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 Sujet du message: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 11:25 
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Inscrit(e) le : 09 Fév 2016, 09:38
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Hello les amis.
Je me permets de vous écrire car vous êtes toujours de bons conseils et avez une bonne connaissance/expérience.
Actuellement je suis propriétaire de mon appartement T3 pour lequel je rembourse un crédit sur 20 ans.
A côté, sur le même pallier, nous avons un T2 qui se retrouve en vente. Le bien est situé à Marseille.
Notre intérêt serait de l'acheter car juste à côté de notre appartement, on connait la copropriété, la situation etc.

Il coute 200 000 € (pas encore négocié).
Apport de 45 000 € (grâce aux parents). Loyer hors CC : 700 €/mois.
On regarde pour faire un crédit entre 20 et 25 ans (mensualité entre 788€ et 922€). A étudier selon le taux d'intérêt.

Le différentiel serait entre 200 € et 350 € par mois lorsque je défalque les impôts sur le revenu à payer en + avec le régime foncier réél.

Est ce que selon vous ça vaut le coup ? Si je mène bien mes calculs en revendant dans 10 ans, j'obtiens un différentiel entre 40K et 60K selon la durée de mon crédit.
Mais là où j'essaie d'aller plus loin c'est : SI je mets ses 300€ de côté sur une assurance vie (sans les 45K€ des parents) est ce que cela ne serait pas plus rentable ?

On parle souvent de l'effet de levier du crédit. OR j'ai pas l'impression ici que cela soit si incroyable. Me trompe je ?
Merci de vos lumières objectives les amis:)


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 12:29 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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anachrom a écrit:
Hello les amis.
Je me permets de vous écrire car vous êtes toujours de bons conseils et avez une bonne connaissance/expérience.
Actuellement je suis propriétaire de mon appartement T3 pour lequel je rembourse un crédit sur 20 ans.
A côté, sur le même pallier, nous avons un T2 qui se retrouve en vente. Le bien est situé à Marseille.
Notre intérêt serait de l'acheter car juste à côté de notre appartement, on connait la copropriété, la situation etc.

Il coute 200 000 € (pas encore négocié).
Apport de 45 000 € (grâce aux parents). Loyer hors CC : 700 €/mois.
On regarde pour faire un crédit entre 20 et 25 ans (mensualité entre 788€ et 922€). A étudier selon le taux d'intérêt.

Le différentiel serait entre 200 € et 350 € par mois lorsque je défalque les impôts sur le revenu à payer en + avec le régime foncier réél.

Est ce que selon vous ça vaut le coup ? Si je mène bien mes calculs en revendant dans 10 ans, j'obtiens un différentiel entre 40K et 60K selon la durée de mon crédit.
Mais là où j'essaie d'aller plus loin c'est : SI je mets ses 300€ de côté sur une assurance vie (sans les 45K€ des parents) est ce que cela ne serait pas plus rentable ?

On parle souvent de l'effet de levier du crédit. OR j'ai pas l'impression ici que cela soit si incroyable. Me trompe je ?
Merci de vos lumières objectives les amis:)


si t es a peine gagnant avec la location sans compter les 45ke des parents y a même pas à de poser la question si ?


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 13:19 
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Inscrit(e) le : 09 Fév 2016, 09:38
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Ben oui et non. je me dis à termes je gagne quand même entre 40K et 60K€.
Mais l'objectif c'est de savoir si je plaçais l'argent sur un compte épargne, cela ne me rapproterait pas tout autant.

Quand vous investissez, vous achetez à quel prix pour quelle location ?


