TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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Catalan
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10801 Message par Catalan » 21 janv. 2018, 10:05

Bernard minet a écrit :Qui qu'a rechargé le fusil qu'a qu'un coup ???
:lol: l’avait oubliée celle-là !

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jvlabas
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#10802 Message par jvlabas » 21 janv. 2018, 13:41

Catalan a écrit :Toutafé, les courbes sont clairement annonciatrices d’un crac.
L’effet reservoir n’ayant pas pu rattrapper le couteau qui tombe, le fly-to-quality sous-jacent crée un biais statistique duquel résulte un effet de myopie.
Depuis 2005, la baisse entraine la baisse : voir les chiffres 2007T2-2009T1 pour le Limousin, ils parlent d’eux même.
Pour l’idf un choc d’offre est imminent, ceux qui cherchent un logement peuvent en témoigner.
Quant aux taux, notre économie subit des tensions inflationnistes, l’économiste Cyril Hanouna y faisait encore référence sur twitter.
Ouf avant la dernière phrase j'avais cru que c'était sérieux.
Très drôle du coup :-)
...mais le chemin est long.

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#10803 Message par optimus maximus » 21 janv. 2018, 14:01

lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.

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#10804 Message par Vincent92 » 21 janv. 2018, 14:38

optimus maximus a écrit :
lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.
C'est dommage pour toi d'être dans le 17ième arrondissement de Paris et pas dans la Creuse n'est ce pas? Encore une fois, pour 2017, tu avais presque raison en valeur absolue pour ton coin. Seul le signe était faux. Après, un "+" ou un "-" c'est du détail.
Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

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#10805 Message par optimus maximus » 21 janv. 2018, 14:58

Vincent92 a écrit :
optimus maximus a écrit :
lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.
C'est dommage pour toi d'être dans le 17ième arrondissement de Paris et pas dans la Creuse n'est ce pas? Encore une fois, pour 2017, tu avais presque raison en valeur absolue pour ton coin. Seul le signe était faux. Après, un "+" ou un "-" c'est du détail.
Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
Ça veut juste dire que les gens consacrent à leur achat immobilier environ 5 années de leurs revenus contre 3 années environ il y a 20 ans. Qu'est-ce qui permet cela à ton avis ? Et la courbe de Friggit pour Paris est faussée par le dénominateur.

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#10806 Message par Vincent92 » 21 janv. 2018, 15:05

optimus maximus a écrit :
Vincent92 a écrit :
optimus maximus a écrit :
lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.
C'est dommage pour toi d'être dans le 17ième arrondissement de Paris et pas dans la Creuse n'est ce pas? Encore une fois, pour 2017, tu avais presque raison en valeur absolue pour ton coin. Seul le signe était faux. Après, un "+" ou un "-" c'est du détail.
Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
Ça veut juste dire que les gens consacrent à leur achat immobilier environ 5 années de leurs revenus contre 3 années environ il y a 20 ans. Qu'est-ce qui permet cela à ton avis ? Et la courbe de Friggit pour Paris est faussée par le dénominateur.
Il faudrait savoir. Un coup tu nous dis que "les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches" et ensuite tu dis que "les gens consacrent à leur achat immobilier environ 5 années de leurs revenus contre 3 années environ il y a 20 ans".
Je rappelle que, au départ, la démonstration devenait amener à prouver que "ceux qui achèteront durant cette période se feront tondre comme des moutons quand elle explosera". Ils sont où ces gens ruinés?
Tu veux nous parler des chiffres 2007T2-2009T1 pour le Limousin, c'est ca?
Sinon, pour répondre quand même à ta question : Une combinaison d'augmentation de l'apport, hausse des salaries, baisse des taux et d'allongement de la durée des prêts, changement plus ou moins marqué du profil de l'acheteur suivant le marché, achat retardé (le primo accèdent moyen à 34-35 ans aujourd'hui),...
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

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#10807 Message par Gpzzzz » 21 janv. 2018, 15:51

Tout le monde s accorde pour dire que le krach annoncé en 2005 n arrivera pas..
Malgré les episodes 2008 et 2012 le marché ne s est pzs effondré comme cela avait été le cas dans les années 90 a Paris et IDF notamment...

Apres, on se rend compte que depuis 10ans, hors paris IM les prix n augmentent plus par rapport aux revenus des français.. et que pour les qques quartiers qui augmentent un peu c est largement compensé par les taux d intérêt..
Bref l acheteur de 2018 est le meme que celui de 2011.. il achete les memes choses.. ca montre bien qu il existe un plafond de verre dans la plupart des régions de France..

