La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer

[candelier]

Le ratio Prix/Loyer est un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière.


Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 45 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indice des prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.




Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.


Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.

Source: La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer

[Marek]

Tiens, à vue de nez, çà a l'air de confirmer que 180 loyers c'est pas mal...

[ignatius]

on voit qu'on est passé en haut de bulle de 261 loyers à 230 loyers environ.
y a plus qu'à attendre qu'on retourne dans des ratios plus conformes (et prier pour que les loyers n'explosent pas).

[candelier]

on voit qu'on est passé en haut de bulle de 261 loyers à 230 loyers environ.
y a plus qu'à attendre qu'on retourne dans des ratios plus conformes (et prier pour que les loyers n'explosent pas).

la tendance de long terme donne un objectif autour de 150 loyers.

Le graphique ci-dessous donne l’évolution du ratio Prix / Loyer et du pouvoir d’achat des ménages français sur une période de plus de 150 ans.

Pendant la période des Trente glorieuses, le graphique montre que le pouvoir d’achat des Français a augmenté de 500% !
A la fin des Trente glorieuses (1974) le pouvoir d’achat par ménage évoluait au rythme de 6% par an. Par comparaison, en 2007 il progressait 4 fois moins vite (1,5% par an). En regardant le graphique ci-dessus on ne doit pas oublier que depuis 30 ans la croissance du pouvoir d’achat par ménage a été obtenue au prix d’un endettement élevé.

En 1999, le ratio Prix / Loyer était en moyenne de 144, ce qui correspond à un indice de valeur 1 sur le graphique. On peut donc en déduire que pendant 100 ans, de 1853 à 1953, le prix moyen n’a pratiquement jamais dépassé 72 loyers, soit un rendement brut minimum de 12/72=16,6%. Visiblement tout le monde n’était pas dans la misère. En regardant ce graphique, on a le sentiment que les prix peuvent facilement redescendre autour de 144 loyers.

[kamoulox]

Donc si on est entre 150 et 180 loyers Ca peut être le coup d'acheter

[candelier]

Donc si on est entre 150 et 180 loyers Ca peut être le coup d'acheter

Les taux étant artificiellement très bas (voir les QE) qu'il faudra un peu de temps pour rejoindre ces niveaux de prix.

[kamoulox]

Cest mon cas et un peu partout en province

[candelier]

Cest mon cas et un peu partout en province

As-tu des exemples ?

Je viens de regarder pour plusieurs villes:
Paris: 322
Bordeaux: 243
Mérignac: 206
Pessac: 197
Lille: 210
Lyon: 254
Marseille: 197
Bourges: 160
Dunkerque: 168
Elancourt: 189

[utilisateur supprimé]

Seulement 210 à Lille ?
Bizarre, ce que je vois dans mes recherches c'est un bon 250...

[Jeffrey]

Bonjour,
À quel endroit sur le graphique peut-on lire le rapport offre/demande ?

[Pi-r2]

Seulement 210 à Lille ?
Bizarre, ce que je vois dans mes recherches c'est un bon 250...

ça veut peut être dire que les prix des annonces sont gonflés de 20% et qu'il faut faire des offres à -30%

[candelier]

Seulement 210 à Lille ?
Bizarre, ce que je vois dans mes recherches c'est un bon 250...

250 loyers c'est un pris de présentation dans les agences. Et attention, 210 Loyers c'est un prix moyen.

Voici une copie d'écran

[utilisateur supprimé]

ok merci !

@Pir2 : je calcule toujours sur la base du prix de présentation moins 10%.
En plus de 6 mois,.j'ai vu 2 annonces, 1 en pap 1 en agence avec un ratio inférieur à 180...hors travaux, et il s'agissait de grosses rénovations y compris toiture.
Pas visité, compromis signé dans la semaine.

[Jeffrey]

je vais faire ma remarque autrement :
je pense que ce graphique n'est pas totalement pertinent.
- Il ne met pas en évidence la structure du parc immobilier au cours du temps.
- il laisse penser implicitement que les comportements des acheteurs versus locataires est constant depuis le 19e siècle.
- il ne met pas en évidence la facilité de crédit, adossé à la composition du panier des dépenses des ménages.
...