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 13:25 
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Inscrit(e) le : 20 Mars 2014, 22:15
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Les assurances-vie en euros rapporteront moins de 1% d'ici quelques années. C'est un placement à oublier.
Avec votre investissement vous aurez un rendement brut de 4,2% pour un taux d'emprunt d'environ 1,5%, voire moins. Ca me semble une excellente opportunité si la banque vous suit.
Sans compter la plus-value, Marseille est une ville encore bon marché. 200K€ pour un T2 c'est un prix élevé pour Marseille aussi je suppose que c'est dans un quartier safe, et ces quartiers seront de plus en plus recherchés. La plus-value devrait être assurée. Après bien sûr il y a quelques risques (locataire malhonnête), mais ça vous le savez.


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 13:41 
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Inscrit(e) le : 09 Fév 2016, 09:38
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Donc vous pensez que c'est une bonne opportunité ?
Oui effectivement, c'est dans le 8ème arrondissement de Marseille, à 5 minutes à pied du métro et face à un parc (donc vue dégagée). Il y a un double box également vendu avec.

Par contre effectivement le loyer ne couvre pas le crédit. Il faudra que je rajoute au pot malgré mon apport (merci la famille).
D'où effectivement la question des autres financements potentiels ?


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 13:43 
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Inscrit(e) le : 30 Déc 2011, 18:49
Message(s) : 2427
Méfie toi du compte épargne et notamment de l'assurance vie.

Soit ton projet est d'investir en unité de compte et tu as les compétences pour le faire (et le temps d'attendre pour rentrer que la bourse soit un peu plus bas) soit tu n'as pas ces compétences.

Si tu veux investir en monétaire, sache que le monétaire ce sont essentiellement des fonds garanties par des obligations. Or, il y a deux problèmes :
- En ce moment les assureurs ne trouvent pas d'obligations AAA aux taux qu'ils versent. Ils le font donc en mixant les obligations au taux qui prennent avec celles qui sont à maturité.
- Si les taux remontent, le prix des obligations diminue (et inversement) ce qui est logique. Or, lorsqu'il y a décollecte, l'assureur doit vendre des obligations pour te rendre ton fric. En clair, si jamais tu couple hausse des taux avec décollecte des AV les assureurs vont perdre beaucoup de fric. Le cas a déjà été prévu sous Hollande ils auront le droit de bloquer les retraits dans ce cas. Le fait que le législateur ait prévu le cas prouve que cela n'est pas improbable. Les pertes pour l'assureur seraient énorme et tu pourrais dire adieu à ta "participation aux bénéfices" qui fait une bonne patie de tes contrats en euros.
- En pire cas, une crise de liquidité obligataire n'est pas à exclure à 100 pourcent. Mais cela reste déjà beaucoup moins probable (mais serait très grave).

Attention, une crise obligataire entrainerait probablement une crise des equities à court terme si elle est grave. Sur le long terme, cela dit les boites qui survivraient à une crise obligataire seraient plus rentables. Donc hausse des actions.

Globalement investir est complqiué et risqué. Cela nécéssite aussi pas mal de temps. Par exemple regarder les cours tous les matins en allant chi3r pour acheter quand c'est pas cher et vendre quand c'est cher. Si par exemple tu voulais faire du fric sur le CAC, tu achetais quand c'était en desssous de 4100 (en te disant qu'il y aurait résistance à 4K) et vendait dès que cela pétait 4400 points. Mais il faut faire ca sur tes autres classes d'actif (sauf si les frais d'entrée ne le permettent pas). C'est du travail.


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 13:48 
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Inscrit(e) le : 09 Fév 2016, 09:38
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Merci pour votre temps :)
Perso je n'ai ni le temps ni la compétence (pour l'instant) pour boursicoter. Ensuite je me dis qu'acheter un appartement juste à côté du mien est une belle opportunité.
Néanmoins j'essaie de réfléchir aux futurs gains // à d'autres placements (sans trop trop d'emmerdes ou de compétences).

Par exemple là, je sors (si je vends à prix iso en rendant l'apport à ma famille) entre 40K et 60K€ sur 10 ans. Pas mal.
Mais de l'autre je me dis, si j'investis entre 150€ et 300€/mois pendant 10 ans j'arrive à pas si loin Max 36 000 € sans les intérêts (300 x 120). Donc si je rajoute les intérêts sur 10 ans à 2% ce serait pas mal non ? Sans l'emmerdement de la gestion locative etc.
Je me trompe ?


