Ma recherche d'appartement sur Rambouillet

[abel_le_divin]

Bonsoir,

Bien que (vous vous doutez vu les précédents post que j'ai posté) n'étant pas du tout en recherche active pour acheter un bien immobilier, j'ai décidé de faire el tour du marché immobilier dans des régions sympathiques (Rambouillet, Saint Germain en Laye, ...).

Lors du salon de l'immobilier fin Mars à Paris un AI de Rambouillet est entré en contact avec moi et on a échangé les cartes de visites. Suite à cela il ma appelé la semaine dernière pour aller visiter quelques appartements sur Rambouillet.

Je suis allé hier à Rambouillet et il ma fait visiter deux biens au centre ville.
Le premier bien fait 91 m2 et comporte 3 chambres dont une suite parentale. Il est proposé à 420.000 € (4.400 € / m2 hors frais d’agence ça le fait n’est ce pas ). Le couple la acheté neuf il y a un an et demi et doit revendre pour cause de mutation dans le sud. L’AI ma dit que ce n’est pas négociable (Je suppose que vous savez pourquoi ). Lorsque j’ai répondu que je me doute bien que on ne peut pas négocier vu la date à laquelle ils ont acheté (Fin 2005 donc au sommet du marché) il ma répondu d’une voix mielleuse que de tout de façon à ce prix là ça part au bout de 8 jours.
Le second bien fait 83 m2 et comporte 3 chambres aussi mais plus petites. Il est neuf mais pas de chance, un couple qui a voulu l’acheter a divorcé et ils se sont désistés pendant les délais de rétractation. Maintenant il est vendu à un couple de Russes mais ils ont des problèmes avec la banque concernant des transferts d’argent. Il m’appellera mardi pour me dire ce qu’il en est. Selon l’AI les Russes ont mis 380.000 € dans l’affaire soit près de 4.500 € le mètre carré !

Je pense qu’il s’agit d’une stratégie de vente pour me mettre la pression :
Soit il va me dire que la transaction avec les Russes n’a pas pu avoir lieu et dans ce cas il va me mettre la pression en me disant que la fenêtre de décision est très courte car il y a déjà d’autres acheteurs (anglais ou autres) sur le coup.
Soit il va me dire que c’est parti mais que il y a un bien qui vient de se libérer et qu’il n’a pas encore rentrer en vitrine et qu’il va me proposer à un prix stratosphérique en jouant sur cet exemple des Russes qui ont acheté …

Réponse courant la semaine prochaine. Je ne manquerai pas de vous tenir informé. Toujours est il que vu les prix et vu la distance par rapport à mon lieu de travail le jeu n’en vaut pas la chandelle. Pour moi Rambouillet ça va chercher dans les 3.000 € le mètre carré pas plus. Donc au dessus de 270.000 € pour le premier et de 250.000 € pour le second je ne suis même pas motivé pour faire une seconde visite. Quand aux prix de vitrine ce sont des prix dignes de Saint Germain en Laye et travaillant sur Rueil Malmaison l’arbitrage est facile à faire.

Alors biensure selon l’AI il n’ya pas de négociations possibles sur le prix car de tout de façon ça part en 8 jours. Cela ma évidemment fait sourire surtout après avoir écouté les interviews de JMP.

Je vous tiendrait au courant sur la suite de cette histoire la semaine prochaine.

Bon Week End

Alix

[Penny Lane]

Quand tu vois par exemple ça :
http://www.seloger.com/detail.htm?ci=78 ... NN_QRYpg=6
... c'est-à-dire du bon Rambouillet-centre à moins de 3000euros/m2,
...c'est clair que l'AI te prend pour un méga-pigeon. Où alors il n'est pas au courant des prix !

[Flyer]

Maintenant il est vendu à un couple de Russes mais ils ont des problèmes avec la banque concernant des transferts d’argent. Il m’appellera mardi pour me dire ce qu’il en est. Selon l’AI les Russes ont mis 380.000 € dans l’affaire soit près de 4.500 € le mètre carré !

Mais ils sont vraiment pitoyables ces AI
Ils sont prêts à tous les mensonges,c'est pas possible.
Quand ce ne sont pas les anglais,ce sont les russes
Le pire,c'est qu'il y a bien des pigeons qui tombent dans le panneau !
On attend la suite avec impatience...

[antoine_sg]

PAP donne 14 euros par mois maximum pour louer un 4 pieces a Rambouillet. Donc, si tu achetes a 4400 euros/m2, le rendement locatif brut est de 3.8%. Ca me parait conforme aux prix affiches actuellement en region parisienne. Evidemment, il faudrait acheter deux fois moins cher pour obtenir un rendement locatif normal.

[abel_le_divin]

Oui c'est clair tout est fait pour faire vendre et je ne suis pas surpris que il y a des pigeons qui mordent.

Il ma cité l'exemple d'un studio de 23m2 qui est parti à 140.000 € soit à plus de 6.000 € par m2 (même plus près de 7.000 que de 6.000) !! Bref c'est de la folie pure quoi !!! A ce prix là on peut acheter en plein centre de Paris dans le 6ème !!!