[henryG]

Bonjour,
À quel endroit sur le graphique peut-on lire le rapport offre/demande ?

Bonjour,

le loyer est un rapport offre/demande en "revenus" ,de l'argent de type "salaire".
le prix immo est un rapport offre/demande en patrimoine + pourvoir de s'endetter ,argent de type prêt immo + épargne propre ou Epargne papa&maman

c'est le rapport entre ces 2 types de rapport offre/demande que l'on voit ici .

[Jeffrey]

Bonjour,
À quel endroit sur le graphique peut-on lire le rapport offre/demande ?

Bonjour,

le loyer est un rapport offre/demande en "revenus" ,de l'argent de type "salaire".
le prix immo est un rapport offre/demande en patrimoine + pourvoir de s'endetter ,argent de type prêt immo + épargne propre ou Epargne papa&maman

c'est le rapport entre ces 2 types de rapport offre/demande que l'on voit ici .

C'est partiellement ce que je cherche à souligner : l'endettement par exemple, ne concerne qu'une partie des postes de dépense des ménages. Si l'endettement est favorisé, alors cette partie prend une proportion plus importante que par le passé.

En revanche, on ne peut pas qualifier le rapport des prix par les caractéristiques que vous indiquez (patrimoine, endettement, prêt, épargne), parce que vous mélangez des choses de nature différente.

A la limite, vous pourriez énoncer un ensemble de caractéristiques mettant en évidence la nature de la solvabilité. Dans ce cas, on verrait bien apparaître le revenu pour la location, mais aussi le revenu adossé au crédit pour l'achat + d'autres sources, comme le transfert patrimonial par exemple.
Comme ces éléments ne sont absolument pas constants dans le temps, indépendamment des trente glorieuses ou pas, je pense donc que ce graphique n'est pas pertinent.

[Goldorak2]

je pense donc que ce graphique n'est pas pertinent.

Envoie le tien.

[henryG]

Il y a aussi ce graphique ou on déplace un point de coordonnée (Volume de vente, prix de vente) en fonction du temps.



Une sorte de cycle de Carnot.

Mais c est difficile d'avoir des chiffres Volume & Prix à perimetre constant

[Jeffrey]

Il y a aussi ce graphique ou on déplace un point de coordonnée (Volume de vente, prix de vente) en fonction du temps.



Une sorte de cycle de Carnot.

Mais c est difficile d'avoir des chiffres Volume & Prix à perimetre constant

ça marche pas comme cela, il y a plein d'effets dissipatifs

[Jeffrey]

je pense donc que ce graphique n'est pas pertinent.

Envoie le tien.

avec plaisir

[candelier]

Bonjour,
À quel endroit sur le graphique peut-on lire le rapport offre/demande ?

Bonjour,

le loyer est un rapport offre/demande en "revenus" ,de l'argent de type "salaire".
le prix immo est un rapport offre/demande en patrimoine + pourvoir de s'endetter ,argent de type prêt immo + épargne propre ou Epargne papa&maman

c'est le rapport entre ces 2 types de rapport offre/demande que l'on voit ici .

C'est partiellement ce que je cherche à souligner : l'endettement par exemple, ne concerne qu'une partie des postes de dépense des ménages. Si l'endettement est favorisé, alors cette partie prend une proportion plus importante que par le passé.

En revanche, on ne peut pas qualifier le rapport des prix par les caractéristiques que vous indiquez (patrimoine, endettement, prêt, épargne), parce que vous mélangez des choses de nature différente.

A la limite, vous pourriez énoncer un ensemble de caractéristiques mettant en évidence la nature de la solvabilité. Dans ce cas, on verrait bien apparaître le revenu pour la location, mais aussi le revenu adossé au crédit pour l'achat + d'autres sources, comme le transfert patrimonial par exemple.
Comme ces éléments ne sont absolument pas constants dans le temps, indépendamment des trente glorieuses ou pas, je pense donc que ce graphique n'est pas pertinent.

J'ai ce graphique qui résume à lui seul la situation, mais sur une période plus courte. Il montre que depuis 1997, le prix des logements a progressé en moyenne de 149 % (tracé bleu) alors que dans le même temps, les loyers (tracé rouge) ont augmenté en moyenne de seulement 31 %. Les prix évoluent pratiquement 5 fois plus vite que les loyers (période 1997-2010).



