Fondamentaux : ratio prix du bien / loyer

[Jean Dupont]

Salut,
J’ai fait appel à de nombreux souvenirs des années 1980. J’en arrive à ce constat :
Le ratio « prix du bien » / « loyer » était de 190 à Reims, Metz, Bourges, Nimes et Mont de Marsan dans les années 1980.

Nota : je parle bien de la province, dans le « tunnel de Friggit ».

Votre avis ?

[Luc]

Essayons de le calculer...

Rb: Rendement annuel brut
Rn: Rendement annuel net
avec Rn=Rb/2 (valeur généralement admise par le business )

L: Loyer annuel
C: Capital investi

Sans se tromper beaucoup, on peut écrire:

Rb= L X 12 / C => Rn=L X 6 / C

<=> C/L = 6/Rn

un Rn normal (marché dans le tunnel de Friggit) se situe à 3%.

=> C/L= 6 X 100/3
= 200

Je vote pour 200.

[GOLD]

La reponse est evidente : moins de 120. Car ce type de bien sera bientot tres difficile a vendre sans MV.

[Walter]

Pouvez-vous m'expliquer:

Rb= L X 12 / C => Rn=L X 6 / C

Quels charges mangent la moitié du rendement? (si j'ai bien compris)

[Luc]

Les charges afférentes à une location payées par le propriétaires font que le rendement net est estimé à 50% du rendement brut.
Ces charges prennent en compte la taxe foncière, la fiscalité, la dépréciation du bâtiment, bref toutes les charges du propriétaire-bailleur...

Ce taux est une estimation moyenne que l'on trouve dans la littérature de gestion immobilière. Il y a été fait allusion plusieurs fois dans des files de ce forum. Il faut le prendre comme une donnée générique, a affiner pour chaque cas concret...

[Walter]

Qu'y a-t-il comme fiscalité en plus de la taxe foncière?

[ReG_]

Qu'y a-t-il comme fiscalité en plus de la taxe foncière?

Csg sur les loyers, impôt sur le revenu locatif

[Luc]

A priori l'IRPP (incorporation des revenus fonciers)...

Le plus gros poste de dépenses doit être les provisions pour réparations et gros entretien... et que bien des propriétaires n'anticipent pas.

[Walter]

Qu'y a-t-il comme fiscalité en plus de la taxe foncière?

Csg sur les loyers, impôt sur le revenu locatif

Ah bon.En Belgique les loyers sont exempts d'impôt.

Sinon je n'ai jamais vu d'appartement à C/L = 120 aujourd'hui! 200 me semble la moyenne historique, ce qui veut dire que la mensualité de remboursement d'un prêt à 100% doit être équivalent à un peu moins du loyer...

[Gu]

[NANTES] Quand j'ai signé mon bail en 2000, j'étais a 2200 F (le proprio en voulait 2400 F j'ai négocié) pour un appart qui venait d'etre vendu 550 000 F (ratio de 250)... Le bien a quasi doublé, le loyé a augmenté (+25% mine de rien ! je viens de m'en rendre compte à l'instant !)... on approche un ratio de 400 !

[nina1]

Bonjour,
Est ce que le C que vous utilisez est le capital engagé lors de l'achat ?
Ou s'agit il du C reévalué pour tenir compte de la plus value virtuelle ?

Par exemple mon appartement loué il y a quelques années n'a plus le même prix, il est beaucoup plus cher meme si cela n'est que virtuel.
Mon loyer a fortement augmenté mais cette augementation n'est pas proportionnelle à celle de la nouvelle valeur de l'appartement (et heureusement pour moi).

[Walter]

[NANTES] Quand j'ai signé mon bail en 2000, j'étais a 2200 F (le proprio en voulait 2400 F j'ai négocié) pour un appart qui venait d'etre vendu 550 000 F (ratio de 250)... Le bien a quasi doublé, le loyé a augmenté (+25% mine de rien ! je viens de m'en rendre compte à l'instant !)... on approche un ratio de 400 !

