1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

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phev

1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

#1 Message par phev » 09 mars 2007, 23:19

Trouvé sur le forum crédit de Bourso
variation taux révisable

Bonjour à tous,
je cherche à connaitre le rendement des OAT 10 ans en cours, pour avoir une idée dans le cadre d'une transformation d'un taux révisable en taux fixe (marge OAT + 1,2)?

Nous avons contracté un contrat de credit immobilier aupres d'une banque.

Ce contrat (2005) est pour un taux révisable 3,6% capé 2 sur 23 ans pour une somme emprunté de 125268 euros. Le prêt a été fait par palier (pour prendre en compte un prêt employeur)

La première année (2006),nous avons déjà eu une variation de taux rapportant le taux à 4,01% ce qui a eu pour effet d'augmenter la mensualité. Ce principe est bien explicité dans le contrat.

Le problème est que cet année, le taux passant à 5,17%, les mensualités ont augmenté (ce qui est normal) mais le nouveau tableau d'amortissement indique un capital remboursé à 0,OO euros (et ce jusqu'en 2012), alors que nous sommes bien en période d'amortissement. de plus le capital restant augmente (de 125 268, on passe en 2012 à plus de 130 000 euros !!)

c'est l'arnaque....
à l'époque nous ne pouvions faire qu'un prêt révisable car avec un taux fixe on ne passait pas en mensualité. (le prêt bancaire a été fait avec palier car nous avions un prêt employeur interressant (2,5 en taux fixe, mais pour une somme ne couvrant pas tout le montant du projet immobilier)

1) est ce légal, de ne pas rembourser de capital en période d'amortissement?

2) Aucun chapitre du contrat ne mentionne cette possibilité, et surtout le conseiller ne nous en a jamais parlé. Nous avons été trompé, nous n'étions pas au courant du fait que l'on puisse avoir plus de capital à rembourser au bout de 10 ans. la banque a t elle le droit de prendre 100% d'interêt sur les mensualités?

3) Nous recevons des avis de modifications de taux et de tableau d'amrortissement sans être capable de vérifier la légalité ou normalité des modifications? comment faire pour vérifier un tableau d'amortissement avec palier?

aujourd'hui le banquier me propose soit de passer sur un taux fixe (OAT+1,2) soit d'augmenter les mensualités et donc de me faire dépasser le taux d'endettement (vu que j'ai d'autre prêt (taux zéro, prêt employeur).
Le problème c'est que si je veux changer de banque et racherter le crédit, ça risque de me coûter plus cher encore.

merci pour vos réponses, j'ai rendez vous demain avec le banquier pour une explication.
Et s'il y en a un c'est qu'il y en a des milliers...

archeide

#2 Message par archeide » 09 mars 2007, 23:28

En deux ans, il est passé de 3,6 à 5,2 % ! :shock: Comment est-ce possible ? C'est un taux plus haut qu'un taux fixe actuel :?:

Et heursement encore pour eux qu'il était capé à 2!
J'imagine pas la tete de ceux en Espagne qui ont pris un crédit à 50 ans révisable non capé ...

ph75

#3 Message par ph75 » 09 mars 2007, 23:34

Vous pouvez préparer les mouchoirs, ça promet des reportages dans quelques années aux journaux télévisés, je me rappelle très bien des reportages vers la fin des années 80 avec les gens étranglés par les taux progressifs ...

phev

#4 Message par phev » 09 mars 2007, 23:40

etil ne peut rien faire il ne peut pas refinancer il est cuit....

krachimmo
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Re: 1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

#5 Message par krachimmo » 09 mars 2007, 23:50

phev a écrit : Et s'il y en a un c'est qu'il y en a des milliers...
Une petite minorité tout au plus car les français empruntent à une écrasante majorité à taux fixes.
Pas de quoi provoquer une révolution si ça ne concerne que quelques illuminés qui ont cru faire l'affaire de leur vie.

phev

#6 Message par phev » 09 mars 2007, 23:54

alors krachmachin ton héritage qu'às tu décidé?

