Immobilier : vers des prêts hypothécaires à 50 ans

[kylloup]

http://www.lefigaro.fr/eco-monde/200512 ... tml?080529

[immostat]

http://www.lefigaro.fr/eco-monde/200512 ... tml?080529

Et bien sûr pour Mouillad, c'est une bonne affaire les prets sur 50 ans.
Il devrait y avoir une loi pour les faire taire ces destructeurs de vie

[krachimmo]

C'est un scandale! Tout simplement un scandale!

[Roosvelt]

C'est un scandale! Tout simplement un scandale!

On s'y attendait (cf mon blog). Le gvt tire ses dernières cartouches pour que la bulle puisse tenir jusqu'en 2007.

Les prêts sur plus de 40 ans ne concerneront certement qu'un pourcentage totalement insignifiant mais le but du gouvernement c'est l'effet d'annonce qui pourrait par contre ralentir la chute ou même la reporter.

Dans tous les médias, on aura la citation de la FNAIM suivante :

"en fait les prix ne sont pas surévalués, il n'y a pas de bulle, car les jeunes ménages sont resolvabilisés grâce aux prêts sur 50 ans".

Plus dure sera la chute.....mais l'important c'est pour eux avant tout de passer 2007.

[pitouchok]

50 ans au lieu de 25 ne permet pas d'emprunter le double.
Ce n'est que du remboursement d'interet.

[fantomas]

Pour faire un crédit immobilier sur 50ans il faut un taux de crédit quasiment à zero % donc rien à craindre à l'horizon

[benoit16]

Pour faire un crédit immobilier sur 50ans il faut un taux de crédit quasiment à zero % donc rien à craindre à l'horizon

C'est pas vrai.
C'est déja le cas en Suisse.

Tu payes un loyer à ta banque.
Le montant est : Capital à remboursé / Taux
Le remboursement tend vers les intérêts car
l'amortissement tend vers zéro.

[Roosvelt]

Pour faire un crédit immobilier sur 50ans il faut un taux de crédit quasiment à zero % donc rien à craindre à l'horizon

Dans les faits oui, mais attention à l'effet d'annonce qui va rassurer les vendeurs et les acheteurs avec le raisonnement de moutons suivant :"le marché ne paut pas se retourner et va même progresser puisque l'on peut desormais emprunter sur 50 ans".

N'oublions pas que pour le mouton de base : "la baisse des taux a compensé la hausse des prix"

[fantomas]

Benoit 16 >
Je n'ai pas tout compris. Mais cela supoose que le mode de calcul de remboursement changerait.
Pour faire une remboursement sur 50ans il faudrait donc effectivement jouer sur des stratégies "in fine" like des américains qui ont des systèmes leur permettant de remboursement uniquement les interets pendant 15 ans pour ensuite commencer à rembourser sérieusement le capital.

[benoit16]

Benoit 16 >
Je n'ai pas tout compris. Mais cela supoose que le mode de calcul de remboursement changerait.
Pour faire une remboursement sur 50ans il faudrait donc effectivement jouer sur des stratégies "in fine" like des américains qui ont des systèmes leur permettant de remboursement uniquement les interets pendant 15 ans pour ensuite commencer à rembourser sérieusement le capital.

Bonjour,

C'est aussi peut être moi, qui est mal compris ta remarque.
En plus j'ai fait une faute d'orthographe dans ma réponse

Je dis simplement que si le taux de crédit est de 5%
(donc différent de zéro), tu peux faire un emprunt
sur 50 ans sans problème.

Bonne journée.

[fantomas]

Je dis simplement que si le taux de crédit est de 5%
(donc différent de zéro), tu peux faire un emprunt
sur 50 ans sans problème.

Et j'en ai déduis que dans ce cas le mode remboursement doit changer car avec le système actuel à 5% hors assurance les mensualités baisse presque plus au dela de 25 ans donc aucun interat à aller plus loin.
Par contre si on paye reellement que des interets pendant 15-20ans et le globalement le capital durant les 20ans - 30 dernières années, le modèle est viable.

[Maître Folace]

Prêts à 50 ans... Il est fort à parier que désormais, dans les successions, on n'héritera plus d'un capital mais... de dettes

[slash33]

Je viens de poser la question à un collègue.
Moi : "ça te dirais un prêt à 50 ans ?"
Lui : "je serais mort bien avant le terme du contrat".