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#10808 Message par optimus maximus » 21 janv. 2018, 15:53

En soi, toute la hausse que l'on peut expliquer autrement que par l'attitude irrationnelle des agents économiques n'est pas de la bulle à strictement parler. Le gars de province emprunte sur 18 ans au lieu de 12 ans auparavant, toujours avec un taux fixe, et pour un effort mensuel identique... ça ne change pas grand grand chose à sa vie. Le seul problème que cela pose réside dans la hausse de l'endettement global. Mais ça reste gérable, sauf grave crise économique.
Néanmoins, lorsque la hausse est due à un phénomène exogène (afflux de capitaux qui se déverse sans compter sur le marché immobilier d'une ville), l'autochtone peut légitimement se considérer comme victime d'une bulle. Et ça pose des problèmes sensibles d'aménagement du territoire, en particulier si la zone concernée est une grand bassin d'emplois. Les prix à Paris seraient moins élevés si l'argent de la corruption ne venait pas se déverser en aussi grande quantité ou si les riches Italiens avaient foi en l'avenir économique de leur pays.

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#10809 Message par kamoulox » 21 janv. 2018, 16:13

Un smicard d as une zone à 3000 le m2 il n’emprunte pas.
Dans une zone à 1 smic le m2 il a intérêt d’emprunter pour sa RP.

Ça dépend de ton salaire comparé au m2 du coin aussi.

Si tu gagnes 3000 dans un coin à 2000 le m2 tu es large. Si tu gagne 4000 dans un coin à 10000...

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#10810 Message par lecriminel » 21 janv. 2018, 18:55

Vincent92 a écrit : Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
sachant que la courbe prix/revenu est parlante, alors que la courbe de prix brute n'a que peu d'interet (outre mesurer l'inflation, mais ce n'est pas ce qui nous interesse)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10811 Message par lecriminel » 21 janv. 2018, 19:08

Gpzzzz a écrit :Tout le monde s accorde pour dire que le krach annoncé en 2005 n arrivera pas..
.......
Bref l acheteur de 2018 est le meme que celui de 2011.. il achete les memes choses.. ca montre bien qu il existe un plafond de verre dans la plupart des régions de France..
s'il n'arrive pas et ne devrait pas arriver, c'est parce que la bulle a dégonflé:
.......
car ce n'est pas juste: tu as un effet qualité (que je vais ignorer pour la difficulté à le calculer), et un effet taux (pour 3 points de base, avec des taux à LT fixés au départ, sur 20 ans c'est 60% du prix du bien économisé) qui renforce l'effet qualité (exemple vu sur le forum: on n'achète plus le bien visé 25% moins cher qu'il y a quelques années, mais on change de categorie et on en achète un autre 10% plus cher: les chiffres des notaires comptent une hausse de 10% alors qu'un même bien a perdu 25% (en fait plus puisqu'on n'a meme pas pu le vendre))
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10812 Message par Bernard minet » 21 janv. 2018, 22:21

lecriminel a écrit :
Gpzzzz a écrit :Tout le monde s accorde pour dire que le krach annoncé en 2005 n arrivera pas..
.......
Bref l acheteur de 2018 est le meme que celui de 2011.. il achete les memes choses.. ca montre bien qu il existe un plafond de verre dans la plupart des régions de France..
s'il n'arrive pas et ne devrait pas arriver, c'est parce que la bulle a dégonflé:
.......
car ce n'est pas juste: tu as un effet qualité (que je vais ignorer pour la difficulté à le calculer), et un effet taux (pour 3 points de base, avec des taux à LT fixés au départ, sur 20 ans c'est 60% du prix du bien économisé) qui renforce l'effet qualité (exemple vu sur le forum: on n'achète plus le bien visé 25% moins cher qu'il y a quelques années, mais on change de categorie et on en achète un autre 10% plus cher: les chiffres des notaires comptent une hausse de 10% alors qu'un même bien a perdu 25% (en fait plus puisqu'on n'a meme pas pu le vendre))
Bref on s'en fou, pas de crack pas de bulle.

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#10813 Message par Catalan » 21 janv. 2018, 23:04

?
Fly to quality avec forte hausse des volumes et augmentation de la part de primos...
Ce serait étrange.

Les bullistes les plus zélés du forum m’ont expliqué que le fly to quality c’était moins d’acheteurs, moins de transac, plus de délai, conditions de prêt resserrées, moins de primo et en conséquence un prix moyen plus élevé (biais, structure, bruit, etc).

