Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

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Laszlo
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Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#1 Message par Laszlo » 15 mai 2018, 11:07

Hello,

Je cherche depuis plusieurs mois maintenant une maison sur deux communes dont Carrières-sur-Seine (78). Nous avons un budget confortable et un solide apport qui nous permet de prétendre au bien que l'on recherche; je suis identifié auprès de toutes les agences de la commune et quelques unes des alentours (Houilles, Montesson, Chatou) et effectue des relances (au tel) chaque mois avec chacune d'entre elle, pour créer du lien et pour ne pas être le dixième de la liste contacté quand un nouveau bien rentre. Mais malgré tout ceci, aucun bien ne sort et le marché est donc au point mort depuis plusieurs mois.

La commune est propice à la sédentarisation (cadre très sympa, finalement peu de personne veulent la quitter d'eux-même) et j'ai l'impression que les agences préfèrent jouer sur les appartements (vente et location) pour faire la majeur partie de leur CA, plutôt que de prospecter des maisons pour lequel le retour sur investissement est moins intéressant.

Ma question est donc la suivante : est-ce que prospecter soit-même serait pertinent et est-ce que d'autres se sont déjà tentés à l'exercice? La démarche peut sembler de prime abord saugrenue dans la mesure où nous ne sommes pas une agence; mais d'un côté, est-ce que ça ne pourrait pas être un déclencheur que de s'identifier directement auprès de certains propriétaires ?

L'exercice n'est pas techniquement infaisable (d'ailleurs, quitte à attendre, autant profiter de ce temps libre..) : commune de 15 000 habitants, différents quartiers et rues exclus pour divers considérations (voie ferré, cité, distance des écoles à pied ou distance d'un arrêt de bus). En croisant ceci avec le plan cadastrale qui nous permet de connaitre la superficie du terrain (dans notre cas, 300-400m² min), on devrait tomber à quelques centaines de maisons.

Alors, un courrier dans une boite aux lettres avec nos coordonnées, un message bien ficelé... Hérésie ou piste intéressante pour débloquer une situation figée depuis longtemps ?

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#2 Message par cashisking » 15 mai 2018, 11:18

T'as cherché des terrains à bâtir ?

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sim_v
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#3 Message par sim_v » 15 mai 2018, 11:19

Vu que tu es riche et intelligent, je ne comprends pas pourquoi tu nous demandes puisque . . .
Laszlo a écrit :Vu le niveau des réponses, j'ai l'impression d'être sur un forum 15-25 ans..
J'ai du me tromper de forum.
:arrow: out
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#4 Message par Laszlo » 15 mai 2018, 11:22

cashisking a écrit :T'as cherché des terrains à bâtir ?
Non. C'est un autre type de projet et ça nous renvoie à un emménagement dans 24 mois.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#5 Message par ddv » 15 mai 2018, 13:13

C'est quoi, un "budget confortable" ?
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#6 Message par Laszlo » 15 mai 2018, 13:26

ddv a écrit :C'est quoi, un "budget confortable" ?
Considérant nos critères (superficie habitable, superficie terrain, emplacement, qualité générale) : prix du marché + 15%.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#7 Message par cashisking » 15 mai 2018, 14:02

Laszlo a écrit :
ddv a écrit :C'est quoi, un "budget confortable" ?
Considérant nos critères (superficie habitable, superficie terrain, emplacement, qualité générale) : prix du marché + 15%.
Et t'as tenté chez les notaires (successions) ?
Si seloger et leboncoin ne permettent pas d'avoir accès aux biens corrects, il faut effectivement tenter autre chose.
Mais à Carrières t'auras pas trop de mal à trouver, quartier Fermettes, on en avait visité 4 ou 5 à l'époque.
Faut juste faire attention aux nuisances de la voie ferrée.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#8 Message par Laszlo » 15 mai 2018, 14:08

cashisking a écrit :
Laszlo a écrit :
ddv a écrit :C'est quoi, un "budget confortable" ?
Considérant nos critères (superficie habitable, superficie terrain, emplacement, qualité générale) : prix du marché + 15%.
Et t'as tenté chez les notaires (successions) ?
Si seloger et leboncoin ne permettent pas d'avoir accès aux biens corrects, il faut effectivement tenter autre chose.
Mais à Carrières t'auras pas trop de mal à trouver, quartier Fermettes, on en avait visité 4 ou 5 à l'époque.
Notaire : oui effectivement je n'y avais pas pensé. Comment vous-tu le truc ? J'appelle : "Bonjour, est-ce que vous traitez des successions en ce moment ?" :D

Seloger et Leboncoin : on s'appuie finalement très peu sur ces sites-ci (sauf peut-être leboncoin car peu têtre identique à PAP pour des offres hors AI). On travaille vraiment en amont des publications sur Internet. Hors leboncoin, PAP et seloger.com (pour les petites agences qui interviennent pour des ventes de manières "opportunistes"), tout ce que tu trouves sur Internet est pour nous le fond du panier pour lequel une première salve de visite n'a pas trouvé d'acquéreur.

