Le risque immobilier, le piège de la sédentarisation [v1.2]

[asi77]

Selon moi, le risque d'achat immobilier en haut de cycle est double pour un primo accédant.

la baisse inéluctable de l'immobilier ( ... çà je ne vous apprends rien)
la méconnaissance de l'amortissement d'un prêt

C'est sur deuxième point que je souhaiterais m'étendre.

EXPLICATIONS

Lorsque l'on fait un achat immobilier, le recours à un crédit est un passage quasi obligé. La plupart des personnes souscrivant à un prêt immobilier ne sont pas forcément coutumières avec un tableau d'amortissement. En général, ils savent qu'ils vont payer une part d'intérêts et part d'amortissement et que la part d'intérêt va baisser dans le temps.

Par contre, combien de personne va simuler l'amortissement au bout de x années histoire de voir ce qu'ils pourront prétendre s'ils revendent leur bien ... au même prix ?

Combien de personne va simuler le nb d'années nécessaire pour simplement amortir tous les frais inhérents à l'achat (frais de notaire, frais d'agence, montant de la caution, montants des travaux, taxe foncières ...) ? ... histoire de voir si l'achat est finalement amorti en cas de revente prématurée ou programmé dans x années...

Dans plusieurs reportages/presse, on voit souvent des exemples de couple primo accédant achetant en ce moment sur 20-25 ans des biens de petites superficies ... et qui disaient : "dans 7-10 ans" on revend pour acheter + grand". Dans "l'absolu", ce concept est logique : on cherche à investir et que cet investissement soit un tremplin pour acheter + grand. Mais la réalité est tout autre.

Aujourd'hui le risque est maximal dans les conditions suivantes :

Vous êtes primo accédant
Vous achetez à des prix élevés (c'est le marché ...)
Vous achetez avec un crédit de longue durée (forcément ... c'est trop cher)
Vous achetez un bien avec une superficie réduite (forcément ... c'est trop cher) et ce bien ne correspondra plus à vos attentes dans quelques années (ex : 7 ans).

Si vous souhaitez acheter dans les conditions ci dessus, fuyez l'achat car la baisse de l'immobilier cumulé au non amortissement de votre prêt ne sera pas un INVESTISSEMENT mais une PERTE SECHE.

Pour illustrer mes propos, une simulation ci dessous.

Sur ce tableau, même en imaginant un marché sans baisse, il est clair qu'un couple qui achète pour revendre dans 7 ans, cela ne sera pas le bon choix ! Dans un contexte de baisse, le tableau devient TRES noir car la revente ne pourra pas rembourser le capital restant dû à la banque.

La simulation est téléchargeable ici :
http://asi77.free.fr/download.php?fichi ... t_v1.2.XLS

Conclusion : "Si vous ne regardez pas l'émission "C dans l'air", "C sous l'eau" que finiront vos finances" et surtout "C dans terre" ... vous le resterez à vie !

[robi]

Conclusion : "Si vous ne regardez pas l'émission "C dans l'air", "C sous l'eau" que finiront vos finances" et surtout "C dans terre" ... vous le resterez à vie !

Très bonne analyse asi77. J'attends avec impatience la réaction des haussiers pour contredire ton tableau (y'a personne de chez aufeminin ici ?)
Dans ta conclusion on pourrait finir par "C DTC"

[Jean Dupont]

..."C DTC"

Un rapport lointain avec Fantomette ?

[zaz]

Conclusion : "Si vous ne regardez pas l'émission "C dans l'air", "C sous l'eau" que finiront vos finances" et surtout "C dans terre" ... vous le resterez à vie !

Très bonne analyse asi77. J'attends avec impatience la réaction des haussiers pour contredire ton tableau (y'a personne de chez aufeminin ici ?)
Dans ta conclusion on pourrait finir par "C DTC"

Mais c'est simple comme tout de contredire le tableau : vous vous fondez sur le fait que le logement ne vaudra pas plus en euros courant en 2012 qu'aujourd'hui, ce qui ne reste qu'une théorie, peut-être très étayé, mais pas une certitude.

