Interview perso de Jean Pierre Petit - Economiste BNPPARIBAS

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abel_le_divin
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Interview perso de Jean Pierre Petit - Economiste BNPPARIBAS

#1 Message par abel_le_divin » 04 avr. 2007, 21:08

Bonjour

En tant qu’investisseur institutionnel j’ai eu la possibilité d’assister à un déjeuner débat sur l’économie avec Jean Pierre Petit directeur économiste chez Exane BNP Paribas.

J’ai pu poser la question suivante :

Moi-même : Bonjour monsieur Jean Pierre Petit, vous dites que aux Etats-Unis il y a une bulle immobilière qui est en train de se dégonfler et que le processus va durer quelques années mais que l’économie américaine était suffisamment solide pour absorber le choc. J'ai alors à ce sujet deux questions en une: Qu’en est il de la France ? Existe il une bulle immobilière dans notre pays et si oui est ce que son dégonflement va il mettre à terre notre économie ?

La réponse de Jean Pierre Petit est très détaillée. Je vous la transcris :

Jean Pierre Petit : Question très intéressante et qui va appeler non pas deux réponses mais trois.
:arrow: Tout d’abord contrairement aux années 1990, les acteurs du marché immobilier français ne sont pas des marchands de biens et des institutionnels mais essentiellement des particuliers. Cela étant dit comment définit-on une bulle ? Et ben vous le savez comme moi, une bulle qui touche un actif donné est caractérisée lorsque la valeur de cet actif s’écarte de façon excessive de ses fondamentaux. Or quels sont les fondamentaux de l’immobilier ? Qui a besoin d’acheter un logement pour se loger ? Et ben ce sont les honnêtes gens. Et quelle est la première chose que l’on demande à un particulier désireux d’acheter un appartement ou une maison ? Et ben son salaire. En 10 ans les prix de l’immobilier français ont crû de 125 % alors que le pouvoir d’achat n’a augmenté lui que de 25%. Donc pour répondre à la première partie de votre question, n’ayons pas peur de le dire : Oui il y a une bulle immobilière en France. Pour aller plus loin la bulle immobilière en France est encore plus grosse qu’aux Etats-Unis car aux Etats-Unis certes les prix ont beaucoup augmenté mais deux facteurs structurels et non des moindres ont soutenu cette croissance à savoir la forte hausse des salaires et la très bonne santé de la démographie. Ces deux facteurs n’existent pas en France. Donc oui la bulle immobilière en France même si elle est peu médiatisée est plus importante qu’aux Etats-Unis.
:arrow: Concernant maintenant les conséquences de son dégonflement, il y a une question qui se pose avant de parler des dites conséquences. La question est : Est-ce que la bulle immobilière en France va elle se dégonfler ? J’ai de gros doutes là-dessus car cette bulle est soutenue par la sphère politique qui est prête à tout pour soutenir une demande voire même la crée sans même qu’elle ne se manifeste. A travers quoi me dites vous : Et ben les prêts à taux zéro, le rallongement de la durée du crédit, les aides sociales comme le prêt 1% logement. Et comme si tout cela ne suffisait pas on a inventé la pire des choses à savoir la défiscalisation de type De Robien par exemple qui disons le est une véritable hum je ne vais pas utiliser de qualificatifs ! And Last but not least uns des candidats à la présidence de la république que je ne citerai pas a déjà proposé si il était élu de permettre aux nouveaux accédants à la propriété de pouvoir défiscaliser l’achat de leur résidence principale. Nous ne sommes donc pas prêts de voire les prix baisser en France ce qui n’est pas nécessairement une bonne chose car au lieu de laisser le marché se réguler naturellement, les pouvoir publiques et politiques continuent et continueront de plus belle surtout pour certains d’entre eux à soutenir vigoureusement ce marché quitte à le maintenir sous perfusion. Alors pourquoi cet acharnement à maintenir les prix si élevés en France ?
:arrow: Et ben cela m’amène à ma troisième réponse à savoir que si d’aventure la bulle immobilière en France devait se dégonfler – Je ne le pense pas pour les raisons précitées précédemment mais personne n’est devin en la matière – les conséquences seraient beaucoup plus graves en France que ce qui se passe aux Etats-Unis. Comme je l’ai dit tout à l’heure le ménage américain est moins dépendant de l’immobilier que le ménage français. La richesse de l’américain ne vient pas que de son patrimoine immobilier mais également de son potentiel de croissance de son salaire et de sa mobilité. Les Etats-Unis disposent de plusieurs atouts leur permettant de rebondir alors qu’en France la plus grande partie du patrimoine des ménages est dans la pierre. Un dégonflement de la bulle immobilière en France aura pour effet dévastateur de créer une sensation de pauvreté chez les propriétaires qui risquent de baisser leur consommation et comme nous n’avons pas un marché de l’emploi aussi dynamique que aux Etats Unis et que la peur du chômage est très présente en France, si on ajoute à cela une crise immobilière cela risque de mettre l’économie du pays à genoux entrainant alors une poursuite de la baisse de l’immobilier et ainsi de suite.

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#2 Message par titi1515 » 04 avr. 2007, 21:15

:shock:
Pas très optimiste tout ça.
"une crise d'une violence inouïe" ™

ph75

#3 Message par ph75 » 04 avr. 2007, 21:19

D'ici 5 à 10 ans, dans les diner en ville, si en fin d'après-midi vous avez visité un appart' à vendre à prix cassé, et qu'on vous demande pourquoi vous étiez un peu en retard, il faudra répondre "euh j'avais un truc urgent à faire au bureau" ...
Après on vous demandera "et sinon tu as prix des actions de telle boite ? tu sais le PER n'est que de 70" etc etc etc
L'Histoire est un éternel recommencement ...