Concernant les loyers, le graphique montre qu’ils sont parfaitement en ligne avec la richesse produite par chaque ménage (PIB par ménage). Cela signifie que le marché ajuste les loyers au revenu des ménages, qui est lui-même totalement lié au PIB par ménage (environ 66 % du PIB par ménage).

Concernant les prix, il est clair qu’ils sont totalement déconnectés de la réalité (la richesse produite). Ce constat est malgré tout normal, car le marché ajuste les prix à la capacité de financement des ménages. Je m’explique : l’évolution des taux d’emprunt (loyer de l’argent) n’a pas cessé de baisser durant ces 30 dernières années. Cela a eu pour conséquence de booster chaque année un peu plus le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs, avec comme effet de stimuler la demande et de créer un déséquilibre permanent entre l’offre et la demande : l’argent n’étant pas cher, les gens veulent acheter. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a en permanence poussé le marché à ajuster les prix de manière à trouver un point d’équilibre.


l’évolution du rendement locatif (tracé pointillé noir) montre une parfaite corrélation avec celle des taux d’emprunt du marché (tracé jaune). Cela signifie que le marché ajuste les prix de manière à toujours procurer un rendement locatif proche du loyer de l’argent (taux d’emprunt). C’est logique, vous empruntez à X % et vous achetez à un prix qui vous permet d’obtenir un revenu ou de gagner un loyer (pour une résidence principale) vous procurant un rendement locatif supérieur ou égal à X %. Le seuil de la douleur étant atteint lorsque le rendement locatif est égal au taux d’emprunt, vous ne gagnez rien mais vous ne perdez pas non plus. Le graphique montre très bien le lien entre la baisse des prix observée en 2009 et la remontée des taux des années 2006 à 2008. Vous remarquerez que c’est particulièrement sensible. C’est normal, car si par exemple le taux moyen passe de 3,2 % à 4 %, soit une hausse du loyer de l’argent de 25 %, les prix devront baisser de 20 % de manière à obtenir un rendement locatif proche de 4 %. Mais attention, depuis 1ans il n'y a plus de corrélation entre le rendement locatif et le loyer de l’argent (taux d’emprunt) !

[Jeffrey]

J'ai ce graphique qui résume à lui seul la situation, mais sur une période plus courte. Il montre que depuis 1997, le prix des logements a progressé en moyenne de 149 % (tracé bleu) alors que dans le même temps, les loyers (tracé rouge) ont augmenté en moyenne de seulement 31 %. Les prix évoluent pratiquement 5 fois plus vite que les loyers (période 1997-2010).

OUi, entièrement d'accord.

Concernant les loyers, le graphique montre qu’ils sont parfaitement en ligne avec la richesse produite par chaque ménage (PIB par ménage). Cela signifie que le marché ajuste les loyers au revenu des ménages, qui est lui-même totalement lié au PIB par ménage (environ 66 % du PIB par ménage).

Absolument d'accord, puisqu'il s'appuie sur les revenus salariaux. Il traduit la capacité de location instantanée des ménages.

Concernant les prix, il est clair qu’ils sont totalement déconnectés de la réalité (la richesse produite).

Vous venez de basculer dans l'opinion basée sur une interprétation des constats.
La réalité ne se résume pas à la richesse produite à l'intstant T, puisqu'il s'agit de capitalisation. La valorisation du capital n'est pas nécessairement en rapport constant avec la capacité instantanée de production de richesses.

Ce constat est malgré tout normal, car le marché ajuste les prix à la capacité de financement des ménages. Je m’explique : l’évolution des taux d’emprunt (loyer de l’argent) n’a pas cessé de baisser durant ces 30 dernières années. Cela a eu pour conséquence de booster chaque année un peu plus le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs, avec comme effet de stimuler la demande et de créer un déséquilibre permanent entre l’offre et la demande : l’argent n’étant pas cher, les gens veulent acheter. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a en permanence poussé le marché à ajuster les prix de manière à trouver un point d’équilibre.

