risque de baisse de l'immo au niveau mondial

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wolant75
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risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#1 Message par wolant75 » 09 août 2018, 15:06

https://fr.express.live/2018/08/06/le-b ... che-sa-fin

Source : express business

Un rapport du FMI, cité dans l'article, mentionne le risque que les principales capitales dynamiques baissent. Les risques seraient les plus élevés en Chine, Royaume-Uni et Etats-Unis.

A la première remontée des taux, cela risque de tanguer…

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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#2 Message par wolant75 » 09 août 2018, 15:33

WP/18/164
Fundamental Drivers of House Prices in Advanced Economies
by Nan Geng

retrouvable et téléchargeable sur le site du FMI.

Rapport du 13 juillet 2018 (en anglais) pleins de choses intéressantes. juste un chiffre : l'immobilier français serait surévalué de 30%.

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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#3 Message par Vincent92 » 09 août 2018, 15:45

S'agit il de cette publication? https://www.imf.org/en/Publications/WP/ ... mies-46053
Si oui, je n'ai vu ni le chiffre de 30% ni (et c'est cela qui est important) la méthode qui aurait amené à conclure ceci.
Modifié en dernier par Vincent92 le 09 août 2018, 15:45, modifié 1 fois.
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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#4 Message par slash33 » 09 août 2018, 15:45

https://www.imf.org/~/media/Files/Publi ... 18164.ashx

Pour les 30%, ça fait au moins 5 ans qu'on en parle.

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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#5 Message par Vincent92 » 09 août 2018, 15:47

Il s'agit donc bien de cette publication. Pourrais je avoir un "quote" du paragraphe spécifique qui décrit la surévaluation Française et surtout la méthode qui a permis d'obtenir ce chiffre?
Pour les 30%, ça fait au moins 5 ans qu'on en parle.
Ce n'est pas une réponse satisfaisante. Il faudrait savoir où c'est écrit et comment cela est obtenu. Si c'est pour faire comme Friggit et ne considérer que les revenus des ménages par exemple, c'est d'un intérêt très limité.
Modifié en dernier par Vincent92 le 09 août 2018, 15:52, modifié 3 fois.
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#6 Message par slash33 » 09 août 2018, 15:51

J'ai vérifié, la publication donne environ 18%.

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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#7 Message par slash33 » 09 août 2018, 15:55

Il y a des passages plutôt "novateurs", comme celui-ci qui va à contre courant des études précédentes:
Rent controls, by reducing incentives to use housing efficiently, tend to raise house prices. The option to rent housing provides a potential check on house price pressures. Rent controls, however, can create “lock-in” effects where renters remain in space that may exceed their needs, reducing the effective housing supply and creating queues that make renting a less viable alternative

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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#8 Message par Vincent92 » 09 août 2018, 15:56

slash33 a écrit :
09 août 2018, 15:51
J'ai vérifié, la publication donne environ 18%.
C'est déjà plus clair. Tu fais référence à cette courbe j'imagine :

Image

Comment est elle obtenue?

Parce que quand je lis cela, ils n'ont pas l'air très sûr d'eux :
The estimated valuations from this exercise should be interpreted with caution. As for any econometric analysis, the estimated equilibrium price levels are subject to uncertainty.
Modifié en dernier par Vincent92 le 09 août 2018, 16:02, modifié 1 fois.
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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#9 Message par slash33 » 09 août 2018, 16:01

Mauvaise réponse. Figure 20. Pour ce qui est de comment elle est obtenue, c'est l'objet complet de l'article et de la méthodologie qui y est présentée à grand renfort de modélisation mathématique.

Je trouve les résultats présentés Figure 19 pas très encourageants, en particulier pour l'exemple de la France (ta capture d'écran). Les écarts sont plus que conséquents entre l'estimé et le réalisé. Edit: ouais en fait même eux avertissent que cela semble un peu foireux pour la France et quelques autres.
Modifié en dernier par slash33 le 09 août 2018, 16:21, modifié 2 fois.

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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#10 Message par Vincent92 » 09 août 2018, 16:21

slash33 a écrit :
09 août 2018, 16:01
Edit: ouais en fait même eux avertissent que cela semble un peu foireux pour la France et quelques autres.
The estimated valuations from this exercise should be interpreted with caution. As for any econometric analysis, the estimated equilibrium price levels are subject to uncertainty.
Moreover, for several countries, i.e., Belgium, France, and Germany, the estimated gaps seem prolonged with actual prices only crossing equilibrium levels once. Although the case of the Netherlands indicates that it is possible for prolonged gaps to eventually be corrected, it may be that housing markets in these countries have some characteristics that are not fully captured by the model, suggesting additional caution be taken when interpreting the results.
In addition, any valuation at the country level risks concealing highly heterogeneous valuation developments at the regional level
C'est honnête car on est prévenu. Enfin, si on lit jusque là ^^.
Modifié en dernier par Vincent92 le 09 août 2018, 16:23, modifié 1 fois.
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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#11 Message par slash33 » 09 août 2018, 16:23

On notera quand même que, toujours selon cette source, on a bien tapé les 30% vers 2012 et qu'on serait donc déjà revenu vers 18% en 2016. Cela pourrait donc être le nouveau gabarit du FMI pour la France à l'avenir.

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Re: risque de baisse de l'immo au niveau mondial

#12 Message par franckyfranck » 09 août 2018, 17:18

Donc la Chine a effectivement tout d'une bulle mais pas que dans l'immobilier. Il est clair que l'atérissage de ce pays quand il va survenir (et il surviendra tot ou tard) va être digne de la crise de 29.