Quand ce ne sont pas les anglais,ce sont les russes

Ah les anglais c'est un peu dépassé ça. Maintenant avec Chelsea et Abrahamovitch les Russes ca en jette un peu plus

Moi ca me fait sourire car je n'ai aucune pression pour acheter mais ceux qui sont pressés par leurs parents, leur conjoint, ... je les plains sincèrement !! Ils seront les derniers pigeons à se faire plumer.

Alix

[abel_le_divin]

On est mercredi et l'AI de Rambouillet ne ma toujours pas rappelé.

Soit tous les appartements qu'ils propose se sont arrachés comme des petits pain soit il a pris un week end rpolongé soit (j'espère que c'est pas ça) il n'a pas senti une très grosse motivation de ma part à vouloir acheter

[clairette]

On veut la suite ! on veut la suite ! Rappelle le ?

[abel_le_divin]

On veut la suite ! on veut la suite ! Rappelle le ?

Non surtout pas car si je le rappelle il va commencer à croire que je salive sur les bien qu'il me propose. Cet AI est très "bavard" et parle beaucoup autour de lui. Je ne veux pas qu'il aille se servir de mon appel pour faire pression sur ses clients en leur disant (avec mon exemple à l'appui) que ça se bouscule au portillion. Si je fais ça je contrinuerai certes avec ma modeste contribution à entretenir la bulle immobilière via le mythe de la pénurie de logement (Voyez un cadre qui bosse à Rueil et qui fais du harcellement téléphonique pour décrocher un appart sur Rambouillet à 4.500 € le m2 !!).

Je préfère qu'on en reste au mythe des Russes qui achètent tout

[moins40pourcent]

Maintenant il est vendu à un couple de Russes mais ils ont des problèmes avec la banque concernant des transferts d’argent. Il m’appellera mardi pour me dire ce qu’il en est. Selon l’AI les Russes ont mis 380.000 € dans l’affaire soit près de 4.500 € le mètre carré !

Mais ils sont vraiment pitoyables ces AI
Ils sont prêts à tous les mensonges,c'est pas possible.
Quand ce ne sont pas les anglais,ce sont les russes
Le pire,c'est qu'il y a bien des pigeons qui tombent dans le panneau !
On attend la suite avec impatience...

C'est du grand classique ça

L'AI vous fait croire qu'il y a une offre en cours à xxxx euro (généralement 5% en dessous du prix affiché).
C'est une façon de dire que question négo, on ira pas en dessous de ce prix là.

Puis il vous racontre cette offre à xxxx euro est un peu problématique car l'acheteur est étranger/pas trés solvable/indécit (rayez la mention inutile).

Il vous presse alors de faire une offre équivalente, car depuis qu'il vous connait (c'est à dire depuis 3 jours), c'est devenu votre meilleur ami et il tient vous faire profiter de cette vente en priorité. Et puis vous, "vous êtes un client plus sérieux que l'autre", il l'a vu de suite (on se demande bien comment).

Là y'a deux options, soit l'autre offre est réelle (ce qui peut quand même arriver), soit c'est du flan (90% des cas).

Si vous décidez de faire l'offre au montant demandé, l'AI aura gagné, il preserve intégralement sa comm et il n'a même pas à discuter avec le proprio, 5% de baisse c'est la norme.

Si vous décidez de ne pas faire l'offre (en supposant que l'autre offre est bidon), ou bien l'AI ne vous rappelle plus (si il a vraiment un autre acheteur), ou bien il revient à la charge, et là ça devient généralement grandiose.
Il vous refait le numéro de l'amitié et vous reparle de l'autre acheteur qui n'est pas trés sérieux.
Et il vous propose de faire une offre un peu inférieur à l'autre (offre dont il vous indique le montant), il défendra votre dossier devant le proprio en lui disant qu'il y a plus de chance d'aboutir avec vous qu'avec l'autre acheteur.
En réalité, là, il commence à rogner sa comm et/ou il négocie avec le vendeur pour que celui ci baisse son prix.

Et ansi de suite...

[ph75]

En plus des russes à Rambouillet ça me semble totalement farfelu.
C'est bien trop loin de Paris.
D'autres communes type Le Vésinet, St Germain, pourquoi pas, mais Rambouillet ...

[lolo69]

Il est vraiment nul cet AI, je ne parle pas de prix, mais de sa façon de faire, il n'a vraiment pas su te sentir.
Cerla me rappel il y a 3 semaines (je fais un peu comme toi). On me fait visiter un maison. je dis a l'AI, je veux bien maintenant pour 380 000 euros (bien a 460 000), je connais le temps de mise en vente pour être sur qu'il me dise non. Tiens, ils ont toujours 5 personnes dessus...
Bon rappeler ce samedi sur mon portable (débranché ce WE, je leur donne mon portable de travail), il me dit qu'avec un petit effort ce serait bon. Je n'en sais pas plus, mais de toute façon, je lui dirais avec moi c'est oui, tout de suite autrement on enlève 10%. Pour l'instant ils ne m'ont jamais dit oui (bien que certains biens soit parti en dessous du prix que je leur avait annoncé...), espérons que cela ne va pas venir, je n'ai bien sur pas rappeler.

