerfi (viewtopic.php?t=16530&highlight=previsis) indique une baisse « de l'ordre de 25 % » (en euros courants je suppose, et par rapport aux prix 2006) en 2010 ce qui crédibilise fortement mon analyse personnelle : estimation du bien 230 * 0,75 = 172,5 kE
=> on se retrouve entre H3 et H4 :)
Selon le cas H3 nous aurons 53% du bien en apport il nous faudra donc emprunter un peu moins de 90 kE (au lieu de 190 kE aujourd'hui soit 83 % du bien).

Conclusion : quelle que soit l'évolution (à la hausse a priori) des taux nous avons réduit par notre stratégie attentiste les risques en gardant une grande souplesse (location) et de toute façon la hausse des taux d'intérêt d'emprunt sera partiellement compensée par la baisse des prix immobiliers (lien Article Nouvel Eco 9/07/04 de Christophe Nijdam).
Enfin, indépendamment de la réduction aux risque d'emprunt l'opération devrait aussi être favorable en terme de durée puisque qu'en 2006 il nous fallait nous endetter sur 21 ans (soit remboursement final en 2027) tandis que même avec une hausse de 2 % des taux (soit 6 % sur 15 ans en 2010 par exemple) pour emprunter 90 kE (sous H3) il nous suffit de ... 9 ans ! (soit un remboursement final en 2019) => gain en durée 8 ans !

Nota : l'apport constitué est plutôt robuste puiqu'il correspond à un minimum (tant dans le montant que pour sa rémunération). De plus j'ai considéré H3 « déflation moyenne » dans la conclusion : pour H4 et H5 les écarts sont bien plus frappants.

Que pensez vous de mon analyse ? Y voyez vous des failles ou des hypothèses sous jacentes non explicitées ?
Modifié en dernier par cyrille le 05 janv. 2009, 00:19, modifié 2 fois.
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#2 Message par lebouru » 08 janv. 2007, 22:03

ne tient pas dans la page de mon explo! sans blague sympa...
La decroissance n'est pas le retour au moyen age. La sainte croissance perpetuelle basee sur le consumerisme productviste est une escroquerie esclavagiste qui ne profite d'abord et surtout qu'aux rentiers , aux banksters et a une caste!

Hehouck

#3 Message par Hehouck » 08 janv. 2007, 22:19

Comment t'as fait pour insérer des feuilles excell ? C'est une copie d'ecran ?

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lenouch
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#4 Message par lenouch » 08 janv. 2007, 22:23

Qqn a parlé d'onanisme ya pas longtemps me semble-t-il ...

OK, je :arrow:

cotation-immo

#5 Message par cotation-immo » 08 janv. 2007, 22:29

ça fait 2 ans que ça devait kracher; le temps soigne les blessures :lol: :lol:

phev

#6 Message par phev » 09 janv. 2007, 01:50

Moi je ne fais pas de calcul compliqué, j'écoute René et je vais acheter :D .
C'est l'immobilier en confiance qu'il disait.

PereFourras

#7 Message par PereFourras » 09 janv. 2007, 02:11

C'est pas question d'écouter rené.

C'est question que si ca tombe dans 2 ans il crève !
Que ca relativise un peu , et que tout c'est calcul l'inflation japonaise en 1920 par rapport au degrés de l'angle de la courbe de friggit et le PTZ des ménages au portugual corellé au prix des location au congo ...

A force pour la majorité des francais ca saoule.

C'est pas question d'être *** ou intelligent de se poser des questions simple ... savoir si on peut ou pas l'acheter , point

Ceux qui peuvent pas, attende, les prix descendront forcement ... la plupart de toute facon dépenseront le meme budget, puisqu'il prendront plus grand ou plus beau ... donc bon :)

Bref yes c'est bien, ton calcul a l'air super , perd pas trop trop de temps, le temps c'est de l'argent :)

phev

#8 Message par phev » 09 janv. 2007, 02:34

Moi je propose

Ministre du logement Monsieur René....

et sa première déclaration :
"PTZ pour tous c'est ma tournée.... Nom de Dieu ça va bouger"

En 2 mois la crise du logement est résolue :D !

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#9 Message par slash33 » 09 janv. 2007, 08:51

Dans ta simulation, tu ne rémunères pas l'épargne??

Ah si... 2,5%

Antrax

Re: Le temps joue pour nous...

#10 Message par Antrax » 09 janv. 2007, 08:52

cyrille a écrit :
Que pensez vous de mon analyse ? Y voyez vous des failles ou des hypothèses sous jacentes non explicitées ?
Ehh mais t'as du temps à perdre toi avec tes calculs de Prix nobel de Physique... :wink:

Plus sérieusement c'est plûtot bon.

Sauf qu'il est préférable, je pense, de placer ton apport plutôt que de l'investir dans un bien immo. C'est plus intéressant d'emprunter la totalité à taux bas (bien sûr si les taux remontent ce raisonnement ne tient plus).