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Romario
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#4 Message par Romario » 04 avr. 2007, 21:20

Merci pour ce topic, Abel.

Eh bien en effet, c en'es tpas très optimiste, ni pour nous, baissiers, ni pour nous, français ...

Ceci dit, NS n'est pas encore président, et n'a pas encore proposé son pack fiscal.

Parce que les 1% logement, les aides, etc, là, on en arrive au bout.
Donc, la prophétie de JPP ne se réalisera peut-être pas.
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#5 Message par cewang rabdan » 04 avr. 2007, 21:27

Merci Abel pour ce compte-rendu.

Dans qu'elle mesure ne peut on néanmoins pas considérer que les marchés sont corrélés et qu'une baisse au EU n'aura pas d'influence en France, malgré les politiques pro-achat?

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pangloss
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#6 Message par pangloss » 04 avr. 2007, 21:29

Pour moi, JP Petit surestime la capacité des politiques à soutenir l'immobilier: la defiscalisation des intérêts n'y fera rien, ça baissera pour la plus simple des raisons, parce que ça a trop monté (en ^proportion des salaires...).

Je crois d'ailleurs que ce point de JP Petit est une forme de politesse, pour ne pas sembler "torpiller" carrément l'économie française, qui dépend bien de la construction...

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#7 Message par lolo69 » 04 avr. 2007, 21:30

De toutes les manières on va arriver a la situation trois a moins de trouver dans la boite a pandorre un moyen de faire rapidement augmenté les samaires (le SMIC a 1500 euos dans 5 ans sera insuffisant).
Les candidats se retrouve donc confronté a un réel problème dont ils se foutent comme de l'an 40.
Soit l'on laisse encore augmenté les prix de l'immobilier, la conséquence sera simple, cela diminuera encore d'autant plus la valeur travail. Le risque est très simple, exclusion complète des jeunes et de la classe moyenne. Résultat virage a l'extréme de notre pays 'a mon avis vers la droite, mais ce n'est pas sur)
Soit on se fait un peu mal tout de suite, on ramène l'immobilier très rapidement 30% en dessous d'aujourd'hui et l'on peut valoriser le travail sur le capital (et oui, les 2 ne font jamais bons ménages, et si le monde se perd aujourd'hui c'est par manque de libéralisme et par excès de capitalisme, qui sont bien plus anti-nomique que socialisme et capitalisme, m'enfin va faire comprendre cela au français moyen c'est pas gagné).

Ou Jean-Pierre Petit fait une erreur, a mon avis, il surestime complètement les américains en zappant l'ASIE. Nos pays sont vieux et se meurrent, le changement d'impérialisme est déjà en marche et contre cela il n'y a rien a faire. L'histoire est cyclique, je viens justement de lire un livre là-dessus, ou l'on comparait histoire et nature de la société humaine au 4 saisons. Europe et states sont incontestablement en hiver, la Chine en été et l'inde a la fin du printemps. Je suis juste ennuyé par l'Allemagne et le japon, il semble être sur la fin de l'hiver, mais en sortiront ils?
Modifié en dernier par lolo69 le 04 avr. 2007, 21:36, modifié 1 fois.
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#8 Message par pangloss » 04 avr. 2007, 21:34

Nous avons affaire à une forme de folie collective: si dans un sens les Allemands et les Japonais ont pu résister à ce mouvement de hausse, c'est parce qu'ils avaient déjà connu leur bulle. La France ne résistera pas à la décrue généralisée: il s'agit plus d'une prise de conscience que d'un phénomène purement économique...

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#9 Message par abel_le_divin » 04 avr. 2007, 21:37

Donc, la prophétie de JPP ne se réalisera peut-être pas.
Tu l'as bien dit Romario JPP est très critique envers nos hommes politiques et en particulier envers celui que tu cites car il pense que il faut laisser le marché opérer tout seul. Mais au lieu de celà lorsque la bulle immobilière aura explosé un peu partout dans le monde de façon naturelle et que ça repartira ailleurs, nos hommes politiques seront là avec cette bulle sur les bras en train de se l'envoyer les uns sur les autres comme une patate chaude (Cf problème de l'emploi, des retraites, de l'insécurité, de l'assurance maladie).

Celà étant JPP n'exclut pas une revanche du marché à savoir un dégonflement de la bulle en France même !! Dans la troisième partie de sa réponse à ma question il explique les conséquences de l'explosion de la bulle en France en disant bien que il est loin d'être sure à 100% que la bulle sera pereine en France puisque par définition le dessein d'une bulle est d'éclatter un jour ou de se dégonfler plus ou moins rapidement.

Je pense même si je ne suis pas devin en la matière que la stratégie des hommes politiques serait de faire en sorte que les prix de l'immo se stabilise en valeur courante ce qui équivaudra à une baisse en valeur constante du fait de l'inflation. Ils espèrent ainsi que l'inflation grignottera ainsi petit à petit la bulle. Celà étant même si c'est effectivement leur volonté je ne crois pas que celà puisse marcher.

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#10 Message par pangloss » 04 avr. 2007, 21:40

Les saisons que vous décrivez sont démographiques: l'Allemagne et le Japon ne sont pas à la fin de leur hiver (démographique), ils sont entrés dans un régime plus stable ou ils ne recherchent plus de solutionsspéculatives: ils arriment leurs économies aux locomotives (asiatiques) du futur.

C'est l'ajustement que nous devrons effectuer durant la quinzaine d'années qui vient.

