TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

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Gpzzzz
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11001 Message par Gpzzzz » 08 nov. 2018, 15:53

Vincent92 a écrit :
08 nov. 2018, 15:26
Gpzzzz a écrit :
08 nov. 2018, 15:25


Ces histoires de durée d'emprunt et de date de remboursement théorique c'est à relativiser très fortement.. Voir a oublier dans la plupart des cas.
Ca a été vrai ces 10 dernières années car les taux d'emprunts ont fortement chuté (pour faire simple ils ont baissé de 75% depuis 2008), ce qui a permis aux gens de renégocier leur prêt et de gagner bcp d'années.. Mais ca c'est terminé maitenant !!
Il y a aussi l'épargne. On parle d'un achat à 500k€ et un autre à 1M€. Donc, des profils qui arrivent à épargner généralement.
Je sais bien que certains arrivent avec des calculs d'apothicaires à nous dire qu'on est à l'€ près quand on gagne 6k€ ou plus, mais ce n'est pas ce que montre les statistiques ni même ce que j'observe autour de moi.
Les statistiques et tes observations sont basées sur des situations passés. Effectivement je suis d'accord avec toi que la réduction des années d'emprunts étaient une réalité ces 10 dernieres années, mais elle etait principalement liée à l'effondrement des taux et aux renégociations.. Et ca c'est fini !

Pour reprendre ton exemple d'un achat a 500k€, avec un emprunt initial de 300ke sur 15ans, si tu le veux le rembourser en 10ans, il te faudra mobiliser plus de 100k€ sur la période en plus de tes mensualités !! Je dis pas que c'est impossible, je dis juste que ca m'etonnerait que ca soit la norme dans les années à venir..

Vincent92
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11002 Message par Vincent92 » 08 nov. 2018, 15:55

Gpzzzz a écrit :
08 nov. 2018, 15:53
Vincent92 a écrit :
08 nov. 2018, 15:26
Gpzzzz a écrit :
08 nov. 2018, 15:25


Ces histoires de durée d'emprunt et de date de remboursement théorique c'est à relativiser très fortement.. Voir a oublier dans la plupart des cas.
Ca a été vrai ces 10 dernières années car les taux d'emprunts ont fortement chuté (pour faire simple ils ont baissé de 75% depuis 2008), ce qui a permis aux gens de renégocier leur prêt et de gagner bcp d'années.. Mais ca c'est terminé maitenant !!
Il y a aussi l'épargne. On parle d'un achat à 500k€ et un autre à 1M€. Donc, des profils qui arrivent à épargner généralement.
Je sais bien que certains arrivent avec des calculs d'apothicaires à nous dire qu'on est à l'€ près quand on gagne 6k€ ou plus, mais ce n'est pas ce que montre les statistiques ni même ce que j'observe autour de moi.
Les statistiques et tes observations sont basées sur des situations passés. Effectivement je suis d'accord avec toi que la réduction des années d'emprunts étaient une réalité ces 10 dernieres années, mais elle etait principalement liée à l'effondrement des taux et aux renégociations.. Et ca c'est fini !

Pour reprendre ton exemple d'un achat a 500k€, avec un emprunt initial de 300ke sur 15ans, si tu le veux le rembourser en 10ans, il te faudra mobiliser plus de 100k€ sur la période en plus de tes mensualités !! Je dis pas que c'est impossible, je dis juste que ca m'etonnerait que ca soit la norme dans les années à venir..
Peut être que ca ne sera pas 10 ans. Je dis surtout que les remboursements anticipés pour réduire la durée d'emprunt sont courant. Et, étant donné le monde relativement incertain dans lequel nous vivons, je pense que cela continuera. Tout simplement car c'est un moyen sûr d'augmenter son patrimoine (ce qui n'est pas le cas de beaucoup d'autres placements).
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#11003 Message par Jeffrey » 08 nov. 2018, 15:57

cashisking a écrit :
08 nov. 2018, 13:57
lecriminel a écrit :
08 nov. 2018, 13:41
Si tu sacrifies les 25 plus belles années de ta vie, que te casses le cul et la santé pour gagner 72k/an net à deux
Lol, ma femme et moi on est cadre (sans encadrer personne) et on est bien au-dessus de ça.
Un couple de (vrais) cadres en RP se fait sans trop de soucis 2x72k€ nets annuels.
Pff, c’est que dalle, moi je gagne trois fois ça, en ayant un temps partiel. Et ma femme fait au moins le double. 8) :lol:
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#11004 Message par goinfrimmo » 08 nov. 2018, 15:58

Les seules connaissances qui ont remboursé par anticipation, y compris moi, l'ont fait après une vente, ou pour changer de prêteur (cf Gpz). Qui peut capitaliser assez pour rembourser son emprunt, sans helicopter-money ?

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#11005 Message par cashisking » 08 nov. 2018, 16:00

goinfrimmo a écrit :
08 nov. 2018, 15:33
Sur la base de cashisking, le foyer paye 2K€ d'amortissement (prêt à 30 ans), 2K€ de dépenses contraintes et capitalise 2K€ pour préparer le remboursement anticipé. Réellement, sur son bien à 500K, il engloutit 4K€/mois pendant 10 ans. Sur "ma" maison à 1M€, on est à 8K€ par mois pendant 10 ans.
Donc ?
La pocon prix.

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#11006 Message par cashisking » 08 nov. 2018, 16:03

goinfrimmo a écrit :
08 nov. 2018, 15:58
Les seules connaissances qui ont remboursé par anticipation, y compris moi, l'ont fait après une vente, ou pour changer de prêteur (cf Gpz). Qui peut capitaliser assez pour rembourser son emprunt, sans helicopter-money ?
Déjà y'a Jeffrey.