En partie oui, mais peut-être en partie seulement.
D'autres considérations entrent en jeu, comme le paradigme sociétal. Pour montrer la faille de votre approche, considéreriez vous que l'épargne d'une famille de travailleurs des années 20 était nécessairement à vocation de constituer un apport initial transformable en immobilier ?
En réalité, l'argent n'est pas cher, donc les gens anticipent leurs achats. Il n'est pas dit que l'intention soit systématiquement d'être un agent économique producteur de revenus, ou accumulateur de capital.

l’évolution du rendement locatif (tracé pointillé noir) montre une parfaite corrélation avec celle des taux d’emprunt du marché (tracé jaune). Cela signifie que le marché ajuste les prix de manière à toujours procurer un rendement locatif proche du loyer de l’argent (taux d’emprunt). C’est logique, vous empruntez à X % et vous achetez à un prix qui vous permet d’obtenir un revenu ou de gagner un loyer (pour une résidence principale) vous procurant un rendement locatif supérieur ou égal à X %.

Maintes et maintes fois abordé ici. Le comportement des gens n'est pas celui que vous décrivez a priori - à moins d'en faire la preuve. Autrement dit, la décision location/achat ne se réduit pas à un examen d'un seuil de rentabilité.

[Goldorak2]

je pense donc que ce graphique n'est pas pertinent.

Envoie le tien.

avec plaisir

Pas d'accord. Il y a quand même un lien évident entre le choix de l'achat et le choix de la location. (margarine/divorce, ça saute pas aux yeux...).
Pour l'individu qui doit se loger, achat et location sont des alternatives et le prix de l'un ou l'autre choix influence la décision. Celui qui peut louer pas cher et devrait acheter cher n'achète pas. Celui qui pourrait acheter pas cher et devrait louer cher achète.
Pour l'investisseur, le prix de la location rémunère l'achat, les prix des uns influencent les prix des autres.
Même si je concède que ce lien achat/location cad le lien prix immo/loyer n'est pas exclusif à tout autre facteur (condition d'emprunt, âge, mobilité, législation,...), c'est quand même le lien le plus fort dans un monde sensé.

[candelier]

Maintes et maintes fois abordé ici. Le comportement des gens n'est pas celui que vous décrivez a priori - à moins d'en faire la preuve. Autrement dit, la décision location/achat ne se réduit pas à un examen d'un seuil de rentabilité.

Cette corrélation entre rendement locatif et taux d'emprunt est simplement un constat. On constate cette corrélation et on essaye de trouver une explication possible. De plus, depuis plus d'un an cette corrélation n'est plus vérifiée. C'est la preuve que le marché n'arrive plus à suivre.

[Jeffrey]

Maintes et maintes fois abordé ici. Le comportement des gens n'est pas celui que vous décrivez a priori - à moins d'en faire la preuve. Autrement dit, la décision location/achat ne se réduit pas à un examen d'un seuil de rentabilité.

Cette corrélation entre rendement locatif et taux d'emprunt est simplement un constat. On constate cette corrélation et on essaye de trouver une explication possible. De plus, depuis plus d'un an cette corrélation n'est plus vérifiée. C'est la preuve que le marché n'arrive plus à suivre.

Si cette corrélation existe, ce n'est pas votre graphique initial qui la présente.
De plus, si vous expliquez vous même qu'il n'y a pas corrélation, ce serait hasardeux d'en induire une relation sans en expliquer le mécanisme. C'était l'objet de mon graphique.

[Jeffrey]

Pas d'accord. Il y a quand même un lien évident entre le choix de l'achat et le choix de la location. (margarine/divorce, ça saute pas aux yeux...).
Pour l'individu qui doit se loger, achat et location sont des alternatives et le prix de l'un ou l'autre choix influence la décision. Celui qui peut louer pas cher et devrait acheter cher n'achète pas. Celui qui pourrait acheter pas cher et devrait louer cher achète.
Pour l'investisseur, le prix de la location rémunère l'achat, les prix des uns influencent les prix des autres.
Même si je concède que ce lien achat/location cad le lien prix immo/loyer n'est pas exclusif à tout autre facteur (condition d'emprunt, âge, mobilité, législation,...), c'est quand même le lien le plus fort dans un monde sensé.

il y a un lien évident entre achat et location, la somme des deux fait la totalité de la demande.
Si un facteur exogène spécifique à l'un des deux choix modifie les modalités d'accès à ce choix (achat plus facile ou moins facile), alors le rapport des moyens de financement est modifié. Dans le même temps, le curseur entre location et achat se modifie... peut etre, puisque rien ne prouve que la facilité de crédit soit la cause de l'équilibre initial.

