Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

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Cox
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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#151 Message par Cox » 09 août 2018, 21:51

Non c'est un autre village bien plus coté.
Pas divorcé, dépacsé ce qui change beaucoup de choses.
Nous avion sle projet il y a 5 ans de changer vie et de lieu de vie cette opportunité s'est présenté nous l'avons saisie.
Le projet a capoté en 2014 ou les premières distensions sont apparu entre nous et ou la motivation a baissé, le rythme a faibli sur l'avancée des travaux. J'ai réalisé une part d'auto construction.
280K ce n'est que le prix acquisition et construction. S'est rajouté assainissement de l'ancien et amélioration du projet en cours qui est haut de gamme.
apport 200k - 140 sur ce projet = 60k d'épargne de mon coté pour la soulte par exemple...
La maison est HA HE avec ITE et extérieurs terminés sauf piscine. Reste élec distribution plomberie finitions.
115 c'est pour ce qui est évoqué plus terrasse bois piscine abris de jardin garage et achèvement partiel de la vielle maison qui est totalement assainie.
Valeur du bien actuel entre 120 et 210K selon 5 agents. La moyenne étant à 180K.
je n'y crois pas et estime une vente possible en moins de 12 mois à 160K.

A partir du moment ou la séparation a été envisagée par moi il y a 3 ans j'ai levé le pied, madame n'y faisait pas grand chose. J'ai réalisé les extérieurs nous avons été condamné par l'ONF sur un arrêté 6 mois de travaux.
Un épisode professionnel difficile été 2015 un autre été 2017. la séparation effective fin 2017 était pour moi inéluctable dès juin 2017. Il me fallait le temps d'organiser certaines choses. De fait le chantier a pris énormément de retard. Si demain j'appuie sur le bouton il est terminé en 10 mois maximum avec une exécution de qualité.

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slash33
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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#152 Message par slash33 » 09 août 2018, 22:07

Décidément j'ai du mal. Le projet consiste en une construction et en une réhabilitation de l'ancien ou juste de la réhabilitation? Je comprend que tu as investi un total de 280k€ dans la maison et sur ce montant il reste pour environ 115 k€ de "finitions" mais comme tu n'as pas clairement indiqué combien tu avais payé jusqu'à présent, on ne peut pas se faire une idée précise de ton cashflow. Il te reste combien de liquidité tout compris? Pas seulement les 60k€ non utilisés au début, si?

Les AI te donnent une estimation d'environ 180 k€ ce qui grosso modo colle avec l'état actuel du projet. Donc si tu vendais en l'état, tu ferais probablement une opération blanche (au jugé, il faudrait que je calcule plus en détail). La distorsion dans les estimations m'inquiète un peu mais bon les AIs ne sont pas vraiment confiants avec les biens avec travaux d'achèvement. Tu peux indiquer le lieu plus précisément? Ça permettra de se faire une idée de la faisabilité d'un locatif pour un temps.

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Cox
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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#153 Message par Cox » 10 août 2018, 19:11

Le projet initial était d'acheter un terrain diffus et d'y construire une villa pour 4 personnes dont 2 enfants en bas age.

Sur ce terrain était ilplanté une maison des années 70 complètement explosée par les argiles gonflantes.

Le financement portait sur le terrain et la construction mais quand tu fais venir une pelle mécanique et que tu as une tranchée a creuser sur le terrain pour evacuer l'eau de pluie sur la vielle bicoque tu couples avec le projet de construction.

Du coup à ce jour même si la vielle maison est inhabitable, elle a tous les réseaux, elle est isolée pour 60% de sa superficie, elle est totalement assainie. Il me faut 5 à 10K pour la terminer et l'habiter mais c'est totalement secondaire à ce jour. Donc je n'en parle pas.

Le pret n'a pas étét totalement décaissé. Il reste 30K à décaisser.
Donc apport 140K
Emprunt 140 K dont 110 décaissé.

J'ai 75K€ de liquidité mais :
J'en garde 10K pour renouveler mon véhicule
6K pour le fonctionnement du compte pro. Ce qui me voit comme un nanti n'ont probablement jamais reçu un avis URSSAF de 5000€ a payer en 10J... On est pas chez Mikey mouse.
3K sur mon compte perso pour vivre libre.
hypothèse de 60K de mes parents en plus.
Donc 55+60=115K€ de liquidité.


Il reste à décaisser 30K main dans la main avec mon ex pour solder le prêt en cours, racheter la part de madame et désolidariser le prêt.
Soulte et droit de notaire 45 à 55K à définir au mieux pour les 2 parties.
Racheter le prêt en cours et rajouter 75000€ pour tout terminer en regardant des artisans travailler ce qui pour le moment n'a pas été le cas beaucoup d'autoconstruction.
Le montant du futur prêt sera entre 110 et 120K selon ce que j'inclus dedans. La consommation de mes liquidités sera d'après mes évaluations de 115k€ sur les 115K€ disponibles... Ca pique!


J'ai un ami notaire qui a travaillé a 10 km de ma construction. 180K il y a 1 an ok depuis ça baisse. Je pars sur une hypothèse basse à 160K. Les évaluations extrêmes des AI étaient fantaisistes. il y a eu 3 éval à 180K ça me semble raisonnable.
A ce jour ce projet m'a coûté 140 d'apport, et 110 de consommé. plus les intérêts d'emprunt plus l'assurance, plus les frais et taxes diverses, l'investissement perso colossal (maître d'oeuvre maîtrise d'ouvrage assistant maîtrise d'ouvrage ingénieure architecture etc... et d'autres investissement inhérent au projet que j’évalue a 10K si je devais les revendre je perdrai 5K.
Donc 140 + 66 remboursé + 50 a devoir sur ce qui est décaissé + 10 + inévaluable mais je fais une cote mal taillé à 50K perso sur la base de mes revenus pro.
Nous sommes donc très loin de l’opération blanche.

Pour le locatif j'y travaille avec AI et notaire, je ne souhaite pas préciser plus la localisation. Déolé. Ou éventuellement en MP.

Merci pour ton analyse pertinente.

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Cox
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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#154 Message par Cox » 14 août 2018, 07:27

Zut ça devenait intéressant...
Merci en tous les cas!

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