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#11 Message par lolo69 » 04 avr. 2007, 21:41

pangloss a écrit :Nous avons affaire à une forme de folie collective: si dans un sens les Allemands et les Japonais ont pu résister à ce mouvement de hausse, c'est parce qu'ils avaient déjà connu leur bulle. La France ne résistera pas à la décrue généralisée: il s'agit plus d'une prise de conscience que d'un phénomène purement économique...
Tu te trompes, cela dépasse amplement le phénomène immobilier, et touche directement notre capacité a créer. A part l'allemagne et le japon aucun autre pays riches ne créent actuellement et vivent sur des acquis (avec de petites améliorations). Cependant allemagne et japon ne seront pas épargné. Les olutions, en fait il y en a 2.
Une très importante déflation et la disparition massive de capitaux.
La GUERRE
ou les 2 a la fois, a ton avis pourquoi cette montée des nationalismes a travers le monde...
L'histoire est un recommencement car l'homme ne change pas aussi vite qu'on le croit, d'ailleurs si tucompares le but de l'homme a celui de toute espèce vivante (se reproduire et dominé pour les générations futures), tu ne trouves pas de grosses différences.
potentiellement acheteur;

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#12 Message par Romario » 04 avr. 2007, 21:46

abel_le_divin a écrit :
Donc, la prophétie de JPP ne se réalisera peut-être pas.
Tu l'as bien dit Romario JPP est très critique envers nos hommes politiques et en particulier envers celui que tu cites car il pense que il faut laisser le marché opérer tout seul. Mais au lieu de celà lorsque la bulle immobilière aura explosé un peu partout dans le monde de façon naturelle et que ça repartira ailleurs, nos hommes politiques seront là avec cette bulle sur les bras en train de se l'envoyer les uns sur les autres comme une patate chaude (Cf problème de l'emploi, des retraites, de l'insécurité, de l'assurance maladie).

Celà étant JPP n'exclut pas une revanche du marché à savoir un dégonflement de la bulle en France même !! Dans la troisième partie de sa réponse à ma question il explique les conséquences de l'explosion de la bulle en France en disant bien que il est loin d'être sure à 100% que la bulle sera pereine en France puisque par définition le dessein d'une bulle est d'éclatter un jour ou de se dégonfler plus ou moins rapidement.

Je pense même si je ne suis pas devin en la matière que la stratégie des hommes politiques serait de faire en sorte que les prix de l'immo se stabilise en valeur courante ce qui équivaudra à une baisse en valeur constante du fait de l'inflation. Ils espèrent ainsi que l'inflation grignottera ainsi petit à petit la bulle. Celà étant même si c'est effectivement leur volonté je ne crois pas que celà puisse marcher.

Alix
Et inflation = hausse des taux d'intérêt ;)
Si la bulle est généralisée, les hommes politiques diront "c'est pareil partout"
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

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#13 Message par Flyer » 04 avr. 2007, 21:47

pangloss a écrit : Je crois d'ailleurs que ce point de JP Petit est une forme de politesse, pour ne pas sembler "torpiller" carrément l'économie française, qui dépend bien de la construction...
Bah,il suffirait déjà que le foncier soit accessible à des prix raisonnables et ne pas le laisser aux mains des affairistes pour que le bâtiment continue de bien se porter.
Si ce n'est pas le cas c'est bien une question d'interet purement spéculatif pour ceux qui sont aux manettes...
Il faut toujours chercher à qui le crime profite et tout devient plus clair ! :evil:
2050 ! => - 30,-40,-50% ? Faites vos jeux,rien ne va plus...

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#14 Message par abel_le_divin » 04 avr. 2007, 21:47

Merci Abel pour ce compte-rendu.

Dans qu'elle mesure ne peut on néanmoins pas considérer que les marchés sont corrélés et qu'une baisse au EU n'aura pas d'influence en France, malgré les politiques pro-achat?
Le problème c'est que le marché de l'immobilier est moins fluide que les actions et que c'est la rue qui fixe les prix. Or la rue est versatile et croit ce qu'elle entend dans les médias.

Un pigeon tout seul est innofensif mais prend des millions de pigeons qui chient partout ben le résultat n'est plus le même. Sur les marchés efficients comme les actions, les obligations, les call, les puts, ..., ce sont des personnes très informées et aguéries qui tradent. Mais en immobilier surtout en France c'est le troupeau qui dicte sa loi du moins il croit la dicter car derrière ce sont les politiques qui agitent les marionnettes.

Lorsque j'ai été au salon de l'immo j'ai posé une question aux intervenants qui soit disant compatissaient sur des prix trop élevés. Lorsque j'ai posé la question de supprimer les aides genre PTZ, ... ils se sont montrés extremement aggressifs à mon sujet surtout apres avoir dit que je suis moi même banquier donc bien informé. J'ai eu le droit à une réponse du genre: "Ouais il ne faut pas être égoiste, le PTZ va permettre aux gens d'accéder à la propriété, c'est le rêve des français. Et puis pour les prix on n'y peut rien car les étrangers achètent tous etc etc et bla bla bla". Bref il y a dans ce pays tout un tas de personnes qui se tiennent par la barbichette pour maintenir l'omerta.

Néanmoins je vais être optimiste sur un point. Les français sont certes des moutons mais car il y a un mais ! Ils ont été capables de déjouer (pas toujours dans le bon sens) les pronostics en faisant passer Le Pen au second tour en 2002 ou en votant NON au Référunum sur la constitution Européenne alors que tous les partis politiques (Hormi les extrêmes) deffendaient le OUI becs et ongles.

Dans le cas de l'immobilier je pense que il suffira d'une fronde d'une partie des français qui s'arréteraient d'achetere pour je ne sais quelle raison pour déclencher cette dynamique baissière dont on ne sait ou elle s'arrêtera.

