Le crédit et l'immobilier.

Les meilleures files d'information, réunies par les modérateurs pour plus de lisibilité
Répondre
Message
Auteur
Jean Dupont

Le crédit et l'immobilier.

#1 Message par Jean Dupont » 25 janv. 2006, 22:26

Je commencerais mon propos en faisant une distinction entre 2 type d’organismes bancaires :
  • La banque de dépôts. (qui dispose d’un très gros flux de liquidité grâce à ses guichets)
  • La société de crédit. (qui emprunte l’argent qu’elle vous propose)
Image

L’octroi d’un crédit se fait à travers plusieurs composantes :
  • Le capital : il a un coût pour un préteur: soit il s’agit du coût structurel lié à l’existence d’un réseau d’agence bancaires, soit dans le cas de la « société de crédit », il s’agit du « coût de l’argent au niveau interbancaire».
  • Le coût de l’argent : c’est le paiement du service auprès du préteur d’argent. (Ce taux, vous n’en avez jamais connaissance, parce que 2 autres parties vient s’y ajouter : le risque et la marge).
  • Le risque : Le risque d’impayé est déterminé par des équations liées à votre catégories socioprofessionnelle, votre situation familiale, votre lieux d’habitations, le type du projet que vous voulez financer…etc. La part du « risque » est un pourcentage qui vient s’ajouter au coût de l’argent. Donc, quand vous prenez un emprunt, le « taux d’intérêt » comprend la rétribution de la prise de risque. C’est pour ça que votre voisin qui est cadre sup obtient de meilleures conditions que vous. C’est pas parce que les banques l’aime bien, c’est parce qu’il présente moins de risque. On peut également noter que le rachat anticipé de votre prêt constitue un risque important pour le préteur. En faisant ça vous faites tomber sa marge et vous modifiez son encours.
  • La marge : Et bien oui. Une fois que les frais de fonctionnements sont intégrés et que la couverture du risque est considérée, il reste encore à prévoir la rétribution des actionnaires et les capacités de la banque à se développer dans le futur. Tout cela est compris dans la marge. C’est donc la somme du coût de l’argent, du risque et de la marge qui viennent constituer votre « taux d’intérêt ».
  • Le Fond Mutuel de Garantie : c’est votre abondement momentané à la caisse commune qui servira à rembourser les traites de la « société de crédits » en cas de défaillance financière de l’emprunteur. Oui, rappelez-vous, les société de crédit empruntent elle-même l’argent à d’autres banques. A ce titre, un jour ou l’autre, elle doivent bien rembourser l’argent qu’elle ont emprunté. Toute ou partie de votre abondement au FMG vous est généralement remboursé en fin de crédit. Toutefois, il existe des exceptions à cela : une défaillance de votre part (1 mois suffit pour vous mettre hors course) ou l’assèchement éventuel de cette cagnotte par le nombre trop grand de défaillances. Si un organisme de crédit prend trop de risques, on abouti à un affaiblissement du FMG avec des conséquences qui peuvent aller jusqu’au dépôt de bilan de la banque.
  • Les assurances : Enfin, les assurance vous couvrent contre le décès, l’invalidité, et divers autres risques. Elles n’incluent pas le simple risque financier. C’est « le risque » qui vous couvre en cas de défaillance financière et c’est « l’assurance » qui vous couvre en cas d’accident.
Image

Comme je viens d’évoquer le dépôt de bilan, je vais tenter d’aller plus loin dans cette explication.

Le système bancaire français est réglementé par la Banque de France via son bras armé : « la commission bancaire ». La commission bancaire s’attache au respect des lois et règlements, au respect des droits de l’emprunteur et à l’audit interne des établissements bancaires. Dans le cadre de cette mission d’audit, elle veille au respect d’un certain nombre de ratios internes à la banque. Et en particulier, elle veille au maintien d’un rapport adéquate entre la masse salariale, l’encours de la banque et ses fonds propres. (L’encours, c’est ce que les particuliers ont encore à payer à la banque. Cela détermine la richesse future de la banque).

Pourquoi une prise de risque trop grande pour la banque est-elle dangereuse ?