Et oui à rentrer dans la vie active plus tard on repousse aussi son entrée à l'accession à la propriété.

Interrogation personnelle : y a t'il un réel intérêt à devenir propriétaire si c'est pour en prendre pour 50 ans ?

[Maître Folace]

Interrogation personnelle : y a t'il un réel intérêt à devenir propriétaire si c'est pour en prendre pour 50 ans ?

D'ailleurs dans ces conditions peut-on encore dire qu'on devient propriétaire ? En ne payant que des intérêts pendant des décennies, le vrai propriétaire de fait est... la banque !

[immostat]

Je viens de poser la question à un collègue.
Moi : "ça te dirais un prêt à 50 ans ?"
Lui : "je serais mort bien avant le terme du contrat".

Et oui à rentrer dans la vie active plus tard on repousse aussi son entrée à l'accession à la propriété.

Interrogation personnelle : y a t'il un réel intérêt à devenir propriétaire si c'est pour en prendre pour 50 ans ?

Le seul interet à mon avis est de donner à ses descendances. Crois moi, un heritage c'est une boufée d'oxygene dans la vie. C'est comme ça que j'ai pu integralement acheter mon appart.

[pitouchok]

Je viens de poser la question à un collègue.
Moi : "ça te dirais un prêt à 50 ans ?"
Lui : "je serais mort bien avant le terme du contrat".

Et oui à rentrer dans la vie active plus tard on repousse aussi son entrée à l'accession à la propriété.

Interrogation personnelle : y a t'il un réel intérêt à devenir propriétaire si c'est pour en prendre pour 50 ans ?

Le seul interet à mon avis est de donner à ses descendances. Crois moi, un heritage c'est une boufée d'oxygene dans la vie. C'est comme ça que j'ai pu integralement acheter mon appart.

D'un autre coté donner un appart à ses enfants (qui auront pas loin de 60 ans quand on sera mort) et donner l'equivalent en assurance vie ou je ne sais quoi n'est pas mieux.
Je suis virtuellement proprieteaire d'une partie de maison au fin fond d'une campagne italienne.
Invendable tant que les heritiers ne sont pas d'accord et pas forcement placée là où les enfants travaillerons (en chine pour les notres )

[Droopy_man]

Par contre si on paye reellement que des interets pendant 15-20ans et le globalement le capital durant les 20ans - 30 dernières années, le modèle est viable.

Et quand tu déménages au bout de 10-15ans, tu rembourses l'intégralité du Capital, et au mieux, il te reste la plus-value éventuelle (aux frais de remboursement anticipés près).
Cela revient à une sorte de location (tu loues le bien à la banque pendant 15-20 ans).

Je ne vois pas bien l'intérêt.

[fantomas]

Je ne vois pas bien l'intérêt.

Esperer que le bien que t'achetes prendra de la valeur avec le temps?
C'est comme cela que fonctionne la bulle aux U.S.

[lebouru]

D'accord Krachimmo SCANDALE...un pas de plus vers la creation de non richesses partageable pour un monde ou tout le monde devient egoiste par peur des lendemains...quand je met ca a cote des efforts que font les benevoles du telethon et des resto je me dis qu'il y a vraiement quelque chose qui ne tourne plus rond.L'argent doit faire le bonheur des citoyens par une redistibution et des investissements createur de richesse et de progres! C'est le contraire qui se passe...tout va partir dans l'immobilier !

[yYy]

D'accord Krachimmo SCANDALE...un pas de plus vers la creation de non richesses partageable pour un monde ou tout le monde devient egoiste par peur des lendemains...quand je met ca a cote des efforts que font les benevoles du telethon et des resto je me dis qu'il y a vraiement quelque chose qui ne tourne plus rond.L'argent doit faire le bonheur des citoyens par une redistibution et des investissements createur de richesse et de progres! C'est le contraire qui se passe...tout va partir dans l'immobilier !

Soit. Personnellement je suis favorable à ce dispositif. J'apprécie le choix qui m'est offert en terme de durée. Il fut un temps où les crédits n'étaient pas modulables, le remboursement anticipé très onéreux...Que les banques puissent évoluer vers une souplesse accrue me satisfait.
Car au fond, chacun fait ce que bon lui semble. Sommes-nous aujourd'hui obligés de contracter un prêt à 20, 25 ou 30 ans ? Certes non. Sommes-nous même obligés d'acheter ? Evidemment non. Bref, j'apprécie cette mesure.