Sinon pour Carrières, cette une année vraiment creuse, de l'avis même des AI..

P.S : oui on a suivis quasiment le même cheminement de recherches, sauf que toi tu as atterit à ML ;)

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#9 Message par cashisking » 15 mai 2018, 14:18

Laszlo a écrit :Notaire : oui effectivement je n'y avais pas pensé. Comment vous-tu le truc ? J'appelle : "Bonjour, est-ce que vous traitez des successions en ce moment ?"
Pas forcément des successions, mais les notaires vendent par eux-mêmes (tu peux aussi appeler au cas où) :
https://www.immonot.com/
Il y a les ventes aux enchères aussi, et c'est pas forcément pourri (http://www.notaires.paris-idf.fr/immobi ... 2018-16-01).
Bon ça fait très peu d'annonces mais sur un coup de bol qui sait ?
Laszlo a écrit :Sinon pour Carrières, cette une année vraiment creuse, de l'avis même des AI..
P.S : oui on a suivis quasiment le même cheminement de recherches, sauf que toi tu as atterit à ML ;)
Je sais plus si le Mesnil-le-Roi ça peut t'intéresser aussi ? Je trouve ça mieux que Carrières perso, même si c'est un poil éloigné des transports (et très village).

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#10 Message par stchong » 15 mai 2018, 14:29

Laszlo est meilleur que le Boncoin , mais n'a pas pensé aux notaires . troll en action, prix du marché + 15 %, cela ne veut rien dire
la fourchette du marché c'est quoi ? 10€ entre k
le bas et le haut de la fourchette. pfuttttt
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#11 Message par Laszlo » 15 mai 2018, 14:31

Ah oui ok, nous on suit https://www.licitor.com, site des ventes judiciaires immobilières. C'est rare sur ces communes mais ça peut arriver qu'il y ait une maison de temps en temps.

On ne connait pas trop le Mesnil-le-Roi mais effectivement, ça à l'air plus petit que Carrières (moitié moins d'habitant). Peut-être est-ce un préjugé mais je crois que les services sont aussi moins présents (médecin, pédiatre, pharmacie, laboratoire, tout autant que les services communaux), et que les bus ne sont pas aussi "nombreux".

Carrières est certes plus petit que ML, moins grand, mais "tout" y est sans devoir systématiquement sortir de la ville.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#12 Message par cassios » 16 mai 2018, 11:16

J'ai habité pendant 20 ans à Mesnil Le Roi (Maison familiale où mon père est né).

L'intérêt est d'habiter dans Mesnil Le Roi tout en étant pas trop loin de Maisons Laffitte.

Je mettais 12 minutes à pied pour atteindre le RER à Maisons Laffitte.

J'habitais au début de la rue Gambetta, près de l'avenue de Saint Germain.

L'intérêt pour prendre le RER est d'être le plus avancé par rapport à l'avenue de Saint Germain qui t'emmène à pied à la gare de Maisons Laffitte.

Donc tu prend le début de toutes les rues qui traversent cette avenue et cela peut être interessant.
Si un bien est venu à un prix décent pour l'acheteur, c'est que le vendeur est tenu par les c**, a un fusil sur la tempe, le couteau sous la gorge et un baton de dynamite dans le c***
Mais pour t'éviter un élargissement du fondement, à toi de le débusquer

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#13 Message par cashisking » 16 mai 2018, 12:11

cassios a écrit :L'intérêt est d'habiter dans Mesnil Le Roi tout en étant pas trop loin de Maisons Laffitte.
+1, ce qui n'est pas évident car le Mesnil est tout en longueur, et dans les annonces l'adresse n'est bien sûr pas précisée.
Il faut rester près de ML (pour commerces / RER) car on peut se retrouver dans la pampa très rapidement.
(Un peu comme quand on est dans le parc de ML tu vas me dire...).

En cherchant 1 min je trouve ça :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... m/?ca=12_s

Sans surprise ce qui est collé à ML est quasiment au prix de ML, il peut y avoir des affaires à faire plus loin si adepte de la voiture ou du bus.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#14 Message par cassios » 17 mai 2018, 14:16

cashisking a écrit :
cassios a écrit :L'intérêt est d'habiter dans Mesnil Le Roi tout en étant pas trop loin de Maisons Laffitte.
+1, ce qui n'est pas évident car le Mesnil est tout en longueur, et dans les annonces l'adresse n'est bien sûr pas précisée.
Il faut rester près de ML (pour commerces / RER) car on peut se retrouver dans la pampa très rapidement.
(Un peu comme quand on est dans le parc de ML tu vas me dire...).