[lolo69]

On est mercredi et l'AI de Rambouillet ne ma toujours pas rappelé.

Soit tous les appartements qu'ils propose se sont arrachés comme des petits pain soit il a pris un week end rpolongé soit (j'espère que c'est pas ça) il n'a pas senti une très grosse motivation de ma part à vouloir acheter

Il ne te rappeleras pas, surtout si il n'a pas vendu, il te proposera d'autre bien, il t'a montré dans un premier temps ses invendables (sauf gros pigeon, ce qui arrive de temps a autre), te fais croire qu'il y a de nombreuses personnes prêt a l'acheter, puis il temontrera ces trucs correct en te disant que cela sont vendu. Bon sang, tu les pratiques pas depuis longtemsp.

[abel_le_divin]

Il ne te rappeleras pas, surtout si il n'a pas vendu, il te proposera d'autre bien, il t'a montré dans un premier temps ses invendables (sauf gros pigeon, ce qui arrive de temps a autre), te fais croire qu'il y a de nombreuses personnes prêt a l'acheter, puis il temontrera ces trucs correct en te disant que cela sont vendu. Bon sang, tu les pratiques pas depuis longtemsp.

De tout de façon je ne pense pas acheter sur Rambouillet vu la distance à mon travail. Et puis je pense que par les temps qui courent vaut mieux à la limite ne pas faire de proposition et de dire juste que c'est trop cher. Sans vouloir faire de la pub à qui que ce soit mais je trouve le livre de JMP très bien sur les conseils qu'il donne aux acheteurs avec les deux conseils que j'applique pour le moment
- 1 - Ne jamais faire de proposition chiffrée.
- 2 - Ne jamais humilier le vendeur en essayant de dévaloriser son bien.

En conclusion ma stratégie se résume à dire au contraire que les biens sont vraiment bien et que si il ya des travaux à faire ça sera un plaisir que de m'y atteler et que de tout de façon à la fin des travaux ça sera un petit paradis mais dès que l'on passe au prix je n'hésite pas à dire que c'est trop cher pour moi. Celà dit c'est facile pour moi de parler car je ne suis aps dans une démarche active et urgente d'achat. Je suis seul. Si j'étais avec quelqu'un et que ce quelqu'un est enceinte la la pression serait plus forte et les AI savent bien jouer la dessus.

C'est fort possible que l'AI de Rambouillet ne me rappelle pas car il sent que il n'y a pas d'urgence pour moi à acheter étant donné ma situation (Célibataire essentiellement). Une des stratégies des AI consiste à créer la zieanie au sein d'unc ouple acr j'ai remarqué souvent que dans un couple c'est plus souvent la femme qui est davantage enclin à acheter car elle se projette dans l'avenir avec la chambre pour le ou les petits à venir, la suite parentale, le jardin ...

Je ne vais pas généraliser car je ne veux pas m'attirer toutes les féministes sur le dos mais quand je vais sur des sites comme Yahoo Immo, ou Au Féminin, je sens une certaine hystérie à l'achat chez la gente féminine.

Au salon de l'immobilier j'ai eu l'occasion de discuter avec 3 couples et à chaque fois j'ai été frappé de voire la femme catégorique qui veut acheter el le monsieur qui certes a celà en tête mais qui ne se bouscule pas trop non plus.

Attention il ne faut pas me faire dire ce que je n'ai pas dit car je ne prétend nullement que l'homme est plus intelligent que la femme ou toute autre imbécilité de ce genre là mais en général (je pense que les femmes ne me contrediront pas la desus), la femme recherche davantage la sécurité, et la stabilité que l'homme. Elle est plus pragmatique et est davantage tournée vers le concret (Elle préfère le 1 tiens que 2 tu l'auras) et au vu des images véhiculées dans notre société l'immobilier représente la sécurité, le réel, le palpable.

Alix

[kesako]

Elle est plus pragmatique et est davantage tournée vers le concret (Elle préfère le 1 tiens que 2 tu l'auras)

hein ?
je te confirme que tu ne connais vraiment pas les femmes...

[ph75]

C'est fort possible que l'AI de Rambouillet ne me rappelle pas car il sent que il n'y a pas d'urgence pour moi à acheter étant donné ma situation (Célibataire essentiellement). Une des stratégies des AI consiste à créer la zizanie au sein d'unc ouple acr j'ai remarqué souvent que dans un couple c'est plus souvent la femme qui est davantage enclin à acheter car elle se projette dans l'avenir avec la chambre pour le ou les petits à venir, la suite parentale, le jardin ...