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#15 Message par pangloss » 04 avr. 2007, 21:53

Les capitaux vont effectivement disparaître dans les pays qui ont massivement "investi" dans cette bulle. L'Allemagne et le Japon seront les moins touchés des pays développés: après leurs passages à vide (1991-2002 pour le Japon, 2001-2006 pour l'Allemagne) ils sont repartis sur leurs spécialités industrielles et fournissent au nouvel atelier du monde ses machines et ses micro-mécanismes...

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#16 Message par Romario » 04 avr. 2007, 22:00

pangloss a écrit :Les capitaux vont effectivement disparaître dans les pays qui ont massivement "investi" dans cette bulle. L'Allemagne et le Japon seront les moins touchés des pays développés: après leurs passages à vide (1991-2002 pour le Japon, 2001-2006 pour l'Allemagne) ils sont repartis sur leurs spécialités industrielles et fournissent au nouvel atelier du monde ses machines et ses micro-mécanismes...
Alors que nous ... on ne vend puls un airbus ni un train.
Remarquez, il y aura toujours le traffic d'armes ...

Ce serait de la pure folie, de miser sur l'immobilier.
M'enfin ... au pire j'irai en Espagne.
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#17 Message par pangloss » 04 avr. 2007, 22:06

"Un riche Laboureur, sentant sa mort prochaine,
Fit venir ses enfants, leur parla sans témoins.
"Gardez-vous, leur dit-il, de vendre l'héritage
Que nous ont laissé nos parents :
Un trésor est caché dedans.
Je ne sais pas l'endroit ; mais un peu de courage
Vous le fera trouver : vous en viendrez à bout.
Remuez votre champ dès qu'on aura fait l'oût :
Creusez, fouillez, bêchez ; ne laissez nulle place
Où la main ne passe et repasse."
Le père mort, les fils vous retournent le champ,
Deçà, delà, partout....
si bien qu'au bout de l'an
Il en rapporta davantage.
D'argent, point de caché. Mais le père fut sage
De leur montrer avant sa mort
Que le travail est un trésor.
"

Il ne parlait pas d'immobilier... ni de spéculation.

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#18 Message par abel_le_divin » 04 avr. 2007, 22:13

Dans le cas de l'immobilier je pense que il suffira d'une fronde d'une partie des français qui s'arréteraient d'achetere pour je ne sais quelle raison pour déclencher cette dynamique baissière dont on ne sait ou elle s'arrêtera.
J'ai oublié d'ajouter une chose dans mon message précédent. Comme la logique du marché voudrait que ça baisse en France mais que pour le moment la baisse se fait attendre à cause des interventions politiques, ce qu'il faut c'est d'essayer d'enclancher le mouvement de baisse. Il y a un tas de barils de poudre prêts à exploser avec une jolie mêche qui ne demande qu'à s'allumer. Je pense sans vouloir nous donner trop d'importance que nous pouvons avoir un rôle à jouer en allumant justement la mêche. Autant à notre niveau il est impossible de pousser à la main une voiture jusqu'au sommet du mont blanc autant il est possble de pousser légèrement un gros bloc de pierre situé au sommet d'une montagne puis laisser ensuite les lois de la physique s'appliquer à notre gros cailloux :-)

Je pense que dans ce contexte de marché qui ne demande qu'à baisser que les interviews de JMP peuvent être décisives surtont si on relaye de notre côté les informations contenues dans ses reportages...

Faut pas oublier que la première guerre mondiale est partie (l'étincelle qui a mis le feu aux poudres) d'un simple assassinat et que la révolution française est partie d'une "cohue" lors des états généraux convoqués par le Roi Louis XVI. La mécanique est déjà en place, il n'y a plus qu'à ...

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#19 Message par jmpoure » 04 avr. 2007, 22:27

Merci pour cette interview, chapeau.

ph75

#20 Message par ph75 » 04 avr. 2007, 22:30

Il nous manque ... Mouillart ! :wink:

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#21 Message par David75 » 04 avr. 2007, 22:34

lolo69 a écrit :
pangloss a écrit :Nous avons affaire à une forme de folie collective: si dans un sens les Allemands et les Japonais ont pu résister à ce mouvement de hausse, c'est parce qu'ils avaient déjà connu leur bulle. La France ne résistera pas à la décrue généralisée: il s'agit plus d'une prise de conscience que d'un phénomène purement économique...
Tu te trompes, cela dépasse amplement le phénomène immobilier, et touche directement notre capacité a créer. A part l'allemagne et le japon aucun autre pays riches ne créent actuellement et vivent sur des acquis (avec de petites améliorations). Cependant allemagne et japon ne seront pas épargné. Les olutions, en fait il y en a 2.
Une très importante déflation et la disparition massive de capitaux.
La GUERRE
ou les 2 a la fois, a ton avis pourquoi cette montée des nationalismes a travers le monde...
L'histoire est un recommencement car l'homme ne change pas aussi vite qu'on le croit, d'ailleurs si tucompares le but de l'homme a celui de toute espèce vivante (se reproduire et dominé pour les générations futures), tu ne trouves pas de grosses différences.
L'homme est la seule espèce capable de créer un nombre incroyable de prédateurs et de proies, qui a un moment se rencontrent en provoquant une baisse phénomènale de la population de cette espèce...
Passez au golf, l'immobilier c'est hasbeen :D

cotcot

#22 Message par cotcot » 04 avr. 2007, 22:35

abel_le_divin a écrit : Autant à notre niveau il est impossible de pousser à la main une voiture jusqu'au sommet du mont blanc autant il est possble de pousser légèrement un gros bloc de pierre situé au sommet d'une montagne puis laisser ensuite les lois de la physique s'appliquer à notre gros cailloux :-)
C'est beau, j'en suis tout retourné.
Arretez avec vos croyances, vous allez encore passer pour des illuminés raëliens.