Entre 2012 et aujourd'hui, il peut se passer bien des choses (creux en 2007, puis remontée très brutale jusqu'en 2012, pic en 2009, suivi de légére baisse en 2012, etc... etc...).

[zaz]

J'ai oublié : "Bin ouais, mais nous on a 25 ans, on ne veut pas d'enfant tout de suite (disons dans une douzaine d'année), et de toutes façon, pas plus d'un, donc un 55m², ça nous suffit largement pour la vie entiere... on va donc pas jeter notre argent par les fenetres maintenant !!!!!

[un utilisateur]

Mais c'est simple comme tout de contredire le tableau : vous vous fondez sur le fait que le logement ne vaudra pas plus en euros courant en 2012 qu'aujourd'hui, ce qui ne reste qu'une théorie, peut-être très étayé, mais pas une certitude.

Sauf erreur, ces différents cas de figure (+20%, -40%, ... d'ici 7 ans, en euros courant sans doute) peuvent être lus dans le deuxième tableau : dans la colonne "a la revente, le prix de vente est de...."

Par ailleurs, asi77 reste optimiste et laisse encore aux haussiers l'option 'augmentation annuelle du loyer' à 3%...
Or on entend bien parler de baisse de loyer pour certains secteurs en ce moment, non ?

[ReG_]

J'ai oublié : "Bin ouais, mais nous on a 25 ans, on ne veut pas d'enfant tout de suite (disons dans une douzaine d'année), et de toutes façon, pas plus d'un, donc un 55m², ça nous suffit largement pour la vie entiere... on va donc pas jeter notre argent par les fenetres maintenant !!!!!

Les enfants c'est comme le crédit immobilier, il faut avoir une vision à long terme et se demander quel âge on aura lorsqu'ils seront adolescent, feront leur étude...ça peut changer beaucoup de choses....et un seul enfant, un fils unique ...bof bof...

[zaz]

Sauf erreur, ces différents cas de figure (+20%, -40%, ... d'ici 7 ans, en euros courant sans doute) peuvent être lus dans le deuxième tableau : dans la colonne "a la revente, le prix de vente est de...."

Oui justement... il faut que les prix augmentent de 0% en euros constants pour que l'opération soit intéressante.

S'ils prennent seulement 10% en 7 ans, soit donc une baisse, puisque l'inflation est passée entre temps, l'opération n'est déjà plus rentable.

Or on entend bien parler de baisse de loyer pour certains secteurs en ce moment, non ?

A la relocation, oui, par endroits, mais pas partout. Voir aussi le prix d'un déménagement, et tout ce que ça engendre en fatigue etc....

Vu comme ça, on peut aussi habiter dans un mobil home hein !

il faut avoir une vision à long terme et se demander quel âge on aura lorsqu'ils seront adolescent, feront leur étude

Tout a fait exact : mettons que j'ai 25 ans, je prend un crédit sur 25 ans aussi, et je fait 1 enfant quand j'en ai 35.

=> Quand mon gamin a 15 ans, j'en ai 50, et j'ai remboursé mon crédit, je peut lui payer des études. Que va faire le locataire (sachant par ailleurs que les études coutent de plus en plus cher).

un seul enfant, un fils unique ...bof bof...Smile

Ca peut être une fille aussi...;
Je n'ai plus les chiffres en tete (et je ne retrouve plus la page), mais il me semble qu'il y a moins de 30% de familles qui sont composées de 3 enfants ou plus. Ce qui laisse une grosse majorité de 1 a 2 enfants, et très probablement au moins 30% de familles avec un seul enfant.

[zaz]

Je l'ai retrouvé : http://guydebarbot.chez-alice.fr/zzstat ... escendance

On tourne apparement autour de 20% pour les familles n'ayant qu'un seul enfant, la norme se situant a 2 enfants.