Le diviser pour régner est un grand truc des commerciaux en général et des AI en particulier ... (ça marche aussi quand on veut se faire élire président, mais c'est une autre histoire !)
Ils le font aussi avec les vendeurs (par exemple les héritiers qui vendent lors d'une succession)

[ph75]

Elle est plus pragmatique et est davantage tournée vers le concret (Elle préfère le 1 tiens que 2 tu l'auras)

hein ?
je te confirme que tu ne connais vraiment pas les femmes...

Ah non vous allez pas recommencer il y a déjà eu 10 pages de post là dessus !

[abel_le_divin]

Ah non vous allez pas recommencer il y a déjà eu 10 pages de post là dessus !

Enfin tout celà pour dire que l'AI a peu de moyens de pression sur moi étant donné que je lui ai donné aussi le détail de ma situation à savoir que mon apport personnel payait entièrement mon loyer et que le solde Intérêts Dégagé par l'apport - Loyer était positif. Ajouté à celà l'éloignement par rapport à mon lieu de travail (Je lui ai dit que je bossait à Rueil) et le fait que je lui ai aussi montré que ej connais un peu le marché (Je lui ai dit deux mots à propos du Krack actuel de l'immo aux Etats Unis et que en tant que banquier je suis ça avec sèrieux). Je pense que ila compris que je n'était pas le pigeon aux oeufs d'or qu'il checrhait.

Alix

[ph75]

Ajouté à celà l'éloignement par rapport à mon lieu de travail (Je lui ai dit que je bossait à Rueil)

Rambouillet-Rueil y en a qui ont du courage ...

Je pense que ila compris que je n'était pas le pigeon aux oeufs d'or qu'il checrhait.

C'est fini Pâques

[lolo69]

Ah non vous allez pas recommencer il y a déjà eu 10 pages de post là dessus !

Enfin tout celà pour dire que l'AI a peu de moyens de pression sur moi étant donné que je lui ai donné aussi le détail de ma situation à savoir que mon apport personnel payait entièrement mon loyer et que le solde Intérêts Dégagé par l'apport - Loyer était positif. Ajouté à celà l'éloignement par rapport à mon lieu de travail (Je lui ai dit que je bossait à Rueil) et le fait que je lui ai aussi montré que ej connais un peu le marché (Je lui ai dit deux mots à propos du Krack actuel de l'immo aux Etats Unis et que en tant que banquier je suis ça avec sèrieux). Je pense que ila compris que je n'était pas le pigeon aux oeufs d'or qu'il checrhait.

Alix

Bein là c'est clair tu as aucune chance d'être recontacté. Je fais des propos chiffré, mais sans risque, et oui c'est faisable.

[abel_le_divin]

Voilà la suite de mon histoire car il y en a une !!

Et oui l’AI de Rambouillet m’a rappelé.
Voici le contenu de la conversation :

AI : Bonjour je ne vous dérange pas.

Moi : Non ça va.

AI : Bon alors comment s’est passé votre Week End de Pâques ? Vous avez eu le temps de réfléchir aux offres ?

Moi : Oui. Qu’en est il de l’appartement de 83m2 avec les Russes ?

AI : Vous me parlez de quoi là ?

Moi : Ben vous ne vous souvenez pas ? Vus m’avez parlé d’acheteurs Russes qui étaient sur l’appart et qui avaient signé le compromis.

AI : Ah oui les Russes ben je vois la banque demain vendredi avec eux pour voire si le transfert a été accepté.

Moi : Demain ? Vous m’avez dit que vous voyez la banque le mercredi c'est-à-dire hier ?

AI : Oui mais ça a été reporté à demain. Mais en principe la transaction devrait se faire.

Moi : OK

AI : Sinon j’ai un autre appartement qui va rentrer qui fait 117m2 et qui est vendu à 520.000 €.

Moi : Justement c’est bien que vous m’en parlez. J’ai pas mal réfléchi et je trouve que le marché immobilier marche un peu sur la tête. Rambouillet est une très belle ville mais lorsque je vois les prix que vous me proposez ben c’est quasiment les mêmes que ceux de Saint Germain en Laye près du château. Tous les biens que vous me proposez sont à plus de 5.000 € le m2, même dans certains quartiers de Paris on n’est pas à ce niveau !!

AI : Oui mais ça ne baissera pas à Rambouillet c’est impossible. Il va même y avoir une nouvelle poussée avec une usine de parfumerie qui va venir s’implanter et qui va drainer des cadres et donc accroître la demande.

Moi : Oui vous ne m’apprenez rien mais je sais combien gagne un cadre français en moyenne. Je suis moi-même cadre en salle de marché dans une banque et je peux vous dire que sans mon apport personnel constitué en Suisse je ne pourrai pas avoir un budget qui dépasse les 300 k€. Si mon budget dépasse les 500 k€ c’est uniquement grâce à mon expérience en Suisse.

AI : Ouais ouais …

Moi : A la rigueur ces cadres vont exercer une pression sur les petites surfaces de moins de 200 k€ mais les biens à 400 k€ ne passeront pas à 500 k€ du fait de leur présence.