Quant à croire que ce dispositif maintiendra la bulle, il y a un pas à ne pas franchir. L'allongement des durées est une opération à rendement décroissant. On emprunte un peu plus sur 50 ans / 30 ans, mais rien de nature à soutenir durablement le marché. D'autant que les banques n'ont visiblement pas préparé leur offre.
Ce qui me conduit à rappeler qu'aujourd'hui, peu d'institutions financières proposent des crédits sur 35 ans alors qu'elles le pourraient.

[ReG_]

et sur 50 ans, pas d'assurances chômage, puisque le risque assuré est certain !

[Polvadot]

D'accord Krachimmo SCANDALE...un pas de plus vers la creation de non richesses partageable pour un monde ou tout le monde devient egoiste par peur des lendemains...quand je met ca a cote des efforts que font les benevoles du telethon et des resto je me dis qu'il y a vraiement quelque chose qui ne tourne plus rond.L'argent doit faire le bonheur des citoyens par une redistibution et des investissements createur de richesse et de progres! C'est le contraire qui se passe...tout va partir dans l'immobilier !

Alors il faut faire péter la baraque Les français de2005 valent largement ceux de 1789 .. Non ?

[krachimmo]

D'accord Krachimmo SCANDALE...un pas de plus vers la creation de non richesses partageable pour un monde ou tout le monde devient egoiste par peur des lendemains...quand je met ca a cote des efforts que font les benevoles du telethon et des resto je me dis qu'il y a vraiement quelque chose qui ne tourne plus rond.L'argent doit faire le bonheur des citoyens par une redistibution et des investissements createur de richesse et de progres! C'est le contraire qui se passe...tout va partir dans l'immobilier !

Alors il faut faire péter la baraque Les français de2005 valent largement ceux de 1789 .. Non ?

Péter la baraque oui c'est le cas de le dire! Sans aller jusque là, je rêve d'un grand lobby qui appellerait les gens à boycotter l'immobilier. J'imagine déja les cellules de crise à Bercy et les réunions avec la FNAIM. Je rêve d'une situation comme celle là où la France se révolterait contre l'immobilier élevé.

[ReG_]

Il faudrait diffuser un tract simple alertant les gens sur ce qu'il les attends réellement en s'endettant à 33% sur 30 ans...le risque de negative equity, les charges exceptionnelle, la taxe fonciere..J'ai bien peur que la plupart ne réalisent pas et pensent qu'ils s'en sortiront quoiqu'il arrive !

[bienjoué]

Quant à croire que ce dispositif maintiendra la bulle, il y a un pas à ne pas franchir. L'allongement des durées est une opération à rendement décroissant. On emprunte un peu plus sur 50 ans / 30 ans, mais rien de nature à soutenir durablement le marché.

Je ne puis assurer un lien mécanique qui maintiendrait forcément la bulle, mais je franchirais volontier le pas de dire que si nos élus voulaient tout faire pour amoindrir l'impact de l'éclatement de la bulle, il ne s'y prendraient pas autrement.
Pour la description du pourquoi/comment, je te renvoie à mon post là: viewtopic.php?t=5417

D'autant que les banques n'ont visiblement pas préparé leur offre.

Exact. C'est une question de temps maintenant que l'allongement de la durée d'hypothèque va être effective.
Sans un changement complet de schéma, décrit dans mon post, sur le plan du Marketing bancaire, il n'y a pas une énorme différence entre un prêt à 17, 25 ou 30ans: Dans tous les cas, l'emprunteur cherche à devenir à terme le propriétaire économique du bien.
En passant de 25 à 50ans, on change complétement de schéma. Le but n'est évidement plus de devenir propriétaire économique du bien.

Les banques vont propser un nouveau produit, qui s'apparentera à une location très très bon marché, plutot qu'à un prêt à l'acquisition. Les Banques planchent certainement là-dessus pour préparer leur offre (Quelqu'un travaillant dans la banque peut-il confirmer?). Comme c'est un marché qui s'ouvre, elles ne peuvent rester les bras croisés...
La seule chose sur laquelle je ne suis certain, c'est que les mentalités francaises soient prêtes pour ce produit. Mais avec de gros effets d'annonce du genre: "divisez par deux votre loyer", ca peut faire du bruit...