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#11007 Message par Vincent92 » 08 nov. 2018, 16:05

goinfrimmo a écrit :
08 nov. 2018, 15:58
Les seules connaissances qui ont remboursé par anticipation, y compris moi, l'ont fait après une vente, ou pour changer de prêteur (cf Gpz). Qui peut capitaliser assez pour rembourser son emprunt, sans helicopter-money ?
Et bien nous n'avons pas la même expérience et les même connaissances. Personnellement, j'ai déjà fait un remboursement par anticipation de 16k€ (~10% du crédit à ce moment là) lorsque je suis passé d'un crédit de 19 ans à 15 ans.
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#11008 Message par cashisking » 08 nov. 2018, 16:08

Vincent92 a écrit :
08 nov. 2018, 16:05
goinfrimmo a écrit :
08 nov. 2018, 15:58
Les seules connaissances qui ont remboursé par anticipation, y compris moi, l'ont fait après une vente, ou pour changer de prêteur (cf Gpz). Qui peut capitaliser assez pour rembourser son emprunt, sans helicopter-money ?
Et bien nous n'avons pas la même expérience et les même connaissances. Personnellement, j'ai déjà fait un remboursement par anticipation de 16k€ (~10% du crédit à ce moment là) lorsque je suis passé d'un crédit de 20 ans à 15 ans.
Perso mon prêt était sur 20 ans au début. On a gagné 1 an en rachetant au bout d'un an :lol:
Avec les rachats anticipés et sans accident grave de la vie ça sera torché dans 10/12 ans.
Avec un poil d'inflation et vu qu'à la base on n'était pas au taquet, je pense qu'on aura remboursé en 13 / 15 ans un prêt sur 20 ans initialement.
Je suis bien conscient que c'est pas le cas général.

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#11009 Message par Vincent92 » 08 nov. 2018, 16:17

cashisking a écrit :
08 nov. 2018, 16:03
goinfrimmo a écrit :
08 nov. 2018, 15:58
Les seules connaissances qui ont remboursé par anticipation, y compris moi, l'ont fait après une vente, ou pour changer de prêteur (cf Gpz). Qui peut capitaliser assez pour rembourser son emprunt, sans helicopter-money ?
Déjà y'a Jeffrey.
Il n'y a pas que lui sur ce forum. Tous les témoignages que j'ai vu ici l'ont fait (Marie94,frankyfranck,...). Et c'est vraiment la norme dans mes connaissances.
Quand on a 50k€ et un crédit, soit on l'investit en bourse soit on le met dans le remboursement de son crédit (les autres alternatives rapportent moins. A part à avoir un avantage historique genre vieux PEL à 2,11 ou plus qui n'est pas au taquet). Je ne dis pas que c'est la stratégie la plus "rentable" et elle a pour inconvénient de "bruller" une fois pour toute l'argent (l'argent disparaît et on ne peut plus l'arbitrer) mais c'est incontestablement la plus sûr (c'est même 100% sûr, plus sûr que le livret A).
Je rappelle qu'on peut faire des prêt consommation à 0,95% aujourd'hui, c'est pour dire à quel point le risque est présent dans l'économie.
Après, si goinfrimmo n'en connait pas, écoute... c'est possible.
Je dis juste que je ne vois pas de raison à ce que cette pratique s'arrête tout à coup. Les français aiment les placements sûrs.
Ce qui ne veut pas dire que, inversement, les propriétaires mettent toutes leurs épargnes dans le remboursement de leur crédit. C'est complètement caricaturer ce que je dis.
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#11010 Message par Jeffrey » 08 nov. 2018, 16:31

Vincent92 a écrit :
08 nov. 2018, 16:17
cashisking a écrit :
08 nov. 2018, 16:03
goinfrimmo a écrit :
08 nov. 2018, 15:58
Les seules connaissances qui ont remboursé par anticipation, y compris moi, l'ont fait après une vente, ou pour changer de prêteur (cf Gpz). Qui peut capitaliser assez pour rembourser son emprunt, sans helicopter-money ?
Déjà y'a Jeffrey.
Il n'y a pas que lui sur le forum. Tous les témoignages que j'ai vu ici l'ont fait (Marie94,frankyfranck,...). Et c'est vraiment la norme dans mes connaissances.
Quand on a 50k€ et un crédit, soit on l'investit en bourse soit on le met dans le remboursement de son crédit (les autres alternatives rapportent moins. A part à avoir un avantage historique genre vieux PEL à 2,11 ou plus qui n'est pas au taquet). Je ne dis pas que c'est la stratégie la plus "rentable" et elle a pour inconvénient de "bruller" une fois pour toute l'argent (l'argent disparaît et on ne peut plus l'arbitrer) mais c'est incontestablement la plus sûr (c'est même 100% sûr, plus sûr que le livret A).
Je rappelle qu'on peut faire des prêt consommation à 0,95% aujourd'hui, c'est pour dire à quel point le risque est présent dans l'économie.
Après, si goinfrimmo n'en connait pas, écoute... c'est possible.
Je dis juste que je ne vois pas de raison à ce que cette pratique s'arrête tout à coup. Les français aiment les placements sûrs.
Ce qui ne veut pas dire que, inversement, les propriétaires mettent toutes leurs épargnes dans le remboursement de leur crédit. C'est complètement caricaturer ce que je dis.
je pense que me citer était une boutade de la part de cashisking, rapport à sa citation.
Ceci étant, effectivement, j'ai remboursé par anticipation l'achat de ma RP (au bout de 5 ans , initialement sur 12 ans).
On gagne surtout du fait que les intérêts sont décroissants car proportionnels par rapport à la somme restant due, tandis que les frais d'assurance sont fixes par rapport au montant initial.
C'est une stratégie que je conseille à mon entourage quand l'occasion se présente.
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#11011 Message par titano » 08 nov. 2018, 17:14

Y'a moi aussi, emprunt 24 ans, qui sera remboursé en moins de 10, si tout va bien. En théorie il me reste 19.5 ans, en pratique 4 ans. Je laisse la date de fin fixe, et fait donc baisser le montant des mensualités. Off course la gratuité des remboursements anticipés avaient été négociés.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11012 Message par goinfrimmo » 09 nov. 2018, 14:13