Là on a une conjoncture diamétralement opposée...
Et encore ce même fly-to-quality avec 1 million de transac, des taux au sous-sol, du primo à la pelle, des banques qui déversent le trop plein des QE, ...

Je n’y crois pas une seconde.

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#10814 Message par lecriminel » 22 janv. 2018, 00:20

Catalan a écrit :?
Fly to quality avec forte hausse des volumes et augmentation de la part de primos...
regarde les annonces actuelles et celles d'il y a 10 ans....

pas de crack pas de bulle.

si tu veux, l'important c'est qu'elle diminue
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10815 Message par Catalan » 22 janv. 2018, 09:16

Je comprends pas ta remarque.
Y a 10 ans, en 2008, c’était 6 mois après une importante crise financière.
Effondrement des volumes, drasticité des octrois de prêts à des taux élevés, énorme stock de biens à vendre, etc

Est-ce le contexte actuel ? Non, pas du tout.
Celà va-t-il se reproduire un jour ? Oui, peut-être dans 1, 5, 10 ou 50 ans.

Je rappelle d’ailleurs qu’après cette crise financière, boursière, bancaire, avec risque d’effondrement systémique, l’immo a perdu.....10/15 %
Et cette crise, une fois la phase de stupéfaction dissipée, a engendré un transfert massif d’actifs papier vers de la pierre.
Ceci contribuant à la fulgurante remontée des volumes/prix 18 mois plus tard.

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#10816 Message par kamoulox » 22 janv. 2018, 09:20

A la différence du marché américain réellement en bulle qui lui s’est effondré pendant qu’en France on encaissait une relative faible baisse. 10-15% tu n’est pas ruiné, un bien divisé par 2 la ce n’est plus le même son de cloche

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#10817 Message par optimus maximus » 22 janv. 2018, 09:40

kamoulox a écrit :A la différence du marché américain réellement en bulle qui lui s’est effondré pendant qu’en France on encaissait une relative faible baisse. 10-15% tu n’est pas ruiné, un bien divisé par 2 la ce n’est plus le même son de cloche
Aux Stazunis, les prix se sont bien cassés la gueule mais sont ensuite bien remontés à partir de 2011-2012 grâce aux taux bas. Les villes les plus dynamiques sont au dessus de leur niveau de 2006. Les autres coins n'ont pas remonté.
Il y adonc des constats assez similaires à faire pour ces deux pays, même si les scénarios sont un peu différents.

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#10818 Message par kamoulox » 22 janv. 2018, 09:58

Oui effectivement

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#10819 Message par Catalan » 22 janv. 2018, 11:11

Oui, c’était bien le sens de mon propos.
10/15% de baisse c’est très peu dans une telle conjoncture.
L’immo a été à la fois résistant et résilient.

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#10820 Message par lecriminel » 22 janv. 2018, 16:25

Catalan a écrit :Je comprends pas ta remarque.
quand je dis 10 ans je parle de 2006, 2007, 2008, pas une periode particulière;
je me souviens qu'il ne serait jamais venu à l'esprit de chercher un bien en bon etat (hors budget et même rare: les vendeurs de ce genre de biens ne voulaient pas s'asseoir sur quelque chose qui montait de 10% par an, c'etait plus facile de comprendre l'opportunité de vendre quand tu avais un truc que tu n'avais pas réussi à refourguer depuis une generation), que meme en province on comptait les prix en m2 (car le cout des travaux etait faible au regard du cout du m2). Je sais que la mode actuelle de l'emplacement, de pas trop loin du boulot, suit une autre qui etait celle de la propriété à tout prix ("prendre le train"), qu'on etait au vert, c'etait reposant, qu'il vaut mieux un loin chez soi qu'un près chez les autres, que de toute façon les 40 premiers kilometres sont payés par l'etat. Et que l'avantage d'acheter une ruine, c'est qu'on peut tout faire à son gout
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#10821 Message par lecriminel » 22 janv. 2018, 16:26

Catalan a écrit :Oui, c’était bien le sens de mon propos.
10/15% de baisse c’est très peu dans une telle conjoncture.

on a augmenté l'aide à la pierre de 20 milliards (!!!) par an depuis cette date
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10822 Message par optimus maximus » 22 janv. 2018, 16:35

Catalan a écrit :Oui, c’était bien le sens de mon propos.
10/15% de baisse c’est très peu dans une telle conjoncture.
L’immo a été à la fois résistant et résilient.
Faut se souvenir de l'époque : en moins d'un an, les prix avaient baissé de 10% et les taux avaient baissé de 200 pdb. Le gain de pouvoir d'achat immobilier était très très conséquent.
Il faut reconnaître que ceux qui ont acheté à l'été 2009 ont eu le nez creux, surtout dans la ville lumière.