Vous l’avez compris, le Fond Mutuel de Garantie sert à se prémunir contre la défaillance d’un emprunteur. Plus la banque prend de risque et plus le FMG est amoindri, jusqu’à ce que, finalement, il ne reste plus d’argent dans cette caisse. La banque reste la seule responsable de la dette qu’elle a contractée pour vous permettre d’obtenir un crédit. A ce titre, elle va rembourser cette dette grâce à ses fonds propres. C’est là que la spirale infernale commence puisqu’un équilibre doit être maintenu entre la masse salariale, l’encours de la banque et ses fonds propres. Donc, la commission bancaire contraint la banque à prendre des décisions pour revenir dans le droit chemin. (Il est évident que la commission bancaire n’accepte pas la prise de risques supplémentaire pour parvenir à cela : on n’est pas dans un casino.) Les options qui s’offrent à la banque sont souvent simples : licenciement d’une partie du personnel et vente d’une partie des dossiers en cours de remboursement à un autre organisme financier, à des prix défiant toute concurrence, vous vous en doutez, compte tenu du mauvais état du portefeuille de clients. Notez au passage que la mise en recouvrement par le contentieux d’une créance la fait immédiatement passer en « créance douteuse ». Du point de vue de la commission bancaire, ça ne vaut pas grand chose.

La banque se trouve alors dans une situation assez catastrophique. Ses coût de fonctionnement augmentent et son volume d’affaire est amoindri, compte tenu de l’affaiblissement de son réseau commercial.

Vous le savez, les administrateurs systèmes et réseau grâce à leur positions stratégiques savent beaucoup de choses sur leurs boites. J’ai un bon copain ayant été en mission pour un des plus gros organismes de crédit Français (comprenez : un de ceux qui font les petites cartes plastiques qui vont bien) avait en 2005 plus de 20% de ses clients en recouvrement de créance. Comme en général, le FMG est de l’ordre de 5%, on peut comprendre la chose suivante :
  • sur un encours d’un milliard d’euro : 50 millions vont abonder le FMG.
  • En 2005, si 20% des clients ont ratés une traite mensuelle, on peut considérer que le FMG a été amputé de 16,66 millions d’euro
  • En 2005, si 15% des clients ont ratés une traite mensuelle, et 5% ont raté 3 traites, on peut considérer que le FMG a été amputé de 25 millions d’euro
  • En 2005, si 10% des clients ont ratés une traite mensuelle, et 10% ont raté 4 traites, on peut considérer que le FMG a été amputé de 41,66 millions d’euro
En début d’année, je m’étonnais de voir cette boite afficher des taux assez incroyables, voire imbattable, mais si on considère la santé de leur FMG, je comprends qu’ils essayent de jouer « la pyramide »… Ne vous étonnez pas si vous voyez des rachats dans ce giron d’activité. Les forts mangeront les faibles, tôt ou tard.

Maintenant que le décor est planté, intéressons-nous à ce que les américains appellent « credit contraction », ce qui s’avère être assez dur à traduire mais qui porte l’idée d’une plus grande rigueur des banques vis à vis du risque d’impayé (pour les raisons qu’on vient de décrire ci-dessus) associé à l’idée d’une montée des taux d’intérêts (qui font que votre capacité d’emprunt diminue sensiblement). On pourrait traduire par « incapacité à lever du crédit », « restriction de crédit », « resserrement DU crédit » …
Aujourd’hui, les banques commencent à faire leurs comptes. Les tableaux de bords commencent à clignoter en France (alors qu’ils sont déjà rouge vif à Londres et à New-York). On entend régulièrement parler de compromis de vente dénoncés à cause de l’impossibilité de lever un crédit.

Or, l’impossibilité de lever un crédit participe à la chute du prix de l’immobilier. Si on met en perspective
  • l’afflux important de Robiens
  • les mauvais investissements réalisés ici ou là par des personnes mal informées
  • l’insolvabilité des ménages qui se traduit en ce moment par la chute des ventes automobiles par exemple
  • la trop grande quantité de liquidité en circulation dans le pays
… on peut envisager une chute brutale de l’immobilier.

Pour conclure, si on va plus loin dans le raisonnement macro-économique, on doit d’abord commencer par différencier « richesse, liquidité, patrimoine » et « l’argent obtenu par le crédit ». Vu par le commun des mortels, on a l’impression que c’est identique, or c’est faux : c’est vraiment différent.

Ensuite, il faut appréhender la nature déflationniste du « resserrement du crédit » et son caractère d’emballement. Si plus personne n’a de levier pour acheter un bien à 1M¤, il n’y a plus de bien à 1M¤. C’est aussi simple que ça.