Les taux hypothécaires US sont à 5,15%. Simulons l'effet de la remontée des taux à un niveau de long-terme d'un emprunt sur 30 ans:
Montant du prêt * 500000€
Durée du prêt * 30 an(s)
Taux d'intérêt * 2,17%
Taux d'assurance * 0,36%
Le montant de vos mensualités s'élève à 2 040,89 € dont 150,00 € d'assurance.
Le coût total de votre crédit sera de
234 721,23 € dont 54 000,00 € d'assurance.
Montant du prêt * 370000€
Durée du prêt * 30 an(s)
Taux d'intérêt * 2,17%
Taux d'assurance * 0,36%
Le montant de vos mensualités s'élève à 2 064,83 € dont 108,00 € d'assurance.
Le coût total de votre crédit sera de
383 339,47 € dont 38 880,00 € d'assurance.
Si la BCE coupe le courant, la moins-value nominale est de 130K€ et -26%. D'un autre côté, la remontée des taux obligataires implique de l'inflation. A 2% par an, le prix facial augmente de 26% en 12 ans. Donc si on garde le bien 12 ans, l'inflation annule le risque de capital.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11013 Message par Vincent92 » 09 nov. 2018, 16:04

goinfrimmo a écrit :
09 nov. 2018, 14:13
Les taux hypothécaires US sont à 5,15%. Simulons l'effet de la remontée des taux à un niveau de long-terme d'un emprunt sur 30 ans:
Montant du prêt * 500000€
Durée du prêt * 30 an(s)
Taux d'intérêt * 2,17%
Taux d'assurance * 0,36%
Le montant de vos mensualités s'élève à 2 040,89 € dont 150,00 € d'assurance.
Le coût total de votre crédit sera de
234 721,23 € dont 54 000,00 € d'assurance.
Montant du prêt * 370000€
Durée du prêt * 30 an(s)
Taux d'intérêt * 2,17%
Taux d'assurance * 0,36%
Le montant de vos mensualités s'élève à 2 064,83 € dont 108,00 € d'assurance.
Le coût total de votre crédit sera de
383 339,47 € dont 38 880,00 € d'assurance.
Si la BCE coupe le courant, la moins-value nominale est de 130K€ et -26%. D'un autre côté, la remontée des taux obligataires implique de l'inflation. A 2% par an, le prix facial augmente de 26% en 12 ans. Donc si on garde le bien 12 ans, l'inflation annule le risque de capital.
Le problème est que tu en es encore à croire que la transaction n'est pas bilatérale et que les vendeurs n'ont pas leur mot à dire (le marché s'ajuste uniquement en fonction de la capacité des acheteurs).
Je croyais l'avoir montrer récemment alors qu'il y avait une sorte de consensus ici pour dire qu'il y avait une sorte de relation linéaire entre taux et prix. Avec la non baisse des taux et la hausse des prix, cela avait démontrait ce que je disais et invalidait totalement la théorie dominante ici. Bref, on en entendait plus parler. Voilà que tu remets cela sur le tapis.
Évidemment, les prix baisseraient significativement si les taux augmentaient fortement et rapidement sans inflation des salaires (ca commence à faire pas mal de "si" mais c'est possible), forcément, mais pas du tout de façon linéaire et homogène car la grande majorité des vendeurs (solvables) ne veulent pas vendre à n'importe quel prix.
Ce qui risquerait de se passer dans ce scénario dans le 92 (puisque c'est ton marché) c'est qu'il y ait des efforts de deux côtés (acheteurs et vendeurs) et que les acheteurs qui ont peu d'apport aient encore moins de pouvoir d'achat à mensualité égale malgré une baisse de prix. Et que les acheteurs avec une forte proportion d'apport soient (un peu) gagnant.
Cette baisse anticipée au % près (26%) est juste ridicule. Surtout quand tu considères qu'il y a systématiquement 0 apport dans ton marché du 92.
Et puisque tu parles des USA, le fait d'avoir fortement augmenté les taux depuis 2017 a t'il fait baisser les prix dans la même proportion? Ta théorie est elle vérifiée?

Pour finir, l'immobilier n'est pas du tout le seul actif qui profite de ces taux bas. Le marché action est également largement boosté par ce phénomène. J'aimerais donc bien savoir ce que tu conseilles aux épargnants (plutôt que ce que tu ne conseilles pas). C'est bien gentil d'écouter des gens comme Delamarche, mais à un moment donné - quand on a de l'argent - soit on l'investit et on prend des risques soit on le met sur des produits où l'on est sûr de perdre de l'argent (livret A, AV fond €,...) car rémunéré en dessous de l'inflation.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11014 Message par Praséodyme » 09 nov. 2018, 17:29

Pour qu'une hausse brutale taux provoque une baisse mécanique, il faudrait que les vendeurs contraints soient beaucoup plus nombreux. C'est ce qui a causé la crise des subprimes aux USA, les bancataires à taux variables étaient eux mêmes noyés par la hausse des taux, pas seulement les acheteurs.

Ici, la plupart des vendeurs sont des vendeurs de confort. Une hausse des taux peut seulement faire ralentir le marché, fermer ses portes à une partie des primos. Cela laisse le temps à nos politiciens de potarder les données macro-économiques en faveur des électeurs actifs dont l'âge médian est de 51 ans.
Modifié en dernier par Praséodyme le 09 nov. 2018, 17:50, modifié 1 fois.
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#11015 Message par Vincent92 » 09 nov. 2018, 17:35