Les derniers signes qui ne trompent pas sont :
- Difficulté de certaines municipalité à payer leurs frais généraux et leurs employés depuis que les banques ont fermées les vannes.
- Mobilité intérierue en chute libre et personnes prisoniéres de bled sans activité économiques.
- Perte totale du sens de l'argent d'une partie de la classe moyenne depuis 2 à 3 ans. C'est très frappant, c'est comme si ils avaient trouvé un cheatcode "argent infini" dans un magazine. Une dépense inconsidérée ? C'est pas grave le mec a gagné cela en bourse en dormant !
- Crédit ultra simple pour consommer (tu as ta carte d'identité chinoise, tu appeles un numéro et un mec te raméne le fric en scooter) et offre d'épargne rapportant plus de 10 % l'an vendu comme "sans risque". La aussi cela fait deux à trois ans.
- La bulle immo est plus ancienne mais aujourd'hui Shanghai est plus cher que Paris et la plupart des grandes villes chinoises valent plus cher que des grandes villes de France. (Pour des villes dont le PIB par tête équivaut au Portugal).

Que va t'il se passer :
- A un moment la digue va céder et une panique / crash va s'emparer du marché chinois. Ce jour la, la "valeur" des actifs chinois va s'effondrer en quelques jours. Mais il y a un problème car il n'y a que peu de "valeur de fuite" c'est à dire que les gens pourraient revenir "en cash". Ce manque de valeur refuge est d'ailleurs ce qui maintient la bulle en Chine, mais à un moment les démons de l'enfer vont être libérés.
- A ce moment la, le crédit s'effondre car le remboursement devient impossible. La réaction du Parti est inconnue face à cette catastrophe. Un gros pourcentage des entreprises du pays cesse d'être viable sans crédit ce qui occasionnera des licenciements de masse immédiats dans un pays ou il n'y a pas de filets de sécurité. Avec un retour des "mingongs" dans leur ville d'origine en masse ce qui va encore déprécier l'immobilier des marchés principaux (mais freinera peut être la chute des marchés secondaires sauf que les mingongs n'ont pas bcp de fric). Les fermetures d'usines vont paralyser la chaine d'approvisionnement de certaines boites encore rentable.
- Des troubles politiques (manifs, ...) vont survenir, la seule incertitude concerne leur ampleur.
- Les importateurs étrangers (Apple, ...) vont dès lors voir un risque inacceptable et commencer à rapatrier une partie de leur production en Europe et aux USA. L'ampleur du phénoméne dépendra à la fois des troubles d'approvisionnement et des troubles politiques.
- Le ralentissement chinois occasionne un effondrement des cours du pétrole et des matières premiéres. Entrainant les économies Russes et Brésiliennes derrière elle. Des BRIC ne restera que l'Inde. Cela contribue à amortir le choc dans les pays de l'OCDE. Le baril pourrait retomber à moins de 20 USD. Comme les pays dépendent des matières premiéres sont de gros clients de la Chine, ceci va créer une rétroaction fortement négative et un second round de destruction économique.
- Les émissions de CO2 s'effondrent au niveau mondial. Les accords de Paris deviennent simples à respecter.
- Explosion du risque géopolitique en Asie. Une guerre localisée n'est pas à exclure. Le problème de la Chine est que la population respecte le parti car le parti les as enrichit et il a prouvé son "efficacité". A la seconde ou cela est "terminé" et que des dizaines de millions de personnes vont retomber dans la misére et des dizaines d'autres vont voir leur richesse s'évaporer les critiques vont devenir intenables. Le parti va devoir tenter de faire porter le chapeau aux étrangers et pourrait se lancer dans des entreprises dangereuses comme une invasion de Taiwan. Que les américains interviennent ou pas, il faut savoir que Taiwan a suffisamment d'avions pour "faire mal". Ils ne gagneront pas une telle guerre (ils la perdront lourdement même et en quelques jours) mais leur capacité militaire leur permettra de détruire une pârtie des infrastructures du pays qui les attaque. Un tel début de guerre finirait par terrifier les entreprises étrangères.
- Une vague de migration chinoise va se diriger vers l'étranger. Elle ne sera pas simple à "intégrer". Mais vu les difficultés de recrutement (voir plus loin) l'immigration va être vu comme Obiwan Kenobi (le seul espoir).

En occident, l'effondrement de l'empire du millieu va faire très mal principalement cela va créer une crise d'approvisionnement et donc une inflation galopante. L'industrie va créer des emplois qui seront très difficile à pourvoir et on peut anticiper une supression rapide des allocations chomages et sociales afin que ces emplois soient pourvus coute que coute. La baisse des prix du pétrole facilitera les choses en permettant d'augmenter les salaires afin de tenir l'inflation.

En cas d'attaque de Taiwan les pays occidentaux pourraient décider comme "sanction" de faire défaut sur leur dette à destination de la Chine. Ce défaut partiel générerait une très forte inflation mais dégagerait des marges de manoeurvre pour investir dans la reconstruction de la capacité de production.

En conséquence, l'investissement dans l'industrie occidentale offre de très bon rendements et redevient populaire au détriment de l'immobilier. Cela dit vu l'inflation, l'immo ne baisse pas en euros constant.

La hausse de l'inflation fait que les acheteurs des années 2000 et 2010 récupérent un bien quasi "gratuit".

La crise d'approvisionnement force les états à coopérer entre eux et rend l'ouverture des frontières européennes une question de survie. Une coopération européenne est indispensable à la sortie de la crise. Si elle a lieu les USA en sortent comme les grands perdants, une europe unie méttant de facto fin à la domination américaine. D'autant qu'une menace russe va inciter les Européens à investir pour leur sécurité.

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