En cherchant 1 min je trouve ça :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... m/?ca=12_s

Sans surprise ce qui est collé à ML est quasiment au prix de ML, il peut y avoir des affaires à faire plus loin si adepte de la voiture ou du bus.
Euh mes parents ont vendu leur maison pour 470000 euros à Mesnil Le Roi il y a quelques années et à 13 minutes du RER à pied.
un poil plus petite et plus biscornue mais 690 000 €, c'est dément.
Remets les Francs et plus personne achète à des montants pareils...
Si un bien est venu à un prix décent pour l'acheteur, c'est que le vendeur est tenu par les c**, a un fusil sur la tempe, le couteau sous la gorge et un baton de dynamite dans le c***
Mais pour t'éviter un élargissement du fondement, à toi de le débusquer

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#15 Message par Laszlo » 17 mai 2018, 15:12

cashisking a écrit :
cassios a écrit :L'intérêt est d'habiter dans Mesnil Le Roi tout en étant pas trop loin de Maisons Laffitte.
+1, ce qui n'est pas évident car le Mesnil est tout en longueur, et dans les annonces l'adresse n'est bien sûr pas précisée.
...
Sans surprise ce qui est collé à ML est quasiment au prix de ML, il peut y avoir des affaires à faire plus loin si adepte de la voiture ou du bus.
Oui. Sauf que ce n'est pas seulement une question de géographie mais aussi d'appartenance à une commune.. et donc de dépendance aux services qu'elle propose.
Je ne suis pas sur que le deal soit avantageux, pour te citer, quand "ce qui est collé à ML est quasiment au prix de ML". Parce que pour le prix des services communaux d'une ville de 25000 habitants, tu as les services communaux d'une ville de 6000 habitants.

Sans compter que quand tu es au nord du Mesnil, ta ville est au sud alors que ta gare est au nord.. alors que quand tu es à ML, tout est à peu prêt regroupé. Donc le matin, tu déposes tes enfants et tu vas à la gare par la même.

Je ne dis pas que c'est rédhibitoire ou que le Mesnil est une ville de second ordre, je dis juste qu'il ne faut pas minimiser l'importance de la commune sur lequel ta maison est assise.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#16 Message par Laszlo » 17 mai 2018, 15:30

cassios a écrit :Euh mes parents ont vendu leur maison pour 470000 euros à Mesnil Le Roi il y a quelques années et à 13 minutes du RER à pied.
un poil plus petite et plus biscornue mais 690 000 €, c'est dément.
Et encore.. Aujourd'hui on m'a appelé pour me proposer une maison à MF, 8 min de la gare, 430m² de terrain. Superficie 95m² Carrez, 3 chambres sans bureau : 795 000 euros.

Le plus dingue? Elle partira sans doute pas loin de ce prix :D

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#17 Message par cashisking » 17 mai 2018, 15:33

Laszlo a écrit :Je ne dis pas que c'est rédhibitoire ou que le Mesnil est une ville de second ordre, je dis juste qu'il ne faut pas minimiser l'importance de la commune sur lequel ta maison est assise.
Pour info Myard a proposé un rapprochement au Mesnil, qui a refusé. Je sais pas pourquoi.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#18 Message par cashisking » 17 mai 2018, 15:33

Laszlo a écrit :Et encore.. Aujourd'hui on m'a appelé pour me proposer une maison à MF, 8 min de la gare, 430m² de terrain. Superficie 95m² Carrez, 3 chambres sans bureau : 795 000 euros.
Dingue ce prix, il doit y avoir un défaut majeur.


:lol:

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#19 Message par Laszlo » 17 mai 2018, 15:42

cashisking a écrit :Pour info Myard a proposé un rapprochement au Mesnil, qui a refusé. Je sais pas pourquoi.
:shock:
cashisking a écrit :Dingue ce prix, il doit y avoir un défaut majeur.
:lol:

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#20 Message par cashisking » 17 mai 2018, 15:45

Laszlo a écrit :
cashisking a écrit :Pour info Myard a proposé un rapprochement au Mesnil, qui a refusé. Je sais pas pourquoi.
:shock:
https://actu.fr/ile-de-france/mesnil-le ... 02232.html
« Je ne veux pas devenir la ZUP de Maisons-Laffitte »
OK :lol:

Laszlo
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#21 Message par Laszlo » 17 mai 2018, 15:53

cashisking a écrit :
Laszlo a écrit :
cashisking a écrit :Pour info Myard a proposé un rapprochement au Mesnil, qui a refusé. Je sais pas pourquoi.
:shock:
https://actu.fr/ile-de-france/mesnil-le ... 02232.html
« Je ne veux pas devenir la ZUP de Maisons-Laffitte »
OK :lol:
Ceci étant dit, son argumentaire n'est pas *** et ses crainte ne sont pas illégitimes. Fort à parier qu'effectivement toutes les résidences seraient à l'avenir construites au Mesnil.