Praséodyme a écrit :
09 nov. 2018, 17:29
Pour qu'une hausse brutale des taux provoque un krach, il faudrait que les vendeurs contraints soient beaucoup plus nombreux. C'est ce qui a causé la crise des subprimes aux USA, les bancataires à taux variables étaient eux mêmes noyés par la hausse des taux, pas seulement les acheteurs.
Tout à fait. A ce moment là, c'est très rapide. La différence est que les prêts à taux variables, in fine,... sont tout à fait marginaux en France. Il y a des ventes contraintes (licenciements, successions, séparations,...) en France en proportion importante. Mais n'allez pas croire que ce volume ne dégonflerait pas non plus.
Pour preuve, il y a des marchés en France où le volume est atome (et où les prix baissent mais pas du tout de façon brutale). Même dans ces marchés, les acheteurs qui veulent acheter à "vile prix" attendent toujours. Il faut bien comprendre qu'il faut à la fois un vendeur et à la fois un acheteur satisfait pour qu'il y ait une vente.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11016 Message par Praséodyme » 09 nov. 2018, 17:59

Vincent92 a écrit :
09 nov. 2018, 17:35
Pour preuve, il y a des marchés en France où le volume est atome (et où les prix baissent mais pas du tout de façon brutale). Même dans ces marchés, les acheteurs qui veulent acheter à "vile prix" attendent toujours. Il faut bien comprendre qu'il faut à la fois un vendeur et à la fois un acheteur satisfait pour qu'il y ait une vente.
« Vil prix » façon de parler hein ?

Quand le vendeur réclame 220k€ et que l'acheteur hésite à proposer 180k€ pour une baraque dans son jus qui valait à peine 300 kF il y a vingt ans (60 k€ en comptant l'inflation), je ne sais pas où est la vilenie.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11017 Message par goinfrimmo » 10 nov. 2018, 11:00

Vincent92 a écrit :
09 nov. 2018, 16:04
Et puisque tu parles des USA, le fait d'avoir fortement augmenté les taux depuis 2017 a t'il fait baisser les prix dans la même proportion? Ta théorie est elle vérifiée?
En effet, malgré le rebond des taux obligataires US mi 2016, l'indice Case-Shiller a encore augmenté de 12%. C'est une question qui perturbe La Chronique Agora. J'ai deux hypothèses:
- une partie des acheteurs potentiels ont peur de rater le train des taux bas. Ils se dépêchent d'acheter, mettant la pression dans le marché côté achat (cas d'une collègue en 2016);
- une autre partie ne "croient" pas (au sens de la foi) au rebond des taux. Ils s'attendent à ce que la Fed fasse ce que Bill Bonner appelle l'"erreur n°3": baisser les taux après avoir normalisé, entraînant une récession (cf. 2008). Certains auront lu Economix de Michael Goodwin, pour les conforter.
Ma simulation reste exacte à l'euro près en matière de pouvoir d'achat. Soit les acheteurs trouvent du cash ailleurs (loto, héritage, bourse...), soit ils se serrent encore (moins de surface accessible à budget constant).
A titre anecdotique, Frédéric Rollin, le crypto-baissier bien connu de Pictet AM, a dit hier soir à Intégrale Bourse que "la hausse des taux hypothécaires commençaient à poser problème".
Personne ne peut prédire l'avenir. On verra bien.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11018 Message par goinfrimmo » 20 nov. 2018, 13:49

L’encours des créances [immobilières] souscrites par les Américains bat un record de 10 ans, à 13 510 Mds$
http://labourseauquotidien.fr/melangez- ... detonnant/

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#11019 Message par Praséodyme » 20 nov. 2018, 17:59

Ben alors, on commente plus les mises à jour ?
Pourtant il met de plus en plus de graphes.

Faut dire, y a pas grand chose de spectaculaire cette année.
Le mois dernier il avait revu à la baisse les chiffres du T2 et retaillé la cote du Rhône...
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#11020 Message par goinfrimmo » 29 nov. 2018, 10:24

Ne trouvez-vous pas que ça ressemble au graphe du tunnel de Friggit ?
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http://la-chronique-agora.com/hausse-ta ... res-rares/

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#11021 Message par flipper le dauphin » 29 nov. 2018, 11:57

Et ?


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#11023 Message par flipper le dauphin » 11 déc. 2018, 15:43

Et ?

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#11024 Message par tigermatt » 02 janv. 2019, 18:14

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#11025 Message par slash33 » 02 janv. 2019, 22:35

Détail Paris/Province SVP. Tiens le loyer retourne dans le couloir. Intéressant.

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#11026 Message par Vincent92 » 03 janv. 2019, 09:23

slash33 a écrit :
02 janv. 2019, 22:35
Détail Paris/Province SVP. Tiens le loyer retourne dans le couloir. Intéressant.
A vrai dire, çela fait un paquet d'années qu'il y est puisque c'est entre 0,9 et 1,1. Par contre, il faut faire attention à ne pas avoir une lecture trop rapide car c'est un agrégat de tous les types de baux (privé et public). Les HLM y sont par exemple.
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#11027 Message par tigermatt » 07 janv. 2019, 09:52

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#11028 Message par tigermatt » 07 janv. 2019, 09:58

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Ces courbes m'interpellent notamment concernant les Pays-Bas... Comment font ils pour avoir depuis 2014 une dette immobilière des ménages en baisse alors que leur indice des prix est reparti à la hausse ?
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#11029 Message par kamoulox » 07 janv. 2019, 10:02

Je sais pas. Mais en tout cas il n’ont pas de chômage là bas

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#11030 Message par lecriminel » 07 janv. 2019, 11:38

tigermatt a écrit :
07 janv. 2019, 09:58
Ces courbes m'interpellent notamment concernant les Pays-Bas... Comment font ils pour avoir depuis 2014 une dette immobilière des ménages en baisse alors que leur indice des prix est reparti à la hausse ?
nombre d'acheteurs en baisse ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#11031 Message par Toine » 07 janv. 2019, 12:14

tigermatt a écrit :
07 janv. 2019, 09:52
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La courbe pour Lyon :shock:
Je comprends mieux les prix strastosphériques :|

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#11032 Message par immoglobine » 08 janv. 2019, 12:51