=> Les appartements entre 40 et 60 m² conviennent donc déjà a pas mal de monde, et jusqu'a 80m² on couvre la plus grosse part des besoins.....

[Cedric1973]

Conclusion : "Si vous ne regardez pas l'émission "C dans l'air", "C sous l'eau" que finiront vos finances" et surtout "C dans terre" ... vous le resterez à vie !

Très bonne analyse asi77. J'attends avec impatience la réaction des haussiers pour contredire ton tableau (y'a personne de chez aufeminin ici ?)
Dans ta conclusion on pourrait finir par "C DTC"

Y'a pas de haussiers ici !

[ReG_]

Je l'ai retrouvé : http://guydebarbot.chez-alice.fr/zzstat ... escendance

On tourne apparement autour de 20% pour les familles n'ayant qu'un seul enfant, la norme se situant a 2 enfants.

=> Les appartements entre 40 et 60 m² conviennent donc déjà a pas mal de monde, et jusqu'a 80m² on couvre la plus grosse part des besoins.....

C'est là qu'on réalise que les parisiens se sont habitués à vivre dans des boîtes d'allumettes

[pitouchok]

2 enfants c'est donc un F4 ou F5 pour un double sejour soit au moins 80-100 m2 sur paris, plus en province...

[zaz]

Je l'ai retrouvé : http://guydebarbot.chez-alice.fr/zzstat ... escendance

On tourne apparement autour de 20% pour les familles n'ayant qu'un seul enfant, la norme se situant a 2 enfants.

=> Les appartements entre 40 et 60 m² conviennent donc déjà a pas mal de monde, et jusqu'a 80m² on couvre la plus grosse part des besoins.....

C'est là qu'on réalise que les parisiens se sont habitués à vivre dans des boîtes d'allumettes

Possible, n'empeche qu'il y a encore du monde pour aller dans les boites... ouvrez les yeux, il est parfaitement possible pour une énorme majorité des français de vivre dans des appartements entre 60 et 80m²... tant qu'ils n'y seront pas, mais qu'ils voudront se rapprocher du centre, ils feront pression a la hausse !!!!!

Sauf erreur, la surface de l'habitat/personne moyen a beaucoup augmenté au cours des 50 dernières années... rien n'empeche de penser que la situation va lentement se degrader durant les 50 prochaines....

[asi77]

zaz,

Je suis d'accord sur le calcul en euros courants / euros constants qui sera faux sur le long terme.

Le problème est qu'il est difficile de mesurer ce coefficient pour les années futures (en se basant simplement sur l'inflation passée).

Il est tout à fait concevable d'une inflation à 0% voire une déflation ...

En bref,
- Si l'inflation étant de 1,5% par an, sur 7 ans, pour une baisse affichée sur mon tableau à - 40%, il faudrait lire en fait la ligne -30%
- Si l'inflation était quasi nulle sur les 7 prochaines années, mes chiffres seraient ok.
- Si déflation il y avait ... (possible selon les cycles Kondratieff (*)), ce serait bien pire !

Il suffit de voir ce qu'il s'est passé au Japon ...

(*) Depuis les débuts de la révolution industrielle, il y a 4 cycles complets répertoriés (de 1783 à 1997). Chaque cycle comprend 5 phases : 1) âge d'or de reprise sans inflation, 2) Prospérité avec reprise de l'inflation puis de la dette immobilière, 3) Stagflation (inflation+ralentissement) 4) Bulle immobilière (stagnation et rigueur) 5) Dépression (récession et baisse des prix)

Jean Dupont a déjà traité des cycles de Kondratieff.
... très intéressant.


Vos avis ?

[zaz]

zaz,

Je suis d'accord sur le calcul en euros courants / euros constants qui sera faux sur le long terme.

Le problème est qu'il est difficile de mesurer ce coefficient pour les années futurs (en se basant simplement sur l'inflation passée).