En plus, petit veinard, y'a plein de champions de la bourse ici... Demande quelques conseils, avec un peu de chance tu pourras faire fructifier tes économies de manière importante.

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#11 Message par cyrille » 09 janv. 2007, 09:00

lebouru a écrit :ne tient pas dans la page de mon explo! sans blague sympa...
toi, je sais pourquoi tu as choisi lebouru comme pseudo :lol:

Bon désolé si ça tient pas, pourtant je jure d'avoir fait gaffe à la taille des images (oui ce ne sont que des images) pour que ça rentre à peu prêt sans déplacer l'ascenceur...
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#12 Message par cyrille » 09 janv. 2007, 09:01

lenouch a écrit :Qqn a parlé d'onanisme ya pas longtemps me semble-t-il ...

OK, je :arrow:
J'assume.

Ou plutôt, j'essaie de me rassurer comme je peux. Parce que 2010 ça fait loin quand même et que pour le moment on vit à 2 dans un 2 pièces donc on se marche dessus (enfin il y a pire, on entend que ça à la radio depuis qq semaines :wink: )
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#13 Message par cyrille » 09 janv. 2007, 09:03

cotation-immo a écrit :ça fait 2 ans que ça devait kracher; le temps soigne les blessures :lol: :lol:
Pas faux... Enfin tu as remarqué que mon hypothèse la plus défavorable, c'est la stabilité des prix (euros courants) et que même dans ce cas là je suis gagnant en terme de montant à emprunter.
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Re: Le temps joue pour nous...

#14 Message par cyrille » 09 janv. 2007, 09:07

Antrax a écrit : Ehh mais t'as du temps à perdre toi avec tes calculs de Prix nobel de Physique... :wink:

Plus sérieusement c'est plûtot bon.

Sauf qu'il est préférable, je pense, de placer ton apport plutôt que de l'investir dans un bien immo. C'est plus intéressant d'emprunter la totalité à taux bas (bien sûr si les taux remontent ce raisonnement ne tient plus).

En plus, petit veinard, y'a plein de champions de la bourse ici... Demande quelques conseils, avec un peu de chance tu pourras faire fructifier tes économies de manière importante.
On verra les taux au moment d'acheter... Enfin vous l'aviez compris, je ne suis pas tellement du genre à me marier avec ma banque sur plus de 15 ans, donc a priori je préfère investir l'apport pour me désendetter rapidement (quitte à racheter plus grand ensuite : la stratégie des petits pas).
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Re: Le temps joue pour nous...

#15 Message par fantomas » 09 janv. 2007, 10:39

cyrille a écrit : Louant dans des conditions intéressantes nous parvenons ma compagne et moi à économiser environ 1100 euros afin de constituer un apport important pour diminuer le montant à emprunter, et donc notre dépendance aux banques. Notre apport en 2006 est de 40 kE.
Tout est dit.
C'est presque inutile de faire toute sorte de calcul compliqué.
L'intéret d'acheter en période "normal" si on n'a pas de boule de cristal, c'est que c'est une épargne forcé et que sur le long terme(5ans avant, 15ans ? maintenant) c'est plus rentable que la location.
Vous vous êtes dans une situation idéale, bonne location et très forte capacité d'épargne (quoi que ça depend de vos salaire ;-) ), il est donc évident que vous avez pas forcément d'interet à vous presser d'acheter sauf si vous penser que l'immo va repartir à +10%/an.

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Re: Le temps joue pour nous...

#16 Message par cyrille » 09 janv. 2007, 10:46

fantomas a écrit :
cyrille a écrit : Louant dans des conditions intéressantes nous parvenons ma compagne et moi à économiser environ 1100 euros afin de constituer un apport important pour diminuer le montant à emprunter, et donc notre dépendance aux banques. Notre apport en 2006 est de 40 kE.
Tout est dit.
C'est presque inutile de faire toute sorte de calcul compliqué.
L'intéret d'acheter en période "normal" si on n'a pas de boule de cristal, c'est que c'est une épargne forcé et que sur le long terme(5ans avant, 15ans ? maintenant) c'est plus rentable que la location.
Vous vous êtes dans une situation idéale, bonne location et très forte capacité d'épargne (quoi que ça depend de vos salaire ;-) ), il est donc évident que vous avez pas forcément d'interet à vous presser d'acheter sauf si vous penser que l'immo va repartir à +10%/an.
Merci pour vos commentaires.
C'est utile puisque cela démontre que l'attente est intéressante.
Sur le papier notre situation est idéale. Ma démonstration a aussi pour but de prouver à ma moitié qu'on a tout intérêt à attendre, quand bien même la situation actuelle est inconfortable au quotidien.
Par les temps qui courent, je pense que les jeunes ménages qui épargnent en pensant long terme (sans crédit à la conso donc) ne sont pas légion.
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Re: Le temps joue pour nous...

