J'ai posté sur Bour*******.
L'ADEF, association à but non lucratif spécialisée dans les études foncières et immobilières vient de mettre à jour le graphique de Friggit et son fameux tunnel (graphique 1) :
http://www.foncier.org/statistiques/acc ... tiques.htm
En résumé, les prix de l'immobilier comparés aux revenus des ménages nous placent désormais dans la même situation que 1991. Toutefois, un point divergent : la solvabilité des ménages n'est pas encore au niveau observé en 1991 en raison de l'augmentation très sensible (+50%) de la durée des prêts à l'habitat.
A mon sens, toute remontée des taux (probabilité faible en S2 2005), dégraderait la solvabilité des ménages. La situation serait alors en tous points comparable...
Les fondamentaux : Le tunnel de Friggit
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LECRACH
Re: Les fondamentaux : Le tunnel de Friggit
[ la solvabilité des ménages n'est pas encore au niveau observé en 1991 en raison de l'augmentation très sensible (+50%) de la durée des prêts à l'habitat.]
effectivement , c'est là le point sensible de la situation. On ne pourra pas indéfiniment allonger la durée des prêts pour solvabiliser artificiellement u ménage. Ne serait-ce que parce la plupart des gens n'ont pas de profession qui permet à coup sûr une certaine stabilité (je pense à fonctionnaire, médecin etc...). Même pour ceux qui ont une situation stable d'ailleurs, il y a des seuils spychologiques très difficiles à franchir (s'endetter pour 50 ans, quelle bonne blague
!)
effectivement , c'est là le point sensible de la situation. On ne pourra pas indéfiniment allonger la durée des prêts pour solvabiliser artificiellement u ménage. Ne serait-ce que parce la plupart des gens n'ont pas de profession qui permet à coup sûr une certaine stabilité (je pense à fonctionnaire, médecin etc...). Même pour ceux qui ont une situation stable d'ailleurs, il y a des seuils spychologiques très difficiles à franchir (s'endetter pour 50 ans, quelle bonne blague
!)-
bullimmo
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Georges
essayez celui là :
http://www.foncier.org/statistiques/acc ... tiques.htm
puis cliquez sur : graphiques (en haut de page)
http://www.foncier.org/statistiques/acc ... tiques.htm
puis cliquez sur : graphiques (en haut de page)
Patiente... tout arrive à son heure.
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_MARIE_
Message de POM
http://www.univ-lille1.fr/medee/publica ... _bulle.pdf
J'ai pas tout compris, mais en gros je crois que ça veut dire que le marché devrait évoluer de façon cyclique et donc revenir à des prix bas, voire inférieurs à ceux du départ de cycle.
En tous cas, au niveau de la rentabilité et des calculs de valeur réelle d'un bien en fonction des perspectives de loyer futurs, on peut en déduire que lorsque les loyers baissent, la valeur réelle également, donc inévitablement, à terme, les prix, à moins que les perspectives de loyers restent potentiellemnt haussières.....
....enfin je crois que ça veut dire ça.
POM
J'ai pas tout compris, mais en gros je crois que ça veut dire que le marché devrait évoluer de façon cyclique et donc revenir à des prix bas, voire inférieurs à ceux du départ de cycle.
En tous cas, au niveau de la rentabilité et des calculs de valeur réelle d'un bien en fonction des perspectives de loyer futurs, on peut en déduire que lorsque les loyers baissent, la valeur réelle également, donc inévitablement, à terme, les prix, à moins que les perspectives de loyers restent potentiellemnt haussières.....
....enfin je crois que ça veut dire ça.
POM
Modifié en dernier par _MARIE_ le 03 juil. 2005, 01:17, modifié 1 fois.
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_MARIE_
Et la réponse de multi :
Le documment date de juillet 99 avec les chiffre de 98. il conclut qu'il y a une hausse technique des prix correspondant a des changements successifs de condion de marché (d'abord desinvestissement des zinzins suite a la crise de 91, d'ou penurie d'offre locative, puis baisse des taux conduisant en final a une augmentation de la demande donc des prix).
Quand est il maintenant, avec une hausse de plus de 100% des prix depuis 98 ? Ya pas un peu de speculation et d'irrationnel dans la situation de 2005 par rapport a celle de 98 ?
multi
Le documment date de juillet 99 avec les chiffre de 98. il conclut qu'il y a une hausse technique des prix correspondant a des changements successifs de condion de marché (d'abord desinvestissement des zinzins suite a la crise de 91, d'ou penurie d'offre locative, puis baisse des taux conduisant en final a une augmentation de la demande donc des prix).