krachimmo
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#7 Message par krachimmo » 09 mars 2007, 23:56

phev a écrit :alors krachmachin ton héritage qu'às tu décidé?
Je laisse courir. L'immo continuant à monter, je n'ai pas intérêt à faire vendre tout de suite! :lol:

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#8 Message par biboups30 » 09 mars 2007, 23:56

y'a les chiffres de proportion fixe/variable/variable capé?

parce que bon, les gentils banquiers (en tout cas ceux que j'ai rencontrés), quand tu demandes une simulation, ils te sortent du révisable automatiqument... :roll:

phev

#9 Message par phev » 10 mars 2007, 00:08

A mon avis il y en a plus que vous ne croyez en effet le PTZ et le PPL 60000 € à deux à Paris sont sur 15 ans, donc il faut payer 330 € par mois sur 15 ans pour l'éponger (limite maximale de ces prêts). Sur un prêt d'une mensualité globale de 1000 € il reste donc 1000 - 330 = 670...
si le prêt conventionnel est supérieur à 200.000 € le gugus y a le droit...

260000 / 1.07 = 242000 / 5000= 48 m2

Tout achat à paris de + de 50m2 avec un PTZ DE 60.000 € et une mensualité de 1000 € rentre dans ces catégories ...

Si vous diminuez la mensualité vous augmentez le pourcentage de chance... Ces pigeons le découvrirons mais dans quelques temps, (à la première réindexation) comme notre posteur ils n'ont pas vu le loup...

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#10 Message par biboups30 » 10 mars 2007, 00:17

j'ai oublié de préciser, les révisables proposés en 1ère intention étaient capés évidemment, pour plus de sécurité (le monsieur ou la madame vous l'explique bien, faut être rassuré :roll: )

hum, capé 3 ... :shock:

PS : j'ai aussi eu droit à un capé 0, j'ai pas tout saisi de l'intérêt pour la banque, je dois l'avouer :?:

phev

#11 Message par phev » 10 mars 2007, 00:26

oui il rembourse du capital sur ses deux lignes de prêt à taux zéro et à taux préférenciel, mais le capital du sur son prêt à 5% grimpe...

phev

#12 Message par phev » 10 mars 2007, 00:28

biboups30 a écrit :j'ai oublié de préciser, les révisables proposés en 1ère intention étaient capés évidemment, pour plus de sécurité (le monsieur ou la madame vous l'explique bien, faut être rassuré :roll: )

hum, capé 3 ... :shock:

PS : j'ai aussi eu droit à un capé 0, j'ai pas tout saisi de l'intérêt pour la banque, je dois l'avouer :?:
Capé 0 veut dire non capé pour moi.... Tu te prends sans limite les augmentations dans les dents...

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Re: 1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

#13 Message par doppelganger » 10 mars 2007, 01:00

isabelle.loquin a écrit :Je ne comprend rien de rien....
Comment on en arrive là, ce n'est pas possible...
Et si, c'est bien entendu possible.

Avec un prêt immobilier, on rembourse chaque mois les intérêts (au taux courant) sur le capital restant dû.

Si la mensualité devient égale aux intérêts, on ne rembourse plus le capital, on ne paye que les intérêts. Si elle devient inférieure, on ne rembourse plus la totalité des intérêts, la différence vient s'ajouter au capital : le montant total restant à rembourser augmente.

Des prêts comme ça, il y en a plein aux US apparemment.

Petit exemple ?

=> 100 000 euros d'emprunt. Taux 3.6%.
Intérêts dus : 100 000 * 3.6% / 12 (on divise par douze pour obtenir le taux mensuel) => 300 euros d'intérêts à rembourser.

Supposons une mensualité de 400 euros. Le premier mois, on rembourse 100 euros du capital. Restera le mois suivant 99 900 euros sur lesquels on calculera les intérêts.

Au bout d'un an (douze mensualités), on aura remboursé (je vous épargne les calculs) 1220 euros. Restent 98 780 euros à rembourser.

Le taux passe à 5.17%. Les intérêts dûs sont donc de :
98 780 * 5.17% / 12 = 425.58 euros. Si la mensualité reste à 400 euros, le capital augmente de 25.58 euros ... amortissement négatif.