AI : Oui mais vous êtes d’accord qu’il y aura toujours une forte demande dans l’immobilier et que il y a une pénurie de logements.

Moi : Je ne doute pas une seconde de l’attrait du français moyen pour la pierre ce qui va maintenir la demande à un niveau élevée. Mais toute la question est de savoir si la demande est solvable ou si elle ne l’est pas. Tout le monde veut vivre dans une villa de 400 m2 la demande pour ce type de produit doit sans doute être très forte. Mais est ce que la masse a les moyens de payer le prix demandé ? Il en va de même aujourd’hui pour l’immobilier avec une hausse de plus de 120% des prix de l’immo en France contre une hausse de seulement 25% du pouvoir d’achat. Par ailleurs les taux sont en train de remonter lentement mais sûrement.

AI : Oui mais vous savez mieux comme moi les banques ne sont pas obligés de répercuter la hausse des taux de la BCE sur les prêts immobiliers. D'ailleurs le banquier que je vois demain travaille dans la même banque que vous. Je le connais bien.

Moi : Votre remarque est très pertinente mais si les banques ont pour le moment que très peu répercuter la hausse des taux de la BCE c’est parceque elles se livrent une concurrence terrible entre et sont prêtes à rogner sur leurs marges pour attirer de nouveaux clients afin de leurs proposer des produits pour se rattraper disons le. Mais cette pratique a des limites d’autant plus que la BCE va encore relever ses taux.

AI : Ah bon !!

Moi : Oui je viens d’apprendre que à l’issu de la réunion de la BCE Monsieur Trichet jugeait la politique de la BCE encore accommodante et a clairement laisser entrevoir une hausse des taux des juin de 3.75% à 4%. Il a même laisser entrevoir une nouvelle hausse à 4.25% à la rentrée en raison de la pression des salaires en Allemagne et il est en plus de ça soutenu parle gouvernement Allemand qui a toujours été pour la politique de la monnaie forte. Conséquence vous voyez peut être mais l’euro est maintenant au dessus de 1.35 $ pour 1 €.

AI : Ah ben là vous me surprenez.

Moi : Oui et dans ce contexte vous voyez bien que on pourra pas maintenir des taux aussi bas pour les prêts immobilier. Moi je bosse dans une banque dans la structuration de produits et l’allocation d’actifs et on a de plus en plus de mal à assurer nos marges car les la hausse des taux courts de la BCE fini par se répercuter sur les taux longs. Actuellement lorsque l’on consent un prêt immobilier à un particulier on lui prête presque à perte en dessous des taux pratiqués pour l’état !! Les prochaines hausses des taux on sera obligés de les impacter intégralement sur les particulier s si on ne veut pas perdre de l’argent d’autant que les règles de Bâle II nous obligent à mettre des fonds propres pour couvrir les risques de défauts.

AI : Mais à combien voyez vous les taux alors ?

Moi : Si les taux de la BCE passent à 4.25% ce qui est possible (la hausse à 4% est déjà acquise avant l’été) on ne pourra plus prêter à moins de 5% et ça pour des prêts de courte durée (10 ou 15 ans). Or comme vous le savez de plus en plus de particuliers font des crédits de plusde20 ans voire de plus de 30 ans. Vous pouvez vous imaginez de l’impact qu’une telle hausse des taux pourra avoir sur de si longues durées !!

AI : Ah oui en effet. C'est justement ce que le banquier dont je vous ai parlé ma dit à savoir que pour le moment ça tient mais que si il y a encore de nouvelles hausses de taux ils seront obligés de les impacter intégralement sur les particuliers qui veulent accéder à la propriété.

Moi : Ouais

AI : Oui mais bon outre l’aspect financier c’est quand même bien d’avoir son chez soi douillet ou vous pouvez inviter vos amis.

Moi : AH je suis tout à fait d'accord avec vous. Moi j'envisage davantage l'achat de ma résdence principale pour me faire plaisir que dans l'optique de faire de la plus value. Depuis 2 ans je suis le marché immobilier français et ce que j’ai remarqué c’est que si les prix ne baissent pas le nombre d’offres de logements disponibles en Ile de France ne cesse de croître et ce même lorsque je me place dans une fourchette de prix fixe. Jusque au milieu de l’année 2006 les stocks n’ont fait que décroître et depuis Juin 2006, les stocks gonflent et les produits restent de plus en plus de temps en vitrine ou sur des sites comme PAP, FNAIM ou Se Loger. En Ile de France si vous allez sur se Loger il n’y avait que 2.000 maisons entre 0 et 250 k€ à vendre fin 2005. Aujourd’hui il y en a plus de 7.000 ! ans ces conditions ben je n’ai pas besoin d’être devin pour comprendre que le temps joue pour moi d’autant plus que je suis célibataire.

AI : Comment vous faites pour suivre ça.