Enfin, un raisonnement par l'absurde: Si ca ne change rien de passer d'une durée d'hypothèque maxi de 35 à 50 ans, pourquoi le gouvernement le fait-il?

[ReG_]

et je maintiens que les vendeurs vont doubler ou tripler leur prix...on va voir des studios à 300 000 ¤ et des maisons phénix à 1 000 000 ¤ ! Quel mécanisme est prévu pour lutter contre la speculation ? La baisse des taux qui devait nous permettre d'être propriétaire plus facilement est à l'origine de la bulle immobilière !

Ce changement de schéma de pensée me rappelle une blague :

2 hommes discutent. L'un fait : tout le monde se moque de moi parce que je suis bègue alors on m'a conseillé un psy qui pourrait m'aider...
2 semaines plus tard, les deux hommes se voient à nouveau et discutent :
"alors ça va ton entrevue avec le psy, tu es guéri de ton bégaiement ?"
"Non, je begaie toujours, mais maintenant je m'en fous !"

[bienjoué]

et je maintiens que les vendeurs vont doubler ou tripler leur prix...on va voir des studios à 300 000 ¤ et des maisons phénix à 1 000 000 ¤ ! Quel mécanisme est prévu pour lutter contre la speculation ?

Sans cautionner de tels prix qui pourraient paraitre dingue - surtout alors que tous nous témoignons de la démence des prix actuels - en théorie c'est possible.
Bienvenu en Suisse... Des prix que beaucoup de Francais considéreraient abhérants, mais "normaux" ici (en fin de compte, une maison n'est elle pas partout dans le monde faite d'un peu de béton et de main d'oeuvre?). Bien plus élevés que ce que nous connaissons aujourd'hui dans le haut de la bulle en France...

[bienjoué]

"Non, je begaie toujours, mais maintenant je m'en fous !"

Tres bien résumé ReG_. Excellente analogie! J'avais oublié cette blague.
C'est exactement ca...
"Non je continue à ne pas rembourser de capital et à vivre chez mon banquier, mais maintenant je m'en fous car ca me coute deux fois moins cher que ton loyer".

[ReG_]

Pour l'allongement des hypotheques, il n'y a pas que les particuliers qui empruntent, il y a des (grandes) entreprises et des collectivités locales pour qui l'échelle de temps est différente de la nôtre.

[bienjoué]

Pour l'allongement des hypotheques, il n'y a pas que les particuliers qui empruntent, il y a des (grandes) entreprises et des collectivités locales pour qui l'échelle de temps est différente de la nôtre.

Exact.
Le lien du Ministere des Finance laisse peu de doute quant à la finalité. Elle est axée sur les particuliers: voir là http://www.minefi.gouv.fr/archives/comm ... 411252.htm et là: http://www.minefi.gouv.fr/presse/dossie ... fiche3.pdf

[ReG_]

Enfin, on ne voit plus tres bien comment les investisseurs vont recupèrer leur mise, puisque le remboursement du capital devient impossible. Les vendeurs de terrain ne vont pas manquer de se sucrer...Si c'est ce qui se passe en Suissse, je ne comprends pas bien l'intérêt. Ce système va générer une hausse perpétuelle à 2 chiffres...Ca donne le vertige...

[_MARIE_]

C'est un scandale! Tout simplement un scandale!

+1

[ReG_]

et puisqu'on rembourse plus le capital, on ne pourra pas recharger l'hypotheque !!! Je comprends rien

[bienjoué]

C'est un scandale! Tout simplement un scandale!

+1

+1 +1 +1

En un certain sens, cela peut être percu comme un scandale - surtout si vous attendez une baisse des prix immobilier pour acceder à la propriété.
Mais si vous étiez pouvoirs publics, et aviez en charge la protection du pouvoir d'achat des ménages, et la tache d'éviter une crise économique, vous prendriez sans doute les mesures qui restent à votre disposition?