Quand est il maintenant, avec une hausse de plus de 100% des prix depuis 98 ? Ya pas un peu de speculation et d'irrationnel dans la situation de 2005 par rapport a celle de 98 ?
multi
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_MARIE_
http://www.foncier.org/statistiques/Urbanissimo2004.htm
Lien envoyé par e.bouil ici :
viewtopic.php?t=1001
Lien envoyé par e.bouil ici :
viewtopic.php?t=1001
Etude FMI
En jetant des vieux journaux, je suis tombée sur le Monde du 18 juin, avec supplément du NYTimes, et un article sur l'immobilier ("World economy may sit atop housing bubble'), article qui commente la hausse des prix dans les capitales cosmopolites et les chics stations balnéaires, et y voit des signes de bulle immo mondiale.
http://query.nytimes.com/gst/abstract.h ... ive:search
Ce qui est intéressant c'est qu'il fait référence à un certain Thomas F. Helbling, économiste au FMI qui a étudié 75 cycles immobiliers dans 14 pays industrialisés entre 1970 et 2002:
citation :"He found that not every boom is followed by a bust, but booms are often signs of possible trouble".
et le NYT rapporte que d'après les critères de l'étude d'Helbling les marchés immo en France, Espagne et Nouvelle-Zélande ont déjà boomé, et que la Scandinavie, l'Italie, l'Irelande et les US en sont presque là.
Cela m'a l'air d'être une étude très sérieuse, ce qui implique qu'elle soit malheureusement pleine de stats et difficile à lire (je l'ai seulement parcourue pour l'instant), mais pour les amateurs je vous mets le lien :
http://www.imf.org/external/pubs/ft/reif/2005/eng/
Dans la partie VI "Hedonic real-estate price indices", en page 17, vous avez droit à "The French Experience".
Bonne lecture,
Canicule
http://query.nytimes.com/gst/abstract.h ... ive:search
Ce qui est intéressant c'est qu'il fait référence à un certain Thomas F. Helbling, économiste au FMI qui a étudié 75 cycles immobiliers dans 14 pays industrialisés entre 1970 et 2002:
citation :"He found that not every boom is followed by a bust, but booms are often signs of possible trouble".
et le NYT rapporte que d'après les critères de l'étude d'Helbling les marchés immo en France, Espagne et Nouvelle-Zélande ont déjà boomé, et que la Scandinavie, l'Italie, l'Irelande et les US en sont presque là.
Cela m'a l'air d'être une étude très sérieuse, ce qui implique qu'elle soit malheureusement pleine de stats et difficile à lire (je l'ai seulement parcourue pour l'instant), mais pour les amateurs je vous mets le lien :
http://www.imf.org/external/pubs/ft/reif/2005/eng/
Dans la partie VI "Hedonic real-estate price indices", en page 17, vous avez droit à "The French Experience".
Bonne lecture,
Canicule
Voici le lien que j'ai trouvé vers l'étude elle-même :
http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo ... apter2.pdf
Cette étude traite des bulles sur actifs en général, entre autre de l'immobilier.
Le lien que j'avais posté précédemment donne en fait accès à une étude méthodologique sur les indicateurs du marché immobiliers, et en particuliers les indices de prix, comme pour l'ex. français.
Cet article est d'ailleurs intéressant à lire car il pose la question du calcul et donc de la validité des indicateurs, en particuliers anciens -je pense en particuliers aux années 80-90, puisqu'apparemment la méthodologie a substantiellement changé et la collecte des données s'améliore constamment. Le graphe p.28 sur l'évolution des prix français de 90 à 2003 est surprenant car il fait apparaître un rattrapage des prix de 91 dès 2002, et une hausse récente plus marquée en province qu'en île de France.
Je croyais pourtant que c'était le contraire. Qu'en pensez-vous?
http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo ... apter2.pdf
Cette étude traite des bulles sur actifs en général, entre autre de l'immobilier.
Le lien que j'avais posté précédemment donne en fait accès à une étude méthodologique sur les indicateurs du marché immobiliers, et en particuliers les indices de prix, comme pour l'ex. français.
Cet article est d'ailleurs intéressant à lire car il pose la question du calcul et donc de la validité des indicateurs, en particuliers anciens -je pense en particuliers aux années 80-90, puisqu'apparemment la méthodologie a substantiellement changé et la collecte des données s'améliore constamment. Le graphe p.28 sur l'évolution des prix français de 90 à 2003 est surprenant car il fait apparaître un rattrapage des prix de 91 dès 2002, et une hausse récente plus marquée en province qu'en île de France.
Je croyais pourtant que c'était le contraire. Qu'en pensez-vous?
Calcul : merci de préciser erreurs / hypothèses retenues
Bonjour à tous,
J'ai téléchargé les séries longues disponibles sur foncier.org et utilisées par J. Friggit et j'essaye de recalculer le prix des logements en euros constants.
N'obtenant pas le même graphique que celui présenté dans le document Word "Graphiques sur longue période" (avec une base 1 en 1965), merci de me préciser si j'ai omis quelque chose dans la formule suivante :
Sceptique de nature, j'essaye de vérifier certaines études, surtout quand elles me permettent d'espérer un proche KKKKRRRAAACCCHHHHH (ça aide un peu en le disant un peu plus fort... ??! 
)
J'ai téléchargé les séries longues disponibles sur foncier.org et utilisées par J. Friggit et j'essaye de recalculer le prix des logements en euros constants.
N'obtenant pas le même graphique que celui présenté dans le document Word "Graphiques sur longue période" (avec une base 1 en 1965), merci de me préciser si j'ai omis quelque chose dans la formule suivante :
Code : Tout sélectionner
Prix du logement l'année A en base 1 pour 1965 = (Indice du prix des logements l'année A / Indice du prix des logements en 1965) x (Indice des prix à la consommation en 1965 / Indice des prix l'année A)