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#10823 Message par goinfrimmo » 24 janv. 2018, 10:21

optimus maximus a écrit :Il faut reconnaître que ceux qui ont acheté à l'été 2009 ont eu le nez creux, surtout dans la ville lumière.
Non, c'est juste une coïncidence.

http://labourseauquotidien.fr/immobilier-france-2018/

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#10824 Message par crispus » 24 janv. 2018, 11:23

Catalan a écrit :Je comprends pas ta remarque.
Y a 10 ans, en 2008, c’était 6 mois après une importante crise financière.
Moins de 10 ans. Le marché s'est affolé mi-2008 (crise US, hausse des taux)et a sévèrement calé début 2009. Cette année là des baisses de 25% n'étaient pas rares, y compris à Paris.

La peur de se faire confisquer leur épargne a poussé" les détenteurs d'AV blindées à "sécuriser" leurs avoirs dans la caillasse parisienne, ce qui a relancé la bulle en quelques mois.

En 2011 les prix parisiens dépassaient ceux de 2008, considérés jusque là comme un plafond.

Les liquidités se faisant plus rares, la BCE a complaisamment ouvert les vannes du crédit en baissant continuellement les taux. On connait la suite. :roll:

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#10825 Message par goinfrimmo » 27 janv. 2018, 22:37

Les plus-values et la rente immobilières ne sont donc que le résultat d’artifices monétaires. Quelqu’un qui vend aujourd’hui un bien acheté en 2000 n’obtiendra jamais 70% de surface en plus avec le produit de sa vente. Quant à la rente du propriétaire bailleur, elle est tout aussi illusoire. Il suffit de contempler la courbe de l’indice des loyers. Net d’impôts, et en tenant compte de l’amortissement du bien, le rendement de l’immobilier d’habitation en France frise le zéro, l’encadrement des loyers se chargeant de spolier le présumé riche propriétaire.

Plus d'infos sur : http://la-chronique-agora.com/taxation- ... ilier-cpo/
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10826 Message par lecriminel » 28 janv. 2018, 18:43

Des plus-values fictives dues à un système monétaire frelaté
les plus values sont fictives d'abord parce qu'elles sont fictives: la majorité de ceux qui en parlent n'ont pas vendu....et n'ont meme pas l'intention de vendre prochainement
deuxiemement elles ne sont pas estimées correctement: l'effet qualité pour les biens post 2003 et l'oubli de nombreuses depenses mènent à des chiffres fantaisistes
troisiemement (c'est le point de l'article) si on considère que l'objet d'une somme aussi importante est de produire des interets, comme tout capital sa rentabilité a baissé (si on considère que les loyers ont suivi l'inflation, la rentabilité a baissé autant que les prix ont augmenté) ce qui est moins pire que les placements sans risque (s'ils vendaient pour placer sans risque, leur rente serait nettement inferieure à celle qu'ils auraient obtenu en vendant leur immobilier avant la hausse des prix)
Les PV c'est un concept sympa pour faire accepter plus facilement à des gens qui n'ont pas vraiment le choix l'immo cher.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10827 Message par cashisking » 29 janv. 2018, 08:45

lecriminel a écrit :les plus values sont fictives d'abord parce qu'elles sont fictives: la majorité de ceux qui en parlent n'ont pas vendu....
Les moins-values sont fictives aussi du coup, non ?

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#10828 Message par lecriminel » 29 janv. 2018, 15:44

cashisking a écrit :
lecriminel a écrit :les plus values sont fictives d'abord parce qu'elles sont fictives: la majorité de ceux qui en parlent n'ont pas vendu....
Les moins-values sont fictives aussi du coup, non ?
tout à fait !
on ne peut pas trop reprocher de regarder le marché pour estimer sa PV puisqu'il n'y a pas de meilleure alternative, mais c'est sans interet; pourquoi chercher à savoir si le marché est aujourd'hui à 100 (et tirer des plans sur la comète) alors que rien n'indique qu'il sera à 50 ou 150 quand tu vendras. Personnellement je n'ai aucune idée, depuis des années de la valeur de ma baraque (il faut dire que je n'en ai pas besoin, je ne serai pas dans la mouise en sabrant le prix)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10829 Message par flipper le dauphin » 14 mars 2018, 09:54

Le nouveau Friggit est paru
On est toujours en levitation
Les prix à Paris sont sur le point de depasser le cadre du graphique (à plus de 2.6 alors que le graph va à 2.7)

Bref rien de nouveau. Les prix sont elevés et ne veuilent toujours pas retourner dans le tunnel.

