Bulle Immobilière

Une Baisse des Prix ?

Ce matin, Paris XI eme Arrondissement.

Comme tous les Samedis matin, je relève mon courrier, agacé par une enieme publicité des Cen****** 21 et autres proposant leurs services pour m'aider à vendre mon appartement. D'autant plus agacé que cela me rappelle que je suis toujours locataire en attendant une hypothétique baisse des prix.

Seulement voila, ce matin cette lettre publicitaire, pas comme les autres a réussi à me faire décocher un léger sourire. Je ne peux m'empêcher de vous le faire partager. N'ayant pas de Scanner à disposition je vous cite la lettre :


En-tête de cette lettre, trés aguicheuse...





Je précise que les éléments en gras dans cette citation sont également en gras et de couleur bleues dans la lettre reçue ce matin. J'ai retranscrit la lettre telle que je l'ai sous les yeux.

Si les AI eux-mêmes commencent à délier leurs langues sur l'état du marché, et informer en masse de la sorte, l'effet psychologique pourrait enclencher une baisse des prix plus tôt que je l'espère.

Bonne lecture,

Crakbubulle

Juste une précision, cette lettre "publicitaire" provient de Century 21 Pars XIeme

Il existe désormais une certaine stratégie, dans des agences de Century21, de sous-évaluer les biens.

Il faut comprendre que Century21 n'en a rien à f... des acquéreurs comme des vendeurs : son seul but est de s'en mettre plein les fouilles.

En période d'expansion immobilière et de croissance des prix, les agences Century21 surévaluent la valeur des biens pour empocher les mandats et assécher ainsi le portefeuille de leurs concurrents.

En période de récession immobilière et de contraction des prix, les agences Century21 peuvent jouer la sous-évaluation du bien, en effrayant le client : "Nous on vous dit la vérité sur la valeur de votre bien", "Grâce à notre fichier centralisé et nos nombreuses agences, nous accroissons les chances pour vous de vendre en cette période difficile", "les prix vont bientôt baisser, dépêchez-vous de vendre et sachez vous montrer souple", blablabla...

En effet, si le marché se tend, le problème de Century21 c'est de vendre quand même puisque son chiffre d'affaires en dépend. Donc il devient moins important de gonfler son portefeuille du plus de biens possible, que d'avoir en portefeuille des biens qui se vendent facilement, c'est-à-dire sensiblement sous-évalués par rapport au marché.

Bien sûr, me direz-vous, l'agent immobilier qui sous-évalue le bien risque de se voir préféré un concurrent par le vendeur. Mais c'est compter sans la ténacité commerciale de Century21 : ils te relancent deux, trois, quatre, cinq, six fois si c'est nécessaire en te vantant à chaque fois leur réalisme, les avantages de leur structure et en insistant surtout pour obtenir un mandat exclusif, histoire d'assécher les concurrents.

La plupart de leurs concurrents ne procèdent pas ainsi. Jamais je ne confierai un bien en vente à Century21.

En même temps, si leur tactique consiste à ne pas surévaluer les prix, ils sont peut être les seuls à réussir à vendre en ce moment...

En période de hausse le client d'une agence est le vendeur.

En période de baisse le client c'est l'acheteur...

Hmm, intéressant.
On pourrait aussi dire :
En période de hausse celui qui paye la commission c'est l'acheteur
En période de baisse celui qui paye la commission c'est le vendeur
Se dirigerait-on alors vers une baisse des commissions ?

C'est un point important car cela fait de plus en plus scandale.

Je confirme, je suis sur le point de vendre ma baraque et l'AI a sacrément rogné sur la com' (et nous sur le prixde vente bien sûr !). J'en parlerai plus ouvertement quand la vente sera ferme, en principe fin de semaine prochaine (payement cash).

Il faut dire que sans même parler de marché d'acheteurs ou de vendeurs, pour ma il est hors de question que je paye 15000 € pour 20 coups de fil, quatre petites annonces, 3 visites, 1 dossier mal rempli et une carte professionnelle.
En plus, pour peu que je sois mal rasé et mal habillé, 75% des agents immobiliers oublient de me dire bonjour et me parlent de haut.

Quel serait un prix honnête pour une prestation d'AI ? 2 ou 3 jours de travail de commercial peu qualifié ? 600 € peut-être ?

Tout à fait d'accord Century 59.

Ce qu'il faut souligner sur le cas de cette lettre publicitaire, c'est que les AI commencent à changer de stratégie ! ils ne "bourrent" plus le mou nos concitoyens à coup de "L'immobilier ne peut que monter". S'ils sont plusieurs à prendre cette ligne stratégique, et d'autant plus s'il s'agit d'AI ayant pignon sur rue, l'information finira par être relayée par les médias de grande écoute.

C'est à ce moment que l'éventualité d'une baisse de l'immobilier sera consentie par une part importante de la population.

+1 000

Les AI sont effectivement payés à la commission. Il se déssine en ce moment une double menaçe pour eux : la baisse du volume des ventes et la baisse du prix unitaire.