Vivement que leur taux passe à 5.6% ...
isabelle.loquin a écrit : Tous les mois il rembourse du capital, il ne peut en etre autrement (ou je suis tres conne)
Je suppose qu'ils remboursent du capital, mais sur les autres prêts. Pendant ce temps, le prêt principal grossit. En 2012, ils auront fini de rembourser les autres prêts et il attaqueront le prêt principal avec une mensualité plus importante, et donc il commenceront enfin à rembourser ce prêt là.

Il n'y a pas d'arnaque, c'est une des possibilité offerte par le taux variable. Le taux fixe ne permet pas ce genre de fantaisies, c'est pourquoi la banque les oblige à rembourser d'abord les emprunts à taux fixe (le PTZ et le prêt employeur 2.5%). Ce qui est fort inconvenant j'en convient, car d'un point de vue purement mathématique, il vaudrait mieux rembourser en priorité le prêt avec le taux le plus important et délaisser les prêts à taux faibles. Hélas pour eux, ce n'est pas possible.

La moindre des choses avec un prêt capé, c'est de faire une simulation avec le taux maxi (ou de demander au banquier de le faire si on n'en est pas capable). Mais pour ça, il faut un cerveau.
Modifié en dernier par doppelganger le 10 mars 2007, 01:12, modifié 1 fois.

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Re: 1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

#14 Message par doppelganger » 10 mars 2007, 01:13

isabelle.loquin a écrit :
doppelganger a écrit :
Et si, c'est bien entendu possible.



98 780 * 5.17% / 12 = 425.58 euros. Si la mensualité reste à 400 euros, le capital augmente de 25.58 euros ... amortissement négatif.

Vivement que leur taux passe à 5.6% ...
Je suis tout à fait d'accord que cela peut arriver si on reste sur la meme mensualité , mais ce n'est pas le cas...
Il a bien indiqué que ses mensualités augmentent (explosent) tous les ans...

Donc je capiche tjs pas.....
Elles ont augmenté pour arriver à une limite fixée par la banque (33% du revenu ou un truc du genre), mais ça ne suffit visiblement pas.

Ma supposition : ils devaient rembourser uniquement les intérêts sur le prêt à taux variable en attendant d'avoir remboursé les prêts à taux fixe.
Lors de la première montée des taux (4.01%), la mensualité a du augmenter pour correspondre au remboursement des nouveaux intérêts.

Lors de la deuxième augmentation des taux, ils ne peuvent plus allonger assez pour rembourser uniquement les intérêts, donc ils passent en amortissement négatif (sur le prêt à taux variable).

Situation économiquement délicate, j'en conviens.

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#15 Message par biboups30 » 10 mars 2007, 08:10

phev a écrit :
biboups30 a écrit :PS : j'ai aussi eu droit à un capé 0, j'ai pas tout saisi de l'intérêt pour la banque, je dois l'avouer :?:
Capé 0 veut dire non capé pour moi.... Tu te prends sans limite les augmentations dans les dents...
nan, tout se prendre dans la tête c'est non capé, là capé 0 c'était sans augmentation ou diminution, comme un fixe quoi :D
pour ça que j'ai pas bien saisi l'intérêt pour la banque (à part le taux qui n'est pas le même qu'un fixe, puisque révisable, mais ça suffit de difre je fais un fixe à tel taux, non?)

bref, c'est un peu HS, je redis juste que du capé 3 ça peut être très méchant :evil:

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#16 Message par David75 » 10 mars 2007, 08:41

Les gens n'y entravent rien en calcul de prêt...

Ils ne voient même pas l'impact d'une augmentation de 3% des taux dans le futur... alors qu'ils ont bien compris qu'un fixe plus élevé ne leur permet pas de faire le montage :lol: :lol: :lol:

Et bien entendu ils croient que jamais leur taux va monter... alors qu'on nous répète a loisir qu'historiquement les taux n'ont jamais été aussi bas.

Ils croient aussi aux mensonges du: si les taux augmentent, la mensualité restera fixe...
Sans en mesurer les conséquences quand ils sont déjà à remboursement max de leur capacités...