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#10830 Message par goinfrimmo » 15 mars 2018, 17:04

En effet, il y a un malin qui veut tirer le gros lot: http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 914055.htm.
10515€/m2 :lol:

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#10831 Message par m.enfin » 16 mars 2018, 14:42

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#10832 Message par Ben92 » 16 mars 2018, 14:50

A quand une échelle logartihmique pour la courbe Paris ? Ca devient difficilement lisible avec une pente aussi verticale. :mrgreen:

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#10833 Message par immoglobine » 17 mars 2018, 08:29

Il n’y a pas que Paris dans la vie.

La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013

L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011. Et encore celui ci n’est pas fractionné en Paris, IDF, France et province. ça permettrait de voir à quel point la province se gave en ce moment.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
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#10834 Message par lecriminel » 17 mars 2018, 09:31

immoglobine a écrit : ça permettrait de voir à quel point la province se gave en ce moment.
il n'y a plus de bulle dans la majorité du pays, mais il reste des entraves à l'achat:
1/ il faut trouver un ou deux boulots pour vivre
2/ si tu veux/dois partir, tu fais quoi de ta baraque dans ta région sans emploi (donc sans acheteur) ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10835 Message par kamoulox » 17 mars 2018, 12:30

Pour l'achat d'une résidence principale, les biens immobiliers de moins de 100 000 euros représentent 12% des projets et ceux de 100 000 euros à 150 000 euros 24%, selon Empruntis. Ensuite viennent les enveloppes plus importantes entre 150 000 euros et 200 000 euros (21%), de 200 000 euros à 250 000 euros (20%), de 250 000 euros à 350 000 euros (14%), de 350 000 euros à 500 000 euros (6%) et plus de 500 000 euros (3%). Ces montants varient selon la région. Ainsi, la proportion des biens de moins de 200 000 euros est moins élevée en Ile-de-France (35%) que dans l'Est (77%). Pour les biens les plus chers (350 000 euros et plus), l'Île-de-France en compte 18% alors que l'Est et l'Ouest 2%.

57% des biens achetés en France sont a moins de 200000 euros

http://www.ledauphine.com/france-monde/ ... ur-acheter

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#10836 Message par ignatius » 17 mars 2018, 13:07

immoglobine a écrit :Il n’y a pas que Paris dans la vie.

La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013

L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011. Et encore celui ci n’est pas fractionné en Paris, IDF, France et province. ça permettrait de voir à quel point la province se gave en ce moment.
Là aussi il faut différencier parmi la province, les métropoles (en hausse constante), les villes moyennes qui baissent ou stagnent selon leur attractivité, et la cambrousse où là on est en pleine dépression.
Pour ma part je m'intéresse surtout au marché des métropoles (chefs lieux de région pour simplifier), et donc mon jugement ne peut pas s'identifier pleinement aux courbes proposées par Friggit.
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#10837 Message par immopaul » 17 mars 2018, 14:19

immoglobine a écrit :La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013.
Il faut préciser que cette courbe ne montre pas le prix de l'immo, mais ceci :
Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage.
Autrement dit, si la courbe était complètement plate à l'horizontale, ça voudrai dire que l'immo augmente chaque année autant que l'inflation (en gros).
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10838 Message par lecriminel » 17 mars 2018, 17:50

immopaul a écrit :
immoglobine a écrit :La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013.
Il faut préciser que cette courbe ne montre pas le prix de l'immo, mais ceci :
Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage.
Autrement dit, si la courbe était complètement plate à l'horizontale, ça voudrai dire que l'immo augmente chaque année autant que l'inflation (en gros).
autrement dit, cette courbe est bien plus lisible (même si elle a ses défauts) que celle en monnaie courante (qui d'ailleurs trompe certains forumeurs)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10839 Message par m.enfin » 17 mai 2018, 15:58

St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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#10840 Message par crispus » 17 mai 2018, 21:21