Le seul point où je vous rejoins, c'est sur la mnipulation médiatique de masse, qui influence manifestement.
Le seul média auquel croit la masse de cons, c'est la télé. Et pour obtenir un sujet sur un krach immobilier dans ce média, va falloir vous lever de bonheur.

Tout autre média (bizzarrement) appele à la méfiance. Et c'est à ce moment là que vous passerez pour des raëliens.

arretez de cogiter comme ça, la baisse viendra toute seule, lentement mais surement.

cotcot

#23 Message par cotcot » 04 avr. 2007, 22:52

fly06 a écrit : Si les bulles immobilières se dégonflent partout ailleurs dans le monde, les politiques de soutien franco-françaises seront inopérantes devant le phénomène de contagion...
Je suis sûr du contraire.
Si fiscalement, l'interet est là, les franchouillards continueront à profiter de ces avantages.
Et ce facteur psychologique omnipresent, et cette peur de l'avenir, feront que le krach fort que nous attendons tous ne devrait pas arriver.

phev

#24 Message par phev » 05 avr. 2007, 01:19

va falloir vous lever de bonheur.
Joli Alexandre...

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A propos de l'immobilier américain

#25 Message par abel_le_divin » 05 avr. 2007, 07:35

JP Petit avait aussi ajouté à propos de l'immobilier américain que depuis la rentrée 2006, on est déjà à une chutte des transaction (rythme annualisé) de plus de 30% et une chutte des prix (non annualisée par contre) de 9.9 % ce qui est encore pire que les prévisions des plus pessimistes !!!

Il a utilisé cet exemple concret qui se déroule sous nos yeux pour dire que les corrections de type immobilières sont souvent plus brutales que le consensus.

Rampa

#26 Message par Rampa » 05 avr. 2007, 08:06

Beau témoignage... ça me laisse de l'espoir quant à la capacité des banques à arrêter de nous proposer des prêts à 50 ans :lol:

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#27 Message par kesako » 05 avr. 2007, 08:42

quelques commentaires :
- je pense que les incitation fiscales ont atteint leur limites .
a) le scandale des robiens va exploser (ce n'est pas encore le cas , les programmes ne sont termines que depuis trop peu de temps). Plus personne n'en voudra.
b) le plus gros coup de pouce encore possible c'est la deduction des interets. Or j'ai connu ca dans le temps, je peux vous dire que c'est des clopinettes pour les primo accedants . ca coutera tres cher a l'Etat et ca ne fera rien du tout.

- en 1995-2000, on se foutait de l'immobilier , ca peut recommencer
- en 1995-2000, on avait une super croissance justement parce qu'on se foutait de l'immobilier ?

- la seule chose qui pourrait maintenir la bulle c'est une hausse rapide et massive de tous les salaires en France. Ce n'est pas du tout vers quoi on se dirige

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#28 Message par abel_le_divin » 05 avr. 2007, 09:15

la seule chose qui pourrait maintenir la bulle c'est une hausse rapide et massive de tous les salaires en France.
Si celà se produisait on ne serait justement plus dans une bulle immobilière puisque dans ce cas ca seraient les fondamentaux qui rattrapperaient la valeur de l'actif.

Si le SMIC était à 10.000 € par mois des prix de 7.000 € le mètre carré à Paris seraient bon marché et on ne pourrait plus parler de bulle immobilière.

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#29 Message par Pi-r2 » 05 avr. 2007, 09:29

Il n'est pas possible de porter un marché au delà de ses limites. Le prêt à taux 0, l'allongement de la durée des prêts et la défiscalisation sont déjà presque au bout. L'offre de logement n'est pas contrôlée, et dès qu'il deviendra manifeste que l'offre est suffisante, le chateau de cartes va s'écrouler. Le mécanisme est déjà enclenché en France. Les français qui veulent de loger sont modestes, payent peu ou pas d'impôts. Allonger les prêts de 25 à 99999999 ans ne rajoute pas de pouvoir d'achat dès que le taux est à 4%. Le prêt à taux 0 est à volume limité et surtout à durée de remboursement limitée (donc réduit fortement la mensualité dispo pour les prêts complémentaires).
NB: croire que les polituqes ont un quelconque pouvoir me fait de plus en plus rire sous cape...
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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#30 Message par Achetueur » 05 avr. 2007, 09:30

kesako a écrit : a) le scandale des robiens va exploser (ce n'est pas encore le cas , les programmes ne sont termines que depuis trop peu de temps). Plus personne n'en voudra.
comme toujours avec l'immobilier, les robiens sont l'objet de toutes les dénégations par les professionnels : "c'est dans neuf ans ! on est tranquille pour un moment".
Il faudrait faire une étude sur les petits investisseurs qui se sont faits berner avec les robiens, ceux-là même qui avaient résister à du Vivendi et du Alstom en 2000.
Je plussois que c'est une bombe à retardement. J'en connais plusieurs qui ont fait cette bêtise : c'est un mer***r administratif insoutenable pour un particulier, ça rapporte moins que prévu en location et c'est des charges importantes, les contrats signés ne sont pas respectés au niveau de la relocation des biens. C'est un petit scandale quoi (je replussois).
Et le pire... les gens qui ont ça ont honte de le dire parce qu'ils étaient tout contents d'avoir fait ZE affaire et ont l'impression d'avoir été des vrais pigeons et du coup on en parle pas dans les diners en ville.
Modifié en dernier par Achetueur le 05 avr. 2007, 09:38, modifié 1 fois.