Mais je remercie Slash pour ce message, je ne savais pas qu'on pouvait arriver dans une situation aussi ubuesque avec du variable... devenir un subprime à l'insu de son plein gré :lol:
Passez au golf, l'immobilier c'est hasbeen :D

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#17 Message par comval » 10 mars 2007, 11:29

Parce qu'il ne peut pas payer 769, donc la banque l'a automatiquement plafonné à 33% de ses revenus, il rembourse donc moins que ce qu'il devrait, et ils enlevent ce moins du capital remboursé, et non des interets (il sosnt pas cons, ces banquiers!)...

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#18 Message par Capitaine Flam » 10 mars 2007, 11:59

Rappelons la formule de calcul du coût d'un crédit.
Il faut considérer des intérêts composés et non des intérêts simples.

Voici la formule qui relie les variables
m : mensualité
K : capital emprunté
t : taux annuel proportionnel
n : nombre de mensualités

m = ( K x t/12 ) / ( 1 - ( 1 + t/12 )^(-n) )


Et un calcul de différence nous donne :
coût du crédit = n x m - K


Applications :

Emprunt de 100 000 € sur 10 ans à un taux de 3,6%
coût du crédit = 19 225 €

Emprunt de 100 000 € sur 15 ans à un taux de 3,6%
coût du crédit = 29 564 €

Emprunt de 100 000 € sur 10 ans à un taux de 4,6%
coût du crédit = 24 945 €

Emprunt de 100 000 € sur 15 ans à un taux de 4,6%
coût du crédit = 38 620 €

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#19 Message par BulleDog » 10 mars 2007, 12:06

archeide a écrit :En deux ans, il est passé de 3,6 à 5,2 % ! :shock: Comment est-ce possible ? C'est un taux plus haut qu'un taux fixe actuel :?:

Et heursement encore pour eux qu'il était capé à 2!
J'imagine pas la tete de ceux en Espagne qui ont pris un crédit à 50 ans révisable non capé ...
ça ressemble à une grosse arnaque.
Normalement pour les taux révisables capés, le taux ne peut au maximum grimper qu'au niveau du taux fixe au moment de l'établissement du prêt.
Et ce taux limite doit être inscrit dans le contrat.
Qui est le BulleDog ? http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 52#p263252 voir les ** New **

valou35

#20 Message par valou35 » 10 mars 2007, 12:16

excellent résumé : " on se casse la tete a tourner en rond " :lol:

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#21 Message par slash33 » 10 mars 2007, 17:36

David75 a écrit :Mais je remercie Slash pour ce message
Dekoikonkoze?

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#22 Message par slash33 » 10 mars 2007, 17:40

Ah il doit s'agir de ça :
viewtopic.php?t=19592

Pour madame qui n'a pas sa calculatrice sous la main (remarquez vous aurez quand même une multiplication à faire)

Nuwanda
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Re: 1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

#23 Message par Nuwanda » 10 mars 2007, 18:06

variation taux révisable

Bonjour à tous,
je cherche à connaitre le rendement des OAT 10 ans en cours, pour avoir une idée dans le cadre d'une transformation d'un taux révisable en taux fixe (marge OAT + 1,2)?

Nous avons contracté un contrat de credit immobilier aupres d'une banque.
C'est bien, il va être PROPRIETAIRE, il sera un vrai winner maintenant.

Ce contrat (2005) est pour un taux révisable 3,6% capé 2 sur 23 ans pour une somme emprunté de 125268 euros. Le prêt a été fait par palier (pour prendre en compte un prêt employeur)

La première année (2006),nous avons déjà eu une variation de taux rapportant le taux à 4,01% ce qui a eu pour effet d'augmenter la mensualité. Ce principe est bien explicité dans le contrat.