Toine a écrit :
07 janv. 2019, 12:14
La courbe pour Lyon :shock:
Je comprends mieux les prix strastosphériques :|
Oui la courbe surperforme celle de Paris dans le graphique.
Les prix lyonnais étaient ils si bas en 2000 ?
J’ai de plus l’impression que l’écart entre les prix les plus élevés et les prix les plus faibles est plus marqué à Lyon qu'à Paris (par exemple en comparant la presqu'île et le 8ème arrondissement).
Qu’on ait une courbe similaire à Paris sur les arrondissements centraux ne me surprendrait pas mais lorsqu’on inclut les plus périphériques cela paraît plus surprenant. A Grange rouge on trouve toujours des appartements à 2000 euros du m². Quel était leur côté en l’an 2000 ?
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
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#11033 Message par Praséodyme » 08 janv. 2019, 14:02

immoglobine a écrit :
08 janv. 2019, 12:51
Toine a écrit :
07 janv. 2019, 12:14
La courbe pour Lyon :shock:
Je comprends mieux les prix strastosphériques :|
Oui la courbe surperforme celle de Paris dans le graphique.
Les prix lyonnais étaient ils si bas en 2000 ?
Que Lyon ait plus gagné en attractivité que Paris, ça n'a rien d'étonnant. Je pense même que la courbe de Bordeaux sortirait du graphe. A en croire Meilleurs agents, ça a fait ×4 ces vingt dernières années, contre « seulement » ×3 pour les autres grandes métropoles.
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#11034 Message par Vincent92 » 08 janv. 2019, 14:36

immoglobine a écrit :
08 janv. 2019, 12:51
J’ai de plus l’impression que l’écart entre les prix les plus élevés et les prix les plus faibles est plus marqué à Lyon qu'à Paris (par exemple en comparant la presqu'île et le 8ème arrondissement).
Les prix à Paris vont de 6k€/m2 à 30k€/m2 (je retire les biens vraiment spéciaux). Ca fait x5. Si on s'intéresse plus globalement aux arrondissements, on va dire que le moins cher est à 7-8k€ et le plus cher à 14-15k€. Ca fait x2. Quelle est la situation à Lyon?
immoglobine a écrit :
08 janv. 2019, 12:51
Qu’on ait une courbe similaire à Paris sur les arrondissements centraux ne me surprendrait pas mais lorsqu’on inclut les plus périphériques cela paraît plus surprenant. A Grange rouge on trouve toujours des appartements à 2000 euros du m². Quel était leur côté en l’an 2000 ?
C'est marrant car c'est plutôt l'inverse qui s'est produit à Paris. L'écart entre le 10% plus cher et le moyen c'est réduit (de x2 à x1,5). Probablement dû à un effet "seuil" (trop cher pour avoir un logement que j'estime "correct" donc je vais dans un autre arrondissement ou en banlieue).
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#11035 Message par immoglobine » 08 janv. 2019, 16:12

En terme d’arrondissement on est à 5100 pour le 6ème et 3000 pour le 5ème.
Si les arrondissements centraux (qui ont une petite surface et une population faible) sont très homogènes, ce n’est pas le cas pour ceux des arrondissements les plus extérieurs (par exemple le 5ème qui est le moins cher en moyenne inclut le vieux-Lyon qui est une des zones les plus chères).

Les quartiers des jacobins dans le 2ème qui est le probablement le plus cher est à 5500 euros, le fond du 8ème est à 1700 euros soit un ratio de 3,23. C’est moins que le x5 que tu proposes pour Paris. Moi j’avais pris une fourchette 7k-18k mais je restait au niveau “moyenne de quartier” des outils style INSEE, notaire ou MA. Le 30 k€ que tu proposes me semble élevé mais je ne doute pas qu’il existe dans les petites surfaces des arrondissement centraux sans que cela soit une situation exceptionnelle.

Pour Lyon, les gros quartiers d’habitations privés aux gros volumes de transactions : Gorges de loup, Bachut, les grosses zones de résidence des 3ème et 7ème sont compris entre 3500 et 4000, ce qui est cohérent avec un médian de 4000 pour Lyon qui serait un peu tiré par les quartiers du centre.
Si on exclut la aussi les 10% les plus chers et les 10% les moins chers on se rapproche probablement d’un ratio assez peu marqué.

Même si l’effet de seuil est bien présent pour les classes moyennes (il est très visible de mon point de vue de proche banlieusard), il y a certains facteurs parisiens à la hausse qui semblent pourtant absents de Lyon : transformation en bureaux, Air-BnB, très haut salaires dû à la concentration des administrations, investisseurs étrangers, énormes difficulté à construire des logements neuf. D’un autre côté la population à Lyon ré-augmente plus rapidement qu’à Paris suite à la fin de la dynamique des banlieues initiée dans les années 30.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
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#11036 Message par Cyber-PAPY » 14 janv. 2019, 17:07

Bonjour

Je ne viens pas souvent, mais les grands Mages se sont bien trompés

Jean Michel POURE en 2006 : Moins 50% par an dès l'an prochain
FRIGGIT : Retour rapide des prix de l'immobilier dans le tunnel

Comme quoi il n'est pas simple de lire dans les chiffres.

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#11037 Message par slash33 » 14 janv. 2019, 19:19

ça dépend des secteurs. J'ai des collègues qui pleurent que leur bien à 20-30 km de l'agglo a perdu entre 15 et 30% depuis leur achat (les bloquant sur place de fait car emprunts récents au taquet)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11038 Message par Ben92 » 14 janv. 2019, 19:59

slash33 a écrit :
14 janv. 2019, 19:19
ça dépend des secteurs. J'ai des collègues qui pleurent que leur bien à 20-30 km de l'agglo a perdu entre 15 et 30% depuis leur achat (les bloquant sur place de fait car emprunts récents au taquet)
Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11039 Message par kamoulox » 14 janv. 2019, 20:10

Ben92 a écrit :
14 janv. 2019, 19:59
slash33 a écrit :
14 janv. 2019, 19:19
ça dépend des secteurs. J'ai des collègues qui pleurent que leur bien à 20-30 km de l'agglo a perdu entre 15 et 30% depuis leur achat (les bloquant sur place de fait car emprunts récents au taquet)
Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11040 Message par nsixx » 11 févr. 2019, 13:13

Cyber-PAPY a écrit :
14 janv. 2019, 17:07
Bonjour

Je ne viens pas souvent, mais les grands Mages se sont bien trompés

Jean Michel POURE en 2006 : Moins 50% par an dès l'an prochain
FRIGGIT : Retour rapide des prix de l'immobilier dans le tunnel

Comme quoi il n'est pas simple de lire dans les chiffres.
Bonjour , en effet comme vous , je viens une ou deux fois par an ; passionné par ce marché . J'ai toujours été pondéré . Néammoins , je pense qu'à l'instar de 2008 on est à un tournant . Wait and see ....