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 13:55 
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Ben92 a écrit:
Les assurances-vie en euros rapporteront moins de 1% d'ici quelques années. C'est un placement à oublier.


Elles ont déjà remontées en 2017 et le mouvement devrait se poursuivre cette année.
Et les BCE remontent petit a petit leur taux donc peut de chance qu'elle baisse encore dans les années à venir..
Je dis pas que ca va remonter a 4% l'année prochaine mais le trend est a la hausse plutôt qu'a la baisse.


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 14:03 
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anachrom a écrit:
Merci pour votre temps :)
Perso je n'ai ni le temps ni la compétence (pour l'instant) pour boursicoter. Ensuite je me dis qu'acheter un appartement juste à côté du mien est une belle opportunité.
Néanmoins j'essaie de réfléchir aux futurs gains // à d'autres placements (sans trop trop d'emmerdes ou de compétences).

Par exemple là, je sors (si je vends à prix iso en rendant l'apport à ma famille) entre 40K et 60K€ sur 10 ans. Pas mal.
Mais de l'autre je me dis, si j'investis entre 150€ et 300€/mois pendant 10 ans j'arrive à pas si loin Max 36 000 € sans les intérêts (300 x 120). Donc si je rajoute les intérêts sur 10 ans à 2% ce serait pas mal non ? Sans l'emmerdement de la gestion locative etc.
Je me trompe ?


Bah non tu ne te trompes..
Les 45k€ de départ + les 300€ mensuels placés à 2.5% te donneront un 98k€ au bout de 10ans (donc 53k€ de bénefice après remboursement de l'apport). Ces 53k€ sont perçus grace a un placement tres peu risqué..
A toi de comparer avec le gain de la location au bout de 10ans, l'immo etant un placement bcp plus risqué avec un risque de marché (baisse des prix) et de crédit (locataire mauvais payeur)


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 14:25 
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:D On dirait que vous n'êtes pas d'accord entre vous ? lol
mais du coup, on parle souvent de l'effet de levier du crédit. Or, il n'est pas si réel que ça du coup ?


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 15 Mai 2018, 20:49 
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autre option:
acheter l'appartement pour "agrandir" le tien, maintenant ou dans quelques années.

est ce une option que tu as envisagé?

si bien sur, quand tu dis même palier, les 2 apparts sont mitoyens. ( et non en face du tiens)


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 16 Mai 2018, 08:38 
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anachrom a écrit:
:D On dirait que vous n'êtes pas d'accord entre vous ? lol
mais du coup, on parle souvent de l'effet de levier du crédit. Or, il n'est pas si réel que ça du coup ?
Je suis pas d accord avec Ben sur son commentaire sur le rendement des AV en fonds euros.
ensuite je t ai calculé le gain possible en 10ans d un placement très peu risqué.
a toi de le comparer avec la location que t envisages. ;-)


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 16 Mai 2018, 09:08 
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Je ne trouve pas génial de louer l'appart en face du sien. :roll:

Dans la même ville c'est bien, on peut intervenir rapidement en cas de souci.
Mais dans le même immeuble, ou pire sur le même palier... :shock:
Le locataire a rarement les mêmes point de vue que le proprio concernant l'entretien du bien ou ses horaires d'utilisation par exemple.

Voir "son" appart dégradé de jour en jour sans pouvoir y dire grand chose, ce n'est pas bon pour le moral.

Si pour une raison quelconque les relations s'enveniment, c'est une vie de famille pourrie garantie pour des années ! :evil:

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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 16 Mai 2018, 10:07 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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crispus a écrit:
Je ne trouve pas génial de louer l'appart en face du sien. :roll:

Dans la même ville c'est bien, on peut intervenir rapidement en cas de souci.
Mais dans le même immeuble, ou pire sur le même palier... :shock:
Le locataire a rarement les mêmes point de vue que le proprio concernant l'entretien du bien ou ses horaires d'utilisation par exemple.