Noter la similitude sur les périodes 85-90 et 2002-2007, en gros. Époque où JMP a ouvert ce forum :roll:
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Lorsque la courbe rose rejoint la noire, difficile de parler de surchauffe. 8)
Lorsqu'elle s'écarte en pratique seuls les "privilégiés" peuvent encore acheter : revente avec PV ou héritage/donation. :(
Ces 2 dernières années "tout le monde" peut acheter, sauf dans quelques endroits trop prisés pour être accessibles.
La mise en place de l'IFI pourrait là aussi inverser la tendance... :roll:

Reste que la baisse des taux fait que les emprunteurs paient encore 5 ans de mensualités en plus soit +33% par rapport à la tendance longue (15 ans). Autant d'argent pétrifié qui ne profite pas à l'économie réelle. :evil:

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#10841 Message par immopaul » 18 mai 2018, 09:17

La courbe de Paris est impressionnante, cette ville est extra-terrestre...
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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#10842 Message par slash33 » 24 mai 2018, 20:42

J'ai remarqué la courbe des loyers.

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#10843 Message par Vincent92 » 25 mai 2018, 09:31

immoglobine a écrit :L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011
Toutes les courbes de Friggit sont obtenues avec des données retraitées et c'est pour chacune d'entre elles un parti pris. Et celle ci au moins autant que les autres.
Tu nous parles de 2011 mais la courbe ne prends pas un compte le PTZ de 2011 par exemple. Ni les frais de notaires qui ont augmenté depuis, ni les intérêts d'emprunt défiscalisés pour les acheteurs jusqu'à je ne sais plus quand, ni la fiscalité qui s'est fortement alourdi (notamment pour les bailleurs),...
Je comprends tout à fait qu'on ne peut pas faire de courbe en considérant toutes les variables. Surtout lorsqu'il considère que tout ceci est du "bruit".
Mais tout ceci amène à des conclusions erronées pour ceux qui se contentent de lire ces courbes sans analyse (plus de 90% du public - pourtant plutôt plus intéressés que la moyenne par le sujet - qui lit ces courbes).
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10844 Message par immoglobine » 25 mai 2018, 13:05

Vincent92 a écrit :
immoglobine a écrit :L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011
Toutes les courbes de Friggit sont obtenues avec des données retraitées et c'est pour chacune d'entre elles un parti pris. Et celle ci au moins autant que les autres.
Tu nous parles de 2011 mais la courbe ne prends pas un compte le PTZ de 2011 par exemple. Ni les frais de notaires qui ont augmenté depuis, ni les intérêts d'emprunt défiscalisés pour les acheteurs jusqu'à je ne sais plus quand, ni la fiscalité qui s'est fortement alourdi (notamment pour les bailleurs),...
Je comprends tout à fait qu'on ne peut pas faire de courbe en considérant toutes les variables. Surtout lorsqu'il considère que tout ceci est du "bruit".
Mais tout ceci amène à des conclusions erronées pour ceux qui se contentent de lire ces courbes sans analyse (plus de 90% du public - pourtant plutôt plus intéressés que la moyenne par le sujet - qui lit ces courbes).
Celle ci particulièrement vu qu’il fait l'hypothèse que l’achat du nouveau logement ancien se fait de la manière suivante :
25% provenant de la revente d’un bien précédent en 1965 puis évolution des prix
25% venant d’un apport financier en 1965 puis il applique la tendance des revenus à l'apport.
50% venant d’un emprunt qui est forcément sur 15 ans

Et si 25% proviennent d’un précédent bien, elle ne s’applique en théorie pas de manière brute aux primo-accédants donc pas d’histoire de PTZ (et peu d’entre eux empruntent sur 15 ans).
Même si le but n'est probablement pas d’être focalisé sur les secundo-accedants mais de faire un pot pourrit imparfait censé donner une idée pour l'ensemble de la population.

Pour les droits de mutation, il me semble que ça a augmenté de 0,7% sur la part départementale.
Cette histoire de défiscalisation des intérêts d’emprunt c’était pour l’ensemble des propriétaires ?

Dans le style de règle changée depuis 2011 qui ne concerne pas tous le monde et compliquée à intégrer dans un modèle : Comme je suis salarié, l'organisme 1% logement ou cotise mon entreprise propose un prêt de 40 000 € à 2%.
C’était un coup de pouce bienvenue lorsque les taux était à 5%. Aujourd’hui personne de l’utilise vu que les banques privées proposent des taux plus bas.