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11041 Message par lecriminel » 11 févr. 2019, 23:00

Ben92 a écrit :
14 janv. 2019, 19:59
Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.
si tu regardes les courbes, c'est le contraire: retire Paris où personne de normal ne peut acheter, tu as 10% de baisse depuis 2007 en province; et une fois intégré l'effet qualité, ça fait beaucoup plus.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11042 Message par flipper le dauphin » 12 févr. 2019, 08:37

lecriminel a écrit :
11 févr. 2019, 23:00
Ben92 a écrit :
14 janv. 2019, 19:59
Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.
si tu regardes les courbes, c'est le contraire: retire Paris où personne de normal ne peut acheter, tu as 10% de baisse depuis 2007 en province; et une fois intégré l'effet qualité, ça fait beaucoup plus.
Chacun tente de s'autoconvaincre comme il peut
La realité du graph de Friggit, c'est que la baisse tant attendu par les partisant du krack et les fondateurs de ce forum n'a jamais eu lieu
La courbe des prix rapportée au revenu qui etait censée retourner dans le tunnel, n'a pour l'instant pas amorcé un reel retour. En 2009 on a pu croire que "ca y etait" que le "grand soir" etait arrivé.
Mais la realité c'est qu'apres une phase de correction de 1 an les prix ont repris le terrain perdu par rapport au revenu des menages. Et que depuis il "sont en levitation".

La baisse n'est pas là
Les prix sont toujours aussi cher
Le retour dans le tunel ne se fait pas et les attentistes sont pour l'instant les grands perdants

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11043 Message par achillemo » 12 févr. 2019, 08:57

Si les taux étaient au même niveau qu'il y a 10 ans ça serait le cas, il suffit d une simple simulation pour s en rendre compte. La grande question est que feront les taux les 10 prochaines années?
Le patriotisme selon Cedric1940: "Vas y Merkel, bouffe le !"

à propos du PS et du FN: "la peste et le choléra en quelques sorte, eh bien je ne peux pas choisir. Alors je vote blanc."

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11044 Message par lecriminel » 12 févr. 2019, 09:22

flipper le dauphin a écrit :
12 févr. 2019, 08:37

Chacun tente de s'autoconvaincre comme il peut
La realité du graph de Friggit, c'est que la baisse tant attendu par les partisant du krack et les fondateurs de ce forum n'a jamais eu lieu
La courbe des prix rapportée au revenu qui etait censée retourner dans le tunnel, n'a pour l'instant pas amorcé un reel retour. En 2009 on a pu croire que "ca y etait" que le "grand soir" etait arrivé.
Le retour dans le tunel ne se fait pas et les attentistes sont pour l'instant les grands perdants
toi, par exemple, tu tentes de t'autoconvaincre !
tu fais trop confiance à l'indice des prix, ce n'est qu'une petite partie du problème,
il faut y inclure l'effet qualité (l'indice compare les prix des bouses vendues en 2006 avec les maisons potables vendues aujourd'hui), cette semaine on a eu le témoignage d'un achat 40% sous le prix de 2005 (pour le même bien, en fait on voit toujours une forte différence entre l'indice et la variation réelle des prix quand on a un témoignage d'achat/vente d'un bien donné)
et l'effet taux.



Les très grands perdants sont les vendeurs nets: prix théoriquement plus bas de 10%, en réalité de 30 à 40% et surtout le placement de cette somme est environ 4 fois moins bons qu'en vendant plus tôt.
Les très grands gagnants ceux qui ont attendu: baisse de prix + baisse des taux + possibilité d'acheter un bien convenable (qualité de vie supérieure et pas de frais de notaires, d'agence et de demenagement pour un 2e achat obligatoire)
entre les deux les acheteurs de 2006 ont fait une grosse erreur qui aurait pu les ruiner mais la nouvelle régle de renegociation de crédit les a partiellement sauvés. Ils sont obligés de vivre dans un shack pour la majorité, mais ça leur revient bien moins cher que ce pour quoi ils ont signé, et la baisse de prix aurait été plus conséquente avec des taux constants. Certains qui ont vu leur situation s'améliorer (hausse de salaire, héritage) en profitent plus, ils peuvent changer de bien aux nouvelles conditions du marché (taux et prix bas)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11045 Message par flipper le dauphin » 12 févr. 2019, 10:29

achillemo a écrit :
12 févr. 2019, 08:57
Si les taux étaient au même niveau qu'il y a 10 ans ça serait le cas, il suffit d une simple simulation pour s en rendre compte. La grande question est que feront les taux les 10 prochaines années?
C'est une bonne question
Cela fait deux ans, qu'ils doivent remonter et ils sont restés à des niveaux très bas. En 2019 on est sur les niveaux de 2017.
On a cru en 2018 à une remontée mais cela a fait long feu.

Ils remonteront un jour c'est sur. Mais je doute que la remontée soit brutale.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11046 Message par Gpzzzz » 12 févr. 2019, 18:44

flipper le dauphin a écrit :
12 févr. 2019, 10:29
achillemo a écrit :
12 févr. 2019, 08:57
Si les taux étaient au même niveau qu'il y a 10 ans ça serait le cas, il suffit d une simple simulation pour s en rendre compte. La grande question est que feront les taux les 10 prochaines années?
C'est une bonne question
Cela fait deux ans, qu'ils doivent remonter et ils sont restés à des niveaux très bas. En 2019 on est sur les niveaux de 2017.
On a cru en 2018 à une remontée mais cela a fait long feu.