Le problème est que cet année, le taux passant à 5,17%, les mensualités ont augmenté (ce qui est normal) mais le nouveau tableau d'amortissement indique un capital remboursé à 0,OO euros (et ce jusqu'en 2012), alors que nous sommes bien en période d'amortissement. de plus le capital restant augmente (de 125 268, on passe en 2012 à plus de 130 000 euros !!)
0 € de capital jusqu'en 2012 !!!! Arrrff... Et oui mais payer un loyer c'est jeter l'argent par les fenêtres... Alors qu'acheter... et ben visiblement c'est aussi jeter l'argent par les fenêtres, tiens ! Au moins pendant 5 ans. Mais c'est pas grave, il lui restera encore 16 ans pour capitaliser vu que son crédit court jusqu'en... 2028 !
c'est l'arnaque....
Quel mauvais esprit... Les taux sont "historiquement bas" pourtant, il a eu raison d'en profiter...
à l'époque nous ne pouvions faire qu'un prêt révisable car avec un taux fixe on ne passait pas en mensualité. (le prêt bancaire a été fait avec palier car nous avions un prêt employeur interressant (2,5 en taux fixe, mais pour une somme ne couvrant pas tout le montant du projet immobilier)
Quand on n'a pas les moyens, qu'est-ce qu'on fait ? Hein ?

1) est ce légal, de ne pas rembourser de capital en période d'amortissement?
Faut croire... Mais la légalité, c'est relatif. C'est toujours légal d'arnaquer les imbéciles, surtout s'ils sont pauvres.

2) Aucun chapitre du contrat ne mentionne cette possibilité, et surtout le conseiller ne nous en a jamais parlé. Nous avons été trompé, nous n'étions pas au courant du fait que l'on puisse avoir plus de capital à rembourser au bout de 10 ans. la banque a t elle le droit de prendre 100% d'interêt sur les mensualités?
Mais c'est parce que ça ne pouvait pas se produire, les taux sont historiquement bas on vous dit. Profitez-en. Et puis il sera propriétaire, il faut penser à tout le plaisir que ça procure, ça vaut bien quelques sacrifices.

3) Nous recevons des avis de modifications de taux et de tableau d'amrortissement sans être capable de vérifier la légalité ou normalité des modifications? comment faire pour vérifier un tableau d'amortissement avec palier?

aujourd'hui le banquier me propose soit de passer sur un taux fixe (OAT+1,2) soit d'augmenter les mensualités et donc de me faire dépasser le taux d'endettement (vu que j'ai d'autre prêt (taux zéro, prêt employeur).
Le problème c'est que si je veux changer de banque et racherter le crédit, ça risque de me coûter plus cher encore.

merci pour vos réponses, j'ai rendez vous demain avec le banquier pour une explication.
Il aurait peut être fallu demander ces explications plus tôt. Ou réfléchir avant. S'il veut, je rachète son appart à 60 000 €, si ça paut aider...
Modifié en dernier par Nuwanda le 10 mars 2007, 18:13, modifié 1 fois.

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#24 Message par David75 » 10 mars 2007, 18:11

Qu'elles sont les règles de remboursement des prêts aidés?

S'ils sont prioritaires, par exemple doivent être remboursés sous 10 ans ou moins... Ca implique surement qu'un pourcentage non négligeable de la mensualité soit indisponible pour le prêt à taux variable.

On a un seuil.

Ensuite le prêt à taux variable, ces derniers temps, est souvent attribué aux limites max de remboursement d'un foyer, souvent plus de 33%.

On a donc un plafond.

Les taux augmentent.
La mensualité augmente autant qu'elle peut, elle peut pas prendre la place des prêts aidés.
Elle peut pas monter.

On ajuste au départ sur la part de capital... puis quand il n'y a plus de place, les intérêts non payés s'ajoutent au capital, avec augmentation de durée, et pourquoi pas des taux pour couvrir les risques sur les mois supplémentaires qui s'aditionnent...

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#25 Message par Lorenz » 10 mars 2007, 18:33

Chaque prêt doit avoir son propre tableau d'amortissement.

Et comme on doit rembourser une partie de principal à chaque mensualité, ce principal qui augmente au lieu de diminuer m'a l'air d'être assez crapuleux.

Je pense que des établissements douteux doivent tout mélanger pour gruger un peu plus leurs débiteurs.