[bienjoué]

Enfin, on ne voit plus tres bien comment les investisseurs vont recupèrer leur mise, puisque le remboursement du capital devient impossible

Pour une banque, vous profitez d'un revenu garanti sur tres long terme (que des interets) - avec une assurance déces, chômage, etc... donc sommes toutes assez bien protégés.
En fin de compte, la banque récupére le capital grace à l'hypothèque (vente du Principal, ou location).

[ReG_]

Quel est la faille de ce système machiavélique ? Où est la création de richesse dans tout ça ?

[bienjoué]

et puisqu'on rembourse plus le capital, on ne pourra pas recharger l'hypotheque !!! Je comprends rien :) :shock:

On peut recharger l'hypothèque pour le montant du capital remboursé (même tres faible, au bout de 15 ans - sur un pret de 50ans - on en a un peu remboursé) et surtout, en cas de revalorisation du bien (prix de l'immo en hausse).

[bienjoué]

Quel est la faille de ce système machiavélique ? Où est la création de richesse dans tout ça ?

???

[ReG_]

Enfin, on ne voit plus tres bien comment les investisseurs vont recupèrer leur mise, puisque le remboursement du capital devient impossible

Pour une banque, vous profitez d'un revenu garanti sur tres long terme (que des interets) - avec une assurance déces, chômage, etc... donc sommes toutes assez bien protégés.
En fin de compte, la banque récupére le capital grace à l'hypothèque (vente du Principal, ou location).

Je serai assez interessé par le tarif qui sera pratiqué par les assureurs dans un tel montage...c bizarre que personne ne parle du coût des assurances dont les primes commencent à être conséquentes vu les capitaux empruntés. Je suis à peu près sûr notamment que tres peu de gens s'assurent contre le chômage.( de toute facon vu le délai de carence pratiqué...6 mois, il faut assurer pendant ce temps...)

[ReG_]

Et les suisses sont heureux de ce systemes ? (ils n'ont pas le choix... )

Soit dit en passant, l'état s'inquiète du montant des frais d'hypothèques, quelle générosité ! Taxe foncière, frais de notaires, taxe locale d'equipement, ça n'existe pas !

[bienjoué]

Je serai assez interessé par le tarif qui sera pratiqué par les assureurs dans un tel montage...

Question interessante.
Je peux essayer de trouver ce qui se pratique en Suisse (durée=99ans, donc plus que l'espérance de vie moyenne )

[bienjoué]

Et les suisses sont heureux de ce systemes ? (ils n'ont pas le choix... ;-))

Je ne crois pas que le Bonheur soit un élément à prendre en compte.
Dans un certain sens, si cela permet de se loger à moindre cout, dans une résidence principale qui plait, ca peut aider au "bonheur"

[ReG_]

Et les suisses sont heureux de ce systemes ? (ils n'ont pas le choix... )

Je ne crois pas que le Bonheur soit un élément à prendre en compte.
Dans un certain sens, si cela permet de se loger à moindre cout, dans une résidence principale qui plait, ca peut aider au "bonheur"

j'ai toujours pensé que le rôle d'un état était de protèger son peuple et de lui permettre de s'épanouir, pas de l'asservir avec une camisole financière. Mais je suis un grand utopiste

j'ai manifestement l'impression que notre gouvernement, sous prétexte de modernité, allume des incendies et attisent les braises, sous prétexte que ça ira mieux après avoir fait place nette.

[bienjoué]

j'ai toujours pensé que le rôle d'un état était de protèger son peuple et de lui permettre de s'épanouir, pas de l'asservir avec une camisole financière

Limiter la baisse des prix immobiliers, augmenter l'accès au crédit, permettre de se loger à moindre cout, libérer du pouvoir d'achat... dans tous ces objectifs, l'Etat peut reconnaitre son rôle.

Quant à être utopiques, on l'est tous un peu... mais j'ai bien peur que la place soit aujourd'hui plus au pragmatisme...

[ReG_]

Je suis allé faire un tour sur le site UBS...apparemment en suisse on trouve en effet des "hypothèques", comprendre des crédits, à durée illimitée...on rembourse on sait pas trop combien, il y a pleins d'options....ouf ! mais on rembourse, un peu comme ces placements qui sont sensés nous rapporter selon le cours de la bourse...mais on sait pas à l'avance combien..
enfin , ubs impose 20% de la somme en apport, c'est draconien ! Quand notre pavillon phénix vaudra 1 000 000 ¤, tout le monde aura 20% de cette somme en banque...bien sûr !

