constructible + agricole = constructible?

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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OlivierG
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constructible + agricole = constructible?

#1 Message par OlivierG » 06 août 2018, 09:15

Bonjour, je vous expose mon cas espérant profiter de vos conseils avisés:
je convoite un terrain situé juste derrière ma ferme dans l'optique de construire un bâtiment agricole. Ce terrain est constitué de deux parcelles cadastrales, une agricole de 1000m2 et une qui dispose d'un CU de 400m2. Je souhaite faire une offre "correcte" au propriétaire mais je ne sais pas comment l'établir. Sauriez vous me dire si je dois compter les 1000m2 au tarif agricole et ajouter les 400m2 au tarif constructible ou bien est-il d'usage de considérer la totalité au tarif le plus haut?
Merci d'avance pour toutes réponses

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Pi-r2
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Re: constructible + agricole = constructible?

#2 Message par Pi-r2 » 06 août 2018, 13:10

Pour moi il s'agit d'une question d'alternative et évidemment de volonté du vendeur potentiel de vendre.
Si il n'y a aucune chance que le terrain agricole devienne constructible dans un avenir raisonnable, alors le vendeur ne peut en espérer plus que le prix agricole, la première proposition devrait donc logiquement être prix de l'agricole pour les 1000m² et du constructible pour le reste.
Après il s'agit d'une négociation, donc le prix final peut être différent en fonction des envies et besoins de chacun.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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pimono
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Re: constructible + agricole = constructible?

#3 Message par pimono » 07 août 2018, 19:44

Sur les propriétées baties ou pas et rurales ou pas, il y a souvent sur une parcelle donnée, un partie constructible et une autre pas et c'est l'ensemble qui fait la valeur totale et vénale, ça sert à rien d'espérer faire du bricolage tarifaire, c'est un prix pour l'ensemble qui compte et le monde est souvent cruel.
En zone urbaine notament en région parisienne ont trouve exactement le même cas de figure : il y a parfois sur les planches cadastrales, des bandes entières qui traversent toutes les propriétés sur des zones qui ne sont pas constructibles, ces surfaces là sont loin d'être "gratuites" !

Il faut toujours garder à l'esprit que les propriétaires ne sont ni dupes ni naifs et sont rarement disposés à vendre à des "prix agricoles" ou d'amis au premier venu. Le mieux est d'avoir une motivation sérieuse et légitime à acheter avec un projet qui s'insére dans l'environnement sans créer des nuisances et avoir un profil sympa, surtout s'agissant d'un bien non mis en vente ! Le fait que tu sois voisin c'est pas une raison suffisante.

Mes parents voulaient acheter un terrain à coté de leur maison à l'étranger, il y a plus de 40ans, il y a 20 ans mon père à retenter sa chance, en vain alors que c'est un terrain voisin... encore aujourd'hui le terrain est en friche, comme quoi tout n'est pas à vendre mais le mieux est toujours de tenter, et pas de faire des plans sur la comète en s'illusionnant.

Pour le prix, il faut regarder les ventes en cours , pour avoir son échelle de prix mais à mon avis, tu devrais commencer par essayer de trouver le proprio et de lui faire part de ton désir éventuel à acheter sans parler d'argent dans un premier temps. C'est lui qui fixera le prix, tu peux être agréablement surpris ainsi !

Bonne chance. :wink:
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Parsifal
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Re: constructible + agricole = constructible?

#4 Message par Parsifal » 07 août 2018, 20:02

Pas évident car il est aujourd'hui tellement compliqué de posséder du terrain agricole que sa véritable valeur est bien au dessus de ce que la Safer reconnait...

Bien que je sois contre ces pratiques, de ce que j'aie ouïe dire, il est d'usage d'offrir quelques chocolats en plus du prix agricole (en clair des dessous de table).

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Re: constructible + agricole = constructible?

#5 Message par Océan » 10 août 2018, 07:52

Il y a deux parcelles, l'une constructible, l'autre "agricole".
La logique voudrait que la première se vende au prix du terrain à bâtir et l'autre au prix du terrain agricole.
Reste qu'elles sont cote à cote et que l'ensemble peut faire une belle maison avec un beau jardin.
Au final, et comme toujours, la vente se fera au prix sur lequel vendeur et acheteur tomberont d'accord. Tu as quand même de bons arguments pour négocier.