Voir "son" appart dégradé de jour en jour sans pouvoir y dire grand chose, ce n'est pas bon pour le moral.

Si pour une raison quelconque les relations s'enveniment, c'est une vie de famille pourrie garantie pour des années ! :evil:

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effectivement... C est même a proscrire je pense..
toi ça peut te stresser. ça peut abîmer vos relations..
et si tu tombes sur un relou il va venir taper a ta porte toutes les semaines pour un problème..


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 16 Mai 2018, 16:56 
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Gpzzzz a écrit:
crispus a écrit:
Je ne trouve pas génial de louer l'appart en face du sien. :roll:

Dans la même ville c'est bien, on peut intervenir rapidement en cas de souci.
Mais dans le même immeuble, ou pire sur le même palier... :shock:
Le locataire a rarement les mêmes point de vue que le proprio concernant l'entretien du bien ou ses horaires d'utilisation par exemple.

Voir "son" appart dégradé de jour en jour sans pouvoir y dire grand chose, ce n'est pas bon pour le moral.

Si pour une raison quelconque les relations s'enveniment, c'est une vie de famille pourrie garantie pour des années ! :evil:

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effectivement... C est même a proscrire je pense..
toi ça peut te stresser. ça peut abîmer vos relations..
et si tu tombes sur un relou il va venir taper a ta porte toutes les semaines pour un problème..


Je suis assez d'accord avec ces 2 avis.

Ensuite, en ce qui concerne l'investissement, normalement un investissement immobilier se finance à crédit et à 100%. Pour que ton loyer couvre ton crédit tu peux essayer d'augmenter ta durée de crédit au maximum.
Quant aux reflexions concernant les hausses et baisses des rapports des différents placements, elles n'engagent bien entendu que ceux qui les écoutent...

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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 16 Mai 2018, 17:36 
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Inscrit(e) le : 11 Août 2007, 12:44
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olmostoline a écrit:
Pour que ton loyer couvre ton crédit
En principe un loyer ne couvre pas les mensualités de crédit... sauf à l'heure actuelle ou les taux sont une anomalie dont on se mordra les doigts dans quelques années amha.

Les locataires "idéaux" (2 CDI) ont bien compris cet état de choses... ou leur banquier ne s'est pas privé de le leur signaler. Beaucoup ont déserté le marché de la location pour devenirs proprios "pour moins cher qu'un loyer".

Ne restent à présent comme candidats à la location que des "précaires" ou des gens qui louent provisoirement le temps de trouver l'achat qui leur convient. Prévoir un turn-over important, voire de la vacance locative.
Bref, louer comporte des risques... :lol:

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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 16 Mai 2018, 19:03 
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Oui effectivement, c'est l'appartement mitoyen à moi :) D'où la possibilité d'agrandir le notre à terme. D'où la possibilité pourquoi pas de faire du AIRBNB pour accueillir la famille (payante) lorsqu'on aurait un bb.

Néanmoins ce qui me fait peur c'est justement le prix (négociable néanmoins) et le fait que je vais devoir nécessairement mettre de ma poche malgré l'apport :( Et justement en essayant d'objectiver je me dis : si je place des mensualités sur un compte n'est ce pas davantage intéressant ? :(


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 16 Mai 2018, 20:27 
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Localisation : Lyon (69)
anachrom a écrit:
Néanmoins ce qui me fait peur c'est justement le prix (négociable néanmoins) et le fait que je vais devoir nécessairement mettre de ma poche malgré l'apport :( Et justement en essayant d'objectiver je me dis : si je place des mensualités sur un compte n'est ce pas davantage intéressant ? :(

A part si tu fais partie des adeptes de l'effondrement total de l'économie c'est surtout beaucoup moins risqué et avec moins d'emmerdes.