Enfin, l’ensemble de l’effet « resserrement du crédit » et « chute des prix de l’immobilier » sera comme une coulée de boue : vous pouvez être pris dans les flots, ou vous pouvez être spectateur … et ceci à quelques mètres de distance seulement.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 40908
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

#2 Message par slash33 » 25 janv. 2006, 22:42

Dilème : Bestof ou Questions pratiques ? :mrgreen:

Tu as prévu une suite ?

Enfin une remarque : je sais qu'on dit qu'un dessin vaut mieux qu'un long discours (là on a les deux) mais la corélation entre les 4 vignettes et l'exposé ne saute pas aux yeux ou bien c'est l'agencement qui déteint.

Avatar du membre
ReG_
~~+
~~+
Messages : 6378
Enregistré le : 21 juil. 2005, 18:02
Localisation : Savoie
Contact :

#3 Message par ReG_ » 25 janv. 2006, 23:05

slash33 a écrit :Dilème : Bestof ou Questions pratiques ? :mrgreen:

Tu as prévu une suite ?

Enfin une remarque : je sais qu'on dit qu'un dessin vaut mieux qu'un long discours (là on a les deux) mais la corélation entre les 4 vignettes et l'exposé ne saute pas aux yeux ou bien c'est l'agencement qui déteint.
On sent l'informaticien : de très beaux diagrammes mais on comprend pas toujours ce que ça signifie.
ReG_ qui revient du cnam... :(
Ex-moderateur. La pluralité des opinions est le fondement de la démocratie.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 40908
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

#4 Message par slash33 » 25 janv. 2006, 23:08

ReG_ a écrit :On sent l'informaticien : de très beaux diagrammes mais on comprend pas toujours ce que ça signifie.
ReG_ qui revient du cnam... :(
Oh l'autre ! :mrgreen:

Non j'ai compris ce qu'ils représentent par contre je trouve qu'ils sont plutôt mal positionnés dans l'exposé ça fait annexe sans légende en plus.

Avatar du membre
Droopy_man
Presse
Presse
Messages : 847
Enregistré le : 01 déc. 2005, 22:06
Localisation : (92)

#5 Message par Droopy_man » 26 janv. 2006, 00:11

Schémas :
1 : circuit de mise à disposition des fond
2 : remboursement normal
3 : défaillance de l'emprunteur, le FMG remplace
4 : défaillance du FMG, l'organisme paye

PS : remplacer sur les 4 schémas "Réserve d'agent" par "Réserve d'aRgent"

N'oublions pas que l'organisme a pris des garanties avant d'accorder le crédit. Dans l'immobilier, c'est généralement une hypothèque sur le bien lui-même.
You know what ?...

Jean Dupont

#6 Message par Jean Dupont » 26 janv. 2006, 08:22

Droopy_man a écrit :PS : remplacer sur les 4 schémas "Réserve d'agent" par "Réserve d'aRgent"
Merci pour la remarque. Je vais essayer d'y remédier ce soir.

Avatar du membre
Plop!
Messages : 668
Enregistré le : 25 nov. 2005, 17:55

#7 Message par Plop! » 26 janv. 2006, 14:25

Merci JD pour cet exposé précis, concis et suffisamment limpide pour qu'un béotien comme moi comprenne à peu près tout.

Une petite question cependant, concernant le Fond Mutuel de Garantie. Le mot mutuel justement tendrait à faire croire que c'est en quelque sorte un pot commun alimenté par les versements des organismes de crédit. Or, il semble d'après ton explication, que c'est uniquement la gestion des cagnottes indépendantes constituées par l'abondement de ces organismes qui est mutualisée et pas les fonds. C'est à dire qu'une défaillance supérieure au montant déposé par un de ceux-ci ne sera pas couverte.

En gros le fonctionnement s'apparente à un dépôt de garantie et non à une assurance. Tu confirme?

Avatar du membre
kelu
Messages : 376
Enregistré le : 20 juin 2005, 14:03
Localisation : st denis

#8 Message par kelu » 26 janv. 2006, 16:43

ReG_ a écrit :ReG_ qui revient du cnam... :(
je sais que c'est hors sujet, mais tu fais quoi au cnam reg (sans vouloir être indiscret) ?

immostat

#9 Message par immostat » 26 janv. 2006, 16:53

ReG_ a écrit :
slash33 a écrit :Dilème : Bestof ou Questions pratiques ? :mrgreen:

Tu as prévu une suite ?