Mais est ce que l’intégration de toute ces hypothèses (qui ne concernent à l’exception des droits de mutation qu’une partie des acheteurs) modifierait la tendance de cet indicateur? (D’autant plus qu’il n’est pas fractionné en Paris/IDF/Province comme celui des prix des logements/revenus)

Quand je vois à quel point les dynamiques de prix sont déjà différentes entre mon quartier et ceux adjacents. Je me doute bien qu’il est impossible de faire un indice regroupant l’ensemble des cas nationaux. Surtout depuis 1965 avec des dispositifs modifiés plusieurs fois.

Ces courbes sont des indices globaux, il ne saut pas s'en servir pour acheter dans sa rue.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10845 Message par Vincent92 » 25 mai 2018, 13:30

immoglobine a écrit :Mais est ce que l’intégration de toute ces hypothèses (qui ne concernent à l’exception des droits de mutation qu’une partie des acheteurs) modifierait la tendance de cet indicateur?
Ca change toute la structure du marché. Je n'ai pas le chiffre en tête mais les primo accédants ont été très présent pendant la période de PTZ favorable (non seulement à taux 0 mais en plus à remboursement différé il me semble) par exemple. La proportion n'est pas fixe contrairement à ce que tu (il me semble) sous-entends.

Edit (graphique) :

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immoglobine a écrit :Cette histoire de défiscalisation des intérêts d’emprunt c’était pour l’ensemble des propriétaires ?
Il me semble que cela concernait tous les accédants (tous ceux qui ont un emprunt) mais je n'ai pas les dates en tête et je n'ai pas connu.

J'ai pris quelques facteurs mais il y en a d'autres. Par exemple, la "souplesse" des banques : Dans certaines périodes les banques sont prêtes à accorder des prêts sur 25-30 ans ou accordés des prêts à "110%" (prix d'achat + FdN) parfois ces mêmes banques ne voudront pas (parce qu'elles ont déjà fait leur objectif de chiffre d'affaire, parce qu'elles veulent gérer leur risque, à cause des directives européennes, parce que l'OAT s'affole, parce qu'il y a déjà beaucoup de dossiers à traiter,...).
Et ainsi de suite.
Tout ces facteurs font qu'au final cette courbe n'est pas si pertinente que cela. A fortiori pour un primo-accédent qui n'a plus accès au PTZ (ca changeait complètement la somme qu'il pouvait emprunter).
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10846 Message par slash33 » 26 mai 2018, 08:33

Amha ce graphe inclus les renégociations de crédit et donc ça fausse l'indicateur.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10847 Message par immoglobine » 26 mai 2018, 10:05

Vincent92 a écrit :
immoglobine a écrit :Mais est ce que l’intégration de toute ces hypothèses (qui ne concernent à l’exception des droits de mutation qu’une partie des acheteurs) modifierait la tendance de cet indicateur?
Ca change toute la structure du marché. Je n'ai pas le chiffre en tête mais les primo accédants ont été très présent pendant la période de PTZ favorable (non seulement à taux 0 mais en plus à remboursement différé il me semble) par exemple. La proportion n'est pas fixe contrairement à ce que tu (il me semble) sous-entends.

Edit (graphique) :

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Le graphique s'arrête en 2014 (passage du PTZ+ à l’ECO-PTZ). Comme l'a souligné slash33 ils parlent d'emprunteurs Est ce que ça inclus aussi les rachat de crédits ?

J’ai trouvé cette source (qui reprend à priori des infos crédit logement) d'août 2016
https://www.gcfinance.fr/actualites,imm ... 60802.html
Portés par l’effet du PTZ 2016, des taux très attractifs et des prix immobiliers en baisse, les primo-accédants sont les grands gagnants du 2ème trimestre 2016. Ce profil emprunteur profite de conditions particulièrement avantageuses pour devenir propriétaire.
Selon une récente enquête de l’institut CSA, les statistiques comptent près de 70 % la part de primo-accédant dans les nouvelles transactions sur l’ensemble du pays. Cette proportion peut même atteindre les 81 % dans certaines régions.
Ils seraient donc plus nombreux en 2016 qu’en 2011 en proportion et aussi en absolu (environ 800 000 ventes en 2011 contre 900 000 en 2016)

Une autre source de septembre 2017: http://www.meilleurtaux.com/credit-immo ... ilier.html.
Les données du même courtier sur le mois de juillet indiquent toutefois que ces derniers reviennent sur le marché immobilier. Durant ce mois, les primo-accédants ont réalisé 55% des transactions dans le secteur.
On serait donc à la même proportion que 2011 mais dans des volumes plus élevés.