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#31 Message par Achetueur » 05 avr. 2007, 09:37

Un fait qui me semble nouveau dans l'attitude des acheteurs est qu'ils regardent le montant de la taxe foncière, devenu important. L'équivalent de deux mois de loyers est un calcul vite fait...

Cette façon de faire témoigne d'une rationnalisation de l'achat immobilier

Les nouvelles mesures n'empêcheront pas les problèmes de surendettement à venir liés aux taux d'endettement de 33% consentis ces dernières années dans une société qui se précarise, se délocalise... Le sentiment de richesse laissera place à un sentiment de réalité douloureux.

La prise de risque immobilier sera alors démodée.

ph75

#32 Message par ph75 » 05 avr. 2007, 09:45

Achetueur a écrit :comme toujours avec l'immobilier, les robiens sont l'objet de toutes les dénégations par les professionnels : "c'est dans neuf ans ! on est tranquille pour un moment".
C'est faux puisque pour les Perissol ("logement neuf ou en état futur d’achèvement du 1 janvier 1996 au 31 août 1999") d'il y a 9 ans, ils est déjà possible de les revendre. Après il ya ura les Besson.
Mais actuellement ça passe inaperçu car la demande est encore là.
Mais qu'en sera t'il dans quelque temps ...
Modifié en dernier par ph75 le 05 avr. 2007, 09:47, modifié 2 fois.

juris

#33 Message par juris » 05 avr. 2007, 09:46

Lecture très instructive.

Voilà une interview à conserver et...à exhumer lorsque le marché se sera écroulé.

A ce sujet : je constate depuis à peu près 15 jours, une accélération des baisses de prix sur Pap; certaines "franches" (le même produit 25 à 30 % moins cher qu'il y a quelques mois); certaines dissimulées par des divisions de terrain ou même de maison (création de deux appartements) permettant d'afficher un prix d'appel moins considérable.

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#34 Message par kesako » 05 avr. 2007, 09:48

ph75 a écrit :Mais actuellement ça passe inaperçu car la demande est encore là.
Mais qu'en sera t'il dans quelque temps ...
Surtout que les Perissol et les Bessons ont profité des meilleurs emplacements...

ph75

#35 Message par ph75 » 05 avr. 2007, 09:52

kesako a écrit :Surtout que les Perissol et les Bessons ont profité des meilleurs emplacements...
En même temps comme ce sont effectivement les meilleurs emplacements ils doivent se louer assez facilement donc ce ne seront peut être pas ceux là dont les proprios voudront se débarasser en priorité ...
Sauf que beaucoup à mon avis attendent de pouvoir les vendre afin de s'agrandir eux même, ou d'acheter pour eux même à un endroit plus coté ...

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#36 Message par Achetueur » 05 avr. 2007, 09:56

ph75 a écrit :
Achetueur a écrit :comme toujours avec l'immobilier, les robiens sont l'objet de toutes les dénégations par les professionnels : "c'est dans neuf ans ! on est tranquille pour un moment".
C'est faux puisque pour les Perissol ("logement neuf ou en état futur d’achèvement du 1 janvier 1996 au 31 août 1999") d'il y a 9 ans, ils est déjà possible de les revendre. Après il ya ura les Besson.
eh oui c'est faux, mais ça n'empêche que pour les institutionnels le temps s'est arrêté : c'est toujours dans 9 ans

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#37 Message par lolo69 » 05 avr. 2007, 20:42

Dans le cas de l'immobilier je pense que il suffira d'une fronde d'une partie des français qui s'arréteraient d'achetere pour je ne sais quelle raison pour déclencher cette dynamique baissière dont on ne sait ou elle s'arrêtera.[/quote]

Pas besoin de fronde, juste d'un ass^chement du crédit qui parait aujourd'hui inévitable (saloperie de M3), après la psycho fera le reste. cependant reste un problème, tu fais quoi des liquidités.
potentiellement acheteur;

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#38 Message par lolo69 » 05 avr. 2007, 20:44

abel_le_divin a écrit :
la seule chose qui pourrait maintenir la bulle c'est une hausse rapide et massive de tous les salaires en France.
Si celà se produisait on ne serait justement plus dans une bulle immobilière puisque dans ce cas ca seraient les fondamentaux qui rattrapperaient la valeur de l'actif.

Si le SMIC était à 10.000 € par mois des prix de 7.000 € le mètre carré à Paris seraient bon marché et on ne pourrait plus parler de bulle immobilière.
Et ceux qui aurait acheté aujourd'hui des génies. M'enfin cela va être très difficle d'augmenter les salaires lors d'une déflation.
Bon, continuons a ignorer la vérité, c'est mieux ainsi.
potentiellement acheteur;

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#39 Message par epluchure » 06 avr. 2007, 07:21

lolo69 a écrit :Dans le cas de l'immobilier je pense que il suffira d'une fronde d'une partie des français qui s'arréteraient d'achetere pour je ne sais quelle raison pour déclencher cette dynamique baissière dont on ne sait ou elle s'arrêtera.
Pas certain. Si les investisseurs, qui representaient + de 50% du neuf, dégagent de l'immo en raison des rendements de plus en plus pourris, ca peut faire du nombre. Surout en plus si ceux qui ne sont pas content du rendement de leur robien se mettent à tout balarguer.