Il est tout à fait concevable d'une inflation à 0% voire une déflation ...

En bref,
- Si l'inflation étant de 1,5% par an, sur 7 ans, pour une baisse affichée sur mon tableau à - 40%, il faudrait lire en fait la ligne -30%
- Si l'inflation était quasi nulle sur les 7 prochaines années, mes chiffres seraient ok.
- Si déflation il y avait ... (possible selon Kondratieff), ce serait bien pire !

Il suffit de voir ce qu'il s'est passé au Japon ...

Vos avis ?

Si inflation a 2.5%/an, et sauf erreur, le bien prend déjà +15% en euro courants...

Rien ne permet actuellement de prédire une déflation généralisée (corrigez moi, mais il me semble qu'a part le cas du japon - difficilement transposable a la france - on n'a jamais connu de déflations sur 7 ans).

En revanche, notez qu'une bonne grosse inflation pourrait réduire assez rapidement le poid de la dette française.....


Bref, ça reste intéressant, mais de la a en tirer des certitudes, il y a un pas que je ne franchirait pas !

[raf]

On tourne apparement autour de 20% pour les familles n'ayant qu'un seul enfant, la norme se situant a 2 enfants.

=> Les appartements entre 40 et 60 m² conviennent donc déjà a pas mal de monde, et jusqu'a 80m² on couvre la plus grosse part des besoins.....

J'ai vecu mes premiers 23 ans de ma vie comme enfant unique dans un 4 pieces de 100 m2, pour ma femme presque le meme chose(3P de plus de 75m2), donc j'ai du mal a comprendre ce raisonnement. Moins de 55 m2 pour un 3P c'est TRES PETIT, pareil pour moins de 42 m2 pour un 2P.
Si on se croit dans un pays "riche" il faut voir un peu plus grand que ca.

[zaz]

On tourne apparement autour de 20% pour les familles n'ayant qu'un seul enfant, la norme se situant a 2 enfants.

=> Les appartements entre 40 et 60 m² conviennent donc déjà a pas mal de monde, et jusqu'a 80m² on couvre la plus grosse part des besoins.....

J'ai vecu mes premiers 23 ans de ma vie comme enfant unique dans un 4 pieces de 100 m2, pour ma femme presque le meme chose(3P de plus de 75m2), donc j'ai du mal a comprendre ce raisonnement. Moins de 55 m2 pour un 3P c'est TRES PETIT, pareil pour moins de 42 m2 pour un 2P.
.

C'est petit, mais parfaitement vivable, surtout si l'on aime sortir !
Plus de surface, c'est aussi plus d'entretien, plus de ménage, etc... il faut en avoir l'utilité, sinon ça ne sert a rien !

Pourquoi tout le monde s'imposerait de vivre dans de grands appartements forcéments plus loins des choses (c'est mathématique, plus la densité est forte, plus il est possible de proposer une offre de service vaste dans le même périmetre) que dans de plus petits avec plus d'oppurtunités autour ?

C'est juste une manière différente de concevoir son logement.

[asi77]

zaz,

Je rajoute prochainement l'inflation (ex : 1,8 %) dans mon tableau.


A noter (juste pour info ... ok cela n'indique pas une tendance ... it is just for fun ) :

La décrue de l'inflation dans la zone euro devrait continuer : http://today.reuters.fr/news/newsArticl ... 051216.XML

Nouveau recul de l'inflation en France en novembre : http://www.boursier.com/vals/all/feed.asp?id=7879

[un utilisateur]

Tout dans cette file fait référence à un problème fondamental sans le dire ouvertement : la couverture du risque...

Quels risques prends-je en adoptant telle ou telle attitude ?
Comment sont-ils couverts ?