#17 Message par fantomas » 09 janv. 2007, 10:50

cyrille a écrit : C'est utile puisque cela démontre que l'attente est intéressante.
Tout à fait, mais je voulais juste dire vous avez fait une démonstration pour un fait que tout le monde est "senser" savoir
Par les temps qui courent, je pense que les jeunes ménages qui épargnent en pensant long terme (sans crédit à la conso donc) ne sont pas légion.
C'est pour ça, que je ne décourage pas à l'achat(sans aujourd'hui ou nous sommes en haut de cycle).
Pour certain, l'achat est la seul solution pour avoir un quelque chose ultérieurement. Il ne leur manque plus qu'à attendre les soldes.

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#18 Message par vinioo » 09 janv. 2007, 11:06

Il ne leur manque plus qu'à attendre les soldes.
Qui viendront quand ? C'est étrange mais quand je regarde les prix de vente
des apparts et maisons sur cotation-immobiliere.orgg sur une vingtaine de
départements français, ils ont tous encore tendance à augmenter ou stagner.
Et quand on regarde la moyenne nationale affichée sur la page de garde ça ne fait que baisser le prix au m²...

Si toutes les moyennes montent alors la moyenne générale devrait monter n'est-ce pas ?

Je comprends pas. Preuve qu'on est encore à 1 ou 2 ans du krach, excusez d'être pessimiste.

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#19 Message par fantomas » 09 janv. 2007, 11:19

J'avoue que je partage en partie ton pessimisme.
Néanmoins difficle de suggerer à un primo d'acheter aujourd'hui.
A la limite un qui revend pour s'agrandir ça ne me choque pas si il ne souhaite pas passer par une case locative d'attente

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#20 Message par cyrille » 09 janv. 2007, 12:30

vinioo a écrit :
Il ne leur manque plus qu'à attendre les soldes.
Qui viendront quand ? C'est étrange mais quand je regarde les prix de vente
des apparts et maisons sur cotation-immobiliere.orgg sur une vingtaine de
départements français, ils ont tous encore tendance à augmenter ou stagner.
Et quand on regarde la moyenne nationale affichée sur la page de garde ça ne fait que baisser le prix au m²...

Si toutes les moyennes montent alors la moyenne générale devrait monter n'est-ce pas ?

Je comprends pas. Preuve qu'on est encore à 1 ou 2 ans du krach, excusez d'être pessimiste.
1/ Les prix baissent sur cotation-immobiliere.fr : environ -7 % sur 1 an ce qui est tout de même important.
Néanmoins, attention à bien comprendre la méthodologie pour en tirer des conclusions.
2/ Si une vingtaine de départements stagnent et que la moyenne sur 95 départements baisse cela signifie que les autres baissent plus fortement que la moyenne...
Néanmoins je suis en accord avec toi que la carte globale est assez jaune / beige par rapport aux valeurs nationales... étrange.

Ce qui compte d'après moi c'est surtout de "comprendre" le marché local que tu prospectes, le décrypter.
Avoir des idées des évolutions macro économiques mondiales est aussi souhaitable pour estimer l'impact sur le marché national et le marché prospecté.
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#21 Message par cyrille » 09 janv. 2007, 16:42

immofurax a écrit :Les chiffres qui sont des relevés de prix affichés ne sont pas pertinents. Quand ils sont à des niveaux totalement démentiels ils peuvent bien baisser de 20% sans que cela veuille dire que le sprix de vente réels sont en baisse sérieuse.

Les prix affichés ont un sens là où le marché est assez bien connu (quoi que...) comme Paris etc.

Cherchez donc au fin fond des campagnes, et vous aurez de sacrées surprises.

La SFER vendait un truc sans même un accès carrossable, des ruines, c'est parti au prix d'un bel appart à Paris! Quand je m'étonnais auprès d'elle de ce rôle dans la spéculation immobilière on m'a répondu que la tranquillité ça n'avait pas de prix!
J'ai répondu que si, apparememnt, et fou, mais j'ai pu garder mon ironie pour moi car ça s'est vendu rapidement...
Je ne suis pas en accord avec toi. Les statistiques de cotation-immo sont basées sur des requêtes de syhabiter.com et donnent bien une indication (fiable) sur la tendance : à la hausse ou à la baisse (pour les prix comme pour les volumes).
Il y a de nombreuses files dédiées aux commentaires de ce site (que je trouve personnellement admirable).
Par ailleurs, -10 % sur un an est un véritable krach pour l'immobilier qui est un marché à cycle très long (vas voir Friggit tu verras que la période est d'environ 15 ans ; voire plus) : http://www.foncier.org/statistiques/acc ... tiques.htm

Si tu veux les chiffres officiels et réels pas trop magouillés il faut attendre les notaires qui ont généralement 6 mois de retard.
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