Le PTZ qui permettait aussi d’acheter de l’ancien celui de 2005 les seuils étaient assez drastiques (avec mon salaire d’ingé débutant de province qui aurait incapable de louer un T2 à Paris, il me fallait en IDF un femme sans revenu et 1 gosse pour en bénéficier et il ne pouvait financer que jusqu'à 20% du coût du logement, En province (hors Nice et banlieue de Genève) il fallait gagner moins de 26 500 euros même avec 5 enfants...)
Les détails ici des PTZ avant 2005/2005/2006 :
https://www.senat.fr/rap/l05-099-21-1/l ... 1-130.html

Le PTZ 2016 était vraiment généreux. Pour le neuf, vu les surcouts je ne sais pas s'il est intéressant (ici en zone A c'est pas vraiment le cas, en B1 il parait que c'est mieux), mais pour les maisons à rénové avec travaux, des qu'on a des enfants (68 000 euros à la cambrousse avec 2 enfants, et payement différé si bas revenus) c'est probablement un bon plan.

J'ai fais parti des primo de 2016, c'était vraiment le bonheur, les prix et les taux baissaient. J'ai acheté plus grand que prévu dans un quartier que je pensais inaccessible, à un taux que je pensais impossible.
Mon entourage n'est probablement pas significatif vu qu'on a tous le même age (entre 30 et 35 ans, la majorité à un enfant certains attendent ou ont déjà un deuxième) et qu'on est quasiment tous dans le cas couple cadre/cadre ou cadre/employé-enseignant. Mais plus de la moitié des achats immo on été réalisés en 2016-debut 2017 avec hors IDF l'achat direct d'un bien de type familial bien situé, permettant de by-passer le "parcours immobilier" via des emprunts de 20 ans.


J'étais éligible pour le PTZ en zone A. Le montant de mon PTZ max était de 102 000 € famille de 3).
Avec mes revenus j’avais le droit à un différé de 5 ans. (Les plus bas revenus peuvent différer jusqu’à 15 ans)
Mais j'étais pressé (congé pour vente), je n'ai donc visiter que du neuf (invendus de programmes parce que anciens dossiers non aboutit) et le surcout du neuf était plus important que le montant du PTZ pour les T4-T5.


Pour moi l'achat ce coincoin avec son cout du crédit de 2500 euros reflète bien l'ambiance de 2016 :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 70&t=93174
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10848 Message par Vincent92 » 28 mai 2018, 11:38

immoglobine a écrit :Le PTZ 2016 était vraiment généreux
Il me semble que le PTZ en 2016 était limité au neuf (Friggit prend des indices qui ne prennent les transactions que dans l'ancien) ou en zone peu tendu et pour de l'ancien avec beaucoup de travaux. Ce n'était pas le cas en 2011.
Ceci étant, mon point n'était pas de dire que telle ou telle période n'est pas propice à l'achat pour un primo accèdent.
J'essayais juste de mettre en exergue certains défauts (parmi d'autres) qui font qu'une lecture rapide de cette courbe peut amener à des conclusions erronées.
Mon exemple était de prendre une période récente que certains ont donc peut être en tête. Dire que le pouvoir d'achat était plus important en 2012 ou 2013 qu'en 2011 est à mon avis une aberration (parmi d'autres). C'est pourtant ce qu'indique clairement sa courbe.
Et à force de vouloir prendre des postures, on passe à côté de l'essentiel. Typiquement, c'était relativement prévisible que l'immobilier baisse un peu après 2011. Et tout cela n'a rien à voir avec une lecture de courbes de Friggit. C'est beaucoup plus simple: Les emprunteurs (notamment les primo-accèdents mais aussi par ricochets les autres) ont eu brutalement moins d'argent pour acheter. Il y a donc eu plusieurs vecteurs de compensation : Acheteurs moins exigent (principale compensation à mon avis. A fortiori dans les zones à fortes demandes), moins de transactions, baisse légère des prix,...
Les taux ayant ensuite beaucoup baissés, cela a redonné du pouvoir d'achat et, comme les taux ne semblaient plus pouvoir baisser et ont commencé à augmenter mi 2015, cela a fait revenir des acheteurs (les plus opportunistes au départ) et repartir le marché.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10849 Message par snipizgood » 05 juil. 2018, 12:01

Pas un message en quasiment deux mois sur la file mythique de BI... Friggit aurait-il mouru ??

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10850 Message par flipper le dauphin » 05 juil. 2018, 18:34

La materialisation et le retour dans le fameux tunnel se faisant toujours attendre apres 10 ans, Friggit n'interesse plus qu'une petite poignée de mystiques croyant encore dans ses propheties.

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