Qu'en pensez-vous ?
"Je ne prétends pas. Je suis." (Louis XX, duc d'Anjou et de Bourbon, de jure roi de France et de Navarre)
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#26 Message par GOLD » 10 mars 2007, 19:01

Euhhh, la banque n'aurait pas recupéré l'avantage que lui procurait le pret aidé ?

gerardppp

#27 Message par gerardppp » 12 sept. 2007, 06:58

bonjour,

c'est quoi le ^
de m = ( K x t/12 ) / ( 1 - ( 1 + t/12 )^(-n) )

quand j'étais à l'école ça n'existait pas

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#28 Message par snicolas75015 » 12 sept. 2007, 07:06


c'est quoi le ^
de m = ( K x t/12 ) / ( 1 - ( 1 + t/12 )^(-n) )
puissance (exponentiel).

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Romario
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#29 Message par Romario » 12 sept. 2007, 07:07

puissance ?
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

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slash33
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#30 Message par slash33 » 12 sept. 2007, 07:07

Oui puissance.

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#31 Message par slash33 » 12 sept. 2007, 07:08

Vous avez ceci aussi : viewtopic.php?t=19592 (voir 2 ème équation)

gerardppp

#32 Message par gerardppp » 12 sept. 2007, 07:14

Merci Slash33, je vais potasser ça avec numbers de tableur d'Apple et apprendre à me servir d'un tableur en même temps.

jmltr
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#33 Message par jmltr » 12 sept. 2007, 08:03

Romario a écrit :puissance ?
Cette question me fait penser à un article sur les dégats des subprime dans Businessweek, datant du printemps. Une pauvre dame mère célibataire, interviwée, demande au journaliste : c'est quoi les intérêts?

Les prêts devraient être interdits aux personnes ne comprenant pas les fonctions exponentielles, et des cours gratuits obligatoires, certifiés par un permis d'emprunter devraient exister. Comme pour le permis de conduire, lle permis de chasse, mais cours gratuits. C'est toujours dangereux d'emprunter, et à taux variable sur 30 ans, je n'arrive même pas à concevoir comment on manquer suffisamment de bon sens pour le faire.

Mais le point d'orgue viendra des cartes de crédit conso : les gens qui sont serrés du fait d'emprunts non compris on en général pour premier réflexe d'alourdir leur crédit conso. Et lui il est à 19%....

Donc quand dans la situation actuelle, on entend dire que la consommation se porte bien, il faut se méfier :
- le CA des magasins (aux USA Wall Mart) qui font du crédit conso augmente certe...
- mais si on regarde l'évolution des taxes sur CA récoltées sur une base géographiqe on constate que les coins touchés par la baisse de l'immobilier sont en pratique en baisse de conso.

foudres

#34 Message par foudres » 12 sept. 2007, 10:04

biboups30 a écrit :y'a les chiffres de proportion fixe/variable/variable capé?

parce que bon, les gentils banquiers (en tout cas ceux que j'ai rencontrés), quand tu demandes une simulation, ils te sortent du révisable automatiqument... :roll:
Perso on m'avait proposé que du fixe... Et puis c'est *** mais le révisable, c'est à éviter par définition.

Le taux révisable est un paris sur l'évolution des taux. Il ne devrait être prix que sur des durées relativement courte, et pour des mensualité largement inférieures au maximum. il concerne de fait plutôt les entreprises, les gens riches.

Quand l'on sait que l'on pourra toujours renégocier un taux fixe si les taux baissent, mais que si les taux augmentent on ne pourra qu'y perdre avec un taux révisable, je ne vois même pas pourquoi des gens essayent les taux variables.

gerardppp

#35 Message par gerardppp » 12 sept. 2007, 10:10

Pourquoi ?

en 93 je me suis disputé avec ma femme pour du variable, on savait que ça baissait et c'est ce qui s'est passé .

Aujourd'hui ça va remonter. J'ai pas calculé mais on peut sans doute reprendre du variable . On suit les taux .

aix_aixoise

#36 Message par aix_aixoise » 12 sept. 2007, 10:12

foudres a écrit : je ne vois même pas pourquoi des gens essayent les taux variables.
D'une part, parce que ces taux étaient les plus attractifs;
D'autre part, parce que les banques n'ont pas donné le choix aux accédants peu argentés.

enfin, c'est ce que j'ai compris.

gerardppp

#37 Message par gerardppp » 12 sept. 2007, 10:14

oui ma sœur l'a fait 2 fois à 18 mois d'intervalle , et c'était intéressant .