Absurde.Celui qui achète a ce prix-là ne peut être que dans un raisonnement "bullesque"

Comme démontré plus haut, pour un rendement net de 3% on ne peut pas dépasser un ratio de 200.
Or, si les taux d'intérêt sont de 3% ça n'a déjà plus aucun sens puisque il n' y a pas de surprime.
Il suffit que le taux d'intérêt repasse de 3 à 4% ce qui ne saurait tarder pour que C/L= 6x100/4 = 150! au strict minimum!!!

Et que donc à loyer équivalent, cette maison perde plus de la moitié de sa valeur pour correspondre à une valeur rationnelle!!!

[Luc]

Nina1 a écrit:

Est ce que le C que vous utilisez est le capital engagé lors de l'achat ?
Ou s'agit il du C reévalué pour tenir compte de la plus value virtuelle ?

Là est sans doute le fond du débat...

Pour vendre leurs Robiens sur-évalués, les commerciaux incluent les plus values à venir...

Personne ne connaît l'avenir. Le seul calcul qui vaille, c'est de garder un montant fixe pour le capital investi que l'on considérerera bloqué durant la période de location.

Si d'aventure une plus value peut aujourd'hui être réalisée (vacance), il ne faut pas tarder...
Quant à acheter aujourd'hui pour louer, c'est une folie!

[Invité]

La reponse est evidente : moins de 120. Car ce type de bien sera bientot tres difficile a vendre sans MV.

pour moi aussi - de 120

[Luc]

Maxime a écrit:

Pour calculer le revenu net locatif, j'additionne les loyers bruts récoltés dans l'année et je divise par 2.
Cette formule simple me paie les charges de fonctionnement ,assurances, les impots fonciers, les surplus d'impots sur le revenu, la charge de revente, les travaux d'entretien des parties communes, vacances ( je suis large ..surtout en ce moment ) et les travaux à l'intérieur de l'appartement.
Je vous assure que je suis dans le vrai

C'est effectivement ce qui se pratique (voir plus haut)

Ensuite, je considère que l'immobilier ( je suis large encore ) vaut un PER de 10

Tu te fixes un Rn de 10%

Ainsi quand vous louez un bien 1000 ¤ brut pour mois, ca vous fait 6000 ¤ de revenu net
Le bien vaut donc 60 000 ¤ pas plus…

Et tu aboutis à un C, puis à un C/L qui ne sont pas constatés car ton Rn de 10% n'est pas ...généralement admis.

Ton calcul revient dans la norme si tu choisis Rn=2.5% avec un C multilpié par 4.

Mais peut-être as-tu raison... Si on part de ton postulat selon lequel immobilier et action doit avoir un rendement comparable, on vient de démontrer que le vrai Rn est de 10%... et que le vrai C est à diviser par 4! D' où 75% de baisse à venir...

[Invité]

Le jour où les gens seront redescendu sur terre, ils appliqueront cette règle simple.
Sinon pourquoi ne pas prendre du Peugeot, St Gobain, Suez etc...

Je pense effectivement que les prix pourraient etre divisé par 4 sur le long terme.

il y a une prime de risque sur les actions qui ne doit pas être aussi importante sur l'immo.
Si tu as pu acheter des biens qui correpondent à ton calcul bravo. si tu en vois d'autres et que tu es à cours de liquidité ou à bloc au niveau crédit préviens les copains du forum

Pour un loyer de 1.000 euros par mois, à mons sens et pour un bien dans la oyenne, on doit être dans les 100.000

[GOLD]

(éventuellement) moins de 120

pourquoi eventuellement ?

[Jean Dupont]

(éventuellement) moins de 120

pourquoi eventuellement ?

Parce que je n'en ai jamais vu. Je ne savais pas que ça existait.

[Benj]

C'est une idée reçue que j'ai (en fait je m'en sers surtout dans l'autre sens, pour avoir une idée de la valeur d'achat "raisonnable" d'un bien), mais je dirai entre 120 et 150.
Dans ma ptite tête ça vient de la question suivante (simpliste, c'est sûr) : si je loue pendant X ans, j'aurais eu mieux fait d'acheter à crédit pour la même mensualité, car j'aurais fini de payer.
Maintenant, quelle est la valeur raisonnable de X ? 10, 20, 30 ? Chacun aura son avis là dessus...