[candelier]

Pas d'accord. Il y a quand même un lien évident entre le choix de l'achat et le choix de la location. (margarine/divorce, ça saute pas aux yeux...).
Pour l'individu qui doit se loger, achat et location sont des alternatives et le prix de l'un ou l'autre choix influence la décision. Celui qui peut louer pas cher et devrait acheter cher n'achète pas. Celui qui pourrait acheter pas cher et devrait louer cher achète.
Pour l'investisseur, le prix de la location rémunère l'achat, les prix des uns influencent les prix des autres.
Même si je concède que ce lien achat/location cad le lien prix immo/loyer n'est pas exclusif à tout autre facteur (condition d'emprunt, âge, mobilité, législation,...), c'est quand même le lien le plus fort dans un monde sensé.

il y a un lien évident entre achat et location, la somme des deux fait la totalité de la demande.
Si un facteur exogène spécifique à l'un des deux choix modifie les modalités d'accès à ce choix (achat plus facile ou moins facile), alors le rapport des moyens de financement est modifié. Dans le même temps, le curseur entre location et achat se modifie... peut etre, puisque rien ne prouve que la facilité de crédit soit la cause de l'équilibre initial.

Voici un graphique qui vous montre la cohérence Loyer-Prix pour 615 villes

[pangloss]

prix spéculatif, valeur d'usage.

[candelier]

C'est très beau !

[snipizgood]

Ces graphiques ne sont effectivement pas pertinents.

Le prix total du bien immobilier doit être le prix de présentation plus le coût du crédit. Celui-ci était majeur dans la bulle des années 90, les graphiques présentées ne tiennent pas compte du coût du crédit, ce qui explique que la bulle n' est quasiment pas visible. Bien sûr le cout du crédit n'a jamais été aussi faible qu'aujourd'hui, avec des taux d' intéret pas loin de zero, cela contribue à renforcer le ratio prix/loyer.

[Suricate]

***

[snipizgood]

Je ne vois pas bien en quoi cela m'aide. Je disais juste que cela n'a pas de sens de comparer longitudinalement le ratio prix de présentation / prix du loyer sans tenir compte du coût du crédit, qui peut facilement doubler le numérateur.

[snipizgood]

Pour illustrer de maniere carricaturale, si le prix d'un 100 metre carré à Paris tombait à 200 000 euros, avec des taux d' intérêt à 50%, le ratio prix loyer serait très bas, mais pas grand monde n' acheterait (compte tenu du cout du crédit sur 10 ans).

[pangloss]

Avec des taux d'intérêt à 50%, les loyers changeraient eux aussi bien vite...

[lecriminel]

Bien sûr le cout du crédit n'a jamais été aussi faible qu'aujourd'hui

En es tu si sûr ?
as tu comparé l'emprunt de 80k sur 10 ans à 5%
et 220k sur 25 ans à 2.5% ?

[slash33]

Voici un graphique qui vous montre la cohérence Loyer-Prix pour 615 villes

A quoi correspond la droite sur le graphique? La série est-elle corrigée de l'effet de surface et qualité? Les maisons sont elles exclues comme elles le devraient?

[candelier]

Je ne vois pas bien en quoi cela m'aide. Je disais juste que cela n'a pas de sens de comparer longitudinalement le ratio prix de présentation / prix du loyer sans tenir compte du coût du crédit, qui peut facilement doubler le numérateur.

Je ne comprends pas le problème, puisque c'est une photo à un instant donnée. Donc toutes les villes de France ont des conditions d'emprunt (coût du crédit) pratiquement identiques .

[candelier]

Voici un graphique qui vous montre la cohérence Loyer-Prix pour 615 villes

A quoi correspond la droite sur le graphique? La série est-elle corrigée de l'effet de surface et qualité? Les maisons sont elles exclues comme elles le devraient?

Il n'y a que les appartements.