Quelquesoit l'approche (haussier, baissier, ..) il y aura des risques de pris.
En revanche, la capacité à y faire face différera...
... en fonctions des autres revenus, des autres actifs.
Comme on le rappelle dans d'autres files, il y a aussi les 'aleas' de la vie
(et il y en a : rien ne se passe jamais comme prévu, et heureusement d'ailleurs, sinon on s'ennuyerait

Pour moi :
- dette long terme (immobilier) doit être couvert par revenu long terme plus probable,
- dette moyen terme (crédit auto) par revenu moyen terme plannifié,
- dette court terme (crédit consommation ou crédit Visa, facturation courante, dépenses courantes) par revenu court terme certain,
Le reste c'est du blabla.

Plus diversification des approches : c'est à dire que les risques doivent être orchestrés de manière à éviter qu'ils ne se renforcent mutuellement trop facilement.


Exemple que j'ai vu dans mon Nord d'origine (les mines...), et que je revois parfois dans d'autres régions : pour des ouvriers dans une région plus ou moins mono-industrie : être salarié, détenir des parts de son employeur (ex coopératives), acheter la maison dans sa petite ville, et ne savoir faire qu'un métier spécialisé...
Quand ça s'effondre, tout s'effondre...
Et à l'horizon de 25, 30 ans... Que peut-on dire chacun de nous de notre avenir, de l'avenir de notre zone 'actuelle'


Etre propriétaire de son logement, c'est déjà lier la valeur de son patrimoine (immobilier) au dynamisme de sa région (et vu du monde, la france est une 'grande région') dont dépendent en partie ses revenus futurs (et ses chances d'avoir du travail dans 25 ans...).

En être locataire, c'est couper le lien (quand on doit partir, on part, libre de toute dette potentielle : cf negative equity. reste l'affectif, mais c'est une autre histoire).
Et pouvoir être propriétaire 'ailleurs' avec parfois de meilleures rentabilités.

[raf]

C'est petit, mais parfaitement vivable, surtout si l'on aime sortir !
Plus de surface, c'est aussi plus d'entretien, plus de ménage, etc... il faut en avoir l'utilité, sinon ça ne sert a rien !

J'ai eu aussi ma dose de "petit et utile". J'ai vecu les derniers 2 ans dans 25 m2, et franchement, je prefere faire le menage dans 57 m2 que dans 25. Je n'ai jamais cru arriver dire ca, mais me voila. Et pour ce surface, je suis tres bien dans 2 pieces, c'est tres limite pour un 3P.

[zaz]

C'est petit, mais parfaitement vivable, surtout si l'on aime sortir !
Plus de surface, c'est aussi plus d'entretien, plus de ménage, etc... il faut en avoir l'utilité, sinon ça ne sert a rien !

J'ai eu aussi ma dose de "petit et utile". J'ai vecu les derniers 2 ans dans 25 m2, et franchement, je prefere faire le menage dans 57 m2 que dans 25. Je n'ai jamais cru arriver dire ca, mais me voila. Et pour ce surface, je suis tres bien dans 2 pieces, c'est tres limite pour un 3P.

Oui, que ce soit clair : je ne suis pas du tout un fana des petites surfaces (j'habite dans 125m², et je trouve ça très bien), mais le fait est qu'il reste encore des gens prets a faire monter les prix en habitant dans plus petit... c'est fou, c'est absurde, mais c'est comme ça.

[un utilisateur]

Un peu comme des trous noirs : des points minuscules où se déversent une quantité 'infinie' de matière, pardon d'argent...

[sampig]

moi aussi je suis dans 26m... mais depuis 7 ans et pour quelque temps encore.

Acheter - c'est se protéger contre la hausse de loyer
Louer - c'est se protéger contre la baisse de prix immobiliers

[stef 76]

zaz,

Je rajoute prochainement l'inflation (ex : 1,8 %) dans mon tableau.