AlexRibou
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#22 Message par AlexRibou » 12 juil. 2018, 15:39

Peut etre un peu tard pour répondre :| :| Mais ca peut servir à d'autre

Le mieux reste encore le bouche à oreille dans les petites villes comme ca, en parler à la boulangère, au coiffeur, à la vieille commère du village (avec un graaand sourire) et elle reviendra vers toi si elle en entend parler.

En espérant que tu ai trouvé entre temps :roll: :roll:

lisette83
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#23 Message par lisette83 » 13 juil. 2018, 20:16

Vous connaissez Carrières sur Seine ? En l'occurrence trouver la "commère" du village va être difficile, c'est une banlieue résidentielle mais rien de comparable à un village :wink:

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#24 Message par AlexRibou » 16 juil. 2018, 14:55

lisette83 a écrit :Vous connaissez Carrières sur Seine ? En l'occurrence trouver la "commère" du village va être difficile, c'est une banlieue résidentielle mais rien de comparable à un village :wink:
J'ai une amie qui y a habité, je lui ai pas mal rendu visite. C'est une ville assez verte, Il est assez agréable de se promener sur les quais de Seine. La qualité de vie est globalement assez agréable pour les amateurs de verdure. Après il n'y a pas grand chose à faire : niveau théâtre, événements et même piscine .... C'est clairement pauvre et les transports internes sont pas super ....

Laszlo
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#25 Message par Laszlo » 16 juil. 2018, 15:08

Non malheureusement on n'a pas encore trouvé. On s'était positionné sur une maison (165m² + 500m² de terrain à 10min de la gare dans zone pavillonnaire), offre au prix, mais on se l'ai fait piquer par un autre couple qui avait ... 600 00 euros d'apport (1, 2, 3, ..KO).

Donc on recherche toujours. On s'est identifié dans toutes les agences de la zone (<10km de Carrières) et on est en contact régulier avec les acteurs majeurs du coin.. mais quand ça ne veut pas, ça ne veut pas. Même si nous avons le budget pour ce que l'on recherche.

Le bouche à oreille est sans aucun doute une bonne initiative mais comme on ne vit pas dans le coin, c'est compliqué de créer des liens et d'en faire le suivi.

On s'est rapproché de chasseurs immobiliers mais malheureusement, ils offrent des services qui ne sont pas tout à fait ceux dont on a besoin(c'est plus pour pré-mâcher le travail d’acquisition, moins pour prospecter). Mais en parlant de prospection, on pense très sérieusement y aller au culot et laisser un mot dans les maisons qui matchent avec un certains nombre de nos critères : taille du terrain (vu via cadastres), "âge" de la maison (via Google Street), délimitation de zones calmes (via Google map, retirant les proximités directes des écoles, centres scolaires axes majeurs de la ville etc...).

Ça fait environ 400 maisons potentielles. On ne se fait pas d'illusion sur le taux de retour mais dans le mesure où rien ne sort et ne sortira dans les deux prochains mois, on se dit que quitte à attendre, autant tenter quelque chose d'autres.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#26 Message par Pierric » 16 juil. 2018, 15:22

Pour prospecteur, tu peux faire le tour des boulangeries, boucherie, coiffeur du coin ... Et concierges/syndic si grand immeuble.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#27 Message par lisette83 » 16 juil. 2018, 16:26

AlexRibou a écrit :
lisette83 a écrit :Vous connaissez Carrières sur Seine ? En l'occurrence trouver la "commère" du village va être difficile, c'est une banlieue résidentielle mais rien de comparable à un village :wink:
J'ai une amie qui y a habité, je lui ai pas mal rendu visite. C'est une ville assez verte, Il est assez agréable de se promener sur les quais de Seine. La qualité de vie est globalement assez agréable pour les amateurs de verdure. Après il n'y a pas grand chose à faire : niveau théâtre, événements et même piscine .... C'est clairement pauvre et les transports internes sont pas super ....
C'est pas faux ! J'avoue que la configuration de la ville ne doit pas favoriser le bouche à oreille. D'ailleurs je ne saurais dire où est le vrai centre ville.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#28 Message par Laszlo » 16 juil. 2018, 16:34

C'est vrai qu'entre le vieux Carrières et le nouveau centre-ville, les commerces de proximités sont un peu éclatés..

On a bien des vues sur une maison mais les proprios sont arc-boutés sur leur position : ils l'ont mis en vente contre toute-indication à 1 045 000 € puis au bout de 6-8 mois, ont apparemment "daigné" descendre le prix de leur bien à 980 000€ alors que les agences l'estiment vers les 800-850 000€...