[Jeffrey]

il y a un lien évident entre achat et location, la somme des deux fait la totalité de la demande.
Si un facteur exogène spécifique à l'un des deux choix modifie les modalités d'accès à ce choix (achat plus facile ou moins facile), alors le rapport des moyens de financement est modifié. Dans le même temps, le curseur entre location et achat se modifie... peut etre, puisque rien ne prouve que la facilité de crédit soit la cause de l'équilibre initial.

Voici un graphique qui vous montre la cohérence Loyer-Prix pour 615 villes

Vous n'avez probablement pas compris ma remarque :
Dans ce graphique, vous ne pouvez pas visualiser la position du curseur entre achat et location. Vous ne pouvez même pas lire si le ratio achat/location est identique dans toutes les villes considérées.
Il y a plein de facteurs qui entrent en jeu et qui n'apparaissent pas, comme la présence de bailleurs sociaux ou pas, les politiques d'investissement locatifs de particuliers, les conditions d'accès au crédit... Le loyer de l'argent comparé au coût locatif de l'appartement n'a de sens qu'à la frontière des comportements, c'est à dire les personnes en capacité de franchir le saut entre les deux statuts. C'est conditionné avant tout à la nature présente du parc locatif, pas à la rentabilité des taux d'épargne ou d'emprunt. De même, du point de vue du bailleur, les arbitrages ne s'expriment que rarement en termes de rentabilité à n+1.

il y a encore bien des choses que l'on pourrait faire remarquer sur votre graphique :
1° mis à part les cas particuliers, l'essentiel de votre nuage de points a une forme elliptique ou lenticulaire. L'éparpillement des points exprime assez clairement une hauteur à peu près du tiers de la largeur. Vous pouvez toujours tracer une courbe presque rectiligne (ajustement quoi, on sait pas ?), cela ne prédit en rien comment une ville évolue sous la modification d'un facteur extérieur. Le point va-t-il se déplacer parallèlement à votre courbe ou orthogonalement ?
2° Ce graphique donne un aperçu du ratio achat/location. Il y a une grande dispersion des données. Vous noterez pourtant que les taux de crédit sont uniformes en France. Donc s'ils évoluent dans un sens ou dans l'autre, je ne vois pas comment en déduire quoi que ce soit.

[candelier]

il y a un lien évident entre achat et location, la somme des deux fait la totalité de la demande.
Si un facteur exogène spécifique à l'un des deux choix modifie les modalités d'accès à ce choix (achat plus facile ou moins facile), alors le rapport des moyens de financement est modifié. Dans le même temps, le curseur entre location et achat se modifie... peut etre, puisque rien ne prouve que la facilité de crédit soit la cause de l'équilibre initial.

Voici un graphique qui vous montre la cohérence Loyer-Prix pour 615 villes

Vous n'avez probablement pas compris ma remarque :
Dans ce graphique, vous ne pouvez pas visualiser la position du curseur entre achat et location. Vous ne pouvez même pas lire si le ratio achat/location est identique dans toutes les villes considérées.
Il y a plein de facteurs qui entrent en jeu et qui n'apparaissent pas, comme la présence de bailleurs sociaux ou pas, les politiques d'investissement locatifs de particuliers, les conditions d'accès au crédit... Le loyer de l'argent comparé au coût locatif de l'appartement n'a de sens qu'à la frontière des comportements, c'est à dire les personnes en capacité de franchir le saut entre les deux statuts. C'est conditionné avant tout à la nature présente du parc locatif, pas à la rentabilité des taux d'épargne ou d'emprunt. De même, du point de vue du bailleur, les arbitrages ne s'expriment que rarement en termes de rentabilité à n+1.

il y a encore bien des choses que l'on pourrait faire remarquer sur votre graphique :
1° mis à part les cas particuliers, l'essentiel de votre nuage de points a une forme elliptique ou lenticulaire. L'éparpillement des points exprime assez clairement une hauteur à peu près du tiers de la largeur. Vous pouvez toujours tracer une courbe presque rectiligne (ajustement quoi, on sait pas ?), cela ne prédit en rien comment une ville évolue sous la modification d'un facteur extérieur. Le point va-t-il se déplacer parallèlement à votre courbe ou orthogonalement ?
2° Ce graphique donne un aperçu du ratio achat/location. Il y a une grande dispersion des données. Vous noterez pourtant que les taux de crédit sont uniformes en France. Donc s'ils évoluent dans un sens ou dans l'autre, je ne vois pas comment en déduire quoi que ce soit.