Century 21 joue veut visiblement diminuer l'effet du paramètre volume et c'est très bon pour nous car cela va se savoir, autant au niveau des vendeurs que des acheteurs potentiels.

Un forumeur parisien évoquait ici il y a quelques jours une pénurie de l'offre dans plusieurs arrondissements de Paname.

C21 essaye peut-être de provoquer chez les proprios une anticipation de leur vente afin de remettre un peu de stocks dans leurs agences.

Mais peu importe leurs motivations réelles, l'impact psychologique de ce type d'annonce est indéniable !

Elle est où la pénurie quand ont voit que le nombre d'annonces ne cesse d'augmenter sur SeLoger ?

Et même si c'était vrai, ce dont je doute, pourquoi risquer de destabiliser un marché pour alimenter quelques agences ?

Pour moi C21 essaye de faire comprendre aux vendeurs que la fête est finie et qu'il faut que les prix baissent pour qu'il y ait des transactions (et donc pour que C21 vive).

En 3 mois, les taux ont pris 50 points. Pour un crédit sur 25 ans, cela enlève 5% au montant que l'on peut emprunter.
Nous étions il y a 3 mois à la limite de solvabilité des gens (on a tous lu ceci dans la presse). Maintenant, il faudrait que les prix baissent de 5% pour atteindre à nouveau cette limite. En attendant, le marché ne peut qu'être bloqué, surtout que les banques ne font plus d'effort pour faire passer les dossiers limites.

La majorité des vendeurs peuvent se permettre d'attendre quelques mois avec un marché bloqué, C21 pas !

Je l'ai reçu aussi, cette pub

Ce qui est incroyable c'est qu'ils écrivent noir sur blanc que la BCE est coupable de freiner la progression des prix.

On est en plein délire...

quelque soit l'argumentaire pour expliquer la future baisse des prix ce qui est important c'est que C2& a un discours plus réaliste que la FNA**. Est-ce qu'ils ont raison d'anticiper le choc avant les autres ?
En même temps je me dis que la situation doit être vraiment critique pour que leur communication bascule ainsi.

La vilaine BCE !

merci Pap's pour le scan que je n'ai pu fournir.

Une autre précision. la lettre que j'ai reçue, est identique en tout point, sauf que sur l'entête du document il ne s'agissait pas de la même agence. Bien que ce soit également une agence du XIeme. Il paraît évident que le réseau ne va pas utiliser une stratégie différente d'une agence à l'autre, mais c'est vrai que j'ai pensé l'espace d'un instant qu'il pouvait s'agir de l'acte isolé d'un responsable d'agence à cran...

Au moins cette entête prouve que tout le réseau va communiquer sur ce modèle... hmmmm ca commence à sentir bon (enfin si ca n'est pas suivi d'une récession...)

Crakbubulle

maxrom:


D'un point de vu purement business, je crois que C21 a clairement raison. Sur tous les marchés, ceux qui s'en sortent le mieux se sont ceux qui anticipent les changements de tendance. C'est comme en bourse, les meilleurs traders vendent toujours avant le point de retournement de la courbe.

En utilisant cette stratégie, C21 peut se positionner tel un "bon trader". Ils vont attirer les propriétaires qui envisagent une plus value. C21 va les conseillers de la sorte j'imagine :
les prix vont baisser car le niveau de stock est élevé. Si vous souhaitez tirer une plus value de votre bien, soyez plus intelligents que vos voisins! baissez le prix de vente avant eux, votre bien partira, alors que votre voisin qui aura attendu trop longtemps avant de consentir une baisse du prix de vente, devra baisser encore davantage alors même que le niveau des stocks aura encore enfflé (donc concurrence...blablabla)

Plus simple, il suffit de demander à quelques AIs le "vrai ?" prix du marché (cad 15 à 30% sous le prix de présentation !)et de supporter les nombreuses visites. J'ai trouvé l'acheteur en 20 jours à -3%, ce qui me parait raisonnable...

Remarquez, il existe des gens qui fixent un prix élevé uniquement pour limiter le nombre de visites : je me souviens avoir téléphoné pour une vieille voiture à moteur HS proposée bien au dessus de l'argus. Réponse du vendeur (un médecin) : "J'ai mis ce chiffre en annonce pour éviter d'être submergé d'appels, je savais qu'un acheteur curieux finirait par demander le vrai prix !". Cad 3 fois moins...

Partant de ce principe, on peut demander ingénument au vendeur : "D'accord, j'ai pris connaissance du prix affiché, mais quelle somme voulez-vous réellement ?".

...Et la stratégie se propage trés vite on dirait

le lien...
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=29390

À remarquer, le style et le vocabulaire est le même entre les deux lettres : "le moment de vendre", "pénurie d'acquéreurs solvables".

Je suis assez fan du tampon doré aussi, très classe...

Pas de quoi.

et ton pseud est Century59 ?