Ils remonteront un jour c'est sur. Mais je doute que la remontée soit brutale.
ou ça se trouve ils ne remonteront jamais !! et ce serait pt être même le plus grave..
Pour rappel la baisse des taux ça sert à atténuer une crise en offrant aux agents économiques la possibilité de consommer ou d investir a moindre frais..
dans le cas de l immo par exemple cela resolvabilise les ménages qui sont appauvris par la crise ou ne souhaitent pas s engager par peur du futur..

Donc si ça se gâte avant que les taux ne remontent, est ce que nos dirigeantS pourront les passer en négatif (helicopter money) pour atténuer la crise et resolvabiliser suffisamment ? ou alors ils n auront aucun moyen d action et on connaîtrait donc une situation d enlisement ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11047 Message par flipper le dauphin » 13 févr. 2019, 14:05

lecriminel a écrit :
12 févr. 2019, 09:22
toi, par exemple, tu tentes de t'autoconvaincre !
tu fais trop confiance à l'indice des prix, ce n'est qu'une petite partie du problème,
il faut y inclure l'effet qualité (l'indice compare les prix des bouses vendues en 2006 avec les maisons potables vendues aujourd'hui), cette semaine on a eu le témoignage d'un achat 40% sous le prix de 2005 (pour le même bien, en fait on voit toujours une forte différence entre l'indice et la variation réelle des prix quand on a un témoignage d'achat/vente d'un bien donné)
et l'effet taux.
Je ne crois pas un instant que l'effet qualité ai un quelquonque poids dans l'indice calculé par Friggit (car c'est Friggit qui nous interesse ici)
Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)
Or s'il y a pu avoir un flechissement du nombre de transactions dans l'année qui a suivi le début de la crise, ce n'est plus du tout le cas aujourd''hui.
Il n'y a pas de génération "spontanée" de qualitatif. Le marché immobilier a enormement d'inertie (IE les logements sont pas tous détruit du jour au lendemain).
Je t'invite à consulter le lien des notaires

https://www.notaires.fr/multimedia/NCI/ ... nciens.jpg

Sur la tranche 2007-2009, on peut effectivement se dire qu'un effet qualitatif aurait pu jouer (les biens sans defauts trouvant preneur, les autres non)
Mais cela ne peut plus etre vrai pendant les 3 années suivantes. On a sur 2013-2014 un potentiel effet qualitatif qui pourrait jouer, mais là encore, il est bien vite avalé.
Cet "effet qualitatif" ne pourrait expliquer les hausses de ces deux dernieres années, le nombre de transaction ne pouvant favoriser le qualitatif car tres nettement supérieur au début 2000 !
Les très grands perdants sont les vendeurs nets: prix théoriquement plus bas de 10%, en réalité de 30 à 40% et surtout le placement de cette somme est environ 4 fois moins bons qu'en vendant plus tôt.
Les très grands gagnants ceux qui ont attendu: baisse de prix + baisse des taux + possibilité d'acheter un bien convenable (qualité de vie supérieure et pas de frais de notaires, d'agence et de demenagement pour un 2e achat obligatoire)
entre les deux les acheteurs de 2006 ont fait une grosse erreur qui aurait pu les ruiner mais la nouvelle régle de renegociation de crédit les a partiellement sauvés. Ils sont obligés de vivre dans un shack pour la majorité, mais ça leur revient bien moins cher que ce pour quoi ils ont signé, et la baisse de prix aurait été plus conséquente avec des taux constants. Certains qui ont vu leur situation s'améliorer (hausse de salaire, héritage) en profitent plus, ils peuvent changer de bien aux nouvelles conditions du marché (taux et prix bas)
Là encore vous tirez des conclusions erronées en analysant de facon erroné
Ce que vous n'arrivez toujours pas à comprendre, c'est qu'une grande majorité des acheteurs ne disposent pas des fonds pour acheter comptant leur logement.
Si on prends la part des menages avec un crédit immobilier, on est à 31% des menages. Sachant que seul la moitié de la population possède un logement, je vous laisse faire le calcul pour connaitre la part des menages possedant un logement qui a un crédit.
Quand à dire que ceux qui ont acheté en 2006 on fait une grosse erreur, ceux qui vont en finir avec leur crédit, ne seront surement pas du même avis.
L'erreur que commet les savants de ce forum, c'est de croire que tous les acheteurs ont de coté le montant du bien immobilier convoité. Rien n'est moins vrai.
Il apparait ridicule de comparer combien vous aurez rapporter cette somme en placement (plus ou moins risqué car ne l'oublions pas la crise de 2008 n'a pas été qu'une crise immobiliere mais avant tout financiere)
Ce que vous n'arrivez pas aussi à integrer c'est qu'au bout du crédit, vous n'avez plus de mensualité. Il est aisé de vouloir comparer sur un an, mais sur 20 ans à partir de la 20eme année le proprietaire, vous sa situation etre boostée par la fin du crédit.

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Praséodyme
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11048 Message par Praséodyme » 13 févr. 2019, 16:53

flipper le dauphin a écrit :
13 févr. 2019, 14:05
Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)
Or s'il y a pu avoir un flechissement du nombre de transactions dans l'année qui a suivi le début de la crise, ce n'est plus du tout le cas aujourd''hui.
Il n'y a pas de génération "spontanée" de qualitatif. Le marché immobilier a enormement d'inertie (IE les logements sont pas tous détruit du jour au lendemain).
Non, les logements ne sont pas détruits du jour au lendemain, certains deviennent officiellement des résidences secondaires (+300 000 depuis 2006 d'après le graphe 7.2) ou restent vides (+1 million depuis 2006), et finissent abandonnés. Ils sortent des statistiques des ventes et leur valeur, virtuellement nulle ne vient pas plomber la moyenne.