Le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, un investissement de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=1121,5/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 230 loyers (prix moyen en France mars 2015) offre un Rendement Locatif Brut de 1121,5/230=4,87%.

Voici un graphique plus synthétique qui donne une cartographie au niveau départements.

[Jeffrey]

Le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer.

Merci, je sais. Vous avez compris que j'explique que ce ne sont pas les mêmes personnes qui louent et achètent ? Si le rendement locatif baisse, il y a peut être moins d'investisseurs, donc une baisse de l'offre locative, donc une hausse des loyers, donc une hausse des rendements locatifs, etc ... Tandis que la baisse des taux d'emprunt ne fixe que la hauteur de marche pour passer du côté locatif au côté primo, ou bien la hauteur du ticket d'entrée pour l'investissement locatif particulier...

[thorium]

Donc à lire Candelier, l'investissement le plus rentable de France en matière de locatif, c'est la Nièvre, qui est aussi semble-t-il le département le moins cher de France.

En plus, pour le prix d'un petit immeuble parisien, il doit y avoir moyen d'acheter le département entier

Bon, le pb c'est qu'il faut trouver des locataires... Des amis, de la région Bourgogne, et devenus profs, me disaient preferer le "suicide" que d'etre nommé et s'installer dans la Nievre. Bon, ils sont de Dijon, de l'autre coté du Morvan, mais quand même, ça montre à quel point est faible le nb de candidats, et surtout à quel point le taux de vacance doit etre élevé, comme dans l'Allier, sinistré également, que je connais mieux.

[Bernard minet]

je vais faire ma remarque autrement :
je pense que ce graphique n'est pas totalement pertinent.
- Il ne met pas en évidence la structure du parc immobilier au cours du temps.
- il laisse penser implicitement que les comportements des acheteurs versus locataires est constant depuis le 19e siècle.
- il ne met pas en évidence la facilité de crédit, adossé à la composition du panier des dépenses des ménages.
...

Malheureusement aucun graphique ne sera totalement pertinent tant les facteurs sont pléthore, à moins que vous ne sachiez en produire à N dimensions où N reste à déterminer. Un fil de discussion pour définir ce N serait un bon départ, je ne doute pas qu'un consensus émerge avant la RT2050 . Ensuite, reste à trouver un support à N dimensions...

Mais au delà de ça, par la fonction même de l'immobilier, il se doit d'exister un lien entre la valeur intrinsèque et la valeur d'usage.

[Jeffrey]

Je pense que oui, il y a un lien. Je pense aussi que les prix sont anormalement élevés. Et je pense qu'ils vont redescendre un jour ou l'autre.
Mais j'estime que toute analyse chartiste est pire que mal quand on s'en sert pour faire des pronostics.
La meilleure des preuves est le forum bulle immo même.
Aussi, ces histoires de tunnel, de corrélation, ce sont des concepts mal maitrisés par les intervenants. Déjà, il y a du boulot quand on déplie un modèle économique simple avec deux équations, alors maitriser les taux de corrélation, c'est pas gagné.
Maintenant, en discuter, oui, avec plaisir.

[Bernard minet]

Je pense que oui, il y a un lien. Je pense aussi que les prix sont anormalement élevés. Et je pense qu'ils vont redescendre un jour ou l'autre.
Mais j'estime que toute analyse chartiste est pire que mal quand on s'en sert pour faire des pronostics.
La meilleure des preuves est le forum bulle immo même.
Aussi, ces histoires de tunnel, de corrélation, ce sont des concepts mal maitrisés par les intervenants. Déjà, il y a du boulot quand on déplie un modèle économique simple avec deux équations, alors maitriser les taux de corrélation, c'est pas gagné.
Maintenant, en discuter, oui, avec plaisir.

Très bien, c'est exactement ça. L'analyse de tels phénomènes multifactorielles court aux biais quand on focalise sur une partie seule de ceux-ci. Cependant, il est normal et compréhensible de vouloir trouver quelques règles simples qui pourraient, "en deux coups de cuillère à pot", nous donner les clés du marché immobilier.