A noter (juste pour info ... ok cela n'indique pas une tendance ... it is just for fun ) :

La décrue de l'inflation dans la zone euro devrait continuer : http://today.reuters.fr/news/newsArticl ... 051216.XML

Nouveau recul de l'inflation en France en novembre : http://www.boursier.com/vals/all/feed.asp?id=7879

Et que dire quand les taux vont remonter un peu .
Cela va faire un super levier en faveur de la loc .

[asi77]

voir la dernière màj en haut de la file

[ReG_]

ça marche bien sous openoffice aussi

[slash33]

asi77 reprend moi si je me trompe mais d'après ta capture il semblerait que ta simulation donne gagnant l'achat contre la location tant qu'il y a PV à la revente.

Pourtant les simulations effectuées avec meilleurs taux et clones, me donnaient un résultat sensiblement différent (le gain entre achat et location étant évalué à chaque année de remboursement).

[Invité]

étude discutable de part sa partialité.
2 scénarii de hausse pour 4 de baisse.
A 0% de PV, l'achat est gagnant donc si on retire la partie spéculative et/cyclique des prix (qu'il est difficile d'anticiper, depuis le temps que nous tous attendons la baisse), il est plus intéressant d'acheter.

[slash33]

Finalement ça dépend du montant du loyer je suppose.

Les 750 sont ils tirés au hasard ? J'ai fait le calcul et ça donne 16,6 ans pour rembourser le capital (150k¤) soit a peu près la durée moyenne d'un emprunt actuellement.

[asi77]

étude discutable de part sa partialité.
2 scénarii de hausse pour 4 de baisse.
A 0% de PV, l'achat est gagnant donc si on retire la partie spéculative et/cyclique des prix (qu'il est difficile d'anticiper, depuis le temps que nous tous attendons la baisse), il est plus intéressant d'acheter.

goal, je suis d'accord sur le fond.

Le but de cette simulation est INITIALEMENT d'illustrer le RISQUE dans les conditions suivantes :

Vous êtes primo accédant
Vous achetez à des prix élevés (c'est le marché ...)
Vous achetez avec un crédit de longue durée (forcément ... c'est trop cher)
Vous achetez un bien avec une superficie réduite (forcément ... c'est trop cher) et ce bien ne correspondra plus à vos attentes dans quelques années (ex : 7 ans).

Je doute que dans 7 ans, un acheteur dans les conditions ci dessous fassent une plus-value : cf la file initiée sur les cycles immo (forum universimmo) : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32875

[asi77]

asi77 reprend moi si je me trompe mais d'après ta capture il semblerait que ta simulation donne gagnant l'achat contre la location tant qu'il y a PV à la revente.

Pourtant les simulations effectuées avec meilleurs taux et clones, me donnaient un résultat sensiblement différent (le gain entre achat et location étant évalué à chaque année de remboursement).

L'intégration de l'inflation tend - dans la simulation - à "amortir" la baisse.

Finalement ça dépend du montant du loyer je suppose.

Les 750 sont ils tirés au hasard ? J'ai fait le calcul et ça donne 16,6 ans pour rembourser le capital (150k¤) soit a peu près la durée moyenne d'un emprunt actuellement.

Les 750 euros ne sont tirés au hasard : ils sont calculés (mais cela reste modifiable) sur la base d'un ratio (montant bien/montant loyer mensuel) de 200. Ce ratio peut être largement supérieur ... à toi de le modifier en fonction du lieu et de la taille de l'appartement.

[asi77]

Une nouvelle version est disponible (v1.1 - 2/6/2006) cf le haut de cette file.

Les améliorations apportées :

passage de 3.9% à 3.75 % sur 25 ans ( pour l'exemple)
passage de 200 à 225 pour le ratio (le loyer hors charge étant bien trop élevé)
Comptabilisation du delta (mensualité-loyer) et des intérêts
Ajout d'un champ "capital disponible du locataire" (en supposant que le delta mensualité-loyer et l'absence de taxe foncière pour le locataire sont épargnés)

[asi77]

çà peu intéresser ...