Enfin une remarque : je sais qu'on dit qu'un dessin vaut mieux qu'un long discours (là on a les deux) mais la corélation entre les 4 vignettes et l'exposé ne saute pas aux yeux ou bien c'est l'agencement qui déteint.
On sent l'informaticien : de très beaux diagrammes mais on comprend pas toujours ce que ça signifie.
ReG_ qui revient du cnam... :(
Pareil, je n'ai rien compris. Et puis ce jaune pisseux !!! bref :-)

Avatar du membre
kelu
Messages : 376
Enregistré le : 20 juin 2005, 14:03
Localisation : st denis

#10 Message par kelu » 26 janv. 2006, 17:35

kelu a écrit :
ReG_ a écrit :ReG_ qui revient du cnam... :(
je sais que c'est hors sujet, mais tu fais quoi au cnam reg (sans vouloir être indiscret) ?
Reg, je t'ai répondu dans ta bal mais je ne sais pas si mes messages sont arrivés...tu peux confirmer s'il te plait?

Mouna
Presse
Presse
Messages : 4356
Enregistré le : 20 mai 2005, 20:25

#11 Message par Mouna » 26 janv. 2006, 17:59

Quelle belle explication !

J'attends la petite correction "d'argent" pour "agent" et aussi j'adore la fin !

Une question : n'est ce pas ce fonds de garantie des banques qui a été récemment récupéré par Breton ?

Avatar du membre
GOLD
~~+
~~+
Messages : 5710
Enregistré le : 24 mai 2005, 16:25
Localisation : Est de la France, Luxembourg

#12 Message par GOLD » 26 janv. 2006, 19:06

JD,

pourrais tu nous expliquer comment fonctionne le "capage" des taux d'emprunt ?

Proto

#13 Message par Proto » 26 janv. 2006, 19:15

Félicitations Jean Dupont, encore une brillante synthèse très bien réalisée.
Merci.

Concernant les fonds mutuels de garantie, je ne sais pas ou ça en est mais il y’avait une petite polémique concernant le FGAS.
Le FGAS est le fond de garantie à l'accession sociale, pour garantir les défaillances des bénéficiaires de prêt à l’accession sociale (PAS) et de prêt à taux zéro (PTZ).

Si je me rappelle bien le gouvernement voulait confisquer le FGAS (1, 5 milliards d’euros), sans contrepartie pour les banques. Ainsi, les défaillances des PAS et PTZ n’auraient plus été couvertes.

Si ce projet de loi est bien passé, cela ne pourrait-il pas amplifier le phénomène ?

Jean Dupont

#14 Message par Jean Dupont » 26 janv. 2006, 20:56

Bonsoir,
merci à tous les contributeurs (y compris ceux qui m'ont contacté en MP).

J'ai remis à jour l'image. Je précise que

- le FMG n'est pas un compte de "solidarité interbancaire" mais un compte de "solidarité entre particuliers".
- le FMG est propre à un et un seul préteur
- C'est bien le préteur seul qui mesure le risque et "prend le risque".
- si plus aucun des particuliers ne rembourse le préteur, en un mois, c'est la faillite pour le prêteur.

Je sais qu'il y a un autre système de solidarité entre banques, mais je n'en connais pas les limites. C'est l'affaire Barrings et ce cher Nick Leeson qui ont initié cette démarche. (suivie de près par LE scandale du Crédit Lyonnais).

Une chose est sûre, si on a le droit à un krash mondial, l'outil de solidarité ne servira à rien. On touchera 20 balles chacun... de quoi boire une bière :wink:

Jean Dupont

#15 Message par Jean Dupont » 26 janv. 2006, 21:04

Mouna a écrit :Une question : n'est ce pas ce fonds de garantie des banques qui a été récemment récupéré par Breton ?
Pas à ma connaissance. (Et ça m'étonnerait beaucoup.)

Jean Dupont

#16 Message par Jean Dupont » 26 janv. 2006, 21:06

GOLD a écrit :pourrais tu nous expliquer comment fonctionne le "capage" des taux d'emprunt ?
Salut GOLD,
c'est un mécanisme complexe: securities, obligations, etc, etc. Je vais essayer de rechercher les détails, mais je ne maitrise pas assez pour en parler pour l'instant.

Jean Dupont

#17 Message par Jean Dupont » 26 janv. 2006, 21:09

Proto a écrit :Félicitations Jean Dupont, encore une brillante synthèse très bien réalisée.
Merci.

Concernant les fonds mutuels de garantie, je ne sais pas ou ça en est mais il y’avait une petite polémique concernant le FGAS.
Le FGAS est le fond de garantie à l'accession sociale, pour garantir les défaillances des bénéficiaires de prêt à l’accession sociale (PAS) et de prêt à taux zéro (PTZ).