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#40 Message par wanderingcowboy » 06 avr. 2007, 08:37

Ce que je retiens avant tout de cet interview c'est la déconnexion entre les prix de l'immobilier et les revenus. M. Petit aurait pu aller encore plus loin et ajouter que ce qui empêche les prix de baisser est, plus encore que les aides gouvernementales, la solidarité intergénérationnelle. C'est ce qui distingue la France des USA, par exemple: aux USA on achète (et on se'endette) par rapport à son salaire, ses économies, ses primes. En France, même pour les moins jeunes, c'est le réseau parents-grands-parents qui vient en aide, notamment ppour l'apport initial. Or on est moins regardant sur les prix et sur la conjoncture lorsqu'il s'agit d'offrir un nid à sa progéniture.

Comme on ne peut plus guère louer sans garant, le plus souvent papamaman, on peut dire qu'en matière de logement la France est revenue à l'époque mérovingienne: à la place de l'individu il y a le clan, et les responsabilités finacières et judiciaires en matière de logement sont désormais collectives.

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#41 Message par Murps » 09 avr. 2007, 13:01

Attention !
JPP parle de "marché sous perfusion" en pensant bien sûr au PTZ, aux Robiens et à tout cet arsenal fiscal et juridique qui maintient à flot le marché.

Pour lui tous ces adjuvants suffiront à empêcher un dégonflement de la bulle.
Rien n'est moins sûr.
On ne contrôle pas un marché comme le marché immo à coup de mesures fiscales et financières.

Face à un effondrement du volume des ventes, toutes ces mesures ne serviront à rien !


Elles ne sont efficaces, comme dirait La Palice que quand il y a une vente effective.
Quelle prétention que de vouloir réguler dans sa globalité un marché comme le marché immo !

Quand le vent de panique soufflera, le marché se régulera de lui même avec pertes et fracas.
Et JPP repartiras...
:wink:

PS : Respect tout de même pour JPP, il a bien précisé "nul n'est devin...".
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#42 Message par abel_le_divin » 09 avr. 2007, 13:53

wanderingcowboy a écri:
C'est ce qui distingue la France des USA, par exemple: aux USA on achète (et on se'endette) par rapport à son salaire, ses économies, ses primes. En France, même pour les moins jeunes, c'est le réseau parents-grands-parents qui vient en aide, notamment ppour l'apport initial. Or on est moins regardant sur les prix et sur la conjoncture lorsqu'il s'agit d'offrir un nid à sa progéniture.
Je suis tout à fait d'accord avec cette remarque sur l'aide inter générationnelle. Là ou je travaille je vois plein de petits jeunes qui à peine leur pèriode d'essai terminée se lancent dans un achat d'appartement sur Paris. Il y en a un qui vient d'acheter un appartement de 30 m2 à 330.000 € dans le 6ème. Je lui ai demandé si il n'a pas négocié avant d'acheter et si il a du s'endetter sur 50 ans (Car jeune de 24 ans acheter un truc à 330 k€ c'est pas rien !!). Il ma dit tout naturellement que il avait eu de la part de ses parents une donation de 100 k€ et un petit cadeau pour avoir obtenu son diplome d'ingénieurs de 50 k€ de sa grand mère. Ah les mamies elles sont gentilles. Donc il a 23 ans et il part dans la vie avec 150 k€ de capital qui'il a placé biensure dans un achat immobilier. Avec 150 k€ d'apport ben il a déjà en poche 50 % des 330 k€ que coûte l'appart. Il a pris un crédit sur 20 ans pour compléter...

Mais le pire de tout c'est comme ils ne se sont pas tués pour avoir tout cet argent ils ne cherchent même pas à négocier les prix !! Ils achètent un appart comme lorsqu'ils achètent une baguette de pain dans une boulangerie et à la limite ils prennet moins de temps pour comparer les appartements entre eux que lorsqu'ils vont faire du shopping ou la par contre ils passent des heures à comparer deux Jeans à100 ou 150 €. Vous immaginez un peu acheter un studio de 30 m2 à 330 k€ !!! OK c'est dans le 6ème mais ça fait plus de 10.000 € le metre carré !!!!

Alalal moi je dis tous les jours il y a un pigeon qui se lève !!

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#43 Message par slash33 » 09 avr. 2007, 13:57

Le plus grave dans l'histoire c'est que leur famille les pousse dans cette voie.

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#44 Message par abel_le_divin » 09 avr. 2007, 14:10

slash33 a écri:
Le plus grave dans l'histoire c'est que leur famille les pousse dans cette voie.
C'est clair il y a uen pression sociale pour devenir propriétaire. C'est un peu : Etudes - Travail - Appartement - Conjoint - Enfants comme au XVIII ème siècle.

Le pire de tout ça c'est que à défaut d'alimenter la bulle immobilière ce transfert d'argent comme la dit Spahn dans un message rageur non seulement fait augmenter les prix mais en plus détourne de l'argent qui au lieu de travailler dans un investissement pour monter une entreprise cet argent va aller dans la pierre. C'est très mauvais pour l'économie du pays.

Aux Etats Unis ils ont eu leur bulle immo. Elle a explosé ou plutot est en cours d'explosion et les gens ben OK ils passent à autre chose. Benmanke pourrait baisser tres vite ses taux pour regonfler la bulle mais que nenni car il sait bien (Les etats unis restent jeunes dans leur mentalité) que la l'éclattement de la bulle immobilière est souhaitable afin de faire transférer l'argent bloqué dans la pierre à d'autres secteurs de l'économie. D'ailleurs on voit bien la bonne surprise des chiffres de l'emploi américain vendredi dernier.

Les spéculateurs qui ont voulu acheter en sommet de bulle verront leur biens saisis par la banque qui les vendra aux enchères permettant ainsi de récupérer de l'argent qu'elle replacera dans une autre classe d'actif et hop fini la bulle immobilière.