Ce jour là, nous serons potentiellement riches. Bon il faudra en paupériser d'autres pour ça, mais cela ne sembla pas gêner grand monde ici (cf :les magnifiques rigolades de ceux qui, tel des charognards, attendant patiemment la bave aux lèvres que les "moutons" rendent gorge).

Continuons d'explorer.

[lecriminel]

Si le rendement locatif baisse, il y a peut être moins d'investisseurs, donc une baisse de l'offre locative, donc une hausse des loyers, donc une hausse des rendements locatifs, etc ...

non.

[Bernard minet]

Si le rendement locatif baisse, il y a peut être moins d'investisseurs, donc une baisse de l'offre locative, donc une hausse des loyers, donc une hausse des rendements locatifs, etc ...

non.

Si.

[crispus]

Si le rendement locatif baisse, il y a peut être moins d'investisseurs, donc une baisse de l'offre locative, donc une hausse des loyers, donc une hausse des rendements locatifs, etc ...

non.

Plus d'investisseurs baisse de la pression à l'achat baisse des prix on achète uniquement pour se loger chaque locataire qui achète libère son appart

[lecriminel]

Si le rendement locatif baisse, il y a peut être moins d'investisseurs, donc une baisse de l'offre locative, donc une hausse des loyers, donc une hausse des rendements locatifs, etc ...

non.

Si.

alors si tu veux dire que le rendement (immo dans notre exemple) sur une large période, par rapport aux autres rendements, doit être dans un tunnel, d'accord. C'est la raison pour laquelle quand on achète avec un mauvais rendement, on fait une mauvaise affaire (mauvais rendement) et une très mauvaise affaire (baisse de la valeur de l'actif de façon à retourner vers un rendement acceptable); ceux qui ont acheté en haut de bulle en province s'en rendent compte, mais ils ne se rendent pas compte que la chute phénoménale des taux d'interêt les sauve d'un -70% en 5 ans.
Mais il y a tout de même de relativement fortes variations sur le court terme, il y a eu même pas mal d'achats dans les années 2005-2008, où le rendement était proche de 0.

[Jeffrey]

Si le rendement locatif baisse, il y a peut être moins d'investisseurs, donc une baisse de l'offre locative, donc une hausse des loyers, donc une hausse des rendements locatifs, etc ...

non.

Si.

alors si tu veux dire que le rendement (immo dans notre exemple) sur une large période, par rapport aux autres rendements, doit être dans un tunnel, d'accord. C'est la raison pour laquelle quand on achète avec un mauvais rendement, on fait une mauvaise affaire (mauvais rendement) et une très mauvaise affaire (baisse de la valeur de l'actif de façon à retourner vers un rendement acceptable); ceux qui ont acheté en haut de bulle en province s'en rendent compte, mais ils ne se rendent pas compte que la chute phénoménale des taux d'interêt les sauve d'un -70% en 5 ans.
Mais il y a tout de même de relativement fortes variations sur le court terme, il y a eu même pas mal d'achats dans les années 2005-2008, où le rendement était proche de 0.

C'est pour cela qu'on ne peut pas lier directement les courbes de prix/m² et location, en considérant qu'une baisse momentanée des taux a des effets immédiats sur le prix au m² par exemple.
L'investissement locatif se fait comparativement aux autres placements. Si l'investissement est réalisé par adossement à des mesures fiscales, alors la baisse des rendements locatifs n'est pas forcément un refouloir. On l'a vécu par le passé avec les Robien et Cie par exemple.
Ce que j'oppose à Candelier, c'est que si un taux d'emprunt baisse, alors l'ajustement est multidirectionnel : hausse des prix au m²/intérêt des investisseurs/durcissement réciproque des conditions d'accès (on prête moins cher, mais on fait d'autant plus attention à qui l'on prête).etc.
On peut donc remarquer une sorte de marche en parallèle de deux indices (prix de vente et de location), mais c'est trompeur de croire que l'un est facteur de l'autre, mais estimer une corrélation est trompeur.
D'ailleurs, je serais intéressé par avoir les valeurs du nuage de points sur les 600 villes cité plus haut, je ferais un nettoyage rapide des cas extrêmes, et (je) vous donne le taux de corrélation des deux séries.