!Bonjour à tous,
Pour ceux qui ne me connaissent pas je me suis présenté ici (viewtopic.php?t=58&postdays=0&postorder=asc&start=600).
Pour résumer je recherche un 3 pièces dans les Yvelines et je diffère mon achat depuis quelques semestres car je considère que les prix sont hallucinants. Les biens convoités sont affichés 230 kE.
Nota : afin de simplifier je n'ai pas considéré les frais de mutation et de notaire : ceux ci sont défalqués de mon apport.
Louant dans des conditions intéressantes nous parvenons ma compagne et moi à économiser environ 1100 euros afin de constituer un apport important pour diminuer le montant à emprunter, et donc notre dépendance aux banques. Notre apport en 2006 est de 40 kE.
Concernant l'évolution du marché, je vous propose les hypothèses suivantes :
Hypothèse générale d'inflation = 2% (constante) ; taux de rémunération de l'apport net = 2,5% (constante)
H1 : Stabilité faciale des prix (les prix de vente des logements restent stables en euros courants) ; chaque année les prix réels en euros courants diminuent donc de l'inflation.
Durée : environ 15 ans.
H2 : Déflation « à la japonaise » (-2% par an en euros courants) ; chaque année les prix en euros constants diminuent de (l'inflation + 2%)
Durée : environ 15 ans puis stabilité
H3 : Déflation « moyenne » ; chaque année les prix en euros courants baissent de 5 %
Durée : 5 ans puis stabilité (faciale)
H4 : « Krach » léger immobilier court ; baisse de 10% / an en euros courants
Durée 3 ans puis stabilité en euros courants sur 5 ans
H5 : Krach immobilier fort ; baisse de 12 % en euros courants
Durée : 4 ans puis stabilité en euros courants sur 4 ans.
Le terme que je vous propose d'étudier est 2010, mais les tendances après sont aussi intéressantes.
En 2006 mon apport valait 40/230 = 17 % du montant total.
Voici ma feuille excel de calcul :
Suivant mes différentes hypothèses, le prix du bien convoité baisse (plus ou moins) tandis que mon apport augmente, ce qui diminue effectivement mon exposition aux risques liés à l'emprunt (notamment en minorant la durée car je ne souhaite pas dépasser 15 ans, voire même 12 si cela est possible). On a donc les résultats suivants pour l'évolution du % d'apport par rapport au bien :
Et enfin l'évolution de mon emprunt :
En 2010, avec presque 100 kE (fruit de notre travail exclusif) notre apport repésentera donc entre 43 et 72 % du bien convoité (en faisant l'hypothèse que l'on achète « toujours le même bien » ce qui signifie que notre besoin n'a pas évolué : pas de changement professionnel ni familial).
Le « Previsis » de décembre du Xerfi (viewtopic.php?t=16530&highlight=previsis) indique une baisse « de l'ordre de 25 % » (en euros courants je suppose, et par rapport aux prix 2006) en 2010 ce qui crédibilise fortement mon analyse personnelle : estimation du bien 230 * 0,75 = 172,5 kE
=> on se retrouve entre H3 et H4
Selon le cas H3 nous aurons 53% du bien en apport il nous faudra donc emprunter un peu moins de 90 kE (au lieu de 190 kE aujourd'hui soit 83 % du bien).
Conclusion : quelle que soit l'évolution (à la hausse a priori) des taux nous avons réduit par notre stratégie attentiste les risques en gardant une grande souplesse (location) et de toute façon la hausse des taux d'intérêt d'emprunt sera partiellement compensée par la baisse des prix immobiliers (lien Article Nouvel Eco 9/07/04 de Christophe Nijdam).
Enfin, indépendamment de la réduction aux risque d'emprunt l'opération devrait aussi être favorable en terme de durée puisque qu'en 2006 il nous fallait nous endetter sur 21 ans (soit remboursement final en 2027) tandis que même avec une hausse de 2 % des taux (soit 6 % sur 15 ans en 2010 par exemple) pour emprunter 90 kE (sous H3) il nous suffit de ... 9 ans ! (soit un remboursement final en 2019) => gain en durée 8 ans !
Nota : l'apport constitué est plutôt robuste puiqu'il correspond à un minimum (tant dans le montant que pour sa rémunération). De plus j'ai considéré H3 « déflation moyenne » dans la conclusion : pour H4 et H5 les écarts sont bien plus frappants.
Que pensez vous de mon analyse ? Y voyez vous des failles ou des hypothèses sous jacentes non explicitées ?