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Re: constructible + agricole = constructible?

#6 Message par neorural01 » 10 août 2018, 08:31

SAFER : c'est elle qui décide de qui achète et à quel prix.

Elle a pouvoir de préemption dès le premier mètre carré de terrain agricole.

S'il y a une affaire à faire, c'est elle qui la fera.

Bonne chance.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

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Re: constructible + agricole = constructible?

#7 Message par pimono » 10 août 2018, 16:35

Océan a écrit :
10 août 2018, 07:52
Tu as quand même de bons arguments pour négocier.
lesquels ?
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Re: constructible + agricole = constructible?

#8 Message par pimono » 10 août 2018, 17:08

neorural01 a écrit :
10 août 2018, 08:31
SAFER : c'est elle qui décide de qui achète et à quel prix.

Elle a pouvoir de préemption dès le premier mètre carré de terrain agricole.

S'il y a une affaire à faire, c'est elle qui la fera.

Bonne chance.
je doute que ce sujet soit classable dans les affaires agricoles et que ça intérésse la safer, vu les surfaces.

Ceci dit, des affaires il y en a beaucoup, mais encore faut il avoir la trésorerie pour les faire et un intérêt à agir car la vérité c'est que les surfaces agricoles ne vallent rien avec ou sans le "travail" de la safer malgré les hausses et un engouement sortis tout droit de la bouche de la propagande qui mannipule l'information jusqu'à l'absurde puisque les surfaces boisées et en friche grandissent chaque année partout en FRANCE Et meme en Europe et c'est certainement pas au détriment de l'urbanisation galopante, c'est donc bien sur les surfaces agricoles qui disparaissent, n'ayant plus d'utilité !

D'autre part, les rendements agricolent sont de plus en plus importants et nécéssitent moins de place , et les grandes surfaces de plus en plus couteuses et qu'au jeu de l'agriculture mondialisée la France vit ses dernières années d'illusion de pouvoir résister face aux pays voisins dont la compétitivé n'a plus à être démontrée et cela à tous les niveaux, y compris sur celui de la qualité ! Mais libre à chacun de croire que les Chinois ou le monde entier achètent tout, parce que ça été vu sur tf1 ! tout cela est du baratin et ceux qui achetent, ça ne peut être que pour des bouchées de pain. Même la plupart des agriculteurs qui possèdent des hectares à gogo, finissent par se tuer , drôle de constat quand vous êtes à la tête d'une fortune cadastrale, vous trouvez pas ?
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Re: constructible + agricole = constructible?

#9 Message par OlivierG » 11 août 2018, 10:19

Merci à tous pour vos réponses. Concrètement ça fait plusieurs mois que j'essaye de contacter le propriétaire juste pour savoir si une vente est envisageable mais sans succès : téléphone, message, courrier, déplacement sur place je n'ai trouvé personne pour une réponse positive ou négative. D'où l'idée de faire directement une proposition chiffrée "alléchante" mais c'est là que je ne sais pas comment faire une estimation. Vue vos réponses, je pense que je vais regarder les annonces de terrain avec CU dans le secteur et faire une moyenne des prix en oubliant la nature agricole

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Re: constructible + agricole = constructible?

#10 Message par wasabi » 11 août 2018, 11:55

OlivierG a écrit :
11 août 2018, 10:19
Merci à tous pour vos réponses. Concrètement ça fait plusieurs mois que j'essaye de contacter le propriétaire juste pour savoir si une vente est envisageable mais sans succès : téléphone, message, courrier, déplacement sur place je n'ai trouvé personne pour une réponse positive ou négative. D'où l'idée de faire directement une proposition chiffrée "alléchante" mais c'est là que je ne sais pas comment faire une estimation. Vue vos réponses, je pense que je vais regarder les annonces de terrain avec CU dans le secteur et faire une moyenne des prix en oubliant la nature agricole
vous n'avez jamais joué au Monopoly ?
Au Monopoly il y a toujours des naïfs qui s'imaginent qu'on va leur vendre les terrains au prix facial pendant les négociations. Or le mec qui a les deux jaunes on sait qu'il veut le troisième car il lui permet d'avoir la triplette et de construire. Or l'agriculteur est rusé, il se rendra compte que le terrain en question n'est pas un bien substituable à un autre terrain de la zone géographique, il a un intérêt supplémentaire car il jouxte votre terrain, du coup il vaut plus cher. Le prix terrain constructible pour les 400m2 et les 1000m2 au prix agricole, c'est l'équivalent de la valeur faciale au monopoly.
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Re: constructible + agricole = constructible?