Il y a eu une prise de contact par tel, quelques discussions par emails mais ils ne veulent rien savoir donc on n'a pas d'autres choix que de la regarder traîner sur le net en sachant qu'au bon prix, on pourrait la visiter...
Modifié en dernier par Laszlo le 16 juil. 2018, 21:17, modifié 1 fois.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#29 Message par lisette83 » 16 juil. 2018, 20:48

ça me semble en effet hors de prix pour une maison somme toute lambda! et il faut ajouter les frais de notaire. A ce prix, autant aller à Chatou ou au moins avoir une maison de charme, non ?

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#30 Message par Laszlo » 16 juil. 2018, 21:17

lisette83 a écrit :ça me semble en effet hors de prix pour une maison somme toute lambda! et il faut ajouter les frais de notaire. A ce prix, autant aller à Chatou ou au moins avoir une maison de charme, non ?
Assurément.

On en arrive à cette situation pour plusieurs raisons :
- ils pensent que tous les agents immobiliers sous-estiment volontairement leur bien (pour les voler? on ne sait pas trop..)
- ils ont vendu une toute petite maison (env. 90m²) qu'ils avaient fait construire sur 190m² de terrain découpé sur celui de la dite maison en vente. Et mécaniquement, neuf+petite taille+prix plancher = prix au m² artificiellement élevé. Là où le prix à Carrières est au environ de 5000€ à +- 5% sur des maisons jusqu'à 140m² puis une baisse sur les m² suivants, ils avaient vendu cette petite maison à 6000€ du m² et pense donc pouvoir vendre la grande à ce tarif là.
- Enfin, ils utilisent semble-t-il la surface au sol et compte la véranda (16m² tout de même) dans le métrage avancé.

Bref, de ce qu'un agent m'a dit, Madame est compréhensive et prête à faire bouger les lignes mais Monsieur est borné et est dans une complète défiance vis-à-vis des agents (bon, on peut le comprendre mais généralement c'est plus à l'acheteur de s'inquiéter, moins au vendeur :D ). Il les (les agences) envoie tous balader en leur disant qu'ils ne connaissent pas leur sujet :lol:

Le plus ironique, c'est que dans la même rue (elle est pas très grand, du reste), une autre maison est à vendre. au même prix (980 000€) avec des caractéristiques qui n'ont rien à voir (là on est réellement sur 225m² hors sous-sol, et l'intérieur ne semble pas nécessité de rafraichissement), et ça fait malgré tout 2 mois qu'elle est en vente car trop chère (et suite à la bourde d'un agent, je sais que celle-ci a été estimé à 900 000€). J'ai soumis le cas aux propriétaires de la première maison, a priori, ils n'ont pas été réceptifs à l'argument :wink:

Bref, c'est dommage mais il me semble qu'on ait à faire à des proprio qui s'imaginent assis sur une pépite d'or et qui pensent pouvoir emporter le million (ou pas loin). En attendant, ils veulent quitter Carrières pour acheter en province mais reste bloqués depuis un an dans leur situation.. C'est dommage.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#31 Message par stchong » 16 juil. 2018, 21:30

Par chez moi pour moins que ce prix là, tu as cela

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 42239.htm/

Et je peux t'assurer que c'est du grand luxe, le mec qui l'a faite construite, pensait être le meilleurs, le plus riche, le plus beau.

Au départ elle était à 1 150 000€
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

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lecriminel
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#32 Message par lecriminel » 16 juil. 2018, 22:32

Laszlo a écrit : On a bien des vues sur une maison mais ...
TF= 0.2% du prix et il y a des comiques qui disent que le problème de l'immo c'est la TF.....
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#33 Message par lisette83 » 17 juil. 2018, 07:44

C'est pas mal !
Après pour aller sur Paris tous les jours, cela sera compliqué. :wink:
En RP, certains attendent le pigeon et si leur projet de départ en Province n'est pas urgent, cela peut durer...

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#34 Message par BHLImmo » 24 juil. 2018, 08:05

Perso je préfère faire par moi même, ça demande un peu d'huile de coude, mais avec les bonnes alertes sur les bons sites et réseaux internet, on s'en sort mieux et moins cher qu'en multipliant les intermédiaires. Après quand on galère vraiment vraiment ... il faut se décider à sous traiter.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#35 Message par darkducobu » 19 août 2018, 08:08

Personnellement, ce n'est pas sur leboncoin ou autre agence immobilière que j'ai trouvé l'endroit où je vis pénard dans ma maison. Lorsque j'ai fait construire ma maison individuelle il y a 22 ans, j'ai prospecté les quartiers qui m'intéressaient, j'ai repéré les terrains en friche et je me suis rendu au service cadastre de la commune pour connaitre le nom des propriétaires. Ensuite, il m'a suffit de convaincre les familles. Bien entendu, cela a n'hésité du boulot sachant que je souhaitais un terrain constructible et un terrain agricole, mais aujourd'hui je suis tranquille. :D

Laszlo
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#36 Message par Laszlo » 05 sept. 2018, 12:40

Finalement nous sommes allé jusqu'au bout de la démarche et nous avons eu plusieurs retours avec des propositions de biens. De plus, certains propriétaires nous ont servis de relais "bouche-à-oreille" en revenant vers nous quand ils entendaient parler d'une maison à vendre. Dans certains cas donc, il peut être intéressant de faire ceci.