Si vous voulez je lui demande le détail .

gerardppp

#38 Message par gerardppp » 12 sept. 2007, 10:16

foudres a écrit : Perso on m'avait proposé que du fixe... Et puis c'est *** mais le révisable, c'est à éviter par définition.

.
C'est typiquement le raisonnement erroné.

Son argent on s'en occupe et on ne croit pas aux solutions prêtes à l'emploi.

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langlais
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#39 Message par langlais » 12 sept. 2007, 10:42

Le but du montage par paliers, c'est d'associer 2 prêts à durée différentes, en gardant des mensualités constantes sur toute la durée des 2 prêts. (Constantes, du moins, si le taux ne change pas.)

Supposons par exemple qu'on puisse rembourser 1000€ par mois. Et qu'on a droit à un PTZ qui va être remboursé 500€ par mois pendant 15 ans. Pour le compléter on prend un prêt classique, avec des remboursements de 500€ par mois sur 25 ans. On va alors payer 1000€/mois pendant 15 ans, puis ensuite 500€/mois pendant 10 ans ==> on n'a pas optimisé ses capacités de remboursement puisqu'on pourrait rembourser 1000€/mois sur 25 ans.

Du coup la banque nous propose gentiment, pour compléter notre PTZ, un prêt classique que l'on va rembourser 500€/mois pendant 15 ans puis 1000€/mois pendant les 10 années suivantes.

Déjà avec du taux fixe, ce montage me semble être assez avantageux pour la banque ; avec du variable c'est plutôt débile.

Dans tous les cas, il est évident que si le taux du prêt classique est suffisamment élevé, pendant les 15 premières années on aura un amortissement négatif. Si les taux étaient plus élevés, même avec du fixe on partirait sur un amortissement négatif (du prêt classique). Dans le cas cité, le type est passé d'un amortissement positif à un amortissement négatif, en raison de la remontée des taux.

Toutefois même si l'amortissement est négatif sur le prêt classique, il doit être positif sur l'ensemble [PTZ + prêt classique].

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#40 Message par mat49 » 12 sept. 2007, 10:46

et oui, le PTZ permet une neg-am sur le prêt principal :mrgreen: donc la banque touche les intérêts sur le PTZ... deux fois.
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut ;) (Machiavel)
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#41 Message par mat49 » 12 sept. 2007, 10:47

et oui, le PTZ permet une neg-am sur le prêt principal :mrgreen: donc la banque touche les intérêts sur le PTZ... deux fois.
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut ;) (Machiavel)
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#42 Message par gnapi (immo-bile) » 12 sept. 2007, 12:47

j'ai aussi eu droit à un capé 0, j'ai pas tout saisi de l'intérêt pour la banque, je dois l'avouer
Ca s'rait pas le taux appliqué pour le calcul de la mensualité qui est capé 0 (fixe quoi) mais que le taux utilisé pour le calcul des intérêts est variable.
Du coup, la seule vairable d'ajustement est la durée du crédit.

Non ?
Je suis toujours surpris des trouvailles des banques pour finir par faire de l'argent.
Surtout de ces trésors d'inventivité face à des consommateurs dont la naïveté/insouciance surprend également si l'on en croit les exemples rapportés.
Ils doivent avoir de la R&D pour ce type de produits.
Comme si l'argent du banquier avait moins de valeur que le leur

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petergab54
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Re: 1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

#43 Message par petergab54 » 06 juil. 2008, 21:16

Et maintenant...un an après

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Re: 1er cas que je vois d'amortissement négatif en France

#44 Message par déoédéba » 06 juil. 2008, 21:40

petergab54 a écrit :Et maintenant...un an après
Et maintenant..., après avoir déterré cette file près de 10 mois après le dernier post peut-être peux-tu expliquer le fond de ta pensée ?? :roll:

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