Si je me rappelle bien le gouvernement voulait confisquer le FGAS (1, 5 milliards d’euros), sans contrepartie pour les banques. Ainsi, les défaillances des PAS et PTZ n’auraient plus été couvertes.

Si ce projet de loi est bien passé, cela ne pourrait-il pas amplifier le phénomène ?
Salut Proto et merci pour la modif de l'image que tu as proposé. J'ai préféré modifier ma source parce qu'il y avait une autre faute et que je voulais essayer de la rendre plus claire.

Pour le PTZ et le FGAS, j'avoue que je ne connais pas du tout le mécanisme. (Il faut dire que ma boite ne fait pas de PTZ).

Proto

#18 Message par Proto » 26 janv. 2006, 21:35

Mouna a écrit : Une question : n'est ce pas ce fonds de garantie des banques qui a été récemment récupéré par Breton ?
Salut Mouna,

Le fond de garantie en question c'est le FGAS (voir plus haut).
Mais c'est un fond de garantie spécifique aux PAS et PTZ (voir aussi plus haut).

N'ayant pas suivie la chose, je ne sais pas si ce Hold-Up « légal » a eu lieux.

stefback

#19 Message par stefback » 26 janv. 2006, 23:38

Tiens c'est marrant cette histoire de FMG me rappelle un de mes anciens boulot chez Crédit Logement !!!! :lol: A l'époque leur taux de sinistralité estimé sur les prêts immo était de l'ordre de 25 % (exagéré mais retenu forfaitairement par la direction) Grosso modo quelqu'un ayant versé "sa gabelle de départ" ne récupère qu'environ 75 % à l'échéance du prêt (bien entendu l'inflation n'est pas prise en compte dans le montant restituable donc si l'on met 20 ans à rembourser. :lol: .......)


Rapport annuel 2004( mais vivement celui de 2005-2006 pour pouvoir dégager une véritable tendance) Une vision de l'immo euphorique. Mais je crois que les banques d'ici quelques années devront renflouer à nouveau ce dinosaure (le crédit foncier l'avait déjà fait avant de jeter l'éponge et revendre une partie de ses parts à d'autres banques) La bête est une sacrée dévoreuse de fonds (ah ratios réglementaires quand tu nous tiens !!! :lol: )

Une future affaire Crédit Lyonnais en perspective :wink:

http://www.creditlogement.fr/quisommesn ... l_2004.pdf

Avatar du membre
Mulet
+
+
Messages : 2829
Enregistré le : 08 janv. 2008, 18:49

Re: Le crédit et l'immobilier.

#20 Message par Mulet » 25 janv. 2009, 20:11

Déterrage de topic!
stefback a écrit :Tiens c'est marrant cette histoire de FMG me rappelle un de mes anciens boulot chez Crédit Logement !!!! :lol: A l'époque leur taux de sinistralité estimé sur les prêts immo était de l'ordre de 25 % (exagéré mais retenu forfaitairement par la direction) Grosso modo quelqu'un ayant versé "sa gabelle de départ" ne récupère qu'environ 75 % à l'échéance du prêt (bien entendu l'inflation n'est pas prise en compte dans le montant restituable donc si l'on met 20 ans à rembourser. :lol: .......)

Rapport annuel 2004( mais vivement celui de 2005-2006 pour pouvoir dégager une véritable tendance) Une vision de l'immo euphorique. Mais je crois que les banques d'ici quelques années devront renflouer à nouveau ce dinosaure (le crédit foncier l'avait déjà fait avant de jeter l'éponge et revendre une partie de ses parts à d'autres banques) La bête est une sacrée dévoreuse de fonds (ah ratios réglementaires quand tu nous tiens !!! :lol: )
Une future affaire Crédit Lyonnais en perspective :wink:

http://www.creditlogement.fr/quisommesn ... l_2004.pdf

Où en est-on sur le front du Crédit Logement et du Fond Mutuel de Garantie? Quelqu'un a-t-il des infos? Les taux de défauts vont probablement augmenter dans les mois (années?) à venir à cause de la remontée du chômage et le modèle de FMG pourrait être arrivé à ses limites.
Jean Dupont a écrit :Si un organisme de crédit prend trop de risques, on abouti à un affaiblissement du FMG avec des conséquences qui peuvent aller jusqu’au dépôt de bilan de la banque.
PS: relisez le premier post de Jean Dupont, un collector!

Répondre