Pour ceux qui seraient intéressés, voici la méthode suivie :
  • Identifier les critères importants d'une maison (on va surtout parler ici de : localisation de la maison, taille de terrain, superficie de terrain)
  • Aller sur le site Internet des plans cadastraux (gratuit) et accédez à la carte cadastrale de la commune recherchée.
  • Zoomez assez pour que soient visibles les parcelles et les bâtis (les n° de cadastre et les noms de rues ne sont pas obligatoires à ce niveau là, quoique... voir à la fin)
  • Faire des impressions d'écran (outil "Capture d'écran" de base dans Windows) de toute la carte et les copier/coller dans un éditeur d'image (Paint peut suffire, sinon Photoshop pour plus de flexibilité avec les calques)
  • [Pour filtrer les zones de bruits] En premier lieu, identifiez la nature des zones non désirées. Par exemple, si vous ne souhaitez entendre le bruit d'un train qui passerait sur/près de la commune, il va falloir les exclure de la recherche. Pour ce faire, regardez sur la carte du site Internet des cadastres toutes les maisons à moins de 50m de la voie ferrée. Pour ce faire, utilisez l'outil Règle (sur le site internet, onglet "Outil avancées" à gauche, puis "Mesurer". Ici, sélectionnez la règle). Revenez sur Paint et remplissez (via l'outil "Pot de peinture") de couleur orange les terrains sous le bruit (=à moins de 50m de la voie ferrée par ex.). Recommencez l'opération pour les autres zones à exclure. Ça peut être : terrain longeant un axe routier majeur (bruits automobiles d'avenues, routes Départementales, Routes Nationales), proximité directe d'une résidence (pour le vis-à-vis), centres scolaires/crèches (bruits des sonneries, enfants jouant dehors durant la récréation, ce qui peut être fâcheux quand vous même prenez des vacances en période scolaire pour vous reposer, êtes en arrêt maladie pour vous reposer ou encore si vous faites un ou plusieurs jours de télétravail par semaine), certains commerces bruyants (bars, Kebabs, restaurants avec terrasse), terrains de foot (ça joue souvent le dimanche matin...) etc...
  • [Pour filtrer la proximité des transports] Identifiez sur une carte Google Map les transports (gare ferroviaire, gare routière, arrêts de bus que vous retrouverez sans doute sur le site de la mairie de la ville) de la ville, puis estimez combien de temps à pied vous souhaitez être de chacun de ces lieux. Ensuite, faire un clic droit sur le lieu en question, cliquez sur "Itinéraire à partir de ce lieu". Dans le menu de gauche, cliquez sur l'icone Piéton (ça vous donnera le temps de marche à pied, mais ça fonctionne aussi pour le temps de transport en voiture si vous cherchez une proximité en voiture d'un lieu..). Revenez sur la carte et déplacez l'extrémité du serpentin dans n'importe quelle direction en veillant cependant à ce que le temps calculé (visible à gauche) correspondent au temps de marche/d'accès voulu. Une fois ceci atteint, vous connaissez globalement la zone des x minutes pour accéder à ce lieu. Il ne vous reste plus qu'à peindre en orange les maisons qui ne sont pas dans ce/ces cercle(s) de proximité. Par exemple, moi je dois prendre le train le matin. Donc je recherche soit une proximité de 15m à pied de la gare ferroviaire, soit une proximité de 5m à pied d'un arrêt de bus desservant la gare. N'hésitez pas aussi à vous appuyer sur les horaires de bus et les trajets pour affiner votre temps de transport. Peut-être que tel ou tel arrêt est partiellement desservit ou mettra 20min pour vous emmener à la gare, dans ce cas ça peut ne pas être intéressant d'habiter à 5min de celui-ci...
  • [Pour filtrer la mitoyenneté/maison en limite séparative] Là ce n'est pas très compliqué : regardez directement votre plan cadastrale et taguez en orange les maisons (orange foncé sur la carte des cadastres) qui sont mitoyennes (collées et alignées entre elles) ou encore en limite séparatives (uniquement collées sans alignement quelconque) si c'est un critère important pour vous.
  • [Pour filtrer la taille du terrain] Revenez sur le site et reprenez la taille minimum de terrain souhaitée (disons 300m²). Commencez à prendre les mesures (sur le site, onglet "Outil avancées" à gauche, puis "Mesurer". Ici, sélectionner le rectangle) d'un terrain qui n'est pas tagué en orange dans votre fichier et comparez le résultat à la taille attendue. Si c'est égal ou supérieur, remplissez (sous Paint avec l'outil "pot de peinture) le terrain en vert, sinon en orange. Ne perdez pas de temps faire la mesure de chaque terrain, comparez seulement (a vue d’œil) les terrains suivants avec le premier et seulement en cas de doute, mesurez-le. Bien évidemment,
  • [Pour filtrer l'age de la maison et la présence d'un garage] Rendez vous sur Google Map et saisissez le petit bonhomme orange en bas à droite de votre fenêtre en le lâchant devant une maison (notez que vous aurez en bas à gauche une petite carte représentative avec un pic noir de direction de votre vue actuelle). Observez alors les façades des maisons que vous avez taguées en vert. Un rapide coup d’œil vous en apprendra beaucoup : période de construction de la maison, présence d'un garage extérieur ou en sous sol. Taguez en orange ce qui ne répond pas à vos critères, en vert foncé ce qui vous plait (pour différencier ce que vous avez filtré en matière d'age de maison et de garages, et ce qui ne l'a pas encore été). Attention, lire la suite avant de faire cette étape :
  • [Pour filtrer les autres nuisances] Parfois, on se dit que ça peut être bien de ne pas avoir devant sa maison, ou sur le trottoir d'en face un feu rouge, un stop, un arrêt de bus, les bac à poubelles des habitants de l'allée mitoyenne à votre terrain, de squares avec les enfants qui vont crier, distributeur de billet où chacun va se garer à l'arrache pour retirer son argent.. y compris devant chez vous.. Donc pour tout ça, utilisez d'autres sources comme :
    1. Google Map (et sa déclinaison Google Street). N'oubliez pas que nativement Google Street propose une règle pour mesurer (clic droit sur la carte, tout simplement);
    2. Geoportail qui propose de nombreuses cartes utiles.
    3. Réseau SNCF en temps réel, superbe outil qui vous montrera en live le trafic sur le réseau SNCF (et donc la régularité du bruit lié au transport ferrovière)
    4. Et si d'aventure vous aviez un doute sur une une parcelle, vous pouvez toujours consulter le site internet gratuit Geofoncier.
    D'une manière générale, ne soyez pas frileux à un peu d’exigence : une ville, c'est souvent grand, très grand (une ville de 15 000 habitants aura sans doute 3000-3500 maisons) donc il va falloir filtrer sec... d'autant plus que si vous n'aimez pas le bruit, autant ne pas tenter d’hameçonner le propriétaire d'une maison sous le bruit... Ça n'aurait pas de sens et vous ferait perdre votre temps pour rien.
Une fois que vous avez ça, vous devriez avoir (ça dépend des critères et de la taille de la zone recherchée bien entendu) quelques centaines de maisons. Là, il vous faudra :
  • Créez vous une adresse e-mail particulière non nominative du genre "Laure.Ernesto.Brest@gmal.com". Ça vous permettra de recevoir des mails avec un certain anonymat.
  • Faire un prospectus accrocheur, ne faisant pas trop "Publicité", assez personnel pour attirer l'empathie des gens, sérieux, donnant des premiers gages (pas la peine de donner votre nom de famille mais dites quand même qui vous êtes, votre travail, si vous avez un apport et si votre banque vous suit pour l'achat d'une maison correspondant aux critères de leur maison). Conseils : mettez la précédente adresse e-mail, votre numéro de téléphone (deux canaux de communication c'est bien, pour les timides et les gens plus directs) et dites que vous êtes prêt à discuter en direct (pour leur faire économiser les frais d'agence) ou via une agence de leur choix (ça rassure que vous soyez prêt à vous appuyer sur un professionnel). Enfin, ne personnalisez votre demande : spécifiez quels ont été vos critères de recherche (ça flatte de savoir que tout le monde n'a pas eu le droit à votre attention), très rapidement comment vous avez eu accès à ces informations (les non-sachant peuvent avoir peur que vous les fliciez en toute illégalité) mais ne mentionnez pas le nom du propriétaire (ça vous prendrait trop de temps et ça serait trop galère à gérer) ni son adresse.
  • L'imprimer en noir et blanc en x exemplaires et plier en 3 les prospectus avec le début du texte en avant. Ne perdez pas de temps (et d'argent) à mettre sous enveloppe, ça n'a aucun intérêt ici.
  • Imprimez votre plan cadastrale avec toutes les maisons en vert et identifiez un trajet pour passer devant toutes les maisons de la manière la plus optimisée.
  • Enfin, deux méthodes de distribution. Quoiqu'il arrive, je vous recommande le vélo avec le panier sur le devant. C'est rapide, ça se prête très bien aux arrêts fréquents et à l'utilisation des trottoirs et vous n'avez qu'à piocher dans votre panier et à le mettre dans chaque boite aux lettres. Première méthode : vous utilisez le plan cadastrale avec vos maisons vertes et suivez le trajet. C'est bien, mais regarder le plan à chaque maison, ça ralenti un peu (2 heures pour 120 prospectus dans mon cas, soit un par minute en moyenne). Deuxième méthode : votre femme reste à la maison avec sur une moitié d'écran votre carte remplie de maison verte et le trajet identifié, sur la seconde moitié d'écran les plans cadastraux (site internet) avec un zoom plus important pour voir apparaître le numéro des maisons. Là, c'est quasiment du bonheur, vous mettez vos écouteurs et appelez votre femme et elle va vous guider dans chaque rue en vous disant directement à quels numéros mettre un prospectus. C'est la version optimisée (01h30 pour 200 prospectus, soit 2 prospectus par minutes).
Voilà, nous on a eu 3% de retour, ce qui est beaucoup plus qu'attendu. Comme on dit, il faut provoquer sa chance quand elle ne vient pas.