Dans ta simulation sans mauvais payeurs est ce que tu as aussi considéré des travaux pour l’appartement et la copropriété, les droits de mutation,... ?

Visiblement tu dois remettre au panier malgré les taux aux plancher et l'apport avancé par tes parents.

Après j'ai pas bien compris : tes parents te prêtent 45 k uniquement en cas d'achat ?
Si tu place tes sous plus l'apport de tes parents tu tombera dans une fourchette similaire à celle de ton plan "sans aucun grain de sables" mais sans risque à prix iso.
Si tu ne place pas les 45K€ c'est sur que tu auras moins. Ce qui est en somme toute logique le simple placement des ces 45 K€ à 2,5% rapportant déjà plus de 1100 euros par ans et donc entre 11 et 12 K€ sur les 10 ans.

Si je suis bien, tu n'as pas d'enfant mais ce n'est pas impossible dans un futur à moyen terme.
Tu pourrais le faire garder gratuitement ? tu es pistonné pour avoir la garantie d'une place en crèche publique ?
Tu sais que pour une garde d'enfant à temps plein ton reste à payer peut dépasser les 600 euros par mois surtout si tu dépasses certains seuils CAF ?
Ca reste compatible avec le complément à verser pour financer le logement ?

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La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 17 Mai 2018, 10:15 
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Inscrit(e) le : 25 Sep 2008, 22:51
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olmostoline a écrit:
Gpzzzz a écrit:
crispus a écrit:
Je ne trouve pas génial de louer l'appart en face du sien. :roll:

Dans la même ville c'est bien, on peut intervenir rapidement en cas de souci.
Mais dans le même immeuble, ou pire sur le même palier... :shock:
Le locataire a rarement les mêmes point de vue que le proprio concernant l'entretien du bien ou ses horaires d'utilisation par exemple.

Voir "son" appart dégradé de jour en jour sans pouvoir y dire grand chose, ce n'est pas bon pour le moral.

Si pour une raison quelconque les relations s'enveniment, c'est une vie de famille pourrie garantie pour des années ! :evil:

Envoyé de mon MI 5s en utilisant Tapatalk
effectivement... C est même a proscrire je pense..
toi ça peut te stresser. ça peut abîmer vos relations..
et si tu tombes sur un relou il va venir taper a ta porte toutes les semaines pour un problème..


Je suis assez d'accord avec ces 2 avis.
Moi je ne suis pas d'accord. Ca me parait bien d'être au plus près pour 3 raisons.
1. On n'est pas obligé d'avoir de mauvais rapports entre locataire et bailleur. De toute façon, un proprio doit gérer le relou.
2. Celà permettrait d'avoir plus d'espace pour la famille si elle s'agrandit et que les moyens le permettent. Je connais beaucoup de monde qui a agrandi une petite maison lorsque le nombre et/ou l'âge des enfants et les revenus ont augmenté. Ca revient moins cher qu'un achat/revente d'un logement plus grand. C'est rarement possible en appartement sauf... dans le cas d'appartement mitoyens. Peut aussi servir pour accueillir sa vieille maman pas trop loin et pas trop près.
3. Celà permettrait aussi de faire de la location courte durée. J'imagine que celà peut bien fonctionner à Marseille. (même si ça dépend du quartier)

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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 17 Mai 2018, 12:00 
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Inscrit(e) le : 25 Sep 2008, 22:51
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Localisation : Nantes
anachrom a écrit:
mais du coup, on parle souvent de l'effet de levier du crédit. Or, il n'est pas si réel que ça du coup ?
L'effet de levier ne fait pas la perte ou le gain. Ce qui fait la perte ou le gain, c'est l'évolution du prix du placement. Un effet de levier démultiplie le gain ou démultiplie la perte en cas de placement gagnant ou perdant.