Moi : Et ben chaque mois je recalcule grâce à mes formules dont je dispose à la banque ma capacité d’achat (alaire plus évolution de l’apport personnel) et je regarde le nombre de biens qui sont à ma portée c'est-à-dire en dessous de ma capacité d’achat maximale. Et j’ai la surprise de constate que le nombre de biens non seulement augmente mais que le temps passant j’ai de plus en plus de choix quand à la qualité et à la situation géographique. Sur Saint Germain en Laye par exemple et sur Versailles les prix ont baissé même en vitrine et de ce fait des biens qui étaient hors de portée il y a 1 an sont aujourd’hui à ma porté et ça avant même toute négociation.

AI : Bravo pour votre excellente analyse de la situation du marché aussi bien au niveau crédit, taux que nombre de logements à vendre et prix.

Moi : Oui je vous comprends, vous n’allez pas me dire à moi acheteur que les prix stagnent ou sont susceptibles de baisser mais lorsque vous êtes seuls face au vendeur c’est important de les amener à être plus raisonnables. Il est possible que Rambouillet constitue un micro marché ou les prix ne font que monter et son non négociables mais des acheteurs comme moi qui ont le choix entre un bien à Saint Germain en laye et le même bien à Rambouillet se pose la question de faire un arbitrage. Donc à un moment soit ça va monter à Saint Germain or ça baisse soit ça devra baisser à Rambouillet.

AI : Oui je sais et c’est pour cela je vous dit que votre analyse du marché est excellente. De mon côté je vais continuer à prospecter pour vous pour voire si j’ai des biens qui correspondent à ceux que vous cherchez et si le prix est négociable et dans ce cas je ne manquerai pas de vous re contacter.

Moi : je vous remercie beaucoup et vous souhaite une très bonne fin de semaine en attendant de vos nouvelles.

AI : Bonne soirée

Moi : Bonne soirée à vous aussi. Au revoir.

J'espère que ce témoignage sera utile à ceux qui cherchent éventuellement à acheter ou vendre sur la région de Rambouillet. La conclusion de celà c'est prenez votre temps si vous êtes acheteur car il y a de plus en plus de produits à vendre sur le secteur.

[ph75]

Moi : Oui. Qu’en est il de l’appartement de 83m2 avec les Russes ?

AI : Vous me parlez de quoi là ?

Moi : Ben vous ne vous souvenez pas ? Vus m’avez parlé d’acheteurs Russes qui étaient sur l’appart et qui avaient signé le compromis.

AI : Ah oui les Russes ben je vois la banque demain vendredi avec eux pour voire si le transfert a été accepté.

Trop fort le commercial qui oublie même ses bobards

[e.bouill]

L'AI a compris qu'il n'avait pas affaire à un pigeon lambda en train de roucouler.

Bravo abel... tu es divin

[Clint]

Voilà la suite de mon histoire car il y en a une !!


......dans ces conditions ben je n’ai pas besoin d’être devin pour comprendre que ....

de divin à devin un e vous suffit.....bravo pour ce post

[ph75]

AI : Oui mais ça ne baissera pas à Rambouillet c’est impossible. Il va même y avoir une nouvelle poussée avec une usine de parfumerie qui va venir s’implanter et qui va drainer des cadres et donc accroître la demande.

Ca s'est du flan total, une usine ne comporte (en proportion) que peu de cadres, ce n'est pas un siège de banque, un labo de recherche ou une SSII !

[ph75]

AI : Comment vous faites pour suivre ça.

Moi : Et ben chaque mois je recalcule grâce à mes formules dont je dispose à la banque ma capacité d’achat (alaire plus évolution de l’apport personnel) et je regarde le nombre de biens qui sont à ma portée c'est-à-dire en dessous de ma capacité d’achat maximale.

Pensée de l'AI: "zut, c'est quand même plus simple avec les nénettes qui débarquent toutes fraîches d'aufeminin.com ..."

[Matthieu_13]

Très joli clouage de bec!

[gnapi (immo-bile)]

Autant je trouvais le début peu offensif de la part de qq'un suivant le marché depuis 2 ans, autant la suite est excellente.

Ce n'est que plus succulent de laisser l'AI imaginer qu'il a flairé un pigeon, lui laisser sortir l'énormité de la transaction russe, le tout sans trop se fatiguer. Pour finir par lui couler le bec devant les incohérences du marché ...
L'argument "son chez soi douillet" est à deux balles vu le prix au m² à Rambouillet !

Trop bon. Dommage que cela ne servent pas d'exemple à ceux qui en ont le plus besoin. Car effectivement j'ai des amis où la femme pousse pour un achat totalement irrationnel. Et a eu gain de cause ... dans la mesure où la faisabilité financière de l'opération est de ce monde.

[ph75]

L'argument "son chez soi douillet" est à deux balles vu le prix au m² à Rambouillet !

Un petit nid douillet ... de pigeon

[abel_le_divin]

Autant je trouvais le début peu offensif de la part de qq'un suivant le marché depuis 2 ans, autant la suite est excellente.

Comme tu l'as bien dit je n'ai pas adopté un ton offensif dès le début car mon objectif est aussi de me mettre dans la peau d'un acheteur pressé d'avoir son nid et de voire comment les AI mettent la pression.