Nota Bene : cette méthode est et reste à faire après tout le reste : après être totalement honnête avec vous même sur ce que vous pouvez vous offrir, après avoir identifié ce qui est vraiment important et ce qui ne l'est pas (si vous êtes trop exigeants, quoiqu'il arrive cette méthode ne vous apportera rien de plus car vous refuserez tout autant les possibles offres arrivant par ce canal), après vous être identifié auprès des agences de la ville et des villes avoisinantes (les agents resteront votre meilleur canal de remontée d'offres, en priorité dans la plupart des cas en plus). En fait, il n'y a aucune science établie mais je pense que ça vaut surtout sur les marchés où il y a très peu de biens à la vente. Du reste, ne perdez pas de vue que vous ne n'influencerez que très légèrement le choix de gens. En fait, vous allez surtout chercher à avoir la priorité sur une annonce ("j'allais mettre en vente via une agence, vous voulez passez voir ma maison avant?"), possiblement à provoquer une mise en vente future ("Nous sommes à la retraite, on veut descendre dans le sud, on a fait des estimations mais on a un peu de mal à se lancer") mais jamais votre plume et votre sourire ne pousseront des gens à vendre une maison alors qu'ils ne l'avaient pas envisagées sérieusement.
Modifié en dernier par Laszlo le 05 sept. 2018, 15:34, modifié 2 fois.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#37 Message par geotruc » 05 sept. 2018, 14:11