Le parc immo est passé de 31,8 à 36,3 millions en 12 ans. Environ 5 millions de constructions nouvelles et je ne sais pas combien de changement d'affections (rénovation de corps de ferme, d'ateliers, ou au contraire conversion d'appartements en bureaux). Mais il semble que la plupart soient sur de nouveaux terrains plutôt que sur la démolition d'anciens logements.

Outre les logements neufs, la démolition et l'abandon de logements anciens, il y a la rénovation (thermique notamment). A grand renfort d'argent public, des millions de passoires dans leur jus se sont transformées en logement confortables. Une même maison vendue au même prix en 2006 et en 2018 a pu être isolée, rénovée, ré-équipée, agrandie, raccordée à la fibre, au réseau d'assainissement... Et tant qu'on y est, une nouvelle ligne de transports en commun a pu diviser par deux le temps de trajet vers les bassins d'emploi, typiquement dans les endroits recherchés où il y a le plus de transaction. D'autres logements ont pu être laissés en décrépitude dans une zone abandonnée par les services publiques, typiquement dans les endroits peu recherchés, invisible dans les stats.

D'un autre côté, la qualité de certains logement neufs est discutable. D'abord, parce qu'ils sont souvent construits sur des terrains riquiqui, en périphérie, voire sur des terrains pollués. Les logement neufs répondent certes à des normes de plus en plus lourdes, mais il y a aussi de plus en plus de malfaçons. La valeur ajoutée de certaines normes pour l'accessibilité est nulle, voire négative pour 99% des gens qui se déplacent sans fauteuil ni déambulateur. Des espaces très utiles comme une véritable cuisine, un sous-sol, des combles aménageables, entrée, placards, buanderies, un garage attenant, etc. sont supprimées pour tirer les coûts vers le bas tout en présentant les caractéristiques les plus vendeuses : surface de la pièce principale et nombre de chambres.

Bref, l'effet qualité est complexe à estimer et il est subjectif. Mais il existe et il n'est pas que conjoncturel.
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lecriminel
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11049 Message par lecriminel » 13 févr. 2019, 19:56

flipper le dauphin a écrit :
13 févr. 2019, 14:05
Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)
pas forcément, à mon avis, voilà ce qui s'est passé:
au début du siécle, prix relativement bas et hausse d'environ 10%/an (en réalité plus car l'effet qualité joue dans l'autre sens), hystérie à l'achat, seuls les gourbis se vendent (effet qualité à la baisse) puis quand on arrive au bout du truc, l'effet qualité revient naturellement vers sa valeur moyenne (bien acheté correspond au décile de l'acheteur) avec d'autant plus de force qu'elle s'en était éloignée. La "ruine" des acheteurs dégoutés de leur mauvaise affaire, asséchés financièrement et l'inertie doivent même dépasser la valeur moyenne.

les 3 actions sur l'effet qualité sont
1/ l'effet qualité d'acheteur: lorsque le pouvoir d'achat est bas, mais la volonté d'acheter forte, seuls les plus riches peuvent acheter (des biens de mauvaise qualité, je pense que ça te rappelle des souvenirs), ce déséquilibre se résoud naturellement les années suivantes: lorsque tous les plus riches sont passés à l'acte, il ne reste plus que des gens plus modestes candidats à l'achat. Dans ce cas, les personnes n'achètent plus des logements de déciles inférieurs à leur classe sociale (ex: un gourbis pour un ministre) mais supérieurs (un bien correct pour un ouvrier)
2/De même les biens de qualité qu'on ne vendait pas parce que "pas fous, ça prend 10%/an", même si papy est mort et qu'on ne l'utilise pas s'accumulent et arrive un moment où la hausse des prix devient trop faible pour justifier le blocage, les biens potables arrivent en grand nombre (et accentuent la baisse réelle des prix, mais pas celle des indices qui ne différencie pas gourbis et château -d'ailleurs j'irais plus loin: ces indices ne calculent pas les prix mais la capacité d'endettement puisqu'on achète toujours au maximum de ses possibilités, et c'est justement ce qui leur manque: qu'achète-ton avec ce maximum ? qui indique l'indice des prix-, c'est l'effet qualité)
3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

pierre_gibran
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11050 Message par pierre_gibran » 20 févr. 2019, 15:13

lecriminel a écrit :
13 févr. 2019, 19:56
flipper le dauphin a écrit :
13 févr. 2019, 14:05
Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)
les 3 actions sur l'effet qualité sont
1/ l'effet qualité d'acheteur: lorsque le pouvoir d'achat est bas, mais la volonté d'acheter forte, seuls les plus riches peuvent acheter (des biens de mauvaise qualité, je pense que ça te rappelle des souvenirs), ce déséquilibre se résoud naturellement les années suivantes: lorsque tous les plus riches sont passés à l'acte, il ne reste plus que des gens plus modestes candidats à l'achat. Dans ce cas, les personnes n'achètent plus des logements de déciles inférieurs à leur classe sociale (ex: un gourbis pour un ministre) mais supérieurs (un bien correct pour un ouvrier)

2/De même les biens de qualité qu'on ne vendait pas parce que "pas fous, ça prend 10%/an", même si papy est mort et qu'on ne l'utilise pas s'accumulent et arrive un moment où la hausse des prix devient trop faible pour justifier le blocage, les biens potables arrivent en grand nombre (et accentuent la baisse réelle des prix, mais pas celle des indices qui ne différencie pas gourbis et château -d'ailleurs j'irais plus loin: ces indices ne calculent pas les prix mais la capacité d'endettement puisqu'on achète toujours au maximum de ses possibilités, et c'est justement ce qui leur manque: qu'achète-ton avec ce maximum ? qui indique l'indice des prix-, c'est l'effet qualité)

3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité
Je me reconnais à 100% dans ce que tu décris.

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