Lors de mes deux ans passés en Suisse mes collègues ne comprenaient pas cet engouement des francais à ss'endetter sur 30 ans et plus pour avoir son chez soi. En Suisse 70% de la population vit en location et ils ne se portent pas si mal puisque ils ils ont un des PNB par habitant le plus élevé au monde.

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#45 Message par slash33 » 09 avr. 2007, 14:15

abel_le_divin a écrit :Aux Etats Unis ils ont eu leur bulle immo. Elle a explosé ou plutot est en cours d'explosion et les gens ben OK ils passent à autre chose.
Oulà pas si vite! Toi tu n'as pas vu les interviews des apprentis spéculateurs (ils se surnoment comme ça) qui ont VRAIMENT tout perdu sinon plus. Eux ne sont pas près de passer à autre chose.

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#46 Message par abel_le_divin » 09 avr. 2007, 14:29

Oulà pas si vite! Toi tu n'as pas vu les interviews des apprentis spéculateurs (ils se surnoment comme ça) qui ont VRAIMENT tout perdu sinon plus. Eux ne sont pas près de passer à autre chose.
J'ai conscience que au niveau individuels ces apprentis spéculateurs comme tu le dis risquent effectivement de boire la calice jusque à la lie. Mais globalement bonnat malant l'argent via les banques va passer de l'immo à autre chose ce qui permet pour l'instant de maintenir l'économie américaine à flots malgrès la chute de l'immo.

En France malheureusement on est beaucoup plus fragile la dessus et ce qui me fait chier c'est que l'éclattement de la bulle immo en France aura un impact global négatif même sur les locataires qui pourtant auront refusé de jouer le jeu de spéculation immobilière car c'est l'économie française dans sa globalité qui risque d'être affectée.

Néanmois et je ne parle pas de mon cas perso mais plus vite la bulle élattera en France et mieux ça sera. Déjà si nos élus supprimaient d'un coup toutes les mesures De Robien, Borloo, ... ainsi que les PTZ et qu'ils laissent Trichet monter ses taux si la BCE pense que il y a des pressions inflationnistes ne Europe ben déjà ça calmera déjà beaucoup plus l'immo en France.

Alix

xfordu62

et de plus en plus de charges

#47 Message par xfordu62 » 12 avr. 2007, 09:27

les salaires n'ont pas augmentés aussi vite que les prix immo, et l'avenir reste difficile avec une dette qui augmente, inévitablement il faudra couper dans des lignes budgétaire et responsabiliser les gens (remboursement sécu à la baisse, déremboursement, politque sur le chomage à revoir ...)

il n'y a qu'à voir les fonds de pensions américains qui bradent en ce moment les immeubles achetés il y a moins de 4 ans pour échapper à la taxe de mutation, si ce n'est pas de la spécultation, c'est quoi alors ???

Les temps seront de plus en plus dur, ne vous méprennez pas, les systèmes de retraites français ou américains ont leurs limites, voyez l'industrie automobile américaine qui peine alors que l'industrie technologique se porte bien (he bien oui, la première est plus vieille et doit assumer la retraite de ses personels, alors que la seconde est jeune et n'a pas encore cette contrainte), en france le système est voué à la cata sans réforme. Pourquoi mettre en place des PERP ou autres avantages (immo de robien, assurance vies, tout cela sous couvert de se préparer une retraite ???)

Bref, les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, purge il y aura un jour.

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#48 Message par e.bouill » 12 avr. 2007, 18:19

Bravo pour cette interview !
Patiente... tout arrive à son heure.

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Re: Interview perso de Jean Pierre Petit - Economiste BNPPAR

#49 Message par e.bouill » 13 avr. 2007, 07:39

abel_le_divin a écrit : :arrow: Concernant maintenant les conséquences de son dégonflement, il y a une question qui se pose avant de parler des dites conséquences. La question est : Est-ce que la bulle immobilière en France va elle se dégonfler ? J’ai de gros doutes là-dessus car cette bulle est soutenue par la sphère politique qui est prête à tout pour soutenir une demande voire même la crée sans même qu’elle ne se manifeste.
C'est le seul point sur lequel je ne suis pas d'accord. Les politiques peuvent encourager, voire accompagner une bulle de cette ampleur, mais n'ont pas le pouvoir de la créer ni même de l'entretenir s'il elle venait à éclater.

Au mieux, ils peuvent ralentir le mouvement de la chute, mais en aucun cas modifier le destin de la bulle immobilière.

Je dirais même que c'est la caractéristique d'une bulle de nous inciter à croire en son éternité, parce que ceci et parce que cela... Une bulle est une excroissance anormale. Sa vocation est de dégonfler en faisant boom d'un coup ou pschitt pendant longtemps.
Patiente... tout arrive à son heure.

ph75

Re: Interview perso de Jean Pierre Petit - Economiste BNPPAR

#50 Message par ph75 » 13 avr. 2007, 09:06

e.bouill a écrit :C'est le seul point sur lequel je ne suis pas d'accord. Les politiques peuvent encourager, voire accompagner une bulle de cette ampleur, mais n'ont pas le pouvoir de la créer ni même de l'entretenir s'il elle venait à éclater.

Au mieux, ils peuvent ralentir le mouvement de la chute, mais en aucun cas modifier le destin de la bulle immobilière.
Oui.
Les politiques et les médias peuvent influer (en ce sens ils ont bien un impact), mais à eux seuls ils ne peuvent ni lancer ni éviter l'éclatement d'une bulle.
Bref si une bulle doit se former, elle se forme, et si elle doit péter, elle pète.
Ils peuvent juste influencer le timing et l'amplitude, dans une certaine mesure.