Pour ce qui est bruit, cadastre, etc geoportail me semble quand même plus efficace que tous ces aller-retours dans google maps. Les données administratives y sont automatiquement géoréférencées, y compris l'exposition au bruit.
Modifié en dernier par geotruc le 05 sept. 2018, 15:02, modifié 1 fois.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#38 Message par Laszlo » 05 sept. 2018, 14:24

geotruc a écrit :
05 sept. 2018, 14:11
Pour ce qui est bruit, cadastre, etc geoportail me semble quand même plus efficace que tous ces aller-retours dans google maps. Les données administratives y sont automatiquement geroréférencées, y compris l'exposition au bruit.
+1
C'est effectivement complémentaire mais ici l'exercice de filtrage se fait au niveau de la parcelle alors qu'il me semble que Geoportail ne présente que les zones de bruits à l'échelle intercommunale.
Par exemple Geoportail vous alertera sur les 70db que vous aurez en dessous d'un couloir aérien mais ne vous alertera pas sur les 80db que vous pouvez entendre si votre maison est à proximité d'une voie ferrée.

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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#39 Message par geotruc » 05 sept. 2018, 15:01

Tout à fait vrai. Les données des différentes couches n'ont pas la même échelle minimale. Cela dit, une photo ne vous dira pas si une ligne de train est très fréquentée ou non, s'il y a passage de fret lourd etc non plus. Chaque méthode a évidemment ses limites et il importe de croiser les infos. Sans compter que le bruit peut être atténué ou amplifié par une géométrie particulière des terrains.
Mais de façon générale, je préconise l'utilisation du geoportail (geofoncier n'apporte rien de plus) pour tout ce qui est données administratives, le nombre de couches de données visualisable est important. Le réflexe des gens est Google Maps: dans ce cadre c'est inefficace. Après pour ce qui est visu 3d etc, google est parfait. Après chacun fait comme il veut, ce qui compte c'est d'être content du résultat.

Laszlo
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Re: Prospecter soi-même : hérésie ou piste intéressante ?

#40 Message par Laszlo » 05 sept. 2018, 15:33

geotruc a écrit :
05 sept. 2018, 15:01
Mais de façon générale, je préconise l'utilisation du geoportail (geofoncier n'apporte rien de plus) pour tout ce qui est données administratives, le nombre de couches de données visualisable est important. Le réflexe des gens est Google Maps: dans ce cadre c'est inefficace. Après pour ce qui est visu 3d etc, google est parfait. Après chacun fait comme il veut, ce qui compte c'est d'être content du résultat.
+1
J'ai mis à jour le post explicatif avec tes remarques.

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