Le gain :
Sans effet de levier :
Le gain : Vous achetez au comptant, quelque chose qui vaut 100 et qui prend 20% à terme. Vous avez 120 à la fin et un gain de 20% de votre mise de départ.
Avec effet de levier
Le gain : Si vous achetez un placement partiellement à crédit. Vous mettez 10 de votre poche, empruntez 90, pour acquérir quelque chose qui vaut 100. Ce placement prend 20% à terme, et vaut 120 à la fin. Vous remboursez les 90 empruntés et vous retrouvez avec 120-90=30. De vos 10 de départ, vous avez 30 à la fin grace à l'effet de levier et la hausse de votre placement. C'est un rendement de 200 % sur vos 10 de départ.

La perte
Sans effet de levier :
La perte : Vous achetez au comptant, quelque chose qui vaut 100 et perd 20% à terme. Vous avez 80 à la fin et une perte de 20% de votre mise de départ.
avec effet de levier :
La perte : Si vous achetez un placement partiellement à crédit. Vous mettez 10 de votre poche, empruntez 90, pour acquérir quelque chose qui vaut 100. Ce placement diminue de 20% à terme et vaut 80. Vous avez 80 à la fin. Vous devez rembourser les 90 empruntés et vous retrouvez avec 80-90=-10. A cause de l'effet de levier vous avez perdu toute votre mise de devez encore une fois votre mise de départ. Vous avez eu un rendement de -200% sur vos 10 de départ à cause de l'effet de levier.

On néglige les frais financiers... mais il faut les compter. (on suppose, ce n'est pas forcément vrai, que votre placement paie les frais financiers.)


Un crédit/effet de levier permet parfois d'avoir les fonds et de réaliser un placement autrement impossible.

Normalement, il est impossible d'acheter des placements autre qu'immobilier à crédit. De telles possibilités ont généré des bulles spéculative et des crises, dont celle de 1929. Avec l'effet de levier on peut perdre plus que sa mise et être incapable de rembourser. La crise bancaire de 2008 a été créé car les garde fous mis en place après la crise de 1929 ont été enlevée pour les banques (de tête, les gardes fous bancaires ont été enlevés en 2000-2001, il n'a pas fallu 10 ans de libéralisation bancaire pour que ça parte en crise gravissime).
Les banques ont pu de nouveau acheter du placement en empruntant. Effet de levier sur les gains et les pertes. En cas de gain, bonus aux grands banquiers d'affaire qui encaisse n fois les gains de leur placement avec effet de levier.
Lorsque les pertes sont arrivées, ben... les banques ne pouvaient pas rembourser. Mais les banques de dépot sont too big to fail. Les états ont épongé ou au moins garanti les pertes des banques.

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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 17 Mai 2018, 19:21 
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Inscrit(e) le : 09 Fév 2016, 09:38
Message(s) : 46
Ben non on n'a pas d'enfants...Mais on va s'atteler à la tâche cette année :) Justement on effet de faire attention à tous les détails.
Après dans le fond, sur le principe vous trouvez que l'investissement est good ou nul à chier ? En toute objectivité ? :)


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 Sujet du message: Re: Acheter ou pas acheter ?
MessagePublié: 17 Mai 2018, 20:09 
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Inscrit(e) le : 30 Sep 2013, 20:04
Message(s) : 397
285 loyers pour cet appart, c'est trop cher pour ma part.
De plus, en cas de galère (parce qu'en 25 ans d'emprunt, il y en aura au moins une), est ce que vous pouvez faire face aux mensualités et pendant combien de temps?

Vous parlez de revendre dans 10 ans. Et si l'immobilier fait -20%? Certes on ne sait pas, mais cela est a envisager.
D'autre part, pourquoi choisir l'imposition au réel? Il faut produire suffisamment de charges (travaux et autres..) tous les ans. Le forfait pour votre cas de figure n'est-il pas plus intéressant?


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