[lebouru]

eh Bienjoue je crois que tu m'as pretes des propos qui ne m'appartiennent pas relis les post!

[bienjoué]

eh Bienjoue je crois que tu m'as pretes des propos qui ne m'appartiennent pas relis les post!

Bien vu lebouru - Y'en a au moins un qui suit quelque chose dans ce post.
J'ai corrigé et rendu à yYy ce qui appartient à yYy.
C'était, je l'admet, fort Maljoué de la part de Bienjoué... Avec mes excuses.

[bienjoué]

enfin , ubs impose 20% de la somme en apport, c'est draconien !

Pour info, dans un tel produit financier, la raison de l'apport de 20% est encore plus flagrant que pour un prêt classique. Il ne sert pas à réduire le montant des loyers, à rentrer dans des limites de taux d'endettement des ménages (=amortissement immediat du capital pour un prêt classique), mais bel et bien pour diminuer immédiatement le risque pour la banque.
Par un exemple chiffré:
Comme c'est réellement la Banque qui est propriétaire du bien, l'apport de 20% ne permet pas de rembourser le capital, mais de diminuer de 20% immediatement le risque sur le bien financé.
Pour une maison qui vaut sur le marché Eur500.000, l'apport de Eur100.000 permet à la banque de se retrouver avec une hypothèque qui vaut Eur500.000 alors que le prêt est de Eur400.000. Le marché peut se casser la figure de 20% immédiatement sans que la Banque n'en subisse les conséquences. A ce que j'en comprends, par défaut, la banque ne prête jamais au delà de 80% du prix estimé du bien (évalué par les experts immobiliers de la banque) - et non pas du prix de transaction

Quand notre pavillon phénix vaudra 1 000 000 ¤, tout le monde aura 20% de cette somme en banque...bien sûr !

(Eur1Mio pour le pavillon phénix, même avec une ENORME bulle, tu y vas un peu fort quand-même...)
Et comme effectivement tout le monde n'a pas forcément 20% de la somme en banque quand les prix sont si élevés, les Banques sont créatives et acceptent d'autres formes de mise-en-gage. Par exemple en Suisse, comme déjà mentionné dans certain autres messages, les futurs acquéreurs peuvent utiliser leur "3e Pilier" (une assurance retraite complémentaire capitalisée), en partant du principe que: 1) en cas de revente de la maison dans un contexte haussier la retraite est capitalisée dans l'immobilier et 2) le fait de payer un faible loyer, y compris à l'âge de la retraite, participe à diminuer les besoins financiers du retraité...

[Pajala]

j'ai toujours pensé que le rôle d'un état était de protèger son peuple et de lui permettre de s'épanouir, pas de l'asservir avec une camisole financière. Mais je suis un grand utopiste

Le rôle de l'état est un rôle d'asservissement !
Si vous comptez sur l'état pour vous "protéger" (demandez aux grands pères à Verdun...) ou vous "épanouir", vous allez être déçu.

Pour autant que je sache, mais je prendrais avec plaisir les précisions et corrections que l'on m'apportera, il n'y a pas d'assurance décès en Suisse sur les prêts à 99 ans (on ne peut assurer que si il y a aléa). La dette hypothécaire se lègue avec le bien.
Cordialement.

[ReG_]

j'ai toujours pensé que le rôle d'un état était de protèger son peuple et de lui permettre de s'épanouir, pas de l'asservir avec une camisole financière. Mais je suis un grand utopiste

Le rôle de l'état est un rôle d'asservissement !
Si vous comptez sur l'état pour vous "protéger" (demandez aux grands pères à Verdun...) ou vous "épanouir", vous allez être déçu.

Pour autant que je sache, mais je prendrais avec plaisir les précisions et corrections que l'on m'apportera, il n'y a pas d'assurance décès en Suisse sur les prêts à 99 ans (on ne peut assurer que si il y a aléa). La dette hypothécaire se lègue avec le bien.
Cordialement.

Quelle réduction ! on sent le discours de quelqu'un de totalement désabusé ! Vous êtes donc revenu de tout ? il ne faut pas confondre l'état avec les hommes qui sont à sa tête...Mais là, on sort du sujet.