#11 Message par pimono » 13 août 2018, 11:41

Il y a beaucoup de surfaces constructibles en zone rurale, à moins que ce soit sur une parcelle à 15kms de st tropez ou ce genre d'endroit, je pense pas que le caractére urbanistique joue un role prépondérant dans cette affaire.

A mon avis, l'enjeux ici c'est juste la question de vouloir vendre ou pas. il faudrait que OlivierG contacte coute que coute le vrai propriétaire via le cadastre ( sur internet, puis la trésorerie locale, ) car même avec une proposition chiffrée, s'il n'y a personne en face, ça ne sert à rien.
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Re: constructible + agricole = constructible?

#12 Message par Hickson49 » 13 août 2018, 13:23

wasabi a écrit :
11 août 2018, 11:55
vous n'avez jamais joué au Monopoly ?
Au Monopoly il y a toujours des naïfs qui s'imaginent qu'on va leur vendre les terrains au prix facial pendant les négociations. Or le mec qui a les deux jaunes on sait qu'il veut le troisième car il lui permet d'avoir la triplette et de construire. Or l'agriculteur est rusé, il se rendra compte que le terrain en question n'est pas un bien substituable à un autre terrain de la zone géographique, il a un intérêt supplémentaire car il jouxte votre terrain, du coup il vaut plus cher. Le prix terrain constructible pour les 400m2 et les 1000m2 au prix agricole, c'est l'équivalent de la valeur faciale au monopoly.
Extremement interessant comme commentaire.

J'ai deja assiste a une scene completement delirante, ou une heritiere d'un voisin decede qui ne mettait pratiquement jamais les pieds sur place (residence secondaire), voulaient vendre a 8x/10x le prix agricole, une bande de jardin de 2.5m*~17m, attenante a un autre jardin beaucoup plus grand, lui non plus non constructible.
Le plus drole dans l'histoire c'est que la parcelle en question avait ete incluse par erreur dans la cloture de l'acheteur potentiel depuis 15 ans sans que personne ne s'en soit rendu compte. Ma belle famille s'en mord encore les doigts d'avoir voulu se mettre en regle apres s'etre apercu du probleme. 15 ans de plus, et la prescription acquisitive s'appliquait.
Profil du vendeur a gerber, une baby boomer csp+ (femme de dentiste) venant de la cote d'azur.
Aujourd'hui le terrain n'est plus dans la cloture, il n'est pas entretenu, et biensur invendable vu la taille et la disposition, une bonne situation loose loose comme on les aime.


Pour revenir au commentaire, on voit que le cadastre, dans le cas du posteur initial joue ici contre les interets des particuliers.

Quelqu'un sait-il si il a t-il moyen d'anonymiser la propriete d'un terrain / bien immobilier via l'utilisation d'une societe ecran ?
Hippopotameuuu a écrit :Pour un croûtard il n'y a pas de petite économie, il y a juste des économies, et toutes sont bonnes a prendre. La recherche d'économies ne s’arrête que quand commence la gratuité.

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Re: constructible + agricole = constructible?

#13 Message par pimono » 13 août 2018, 18:10

Hickson49 a écrit :
13 août 2018, 13:23
Profil du vendeur a gerber, une baby boomer csp+ (femme de dentiste) venant de la cote d'azur.

Cette personne ne s'est pas réfugiée en Bretagne des fois ? :mrgreen:
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Re: constructible + agricole = constructible?

#14 Message par Hickson49 » 14 août 2018, 07:07

Non, plutot arriere pays montagneux paume, mais ca reste en PACA.
Hippopotameuuu a écrit :Pour un croûtard il n'y a pas de petite économie, il y a juste des économies, et toutes sont bonnes a prendre. La recherche d'économies ne s’arrête que quand commence la gratuité.

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