Je vous ai passé en détail ma visite sur Rambouillet le 7 Avril dernier ou en présence de l'AI j'ai abondé de remarques du type:

" Super une chambre avec suite parentale. le petit coin pour bébé est parfait et en plus c'ets bien isolé pour son sommeil"

"J'adore la salle de bain séparée des toilettes".

"La vue est magnifique qui plus est dans une ville plein d'histoire !"

"Vivre à un rythme provincial en Ile de France c'est le rêve les Parisiens doivent se bousculer au portillion"

Bref la discussion que j'ai eu téléphone avec l'AI intervient après une longue visite d'une après midi durant laquelle j'ai vanté ses biens à plusieurs reprises et je l'ai fait honnêtement sans être hypocrite car si les prix sont délirants je dois reconnaître que les biens en eux mêmes qu'il ma fait visité sont vraiment impeccables et très biens situés.

Mais comme je le luiai dit au téléphone j'ai visité des biens de toute aussi bonne qualité à Saint Germain en Laye proposés ... au même prix et là ça coince. je lui ai dit par téléphone (j'ai oublié de le mentionner dans ma retranscription) "Qu'est ce que Rambouillet offre en plus que Saint Germain en Laye n'offre pas car les prix sont quasiment les mêmes".

réponse de l'AI : " " Blanc complet.

[gnapi (immo-bile)]

Autant je trouvais le début peu offensif de la part de qq'un suivant le marché depuis 2 ans, autant la suite est excellente.

Ce n'est que plus succulent de laisser l'AI imaginer qu'il a flairé un pigeon, lui laisser sortir l'énormité de la transaction russe, le tout sans trop se fatiguer. Pour finir par lui couler le bec devant les incohérences du marché ...
L'argument "son chez soi douillet" est à deux balles vu le prix au m² à Rambouillet !

Trop bon. Dommage que cela ne servent pas d'exemple à ceux qui en ont le plus besoin. Car effectivement j'ai des amis où la femme pousse pour un achat totalement irrationnel. Et a eu gain de cause ... dans la mesure où la faisabilité financière de l'opération est de ce monde.

[ph75]

Mais comme je le luiai dit au téléphone j'ai visité des biens de toute aussi bonne qualité à Saint Germain en Laye proposés ... au même prix et là ça coince. je lui ai dit par téléphone (j'ai oublié de le mentionner dans ma retranscription) "Qu'est ce que Rambouillet offre en plus que Saint Germain en Laye n'offre pas car les prix sont quasiment les mêmes".

Il faut être fou pour payer Rambouillet au prix de SGEL ...

[abel_le_divin]

C'est clair mais ce sphénomènes de rattrappages de prix ou les moins bons quartiers (ou villes) rattrappent les meilleurs en prix et ou l'ancien rattrappe le neuf est selon moi une caractéristique majeure de fin de bulle juste avant l'éclattement. Celà ne concernne pas que l'immobilier mais tous les actifs financiers.

Lors de la bulle internet, en fin de bulle quasiment toutes les technos étaient très largement sur valorisées avec un phénomène de rattrappage des entreprises les moins solides pour lesquels les investisseurs investissaient sur du potentiel (spéculation). Il en va de même pour l'immobilier:

Dans l'ancien, les particuliers achètent de vieilles ruines en se diant que avec un peu de rafistollage ils vont revendre ça au prix du neuf (Cf interviews de JMP sur Cergy).

Pour les quartiers les plus défavorisées ou les zones loins des points nevralgiques, les particluliers achètent en anticipant des effets TGV, ...

Or ces deux facteurs conjoncturels sont eux aussi arrivés en fin de course puisque on le voit bien aujourd'hi c'est presque aussi cher que d'acheter à Rambouillet que à Saint Germain en Laye sans oublier que derrière des villes comme Mantes la Jolie se rapprochent de plus en plus alors même que SGEL et Versailles commencent à baisser (Cf interviews de JMP)

[ph75]

C'est clair mais ce sphénomènes de rattrappages de prix ou les moins bons quartiers (ou villes) rattrappent les meilleurs en prix et ou l'ancien rattrappe le neuf est selon moi une caractéristique majeure de fin de bulle juste avant l'éclattement. Celà ne concernne pas que l'immobilier mais tous les actifs financiers.

Lors de la bulle internet, en fin de bulle quasiment toutes les technos étaient très largement sur valorisées avec un phénomène de rattrappage des entreprises les moins solides pour lesquels les investisseurs investissaient sur du potentiel (spéculation). Il en va de même pour l'immobilier

Je suis 200% d'accord et c'est même cela qui, même si j'avais de gros doutes, m'a définitivement fait comprendre il y a plus de 2 ans qu'on était en pleine bulle.

[Invité]

abel, en donnant toutes ces infos à l'AI, tu donnes de la confiture aux cochons.
C'est comme si tu lui parles de relativité générale alors qu'il aborde à peine le 1er chapitre des lois de Newton.

C'est facile de dominer un gars pareil.

Si tu veux continuer sur le terrain des AI, trouve toi quelqu'un de ta carrure genre le AI du reportage de jmp "take the money and run" qui officie dans le 16ème et pas en banlieue rambouillaise ...

[ph75]

C'est facile de dominer un gars pareil.

S'il veut négocier un jour avec lui c'est toujours bon d'avoir pris l'ascendant avant ...
Mais j'arrive pas trop bien à comprendre ce que veux faire notre ami abel, il est conscient que Rambouillet au prix de St Germain EL c'est nimportenawak mais il visite quand même ...
Ou alors est il tellement frustré qu'il ne peut s'empêcher de visiter ...

[Invité]

C'est facile de dominer un gars pareil.

S'il veut négocier un jour avec lui c'est toujours bon d'avoir pris l'ascendant avant ...
Mais j'arrive pas trop bien à comprendre ce que veux faire notre ami abel, il est conscient que Rambouillet au prix de St Germain EL c'est nimportenawak mais il visite quand même ...
Ou alors est il tellement frustré qu'il ne peut s'empêcher de visiter ...

Non, aucun rapport avec la frustration.
Tout le monde devrait faire comme abel, c'est à dire lire ce forum et faire du terrain en discutant avec les AI / proprios et SEULEMENT après se faire sa propre opinion sur le sujet.

Se limiter à ce qui se dit sur ce forum, c'est ***.
Se limiter à ce qui se dit sur le terrain, c'est *** aussi.

Faut faire les 2, la théorie et la pratique, c'est comme ça qu'on réussi son *investissement*.

[Hérisson]

Aujourd'hui, les gens ne sont pas assez informés.
En 2006, le prix des maisons dans des communes chic comme Versailles, Saint Germain en Laye ou Montmorency ont baissé.
Mais les acheteurs lambda ne le savent pas. Ils ne regardent même pas ces marchés inaccessibles.
La contagion sera très progressive :
- quand ceux qui ont un budget de 400 k€ se rendront compte qu'ils peuvent négocier un bien de meilleure qualité, présenté à 500 k€, il ne s'intéresseront plus aux biens à 400 k€, qui deviendront négociables à leur tour.
- quand ceux qui ont un budget de 300 k€ se rendront compte qu'ils peuvent négocier un bien de meilleure qualité, présenté à 400 k€, il ne s'intéresseront plus aux biens à 300 k€, qui deviendront négociables à leur tour.
et ainsi de suite...

On dit souvent que les vendeurs mettent du temps à accepter de revoir leur prétentions à la baisse.
Mais ça prend du temps également pour que les acheteurs réalisent que leur pouvoir d'achat remonte, que les négociations s'amplifient. Nous connaissons tous des gens qui ont acheté sans se poser de questions sur l'état du marché. "C'est le prix" dit l'AI ; "ah bon, d'accord".

[abel_le_divin]

Ph75 a écri:

Germain EL c'est nimportenawak mais il visite quand même ...

Pour être honnête avec vous ce n'est seulement que après avoir visité avec les AI des biens situés à Saint Germain et Rambouillet que j'ai réalisé que les prix étaient les mêmes.

Si vous remarquez dans ma transposition je n'ai à aucun moment méprisé l'AI ni parlé de haut. L'AI connaît mieux le marché local de Rambouillet que moi et moi je connais mieux les rouages fiannciers et les interactions entre classes d'actifs que lui. Lors de ma discussion avec cet AI je lui ai beaucoup appris mais il ma également beaucoup appris.

A aucun moment lors de mes discussions je ne me suis montré méprisant à l'égard de l'AI car faire ça c'est s'assurer à coup sûre de perdre le fil. J'ai présenté les choses au téléphone davantage d'un air inquiét, sceptique, surpris même de voire cette telle homogénéité dans les prix d'une ville à l'autre.

Quand à l'AI du reportage Take the Money and Run je pense que le débat aurait été moins passionnat que avec cet AI de Rambouillet car je suis tout simplement sur la même longueur d'onde que ce qu'il a dit à JMP lors du reportage.

Pour répondre à Spahn mon objectif n'est pas d'étaler ma science mais d'échanger des connaissances avec des personnes qui ont des connaissances complémentaires aux miennes. D'ailleurs sans vouloir deffendre l'AI je l'ai trouvé très vif et très ouvert d'esprit. Certes ila voulu me vendre ses apparts en utilisant des techniques vieilles comme le monde comme le coup des russes mais en allant un peu plus dans la discussiona evc lui j'ai senti en lui ce désir de connaitre un peu plus le contexte macro et certains chocs exogènes pouvant faire baisser l'immo comme les taux.

Pour moi mon pire cauchemard c'est de tomber sur des AI du type celui qu'à interviwé JMP dans le reportage intitulé : Paris Perd Les Pédales - 1ere Partie. Dans cet interview, l'AI s'entête dans ses certitudes entretiens les mythes et se braque (Pour écouter le reportage : viewtopic.php?t=16712 )